Asymmetric information in the management-investor relationship implies that the management’s actions will give signals to investors. According to the signalling hypothesis, an announcement of a share repurchase program is interpreted by investors that the management is putting its money where its mouth is, i.e. signalling that the stock is currently undervalued. Using the event study methodology to analyze share repurchases of listed Swedish real estate companies, we find significant short-term abnormal returns of 1,96% on the announcement day and cumulative abnormal returns of 2,32% (although not significant on conventional levels) for the ten first days subsequent to the announcement. At the most fundamental level of corporate finance theory, the Efficient Market Hypothesis stipulates that the whole value of the announcement should be discounted in the stock price immediately. On the other hand, it might be rational for investors to await certainty that the share repurchase program will be executed, before discounting its full value. We find indications of underreaction as the analysis suggests long-term positive stock price reactions to the announcement. The Jensen’s alpha approach utilized in the long-term analysis suggests an average abnormal return of 10,30%, although insignificant on conventional levels, the year following a share repurchase announcement. From a stock investor point of view, the results from this study suggest that buying real estate stocks that announce share repurchase programs can yield positive abnormal returns for investment horizons of 10 days as well as 12 months.

Denna uppsats behandlar hur fastighetsbolagens finansiering har utvecklats efter finanskrisen, hur finanskrisen specifikt har påverkat fastighetsbolagens finansieringsverksamhet samt i vilken utsträckning fastighetsbolagen har börjat använda alternativa finansieringssätt i sin verksamhet. Detta ämne är intressant då finanskrisen har haft en stor inverkan på det ekonomiska klimatet världen över vilket också inkluderar de svenska fastighetsbolagen och de svenska bankerna. Uppsatsen kombinerar en kvantitativ undersökning av alla svenska börsnoterade fastighetsbolagskapitalstrukturer med en kvalitativ undersökning bestående av ett antal intervjuer medrepresentanter från flera fasighetsbolag och banker. Den kvantitativa undersökningen visar att det skett stora förändringar i fastighetsbolagensfinansiering. Användningen av alternativa finansieringssätt, såsom preferensaktier, obligationer,MTN- och Certifikatsprogram har blivit vanligare i fastighetsbolagen. En stor anledning till detta är att bankerna i många fall har velat begränsa sin utlåning till fastighetsbolagen samtidigt som kreditmarginalerna har ökat på grund av bland annat högre kapitaltäckningskrav för bankerna. Utvecklingen av fastighetsbolagens finansiering kommer fortsätta framöver och alternativa finansieringssätt kommer i större utsträckning användas som komplement till banklån och stamaktiekapital. / This paper deals with how the financing in real estate companies has developed after the recentfinancial crisis, how the financial crisis specifically has affected the financing in real estatecompanies and to what extent real estate companies have started to use alternative ways to finance their operations. This subject is of high interest because the financial crisis has had a huge impact on the global economic climate, which also affects Swedish real estate companies andbanks. The paper combines a quantitative survey of the capital structure in all Swedish publicly listed realestate companies with a qualitative survey consisting of a number of interviews withrepresentatives from a number of real estate companies and banks. The quantitative survey shows that big changes have occurred in the financing of real estatecompanies. The use of alternative ways to finance them, such as preference shares, bonds, MTN and certificate programs have become much more common in real estate companies. A big reason to this is that banks in many cases have wanted to restrict their lending to real estate companies whilst the credit margins have increased due to, among other things, higher capitalrequirement rates for the banks. The fast development of financing in real estate companies will continue for years to come andalternative ways to finance real estate companies will continue to get stronger as a complement to bank loans and common stock equity.

Purpose: The study aims to examine how real estate companies have implemented, and how they report on, ther work with the 2030 Agenda and the SDGs in their sustainability report. Theory: The study is based on the theory of legitimacy, the stakeholder theory, the signal theory and the neo-institutional theory. Method: The study was conducted with a qualitative method through content analysis of companies’ sustainability reports. The study adopted a deductive approach by building on previous research. The sample consisted of Swedish listed real estate companies that report according to GRI. The measurement of implementation was based on Schramades 4 phases of implementation. Result: 100% of the companies studied have implemented the SDGs in their sustainability report. The majority report their work only in the sustainability section. The average phase of implementation the companies are in is 2.7 out of 4. All companies prioritized goal 7 closely followed by goal 11 and 8. The companies reported on average 8,3 of the SDGs. Conclusion: The companies have an interest in presenting their work with the SDGs, but they are not fully implemented in the companies sustainability reports. As the majority of the companies are in phase 2, where they only include Agenda 2030 and the SDGs in their accounts and do not report measurably on their contribution, this indicated that there is a greater interest in making stakeholders and society happy and seem legitimate than t actually contribute to fulfillment, The study’s conclusions support previous research and contribute to the confirmation of the signal theory.

De svenska fastighetsbolagen har en stor betydelse för den svenska finansiella stabiliteten. Dessa bolag står för omkring 10–25 procent av de svenska bankernas privata utlåning. När inflationen ökar innebär det även att utlåningsräntorna ökar, vilket påverkar fastighetsbolagen betalningsförmåga och på så sätt även det svenska finansiella systemet. Riksbanken ökar styrräntan i syfte att minska fluktuationer i den svenska ekonomin, däremot innebär en ökad ränta att investeringsefterfrågan minskar då risken ökar som i sin tur innebär att avkastningskraven blir högre och fastighetsvärden lägre. Inflationens påverkan på fastighetsbolagens finansiella beslutsfattande är mångdimensionellt då det påverkar deras finansierings- och investeringsbeslut. Den låga räntenivån som uppstod efter finanskrisen 2008–2009 innebar att fastighetsbolag började vända sig till kapitalmarknaden mer än till bankerna, på grund av gynnsamma finansieringsvillkor. Denna studie syftar till att beskriva hur fastighetsbolagens finansiella beslutsfattande påverkas av den ökade inflationsnivån. Studiens utförande var en deskriptiv tvärsnittsstudie med sex fastighetsbolag som undersökningsobjekt. Primärdata som samlats in har hämtats från de semistrukturerade intervjuer som utförts i syfte att besvara forskningsfrågan. Sekundärdata i form av årsrapporter och litteratur har inhämtats för att i analysen förklara och skapa förståelse för primärdata. Studiens resultat påvisar att fastighetsbolagen agerar utifrån ett rationellt beslutsfattande, men att investerarna på kapitalmarknaden och säljarna på fastighetsmarknaden agerar irrationellt. Rationaliteten utformas av att bolagen aktivt väljer att finansiellt arbeta långsiktigt och försiktigt i syfte att gardera sig för förändrade marknadsförhållanden. Kapital- och fastighetsmarknadens irrationella tendenser utformas av att det råder asymmetrisk information till följd av den ökade inflationsnivå, vilket skapar osäkerheter och informationsövertag för bolagen gentemot investerare och säljare. Sammanfattningsvis dras slutsatsen att räntenivån är en viktig faktor som påverkar bolagens finansiella beslutsfattande. Slutsatsen bygger på att räntenivån påverkar lånevillkoren för både banklån och kapitalfinansiering, vilket vidare påverkar hur bolagen väljer finansiera sig under förändrade marknadsförhållanden. / The real estate companies are of great importance for Swedish financial stability. These companies account for around 10-25 percent of the Swedish banks´ private lending. An increased inflation results in increased lending rates which effects the commercial real estate companies’ ability to pay back the loans and thus also the Swedish financial system. The Riksbank increases the policy rate when inflation reaches higher levels to reduce fluctuations in the Swedish economy. However, an increased rate leads to lower investment demand because of the growing risk, which in turn means that yield requirements increase, and property values lowers. The impact of inflation on the real estate companies´ financial decision-making is multidimensional as it affects their financial and investment decision. The low level of interest rates that arose after the financial crisis of 2008-2009 meant that real estate companies began to turn to the capital market more than to the banks, due to favourable financing decisions. This study aims to describe how the real estate companies´ financial decision-making is affected by the increased level of inflation. The study carried out a descriptive cross-sectional study with six real estate companies as subjects of investigation. The primary data collected has been taken from the semi-structured interviews conducted to answer to research question. Secondary data in the form of annual reports and literature have been collected to explain and create an understanding of the primary data in the analysis. The results of the study demonstrate that the real estate companies act based on rational decision-making while investors and sellers act irrational. The rationality is shaped by the fact that the companies actively choose to work financially long-term and cautiously to guard against changing market conditions. The capital- and real estate markets irrational tendencies are shaped by heightened asymmetric information that is a result of the increased level of inflation. Asymmetric information creates uncertainties and information superiority for the companies in relation to investors and seller. In summary, the study concludes that the interest rate is an important factor that affects companies´ financial decision-making. The conclusion is based on that the interest rate affects the loan terms for both bank loans and capital financing, which further influences how the companies choose to finance themselves under changed market conditions.

Det senaste decenniet har nya finansieringsmetoder vuxit fram ibland de kommersiella fastighetsbolagens finansieringsportföljer. Framförallt emitteras företagsobligationer i en allt större utsträckning. För att få en god tillgång till kapitalmarknaden ställs krav på bolagens ägarstruktur, balansräkning och fastighetsportföljens egenskaper. Finansinspektionen uppgav 2019 att de ser positivt på den ökande marknadsfinansieringen men lyfter samtidigt oron i attdet saknas erfarenhet av hur väl kapitalmarknaden fungerar som finansiär under en kris. Utmaningen för fastighetsbolagen ligger i att hitta ett finansieringsupplägg som tar tillvara på den hävstångseffekt som skuldsättning skapar samtidigt som man minimerar de medföljande riskerna. Detta examensarbete syftar till att undersöka utvecklingen och drivkraften bakom nya finansieringsmetoder hos kommersiella fastighetsbolag i Sverige. Målet är att kunna dra slutsatser kring hur finansieringsmetoder skiljer sig beroende på fastighetsbolagens storlek.Vidare syftar studien till att identifiera de drivande faktorerna bakom den växande marknadsfinansieringen samt vilka för- och nackdelar marknadsfinansieringen innebär. Studienutgår från en kvantitativ enkätundersökning som undersöker fastighetsbolagens finansieringsmetoder och beslutsfaktorer vid finansiering. Detta efterföljs av en kvalitativintervju studie med semi-strukturerade intervjuer med aktörer från fastighetsbolag, banksektorn, investerare samt Finansinspektionen. Studien visar att marknadsfinansiering främst används av bolag med ett fastighetsbestånd på över 30 miljarder kronor. Undantaget är fastighetsbolag inom stabila segment såsom samhällsfastigheter och bostäder samt bolag med långsiktigt institutionellt ägande. Nyemission och kreativa upplägg såsom crowdfunding och säljarrevers tycks ligga närmre till hands förbolag av mindre storlek. Vidare anges prisfördelen, diversifieringsaspekten och flexibiliteten som kommer med en icke-säkerställd finansiering vara marknadsfinansieringens främsta drivkrafter. Lågräntemiljön har även drivit på efterfrågan från investerare som tidigare främst investerat i statsobligationer och säkerställda bostadsobligationer. Den slutsats som kan dras avstudien är att samtliga aktörer ser positivt på fastighetsbolagens marknadsfinansiering men att det bör hållas på balanserad nivå där den långsiktiga efterfrågan på företagsobligationer möter en sund efterfrågan på finansiering hos fastighetsbolagen. / In the past decade, alternative financing methods have become increasingly common in the commercial real estate companies' financing portfolios. Above all, corporate bonds are issued to a greater extent than before. To gain good access to the capital market, requirements are placed on the companies' ownership structure, balance sheet and the property portfolio. The Swedish Financial Supervisory Authority stated in 2019 that they are looking favorably at the increasing capital market financing but do also raise concerns about the real estate companies’ability to obtain financing on the capital market during a crisis. The challenge for the real estate companies lies in finding a financing arrangement that takes advantage of the leverage effect that debt creates while minimizing the accompanying risks. This degree project aims to investigate the development and driving force behind new financing methods used by commercial real estate companies in Sweden. One goal is to be able to draw conclusions about how financing methods differ depending on the size of the real estate companies. Furthermore, the study aims to identify the driving factors behind the growing capital market financing and its advantages and disadvantages. The study is based on aquantitative survey that examines the real estate companies' financing methods and the factors affecting their financing decisions. This is followed by a qualitative interview study including semi-structured interviews with actors from real estate companies, the banking sector, investors and the Swedish Financial Supervisory Authority. The study shows that capital market financing is mainly used by companies with a property portfolio of more than SEK 30 billion. The exceptions are mostly real estate companies with instable property segments such as social- and housing properties as well as companies with longterm institutional ownership. Issuance of stocks and creative arrangements such ascrowd funding and vendor loans seem to be closer at hand for smaller sized companies. Furthermore, the price advantage, the diversification aspect and the flexibility that comes with unsecured financing are stated to be the main driving factors behind the increased capital marketfinancing. The past years low interest rates have also created demand from financiers who earlier invested primarily in government bonds and mortgage-backed bonds. The conclusion that can be drawn from the study is that all actors view the real estate companies' increased capital market financing positively but that it should be kept at a balanced level where the longterm demand for corporate bonds meets a healthy demand for financing from the real estate companies.

This study examines the impact of the EU Taxonomy on the goals, strategies andimplementation of energy efficiency measures of two property-owning companies. Acomparative analysis examines how these goals, strategies and implementations have changedbefore and after the taxonomy came into effect. To do this, a before-after perspective has beenchosen. The study shows that the goals and strategies of the companies have changed the most.The companies are motivated to work in line with the taxonomy to ensure that their brand isimproved. One of the implications of the taxonomy is that in addition to measuring the energyconsumption in kWh/sqm, it will now be measured in primary energy factor, which will lead to some difficulties in the work with energy efficiency. The implementation of energy-efficiency measures will be largely unchanged despite the enforcement of the EU Taxonomy, where the main difference is that certain measures that could not be justified before now canbe considered reasonable to implement depending on the primary energy factor and theweighting factors associated with it. The companies also expressed difficulties in theimplementation of primary energy capital, but also optimism and an effort to improve theenergy efficiency of as many of their properties as possible in order to meet the requirementsof the EU Taxonomy. / Denna studie utvärderar effekterna av EU Taxonomin på fastighetsägande företags mål,strategier och implementering av energieffektiviserande åtgärder. Genom en jämförande analysundersöks hur dessa mål, strategier och implementeringar har ändrats före och efter atttaxonomin började gälla. För att göra detta har ett före-efter perspektiv valts, där tiden företaxonomin valdes som före år 2018. Studien visar att det är målen och strategierna som ändratsmest. Företagen är motiverade till att arbeta i linje med taxonomin för att säkerställa att derasvarumärke förbättras. Taxonomin kommer även att medföra att man utöver att mätaenergianvändningen i kWh/kvm, nu kommer att mäta denna i primärenergital, vilket kommerleda till vissa svårigheter i detta arbete. Implementationen av energieffektiviserande åtgärderkommer att se i princip likadan ut trots verkställandet av EU Taxonomin, där den störstaskillnaden är att vissa åtgärder som inte kunde motiveras innan nu kan anses rimliga attgenomföra beroende på primärenergitalet och viktiningsfaktorerna kopplade till detta.Företagen uttryckte även svårigheter i införandet av primärenergitalet, men även optimism ochen strävan till att effektivisera så många av sina fastigheter som möjligt för att de ska nå upptill kraven som ställs i EU Taxonomin.

Stockholm upplever en ökad urbanisering, en fastighetsbransch som är i ständig tillväxt, denlängsta bostadskön i historien och en vakansgrad på kontorsfastigheter som är rekordlåg. Denintensiva marknadskonkurrensen tvingar fastighetsorganisationer att anta strategier för attsäkerställa överlevnad, tillväxt och utveckling i en snabbväxande miljö. I detta avseende blirorganisatoriska metoder och tekniker ett särskilt viktigt forskningsämne. Fastighetsföretagensframgångar bör fånga samtligas uppmärksamhet då dessa är av stor vikt för ett områdesekonomiska och sociala liv.Denna studie placeras i detta teoretiska ramverk och syftar till att identifiera framgångsfaktorernaför fastighetsägande bolag i Stockholmsregionen, ur ett allmänt samt förvaltningsperspektiv.Studien siktar även på att undersöka eventuella skillnader i kritiska framgångsfaktorer beroendepå vilken typ av fastigheter företagen är specialiserade inom. Vidare lyfter studien fram eventuellaskillnader i kritiska framgångsfaktorer beroende på geografiska lägen samt om det finns enpåverkan i beslut för fastighetsägande bolag att expandera på nya orter. För att uppnå studienssyfte har författarna intervjuat sex fastighetsbolag relaterade till förvaltningssektorn i Stockholmsamt Hans Lind, f.d. professor i fastighetsekonomi på KTH. Intervjuer administrerades via telefonsamt möten med respondenter. Den studerade modellen ger en översikt som kan, på ett översiktligtsätt, användas av företag för egen analys av framgångsfaktorer.Forskningen presenteras i fyra huvuddelar. Den första delen går igenom fastighetsindustrinsegenskaper i Stockholm, specificerar forskningsproblemet samt fastställer den konceptuellaanalysen av fastighetsbranschens interna faktorer. Den andra delen består av en litteraturstudie omkritiska framgångsfaktorer i allmänhet samt i en förvaltningsmiljö. Den tredje delen fastställermetoden och tolkningen av resultaten som följer de genomförda intervjuerna. Slutligen avslutasrapporten med en allmän slutsats samt rekommendation. Slutsatsen visar att en gemensam kritiskframgångsfaktor för samtliga fastighetsägande bolag är att erbjuda en lokal närvaro inom sinabestånd. En större skillnad i kritiska framgångsfaktorer har inte visats sig finnas mellan studeradefastighetssektorer. Vidare anser samtliga bolag att det finns en skillnad i kritiska framgångsfaktorerberoende på geografiskt läge, dock påverkar det inte beslutet huruvida man ska man expandera tillnämnda läge eller inte. / The real estate industry in Stockholm is in growth, urbanization is continuous, the housing queueis longer than ever before and the vacancy rate for office spaces is at a record low. The intensivemarket competition forces real estate organizations to adopt strategies to ensure survival, growthand development in a fast-growing environment. In this regard, organizational methods andtechniques has become a prioritized field of study. The real estate companies' success should catcheveryone's attention as these are of great importance for the economic and social life of an area.This study is placed in this theoretical framework and aims to identify the critical success factorsfor property owning companies in Stockholm, both from a holistic and property managementperspective. The study also aims at investigating any differences in critical success factorsdepending on what type of real estate the company is specialized in. Furthermore, the studyhighlights if there are any differences in critical success factors depending on geographicallocations and whether it has an influence on property companies’ decisions on whether to expandin new locations. The methodology of the study includes interviews with six real estate companiesrelated to the property management sector in Stockholm, as well as Hans Lind, ex professor in realestate economics at KTH. The interviews were administered by phone calls and personal andrecorded meetings with respondents. The model studied provides an overview that can easily beused by companies for internal analysis of critical success factors.The research is presented in four main parts. The first part encompasses the characteristics of thereal estate industry in Stockholm, specifies the research problem and determines the conceptualanalysis of the real estate industry's internal factors. The second part consists of a literature studyon critical success factors in general and in a facility management environment. The third partestablishes the method and interpretation of the results that follow the conducted interviews.Finally, the report ends with a general conclusion and recommendation. Our conclusion indicatethe existence of a common critical success factor for all property-owned companies participatingin the study: to offer local presence within owned holding. There is no significant variation amongcritical success factors depending on the companies included in study. Furthermore, all companiesconsider that there is a difference in critical success factors depending on geographical location,but it does not affect the decision whether to expand to said position or not.

Inledningsvis i uppsatsens bakgrund redogörs för Sveriges fastighetsbestånd. En majoritet av fastigheterna är äldre och förbrukar en större mängd energi än nybyggda fastigheter vars konstruktion och tekniska installationer motsvarar energikrav på marknaden. Äldre byggnader har på grund av materialval, konstruktion och underhållsbehov en mer betydande energiförbrukning. En flerbostadsfastighet uppförd under Miljonprogrammet, 1965-1975, har en genomsnittlig energiförbrukning på 170 till 200 kWh/m²/år jämfört med en nybyggd flerbostadsfastighet där kravet är en energiförbrukning motsvarande 75 kWh/m²/år. Fastigheter med en hög energiförbrukning utgör kostsamma objekt för fastighetsbolagen, än mer till följd av historiskt höga elpriser. Fastighetsbolag kan effektivt reducera de äldre fastigheternas totala energianvändning och bidra positivt till att minska sektorns miljöpåverkan och företagens egna driftkostnader genom att investera i energieffektiva åtgärder. Syftet med studien är att beskriva hur fastighetsbolag arbetar med dessa åtgärder, vad som driver dem i arbetet samt vilken effekt de energieffektiva åtgärderna har ur ett lönsamhetsperspektiv. För att besvara syftet tillämpas en kvalitativ forskningsmetod där semistrukturerade intervjuer genomfördes med sju fastighetsbolag som även kompletterades med en dataanalys av bolagens årsredovisningar. I empirin har det framkommit att samtliga fastighetsbolag arbetar effektivt med hållbarhet och energieffektiviseringar. Resultatet anger även att dessa investeringar har en positiv effekt på marknadsvärdet. De slutsatser som genererats från studien är att fastighetsbolagen har olika drivkrafter till att investera i energieffektiviserande åtgärder. Det varierar även mellan bolagen vilka investeringar de genomför, hur de prioriterar och hur de förhåller sig till osäkra parametrar. En gemensam slutsats är att energieffektiva åtgärder är lönsamma. Marknadsvärdet och energieffektiviserande åtgärder har en positiv korrelation. Installation av energieffektiviserande åtgärder sänker driftkostnaderna, ökar driftnettot och bidrar därmed till ett högre marknadsvärde. / Initially, the background to the thesis describes Sweden's property stock. A majority of the properties are older and consume a larger amount of energy than newly built properties whose construction and technical installations correspond to energy requirements on the market. Older buildings have a more significant energy consumption due to the choice of materials, construction and maintenance needs. An apartment building constructed during the Swedish Million Homes Program, 1965-1975, has an average energy consumption of 170 to 200 kWh/m²/year compared to a newly built apartment building where the requirement is an energy consumption corresponding to 75 kWh/m²/year. Properties with a high energy consumption constitutes a higher cost for real estate companies, especially as a result of historically high electricity prices. Real estate companies can effectively reduce the total energy consumption of older buildings and contribute positively to reducing the environmental impact of the sector by investing in energy efficient measures. The purpose of the study is to describe how real estate companies work with these measures, what motivates them and what effect the measures have from a profitability perspective. To answer the purpose, a qualitative research method was applied, and semistructured interviews were conducted with seven real estate companies. The semistructured interviews were also supplemented with a data analysis of the companies' annual reports. The empirical data revealed that all real estate companies work effectively with sustainability and energy efficiency improvements. The results also indicate that these investments have a positive effect on the market value. The conclusions generated from the study are that real estate companies have different incentives to invest in energy efficiency measures. It also varies between the companies which investments they make, how they prioritize and how they relate to uncertain parameters. A common conclusion is that investments in energy efficiency measures are profitable. Market value and energy efficiency measures have a positive correlation. The installation of energy efficiency measures reduces operating costs, increases net operating income and thus contributes to a higher market value.

Syftet med detta arbete är att undersöka hur överavkastning på aktiebörsen kan uppnås, genom att applicera investeringsstrategier som utgår ifrån portföljanalys. Studien inriktar sig på fastighetsbolag där svenska, europeiska och amerikanska bolag ingår. Metoden utgår ifrån att vikta innehaven i portföljerna genom användningen av finansiella nyckeltal. De beaktade nyckeltalen utgörs av P/E, EV/S, ROIC och soliditet. Portföljerna viktas periodvis utefter ett antal hypoteser som tagits fram. Hypoteserna berör vilka värden på respektive nyckeltal som anses vara mest fördelaktiga ur ett investeringsperspektiv. Studien syftar till att ta fram vilka nyckeltal som är kritiska för en överavkastning i fastighetsaktier. Utfallet av undersökningen visade på en överavkastning i åtta av elva portföljer, vilket togs fram genom användandet av jämförelseindex. Studien ledde fram till slutsatsen att en av fyra hypoteser inte kunde förkastas, medan övriga förkastades med bakgrund av det kvantitativa resultatet. Genom tillämpning av den kvantitativa metod som genomförs i vår studie påvisas att EV/S är det enda nyckeltalet, av urvalet, som en investeringsstrategi kan baseras på för att uppnå en överavkastning gentemot ett relevant index. / This study revolves around reaching high returns on the stock exchange by applying investment strategies based on portfolio analysis. The research focuses on real estate companies within the Swedish, European and American stock exchange. By using financial ratios, P/E, EV/S, ROIC and Equity Ratio, the portfolios and its returns are optimized by a method of weighing. The shares within the portfolios are weighed periodically depending on a variety of hypotheses regarding the financial ratios and its values. The hypotheses have been developed to maximize the returns from an investment perspective. The study is trying to reach a consensus of which financial ratios are crucial within real estate companies to reach a high return. By using different indexes, the result showed that eight out of eleven portfolios reached an excess return. A conclusion was reached; one of four financial ratios are of great importance when trying to reach an excess return by investing in real estate companies. By applying the study’s quantitative method, it is shown that EV/S is the only financial ratio out of the selected that can be used in this investment strategy to achieve excess return, when compared to relevant indexes.

Samhällsfastigheter har seglat upp som ett av de mest attraktiva segmenten i fastighetsbranschen under desenaste åren. Att många fastighetsrådgivare som Newsec och Svefa tror att detta bara är början på entrend med allt större transaktionsvolymer gör det vidare intressant att analysera detta närmare. Den ökade skuldsättningen för fastighetsbolag rent generellt medför en tilltagande kreditrisk och innebärsamtidigt ett ökat tryck på att denna typ av bolag vårdar sin skuld. Detta för att kunna belönas med lägreupplåningskostnader och lägga grunden för en ökad finansiell stabilitet. Kreditvärdering är en viktigdimension i denna process, och att få en hög kreditrating är en central del och rekommenderas numera iallt större utsträckning. Begreppet samhällsfastigheter behandlas frekvent i media men det finns en otydlighet och okunskap kringvad begreppet står för. Samhällsfastigheter innefattar bland annat en länk till offentlig sektor, lågvakansgrad, stabila kassaflöden och stabila hyresgäster övertid. I sin tur kan oklarhet kring begreppet ledatill osäkerhet kring graden av stabilitet och trygghet som ett fastighetsbestånd avspeglar eller bör avspegla. Ambitionen med uppsatsen är därför att genom en deskriptiv redogörelse bidra med ökad kunskap försegmentet samt hur kreditvärderingen av samhällsfastigheter skiljer sig från ett mer klassisktfastighetsbestånd. Uppsatsen är baserad på intervjuer med aktörer verksamma på den svenskakreditbedömnings marknaden som kan lyfta olika perspektiv av processen kring kreditvärdering avfastigheter generellt och samhällsfastigheter mer specifikt. Resultatet av uppsatsen sammanfattas i arbetets slutsats där frågeställningarna arbetet grundar sig ibesvaras. De frågeställningar som besvaras är följande: Vilka faktorer är centrala vid kreditbedömning avett fastighetsbolag respektive samhällsfastighetsbolag? Vilka faktorer skiljer sig i kreditbedömning avsamhällsfastigheter från andra typer av fastighetsinvesteringar? / Commercial properties have emerged as one of the most attractive segments in the real estate industry inrecent years. The fact that many real estate advisers such as Newsec and Svefa believe that this is only thebeginning of a trend with increasing transaction volumes makes it interesting to analyze this segmentmore thoroughly. The increased indebtedness for real estate companies, in general, entails increasing credit risk and at thesame time leads to increased pressure on this type of company to take care of its debt. This is to beableto be rewarded with lower financial costs and lay the foundation for increased financial stability. Creditrating is an important dimension in this process and getting a credit rating can be a central factor as statedin the thesis and is now increasingly recommended. The concept of community properties is frequently covered in the media, but there is sometimes a lack ofclarity and ignorance about the concept of what it stands for. These include, among other things,a link to the public sector, low vacancy rates, stable cash flows, and stable tenants over time. In turn, thisambiguity around the concept can lead to uncertainty about the degree of stability and security that aproperty portfolio reflects or should reflect. The ambition of the thesis is therefore to contribute through a descriptive statement with increasedknowledge for the segment and how the credit rating of community properties differs from a more classicproperty portfolio. The thesis is based on interviews with different types of actors active in the Swedishcredit assessment market that can highlight different perspectives on the process around credit valuationof properties in general and community properties more specifically. The result is summarized in the work's conclusion where the questions the work is based on areanswered. The questions that are answered are the following: What factors are central in the creditassessment of a real estate company and a public real estate company, respectively? What factors differ inthe credit rating of public properties from other types of real estate investments?