Syfte: Syftet med uppsatsen är att författarna vill belysa den problematik som fastighetsvärdering av flerbostadsfastigheter medför ur ett privatinvesterarperspektiv. Vi vill dessutom undersöka relevansen i den teori som finns på området.   Metod: Denna studie grundar sig på en kvalitativ metod. Genom intervjuer av personer verksamma i fastighetsbranschen samt en observation av en fastighetsvärdering så har det empiriska materialet samlats in. Det empiriska materialet har sedan analyserats gentemot den etablerade teori som finns på området och renderat vår slutsats.   Resultat & slutsats: Den problematik som författarna identifierat hos värderingsförfarandet av flerbostadsfastigheter är de godtyckliga moment som värderingsutlåtandet bygger på. För en privatinvesterare innebär detta ett bekymmer då en fastighetsinvestering ej sällan medför en väsentlig utgift och risk. Värderingar av fastigheter är således mer intressant som ett formellt instrument vid juridiska processer eller kreditbedömningar. Det identifieras tre faktorer som är mest intressant för en privatinvesterare vid fastighetsvärdering. Dessa tre faktorer är läget, fastighetens tekniska status samt fastighetens förutsättningar att skapa nya mervärden för fastighetsägaren. Den teori som finns på området är väl förankrad i den praktik av fastighetsvärdering som utövas av fastighetsvärderare.   Förslag till fortsatt forskning: Under arbetets gång så fick vi kännedom om att värdering av flerbostadsfastigheter ansågs mindre komplicerade att värdera än industrifastigheter och skogsfastigheter. Det skulle således kunna vara aktuellt att forska i värderingen av dessa typer av fastigheter sett ur ett privatinvesterarperspektiv. Det skulle även vara intressant att undersöka vilken direktavkastning som privata fastighetsägare har på olika orter gentemot publika fastighetsbolag.     Uppsatsens bidrag: Studien visar på att fastighetsvärdering är komplext och föränderligt. Vår förhoppning är att uppsatsen har bidragit till att få en djupare insyn i värderingsförfarandet och vara till nytta för privatpersoner som funderar på att investera i fastigheter.

No description available.

Med bakgrund i rådande finanskris och lågkonjunktur behandlar denna studie problematiken kring värdering till verkligt värde och den specifika tillgång som fokuseras är förvaltningsfastigheter. Syftet med studien är att öka insikten i hur fastighetsbolag värderar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde i den aktuella finansiella krisen och lågkonjunkturen samt att synliggöra osäkerheten som finns i tillämpade värderingsmetoder. För att uppfylla syftet har en fallstudiebaserad metod använts, vilken inkluderar tre noterade fastighetsbolag. Som ett analysverktyg och ett ytterligare perspektiv på problematiken i studien har även två sakkunniga i form av en revisor och en redovisningsspecialist inkluderats. Insamlingen av empiri har skett genom en kvalitativ metod i form av semistrukturerade intervjuer och analysen har genomförts med hjälp av en komparativ analysmetod. Referensramens roll för att uppfylla syftet består av tre komponenter där den första syftar till att ge en teoretisk bas till studien medan de andra två använts som ett verktyg för att besvara studiens två frågeställningar. Den sammanfattande slutsatsen av hela studien är att den uppdagade problematiken kring värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde i rådande finanskris och lågkonjunktur bottnar i brister avseende transparensen i redovisningsinformationen. Studien har vidare genererat en intressant hypotes att det skulle kunna finnas ett samband mellan hur hög belåningsgrad ett fastighetsbolag har och hur mycket det väljer att skriva ned sina fastigheter.

Bakgrund: I början av 1990 – talet drabbades Sverige av en omfattande fastighetskris. Det fanns ett antal faktorer som gemensamt bidrog till att krisen uppstod men även påverkade dess omfattning. Perioden innan krisen hade kännetecknats av lång tid av stigande fastighetspriser och en tro från marknaden om en fortsatt god värdeutveckling. Även bankerna delade synen om en fortsatt värdestegring, vilket bidrog till att krediter beviljades mer utifrån en marknadsvärdering istället för en analys av bolagens återbetalningsförmåga. Införandet av de nya IAS/IFRS reglerna bidrar till en ökad jämförbarhet mellan företag vilket främst har efterfrågats av investerare. Förvaltningsfastighetsbolag kan välja att redovisa enligt ”fair value model” eller ”cost model”. Om bolagen väljer att redovisa enligt ”fair value model” skall fastigheterna i redovisningen värderas till verkligt värde. Det innebär att värdeförändringen kommer att justera årets vinst eller förlust via resultaträkningen vilket påverkar bolagets egna kapital. Syfte: Att se om vi kan finna att bankerna i sin bedömning av värdet på fastigheter kommer att påverkas av de nya redovisningsreglerna. Vi har även för avsikt att undersöka om dessa redovisningsregler kan bidra till en övervärdering av fastigheter och om det kan leda till en ny spekulationsbubbla. Genomförande: Vi har genomfört en litteraturstudie som har kompletterats med fem stycken kvalitativa intervjuer. Uppsatsens huvudsakliga resultat är:Lärdom av den tidigare krisen har gjorts enligt bankerna både hos dem själva och inom fastighetsbranschen. Nya värderingsunderlag används, bankernas bedömningar görs utifrån fastigheternas kassaflöde ibland i kombination med ortsprisanalyser. Fastighetsbolagen använder sig av olika räntesäkringsinstrument för att skydda sig mot kraftig stigande räntor. Att en ny fastighetskris skulle vara aktuell anser bankerna inte vara troligt. Den slutsatsen dras utifrån att de underliggande faktorer som tillsammans bidrog till fastighetskrisens uppkomst ser helt annorlunda ut idag jämfört med tiden innan krisen. Vi delar inte bankerna uppfattning fullt ut då vi anser att det finns en risk att omvärldsfaktorer snabbt kan ändras. Till exempel genom politiska beslut vilket kan bidra till en ny fastighetskris. Att de nya redovisningsreglerna ändå kan få betydelse för värdering av fastigheternas värde är enligt oss att det kan ske en omedveten justering av värderingsunderlaget. Det finns återigen en god likviditet på marknaden som enligt oss kan leda till en förhöjd vilja hos bankerna att öka sina kreditvolymer.

Från och med år 2005 tillämpar svenska noterade bolag IAS 40 i sin koncernredovisning. Genom tillämpning av IAS 40 tillåts företag att värdera förvaltningsfastigheter till endera anskaffningsvärde eller verkligt värde, där verkligt värde som regel är det samma som marknadsvärde. I juridiska bolag tillåts i dagsläget endast värdering till anskaffningsvärde. Syftet med denna uppsats är att jämföra och beskriva skillnaderna mellan värderingsmetoderna av förvaltningsfastigheter när värdering sker till anskaffningsvärde respektive verkligt värde, utifrån ÅRL:s definition av rättvisande bild. För att uppfylla vårt syfte har vi studerat hur tre fastighetsbolag tillämpar och resonerar kring de olika värderingsmetoderna. Detta har åstadkommits genom intervjuer med personer företagen själva ansåg vara mest lämpade. Vi har valt att studera ett noterat moderbolag, ett dotterbolag till ett noterat moderbolag samt ett onoterat bolag, då dessa har möjlighet att tillämpa olika redovisningsrekommendationer. Den teoretiska referensramen grundas i huvudsak på rekommendationer från IAS/IFRS, RR och BFN som behandlar redovisning av förvaltningsfastigheter samt värderingsmetoder rörande sådana fastigheter. Vi presenterar även redovisningens kvalitativa egenskaper samt begreppet rättvisande bild. Den empiriska undersökningen analyseras utifrån uppsatsens teoretiska referensram. Genom denna undersökning kom vi bland annat fram till att våra respondenter ser både för- och nackdelar med respektive redovisningsmetod. När verkligt värde används är det viktigt att beakta de osäkra faktorer som kan uppkomma vid värdering för att en rättvisande bild skall kunna upprätthållas. Vilken avskrivningsmetod som tillämpas påverkar den rättvisande bilden då fastighetens värde bestäms utifrån anskaffningsvärde.

Bakgrund och problemdiskussion: Införandet av att svenska noterade företag måste tillämpa IFRS/IAS i sina årsredovisningar, har inneburit stora förändringar för berörda företags redovisning. En av dessa standarder är IAS 40 och dess huvudinnehåll behandlar hur ett företag ska värdera sina förvaltningsfastigheter. Det intressanta i dagens läge är att förvaltningsfastighetsföretagen får göra ett val av värderingsmetod vid värdering till verkligt värde. Syfte: Vårt syfte med denna uppsats är att kartlägga hur olika svenska förvaltningsfastighetsföretag, belägna i olika branscher och geografiska regioner, värderar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde efter införandet av IAS 40. Vi vill vidare analysera om det finns ett mönster vid fastighetsföretagens val av värderingsmetod. Metod: Vi har för avsikt att använda oss av en kvantitativ metod. Anledningen till vårt val av kvantitativ metod är att vi anser att vi kan få fram den mest relevanta och tillförlitliga informationen genom att studera våra valda företags årsredovisningar. Vi har valt att ta med hela populationen av svenska förvaltningsfastighetsföretag som tillämpar IAS 40. De sökord som har använts är; IAS 40, förvaltningsfastigheter, fastighetsföretag, värderingsmetod, värderingsmodell, fastighetsvärdering. Analys och slutsatser: Eftersom det är en stor del av vår population (19 av 21 företag) som använder kassaflödesmetoden kan vi inte se något samband gällande fastighetsföretagens storlek, bransch, geografisk lokalisering och val av värderingsmetod. De övriga två metoderna, ortsprismetoden och direktavkastningsmetoden, har vi kunnat se vissa mönster vid val av värderingsmetod. Till stor del stämmer vår teori, men inte helt. Vi har kommit fram till att i de fall ortsprismetoden och/eller en övrig värderingsmetod används tillsammans med kassaflödesmetoden, så bedömer vi att dessa främst har använts som ett komplement. Detta på grund av att informationen och tillvägagångssättet är begränsat i årsredovisningarna. Det ser vi som ett tecken på att tyngdpunkten i värderingen ligger i kassaflödesmetoden.

Harmonisering av redovisningsprinciper mellan länder inom EU har försökt uppnås under lång tid och från och med 2005 har det blivit obligatoriskt för noterade företag inom EU att tillämpa IFRS och IAS vid årsbokslut. En av IAS standarder är IAS 40 – Förvaltningsfastigheter där företag som innehar förvaltningsfastigheter kan välja att värdera sina fastigheter antingen enligt anskaffningsvärdemetoden eller verkligtvärdemetoden. Dock väljer de flesta företag att följa IFRS rekommendation, att värdera till verkligt värde. När företag väljer att värdera enligt verkligtvärdemetoden kan värdering ske antingen internt inom företaget eller externt med hjälp av externa värderingsmän. Syftet med vår studie är att undersöka hur svenska och brittiska företag värderar sina förvaltningsfastigheter (internt/externt) och om det råder harmonisering mellan länderna och varför de valt att värdera som de gör. Vår studie innefattar 15 svenska företag och 48 brittiska företag som är noterade på respektive börs och redovisar förvaltningsfastigheter i sin årsredovisning. Vi har valt att använda oss utav en metodkombination av både kvantitativa och kvalitativa metoder för att kunna uppfylla vårt syfte. Undersökningen visade att de svenska och brittiska företagen föredrar olika värderingsmetoder när de värderar förvaltningsfastigheter. I Storbritannien var det tydligt att den externa metoden föredras medan i Sverige var både metoderna populära. Detta pekar på att det inte råder harmonisering vid värdering av förvaltningsfastigheterna i Storbritannien och Sverige efter införandet av IAS 40.

Värdering av fastigheter och analyser av avkastningsfastigheter har en nära koppling. Både ekonomisk och teknisk information om fastigheterna ger underlag för värdering. Eftersom olika människor och företag har olika preferenser har de även också olika krav på fastigheters skick, standard och framför allt avkastning. Då det även finns oberoende värderingsföretag kan dessa ge en opartisk värdering som kan anses gälla generellt för samtliga intressenter. Hur denna värdering går till kan vara intressant att undersöka då den sker utan några kopplingar till intressenternas syften med fastigheten. Då denna uppsats har en företagsekonomisk vinkling ligger fokus på just hur industrifastigheter och kommersiella fastigheter värderas. Vilka faktorer som är viktiga och av betydelse för denna typ av fastigheters värde ämnas undersökas.

En fastighetsvärdering är en komplex process som innebär att fastighetsmäklaren bör samla in nödvändig och relevant information om fastigheten och marknaden, samt agerar oberoende och inte utsätts för påtryckningar från omgivningen. Ett fenomen som då kan uppstå är klientinflytande, vilket innebär att klienten försöker påverka fastighetsmäklaren att justera värderingsbeslutet. Syftet med uppsatsen var att undersöka hur förekomsten av klientinflytande vid bostadsvärderingar skiljer sig mellan en mindre ort och en större stad. I uppsatsen studeras förekomsten av klientinflytande på två olika marknader samt de olika typer av klientinflytande som kan uppkomma vid värderingsprocessen. Uppsatsen behandlar klientinflytande vid värderingar gällande privatbostäder där enbart fastighetsmäklare som värderare är i fokus. Studien genomfördes med hjälp av en kvalitativ metod där vi har intervjuat sex yrkesverksamma fastighetsmäklare. Intervjusvaren sammanställdes och analyserades utifrån tidigare presenterad teori och slutsatser kunde därmed dras att förekomsten av klientinflytande skiljer sig mellan de två marknaderna. / A property valuation is a complex process where the real estate agent requires to gather necessary and relevant information about the property and the market. It also requires that the real estate agent acts independently and not to be affected by pressure from the surroundings. A phenomenon that can then occur is client influence, which means that the client is trying to influence the real estate agent to adjust the valuation. The aim of this study was to examine how the occurrence of client influence in property valuations may differ between a smaller town and a major city. The study examines the presence of client influence in two different markets, as well as the different types of client influence that may arise during the valuation process. The essay focuses on client influence in the valuation of private housing and it is only real estate agents who are considered as property appraisers in the study. The implementation of the study was a qualitative method where interviews were conducted with six professional real estate agents. The responses from the interview were compiled and analyzed based on previously presented theory and the conclusion was that the occurrence of client influence differ between the two markets.

Syftet med studien är att den ska bidra med kunskap kring hur mycket en utomhusswimmingpool påverkar marknadsvärdet för småhusfastigheter i Gävle. Bakomliggande anledning till varf.r studien genomf.rs .r att Lantm.teriets sektion för fastighetsekonomi har visat intresse för ämnet. Vidare har studien undersökt om fastighetsdeklarationen idag är tillräcklig för att framställa ett rättvist taxeringsvärde för småhusfastigheter med swimmingpool. En fastighet är en avgränsad del av mark med tillhörande fastighetstillbehör, såsom byggnader. Värdet på en småhusfastighet bestäms utifrån många olika faktorer där läget har störst betydelse. Hur mycket värdet påverkas av en swimmingpool på fastigheten är fortfarande ovisst, därför har denna påverkan beräknats i studien utifrån ortsprisundersökningar i Gävle kommun. En jämförelse mellan fastigheter med swimmingpool respektive utan swimmingpool har genomförts och analyserats. Intervjuer med fastighetsmäklare, som kan ge en klarare bild på vad marknaden anser kring värdepåverkan av swimmingpool, har även använts som metod. Idag finns inget krav på att fastighetsägare måste fylla i att de har en swimmingpool i fastighetsdeklarationen. För att få en bättre förståelse av varför det är så har även en intervju med Skatteverket genomförts. Resultatet i studien visar att det finns en värdepåverkan om en småhusfastighet har en swimmingpool eller inte. Småhusfastigheter med swimmingpool säljs generellt för mer än vad en småhusfastighet utan swimmingpool gör. Arbetet riktar endast in sig på Gävle kommun och går därför inte att anpassa på hela marknaden. Genom intervjuerna med mäklare i Gävle kommun ställdes dock en fråga om vad de ansåg om övriga marknaden och samtliga gav som svar att de tror att samma som gäller för Gävle även gäller för resterande marknad. Vidare gav intervjun med Skatteverket resultatet att en diskussion kring värdet av swimmingpool pågår men att det inte pågår någon överläggning kring om deklarationen ska ändras. Det kan handla om mycket pengar om du har en swimmingpool vilket påverkar taxeringsvärdet för fastigheten, därmed är korrekta taxeringsuppgifter viktiga.