Syftet med studien är att undersöka hur artificiell intelligens kan komma att påverka fastighetsvärdering och vilka för- och nackdelar det finns när man värderar kommersiella fastigheter med artificiell intelligens. Uppsatsen behandlar även hur den traditionella värderingsprocessen och värderingsprocessen med automatiserade värderingsverktyg går till. Uppsatsen visar främst på att värderingsprocessen kan effektiviseras, göras mer rationell och tillförlitlig med artificiell intelligens om det finns tillräckligt med indata och jämförelseobjekt att tillgå. För att få en djupare förståelse inom ämnet har kvalitativa intervjuer genomförts med de fyra personer som anses ha betydande och fördjupade kunskaper i ämnet. Respondenterna har valts med hänsyn till att de är de enda som anses ha den kunskap som krävs för att uttala sig inom uppsatsens ämne.Den information som framkommit från intervjuerna stödjer och kompletterar till stor del den teori som presenteras i uppsatsen. Med hjälp av respondenternas kunskap om värderingsbranschen och det systemtekniska inom området har frågeställningarna studerats och utretts tillsammans med den berörda teorin. Några av de fördelar som presenteras i uppsatsen är möjligheten att beakta fler faktorer och parametrar vid värderingsprocessen samt minskade tidsfördröjningar och kortare intervall mellan värderingar, vilket leder till en ökad kontinuitet. De största riskerna som identifierats i uppsatsen är bristen på indata samt att kommersiella fastigheter är heterogena och det genomförs relativt få transaktioner årligen. Samtliga respondenter tror att fastighetsvärderingsprocessen och fastighetsvärderares yrke kommer att förändras i framtiden men när denna förändring kommer ske är fortfarande oklar och svårbedömd. / The purpose of this study is to explore how artificial intelligence can come to affect real estate evaluation and the pros and cons that exist when valuing commercial properties through artificial intelligence. The essay also examines the traditional process of valuation and how it can be more efficient, rationalized and trust worthy by using artificial intelligence as long as there is enough data and comparison objects. For a deeper understanding in the subject, qualitative interviews have been conducted with four people that are considered to have significant and a deep understanding of the subject. The respondents have been chosen with according to that they are the only ones that is considered to have the knowledge that is acquired to express themselves within the subject of the paper.The information, that has come forward from the interviews, supports and looks to build upon a large portion of the theory that is presented in this paper. With help from the respondents and the technology that exists within the area, the issues have been studied and investigated with the associated theory. A few of the benefits that are presented in this paper are the possibilities to take more factors and parameters under consideration in the evaluation process, decreased time delays and shorter intervals in between evaluations. These benefits lead to increased continuity. The biggest risks that have been identified in this paper is the lack of incoming data and that commercial real estates are heterogenic with relatively few annual transactions. The respondents have a common opinion that the profession of real estate evaluation will see a change in the future, but when the change will happen is still uncertain and difficult to predict.

Den digitala tvillingen i fastighetsbranschen har ett stort användningsområde. Den kan avhjälpa arbeteinom exempelvis energioptimering och luftkvalitet samt användas som kommunikationskanal ochvisualisera resultat. Användaren söker ett resultat och den digitala tvillingen byggs utifrån dessakriterier. Detta betyder att tvillingen ser väldigt olika ut beroende på vad som förväntas av den. Denhjälper dels till med att sänka drift-, underhålls- och administrationskostnader men gör det ocksåenkelt för användaren att hämta en stor mängd information om fastigheten från ett ställe. Något somblir särskilt aktuellt i värderingsprocessen av fastigheten. Eftersom information annars måste hämtasfrån flera olika källor och sannolikheten för felaktiga värden blir stor. Syftet med studien är att skapa en djupare förståelse för hur den digitala tvillingen definieras inomfastighetsbranschen samt undersöka hur värderingsprocessen påverkas av fastighetens digitala tvilling.Frågeställningen besvaras med hjälp av intervjuer med människor som har kompetens i området.Definitionen av den digitala tvillingen skildras beroende på respondentens arbete men kopplingar kandras till delar som är av större eller mindre relevans. För tillfället används inte den digitala tvillingensom hjälpmedel i värderingsprocessen men har potential att i framtiden avhjälpainformationshantering och datainsamling. / The digital twin in the real estate industry has a wide range of applications. It can assist in areas suchas energy optimization and air quality, as well as serve as a communication channel and visualizeresults. The user seeks a result, and the digital twin is built based on these criteria. This means that thetwin can look different depending on what is expected from it. It helps reduce operational,maintenance, and administrative costs while also making it easy for the user to access a large amountof information about the property from one place. This becomes particularly relevant in the propertyvaluation process, as information would otherwise have to be gathered from multiple sources,increasing the likelihood of inaccuracies. The purpose of this study is to gain a deeper understanding of how the digital twin is defined in thereal estate industry and examine how the valuation process is influenced by the property's digital twin.The research question is answered through interviews with individuals who have expertise in the field.The definition of the digital twin varies depending on the respondent's work, but connections can bemade to aspects that are of greater or lesser relevance. Currently, the digital twin is not used as a toolin the valuation process but has the potential to assist in information management and data collectionin the future.

I juni 2022 fastställde Svea hovrätt en dom i två mål (ÖH 14593–20 och ÖH 1854–21) om presumtionshyra. Utgången i målen förändrade hyresregleringen. Domen gällde den årliga hyresutvecklingen av presumtionshyror. Före domen ökade de hyror som omfattas av presumtionshyra årligen med samma procentsats som övriga hyror som klassas som jämförelsematerial på samma ort. Till följd av hovrättens dom kan presumtionshyrorna inte fullt ut följa den allmänna hyresutvecklingen för andra hyreslägenheter på orten. För att besvara studiens syfte och motsäga hypotesen har en litteraturstudie samt intervjustudie tillämpats. Studiens hypotes lyder: Svea hovrätts dom har ingen effekt på värderingar av fastigheter med presumtionshyra, minskad byggvilja och framtida användning av presumtionshyra. Respondenterna till studiens intervjuer är fastighetsbolag, fastighetsrådgivare, en intresseorganisation och bankväsendet. Med hjälp av intervjuresultaten erhölls information om domens konsekvenser. Dessutom utfördes en simulering genom en kassaflödesanalys som påvisar hur stora effekter domen kan ha till följd av Svea hovrätts beräkningsmodell. Resultatet av studien visar att domen har påverkat bostadsmarknaden, men det är svårt att påvisa i vilken utsträckning. Det är tydligt att domen har skapat större osäkerhet på en redan osäker fastighetsmarknad. Studien visar bland annat på konsekvenser som minskade fastighetsvärderingar av fastigheter med presumtionshyra, minskad byggvilja och minskad framtida användning av presumtionshyra. Respondenterna uppskattar att värdeminskningen på bostadsmarknaden ligger runt 10%, men på grund av simuleringen och osäkerheten kring få genomförda transaktioner kan den faktiska minskningen vara större. Studien indikerar att det minskade bostadsbyggandet, särskilt hyresrätter, kan bero på en kombination av faktorer som finansiell osäkerhet, ökade finansieringskostnader och inverkan av presumtionshyresdomen. I framtiden förväntas andra hyressättningsmetoder än presumtionshyra användas mer. Sedan domen kom har transaktionsmarknaden varit nästintill obefintligt. Vidare studier som fokuserar på återhämtningen av transaktionsmarknaden efter domen skulle bidra till att klargöra domens och marknadens långsiktiga effekter. Genom att analysera transaktioner av aktuella fastigheter över en viss tidsperiod efter domen kan en mer exakt kartläggning av studiens problematik kartläggas. / In June 2022, the Svea Court of Appeal confirmed a judgment on presumption rent in two cases (ÖH 14593-20 and ÖH 1854-21). The outcome of the cases changed rent regulations. The judgment concerned the annual rent development of presumption rents. Before the judgment, the rents covered by presumption rent increased annually by the same percentage as other rents classified as comparative material in the same location. As a result of the Court of Appeal's judgment, the presumption rents cannot fully follow the general rent development for other rental apartments in the locality. To answer the purpose of the study and contradict the hypothesis, a literature study, and an interview study have been applied. The hypothesis of the study is: The Svea Court of Appeal's judgment has no effect on valuations of properties with presumption rent, reduced willingness to build, and future use of presumption rent. The respondents to the study's interviews are real estate companies, real estate advisors, an interest organization, and the banking sector. Information on the consequences of the judgment was obtained using the interview results. In addition, a simulation was performed through a cash flow analysis that demonstrates how large the effects of the judgment can be because of the Svea Court of Appeal's calculation model. The results of the study show that the judgment has affected the housing market, but it is difficult to demonstrate to what extent. The judgment has created greater uncertainty in an already uncertain property market. The study shows consequences such as reduced property valuations of properties with presumption rent, reduced willingness to build, and reduced future use of presumption rent. The respondents estimate that the decrease in value of the housing market is around 10%, but due to the simulation and the uncertainty of a few completed transactions, the actual decrease may be higher. The study indicates that the decline in housing construction, especially rental housing, could be due to a combination of factors such as financial uncertainty, increased financing costs, and the impact of the judgment. The use of rent-setting methods other than presumption rent is expected to increase in the future. Since the judgment last year, the transaction market has been almost non-existent. Further studies focusing on the recovery of the transaction market after the judgment would help to clarify the long-term effects of the judgment and the market. By analyzing transactions of theproperties in question over a certain period after the judgment, a more precise mapping of the problems of the study can be identified.

I det här kandidatexamensarbetet undersöks vilka incitament som kan leda till att kommersiella fastigheter i Stockholms innerstad kan ha varit övervärderade under finanskrisen 2008. Uppsatsen diskuterar även vilka parametrar som kan bidrar till en ökad osäkerhet i fastighetsvärderingar under lågkonjunkturen och hur fastighetsägare eventuellt påverkar värderingen i en riktning som genererar ett större fastighetsvärde. Under 2007 tog finanskrisen sin början i USA. Banker i USA hade under en tid lånat ut pengar till individer med dålig betalningsförmåga, så kallade subprimelån. Tanken var att en värdestegring på husen skulle ske vilket då skapar en säkerhet för banken. Krisen spred sig till resten av världen när banken Lehman Brothers gick i konkurs den 15:e september 2008 och bidrog till en brist på likviditet i stora delar av världen. När krisen var ett faktum insågs att de tillgångar bankerna hade var övervärderade, exempelvis de hus som hade finansierats med dessa subprimelån. Frågan som ställs i den här uppsatsen är ifall kommersiella fastigheter var övervärderade i Stockholms innerstad till följd av samma kris. Slutsatsen som dras i kandidatexamensarbetet är att det finns anledning att misstänka att kommersiella fastigheter i Stockholms innerstad var övervärderade under finanskrisen 2008. Banker övervärderade systematiskt sina tillgångar fram till, och en bit under, krisen. Dessutom bedöms olika incitament och påverkansstrategier ha nyttjats i större utsträckning under krisen, vilket kan bidra till en övervärdering. / In this thesis we have conducted a literature study to determine which incentives in the commercial real-estate market have contributed to a possible overestimation of the value of commercial properties in downtown Stockholm during the financial crisis in 2008. The essay also discusses which parameters contributes to an increased uncertainty in valuations during the recession and how property owners possibly can influence these valuations in a direction positive for themselves. The US banks had since the early nineties been offering loans to individuals without any security, so called subprime loans. The rezoning behind this was a belief that there would be an increase in property values, and it would then create a security for the banks.In late 2007, the crisis began in the US and then spread to the rest of the world in 2008 when Lehman Brothers went bankrupt on the 15th of September. This bankruptcy contributed to a vast lack of liquidity around the globe. In the mist of this financial crisis, it was clear that the bank’s assets were highly overvalued, and amongst those assets were properties funded by subprime loans. The research question for this thesis is: “Were the commercial properties in downtown Stockholm overvalued as a result of the 2008 financial crisis?” The conclusion of our thesis is that the overvaluation of commercial properties in Stockholm and the 2008 financial crisis were highly correlated. Studies show that the bank’s assets were systematically overvalued leading up to the crisis, and for some time during as well. Incentives and influence strategies has been used to a great extent which contributed to the overvaluation of commercial properties.

Syfte & Bakgrund: Marknaden har under 2022 stött på ett skifte från den tidigarenollräntan till en ränta som i skrivande stund ligger på 3%. Fastighetsmarknaden hartidigare år karaktäriserats av kraftig tillväxt, men förväntas nu svalna av. Gapet mellanmarknadsvärdet och det bokförda värdet på fastighetsbolag tyder på att marknadenförväntar sig en värdeminskning på fastigheter. Med denna utgångspunkt har ett syftetagits fram som ämnar att studera värdering av fastigheter och fastighetsbolag utifrån treolika perspektiv: aktieanalytiker, externa revisorer och externa värderingsmän. Detta föratt sedan utvärdera eventuella skillnader i deras syn på värdering och hur perioder avekonomisk osäkerhet kan påverka arbetsprocesserna. Metod: För att undersöka detta utförs en kvalitativ studie med semistruktureradeintervjuer och intervjuobjekt från samtliga tre yrkesgrupper. Resultat och slutsats: Resultatet av studien visar att aktieanalytiker och externa revisorerser väldigt lika på vilka faktorer som idag är viktigast för värdering av fastighetsbolag,där riskfaktorer som ränteexponering och belåningsgrad kommit att bli att mer väsentligti deras värdering. Däremot kan vissa avvikelser av hur man ser på själva fastigheternasvärden identifieras mellan aktieanalytiker och värderingsmän. Värderingsmän har tillföljd av bristande transaktionsdata behövt förlita sig till analys av marknadens sentimentvid värdering av fastigheterna. Studiens bidrag: Arbetet har bidragit till att belysa oenigheter mellan yrkesgrupperna,aktieanalytiker, externa revisorer och externa värderingsmän i deras värdering avfastighetsbolag och dess tillgångar.

The awareness of ESG (environmental, governance, social) has risen significantly during the last decade. The construction and real estate industry represents 21 % of the negative climate emissions in Sweden, highlighting the crucial role of property owners in achieving a climate-neutral society. Social sustainability and governance has also been emphasized as key factors for companies, driven by the transparency that arises with the EU-taxonomy. This master thesis investigates the relationship between ESG and property values, examining the impact of environmental certifications on property premiums and identifying the incentives driving sustainable measures in the Swedish real estate market. To investigate the key questions of the study we performed a literature review, data collection, 23 semi-structured interviews with real estate companies, industry associations, real estate advisors and banks. The data analysis includes property values as the dependent variable and investigating the relationship between six variables connected to ESG including environmental certifications, energy consumption, walk score, criminal rate, executive compensation and women on the board. The results of this study reveal the complexity and challenges in establishing a clear correlation between commercial property values and ESG factors. Although energy performance is believed to have a significant impact on property values due to lower property operating costs, which becomes further evident with higher energy prices, the direct link between ESG factors and property values remains elusive. Environmental certifications can offer various benefits, including improved financing opportunities, reduced energy expenses, and higher rental rates. However, the uniqueness of each property complicates direct comparisons and the consistent determination of whether environmental certifications consistently command a premium. Sustainable measures in the real estate market are primarily driven by risk reduction including proactive enhancements to meet regulatory demands, leading to lower yield requirements. / Medvetenheten om ESG har ökat markant under det senaste decenniet. Bygg- och fastighetssektorn står för 21% av klimatutsläppen i Sverige, vilket lyfter fram fastighetsägarnas avgörande roll för att uppnå ett klimatneutralt samhälle. Social hållbarhet och styrning har också lyfts fram som relevanta faktorer för ett framgångsrikt företag, som bland annat drivs av den transparens som EU taxonomin har bidragit till. Denna masteruppsats undersöker sambandet mellan ESG och fastighetsvärden, om och hur det finns något samband mellan miljöcertifieringar och fastighetspremier på transaktionsmarknaden och incitamenten som driver hållbara åtgärder på den svenska fastighetsmarknaden. För att undersöka frågeställningarna genomfördes en litteraturundersökning, datainsamling, 23 st semistrukturerade intervjuer med fastighetsbolag, branschorganisationer, fastighetsrådgivare och banker. Dataanalysen inkluderar fastighetsvärde som beroende variabel, där vi undersöker sambandet mellan sex oberoende variabler kopplade till ESG, vilka var miljöcertifieringar, energiförbrukning, walk score, criminal rate, ersättning till chefer och kvinnor i styrelsen. Resultaten av denna studie visar på komplexiteten och utmaningarna i en tydlig korrelation mellan fastighetsvärden och ESG-faktorer. Medan energiprestanda tros ha en betydande inverkan på fastighetsvärden på grund av lägre driftskostnader av fastigheten, som blir ytterligare påtagligt med högre energipriser, är den direkta kopplingen mellan ESG-faktorer och fastighetsvärden fortfarande tvetydig. Miljöcertifieringar kan erbjuda en rad olika fördelar, inklusive förbättrade finansieringsmöjligheter, minskade energikostnader och högre hyresnivåer. Det unika med varje fastighet komplicerar direkta jämförelser och den konsekventa bedömningen om miljöcertifieringar bidrar till en försäljningpremie.Hållbara åtgärder på fastighetsmarknaden drivs främst av riskminimering, vilket inkluderar proaktiva förbättringar för att möta eventuella framtida regulatoriska krav, som leder till lägre avkastningskrav.

Starka fundamentala förhållanden i kapitalmarknaden har bidragit till att driva upp priserna på fastigheter i allmänhet och inom de geografiska områden där institutionella och internationella aktörer investerar i synnerhet.Detta arbete jämför olika geografiska kontorsmarknader från ett investerarperspektiv, med syfte att kartlägga i vilken typ av geografiskt läge direktägda fastigheter ger starkast risk-justerad avkastning för en långsiktig investerare. Delvis genom att kartlägga marknadernas (städernas bästa geografiska läge för kontor) historiska tillväxt för att kunna kategorisera dem som primära eller sekundära marknader, men framför allt genom att utvärdera rådande direktavkastningskrav på respektive studerad marknad.Efter redogörelse över centrala begrepp och essentiella parametrar inom ämnet adresseras riskmåttet volatilitet som ett möjligt argument till varför fastigheter i så kallade sekundära lägen bör anses ha lägre risk än vad marknaden uttrycker i form av direktavkastningskrav. Med framlagda argument presenteras därefter två alternativa modeller för att fastställa direktavkastningskrav på olika geografiska marknader. Arbetet avslutas med en förenklad tillämpning av modellerna på två stora fastighetsbestånd av olika karaktär; Hufvudstaden vars fastigheter uteslutande är belägna på primära marknader, och Klövern, vars bestånd i Sverige är spritt över 12 orter men i starka lägen på respektive ort.Till studierna inhämtades data från IPD, Datscha, Nordanö och PwC. Insamlad data underbygger tesen att hyresnivåer på fastigheter i primära lägen drabbas hårdast av globala kriser och generellt är mer volatila än i sekundära lägen. Vid förenklad tillämpning av presenterade modeller kunde även konstateras att ett diversifierat bestånd ger bättre risk-justerad avkastning över tid vilket även går i linje med portföljteori och faktumet att marknadsrisken förblir densamma oberoende av hur många tillgångar som ingår i en portfölj.Utifrån detta arbete kan det även argumenteras för att en optimal fastighetsportfölj bör vara överviktad mot fastigheter i sekundära lägen sett till aktuella värderingar. / Strong fundamental conditions in the capital market have contributed to rising prices for real estate in general and in the geographical areas where institutional and international investors invest in particular. The core of this thesis is to compare different geographical office markets from an investor perspective, with the purpose of mapping what type of geographic location properties provide the strongest risk-adjusted return over time. In particular, to map the markets' historical growth to be able to categorize them as primary or secondary markets for offices, but above all by evaluating current yields on each market. After explaining central concepts and essential parameters within the subject, the risk measurement volatility is addressed as a possible argument to explain why real estate in the so-called secondary markets should be considered to have a lower risk than what the market expresses in the form of current yields. With submitted arguments, two alternative models are presented to determine yields in different geographic markets. The thesis ends with a simplified application of the models on two large property portfolios of different character; Hufvudstaden, whose properties are exclusively located in primary locations, and Klövern, whose properties are spread over 12 Swedish cities but in strong locations. Data from IPD, Datscha, Nordanö and PwC were collected for the studies. Overall, collected data supported the thesis that rents from properties in primary locations are being hit hardest by global crises and are generally more volatile than in secondary locations. In the simplified application of presented models, it could also be stated that a diversified portfolio provides stronger risk-adjusted returns over time, which is also in line with portfolio theory and the fact that market risk is the same regardless of how many assets that are included in a portfolio. From this thesis it can also be argued that an optimal real estate portfolio should be overweight to properties in secondary locations based on current values.

Studentbostäder är en typ av kategoriboende som har egenskaper som skiljer sig från traditionella hyresbostäder. Därför är det intressant att undersöka hur studentbostadshus fastighetsspecifika faktorer påverkar marknadsvärdesbedömningen. Syftet med uppsatsen är att undersöka hur fastighetsvärderare bedömer osäkerheten vid värdering av studentbostadshus och hur den hanteras. För att undersöka detta har en kvalitativ metod använts. Åtta intervjuer har genomförts med sex fastighetsvärderare samt tre andra kunniga inom studentbostadsmarknaden i kombination med en litteraturstudie. Studien har visat att osäkerheten bedöms uppstå vid antagandet av direktavkastningskravet. Direktavkastningskravet härleds från marknaden genom att studera förhållandet mellan driftnetto och pris. Då studentbostäder är ett kategoriboende som utgör en illikvid delmarknad är det osäkert vad direktavkastningskravet bör sättas till då det saknas jämförbara objekt i brist på transaktioner. Därav baseras direktavkastningskravet på marknaden för vanliga hyresbostadshus vilket leder till att värderaren behöver justera direktavkastningskravet för att det ska bli applicerbart på studentbostadsmarknaden. I denna justering uppstår en ökad osäkerhet. Antagandet om direktavkastningskravet påverkas av fastighetens läge, möjligheten till alternativ användning, drift- och underhållskostnader, vakansgrad samt om det är en fastighet med korridorsrum eller lägenheter. Vidare används direktavkastningskravet för att hantera osäkerheten. Genom att höja direktavkastningskravet kompenserar värderaren för den ökade osäkerheten i värderingen. / Student housing is a real estate type that has attributes that differ from traditional rental housing. Therefore, it is interesting to investigate how property-specific factors attached to the student housing buildings affect the market value of the property. The purpose of the thesis is to investigate how real estate valuers assess the uncertainty when valuing student housing and how it is managed. To investigate this, a qualitative method has been used. Eight interviews were held with six real estate valuers and three other knowledgeable people in the student housing market in combination with a literature study. The study has shown that the uncertainty in the valuation emerges because of the difficulty in estimating the exit yield. The exit yield is derived from the market by studying the relationship between net operating income and price. As student housing is unique and constitutes an illiquid submarket, it is uncertain what the exit yield should be, as there are no comparable objects because of the lack of transactions. As a result, the exit yield is derived from the market of rental housing buildings, which means that the valuer needs to adjust the exit yield to become applicable on the student housing market. When adjusting the exit yield an extra uncertainty emerges. The assumption about the exit yield is affected by the property's location, the possibility of alternative use, operating and maintenance costs, vacancy rate and whether it is a property with corridor rooms or apartments. Furthermore, the exit yield is used to manage the uncertainty. By increasing the exit yield, the valuer compensates for the increased uncertainty in the valuation.

Klimatkrisen är idag en stor samhällsfråga som berör den hållbara utvecklingen i världen och Sverige. Bostäder och service står för 40% av Sveriges slutliga totala energianvändning. På senare tid har det blivit vanligare att miljöcertifiera byggnader, där certifieringen Miljöbyggnad är den mest förekommande. I Sverige är det totala marknadsvärdet för fastighetsbeståndet cirka 10 804 miljarder kronor. En betydande storlek om jämförelse görs med Sveriges BNP år 2017 på cirka 4 600 miljarder kronor. Vidare har det framgått från tidigare studier att miljöcertifierade byggnader har ett högre marknadsvärde kontra konventionella byggnader. Värderare har med andra ord ett stort ansvar att prissätta fastigheter korrekt där flera tidigare studier gjorts kring dem bakomliggandende hårda faktorerna som hyresnivå, vakans, driftkostnad, riskpremie och deras påverkan på marknadsvärdet. Vidare finns studier som indikerar att mjuka faktorer som inomhusklimat, strävan efter minskad klimatpåverkan, hälsa, estetik, social status, kvalitet på byggnad, varumärke och säkerhet har en inverkan på marknadsvärdet. Vad som inte undersökts är hur dessa faktorer prioriteras av fastighetsvärderarna. Denna studie syftar till att undersöka dem mjuka värdena med inverkan på värderingen avMiljöbyggnads-certifierade fastigheter samt hur fastighetsvärderare prioriterar dessa vid en värdering. Genom att först granska tidigare studier skapades en förståelse för dem mjuka faktorerna och dess kopplingar till värdering. Därefter utgjordes studien av en enkätundersökning som besvarades av fastighetsvärderare från banker samt olika fastighets- och rådgivningsbolag. Där värderarna fick poängsätta de olika mjuka faktorernas prioritet. Enkätsvaren jämfördes därefter genom medelpoäng och korrelation för att få en generell uppfattning av fastighetsvärderarnas inställning och likheterna mellan de mjuka faktorernas prioritering. Resultatet från enkätstudien visar att den genomsnittliga fastighetsvärderaren prioriterar de mjuka faktorerna enligt följande, 1) kvalitet på byggnad, 2) varumärke, 3) estetik, 4) säkerhet,5) strävan efter minskad klimatpåverkan, 6) social status, 7) ljuskvalitet, luftkvalitet och termisk kvalitet (delad prioritering) och sist 8) hälsa. / The climate crisis is today a major societal issue that affects sustainable development in the world and Sweden. Housing and services account for 40% of Sweden’s final total energy use.In recent times, it has become more common to certify buildings environmentally, where the certification Miljöbyggnad is the most common. In Sweden, the total market value of the property portfolio is approximately SEK 10,804 billion. A significant size if we were to compare with Sweden's GDP in 2017 of approximately SEK 4,600 billion. It has emerged from previous studies that environmentally certified buildings have a higher market value compared to conventional buildings. In other words, valuers have a great responsibility to appraise properties correctly where several previous studies have been done on the underlying hard factors such as rent level, vacancy, operating costs, risk premium, and their impact on market value. Furthermore, some studies indicate that soft factors such as indoor climate, the pursuit of reduced climate impact, health, aesthetics, social status, quality of building, brand and safety have an impact on the market value. What has not yet been investigated is how these factors are prioritized by the property valuers. This study aims to examine those soft values with an impact on the valuation of Miljöbyggnad certified properties and how property valuers prioritize these in a valuation. By first reviewing previous studies an understanding of the soft factors and their links to valuation was created. Subsequently the study consisted of a survey that was answered by property valuers from banks and various real estate and consulting companies. Where the valuers had to score the priority of the various soft factors. The survey results were then compared through average scores and correlation to get a general idea of the property valuers attitude and the similarities between the prioritization of the soft factors. The result of the survey shows that the average property appraiser prioritizes the soft factors as follows: 1) quality of building, 2) brand, 3) aesthetics, 4) safety, 5) the pursuit of reduced climate impact, 6) social status, 7) light quality, air quality and thermal quality (shared priority) and finally 8) health.

Energideklarationen togs fram i syfte att minska energibehovet i byggnader, där varje byggnad får ett betyg A-G beroende på dess energiprestanda. Men ger denna klassificering egentligen någon effekt på värdet av fastigheten? Följande rapport ger en överblick av värdepåverkande faktorer som en energideklaration innebär vid värdering av kommersiella fastigheter. Studien är kvalitativ bestående av litteratur- och intervjustudier och berör främst kommersiella fastigheter i Stockholms innerstad. Stockholms innerstad består av en marknad med hög efterfrågan och attraktivitet och därmed även höga priser på alla typer av fastigheter. I en fastighetsvärdering ingår många olika faktorer och fastighetsbranschen väntar en tid av förändringar i och med EU:s taxonomi och övriga direktiv beträffande fastigheters energiprestanda.  I denna studie intervjuas fastighetsvärderare, hållbarhetsansvariga, mäklare och en bankperson om energideklarationens betydelse i en värdering samt vid affärer inom svenska fastighetssektorn. Studien kompletteras med analys av EU-taxonomin som medför nya miljökrav på byggnaders hållbarhet, och hur svenska företag förhåller sig till denna. Taxonomin innebär handlingsplaner med uppsatta mål för olika länder och i Sverige innebär den bland annat att de byggnader med energiklass A eller topp 15% av befintligt fastighetsbestånd går att linjera med taxonomin.   Resultatet visar att betyget i deklarationen är en värdepåverkande faktor, men om det beror av betyget i sig eller vad betyget innebär är svårt att avgöra. Med krav som inte tillåter uthyrning eller ger vite för fastigheter med låga energiklasser kan incitamenten öka för att förbättra energiklassen. Det kan också ge skäl för att redovisa fastigheten som en grön investering enligt EU-taxonomin. Energideklarationen tas mer eller mindre hänsyn till i olika sammanhang, men är mycket aktuell och väntas få större betydelse inom kommande år i ljuset av taxonomin och andra direktiv i Europa där kraven uttrycks i mått av byggnaders energiprestanda. Ämnet är mycket aktuell, men inte så utforskat.  Framöver väntas nya direktiv från Boverket samt uppdaterade internationella ramverk gällande energideklarationen, vilka kommer att påverka fastighetsbolag, beslutsfattare, fastighetsägare och värderare. / The energy performance certificate (EPC) was developed to reduce the energy consumption in buildings, where each building receives a rating from A to G based on its energy performance. However, does this classification impact the value of the property? The following report provides an overview of the factors that influence the valuation of commercial properties. The study is qualitative, consisting of literature reviews and interviews, and is primarily based on commercial properties in central Stockholm. Central Stockholm consists of a market with high demand and attractiveness, with high prices for all types of properties. A property valuation includes many different factors, and a time of change is expected for the real estate market, due to the EU taxonomy and other directives regarding the energy performance of buildings. In this study, real estate valuers, sustainability managers, real estate agents and banks are interviewed about the significance of the energy performance certificate in a valuation and in transactions with the Swedish real estate market. The study is complemented by an analysis of the new EU taxonomy, which brings new environmental requirements for sustainability in real estate, and how Swedish companies relate to this. The taxonomy involves action plans with set goals for different countries. In Sweden, this means that the buildings with EPC-rating A or the top 15% of the existing property portfolio can reach the goals of the taxonomy.  The result shows that the rating in the energy performance certificate affects the value, but whether this is due to the rating itself or what the grade implies is difficult to determine. With requirements that prohibit renting or impose fines for properties with low energy classes, incentives may increase to improve the energy class. It may also provide incentives for reporting the property as a green investment according to the EU taxonomy. How the energy performance is considered varies in different contexts. However, this is a very topical subject, and it is expected to become more significant considering the taxonomy and other directives in Europe due to the requirements being expressed in the energy performance of the building. In the future we are expecting The National Board of Housing, Boverket, to decide about directives. Additionally, we are awaiting updated international frameworks for the energy performance certificate, that will affect decision-makers, property owners and valuers.