Devenir notaire nécessite l’accomplissement d’un parcours universitaire de sept années conduisant tout d’abord à l’obtention du Master 2 spécialisé en droit notarial, puis à celle du Diplôme Supérieur du Notariat, lequel sanctionne l’aptitude théorique à exercer la fonction de notaire. Par la suite il est possible de poursuivre, durant son activité professionnelle des travaux de recherche appliquée. Ces travaux menés par l’auteur depuis quinze ans dans la continuité de l’obtention du Diplôme Supérieur de Notariat, l’ont amené à rédiger trois ouvrages, à collaborer à sept autres rédigés sous la forme d’ouvrages collectifs et à publier près de soixante-dix articles recensés selon un classement thématique figurant en annexe. Ils représentent l’aboutissement d’une première période professionnelle au cours de laquelle, sous l’impulsion bienveillante de l’université qui l’a également accueilli en tant qu’enseignant vacataire durant cette même période, l’auteur n’a cessé de mener des travaux de recherche appliquée aux disciplines pratiquées dans le cadre de son exercice professionnel. Les travaux publiés embrassent diverses matières de droit privé selon un classement thématique autour de trois grandes catégories. En premier lieu, le droit professionnel recense des articles et travaux ayant traits à la fois au statut organique du notaire et plus spécifiquement aux règles déontologiques de la profession qui en sont si essentielles. En second lieu, le droit patrimonial de la famille qui est une discipline où l’expertise des notaires a toujours été saluée et reconnue. En dernier lieu, il s’agit de ce que la pratique appelle « les actes courants », où le notariat manie alternativement ou cumulativement le droit des obligations, celui des contrats spéciaux et celui des sûretés. / To be a “notaire” means completing a seven-year university course leading first to a Master 2 specialising in notarial law. This is followed by a Higher Diploma in Legal Practice, which is a recognition of the theoretical ability to exercise as a “notaire”. Subsequently it is possible to pursue applied research during one’s professional activities. This is what the author has done in the fifteen years since he obtained the “Diplôme Supérieur de Notariat”. He has published three books, has been a contributor to seven other collections, and has published nearly seventy articles which are listed in the appendix, classified according to theme. They represent the culmination of a first period of professional practice in which, kindly encouraged by the university which also welcomed him as a part-time lecturer for the same period, the author continued to carry out applied research in the disciplines he practiced in his professional activities. The published works encompass various issues of private law which fall broadly under three main categories. Firstly, there is professional law which covers articles and works dealing with both the status of “notaire” and more specifically the rules of conduct which form the essentials of the profession. Secondly family inheritance law – a discipline where the expertise of notaires has always been recognised and welcomed. And finally, what the profession calls “actes courants”, where notaires handle alternatively or cumulatively the law on obligations, special contracts and securities.

Devant les remarques critiques dont fait l’objet la profession d’agent immobilier, il a paru intéressant à un agent immobilier à la retraite de faire le point sur la fonction de l’agent dans la vente d’immeuble achevé. Le sujet ne saurait se limiter au seul examen des rapports contractuels compliqués qui se nouent entre le vendeur, l’acheteur et l’agent immobilier. En effet, en menant à bien les projets de vente ou d’achat que lui confient ses clients, l’agent ne se contente pas d’accomplir la tâche d’un intermédiaire fiable sur un marché dont il a une bonne connaissance ; il devient véritablement un rouage structurant du marché immobilier. Naturellement, après l’étude du rôle de l’agent immobilier sur le marché immobilier, c’est son rôle dans le processus qui conduit à la conclusion du contrat de vente qui mérite de retenir l’attention, et cela depuis le moment où quelqu’un lui confie un mandat, qu’il soit de vente ou de recherche, jusqu’au moment où l’une des parties à la vente, mécontente de l’opération, se retourne contre l’agent immobilier / Faced with the criticism hurled at real estate agents, it has appeared useful for a retired real estate agent to review the role of the agent in the sale of completed buildings. The topic is wider than the mere review of complex contractual relationships between seller, buyer and estate agent. As he takes care of the purchase or sale projects of his clients, the agent indeed acts as more than a reliable middleman with comprehensive knowledge of the market he operates in; he actually becomes part and parcel of the structure of the real estate market. After studying the role of the real estate agent in the real estate market, his role in the process leading to clinch a sales contract will be looked into, from the moment he is commissioned to sell or search, until the time when one of the parties in the sale turns against the estate agent in displeasure

La propriété telle que décrite à l’article 544 du Code civil est absolue, exclusive et perpétuelle. L’idée d’un droit réel inviolable et sacré n’est qu’un leurre. La propriété immobilière est nécessairement limitée, elle doit respecter des objectifs primordiaux, d’une part, l’équilibre entre les droits des personnes privés et, d’autre part, l’intérêt général. Pour atteindre ces objectifs, des modes de limitation ont été créés en droit privé et public. La loi, le contrat, la jurisprudence et les normes réglementaires sont autant d’atteintes du droit de propriété qui appellent aménagement de modes de limitation. Les techniques de restriction ont natures différentes, acceptées ou imposées, et des régimes distincts, simples ou complexes. Cette diversité rend leur étude délicate et leur justification critiquable, tant la protection de la propriété, droit fondamental, est essentielle. L’expansion des modes de limitation est telle que se pose une question, la conception du droit de propriété des rédacteurs du Code civil n’est-elle pas altérée ? La présente étude se concentre sur l’identification de ces modes de limitation justifiés par les intérêts privés et l’intérêt général, et ce, afin de comprendre toute leur complexité, leur étendue et leur impact sur les prérogatives du droit de propriété / The property, as described in Article 544 of the Civil Code is absolute, exclusive and perpetual. This idea of a sacred and inviolable property is an illusion. Real estate ownership is limited, in order to meet the primary objectives, namely, firstly, the balance between the rights of private persons and, second, the general interest. For these goals to be achieved, limiting patterns were created. Their expansion is such that arises, therefore, whether the ownership is not brought to disappear as he suffered assaults from all sides? The law, contract, jurisprudence and public law regulations are all limited sources of property rights which are implementing thereof limiting modality. The limitation modalities can take various forms, they can be accepted or imposed. Their diet can be simple or complex, making them difficult and questionable justification study as the protection of property rights, fundamental right is essential. This study focuses on these mitigation techniques justified by private interests and the general interest in order to understand the complexity, scope and impact of modes limitation on real property

Mémoire numérisé par la Direction des bibliothèques de l'Université de Montréal.

La valeur vénale et locative se définit en droit, en jurisprudence et en doctrine, mais elle se concrétise en économie…C’est toute l’ambiguïté et la différence entre une valeur et un prix.A l’inverse de l’agent immobilier qui se focalise sur le prix du bien qu’il envisage de vendre, l’expert se concentre sur l’objectivation juridique d’une valeur qu’il va déterminer en s’appuyant sur la comparaison des prix dont il va avoir connaissance.Depuis plus d’une dizaine d’années, j’ai essayé à travers mes différentes recherches, enseignements et publications d’éclaircir les problématiques juridiques, économiques, techniques et maintenant écologiques, liées à la valeur vénale ou locative.J’ai pu publier une cinquantaine de contributions sur des sujets transversaux.Mon projet de thèse sur travaux envisage d’effectuer la synthèse de ces travaux en approfondissant et en complétant certains sujets, en explorant les nouvelles problématiques environnementales et en examinant les possibilités de transposition dans notre droit interne des nouvelles directives européennes liés à l’évaluation immobilière. / Market and rental value is defined in law, in jurisprudence and in doctrine, but is put into concrete form in economics.There in lies the ambiguity of the difference between value and price.Unlike the estate-agent, who focuses on the price of the property he plans to sell, the real estate valuer concentrates on the juridical objectification of the value, which he will determine by comparing the prices which he has knowledge of. For over ten years I have been trying, through my various research projects, teaching and publications, to throw some light on the juridical, economic, technical and now environmental issues linked to market and rental value.I have published some fifty papers on cross-discipline subjects.In my thesis project I plan to synthesize this work, going more deeply into certain subjects and adding to them, exploring the new environmental issues and examining the possible ways in which the new European directives concerning real-estate appraisal could be transposed into our domestic law.

La périurbanisation en Roumanie est assez récente et mérite une étude approfondie. La chute du régime communiste en décembre 1989 amène une libération des énergies dans tous les domaines, notamment dans l'immobilier et les mobilités. Il s'agit d'un phénomène marquant à Bucarest et dans les localités, urbaines et rurales, qui l'entourent : la première, la deuxième voire la troisième couronne de communes. Les signes de la périurbanisation, qu'elle soit en " tache d'huile ", en " tentacules " ou en " mitage ", s'observent depuis une dizaine d'années d'abord au nord et à l'ouest de la capitale, les deux étant assez bien desservies en axes de communications. Mais ce phénomène se réalise d'une manière assez chaotique car on manque de stratégies et d'outils d'urbanisme fiables. Le manque de concertation entre les acteurs est une autre cause majeure du désordre urbanistique bucarestois. Les réseaux d'infrastructures, ainsi que les axes et les infrastructures de transport sont insuffisants. La construction immobilière se porte d'abord dans un but spéculatif. Cela fait que dans certains endroits les prix sont inaccessibles à une majorité de Roumains. Le nord est plutôt destiné à la construction résidentielle et aux espaces de bureaux, pendant que l'ouest est marqué par l'apparition des centres de logistique ou des espaces commerciaux. On peut supposer que l'existence de l'autoroute A1 vers Piteşti, à l'ouest de Bucarest, est la principale raison pour l'apparition de ces entreprises, tandis que pour le nord la présence des lacs et des forêts, ainsi que la proximité des Carpates, poussent les promoteurs à construire des logements et les Bucarestois à quitter la capitale pour s'y installer. L'est et le sud sont assez délaissés, mais le nouveau contexte économique fait que ces parties commencent à être exploitées grâce aux prix des terrains encore bon marché. Deviendront-ils attractifs pour ceux qui veulent s'éloigner ou au contraire se rapprocher de Bucarest ?

Durant la deuxième moitié du XIXème siècle, la ville du Caire se dédouble sous l'impulsion urbanistique du Khédive Ismaïl. Ce cadre haussmannien a pu accueillir l'essentiel des fonctions du tertiaire supérieur jusqu'à la veille de la Seconde guerre mondiale. Depuis, il est devenu trop étroit pour répondre aux besoins d'espace sans cesse accrus de ces fonctions. La ville s'est très vite développée horizontalement d'une manière tentaculaire. La multiplicité des sites tertiaires a abouti à un polycentrisme. Le centre ville ne perd cependant pas sa primauté à l'échelle du Grand Caire. La dualité entre les deux rives du Nil se retrouve, à l'intérieur du Centre ville, entre les pôles financiers et touristiques des secteurs situés soit en contact avec la vieille ville soit sur la Corniche. Même si le Caire ne fait pas partie des grandes places financières internationales, le secteur financier reste très attaché à ce coeur urbain dont l'architecture ne correspond plus aux normes contemporaines des activités de bureau. Plutôt qu'une destruction systématique, une tendance se dégage pour conserver ce site en l'état. Plusieurs sièges sociaux sont maintenant reconstruits à la périphérie immédiate du centre ville. Celui-ci peut retrouver une vocation touristique en reliant la Corniche à la vieille ville.

Ce mémoire met en lumière les mécanismes aboutissant à la naissance et les paramètres régissant la croissance d'un nouvel espace urbain dans la périphérie de Montréal. Cette étude s'intéresse au cas de Rosemont, banlieue de l'est de l'île, dont la première phase de développement se situe entre 1892 et 1910. Dans quel contexte particulier naît cette banlieue et quels sont les éléments moteurs de son développement? Le territoire étudié, aujourd'hui désigné comme le Vieux Rosemont, correspond à l'ancienne terre agricole Crawford et au lot cadastral 172. Il est convoité par les promoteurs fonciers au tout début du XXe siècle. Cet intérêt est étroitement lié à l'achat de terrains situés juste au sud du territoire en question par le Canadien Pacifique dans le but d'y construire les usines Angus. En 1903, la compagnie de promotion, la Rosemount Land Improvement Company, acquiert l'ensemble du lot 172 et le partage en 2 553 lots à bâtir, tandis que le battage publicitaire débute dans les journaux montréalais. Le chapitre Il s'attache à dévoiler la stratégie des promoteurs dans Rosemont, mais également à comprendre comment le territoire se transforme. Le chapitre III de ce mémoire se consacre à la population s'établissant dans cette nouvelle banlieue. La consultation de plusieurs sources, spécialement la liste nominative du recensement fédéral de 1911, permet un portrait de la population de Rosemont vers 1910. C'est une population ouvrière comptant une majorité de travailleurs qualifiés disposant de salaires relativement élevés. Contrairement à d'autres quartiers ouvriers, une proportion importante des chefs de ménage sont propriétaires de leur logement. Même si plusieurs groupes ethniques sont représentés, la population est surtout partagée entre Canadiens français et Canadiens anglais sans toutefois qu'il y existe de différenciation spatiale. Une grande part des lots demeurant vacants jusqu'en 1910 et même au-delà, le succès des promoteurs et l'attraction exercée par la présence des ateliers Angus méritent certaines nuances. Dans un contexte métropolitain où il existe une certaine forme de compétition entre banlieues, l'installation d'une grande entreprise n'entraîne pas nécessairement une croissance démographique rapide. Le territoire rosemontois est voisin de quartiers anciens, mieux dotés sur le plan des infrastructures et offrant un bassin d'emplois vaste et varié; ils attirent davantage les familles ouvrières. Manifestement, la stratégie de promotion de la Rosemount Land repose sur la seule présence d'Angus s'avère être, du moins avant la Première Guerre mondiale, insuffisante pour qu'une population s'installe massivement et rapidement dans Rosemont. ______________________________________________________________________________ MOTS-CLÉS DE L’AUTEUR : Histoire, Montréal, Rosemont, Banlieues, Urbain, XXe siècle.

Le but de ce mémoire est de traiter des déterminants de la valeur dans le marché immobilier montréalais. C'est une étude de cas appliquée aux types de réseaux de distribution câblés, à la végétation et aux types de rue. Cette étude porte sur deux modèles économétriques distincts. Le premier est un modèle de détermination du prix des habitations. Le second est un modèle sur les déterminants de l'erreur d'évaluation. Ce mémoire est une analyse empirique portant sur 2946 condos localisés sur l'île de Montréal et sur l'île des Sœurs. L'originalité de ce document réside dans son sujet, dans les méthodes utilisées pour le traiter et dans les résultats qui ont été obtenus. Comme ce sujet a été déjà grandement couvert par la documentation, nous ne traitons pas ici de l'impact des lignes à haute tension sur la valeur des propriétés. Nous traitons de l'impact des lignes de distribution aux propriétés, qu'elles soient aériennes, en réseaux mixtes ou enfouies. Nous avons, à cet effet, utilisé le système de classement de la Commission des services électriques de la Ville de Montréal. Aucune prime de valeur n'est accordée pour la présence d'un réseau de distribution enfoui. En revanche, une prime de l'ordre de 3,12 % est liée aux propriétés desservies par un réseau de distribution complètement aérien. Nous nous intéressons aussi à l'impact de la végétation sur nos deux modèles. Nous avons, en conséquence, construit un indice de végétation fondé sur la canopée des arbres visible sur les photos aériennes de la Ville de Montréal. Nous avons constaté que doubler la canopée des arbres, soit une hausse de 100 % de la végétation dans un rayon de 75 mètres des bâtiments, entrainera une prime de 2,90 % sur la valeur des condos. Pour finir, nous nous sommes intéressés à l'impact du type de rue sur la valeur des condos. Nous avons utilisé la classification des artères de la Communauté urbaine de Montréal afin d'y parvenir. Ce système de classification nous a permis de constater que plus une rue est passante, moins les gens sont prêts à payer pour y vivre. L'analyse de l'impact de ces variables a aussi été faite sur un modèle de détermination des erreurs d'évaluation. Dans ce modèle, la surévaluation municipale systématique, présente dans notre échantillon, est diminuée avec l'augmentation de la végétation. ______________________________________________________________________________ MOTS-CLÉS DE L’AUTEUR : analyse hédonique, immobilier, prix, électrique, rue, arbres, réseaux.

Ce mémoire de maîtrise explore plusieurs caractéristiques significatives de l'évolution du capital immobilier et de la propriété foncière au centre-ville de Montréal pour les années 2004 et 2007, années de production des deux derniers rôles d'évaluation émis par la Ville de Montréal. Outre l'analyse des valeurs foncières, l'auteure identifie les principaux propriétaires du centre-ville élargi de Montréal. Dès lors, en regard au contexte de la mondialisation économique dans lequel il s'inscrit, ce mémoire éclaire un aspect relativement peu étudié de la propriété foncière montréalaise et mesure, selon un territoire bien délimité, l'ampleur des récentes hausses par catégorie de propriétaires et selon l'usage fonctionnel des unités d'évaluation inscrites au rôle. De même, l'auteure aborde la question des propriétés sous emphytéose, dresse un portrait des unités d'évaluations exemptes de taxes et analyse les projets immobiliers réalisés au cœur du centre-ville de Montréal au cours des dix dernières années. Cette recherche documentaire exhaustive au rôle d'évaluation de la Ville de Montréal et au Registraire des entreprises du Québec réussit à lever le voile sur l'identité des propriétaires d'immeubles au centre-ville de Montréal et à mesurer l'ampleur des dernières hausses enregistrées. Malgré l'envergure des données prélevées, nous découvrons que les deux propriétaires les plus importants, selon les valeurs détenues, appartiennent à des intérêts québécois, c'est-à-dire la Caisse de dépôt et placement du Québec et la coopérative Financière Desjardins. De même, en dépit de la présence de grandes corporations internationales, acteurs clés de la mondialisation, la majorité des unités d'évaluation sont effectivement détenues par des intérêts québécois, seuls ou en partenariats, mais plus de 50 % de la valeur foncière totale du centre-ville de la métropole québécoise appartient à un groupe restreint de grands propriétaires, incluant plusieurs établissements publics. Cela dit, les autorités publiques sont également très présentes au centre-ville, particulièrement par la somme totale des valeurs détenues. En effet, le quart de la richesse foncière incluse dans le territoire étudié est de propriété publique; partagé entre la Ville de Montréal et le gouvernement provincial, par l'entremise de diverses entités publiques et parapubliques, incluant les valeurs détenues par la CDP Capital. En réponse à l'actualité immobilière récente faisant état de hausses importantes partout sur l'île de Montréal, ce mémoire soulève toutefois que ce sont les unités d'évaluation résidentielles qui ont enregistré les hausses les plus marquées dans le territoire étudié, soit une augmentation moyenne de plus de 60 % entre les années 2004 et 2007. Cette formidable appréciation trouve en partie une explication par la réalisation de nombreux immeubles résidentiels en copropriété au centre-ville de Montréal au cours des dix dernières années, confirmant ainsi l'augmentation de près de 10 % de nouveaux résidants dans le secteur à l'étude entre les recensements de 2001 et 2006. L'originalité de ce mémoire repose sans doute sur l'analyse exhaustive des données issues du rôle d'évaluation de la Ville de Montréal et celles extraites au Registraire des entreprises du Québec. En effet, au-delà des informations transmises par les acteurs-clés de l'industrie immobilière, ce mémoire analyse la totalité des usages fonctionnels et considère ainsi la présence d'une population résidente en croissance au centre-ville. Ce mémoire comble alors une lacune importante sur l'évolution récente des valeurs foncières et sur la composition du propriétariat au centre-ville de la métropole québécoise. ______________________________________________________________________________ MOTS-CLÉS DE L’AUTEUR : Montréal, centre-ville, propriété, propriétaire, valeurs foncières