The 2007-2009 recession negatively impacted the global economy, especially the real estate industry and multifamily rental properties. Obtaining credit became difficult, real estate lost 41% equity, 223 commercial banks failed, and 3.2 million homes were in foreclosure. Grounded in systems theory, the purpose of this causal comparative study was to examine the impact of mortgage lender type on the average ranking of 8 mortgage underwriting outcome measures. For the study, 44 accredited mortgage professionals completed an online-survey. The results of the analyses of variance indicated a statistically significant (p < 0.001) lender type effect on credit score and loan-to-value ratio. Further analyses on credit score indicated a significant (p = 0.006) relationship between Category A and B lenders, Category A and C lenders (p < 0.001), and Category B and C lenders (p < 0.001). Further analyses on loan-to-value ratio indicated a significant (p = 0.017) relationship between Category A and B lenders and also Category A and C lenders with (p < 0.001), but the difference between Category B and C lenders is not statistically significant with (p = 0.063). The implications for positive social change include economic growth and expansion, as access to financing increases. Tenants in multifamily rental properties might also benefit from economic growth as the standard of living could increase when landlords initiate capital spending and development.

Hyresmarknaden för bostäder i Sverige utgår i stora drag från den förenklade bilden att lägenheter hyrs ut enligt bruksvärdesprincipen, vilket fastställs genom förhandlingar med hyresgästföreningen. De senaste åren har undantag som avviker från huvudlinjen kunnat noteras, företeelsen är det så kallade blockhyresundantaget. Syftet med denna kandidatuppsats är att dels undersöka och kartlägga blockhyresavtalens rättsliga ställning, dels undersöka hur privata aktörers möjlighet att nyttja blockhyresavtal kan komma att påverkas av den pågående rättsutvecklingen. Följande frågeställningar kommer att behöva besvaras. Hur uppfattas regelverken för hyra respektive andrahandsuthyrning av aktörer på marknaden. Vad tycker aktörer på marknaden om blockuthyrning. Hur ser aktörer på framtiden för blockuthyrning. För att svara på dessa frågor har först en rättsdogmatisk metod genomförts för att sammanfatta den relevanta bakgrunden som sedan kompletterats av en kvalitativ metod med intervjuer. Blockuthyrning är en form av andrahandsuthyrning som sker då minst tre bostadslägenheter hyrs ut till en förstahandshyresgäst som i sin tur hyr ut lägenheterna i andra hand. Vid ett sådant avtal får parterna avtala om villkor som kan strida mot hyreslagen kring sådana lägenheter. En förutsättning är dock att det inte strider mot bestämmelser om lokaler och inte avser rätten till förlängning av avtal eller grunder för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Dessa villkor gäller endast efter godkännande av hyresnämnden. Blockuthyrning är ett känsligt ämne som står inför mycket förändring. Grundproblemet som pekas ut är bostadsbristen och det blir därför av stor vikt hur förändringarna kommer påverka incitamenten för fastighetsutvecklare att våga ta risker. Förhoppningen från aktörerna på marknaden är att förändringarna ska göra det tydligare, både för hyresvärdar och hyresgäster. Framtiden för blockuthyrning ser ljus ut men inte för de aktörer där det finns en intressegemenskap och det är tydligt att blockuthyrning enbart används för att kringgå den traditionella lagstiftningen för bostadsavtal. / The rental market for properties in Sweden largely assumes the simplistic picture that apartments are rented using the use value system, which is determined through negotiations with the tenant association. In recent years there has been some noticeable exceptions from the mainstream, the phenomenon called the block-letting exception. The purpose of this bachelor ́s thesis is partly to examine and chart block-lease and its current legal position, partly to examine how private operators' ability to utilize block-lease is affected by the ongoing legal development. The following questions will need to be answered. How is the law for rent and subletting perceived by the market? What do the market think of block-lettings? How does the market see the future of block-lettings? To answer these questions a legal dogmatic method has been carried out to summarize the relevant background. This has been supplemented with a qualitative method using interviews. Block-lease is a form of subletting that can come into effect if at least three apartments are rented out to a primary tenant which in turn sublet the apartments. In this agreement the parties can arrange terms that go against the law of rent for those types of apartments. One prerequisite is that it does not go against the regulations on premises and does not take away the right to extend the contract or the groundwork for determination of rental conditions regarding the extension. These terms are only valid after being approved by the regional rent tribunal. Block-letting is a sensitive topic that stands before a lot of change. The core problem is pointed out to be the housing shortage and because of this it is important how these changes will affect property developers’ incentives to take risks. The market hopes that the changes will make the situation clearer, both for landlords and tenants. The future for block-letting looks bright but not for companies that are clearly taking advantage of the system.

Det råder idag bostadsbrist i Sverige men trots detta så är antalet nybyggnationer avbostadslägenheter fortfarande mycket lägre än vad som krävs för att behandla bostadsbristen. Närfastighetsmarknaden befinner sig i en uppgångsfas så ökar bostadsproduktionen av hyresrätter ochinvesteringar på den svenska fastighetsmarknaden. Idag står vi inför en nedgång påfastighetsmarknaden vilket gör att färre investeringar i produktion av bostäder görs trots attefterfrågan samt bostadsbehovet består. Det ligger en osäkerhet i dels vilja och dels förmåga attproducera fler hyresrätter idag. Frågan är vilka faktorer som påverkar fastighetsbolagensinvesteringsbeslut gällande nyproduktion av hyresrätter idag? Detta är en kvalitativ studie som grundas av en empirisk insamling och byggs upp av dels enlitteraturstudie och dels en kvalitativ intervjustudie med en avsikt av att kunna ge stöd för varandra.Insamlingsdatan av litteraturstudien är grundad på tidigare forskning och rapporter som berörämnet. Insamlingsdatan av intervjustudien grundas på 7 intervjuer med aktörer som representerarprivata fastighetsbolag och besitter mycket kunskap om dagens marknad och investeringsbeslut. Resultatet av denna studie visar att den största faktorn som påverkar fastighetsbolagensinvesteringsbeslut gällande nyproduktion är att projektet behöver vara lönsamt och genereraavkastning. Konjunkturen är också en faktor på så sätt att det är svårt att tajma projekt eftersom detär svårt att förutse vad som kommer hända på marknaden i framtiden. Samtliga respondenter anseratt Sveriges bostadsbrist inte är en faktor som påverkar bolagens investeringsbeslut utan att detsnarare är fastighetens geografiska läge som påverkar. Sveriges regelverk och lagar tas också uppsom faktorer där Svea hovrätts nya dom om presumtionshyra påverkar många fastighetsbolagsinvesteringar av hyresrätter. Den stigande räntan, inflationen, avkastningskraven ochproduktionskostnaden är också faktorer som har lett till att fastighetsbolagen är mer defensiva iinvesteringar idag. Det förekommer också vissa skiljaktiga åsikter angående vilken investering som ärmest lönsam: hyresrätter eller bostadsrätter. Detta påverkar också många fastighetsbolag i vilkenupplåtelseform de väljer att investera i. Slutsatsen är att faktorerna som påverkar fastighetsbolagens investeringsbeslut i nyproduktion tillstor del är påverkade av konjunkturläget i samhället. I nuläget kostar det helt enkelt för mycket förfastighetsbolagen att starta nyproduktion. Det går inte att anta ett projekt som genererar en lönsaminvestering, vilket är det viktigaste för alla fastighetsbolag vid ett investeringsbeslut. Ett förslag påvidare forskning är att utvidga arbetet och intervjua ytterligare fastighetsbolag vilket skulle leda tillökad validitet i studien. Det hade varit intressant att göra en likartad studie men att också få in deallmännyttiga fastighetsbolagens perspektiv. Ett ytterligare förslag på vidare forskning är attundersöka forskningsfrågan i andra områden i Sverige eller utifrån ett internationellt perspektiv sområder av andra marknader och förutsättningar. / Today, there is a housing shortage in Sweden, but despite this, the number of new constructions ofresidential apartments is still much lower than what is required to address the housing shortage.When the real estate market is in an upswing, the production of rental properties and investments inthe Swedish real estate market increases. Today we are facing a downturn in the real estate market,which means that fewer investments in the production of housing are made, even though thedemand and the need for housing remain. There is an uncertainty in both the will and the ability toproduce more rental properties today. The question is which factors influence the real estatecompanies' investment decisions regarding new production of rental properties today? This is a qualitative study that is based on an empirical collection and is built up partly by a literaturestudy and partly by a qualitative interview-study with the intention of being able to provide support for each other. The collection data of the literature-study is based on previous research and reports concerning the subject. The interview-study is based on seven interviews with people who representprivate real estate companies and possess a lot of knowledge about today's market and investmentdecisions. The results of this study indicate that the biggest factor that influences real estate companiesinvestment decisions regarding new production is that the project needs to be profitable andgenerate yield. The economy is also a factor in that it is difficult to account for happenings in themarket when planning a project. All respondents believe that Sweden's housing shortage is not afactor that affects companies investment decisions, but rather that it is the property's geographicallocation that affects it. Sweden's regulations and laws are also brought up as a factor. Svea Court ofAppeal's new ruling on presumptive rent has affected many property companies desire to invest inrental properties. The rising interest rate, inflation, yield requirements and production costs are alsofactors that have led to real estate companies being more defensive in investments today. There arealso some differing opinions regarding which investment is more profitable: rental properties orcondominiums. This also affects many property companies in which form of lease they choose toinvest in. The conclusion is that the factors that influence the real estate companies investment decisions innew production are largely influenced by the economic situation in society. Today, it costs too muchfor property companies to start new production. It is not possible to adopt a project that generates aprofitable investment, which is the most important thing for all real estate companies when makingan investment decision. A suggestion for further research is to expand the work and interviewadditional real estate companies, which would lead to increased validity in the study. It would havebeen interesting to do a similar study but to also get the perspective of the public propertycompanies. Another suggestion for further research is to investigate the research question in otherareas in Sweden or from an international perspective that is governed by other markets andconditions.

In this thesis we have investigated if there is a risk premium on residential properties with presumption rent in comparison to the other two rental systems, individually-set rent and utility rent. The method chosen was a qualitative method and therefore six interviews were conducted with real estate professionals with at least ten years of experience, five real estate companies and one real estate consultancy company. From the interviews, evidence was found that there are pros and cons regarding the different Swedish rental systems and how it affects an investment on a property. However, investors seem to put more weight on initial rent levels and the expected rental growth. Vacancy risk is considered almost insignificant for investors due to the shortage in residential properties in Sweden. The analysis showed that the initial yield does differ between the rental systems. This is due to the difference in expected rental growth over the investment period. For an investment of 20 years presumption rent is the best alternative. Risks were discussed in the interviews and that every risk associated with each rental system were considered in the calculation. According to the simulations, identified risks affect the calculation which adds a risk premium that should be taken into consideration by the investors. / I denna uppsats har vi undersökt om hyresfastigheter med presumptionshyra behöver en riskkompensation gentemot de två andra hyressystemen, bruksvärdeshyra och egensatt hyra. Uppsatsen är en kvalitativ studie och sex intervjuer har genomförts, fem med fastighetsbolag och en men ett fastighetskonsultbolag. Från intervjuerna gick det att identifiera fördelar och nackdelar med det olika hyressystemet och hur de påverkar en fastighetsinvestering i en hyresfastighet. Från intervjuerna framgick att investerare förlitar sig mer på initiala hyresnivåer och förväntad hyrestillväxt under investeringsperioden. Vakansrisken anses vara mer eller mindre obetydlig för en fastighetsinvesterare givet dagens marknadsläge med den bostadsbrist som finns i Sverige. Analysen påvisade att det finns en skillnad i direktavkastningskravet mellan de olika hyressystem. Denna skillnad beror på skillnaden i förväntad hyrestillväxt över investeringsperioden. För en investering på 20 år är presumptionshyra det bästa alternativet då den får högst kalkylränta. Risker diskuterades i intervjuerna och varje risk förknippad med hyressystemen beaktades i kalkylerna. Enligt simuleringarna påverkar de identifierade riskerna kalkylerna vilket adderar en riskpremie som bör beaktas av investerarna.

The interest for real estate investments has risen during the last years and this applies inparticular to investments within the residential segment. In excess of the active interest inhousing, there is a distinct trend that newly produced residential properties are extra interestingamong investors. However, the pricing for these types of investments has been shown to bedifficult to estimate due to, among other things, few comparable objects in the surroundingarea. As interest soars in newly produced residential properties, the price has also risen sharplyputting downward pressure on the yields. The sharp increase is a result of the large demandthat can be seen in all locations in Sweden, especially places that have not previously been asobjectively attractive. Smaller municipalities that previously had a relatively high yield nowhave a much lower yield than a decade ago and there is an explicit trend that yields have startedto converge regardless of location in Sweden. This study aims to investigate how the yield on newly produced residential properties hasdeveloped in different locations in Sweden and to analyse why yields have started to convergein places that are characterized by completely different attributes.The result of this study is that yields have converge and the differences in yield spread inSweden have decreased with up to 62.5 % between 2006 to 2020. When estimating the yield level, several risk factors are taken into account. One of these is therisk assessment of the location factor. The risk for vacancy in a smaller town is greater than ina larger, more attractive town, which is why the yield should differ markedly between theseplaces. However, investors still do not seem to take the location factor into account which isdue to several things. Among the causes this thesis has found as fundamental reasons for theyields to converge are investors' changed view of investment in the residential segment ingrowing areas, an increased demand for the segment due to the prevailing housing shortage,increase in number of international investors and the favorable market conditions.Furthermore, Sweden's legislation regarding rents has a positive impact on the demand forresidential properties as this investment is considered a safe investment with stable cash flows. / Intresset för fastighetsinvesteringar har ökat under de senaste åren och detta gäller särskilt investeringar inom bostadssegmentet. Utöver det stora intresset för bostäder finns det en tydlig trend att specifikt nyproducerade bostadsfastigheter är extra intressanta bland investerare. Prissättningen för dessa typer av investeringar har dock visat sig vara svår att uppskatta på grund av bland annat få jämförbara objekt av liknande karaktär i omgivningen. I takt med att intresset ökat för nyproducerade hyresbostadsfastigheter har priset också stigit kraftigt, vilket medfört lägre direktavkastning. Den kraftiga prisökningen är ett resultat av den stora efterfrågan på dessa fastigheter i hela Sverige, särskilt platser som tidigare inte varit lika attraktiva. Mindre kommuner som tidigare haft relativt hög direktavkastning, på grund av hög risk, har nu en mycket lägre direktavkastning än för tio år sedan och det finns en tydlig trend att direktavkastningen har börjat konvergera på flera platser i landet. Denna studie syftar till att undersöka hur direktavkastningen på nyproducerade hyresbostadsfastigheter har utvecklats på olika platser i Sverige. Vidare kommer studien analysera varför avkastningen har börjat konvergera på platser som kännetecknas av helt olika attribut och risk. Resultat från denna studie visar att direktavkastningen har konvergerat och skillnaderna i spridningen av direktavkastningen i Sverige har minskat med upp till 62,5 % mellan 2006 och 2020. Bland de orsaker denna studie har funnit som grundläggande till att direktavkastningen konvergerat är investerarnas förändrade syn på investeringar inom bostadssegmentet i expanderande områden, en ökad efterfrågan på segmentet på grund av den rådande bostadsbristen, ökat antal internationella investerare samt de gynnsamma marknadsförhållandena när det kommer till belåning. Vidare har Sveriges hyreslagstiftning en positiv inverkan på efterfrågan på bostadsfastigheter då lagstiftningen i kombination med Sveriges skyddsnät bidrar till att investering inom segmentet medför säkra och stabila kassaflöden.