I denna uppsats undersöks genom en kvalitativ metod vilka finansieringssätt somkommunala bostadsbolag använder sig av samt hur räntehöjningarna i Sverige det senasteåret har påverkat de kommunala bostadsbolagens verksamhet och agerande. För attbesvara frågeställningen har intervjuer genomförts med sju olika kommunala bostadsbolagoch med den kommunala långivaren Kommuninvest. Informationen från dessa intervjuer harsedan sammanställts och analyserats för att komma fram till ett resultat och en slutsats.Resultatet av den kvalitativa undersökningen visar att kommunala bostadsbolag till skillnadfrån privata bostadsbolag inte måste förlita sig på att låna kapital på egen hand utanuteslutande lånar med hjälp av kommunen man tillhör genom antingen en kommunalinternbank eller ett kommunalt borgensåtagande. Följaktligen får kommunala bostadsbolag iregel mer fördelaktiga lånevillkor och billigare ränta än privata bostadsbolag eftersomkommuner anses vara stabilare låntagare än enskilda företag och i de flesta fall har enväldigt god kreditrating.Slutsatsen av studien är att kommunala bostadsbolag väljer finansieringssätt främst utifrånstorleken på bostadsbolaget och kommunen som det är beläget i, vilket finansieringssätt somär billigast för tillfället samt vilka preferenser personerna som arbetar med inlåning ochfinansiering i bostadsbolagen har kring de olika finansieringssätten. En gemensam nämnareär dock att i stort sett alla kommunala bostadsbolag förutom ett fåtal lånar av Kommuninvestsom har konkurrerat ut affärsbankerna de senaste åren och blivit den överlägset vanligastefinansieringskällan för kommunala bostadsbolag.Undersökningen visade också att kommunala bostadsbolag inte har påverkats nämnvärt avdet senaste årets ränteökningar eftersom många bolag har haft långa bindningstider medfast ränta, en mindre andel rörlig ränta i låneportföljen samt andra skydd mot ränteriskensom exempelvis räntetak. Därför har andra kostnadsökningar som orsakats av den kraftigtökade inflationen varit mer betydande. Dock kommer ränteökningarna att få en störrepåverkan på många av bostadsbolagen de kommande åren eftersom många bolag har lånsom löper ut under den perioden och då kommer behöva förnya dessa lån till en högre ränta. / In this essay, a qualitative method is used to examine which financing methods municipalreal estate companies use and how the interest rate increase in Sweden the past year hasaffected the municipal real estate companies' operations and actions. To answer thequestion, interviews with seven various municipal real estate companies were conducted andone with the municipal lender Kommuninvest. The information from these interviews has thenbeen compiled and analyzed to present a result and a conclusion.The results of the qualitative study show that, unlike private real estate companies, municipalreal estate companies don't have to rely on borrowing capital on their own, but exclusivelyborrow with the help of the municipality they belong to through either a municipal internalbank or a municipal guarantee commitment. Consequently, municipal real estate companiesusually receive more favorable loan terms and cheaper interest rates than private real estatecompanies because municipalities are considered to be more stable borrowers thanindividual companies and in most cases they have a very good credit rating.The conclusion of the study is that municipal real estate companies choose financingmethods primarily based on the size of the real estate company and the municipality in whichit is located, the cheapest financing method at the moment and what preferences the peoplewho work with deposits and financing in the housing companies have regarding the variousfinancing methods. A common denominator, however, is that virtually all municipal realestate companies, apart from a few, borrow from Kommuninvest, which has out-competedthe commercial banks in recent years and become by far the most common source offinancing for municipal real estate companies.The study also showed that municipal real estate companies haven’t been significantlyaffected by the past year's interest rate increases because most of them have had long-termfixed interest rates, a smaller proportion of variable interest rates in the loan portfolio andother protections against interest rate risks such as interest rate caps. Therefore, other costincreases caused by the sharply increased inflation have been more significant. However,the interest rate increases will have a greater impact on several real estate companies in theupcoming years because many companies have loans that expire during that period and willhave to renew these loans at a higher interest rate.

Den här uppsatsen avhandlar ”populariteten” hos de vanliga hyresbostäder i Uppsalahems ägo per 2010-12-31 som förmedlades med kontraktsformen tillsvidarekontrakt under de fem åren 2006 till och med 2010. De ”popularitetsmätningar” som utförts inom ramarna för uppsatsens undersökning, baseras på ett faktiskt aktivt agerande, i aggregerad form, av de aktivt bostadssökande individerna i bolagets bostadskö under perioden, i förhållande till ovan nämnda bostäder. Den för författaren initialt tillgängliga variabeln avseende det undersökta agerandet är antalet intresseanmälningar, alltså intressefrekvensen, för var och en av de vanliga hyresbostäder som under perioden utbjudits för förmedling, enligt normalt förfarande, via Uppsalahems ordinarie publiceringskanal på bolagets webbplats. Ingen direkt redovisning av dessa intressefrekvenser sker dock. Istället fokuseras den relativa intressefördelningen samt den inverkan på bostädernas ”popularitet” som tycks ha följt av dessas egenskaper. Den relativa intressefördelningen redovisas utifrån de förmedlade bostädernas klasstillhörighet för var och en av dessa egenskapsvariabler, medan graden av inverkan undersöks för varje egenskap med kontroll för de övriga. Egenskapernas absoluta bakomliggande variabelvärden var antingen direkt eller indirekt observerbara för de bostadssökande då dessa gjorde intresseanmälningarna. De aktuella egenskaperna valdes på basis av att de enligt författaren är jämförbara, kvantifierbara och i någon mening möjliga att ha en objektiv uppfattning om. De klassindelade egenskapsvariablerna utgör undersökningens oberoende variabler, det vill säga de som ska förklara variationerna i utfall i undersökningens beroende variabel; relativ intressefördelning/”popularitet”. Egenskapsvariablerna speglar bostädernas klassindelade avstånd till innerstaden, grund- och relativhyra, storlek samt typ. Klasstillhörigheterna för de förmedlade bostäderna är i sin tur härledda utifrån varje bostads förhållande, för egenskapsvariablerna, till preciserade bakomliggande bostadsbestånd. Dessa utgörs av ett sammanlagt bestånd innehållande bolagets bostäder, som i sin tur består av fem underliggande (typ-)delbestånd om 1-5 rum, utifrån bostädernas rumsantal exklusive kök. På ovan beskrivna sätt används alltså de förmedlade bostädernas relativa förhållande till bolagets övriga bostäder inom respektive typbestånd för att tillskriva dem dess egenskaper. Även förmedlingarna delas in i sex kategorier; en för samtliga förmedlingar och fem kategorier efter bostadstyp, utifrån medianantalet intresseanmälningar för varje enskild kategori, dels för att varje kategori då får en ”populär” och en ”mindre populär” hälft, och dels utifrån tanken att skillnader i ”populariteten” mellan de olika förmedlingskategorierna är intressanta att utröna.Utifrån upplägget visas, i författarens mening, på åtminstone någon dimension av dessa bostäders ”popularitet” i de bostadssökandes ögon, och hur dessas ”popularitet” skiljde sig åt.De mer centrala resultaten av undersökningen är, för det första, att bostäder med färre antal rum i större utsträckning var ”populära”. Undersökningen av egenskapernas inverkan visar överlag på en betydande sådan ifrån främst variablerna avstånd till innerstaden respektive grundhyra, då de andra egenskaperna kontrolleras för. Övriga variablers påvisade inverkan överskuggas dock närmast av den mycket stora inverkan på sannolikheten att en förmedlad bostad var ”populär” vilken uppvisas beroende på dennas avstånd till innerstaden. Utifrån resultaten för samtliga förmedlingar skulle en i alla avseenden ”populär” bostad ha få rum, ligga nära innerstaden, ha en låg grundhyra och medellåg relativhyra samt en liten boyta.

Bakgrund: Hållbarhetsredovisning har blivit en viktigare del för de svenska företagen vilket visas i den signifikanta ökningen av omfattningen och kvaliteten av hållbarhetsredovisningen som har skett den senaste tiden. Ett flertal studier har tidigare studerat sambandet mellan hållbarhetsredovisningen och faktorer som storlek, branschtillhörighet och synlighet. Det finns däremot en avsaknad på studier av sambandet mellan faktorer som ledningens syn på hållbarhetsredovisning, företagskultur, ägarform och hållbarhetsredovisningens omfattning. Kommunala och privata bostadsbolag är exempel på bolag där ägandeformen skiljer sig åt och en studie med dessa bolag kan därmed bidra till forskningsområdet. Syfte: Studiens syfte är att jämföra privata och kommunala bostadsbolags omfattning av hållbarhetsredovisning Metod: Denna kvantitativa studie utförs genom en deduktiv ansats där hypoteser formuleras utifrån befintliga teorier. Genom en innehållsanalys av sekundärdata bestående av årsredovisningar och hållbarhetsredovisningar från 30 kommunala och 30 privata bostadsbolag operationaliseras omfattningen av hållbarhetsrapportering. Datan används sedan som underlag till OLS-regression. Slutsats: Studiens resultat visar att ägandeformen har en påverkan på omfattningen av hållbarhetsredovisning i form av ett signifikant positivt samband mellan kommunalt ägande av bostadsbolag och omfattningen av hållbarhetsredovisning. Utav måtten storlek, lönsamhet, risk och jämlikhet så visar endast storlek ett signifikant samband med omfattningen av hållbarhetsredovisning. Det går därmed att konstatera ägandeformen är en viktig faktor att ta i beaktande vid undersökningar av hållbarhetsredovisningar / Introduction: Sustainability reporting has become an important aspect for Swedish companies, which has been shown by the significant increase of the magnitude and quality sustainability reports as of late. A considerable amount of previous studies has examined the relationship between variables such as size, industry affiliation and visibility with the extent of sustainability reports. Managerial attitudes, company culture and ownership are however factors which are less researched when related to the extent of reported sustainability. Studies can thereby be made on municipally and privatelyowned housing companies, seeing as the ownership differs between the two organizations, in order to contribute to the field of research. Purpose: The purpose of this study is to compare the extent of reported sustainability in municipally and privately-owned housing companies. Method: This quantitative study is executed through a deductive approach in which hypotheses are formulated through existing theories. The extent of reported sustainability is operationalized through a content analysis on secondary data consisting of annual reports and sustainability reports collected from 30 municipally and 30 privately owned housing companies. The collected data is then analysed with OLS- regression analysis. Conclusion: The results of the study show a correlation between the variable ownership and the extent of reported sustainability in the form of a significant positive correlation between municipally owned housing companies and the extent of reported sustainability. Out of the measures; size, profitability, risk and equality which were tested in the study, only size showed a significant correlation with the extent of reported sustainability. The study thereby concludes that ownership is an important variable to take into consideration when studying sustainability reports.

Kandidatuppsats, Civilekonomprogrammet, controllerfördjupning, Ekonomihögskolan vid Linnéuniversitetet, ekonomistyrning, Kurskod: 2FE24E, VT16. Författare: Ebba Eriksson, Louise Johansen och Nikki Svensson Handledare: Natalia Semenova Titel: Faktorer som orsakar skillnader i investeringsprocesser - En komparativ flerfallsstudie i ett kommunägt bostadsbolag och en kommunal förvaltning Bakgrund och problem: Tidigare forskning har identifierat faktorer som påverkar investeringsprocesser i privata bolag. Huruvida dessa faktorer påverkar investeringsprocesser i två olika verksamheter diskuteras dock ej. Detta är av särskild vikt i kommuner då investeringar påverkar kommunens alla invånare. Kunskap om hur olika faktorer påverkar investeringsprocesser kan ge möjlighet att göra aktiva val i utformningen av denna process. Påverkan av en faktor kan konstateras om skillnader i denna faktor orsakar skillnader även i investeringsprocessen. I denna uppsats förklaras därför de faktorer som orsakar skillnader i investeringsprocessen mellan en hybridorganisation i form av ett kommunägt bostadsbolag respektive en offentlig verksamhet i form av en kommunal förvaltning. Syfte: Syftet med denna uppsats är att förklara vilka faktorer samt hur och varför dessa orsakar skillnader i investeringsprocessen mellan ett kommunägt bostadsbolag respektive en kommunal förvaltning. Metod: Metodvalet för studien är en komparativ flerfallsstudie med semi-strukturerade intervjuer i AB Ronnebyhus och den tekniska förvaltningen i Ronneby kommun. Slutsatser: I studien har tre faktorer identifierats som orsakar skillnader i investeringsprocessen mellan ett kommunägt bostadsbolag och en kommunal förvaltning. Dessa är ledning, mål och mått samt verksamhetsrelaterade egenskaper. / Authors: Ebba Eriksson, Louise Johansen och Nikki Svensson Supervisor: Natalia Semenova  Title: Factors which cause differences in investment processes - A comparative multiple case study in one municipal housing company and one municipal government unit Original title: Faktorer som orsakar skillnader i investeringsprocesser - En komparativ flerfallsstudie i ett kommunägt bostadsbolag och en kommunal förvaltning Background: Previous research has identified factors that affect the investment process in private companies. If these factors affect the investment process between two different organizations is not yet discussed. Effect of a factor can be stated if differences in this factor also cause differences in the investment process. This is of great importance in municipal governments because investments affect all municipal citizens. Knowledge of how different factors affect investment processes creates opportunities to make active choices in the designing of this process. Therefore, in the thesis has factors that cause differences between the investment process in a hybrid organization and a public organization been studied and explained. These are constituted by one municipal housing company and one municipal government unit. Method: The method of the thesis is a comparative multiple case study in AB Ronnebyhus and the technical unit in the municipal government of Ronneby.  Conclusions: In the thesis three factors which cause differences in the investment process between the municipal housing company and the municipal government unit has been identified. These factors are: management, goals and measurements and organization-related attributes.

Introduktion: Sedan ändringen i lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag år 2011 ska de kommunala bostadsbolagen agera enligt affärsmässiga principer. Affärsmässiga principer innebär bland annat att avkastningen ska vara marknadsmässig för att säkerställa en stark och neutral konkurrens på bostadsmarknaden. Genom att jämföra avkastningen i kommunala bostadsbolag med privata bostadsbolag undersöker denna studie om offentligt ägande innebär en skillnad som kan snedvrida konkurrensen. Syfte: Syftet med denna studie är att jämföra avkastningen i kommunala bostadsbolag med avkastningen i privata bostadsbolag.  Metod: Studien har en deduktiv ansats med ett eklektiskt teoretiskt angreppssätt för att formulera studiens hypotes. De kvantitativa tvärsnittsdata som studien baseras på har samlats in genom årsredovisningar och undersökts genom regressionsanalyser för att pröva studiens hypotes. Slutsats: Studiens slutsats är att kommunala bostadsbolaghar lägre avkastning än privata bostadsbolag. Analysen visar att räntabilitet på både totalt och eget kapital är signifikant lägre för kommunala bostadsbolag även när det kontrolleras för faktorerna ägarspridning, agentens agerande, storlek, bostadsmarknadens styrka, utdelningar och extern finansiering. / Introduction: Since the change in Law (2010:879) on public municipal housing companies in 2011 the municipal housing companies should now act according to commercial principals. Among other things commercial principals implies that the rate of return should be adjusted to the conditions on the housing market to ensure a strong and neutral competition. By comparing the rate of return in municipal housing companies with the rate of return in private housing companies this study examines if public ownership make a difference that can distort competition. Purpose: The purpose of this study is to compare the rate of return in municipal housing companies with the rate of return in private housing companies. Method: The study has a deductive approach with an eclectic theoretical perspective to formulate the hypothesis. The quantitative cross-sectional data have been gathered through annual reports and then examined in regression analyzes to test the hypothesis. Conclusion: The conclusion of this study is that municipal housing companies do have a lower rate of return than private housing companies. The analyzes show that both return on assets and return on equity is significantly lower for municipal housing companies even when controlled for concentration of ownership, agent behavior, size, the strength in the housing market, dividends and external financing.

Housing supply in Sweden has changed considerably over time, where historical decisions have shaped the housing market we have today. It is the municipalities in the country which have the ultimate responsibility in housing supply, where they have a monopoly of where and what type of housing is being built. However, it is largely the external builders who control housing construction and affect the form of tenure of which the housing is being built. The continuous population increase in Sweden has led to a great need for new housing, and most of Sweden’s municipalities state that they have a housing shortage. In parallel, price development, especially residential property rights, has turned to a downward trend, which has affected housing construction. Municipalities’ main tool for fulfilling established housing supply objectives and ensuring the construction of tenancy rights are municipal public housing companies. However, some municipalities have not had or chose to deregulate the municipal housing company and therefore lack this tool. The purpose of the study is to describe, through a multi-case study, the housing supply objectives of municipalities and their prerequisites for how developer’s interest and willingness to invest have been and are in the current construction industry. Delimitation has been made to the municipalities Gävle, Täby, Nacka and Södertälje as they meet the criteria sought. The questions of issue were answered by a qualitative content analysis of municipal guidelines for housing supply and comprehensive plans. Interviews were also held with officials in the municipalities. Together, the methods gave a picture of the preconditions of the municipalities. The study shows that the four municipalities have large forecasted population increases in the coming years and high objectives regarding the number of newly produced housings. The study also shows that three of the four municipalities are experiencing changes in the interests of developers since autumn 2017 - partly a slightly reduced interest and partly a shift in interest among forms of tenure. The outcome from the discussion shows that in order to meet the future population increase and thus reach its housing supply objectives, housing production must increase significantly. The municipalities may also need to control the forms of tenure to a greater extent than today to achieve the desired distribution of forms of tenure in the housing stock. / Bostadsförsörjningen i Sverige har ändrats avsevärt genom tidens gång, där historiska beslut har format den bostadsmarknad vi har idag. Det är landets kommuner som har det yttersta ansvaret i bostadsförsörjningen där de genom sitt planmonopol råder över var och vilken typ av bostäder som byggs. Det är dock till stor del de externa byggherrarna som styr bostadsbyggandet och påverkar den upplåtelseform som bostäderna uppförs med. Den kontinuerliga befolkningsökningen i Sverige har medfört ett stort behov av nya bostäder och merparten av Sveriges kommuner uppger att de har bostadsbrist. Parallellt har prisutvecklingen, på framförallt bostadsrätter, vänt till en nedåtgående trend vilket påverkat bostadsbyggandet. Kommuners främsta verktyg för att uppfylla uppsatta mål gällande bostadsförsörjning och säkerställa uppförandet av hyresrätter är kommunala allmännyttiga bostadsbolag. Dock har en del kommuner inte haft eller valt att avreglera det kommunala bostadsbolaget och saknar därmed detta verktyg. Studiens syfte är att genom en flerfallsstudie beskriva kommuners bostadsförsörjningsmål och deras förutsättningar efter hur byggherrars intresse och investeringsvilja har varit och är i rådande byggkonjunktur. Avgränsning har gjorts till kommunerna Gävle, Täby, Nacka och Södertälje då de uppfyller sökta kriterier. De frågeställningar som ställdes besvarades genom en kvalitativ innehålls analys av kommunernas riktlinjer för bostadsförsörjning och översiktplaner. Intervjuer hölls även med tjänstemän på kommunerna. Tillsammans gav metoderna en bild av kommunernas förutsättningar. I studien framgår att de fyra kommunerna har stora prognostiserade befolkningsökningar kommande år och höga mål gällande antal nyproducerade bostäder. Studien visar också att tre av de fyra kommunerna upplever förändringar i byggherrars intresse sedan hösten 2017 - dels ett något minskat intresse och dels en omsvängning av intresset bland upplåtelseformer. Av resultatdiskussionen framgår att för att möta den framtida befolkningsökningen och därmed nå sina bostadsförsörjningsmål måste bostadsproduktionen öka markant. Kommunerna kan även behöva styra upplåtelseformerna i större utsträckning än idag för att uppnå önskad fördelning av upplåtelseformer inom bostadsbeståndet.

“Stockholmshusen” is a project to produce rental housing for the municipality of Stockholm's three public housing companies in a faster and more efficient way. Through a simplified construction process and a collaborative way of working, the main purpose is to reduce construction costs and thereby get lower rental costs for tenants. The project is a close collaboration between the municipality owned housing companies and the municipal administrations, which together developed a house concept adapted to Stockholm. In 2016, the goal was set to produce 3500-5000 homes by 2020. The project was initiated politically due to housing shortage, high new production costs and long planning processes that characterized Stockholm's housing market in the beginning of the 2010s. After the municipal elections in 2014, the newly-installed city hall majority commissioned parts of the municipal to develop the new concept. In a case study this report examines the municipal of Stockholm's decision-making process, politically and inside the administrations, from the initiation in the City Council to the first tenant's move in. An important question raised in the study is how the project was affected by the change of majority after the municipal elections in 2018. The study is based on a qualitative method based on document studies, literature studies and interviews with two politicians from previous and current city hall majority. Since the Stockholmshusen project was initiated politically and at the same time spans two periods of political mandate, the meetings of the building committee (in charge of decisions regarding new buildings) has been examined in order to draw conclusions how the project has changed after the change of majority in 2018. The committee's meetings and the interviewed politicians' answers, describe the new majority's view of the Stockholmhusen project. Due to the criticism that the new majority pointed out during his time in opposition, it has been interesting to follow how the project changed due to the change of majority. The conclusion of this study presents that the new majority in the city hall intends to finalize the project but with a different focus on block structure and building volume. At the time this report was written, only a handful decisions regarding the project’s new direction has been made from the new city hall majority. A future study, for example when the project is finalized, could more accurately describe change in the Stockholmshusen project. / Stockholmshusen är ett projekt för att snabbare och mer effektivt producera hyresrätter till Stockholms allmännytta. Genom en förenklad byggprocess och ett nytt arbetssätt är det huvudsakliga syftet att sänka byggkostnader och därmed erhålla lägre hyreskostnader än konventionell nyproduktion. Projektet är ett nära samarbete mellan Stockholms stads bostadsbolag och tekniska förvaltningar som tillsammans tagit fram ett typhuskoncept anpassat till Stockholm. År 2016 sattes målet att producera 3500-5000 bostäder på fyra år. Projektet initierades politiskt med anledning av bostadsbrist, höga nyproduktionskostnader och långa planprocesser som under början av 2010-talet utmärkte Stockholms bostadsmarknad. Efter kommunvalet 2014 gav den nyvunna stadshusmajoriteten delar av kommunkoncernen i uppdrag att ta fram det nya konceptet. Denna rapport undersöker i en fallstudie Stockholm stads beslutsgång, politisk såväl som tjänstemannamässigt, från att projektet initierades i kommunfullmäktige till första hyresgästens inflyttning. En bärande frågeställning är huruvida projektet påverkats av majoritetskiftet efter kommunvalet 2018. Studien är en kvalitativ undersökning baserad på dokumentstudier, litteraturstudier samt intervjuer med politiker från två stadshusmajoriteter. Då stockholmshusprojektet initierades politiskt och samtidigt spänner över två mandatperioder har stadsbyggnadsnämndens sammanträden efter majoritetskiftet 2018 undersökts för att kunna dra slutsatser för hur projektet förändrats. Med anledning av den kritik den nya majoriteten framhöll under sin tid i opposition har stadsbyggnadsnämndens protokoll och de intervjuade politikernas utsagor tillsammans gett svar på den nya majoritetens avsikter. Av studiens resultat framgår att den nya majoriteten avser att låta projektet fortlöpa men med en annan inriktning vad gäller kvartersstruktur och byggnadsvolym. Vid tidpunkten för denna rapport är endast ett fåtal beslut antagna för hur projektet ska fortlöpa. En framtida undersökning, förslagsvis när projektet är slutfört, skulle mer noggrant kunna påvisa förändring i stockholmshusprojektet.

Bakgrund och problem: Investeringar i företag och samhälle bidrar till en ökad BNPtillväxt därför är det av betydande vikt att identifiera investeringsbegreppet. Investeringar är även avgörande för ett företags framtida överlevnad därav är det viktigt att förstå investeringsprocessen och vilka faktorer som påverkar den. Framförallt är det viktigt att definiera detta i kommunägda bostadsbolag eftersom nya investeringar påverkar nyttan för kommuninvånarna. Trots detta faktum är tidigare forskning kring investeringsprocessens kontext genomförd i aktiebolag. Hur ser då investeringsprocessen ut i kommunägda bostadsbolag och vilka är de främsta faktorerna som påverkar investeringsprocessen? Syfte: Uppsatsens syfte är att skapa en fördjupad förståelse för hur olika faktorer påverkar investeringsprocessen i svenska kommunägda bostadsbolag. Vidare är syftet att belysa ett ämnesområde som inte tidigare har undersökts och därför göra ett bidrag inom ämnet. Metod: Studien har följt en kvalitativ forskningsstrategi och genomfört en komparativ fallstudie som forskningsdesign. Vidare var utgångspunkten för insamling av empiriskt material semistrukturerade intervjuer. Slutsats: Investeringsprocessen i kommunägda bostadsbolag är komplexa eftersom flera intressen och mål ska tillgodoses längs hela investeringsprocessen samtidigt som processen ska utformas i enlighet med offentlighetsprincipen. Faktorer som påverkar investeringsprocessen har identifierats som; Företagsspecifika, Marknadsförutsättningar, Ekonomisk påverkan, Allmännytta och samhällsansvar samt Kommunens intresse. Faktorerna påverkar investeringsprocessen gällande vilka investeringsmöjligheter som finns samt beslutsfattande om hur, vart och vilka investeringar som ska genomföras. / Background and problem: Investments in companies and the community creates a higher GDP growth, therefore, it is important to identify the investment concept. Investments are crucial to the future survival of a company hence it is important to understand the investment process and which factors that affect it. This is especially important in municipal-housing companies, as new investments affect the local residents. Despite this fact, research about the investment process has been done in private companies. However, regarding municipal-housing companies how is the investment process and which are the main factors that affect the investment process? Purpose: The purpose of this essay is to create an understanding of how different factors affect the investment process in Swedish municipal-housing companies. Furthermore, is the purpose to lighten a subject that is not previously investigated in. Method: The thesis is based on a qualitative research strategy and comparative multiple case study as a survey design. Furthermore, the collection of empirical material has been semi-structured interviews. Conclusion: The investment process in municipal-housing companies is complex because it has to meet several interests and goals along the whole process, as well as it must follow the principle of public access to official records. Factors that influence the investment process are: Company specific, Market conditions, Economic impact, Public good and the Municipality´s interest. The factors are affecting the investment process regarding the investment opportunities and also the decision making of how, where and which investment project that should be implemented.

<p>Mellan åren 1965-1974 genomfördes ett unikt bostadsbyggnadsprojekt i Sveriges historia. För att lösa den dåvarande bostadsbristen beslöt Riksdagen att det under en tioårsperiod skulle byggas en miljon bostäder. Detta projekt kallas således för <em>miljonprogrammet. </em>Under årens gång har många kritiker gjort sig hörda då de kritiserat fenomenet på flera nivåer. Ord som segregation, visuell monotoni och storskalighet har använts i beskrivandet av miljonprogramsområdena. Byggnader från miljonprogrammet har idag uppnått den ålder då omfattande underhåll- och renoveringsåtgärder är högst aktuella. Idag ägs och förvaltas många miljonprogramsbestånd av kommunala bostadsbolag, de står idag inför beslut gällande upprustning.</p><p>Syftet med denna uppsats är att utreda hur sju kommunala bostadsbolag själva ser och resonerar kring sina flerbostadshus som ingår i beståndet från miljonprogrammet. Vidare vill vi ta reda på vilka de bakomliggande faktorerna i beslutsprocessen är gällande om upprustning ska ske eller inte. Efter de empiriska studierna som genomfördes med hjälp av telefonintervjuer kan vi konstatera att bostadsbolagens allmänna syn på miljonprogramsbeståndet är lika positiv som negativ. Bostadsbolagen uppfattar dock med gemensam stämma att det föreligger problematik med dessa byggnader. Åsikterna skiljer sig emellertid åt gällande vilka problem som skulle vara de mest primära och uppenbara. Det framhålls dock att lägenheterna är tacksamma ur föränderlighetssynpunkt, ljusa och välplanerade.</p><p>Bostadsbolagen har höga ambitioner när det gäller den kontinuerliga och långsiktiga upprustningen. Vi kan fastslå att bostadsbolagen tar hänsyn till tre faktorer vid beslutsprocessen kring upprustningsåtgärderna. Ekonomin är en starkt påverkande faktor då finansieringen till stor del tycks påverka vad som i realiteten genomförs. De resterande två faktorerna som ständigt påverkar beslutsprocessen är den sociala hänsynen och den tekniska kvaliteten och funktionen.</p> / <p>Between the years 1965 -1974, a unique residential construction project was completed which today is significant in Swedish history. To solve the current lack of housing the Swedish parliament decided that Sweden would build one million dwellings in a decade. Therefore the project is called <em>"The Million Programme".</em> Many critics have made themselves heard over the years, criticizing the phenomenon on several issues. Words like segregation, visual monotony and large-scale productions have been used to describe the Million Programme areas. Buildings from the Million Programme have now reached the age when extensive maintenance and renovations are needed. Most of the properties from the Million Programme are today owned and managed by municipal housing companies, who often face decisions concerning renovations.<strong></strong></p><p>The purpose of this essay is to investigate what perspective and opinions, seven municipal housing companies have concerning their apartment blocks from the Million Programme. Furthermore we would like to investigate the underlying factors which affect the decision-making process as to whether renovation will be done or not. After the empirical studies, which were proceeded by telephone interviews, we established that the general perception of the properties from the Million Programme is as much positive as negative. The housing companies have a mutual opinion that there is a problem with these buildings. However, the opinions differ between the housing companies regarding their most primary and obvious problems. The housing companies stress that the usage of the apartments can be easily changed for other purposes and that the apartments often are very bright and very well organized.    </p><p>We can establish that the housing companies take three factors into consideration in their decision-making process regarding the renovations. The housing companies have high ambitions concerning the continuous and long-term renovations. An important factor affecting the renovations is the economy, which in reality, decides what changes can take place. The social perspective and the technical quality and function are the two remaining factors affecting the decision-making.</p><p> </p>

Mellan åren 1965-1974 genomfördes ett unikt bostadsbyggnadsprojekt i Sveriges historia. För att lösa den dåvarande bostadsbristen beslöt Riksdagen att det under en tioårsperiod skulle byggas en miljon bostäder. Detta projekt kallas således för miljonprogrammet. Under årens gång har många kritiker gjort sig hörda då de kritiserat fenomenet på flera nivåer. Ord som segregation, visuell monotoni och storskalighet har använts i beskrivandet av miljonprogramsområdena. Byggnader från miljonprogrammet har idag uppnått den ålder då omfattande underhåll- och renoveringsåtgärder är högst aktuella. Idag ägs och förvaltas många miljonprogramsbestånd av kommunala bostadsbolag, de står idag inför beslut gällande upprustning. Syftet med denna uppsats är att utreda hur sju kommunala bostadsbolag själva ser och resonerar kring sina flerbostadshus som ingår i beståndet från miljonprogrammet. Vidare vill vi ta reda på vilka de bakomliggande faktorerna i beslutsprocessen är gällande om upprustning ska ske eller inte. Efter de empiriska studierna som genomfördes med hjälp av telefonintervjuer kan vi konstatera att bostadsbolagens allmänna syn på miljonprogramsbeståndet är lika positiv som negativ. Bostadsbolagen uppfattar dock med gemensam stämma att det föreligger problematik med dessa byggnader. Åsikterna skiljer sig emellertid åt gällande vilka problem som skulle vara de mest primära och uppenbara. Det framhålls dock att lägenheterna är tacksamma ur föränderlighetssynpunkt, ljusa och välplanerade. Bostadsbolagen har höga ambitioner när det gäller den kontinuerliga och långsiktiga upprustningen. Vi kan fastslå att bostadsbolagen tar hänsyn till tre faktorer vid beslutsprocessen kring upprustningsåtgärderna. Ekonomin är en starkt påverkande faktor då finansieringen till stor del tycks påverka vad som i realiteten genomförs. De resterande två faktorerna som ständigt påverkar beslutsprocessen är den sociala hänsynen och den tekniska kvaliteten och funktionen. / Between the years 1965 -1974, a unique residential construction project was completed which today is significant in Swedish history. To solve the current lack of housing the Swedish parliament decided that Sweden would build one million dwellings in a decade. Therefore the project is called "The Million Programme". Many critics have made themselves heard over the years, criticizing the phenomenon on several issues. Words like segregation, visual monotony and large-scale productions have been used to describe the Million Programme areas. Buildings from the Million Programme have now reached the age when extensive maintenance and renovations are needed. Most of the properties from the Million Programme are today owned and managed by municipal housing companies, who often face decisions concerning renovations. The purpose of this essay is to investigate what perspective and opinions, seven municipal housing companies have concerning their apartment blocks from the Million Programme. Furthermore we would like to investigate the underlying factors which affect the decision-making process as to whether renovation will be done or not. After the empirical studies, which were proceeded by telephone interviews, we established that the general perception of the properties from the Million Programme is as much positive as negative. The housing companies have a mutual opinion that there is a problem with these buildings. However, the opinions differ between the housing companies regarding their most primary and obvious problems. The housing companies stress that the usage of the apartments can be easily changed for other purposes and that the apartments often are very bright and very well organized.     We can establish that the housing companies take three factors into consideration in their decision-making process regarding the renovations. The housing companies have high ambitions concerning the continuous and long-term renovations. An important factor affecting the renovations is the economy, which in reality, decides what changes can take place. The social perspective and the technical quality and function are the two remaining factors affecting the decision-making.