No description available.

No description available.

Syftet med denna studie är att undersöka hur de två allmännyttiga kommunala bostadsbolagen Alingsåshem och Uppsalahem har hanterat processen med renovering på varsitt bostadsområde som har varit i liknande förhållanden och ingått i miljonprogrammet. Bostadsområdena som undersökts har varit Brogården i Alingsås och Kvarngärdet i Uppsala. Det har även undersökts hur de kommunala bostadsbolagen har hanterat gentrifieringen som kan uppstå i samband med renovering. Det har även undersökts hur de kommunala bostadsbolagen har definierat begreppet hållbar utveckling genom ord och agerande. De lokala hyresgästföreningarnas möjligheter till att påverka renoverings processen har även den undersökts för det båda områdena.  De metoder som har använts har varit semistrukturerade informantintervjuer, huvuddelen har bestått av samtalsintervjuer men även telefonintervju och mailkontakt. Resultatet har varit att trots att det har varit skillnad på hyresökning så sker det en gentrifiering. Det har även visat sig att kontakten med de boende i bostadsområdet är viktigt att det prioriteras för att undvika att det blir missnöje samt att bostadsbolagen måste vara tydliga ifrån början med hur mycket renoverings processen kommer att kosta och vad det innebär för hyresökning för de boende. Resultatet av min fallstudie tyder på att Alingsåshem har tagit ett större kliv mot den hållbara utvecklingen jämfört mot Uppsalahem.

Uppsalahem is the leading housing corporation in Uppsala with its over 160 real estate properties. Uppsalahem is owned by the municipality of Uppsala, which has a climate and energy goal that aims for 100 MW of solar energy to be installed in Uppsala by 2030. The 100 MW goal, combined with Uppsalahem’s environmental policy, is a strong incentive to investigate the possibility of installing PV modules on the many available roof areas that Uppsalahem possesses. The objective of this thesis is to create a foundation for future decisions regarding PV systems for Uppsalahem. The economic potential for PV systems on apartment buildings until 2030 was therefore calculated. The calculations were made in a computer model created in Matlab that can be used by Uppsalahem for future decision-making. Uppsalahem owns a 2,0 MWp wind power plant that is expected to supply 35 % of the total electricity use of the corporation. The electricity produced in the plant is tax exempt, under the condition that no electricity, including PV produced electricity, is sold by Uppsalahem. As any surplus electricity cannot be sold, the profitability of all PV installations is determined largely by the electricity use of each building. The economic PV potential was calculated for 11 scenarios starting from a base scenario that was based on the parameters deemed most likely to be true. In the base scenario, where no electricity certificates or investment support were used, the potential was 0,30 MWp 2015 and 1,59 MWp 2030. If electricity certificates or investment support is used, the potential in 2015 is 1,13 and 1,64 MWp, respectively. For 2030 the potential increases to 1,90 and 2,10 MWp. In the base scenario, PV installations can supply 1,4 % of Uppsalahem’s annual electricity use in 2015 and in 2030 1,6 % of the 100 MW goal can be met by Uppsalahem.

No description available.

Bachelor thesis in Business administration, School of Business and Economics at Linnaeus University, Controller, 2FE13E, spring semester 2014 Title: Capital budgeting in Municipal-real estate companies - A study of the law of public housing company impact on capital budgeting. Authors: Axel Erlandsson, Caroline Hellman and Niklas Lundqvist Tutor: Anders Jerreling Background: Municipal owned real estate companies  has in the past been obliged to take responsibility for providing housing to Swedish municipal inhabitants. Municipal owned real estate company’s has in the past been prohibited to act in profit purpose. In January 2011 the previous law of public housing was replaced with the new law on public municipal housing companies. The municipality may not provide the municipal owned company with any financial advantages against a private owned real estate company. A municipal owned real estate company should according to the new law act businesslike and act in the company’s best interest. The purpose of the new law was to establish that municipalities have the right to operate public housing corporation, however it must be done in ways that do not affect market competition, the municipal housing company should compete on equal terms with a privately owned real estate company. The meaning of acting businesslike can be interpreted in several ways.  One approach is that acting business like is equal to require a market rate of economic return. The profit of the company should therefore be the same as what would be required of a private actor in the same market.  The municipal owned real estate company should, if the profit requirement is fulfilled, contribute to society. Another aspect is that acting business like is a wide attitude that non-subsidized companies take regarding investments. The new law is not prohibiting the municipally owned real estate companies to take social responsibility, but the business like behavior must be the company’s superior priority.  The new law sharpens the demands on the municipality as a company owner, they should by law require a market rate of economic return. Purpose: The purpose of our study is to describe and explain how the investment process appear since the new law was established in 2011 and further identify changes in the way company’s act and way of thinking in the capital budgeting process. Method: The essay is based on a qualitative research method with data collection through semi-structured interviews. Three case studies of municipal real estate companies were conducted to identify what effect the new law had on the company’s capital budgeting process. Result and conclusion: The outcome of the three completed case studies varied, but overall it can be said that the largest impact on the effect of the new law is regarding the real estate company’s basic approach to acting businesslike. Two of the three case studies showed an almost absent change in the company’s behavior, they are not acting more businesslike since the new law was established. The third case study demonstrated a change in the company’s behavior, mainly in the initial stage in the capital budgeting process as well as in the decision-making stage. The company makes investments with greater caution, careful calculations are more important and the company has higher requirements on how quickly an investment must generate profit. Concerning the third real estate company had the responsibility for housing policy shifted from the housing company to the municipality.

Eftersom intressenter kräver insyn i företags miljöarbete är detta viktigt att kommunicera. Företag kan inte kommunicera likvärdigt med samtliga intressenter varför de primära bör prioriteras och kommunikationsstrategi bör ses över. För kommunala bostadsföretag är miljömedvetenhet viktigt i och med det samhällsansvar och miljöpåverkan de har. För dessa är också kommun och ägare, som vanligtvis är två olika intressenter, samma interna aktör. Syftet är att undersöka hur ett kommunalt bostadsbolag förhåller sig till sina primära interna och externa intressenter vad gäller miljömedvetenhet. Detta görs genom att undersöka hur företaget bör prioritera och kommunicerar miljömedvetenhet till sina intressenter. Intervjuer med anställda från ett bostadsbolags huvudkontor analyserades tillsammans med sekundärdata och teori. I undersökningen framkom att ägare bör prioriteras högst, sedan investerare och resterande intressenter lika. Informationsstrategi användes för samtliga intressenter. Involveringsstrategi användes för de interna och en extern. De sistnämnda hade den närmaste relationen till företaget varvid samband påvisades mellan närhet och involveringsstrategi.

I denna studie har vi granskat om det utifrån de svenska allmännyttiga bostadsbolagens Corporate Social Responsibility (CSR)-redovisning går att utläsa ett samband mellan antingen Voluntary Disclosure Theory (VDT) eller intressent- och legitimitetsteorin. VDT utgår ifrån att företag som har ett gediget miljöarbete väljer att redovisa mer CSR-faktorer medan legitimitetsteorin ser det som att företag med ett dåligt rykte väljer att redovisa CSR-faktorer för att förbättra sin legitimitet. Intressentteorin utgår ifrån att finansiellt starka intressenter kan ha en större påverkan på företagens CSR-arbete än de finansiellt svaga intressenterna. Vi valde att granska svenska allmännyttiga bostadsbolag som gick under den juridiska formen aktiebolag för att avgränsa studien. Den allmännyttiga bostadssektorn i Sverige unik eftersom det i stor utsträckning är kommunerna som äger hyresbostäderna men det är allmännyttans bostadsbolag som förvaltar dem. Deras uppdrag har varit att skapa stabilitet på hyresmarknaden och erbjuda boende till hushåll med olika ekonomiska och sociala förutsättningar.Vi har valt att endast granska företagens årsredovisning då det är ett dokument som många intressenter har tillgång till och läser, samt att det är krav på företagen att upprätta en årsredovisning enligt svensk lag. Denna granskning har genomförts med hjälp av en innehållsanalys. Innehållsanalysen baseras på två ramverk utformade av Clarkson et al. (2008) samt Sutantoputra (2009). Dessa ramverk är i sin tur baserade på GRI:s riktlinjer. GRI står för Global Reporting Initiative och är idag det ramverk som används i störst utsträckning för frivillig CSR-redovisning.I denna studie utgår vi från ett paradigm som består av en positivistisk kunskapssyn, en objektivistisk verklighetssyn, ett deduktivt angreppssätt och en mixad metod som val av datainsamlingsteknik. Valet att genomföra en mixad metod studie baseras på att en innehållsanalys i regel innefattar både kvalitativa och kvantitativa metoder eftersom det är upp till oss som författare att göra en bedömning av vad som skall kodas. Vidare utgår studien från ett samhälleligt perspektiv där vi fokuserar på intressenter. Den intressentgrupp som vi lägger mest fokus vid är staten och myndigheter. I studien fann vi likt Clarkson et al. (2008) att de flesta företag verkar redovisa CSR-faktorer på grund av att de har ett faktiskt CSR-arbete. Detta samband anser vi främst beror på VDT, legitimitets och intressentteorin kan dock användas som förklarande variabler. Vidare fann vi att inga av de svenska allmännyttiga bostadsbolagen uttryckligen skriver att de tillämpat en CSR-redovisning i enlighet med GRI.

Största delen av alla flyttar står ändrade familjeförhållanden och arbetsrelaterade orsaker för, anledningar som för bostadsbolaget är svårt att påverka, den delen man kan benämna som sund omflyttning. Det saknas dock ordentlig forskning kring de riktiga bakomliggande orsakerna till varför människor egentligen flyttar; det kan vara vantrivsel med lägenheten, grannar eller den yttre miljön. Här finns rum för fortsatt forskning och utveckling av arbetet. Arbetet började med uppfattningen att omflyttningen var ett stort problem för bostadsföretagen likt SABO beskriver och att det kostar företagen stora summor pengar varje år. Efter kontakt med verksamma inom branschen så visade det sig att så inte var fallet, utan för de allmännyttiga bostadsbolagen är omflyttning istället en nödvändighet för att kunna fullfölja sina ägardirektiv (oftast kommunen) för att t.ex. uppfylla bostadsgarantin för studenter samt erbjuda ett varierat utbud av bostäder till flera målgrupper. Utan omflyttning menar de att det inte blir någon cirkulation på marknaden vilken som en direkt följd av detta blir låst. Snarare pratar man om en för låg omflyttning och skulle tvärtom behöva ha en större omflyttning för att det skulle vara optimalt. De nämner att det är en fin balansgång och att det inte är så lätt att säga exakt hur stor omflyttning som krävs exakt varje år eftersom efterfrågan från hyresgästerna varierar. Därför arbetar inte branschen med låga omflyttningstal för att öka den ekonomiska vinsten. Det man däremot lägger fokus på är att komma till rätta med den omflyttning som benämns som osund, alltså den som sker pga. att man inte trivs i sin lägenhet, känner sig otrygg i områdena om nätterna eller upplever stor skadegörelse i sin omgivning för att nämna några. Det är genom dessa åtgärder som företagsekonomiska besparingar kan göras, åtgärder som får folk att trivas i sina lägenheter och närområden samt som går ut på att minska skadegörelse, klotter och andra trygghetsökande åtgärder. Den stora ekonomiska vinningen nås istället genom ett stort samhällssocialt ansvarstagande. Genom att t.ex. erbjuda arbetslösa bidragstagare utbildning och arbete inom företaget, nås stora samhällsekonomiska vinster samtidigt som relationen mellan hyresgäst och bostadsbolag förbättras. En ökad trivsel, förbättrat rykte och säkrare miljö kan uppnås på en rad olika sätt. Det är egentligen bara fantasin som sätter gränser. Ibland kan det vara bra att tänka utanför ramarna och pröva sådant som ingen tidigare testat. Gemensamt oavsett vilken åtgärd som man bestämmer sig för, så är vikten av kommunikation och engagemang av största betydelse. Det gäller att få med sig alla parter både från den egna organisationen och fram till hyresgäster i ett tidigt skede av processen för att minimera antalet felbeslut och felsatsningar som annars blir mer kostsamma ju längre in i projekten man fortgår samt för att de ska bli hållbara i längden och accepteras av majoriteten av de boende. / Most of all moves are changes in family status and work-related causes, reasons that for the housing company is difficult to influence, that part one can term as sound relocation. What is missing is proper research about the real reasons behind why people actually are moving; there may be dissatisfaction with the apartment, neighbors or the environment. There is room for further research and development of the work. The work began with the idea that relocation was a major problem for the housing companies like SABO describe and that it costs companies huge amounts of money every year. After contact with people working in the industry, so it turned out that was not the case, for the public housing is shuffling instead a necessity in order to fulfill its owner's directives (usually the municipality) to e.g. meet housing guarantee for students and offer a variety of dwellings to multiple audiences. Without migration, they say that there is no circulation in the market which as a direct result of this will be locked. Instead they talk about a low relocation and vice versa would have to have a larger relocation for it would be optimal. They mention that it is a fine line and it's not so easy to say exactly how large relocation required exactly every year as demand from tenants varies. That's why the industry isn't working with low migration rates to increase the economic profit. What you on the other hand focuses on is to overcome with the relocation termed as unhealthy, the one that taking place due to one does not feel comfortable in their apartment, feels insecure in the fields at night or experience great vandalism in their environment to name a few. It is through these measures that business economic savings can be made, measures that makes people feel comfortable in their apartments and surrounding areas as well as aims to reduce vandalism, graffiti and other safe-haven measures. The big economic gains are instead accessed by a large social community responsibility. By for example offering unemployed benefit claimants training and work in the company, great socioeconomic gains will be reached while the relationships between tenants and housing companies improves. An increased satisfaction, improved reputation and safer environment can be achieved in a number of ways. It is really only imagination that limits. Sometimes it is good to think outside the box and try things that no previously tested. Common whatever action you decide to, the importance of communication and commitment are essential. You have to get along all the parties from both your organization and also the tenants at an early stage of the process to minimize the number of incorrect decisions and misjudgments that otherwise becomes more expensive the further into the projects you continue as well as for them to be sustainable in length and accepted by the majority of the residents.

<p>Avsikten med denna undersökning var att ta reda på om de kommunala bostadsbolagen hushåller ekonomiskt med sina resurser genom att undersöka hur de gör sina investeringsbedömningar. Avsikten var också att ta reda på om de tar välgrundade investeringsbeslut i enlighet med den finansiella teorin. Vad som är rätt investeringsbeslut i en viss situation beror på en mängd faktorer men att ha ett fungerande arbetssätt och metoder för lönsamhetsberäkning är en förutsättning.</p><p>Undersökningen har vi valt att genomföra genom kvalitativa intervjuer med representanter från sex kommunala bostadsbolag i Västsverige. Bolagen är Åmåls Kommunfastigheter AB, Kilsbostäder AB, Grums Hyresbostäder AB, Karlstad Bostads AB, Hyresbostäder i Karlskoga AB och Forshagabostäder AB.</p><p>Vår undersökning visar att samtliga undersökta bolag definierar en investering likt den definition som ges i teorin, nämligen som en åtgärd för att skapa framtida värden och nyttor. Syftet i vilket bolagen genomför en investering kan dock variera och stämmer inte alltid överens med bolagens definition av en investering. Vidare påverkar också skatteregler om bolagen väljer att bokföra åtgärder i sina fasigheter som investeringar eller som underhåll. Politiker sitter i samtliga bolags styrelser men den politiska påverkan på investeringsbesluten tenderar att vara större i de mindre bolagen. Alla bolag använder någon form av teoretisk kalkylmodell i sina lönsamhetsberäkningar men omfattningen varierar. Kalkyler används i större utsträckning ju större bolagen och investeringarna är men det enskilt viktigaste kriteriet för bedömningen av en investering är fastigheternas fysiska behov, enligt alla de undersökta bolagen. Ekonomiska lönsamhetskrav sätts generellt bland bolagen med ett långsiktigt perspektiv. Andra nyttor som väger tungt vid bedömning av en tänkbar investering är miljöhänsyn, bostadsbehov och befolkningsutveckling i kommunen.</p><p>Med vår undersökning som grund drar vi slutsatsen att de undersökta bolagen har ett väl fungerande arbetssätt utifrån sina specifika förutsättningar. De har även ett sunt förhållningssätt till investeringsbedömning med hänsyn till sitt lagstadgade allmännyttiga uppdrag. Vi anser dock att vissa av bolagen, trots att deras syfte inte är att gå med vinst, kan ha ett något ett mer företagsekonomiskt tankesätt när det gäller lönsamhetskrav på investeringar samt öka omfattningen i vilken lönsamheten beräknas.</p>