Problemformulering: Hur ser beslutsprocessen ut för allmännyttiga bostadsbolagen i kommuner med tydlig befolkningstillväxt? Hur arbetar de allmännyttiga bostadsbolagen för att motverka bostadsbristen? Vilka faktorer påverkar beslutsprocessen vid nyproduktion? Syfte: Syftet med studien är att beskriva hur allmännyttiga bostadsbolag arbetar med beslutsprocessen i kommuner med en tydlig befolkningstillväxt för att motverka bostadsbristen Metod: För att uppnå syftet med studien samt besvara befintliga frågeställningar utförde skribenterna en kvalitativ studie tillsammans med en deduktiv forskningsansats. Skribenterna har insamlat empiri via kvalitativa intervjuer med fem allmännyttiga bostadsbolag från de fem kommuner som haft den tydligaste befolkningstillväxten senaste elva åren Slutsats: Slutsatsen beskriver hur allmännyttiga bostadsbolag arbetar med beslutsprocessen inför investeringar, varför de bemöter svårigheter, samt diverse faktorer som påverkar processen för nyproduktion / Problem formulation: What does the decision-making process look like for municipal public housing companies with the most apparent population growth? How do the public housing companies work to counteract the housing shortage? What factors influence the decision-making process in new production? Purpose: The purpose of the study is to describe how public housing companies work with the decision-making process in municipalities with a clear population growth to counteract the housing shortage Method: To accomplish the purpose of the study, the writers carried out qualitative research together with a deductive research approach. The writers have collected empirical data through qualitative interviews with five public housing companies from the five municipalities with the most apparent population growth in the last eleven years Conclusion: The conclusion describes how housing companies work with investments, why they face difficulties, and various factors that affect the process of new production

Syftet med denna uppsats är att undersöka vilka avväganden bostadsbolagen gör angåendelönsamhet och kundnöjdhet vid inhouse respektive outsourcad bostadsförvaltning.Frågeställningen är ”Hur förhåller sig bostadsbolagen till kundnöjdhet och lönsamhet utifrånorganiseringen av fastighetsförvaltningen?”. Studien undersöker genom semistruktureradeintervjuer med representanter från bostadsbolagen uppfattningar och beslutstagande kringorganisering av fastighetsförvaltningen.Studien visar att vid organisering av fastighetsförvaltning så har lönsamhet inverkan ur fleraolika aspekter. Det är huvudsakligen fem faktorer som inverkar på om förvaltningenorganiseras inhouse eller outsourcat. Det är (1) storleken på bolagets fastighetsbestånd, (2)beståndets geografiska placering, (3) kontroll över verksamheten, (4) flexibilitet och (5)kompetens.Studien kan däremot inte visa att organiseringen av fastighetsförvaltning har betydelse förkundnöjdhet. Studien visar att god servicekvalitet kan uppnås i både inhouse eller genomoutsourcad fastighetsförvaltning. Däremot finns det skillnader i hur goda kundrelationeruppnås mellan de olika organisationstyperna. Bostadsbolag med inhouse förvaltning resoneraratt service till hyresgästen genomförs bäst med egen personal, något som sker då företaget harkontroll över informationsflöden om kunden och när frontpersonalen har ett stort egetbeslutsmandat. Bostadsbolag med kombination av inhouse och outsourcing säkerställer högkundnöjdhet då felanmälningsprocessen bedrivs i egen regi. Således anser bostadsbolagen attde får större kontroll över kundrelationer och informationsflöden. Avslutningsvis resonerar debostadsbolag med outsourcad förvaltning att hög servicekvalitet kan uppnås närbostadsbolaget strävar efter nära samarbete och förtroende till sin serviceleverantör. / The purpose of this paper is to examine on what considerations housing estate companiesmake regarding profitability and customer satisfaction when organizing their propertymanagement either inhouse or outsourced. The question of the thesis is ”How do housingestate companies consider the impact on customer satisfaction and profitability whenorganizing property management?”. The study examines perceptions and decision makingregarding organization of property management through semi-structured interviews withrepresentatives from housing estate companies.The study shows that when organizing property management profitability affects in severaldifferent aspects. There are mainly five factors that affects whether the property managementis organized inhouse or outsourced. It’s (1) the size of the company’s real estate stock, (2) thelocation of the real estate stock, (3) control of operations, (4) flexibility and (5) competence.The study, however, can not show that the organization of property management hassignificance on customer satisfaction. Furthermore high service quality can be achieved bothinhouse or through outsourced property management. However there are differences in howgood customer relationships are achieved between the different types of organizations.Housing companies with inhouse property management argue that the service is best carriedout by their own employees, then the company has control over information about thecustomer and front staff have better decision-making mandate. Housing companies withcombination of inhouse and outsourcing ensure high customer satisfaction as the servicereporting is conducted inhouse. Thus, housing companies consider that they gain greatercontrol over customer relationships and information flows. In conclusion, housing companieswith outsourced management argue that high quality of service can be achieved when thehousing company strives for close collaboration and trust to its service supplier.

Studien tar avstamp i en debattartikel som handlar om renovering, av framförallt miljonprogrammen, och om människor som tvingas flytta på grund av höjda hyror som följd. Mycket av allmännyttans bostäder byggdes under 60- och 70-talet och har idag ett renoveringsbehov. Syftet med studien är att undersöka hur kommunala allmännyttiga bostadsbolag ser på sitt samhällsansvar när det kommer till hyreshöjningar till följd av renoveringar. För att få svar på det antar studien en kvalitativ forskningsmetod, där kvalitativa intervjuer med fyra olika allmännyttiga bostadsbolag, utgör grunden i studien. Studien tar sin utgångspunkt i kritisk urbanteori och analysen av resultatet grundar sig i det. Begrepp som nyliberalism och gentrifiering behandlas. I analysen framgår det att de allmännyttiga bostadsbolagen är medvetna om att billiga bostäder blir färre när renoveringar utförs och den nya hyran höjs utifrån bruksvärdesprincipen. Att renovering utförs motiveras med att byggnadernas tekniska egenskaper måste säkras för att hålla i många år till, att säkra fastigheternas värde samt stadsdelsutveckling. Bolagen menar att allt måste vara affärsmässigt enligt lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag vilket innebär att kalkylen måste gå ihop vid ett renoveringsprojekt. I analysen framgår det också att bostadsbolagen arbetar med stadsdelsutveckling, särskilt i miljonprogramsområdena, för att få till en bättre blandning av olika grupper av människor. Då är renoveringar en del i att locka nya grupper till ett område. Det finns tidigare forskning som visar på riskerna med stadsdelsutveckling och då benämns det med begreppet gentrifiering där områden förändras i karaktär och vilka människor som finns på platsen. De allmännyttiga bostadsbolagen höjer hyran vid renovering i enlighet med bruksvärdet men försöker inte göra onödiga tillägg i samband med renovering för att på så sätt inte få en alltför hög hyreshöjning. Slutsatsen är att de tar sitt samhällsansvar och rollen som allmännyttigt bostadsbolag på allvar som innebär goda bostäder för alla, men att krav på affärsmässighet försvårar genomförandet av detta. / The study is based on a debate article that deals with renovation, especially the million programs, and about people who are forced to move due to increased rents as a result. Much of the public housing was built in the 60s and 70s and is currently in need of renovation. The purpose of the study is to investigate how municipal public housing companies view their social responsibility when it comes to rent increases as a result of renovations. To get an answer to that, the study adopts a qualitative research method, where qualitative interviews with four different public housing companies form the basis of the study. The study takes its point of departure in critical urban theory and the analysis of the results is based on it. Concepts such as neoliberalism and gentrification are addressed. In the analysis, it appears that the public housing companies are aware that cheap housing becomes fewer when renovations are carried out and the new rent is raised based on the use value. The fact that renovation is carried out is justified by the fact that the technical properties of the buildings must be secured in order to last for many more years, securing the property's value and urban neighborhood development. The companies believe that everything must be business-oriented according to the Act on Public Benefit Municipal Housing Corporations, which means that the calculation must add up in a renovation project. In the analysis, it also appears that the housing companies work with urban neighborhood development, especially in the million program areas, to achieve a better mix of different groups of people. Then renovations are part of attracting new groups to an area. There is previous research that shows the risks of urban neighborhood development and then it is referred to with the concept of gentrification where areas change in character and which people are there. The public housing companies raise the rent during renovation in accordance with the use value, but do not try to make unnecessary additions during a renovation in order not to get an excessively high rent increase. The conclusion is that they take their social responsibility and role as a public housing company seriously, which means good housing for everyone, but that commercial requirements make it difficult to implement this.

Introduktion: Sedan ändringen i lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag år 2011 ska de kommunala bostadsbolagen agera enligt affärsmässiga principer. Affärsmässiga principer innebär bland annat att avkastningen ska vara marknadsmässig för att säkerställa en stark och neutral konkurrens på bostadsmarknaden. Genom att jämföra avkastningen i kommunala bostadsbolag med privata bostadsbolag undersöker denna studie om offentligt ägande innebär en skillnad som kan snedvrida konkurrensen. Syfte: Syftet med denna studie är att jämföra avkastningen i kommunala bostadsbolag med avkastningen i privata bostadsbolag.  Metod: Studien har en deduktiv ansats med ett eklektiskt teoretiskt angreppssätt för att formulera studiens hypotes. De kvantitativa tvärsnittsdata som studien baseras på har samlats in genom årsredovisningar och undersökts genom regressionsanalyser för att pröva studiens hypotes. Slutsats: Studiens slutsats är att kommunala bostadsbolaghar lägre avkastning än privata bostadsbolag. Analysen visar att räntabilitet på både totalt och eget kapital är signifikant lägre för kommunala bostadsbolag även när det kontrolleras för faktorerna ägarspridning, agentens agerande, storlek, bostadsmarknadens styrka, utdelningar och extern finansiering. / Introduction: Since the change in Law (2010:879) on public municipal housing companies in 2011 the municipal housing companies should now act according to commercial principals. Among other things commercial principals implies that the rate of return should be adjusted to the conditions on the housing market to ensure a strong and neutral competition. By comparing the rate of return in municipal housing companies with the rate of return in private housing companies this study examines if public ownership make a difference that can distort competition. Purpose: The purpose of this study is to compare the rate of return in municipal housing companies with the rate of return in private housing companies. Method: The study has a deductive approach with an eclectic theoretical perspective to formulate the hypothesis. The quantitative cross-sectional data have been gathered through annual reports and then examined in regression analyzes to test the hypothesis. Conclusion: The conclusion of this study is that municipal housing companies do have a lower rate of return than private housing companies. The analyzes show that both return on assets and return on equity is significantly lower for municipal housing companies even when controlled for concentration of ownership, agent behavior, size, the strength in the housing market, dividends and external financing.

Introduktion: Revisionen har sedan länge haft en viktig roll i att säkerställa tillförlitligheten hos företags finansiella information men kan utöver detta ses som betydligt mer flerdimensionell i och med sin rådgivande funktion. Att utforska vilka värden de som företräder de redovisningsskyldiga bolagen upplever av revisionen kan vara värdefullt då de både påverkar och påverkas av denna. De kommunala bostadsaktiebolagen skiljer sig åt i både ägarstruktur och revision från privata bolag vilket kan påverka bolagsföreträdarnas upplevda värde av revisionen och är därav relevant att undersöka.  Syfte: Syftet med studien är att utforska företagsledares uppfattning om revisionens värde i kommunala bostadsaktiebolag.  Metod: Studien är av kvalitativ karaktär och har utgått ifrån en deduktiv ansats.             Empirin har samlats in genom semi-strukturerade intervjuer. Slutsats: Studiens resultat visar att företagsledarnas upplevda värde av revisionen i huvudsak uppkommer i och med dess kontrollerande och granskade funktion, vilket tyder på att dess traditionella funktion fortfarande är högst aktuell. En möjlig förklaring till detta kan vara bolagens kommunala ägande. Samtidigt visar studien att revisionen i olika utsträckning skapar värde i och med sin rådgivande funktion. Uppfattningen om lekmannarevisionen styrker dock inte en liknande slutsats, och bidrar enligt insamlad empiri inte  i någon större utsträckning till värde för bolagen. / Introduction The audit has long had an important role in ensuring the reliability of corporate financial information but can be seen as considerably more multi dimensional with its advisory function. Investigating what values company representatives are experiencing from the audit can be valuable as they both affect and are influenced by its function. The public housing companies differ in both ownership structure and auditing, which may affect the company representatives perceived value from the audit and is therefore relevant to investigate. Purpose The purpose of the study is to explore business executives views on the audit value creation in public housing equity companies. Method The study is of a qualitative nature and is based on a deductive approach. The empirical data has been collected through semi-structured interviews. Conclusion The results of the study show that the business executives perceived value of the audit is mainly due to its controlling and auditory function, which indicates that its traditional function is still highly relevant. A possible explanation for this may be the municipal ownership of the companies. At the same time, the study shows that the audit to varying degrees is creating value with its advisory function. The perception of the layman auditing does not however reinforce a similar conclusion, and does not contribute to the value to any significant extent according to the study.

Sverige har en åldrande befolkning och år 2070 kommer en fjärdedel av befolkning att vara över 65 år vilket kommer att sätta press på den svenska välfärden. Utmaningar knutet till en åldrande befolkning är ingenting nytt utan uppmärksammades i Långtidsutredningen från år 2000. Ett led i att minska kostnaderna i den offentliga sektorn är och har varit kvarboendeprincipen som innebär att äldre ska ges möjlighet att bo kvar i bostäder på den ordinarie bostadsmarknaden utifrån kvarboendeprincipen. Det juridiska ansvaret att säkra tillgången på bostäder för äldre finns hos kommunerna och till deras hjälp: de allmännyttiga kommunala bostadsbolagen. De kommunala allmännyttiga bostadsbolagen ska enligt lag agera med ett allmännyttigt syfte utifrån affärsmässiga principer. Lagstiftningen som reglerar allmännyttan från 2011 har ifrågasatts av flera forskare avseende om det är möjligt att förena ett allmännyttigt syfte tillsammans med affärsmässiga principer. Syftet med studien är att genom en flerfallsstudie beskriva hur kommunerna och de allmännyttiga kommunala bostadsbolagen arbetar tillsammans med bostadsförsörjning för äldre. Studien avgränsas till kommunerna Ljusdal och Söderhamn i Gävleborgs län. De utvalda kommunerna har negativ befolkningsutveckling och majoriteten av dess bostadsbestånd består av äganderätter vilket utifrån rådande teoribildning ska medföra svårigheter att tillgodose behovet av bostäder anpassade för äldre. För att svara på frågeställningarna har en kvalitativ innehållsanalys avstyrdokument som bostadsförsörjningsprogram, översiktsplaner ochägardirektiv från kommunerna och de allmännyttiga kommunalabostadsbolagen utförts. Dessutom har tjänstemän från planavdelningarna på derespektive kommunerna och representanter från de allmännyttiga kommunala bostadsbolagen intervjuats. Studien påvisar att båda de undersökta fallen jobbar med mellanboendeformer främst i form av trygghetsboenden för att klara av utmaningarna kopplat till bostadsförsörjning för äldre. Studiens resultat visar på betydande skillnader när det kommer till relationerna mellan kommunerna och de kommunala bostadsbolag vilket kan ha betydelse för bostadsförsörjningen och bostadsutvecklingen i kommunerna. / The population in Sweden is growing older. One fourth of the population will be over 65 years of age by the year 2070, a development that will set pressure on the Swedish welfare system. One way to reduce the public expenses has been to introduce kvarboendeprincipen, which is that elderly will be given the possibility to live in ordinary homes instead of nursing homes. By law, it is up to municipalities to secure local housing by conducting appropriate policies and guidelines. An important tool has for a long time been municipal housing companies. The municipal housing companies are obligated by Swedish law to act with a public purpose and at the same time to act in a businesslike way. The legislation from 2011 has been questioned by several researchers whether it is possible to combine a public purpose and still act in a businesslike way. The purpose of the study is by a qualitative multi-case study describing how the municipalities alongside the municipality housing companies are working together to provide housing customized for the elderly. The study is delimited to the municipalities: Söderhamn and Ljusdal in the county of Gävleborg. The selected cases have a negative population growth and most of their housing stock consists of property rights, which according to previous studies and research entails difficulties to provide the elderly with customized housing. To answer the research questions a qualitative content analysis of different municipal guiding documents has been performed: like comprehensive plans, housing supply documents and owner directives of the municipal housing companies. Interviews with public servants from the municipality’s city planning offices and representatives from the municipality housing companies have also been made. The study shows that the current housing stock in the analyzed municipalities: Söderhamn and Ljusdal is outdated which constitutes a problem concerning availability. The analyzed cases promote the production of customized housing for elderly in order to secure the housing needs of an aging population. The relationships between the municipalities and the municipal housing companies differ between the two analyzed cases which may affect the supply of customized housing. The results indicate that the provision of housing for the elderly not only can be understood by economic theories regarding supply and demand.

<p>Syfte: Gällande förvärv av kommunala hyresrätter har de flesta diskussioner som uppmärksammats, enligt vår uppfattning, rört ombild¬ningen från hyresrätt till bostadsrätt. Det är även det som teoretiskt finns beskrivet. Därför anser vi att vår studie kan bidra till att belysa fenomenet och öka vetskapen, om att hyres¬rätterna kan byta ägare och de facto byter ägare utan att upplåtelseformen ändras. Vårt syfte är därför att studera hur fastighetsköp gjorda av privata fastighets¬ägare från kommunala fastighetsföretag går till.</p><p>Metod: Vi har i vår uppsats delat hermeneutikernas synsätt då vi är medvetna om att vår inställning och tolkning av studien kommer att påverka vårt resultat. Vidare har vi tillämpat ett kvalitativt tillvägagångssätt där vår studie grundar sig på intervjuer. Intervjupersonerna är verksamma inom olika privata fastighetsföretag på olika orter utsprida över landet.</p><p>Resultat & slutsats: Vi har genom vår studie kommit fram till att de privata fastighetsägarnas motiv vid investering i kommunalt fastighetsbestånd är varierande, dessutom har även kommunernas avsikter till försäljningen varit olika. Studien visar att de privata fastighets¬ägarna i de övervägande delarna av fallen ej använt sig av några ekonomiska modeller vid beräkning av fastighetsbeståndets lönsamhet. Vidare visar studien att det i samtliga fall inte finns någon uttalad avsikt att i framtiden ombilda det förärvda fastighetsbeståndet till bostadsrätter.</p> / <p>Aim: Refer to acquisitions of municipal housing estate we are of the opinion that most discussions brought to attention are those that concern conversion from tenancy right to co-operative. That is also the case when it comes to theoretical descriptions. Therefore we believe that our research can contribute to illuminating the phenomenon and increase the knowledge about how tenancy rights can trade owner without changing the right of disposition and that this actually occurs. The aim of this essay is therefore to study how a purchase made by private landlords to municipal housing estate is arranged.</p><p>Method: In this essay we have used the approach of the hermeneutists since we are aware of the fact that our attitude and interpretations of the study will affect our result. However we believe that we can help each other to be critical towards the sources. Further on we have applied a qualitative course of action by basing our research on interviews. The interviewees are active within different private real estates at various locations dispersed all over the country.</p><p>Result & conclusions: Through our research we have come to the conclusion that the private landlords’ motive when investing in municipal housing estate is varying. In addition the municipalities’ sales argument has varied. Our research shows that the private landlords in most cases have not used any economic models to calculate the profitability of real estate. Furthermore our research shows that in all cases there are no intentions to reconstruct this real estate into co-operative in the future.</p>

<p>Mellan åren 1965-1974 genomfördes ett unikt bostadsbyggnadsprojekt i Sveriges historia. För att lösa den dåvarande bostadsbristen beslöt Riksdagen att det under en tioårsperiod skulle byggas en miljon bostäder. Detta projekt kallas således för <em>miljonprogrammet. </em>Under årens gång har många kritiker gjort sig hörda då de kritiserat fenomenet på flera nivåer. Ord som segregation, visuell monotoni och storskalighet har använts i beskrivandet av miljonprogramsområdena. Byggnader från miljonprogrammet har idag uppnått den ålder då omfattande underhåll- och renoveringsåtgärder är högst aktuella. Idag ägs och förvaltas många miljonprogramsbestånd av kommunala bostadsbolag, de står idag inför beslut gällande upprustning.</p><p>Syftet med denna uppsats är att utreda hur sju kommunala bostadsbolag själva ser och resonerar kring sina flerbostadshus som ingår i beståndet från miljonprogrammet. Vidare vill vi ta reda på vilka de bakomliggande faktorerna i beslutsprocessen är gällande om upprustning ska ske eller inte. Efter de empiriska studierna som genomfördes med hjälp av telefonintervjuer kan vi konstatera att bostadsbolagens allmänna syn på miljonprogramsbeståndet är lika positiv som negativ. Bostadsbolagen uppfattar dock med gemensam stämma att det föreligger problematik med dessa byggnader. Åsikterna skiljer sig emellertid åt gällande vilka problem som skulle vara de mest primära och uppenbara. Det framhålls dock att lägenheterna är tacksamma ur föränderlighetssynpunkt, ljusa och välplanerade.</p><p>Bostadsbolagen har höga ambitioner när det gäller den kontinuerliga och långsiktiga upprustningen. Vi kan fastslå att bostadsbolagen tar hänsyn till tre faktorer vid beslutsprocessen kring upprustningsåtgärderna. Ekonomin är en starkt påverkande faktor då finansieringen till stor del tycks påverka vad som i realiteten genomförs. De resterande två faktorerna som ständigt påverkar beslutsprocessen är den sociala hänsynen och den tekniska kvaliteten och funktionen.</p> / <p>Between the years 1965 -1974, a unique residential construction project was completed which today is significant in Swedish history. To solve the current lack of housing the Swedish parliament decided that Sweden would build one million dwellings in a decade. Therefore the project is called <em>"The Million Programme".</em> Many critics have made themselves heard over the years, criticizing the phenomenon on several issues. Words like segregation, visual monotony and large-scale productions have been used to describe the Million Programme areas. Buildings from the Million Programme have now reached the age when extensive maintenance and renovations are needed. Most of the properties from the Million Programme are today owned and managed by municipal housing companies, who often face decisions concerning renovations.<strong></strong></p><p>The purpose of this essay is to investigate what perspective and opinions, seven municipal housing companies have concerning their apartment blocks from the Million Programme. Furthermore we would like to investigate the underlying factors which affect the decision-making process as to whether renovation will be done or not. After the empirical studies, which were proceeded by telephone interviews, we established that the general perception of the properties from the Million Programme is as much positive as negative. The housing companies have a mutual opinion that there is a problem with these buildings. However, the opinions differ between the housing companies regarding their most primary and obvious problems. The housing companies stress that the usage of the apartments can be easily changed for other purposes and that the apartments often are very bright and very well organized.    </p><p>We can establish that the housing companies take three factors into consideration in their decision-making process regarding the renovations. The housing companies have high ambitions concerning the continuous and long-term renovations. An important factor affecting the renovations is the economy, which in reality, decides what changes can take place. The social perspective and the technical quality and function are the two remaining factors affecting the decision-making.</p><p> </p>

Mellan åren 1965-1974 genomfördes ett unikt bostadsbyggnadsprojekt i Sveriges historia. För att lösa den dåvarande bostadsbristen beslöt Riksdagen att det under en tioårsperiod skulle byggas en miljon bostäder. Detta projekt kallas således för miljonprogrammet. Under årens gång har många kritiker gjort sig hörda då de kritiserat fenomenet på flera nivåer. Ord som segregation, visuell monotoni och storskalighet har använts i beskrivandet av miljonprogramsområdena. Byggnader från miljonprogrammet har idag uppnått den ålder då omfattande underhåll- och renoveringsåtgärder är högst aktuella. Idag ägs och förvaltas många miljonprogramsbestånd av kommunala bostadsbolag, de står idag inför beslut gällande upprustning. Syftet med denna uppsats är att utreda hur sju kommunala bostadsbolag själva ser och resonerar kring sina flerbostadshus som ingår i beståndet från miljonprogrammet. Vidare vill vi ta reda på vilka de bakomliggande faktorerna i beslutsprocessen är gällande om upprustning ska ske eller inte. Efter de empiriska studierna som genomfördes med hjälp av telefonintervjuer kan vi konstatera att bostadsbolagens allmänna syn på miljonprogramsbeståndet är lika positiv som negativ. Bostadsbolagen uppfattar dock med gemensam stämma att det föreligger problematik med dessa byggnader. Åsikterna skiljer sig emellertid åt gällande vilka problem som skulle vara de mest primära och uppenbara. Det framhålls dock att lägenheterna är tacksamma ur föränderlighetssynpunkt, ljusa och välplanerade. Bostadsbolagen har höga ambitioner när det gäller den kontinuerliga och långsiktiga upprustningen. Vi kan fastslå att bostadsbolagen tar hänsyn till tre faktorer vid beslutsprocessen kring upprustningsåtgärderna. Ekonomin är en starkt påverkande faktor då finansieringen till stor del tycks påverka vad som i realiteten genomförs. De resterande två faktorerna som ständigt påverkar beslutsprocessen är den sociala hänsynen och den tekniska kvaliteten och funktionen. / Between the years 1965 -1974, a unique residential construction project was completed which today is significant in Swedish history. To solve the current lack of housing the Swedish parliament decided that Sweden would build one million dwellings in a decade. Therefore the project is called "The Million Programme". Many critics have made themselves heard over the years, criticizing the phenomenon on several issues. Words like segregation, visual monotony and large-scale productions have been used to describe the Million Programme areas. Buildings from the Million Programme have now reached the age when extensive maintenance and renovations are needed. Most of the properties from the Million Programme are today owned and managed by municipal housing companies, who often face decisions concerning renovations. The purpose of this essay is to investigate what perspective and opinions, seven municipal housing companies have concerning their apartment blocks from the Million Programme. Furthermore we would like to investigate the underlying factors which affect the decision-making process as to whether renovation will be done or not. After the empirical studies, which were proceeded by telephone interviews, we established that the general perception of the properties from the Million Programme is as much positive as negative. The housing companies have a mutual opinion that there is a problem with these buildings. However, the opinions differ between the housing companies regarding their most primary and obvious problems. The housing companies stress that the usage of the apartments can be easily changed for other purposes and that the apartments often are very bright and very well organized.     We can establish that the housing companies take three factors into consideration in their decision-making process regarding the renovations. The housing companies have high ambitions concerning the continuous and long-term renovations. An important factor affecting the renovations is the economy, which in reality, decides what changes can take place. The social perspective and the technical quality and function are the two remaining factors affecting the decision-making.

Syfte: Gällande förvärv av kommunala hyresrätter har de flesta diskussioner som uppmärksammats, enligt vår uppfattning, rört ombild¬ningen från hyresrätt till bostadsrätt. Det är även det som teoretiskt finns beskrivet. Därför anser vi att vår studie kan bidra till att belysa fenomenet och öka vetskapen, om att hyres¬rätterna kan byta ägare och de facto byter ägare utan att upplåtelseformen ändras. Vårt syfte är därför att studera hur fastighetsköp gjorda av privata fastighets¬ägare från kommunala fastighetsföretag går till. Metod: Vi har i vår uppsats delat hermeneutikernas synsätt då vi är medvetna om att vår inställning och tolkning av studien kommer att påverka vårt resultat. Vidare har vi tillämpat ett kvalitativt tillvägagångssätt där vår studie grundar sig på intervjuer. Intervjupersonerna är verksamma inom olika privata fastighetsföretag på olika orter utsprida över landet. Resultat &amp; slutsats: Vi har genom vår studie kommit fram till att de privata fastighetsägarnas motiv vid investering i kommunalt fastighetsbestånd är varierande, dessutom har även kommunernas avsikter till försäljningen varit olika. Studien visar att de privata fastighets¬ägarna i de övervägande delarna av fallen ej använt sig av några ekonomiska modeller vid beräkning av fastighetsbeståndets lönsamhet. Vidare visar studien att det i samtliga fall inte finns någon uttalad avsikt att i framtiden ombilda det förärvda fastighetsbeståndet till bostadsrätter. / Aim: Refer to acquisitions of municipal housing estate we are of the opinion that most discussions brought to attention are those that concern conversion from tenancy right to co-operative. That is also the case when it comes to theoretical descriptions. Therefore we believe that our research can contribute to illuminating the phenomenon and increase the knowledge about how tenancy rights can trade owner without changing the right of disposition and that this actually occurs. The aim of this essay is therefore to study how a purchase made by private landlords to municipal housing estate is arranged. Method: In this essay we have used the approach of the hermeneutists since we are aware of the fact that our attitude and interpretations of the study will affect our result. However we believe that we can help each other to be critical towards the sources. Further on we have applied a qualitative course of action by basing our research on interviews. The interviewees are active within different private real estates at various locations dispersed all over the country. Result &amp; conclusions: Through our research we have come to the conclusion that the private landlords’ motive when investing in municipal housing estate is varying. In addition the municipalities’ sales argument has varied. Our research shows that the private landlords in most cases have not used any economic models to calculate the profitability of real estate. Furthermore our research shows that in all cases there are no intentions to reconstruct this real estate into co-operative in the future.