Under de senaste åren har planprocessen legat i fokus. I Stockholm råder en stor bostadsbrist och de långa planprocesserna som kan sträcka sig upp till fem år eller mer har medfört att ett antal utredningar och rapporter har genomförts för att se vari problemen ligger. De långa och komplicerade planprocesserna medför även att konkurrenssituationen mellan byggherrar påverkas då enbart de större byggherrarna har den tid och resurser att genomgå denna utdragna process. I den nya plan- och bygglagen som infördes 2 maj 2011 fanns en del förändringar som hade som mål att effektivisera denna process men än finns det utrymme för förbättringar. I vårt examensarbete har vi analyserat tre projekt i tre olika kommuner för att se huruvida de utredningar som krävs skiljer sig mellan kommunerna. Kommunerna vi har valt är Stockholm, Solna och Södertälje och för att få en mer nyanserad bild har vi pratat med stadsbyggnadskontoret i Södertälje kommun samt två exploatörer i Stockholm och Solna om deras syn på processen. Självfallet skiljer sig åsikterna mellan en privat aktör och en kommun och detta har varit intressant att bevittna. Vår första tanke var att det i Stockholm skulle krävas fler utredningar än i resterande kommuner då fler åsikter skulle behöva tas i beaktande, dock märkte vi allt eftersom att så inte är fallet. Vilka utredningar som krävs beror helt och hållet på förutsättningarna som existerar i området, dvs. markförutsättningar, trafiksituationen, påverkan på omgivningen och olika slags risker. Exempelvis tvingades exploatören i Stockholm genomföra en kostsam och utdragen barnkonsekvensanalys då ett skogsparti skulle tas i anspråk. Denna egendomliga utredning, som grundar sig på intervjuer med förskolebarn, visar på att det är förutsättningarna i området som styr vilka utredningar som måste genomföras. Dessutom sade vår intervju med exploatören i Stockholm att många av utredningarna går att hoppa över genom att använda sunt förnuft. I vår analys tar vi upp egna åsikter och förslag på åtgärder som kan effektivisera planarbetet / The planning process has been in focus for several years. There is a huge housing shortage in Stockholm and the time-consuming planning process, which can extend up to five years and sometimes even more, has resulted in that a number of studies and reports have been conducted to see where the problems lie. The long and complex planning processes has also created an unfair competitive situation where only the major property developers have the time and resources to go through this lengthy process. In the new Planning and Building Act from May 2, 2011, there were some changes done that aimed to streamline this process, however there is still room for improvement. In our thesis, we have analysed three projects in three municipals to see whether the necessary investigations differ between them. The municipals we have chosen are Stockholm, Solna and Södertälje. To get a more nuanced picture we have spoken to the city planning office in Södertälje and two private developers in Stockholm and Solna about their views on the process. Obviously, the opinion of a private developer and that of a municipal differs, and this has been interesting to witness. Our first thought was that Stockholm municipal would require more investigations than in the remaining municipalities because more opinions would have to be taken into account, but we discovered this is not the case. The investigations that are required depend entirely on the conditions that exist in the surrounding area, i.e. soil conditions, traffic conditions, impact on the environment and the different kinds of risks involved. For example, the developer in Stockholm was forced to conduct a costly and protracted child impact assessment since a forest area would be exploited. This unusual investigation, based on interviews with preschool children, shows that the conditions in the area controls which type of investigations that must be conducted. Our interview with the developer in Stockholm also told us that many of the 4 investigations could be avoided by using common sense. In our analysis, we discuss our opinions and suggestions on measures to streamline the planning process.

No description available.

No description available.

Ingen visste riktigt vilka konsekvenserna skulle bli för aktörerna på fastighetsmarknaden i samband med finans och fastighetskrisen 2008. Kriser av detta slag sker alltför sällan för att man med säkerhet ska kunna förutspå utgången men tillräckligt ofta för att aktörerna tvingas att strategiskt skydda sig. Denna uppsats tittar närmare på hur aktörerna strategiskt använder sig av olika kända skyddsåtgärder i syfte att klara konjunkturnedgångar såväl som att få ut maximal avkastning vid konjunkturuppgångar. Berörda aktörer återfinns inom segmenten institutioner, börsnoterade, fonder, utländska samt opportunistiska. Den svenska fastighetsmarknaden har på kort tid upplevt stora förändringar. Utvecklingen lär även fortsätta i högt tempo framöver. Detta medför ett allt större krav på en tydlig strategi som inte bara tar hänsyn till idag, utan som även klarar av att möta morgondagen. Av empirin framgår det att aktörerna på den svenska fastighetsmarknaden har olika strategier. Vidare har vissa aktörer en specifikt uttalad strategi medan andra har en öppnare variant. I princip alla bolagen talar i diverse publikationer gärna om hur strategiskt medvetna de är. Bolagen menar att deras fastighetsbestånd är noga avvägt, för en trygg och god avkastning till investerarna. Det stämmer till olika grad. Vissa aktörer agerar fullt ut efter sin strategi medan andra går mer på känn och erfarenhet. Det finns mönster kring hur de olika segmenten agerar i vissa avseenden. Vid närmare undersökning så går det även att urskilja varför dessa skillnader finns hos aktörerna. Till stor del har det med ägarstrukturen att göra. Omnämnda strategier har bland annat varit: Täta dialoger med befintliga hyresgäster Satsningar på alternativa kapitalkällor Arbeta med att säkra lån Bolagens olika fokusering avseende strategi har gett resultat. Aktörerna på den svenska fastighetsmarknaden klarade med hjälp av en god strategi, deras plan, av den globala krisen på ett relativt bra sätt. Främsta faktorn är den låga belåningsgraden. Idag när fastigheter som investeringsobjekt blir alltmer likvida på en mer synkron och globaliserad marknad är denna plan än viktigare. För när nästa kris kommer, vilket den gör med högsta sannolikhet, så har vissa aktörer en plan, en erfarenhet. Denna erfarenhet kan ge en liten fördel gentemot andra aktörer. En fördel som kan vara helt avgörande för bolagets existens, då kriser kan slå så oerhört hårt.

Syftet med studien är att studera beslutsprocessen hos stora fastighetsbolag och vilka faktorer som påverkar beslutsfattare vid avyttring av kommersiella fastigheter. Studien visar att fastighetsbolag har ett liknande tillvägagångssätt i beslutsprocessen vid avyttring av kommersiella fastigheter. Vidare visar studien att den vanligaste faktorn till varför fastighetsbolag väljer att avyttra en kommersiell fastighet är för att fastigheten inte passar in i fastighetsbolagets affärsmodell. Slutligen visar studien att beslutsfattare tenderar att inte vara fullt rationella i beslutsprocessens olika delar.

Denna kandidatuppsats behandlar miljöcertifieringssystemet LEED ur ett internationellt perspektiv. Uppsatsen behandlar den problematik som finns inom systemet och redogör för hur det bör utvecklas för att bli mer fungerande på den svenska såväl som internationella marknaden. I arbetet presenteras även förslag på punkter som bör förbättras eller tilläggas till systemet.   Byggnader står för 40 % av den totala energiförbrukningen i Europa och miljöcertifiering av byggnader kan därför spela en viktig roll i att uppnå de gemensamma energi- och klimatmålen såväl som för utvecklingen av en hållbar framtid. Allt fler hyresgäster efterfrågar miljöcertifierade fastigheter och pressen på fastighetsägare ökar, då de måste börja certifiera sina befintliga byggnader för att konkurrera med energieffektiv nyproduktion. Miljöcertifiering ökar fokus mot miljöfrågor, driver på utvecklingen av miljötekniska lösningar och en LEED certifierad byggnad bidrar bland annat till förbättrad luft- och vattenkvalitet, minskad miljöpåverkan, ökat driftnetto och förbättrad hälsa bland hyresgäster.   LEED är det miljöcertifieringssystem med störst internationellt spridning och allt fler svenska byggnader registreras och certifieras enligt LEED. Systemet är dock inte anpassat efter svenska förutsättningar. Det finns ett antal punkter som bör diskuteras för att systemet skall förbättras. Idag är certifieringsprocessen för tidskrävande, amerikanska standarder måste användas och det finns även problem gällande uppföljning och granskning av internationella projekt. En del av dessa punkter skulle kunna lösas genom att utbilda svenska granskare som har god kunskap om regionala förutsättningar, lagstiftning och standarder. Vidare skulle systemet kunna förbättra sin bedömning av inomhusmiljö genom att involvera fastighetens hyresgäster mer. Införandet av gröna hyresavtal och estetiska credits till systemet kan öka engagemanget bland hyresgäster såväl som kännedomen om LEED. / This bachelor thesis examines the green building rating system Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) from an international and Swedish perspective. The thesis highlights the problems that exist within the system and describes how the system could better accommodate an international market. The report also presents suggestions for improvements and additions to the system. Buildings are responsible for 40% of the European energy consumption and Green buildings are therefore significant in reaching common energy and climate goals. An increasing number of tenants are demanding green buildings and the property owners are therefore forced to certify their existing buildings in order to compete with energy-efficient new construction. Green building rating systems are increasing focus on environmental issues, is pushing the development of technologies and a LEED certified building is contributing to minimized environmental impacts, increased net operating income and improved health among tenants. LEED is the largest international rating system and the number of registered and certified Swedish projects is increasing. However, the system was not developed to be used in Sweden and projects face challenges employing a U.S.-based rating system internationally. The certification process can be time consuming, required American standards may not agree with local regulations and there are also problems regarding the follow-up and review of international projects. Some of the areas of concern could be solved by increasing dialogue with Swedish reviewers that have good knowledge of regional conditions and standards. The system could also improve its chapter about indoor environment by involving the building's tenants more.

År 2004 blev det genom ny lagstiftning möjligt att bilda tredimensionella fastigheter. Dessa fastigheter består av en sluten volym som är begränsad i alla riktningar. När denna möjlighet infördes uppkom också speciella regler för fastigheterna, till exempel speciella villkor för bildandet av dessa. Anledningen till införandet av en ny typ av fastigheter var att det fanns behov av att kunna bilda nya eller ombilda befintliga fastigheter, till exempel i nära anslutning till andra. På grund av markbrist i tätbebyggda områden började byggandet utvecklas till att även ske ovanpå eller under befintliga fastigheter, vilket gjorde den befintliga lagstiftningen otillräcklig. Det anges inte specifikt i lagstiftningen hur gränserna för dessa fastigheter ska dras, däremot finns riktlinjer från Lantmäteriet. Denna uppsats utreder hur gränsdragningen på två olika platser i landet sker och i vilken omfattning Lantmäteriets riktlinjer följs. Intervjuer med Lantmätare både i Stockholm och i Göteborg är gjorda. Även förrättningar avseende bildande av tredimensionella fastigheter från dessa städer är studerade för att se hur de går till väga vid bestämningen av gränserna för fastigheterna. I båda städerna säger de att de, åtminstone till viss del, följer de riktlinjer Lantmäteriet kommit med. I Stockholm utgår de även från praxis, det vill säga hur gränsdragningen vid tidigare 3D-förrättningar inom staden har genomförts. Av informationen som framkom under intervjuerna är tillvägagångssättet i städerna olika, främst avseende hur de yttre vertikala gränserna dragits, det vill säga om fasaden ingår i den nya tredimensionella fastigheten eller i stamfastigheten. Vid studerandet av de utförda förrättningarna visade det sig dock att gränserna drogs på ungefär samma sätt i de båda städerna. Däremot fanns det skillnader mellan informationen från intervjun med Göteborgs stad och resultatet från gränsdragningen vid de förrättningarna, de yttre gränserna drogs inte på det sätt som det i intervjun sagts. En del möjliga anledningar till dessa skillnader diskuteras vidare i arbetet.

Behovet av bra miljölösningar växer ständigt i dagens samhälle och fastighetsmarknaden är en marknad som är i stort behov av att spara energi. I dagens läge har ett antal miljöklassningssystem etablerat sig på den svenska fastighetsmarknaden. Dessa system är ofta bra att arbeta med när det gäller nyproduktion och omfattande ombyggnationer, även om det innebär det stora ekonomiska kostnader för fastighetsägaren. Att det kostar mycket för fastighetsägaren att få en byggnad miljöklassificerad och att det saknas tydliga incitament till miljöanpassning gör att utvecklingen bromsas. För att tydliga incitament till miljöinvesteringar ska skapas så krävs det att fastighetsägarna ska kunna se en tydlig ekonomisk lönsamhet i investeringen. Den mest påtagliga ekonomiska lönsamheten är att en bra miljöinvestering kommer att leda till besparingar i driftskostnader, men det är under en längre tidsperiod. Det är därför viktigt att det skapas incitament till att göra miljöinvesteringar som kan räknas tillbaka på kortare tidsperioder. Om efterfrågan på miljöanpassade lokaler skulle öka så skulle detta skapa ett tydligt incitament för fastighetsägaren att miljöanpassa sina byggnader, eftersom lokaler som är mer eftertraktade också genererar högre hyresintäkter. För att en hyresgäst skal vara villig att betala mer för att bedriva sin verksamhet i lokaler som är miljövänliga så krävs det att hyresgästen ska få något tillbaka. Incitament för hyresgästen till att betala högre hyra för miljöanpassade lokaler skulle kunna vara att investeringen leder till en besparing i den eventuella delen av lokalens drift som belastar hyresgästen. Ett annat incitament för hyresgästen till att bedriva sin verksamhet i miljövänliga lokaler skulle kunna vara att byggnaden är miljöklassad, vilket skulle kunna ge hyresgästen en möjlighet till att visa utåt att företaget är miljömedvetet och på så sätt få marknadsföringsfördelar. Detta examens arbete visar på att det finns ett intresse bland fastighetsägarna i stor Stockolm att kunna erbjuda miljövänliga alternativ. Det är dock viktigt att hyresgästernas efterfrågan på sådana alternativ ökar. Examensarbetet visar även på en tro bland fastighetsägarna på att kraven på miljöanpassade fastigheter kommer att öka både från hyresgäster och myndigheter i framtiden. Om detta sker så kommer de fastighetsägare som arbetar med miljöinvesteringar idag att ha ett försprång gentemot de fastighetsägare son inte gör det.

I samband med den globala finanskrisen bröt också en fastighetskris ut i Spanien med förödande konsekvenser för den spanska ekonomin. Spanien är unikt i och med att bygg- och fastighetssektorn haft en så central roll i landets starka ekonomiska utveckling det senaste decenniet. Priserna på bostäder har haft en stabil och väldigt kraftig uppgång till följd av en rad faktorer som förklaras närmare i uppsatsen. Dessa faktorer kan förklara en stor del av prisstegringen, men denna har inte varit befogad i sin fulla skala då det finns bevis för att det skapades en prisbubbla på fastighetsmarknaden under början av 2000-talet. Prisbubblan sprack till slut vid årsskiftet 2007/2008 och sedan dess har fastighetspriserna sakta sjunkit. Till följd av de strukturella bristerna i den spanska ekonomin och det stora beroendet av byggsektorn finner man sig idag i en oroväckande situation där 5 miljoner personer är arbetslösa och ca 1,5 miljoner nya bostäder står tomma. Under den spanska ekonomins expansiva år byggdes det i ett väldigt högt tempo och bostadsbeståndet utökades med 5 miljoner nya bostäder på bara några år. Bristen av politiskt ansvar och kreditbubblan, mestadels orsakad av väldigt generösa lånevillkor från de regionala sparbankerna under många år, tillät denna överproduktion av bostäder. En stor del av de nya bostäderna står idag osålda och den stora utmaningen är att snabbt få ut dessa på marknaden. För att detta ska ske förväntas det ytterligare prisjusteringar nedåt. Mycket lärdom kan tas från denna fastighetskris och i framtiden bör man vara mer försiktig med riskerna som finns i en alltför stark och långvarig prisstegring i bostadspriser. Spanska politiker och de finansiella instituten borde ha agerat mer ansvarsfullt och reagerat tidigare på de negativa signaler som under många år pekade på att bostadsmarknaden var övervärderad. Efter den stora avregleringen av finansmarknaden har den spanska regeringen omstrukturerat banksektorn. Detta borde lägga grunden för en mer försiktig kreditutgivning och på så vis förhindra framtida kreditbubblor då dessa är starkt relaterade till fastighetsbubblor.

Syftet med den här uppsatsen var att undersöka fastighetsaktier inflationsskyddande förmåga. En av de påstått främsta anledningarna att investera i fastigheter är att de sägs erbjuda ett bra skydd mot inflationen. Dock har fastighetsaktier, i motsats till direkta fastighetsinvesteringar observerats vara negativt korrelerade med inflationen. Det har ofta citerats som bevis för att fastighetsaktier avviker från utvecklingen av den underliggande fastighetsmarknaden. Emellertid har det argumenteras att fastighetsaktier borde vara kopplade till den underliggande direkta fastighetsmarknaden då bolagens verksamhet är förvaltningen av fastigheter. Mer precist har förvaltning definierats som realiserandet av hyror. Den här uppsatsen argumenterade för att realiserandet har en långsiktig karaktär. Vidare har de inflationsskyddande förmågorna identifieras som långsiktiga för tillgångsslaget, då hyror uppräknas med inflationen regelbundet. Ny forskning har intresserat sig för så kallade kointegrerade samband. Emedan korrelation signalerar om kortsiktiga samband ska kointegration signalera om långsiktiga samband. Den här uppsatsen argumenterade därför att kointegrationsbaserade analyser är lämpliga att applicera för att studera de inflationsskyddande förmågorna. Dock har tidigare forskning funnit endast svaga bevis för kointegration för vissa marknader. Det har noterats att kointegrerade samband kan undgå att upptäckas vid förekomsten av ett strukturellt brott i sambandet. Därför tog denna uppsats hänsyn till ett strukturellt brott. I ett feltermskorrigeringramverk testades ifall fastighetsaktier och inflationen var korrelerade (A), kointegrerade (B) eller kointegrerade först efter att ett okänt strukturellt brott tagits hänsyn till (C). Som delvis förväntat visade sig fastighetsaktier och inflationen vara okorrelerade. Det föreslogs vara ett resultat av att marknadsstämningen på aktiemarknaden dominerande variationen. Vidare hittades svaga bevis för (B) medan (C) avfärdades. Det antogs därför rimligt att anta att fastighetsaktier erbjuder ett visst skydd mot inflationen på längre sikt även om så kanske inte är fallet på kort sikt.