Purpose – In recent decades the inflation- and interest rates have followed a long-termdeclining trend. Followed by central banks starting to use unconventional monetary policiesto cope with financial crises have led to increased amounts of liquidity in the financialsystems and available and looking for investment alternatives on the capital markets. At thesame time real estate property prices have set new highs corresponding to a longer-termtrend of declining cap rates. The traditional cap rate formula components the risk-free rateand risk premium less rental growth do not entirely explain the trend of declining cap ratesthat have led to very low cap rates. The purpose with this thesis quantitative study is to testif the newer cap rate determinants money supply and foreign investments percentage of allmarket transactions can explain the decline and recently very low cap rates.Design/Methodology – The master thesis firstly conducts a literature review on previousstudies on cap rate determinants and subsequent conduct an own quantitative study byrunning dynamic ordinary least squares (DOLS) regression analysis on time series ofStockholm central business district commercial office cap rates and determinants chosen asindependent variables representing macro- and market fundamental factors driving caprates with the addition of money supply proxied by monetary aggregate M3 and foreigninvestments on the market proxied by the foreign share of investments on the Stockholmcommercial office market.Findings – The DOLS regression model (1)-(5) determinants are overall significant androbust. Of the newer cap rate determinants that are tested the monetary aggregate M3 andits included lags are of higher and stronger significance and impact on the cap rate than theforeign investment share. However, the foreign investment share time-series data used inthe study do not entirely correspond to the Stockholm central business district (CBD)commercial office market but rather against the larger Stockholm commercial office marketand hence the foreign investment share is assumed to be a relevant cap rate determinantwith support from studies referred to in the section theoretical framework.Research limitations/implications – To ensure high quality in statistical analysis andhypothesis testing large data samples corresponding to longer time-series data than waspossible to obtain for this thesis quantitative study is required. However, even though arelatively small sample has been used it performed well in tests conducted of the dataquality.Originality/value – The master thesis aims to measure and quantify the impact fromunconventional monetary policy and international real estate investments on commercialoffice cap rates. Executed on the Swedish capital Stockholms CBD office market. / Syfte – De senaste decennierna har inflationen- och räntorna följt en långsiktigtnedåtgående trend. Detta har följts upp av att centralbanker börjat använda okonventionellpenningpolitik för att hantera finanskriser, vilket lett till att en ökad penningmängd i definansiella systemen sökt investeringsmöjligheter på kapitalmarknaderna. Samtidigt harfastighetspriserna satt nya rekord ett flertal gånger vilket motsvarar en långsiktig trend avsjunkande kapitaliseringstakter. Den traditionella modellen för kapitaliseringstakt med riskfriränta och riskpremium med subtraktion av hyrestillväxt förklarar inte helt detta. Syftet meddetta examensarbetes kvantitativa studie är att pröva om de nyare potentielladeterminanterna penningmängd och andelen utländska investeringar kan förklaranedgången och de nyligen väldigt låga kapitaliseringstakterna.Design/Metodik – Examensarbetet börjar med en litteraturstudie inom konceptetkapitaliseringstakt och dess determinanter. Därefter görs en kvantitativ studie med DOLSregressionsanalys av kapitaliseringstakter för kontorsmarknaden i Stockholms centralaaffärsdistrikt och modeller av dess determinanter bestående av makro- ochmarknadsfundamentala faktorer som antas vara drivande för kapitaliseringstakten. Medtillägg av determinanterna penningmängd modellerad med måttet M3 och andelenutländska investeringar modellerad med andelen utländska investeringar påkontorsmarknaden i Stockholm.Undersökningsresultat – Kapitaliseringstakts determinanterna i modellerna (1)-(5) ärövergripande signifikanta och robusta. Av de två nyare determinanterna är penningmängdM3 och dess inkluderade laggade värden av högre och starkare signifikans och med störreinverkan på kapitaliseringstakten än andelen utländska investeringar. Dessvärre motsvararinte tidsserien av andelen utländska investeringar på kontorsmarknaden i Stockholm detmindre segmentet kontorsmarknaden för Stockholms centrala affärsdistrikt och därmedantas den motsvarande andelen utländska investeringar vara signifikant med stöd av tidigarestudier som lyfts fram i litteraturstudien.Begränsningar/implikationer – För att säkerställa hög kvalité på analys av statistik behövsstora stickprov vilket motsvarar data för långa tidsserier, vilket inte var möjligt att erhålla fördetta examensarbetes kvantitativa studie. Positivt är dock ändå att tidsserie data somanvänts, trots att de inte är så långa som önskat, presterat bra i de genomförda testerna avdatakvalitén.

"Mémoire présenté à la Faculté des études supérieures en vue de l'obtention du grade de LL.M. Droit Dans le cadre du programme de Maîtrise en droit(LL.M.) 2-325-1-0 en option recherche et droit des affaires" / Avec le début du processus de négociation entourant la création d'une éventuelle Zone de libre-échange des Amériques, il est permis de se demander si l'entente, prévue pour 2005, aura un impact significatif sur l'évolution des normes réglementant les investissements directs étrangers (IDE). À cet égard, à l'échelle internationale, l'évolution des normes sur les IDE est caractérisée par deux grandes phases. Une première phase concerne l'évolution des règles et principes destinés respectivement à sécuriser et garantir les investissements internationaux. Cette phase pourrait et sera probablement consolidée juridiquement avec la conclusion prochaine de la ZLÉA. Conséquence de l'effacement progressif des doctrines politiques réfractaires ou dissuasives à l'IDE, particulièrement vrai depuis la fin de la guerre froide, ces principes sont largement connus des juristes: traitement national, traitement juste et équitable, traitement de la nation la plus favorisée, règles en matière d'expropriation et de nationalisation, etc. La seconde phase concerne, elle, les règles destinées à libéraliser le cadre juridique entourant les opérations d'investissements. i.e. les règles visant notamment à assurer une libre admission des IDE sur le territoire de l'État hôte de l'investissement et une plus grande liberté de gestion en faveur de l'investisseur étranger. Cela dit, contrairement aux règles destinées à sécuriser les IDE, il n'y a pas de consensus politique suffisamment important dans les Amériques, enfin selon nous, pour voir ces principes se cristalliser de manière extensive dans un accord pan-américain. Le présent mémoire examinera les règles juridiques appartenant à ces deux phases d'évolution. Celles-ci feront plus précisément l'objet du second chapitre de notre mémoire. Le premier chapitre, quant à lui, portera sur l'évolution et la réaction de "la société internationale face à ce phénomène de multinationalisation des entreprises, pour ensuite porter sur l'évolution conceptuelle des notions d'investissements et d'investisseurs internationaux. En sus des trois versions de l'avant-projet de chapitre sur les investissements rendues publiques sur le site officiel de la ZLÉA, les ententes bilatérales et sous-régionales occuperont aussi une place privilégiée dans nos analyses. Alors qu'historiquement les premières 1n11:latlves d'intégration économique (en Amérique latine et centrale principalement) étaient marquées par l'idéologie du développement et celle du Nouvel ordre économique international (NOEI), la ZLÉA, comme processus d'intégration, est guidée elle au premier chef par l'idéologie libérale, sinon ultralibérale. Dans les Amériques, compte tenu des différences tangibles de développement des économies nationales des 34 États invités à négocier, le consensus de Washington, présent en 1994, semble s'effriter et annonce la conclusion prochaine d'une entente minimaliste. Cela affecterait dans une même proportion la question des IDE auquel cas il faudra admettre que la ZLÉA ne révolutionnera pas le cadre juridique dans lequel se font les opérations d'investissement. / With the beginning of the negotiating process that should be leading to the establishment of the Free Trade Area of the Americas for 2005, it's interesting to take a look at the possible evolution of the roles and principles related to Foreign Direct investments regulation in the Americas. On the international level, there's two basics categories of norms. The ftrst one, are essentiaily design to protect and guarantee the investor and his investment. The eventual conclusion of FTAA could consolidate, at the hemisphere level, such category of roles and principles. Consequently to the end of cold war and the alignment of many country, but also many developing countries, in regard of the liberalism doctrine, the nature of these roles and principles are weil know by lawyers and professors in north-America: national treatment, fair and equitable treatment, most-favoured-nation treatment, roles concerning expropriation and nationalization, etc.. The second one, concern the roles and principles design to liberated the copusjuns afferent to FDI : for example, the roles and principles concerning transfer clause or performances requirements. That said, contrary to the ftrst category, there's no consensus over theses roles and principles. The absence of such consensus will probably influence the content of the agreement in a way that will be unsatisfted either for export-developing countries, such as the Canada and the United States, or developing countries. The present paper will examine roles and principles design for both protection and liberalization of FDI regulations. Indeed, the second chapter will entirely be treating of these matters. The ftrst chapter will instead be treating about the "transnationalization" of the private ftrm and the reaction of the international community regarding this phenomenon. The first chapter of our paper will also be the occasion to look at the conceptual evolution of both notions of "investor" and "investment" in regards of the FDI regime developed in the FTAA draft. On that matter, a special attention will be accorded to the FTTA process but also to bilateral and regional agreements signed over the last 15 years between members of the FTAA negotiating process. Historicaily and ideologicaily, the FTAA is link with the recent NAFTA process. There is no doubt about it. The integration process in the Americas is far from been recent in Latin America, with the difference that this last process was mostly inspired by the ideology of "development" and the project of NIEO. The FTAA process, on the other hand, is clearly guide by the liberalism ideology which not always take into account the particularize needs of developing countries. When the FTAA process begin, there was a consensus, among leaders, over the idea that free-trade, as weil as liberal FDI regulations, will beneftt to developing countries and ftt their economic and social aspirations. Since then, this consensus, the so-called "Washington consensus", has been lost and that will, necessarily, have some effects on the evolution of the roles and principles related to FDI regulation in the Americas.

Avec le début du processus de négociation entourant la création d'une éventuelle Zone de libre-échange des Amériques, il est permis de se demander si l'entente, prévue pour 2005, aura un impact significatif sur l'évolution des normes réglementant les investissements directs étrangers (IDE). À cet égard, à l'échelle internationale, l'évolution des normes sur les IDE est caractérisée par deux grandes phases. Une première phase concerne l'évolution des règles et principes destinés respectivement à sécuriser et garantir les investissements internationaux. Cette phase pourrait et sera probablement consolidée juridiquement avec la conclusion prochaine de la ZLÉA. Conséquence de l'effacement progressif des doctrines politiques réfractaires ou dissuasives à l'IDE, particulièrement vrai depuis la fin de la guerre froide, ces principes sont largement connus des juristes: traitement national, traitement juste et équitable, traitement de la nation la plus favorisée, règles en matière d'expropriation et de nationalisation, etc. La seconde phase concerne, elle, les règles destinées à libéraliser le cadre juridique entourant les opérations d'investissements. i.e. les règles visant notamment à assurer une libre admission des IDE sur le territoire de l'État hôte de l'investissement et une plus grande liberté de gestion en faveur de l'investisseur étranger. Cela dit, contrairement aux règles destinées à sécuriser les IDE, il n'y a pas de consensus politique suffisamment important dans les Amériques, enfin selon nous, pour voir ces principes se cristalliser de manière extensive dans un accord pan-américain. Le présent mémoire examinera les règles juridiques appartenant à ces deux phases d'évolution. Celles-ci feront plus précisément l'objet du second chapitre de notre mémoire. Le premier chapitre, quant à lui, portera sur l'évolution et la réaction de "la société internationale face à ce phénomène de multinationalisation des entreprises, pour ensuite porter sur l'évolution conceptuelle des notions d'investissements et d'investisseurs internationaux. En sus des trois versions de l'avant-projet de chapitre sur les investissements rendues publiques sur le site officiel de la ZLÉA, les ententes bilatérales et sous-régionales occuperont aussi une place privilégiée dans nos analyses. Alors qu'historiquement les premières 1n11:latlves d'intégration économique (en Amérique latine et centrale principalement) étaient marquées par l'idéologie du développement et celle du Nouvel ordre économique international (NOEI), la ZLÉA, comme processus d'intégration, est guidée elle au premier chef par l'idéologie libérale, sinon ultralibérale. Dans les Amériques, compte tenu des différences tangibles de développement des économies nationales des 34 États invités à négocier, le consensus de Washington, présent en 1994, semble s'effriter et annonce la conclusion prochaine d'une entente minimaliste. Cela affecterait dans une même proportion la question des IDE auquel cas il faudra admettre que la ZLÉA ne révolutionnera pas le cadre juridique dans lequel se font les opérations d'investissement. / With the beginning of the negotiating process that should be leading to the establishment of the Free Trade Area of the Americas for 2005, it's interesting to take a look at the possible evolution of the roles and principles related to Foreign Direct investments regulation in the Americas. On the international level, there's two basics categories of norms. The ftrst one, are essentiaily design to protect and guarantee the investor and his investment. The eventual conclusion of FTAA could consolidate, at the hemisphere level, such category of roles and principles. Consequently to the end of cold war and the alignment of many country, but also many developing countries, in regard of the liberalism doctrine, the nature of these roles and principles are weil know by lawyers and professors in north-America: national treatment, fair and equitable treatment, most-favoured-nation treatment, roles concerning expropriation and nationalization, etc.. The second one, concern the roles and principles design to liberated the copusjuns afferent to FDI : for example, the roles and principles concerning transfer clause or performances requirements. That said, contrary to the ftrst category, there's no consensus over theses roles and principles. The absence of such consensus will probably influence the content of the agreement in a way that will be unsatisfted either for export-developing countries, such as the Canada and the United States, or developing countries. The present paper will examine roles and principles design for both protection and liberalization of FDI regulations. Indeed, the second chapter will entirely be treating of these matters. The ftrst chapter will instead be treating about the "transnationalization" of the private ftrm and the reaction of the international community regarding this phenomenon. The first chapter of our paper will also be the occasion to look at the conceptual evolution of both notions of "investor" and "investment" in regards of the FDI regime developed in the FTAA draft. On that matter, a special attention will be accorded to the FTTA process but also to bilateral and regional agreements signed over the last 15 years between members of the FTAA negotiating process. Historicaily and ideologicaily, the FTAA is link with the recent NAFTA process. There is no doubt about it. The integration process in the Americas is far from been recent in Latin America, with the difference that this last process was mostly inspired by the ideology of "development" and the project of NIEO. The FTAA process, on the other hand, is clearly guide by the liberalism ideology which not always take into account the particularize needs of developing countries. When the FTAA process begin, there was a consensus, among leaders, over the idea that free-trade, as weil as liberal FDI regulations, will beneftt to developing countries and ftt their economic and social aspirations. Since then, this consensus, the so-called "Washington consensus", has been lost and that will, necessarily, have some effects on the evolution of the roles and principles related to FDI regulation in the Americas. / "Mémoire présenté à la Faculté des études supérieures en vue de l'obtention du grade de LL.M. Droit Dans le cadre du programme de Maîtrise en droit(LL.M.) 2-325-1-0 en option recherche et droit des affaires"

Le patriotisme économique, souvent brandi comme un étendard afin de justifier l'intervention de l’État dans la sphère économique, est en cela une expression d'origine essentiellement politique. Ainsi ressort-il de manière régulière sur la scène médiatique française au gré d'offres publiques d'achat faites sur des fleurons nationaux. La traduction dans la sphère juridique de ce concept passe alors nécessairement par l'identification des instruments juridiques permettant sa mise en œuvre. Cette traduction se voit alors encadrée et dans une certaine mesure orientée par un impératif tenant à la détermination des limites du concept. Celui-ci n'a de sens, de manière autonome, que s'il parvient à se distinguer du protectionnisme. Dans cette optique, l'arsenal juridique du patriotisme économique désigne ainsi plus spécifiquement les moyens permettant à L’État de détenir un contrôle sur les entreprises qu'il juge « stratégiques » ou « essentielles » afin de veiller à garantir les intérêts nationaux vis-à-vis de prises de participation étrangères. De cette façon, le patriotisme économique s'affirme tant par son champ d'application, la protection de secteurs économiques stratégiques, que par son objet, en étant conçu à la lumière d'un élément tenant à l'extranéité, les capitaux étrangers. Dès lors, les instruments juridiques auxquels renvoie ce concept sont loin d'être propres à un État en particulier, bien au contraire. Étant donné qu'ils s'entendent sous le prisme de la souveraineté étatique, il s'agit même de se demander si leur mise en œuvre n'est pas inhérente à l’État. Parallèlement, la conception internationale de la souveraineté de l’État implique que celui-ci est libre de se limiter par la conclusion d'engagements internationaux. La construction européenne, caractérisant le processus dynamique d'édification d'une organisation d'intégration, est le fruit de l'exercice de cette souveraineté internationale. À mesure des transferts de compétences des États membres vers l'Union européenne, un point de jonction entre le patriotisme économique pratiqué par les États membres et la construction européenne s'est créé. Cette étude a donc pour objet d'étudier la dialectique entre le concept de patriotisme économique et la construction européenne, sous la forme d'une exigence de compatibilité. Cette dialectique doit alors s'analyser en miroir de la souveraineté de L’État. Si le patriotisme économique ne fait qu'exprimer la souveraineté territoriale et in fine la souveraineté interne de l’État, il porte en lui une certaine opposition au mouvement de libéralisation des échanges et des investissements, auquel l’État membre de l'Union européenne a lui-même consenti par le biais d'engagements internationaux. En cela des tensions peuvent être perceptibles entre la souveraineté interne et la souveraineté externe de l’État. / On the one hand, economic patriotism is often merely a ploy, flourished to justify State intervention in the economy. That is why it is first of all a political expression. Therefore, the matter routinely appears in the French media through the takeover bids made on national champions. The expression into the legal sphere of this concept requires an identification of legal instruments, which will make possible its implementation. This definition is framed and coloured by the necessity to distinguish economic patriotism from protectionism. As a result, the legal definition of economic patriotism refers to the means for the State to keep some control over the companies that it considers "strategic" or "essential" to ensure national interests are not jeopardized by foreign ownership. Therefore economic patriotism is asserted both through its scope, the protection of strategic economic sectors, and through its purpose, as an answer to an external threat: foreign capital. In this way the legal instruments to which this concept refers are far from being specific to a particular State. Since they are understandable through the State sovereignty, one even wonders if their implementation is not inherent to the State. On the other hand, external sovereignty implies that the State is free to restrict itself by entering into international commitments. European construction characterizes the dynamic process, which aims to build an integration organization and therefore it is the result of the exercise by the State of this international sovereignty. Even as jurisdictions have been transferred from member states to the European Union, economic patriotism practiced by the member states gradually fell into European integration realm. This study aims to explore the dialectic between the concept of economic patriotism and European integration as a compatibility requirement. This dialectic must be analysed from the State sovereignty point of view. Economic patriotism expresses the State territorial sovereignty whereas European integration is the result of its external sovereignty, which notably led to liberalize trade and investments. Therefore, tensions may appear between internal and external State sovereignty.

Le patriotisme économique relève davantage du discours politique que d’un concept juridique. Il fait référence aux comportements des citoyens, des entreprises et des États. Celui des États peut en substance être défini comme la défense par ces derniers de leurs entreprises stratégiques. Ainsi précisée, cette notion se traduit en pratique par l’institution de dispositifs nationaux de contrôle des investissements étrangers, par la stabilisation de l’actionnariat des entreprises stratégiques au travers des prises de participations des fonds stratégiques d’investissement, ou encore, par l’octroi de droits exclusifs ou spéciaux. De tels comportements peuvent contrarier les principes de la libre circulation - capitaux, établissement - et de la libre concurrence. Ces principes souffrent cependant de tempéraments qui laissent une certaine marge de manœuvre aux États, laquelle est cependant étroite. Cette étroitesse conduit ces derniers à être sans cesse inventifs pour défendre leurs entreprises. Le droit des sociétés offre de ce point de vue des outils pertinents pouvant servir ce dessein. Mais, la protection des entreprises stratégiques en dehors des exceptions ou dérogations prévues par le traité, qui traduit la persistance des replis nationaux, n’est pas sans relever les limites de l’opposition systématique aux patriotismes économiques nationaux. De plus, une telle faculté risque de fragiliser l’achèvement du marché intérieur. Pour ces raisons, il importe pour les autorités de l’Union européenne, d’engager une dynamique permettant de mieux prendre en compte les préoccupations patriotiques des États. Agrégée à un concept cohérent, à savoir le patriotisme économique européen, une telle démarche consisterait à instaurer une politique d’investissement commune qui sache conjuguer ouverture aux capitaux étrangers et préservation des secteurs stratégiques. Mais, l’efficacité d’une telle politique est relative. C’est pourquoi, on doit lui adjoindre un cadre autonome de contrôle des investissements en provenance des pays tiers. / Economic patriotism is more a political speech than a legal concept. It refers to behaviors of citizens, companies and governments. Concerning States, this concept can essentially be defined as defense of strategic companies. In practice, this notion is reflected by the institution of national systems of foreign investments control, by stabilizing the shareholding of companies through strategic investment funds, or by granting exclusive or special rights. These behaviors can antagonize the European Union law. However, this law allows exceptions that offer opportunities to States. But the flexibility of States is close. This narrowness leds them to be constantly inventive to defend their strategic companies. Business law allows such an approach. But the protection of strategic companies without the exceptions or derogations permitted by the treaty, which reflects the persistence of domestic markets partitioning, is not without showing the limits of systematic opposition to national economic patriotisms. In addition, such a power may weaken the completion of the internal market. For these reasons, it is important for the authorities of the European Union, to initiate a dynamic that can permit to take better account of the States patriotic concerns. Aggregate to a coherent concept, namely the european economic patriotism, such an approach will permit to establish a common investment policy that can combine openness to foreign investments and preservation of strategic sectors. But, the effectiveness of such a policy is relative. That’s why, it’s crucial to add to it an autonomous control framework for investments coming from non-member countries.