<p>Den 1 januari 2005 infördes IFRS i svenska noterade företag. IAS 40 är en del av det nya regelverket och innebär att förvaltningsfastigheter får värderas till verkligt värde. Implementeringen av standarden medför stora förändringar i svensk redovisning. En redovisning baserad på verkliga värden kan resultera i stora svängningar vad gäller tillgångarnas värden. Vidare kan det vara problematiskt att tilldela den tillämpade värderingsmodellens ingående variabler realistiska värden. För att förvärva och äga fastigheter krävs finansiering, vilket sker genom upptagande av räntebärande lån och eget kapital. Vidare behövs en väl avvägd finansiell strategi som inkluderar delar så som riskhantering och antaganden om avkastningskrav.</p><p>Syftet med vår uppsats är att undersöka och utreda problematiken kring värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40 samt fastighetsbolagens riskhantering och finansiering av verksamheten. Uppsatsen bygger på en undersökning av fem noterade fastighetsbolag samt intervjuer med respondenter från fastighetsföretagen, revisorer och en extern värderare.</p><p>För att uppfylla vårt syfte har vi genomfört en kombination av en kvalitativ och kvantitativ undersökning. Undersökningens utformning är intensiv med en explorativ problemställning. Det finns totalt sett elva noterade renodlade fastighetsbolag i Sverige. Vi har studerat fem av dessa vilket resulterar i att vår undersökning baseras på en stor del av populationen (45 %). Intervjuer med representanter från två av de undersökta fastighetsbolagen har genomförts. Vidare har vi intervjuat en extern värderare. I studien har vi växlat mellan empiri och teori och således använt oss av den abduktiva metoden. Vi har utgått från de data som vi har fått fram då vi studerat de olika fastighetsbolagen samt respondenternas svar från intervjuerna.</p><p>Resultatet från undersökningen påvisar att fastighetsvärdering enligt IAS 40 inte är ett helt lätt område. Det framkommer att räntekostnaderna utgör en betydande kostnadspost för fastighetsbolagen och att finansieringens fördelning har betydelse för hur stor påverkan en förändring av räntan har på räntekostnaden. Vidare påvisas att ränterisken utgör en stor risk för bolagen och resultatet kan försämras avsevärt om det inträffar en räntehöjning, trots att ränterisken till viss del hanteras genom olika derivatinstrument.</p><p>Av avgörande betydelse för det beräknade fastighetsvärdet är avkastningskravet och antagandet om den framtida reala tillväxten. Det har således stor betydelse vilka antaganden som ligger bakom den tillämpade värderingsmodellens ingående variabler. Det framkommer också att det finns ett samband mellan ränteläget och fastighetsbeståndets värde. På lång sikt ger en lägre ränta ett högre värde på fastigheterna.</p><p>En redovisning som baseras på verkliga värden ger en mer korrekt bild av företagens tillgångar. Det verkliga värdet måste anses bidra till att informationen blir mer relevant eftersom det är ett aktuellt värde som redovisas. Därmed kan det bättre användas som beslutsunderlag.</p>

<p><strong>Bakgrund:</strong> När den globala finanskrisen inträffade, uppstod det en osäkerhet kring värderingen av förvaltningsfastigheter. Följden blev att fastighetspriserna dämpades samtidigt som räntorna sänktes, detta följer inte teorin.</p><p><strong>Syfte:</strong> Syftet med studien är att undersöka hur börsnoterade fastighetsbolags redovisning av förvaltningsfastigheter har påverkats av den globala finanskrisen.</p><p><strong>Metod:</strong> Vi använde den kvalitativa metoden då vi gjorde en närmare undersökning av de börsnoterade fastighetsbolagens årsredovisningar för att få en bättre inblick i företagen.</p><p><strong>Referensramen:</strong> I referensramen presenteras IASB:s regelverk IAS samt innebörden av förvaltningsfastigheter och dess marknad, detta för att ge läsaren en bättre förståelse om värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde. </p><p><strong>Empiri:</strong> Empirin är insamlad genom de utvalda fastighetsbolagens årsredovisningar, dess aktiekurs från Stockholmsbörsen (OMX) samt STIBOR räntan från Riksbanken. </p><p><strong>Slutsats:</strong> Slutsatsen är att finanskrisen har haft en inverkan på fastighetsbolagens värdering av förvaltningsfastigheterna, men värderingen har inte följt aktiekursen.</p> / <p><strong>Background: </strong>When the global financial crisis occurred, there was an uncertainty about the valuation of investment properties. As a result, property prices slowed down while interest rates were lowered, this doesn’t follow the theory. </p><p><strong>Purpose: </strong>The purpose of this study is to investigate how real estate companies' regarding accounting for investment properties has been affected by the global financial crisis.</p><p><strong>Methodology: </strong>We used the qualitative method when we looked closer in to the real estate companies' annual reports to get a better insight. </p><p><strong>Reference frame: </strong>In the frame of reference, IASB's regulation IAS and the implications of investment property and its market is presented, this to give the reader a better understanding of the valuation of investment properties at fair value.</p><p><strong>Empirical foundation: </strong>The empirical foundation is collected from the selected real estate companies' annual reports, its stock price from the Stockholm Stock Exchange (OMX) and STIBOR interest from Riksbanken.</p><p><strong>Conclusion: </strong>The conclusion is that the financial crisis has an impact on real estate companies' valuation of investment properties, but the valuation has not followed the stock price.</p>

IAS – International Accounting Standards är en internationell redovisningsstandard inom EU som i Sverige blev obligatorisk för börsnoterade bolag år 2005. Första utkastet till IAS 40 innehöll två kontroversiella förslag, att värdering skulle ske till verkligt värde och att värdeförändringarna skulle redovisas över resultaträkningen. Vårt syfte är att beskriva redovisningen av förvaltningsfastigheter enligt IAS 40 och dess redovisning av värdeförändringar. Det vi fokuserar på är huruvida redovisningen av värdeförändringar enligt verkligt-värde-metoden i IAS 40 är det bästa sättet eller om omvärderingsmetoden i IAS 16 är att föredra. För att få djupgående information och åsikter i ämnet valde vi att använda oss av en kvalitativ metod. Vi har därför intervjuat fyra revisorer, samtliga verksamma inom fastighetsbranschen. Intervjuerna baserades på en intervjumall för att öka jämförbarheten mellan respondenterna svar och inställningar. Teoriavsnittet behandlar inledningsvis redovisningstraditionerna och redovisningens kvalitativa egenskaper. Fortsättningen i kapitlet präglas av en mer detaljerad beskrivning av teorin som behandlas i uppsatsen. Avslutningsvis beskrivs omvärderingsmetoden och verkligt-värde-metoden med fokus på redovisning av värdeförändringar. Empirin består inledningsvis av en kort presentation av respondenterna och byrån de företräder för att ge en bra bild av deras kunskap och erfarenhet. Vidare i kapitlet presenteras de sammanställda intervjuerna vilket ligger till grund till analysen. I analysen har vi sedan sammanfattat respondenternas åsikter för att urskilja ett mönster och ge en lättöverskådlig bild. Uppsatsens slutsatser är att tillfrågade revisorer är nöjda med dagens reglering av förvaltningsfastigheter och rörelsefastigheter. I valet av de två metoderna, verkligt-värde-metoden och omvärderingsmetoden, skulle de föredra verkligt-värde-metoden. Dock vore det önskvärt med två metoder även i framtiden. Respondenterna anser vidare att dagens reglering ger en rättvisande bild av företagets verksamhet eftersom de två metoderna riktar sig mot två olika fastighetstyper. Avslutningsvis diskuterar vi undersökningens trovärdigheten utifrån validitet och reliabilitet.

Bakgrund: När den globala finanskrisen inträffade, uppstod det en osäkerhet kring värderingen av förvaltningsfastigheter. Följden blev att fastighetspriserna dämpades samtidigt som räntorna sänktes, detta följer inte teorin. Syfte: Syftet med studien är att undersöka hur börsnoterade fastighetsbolags redovisning av förvaltningsfastigheter har påverkats av den globala finanskrisen. Metod: Vi använde den kvalitativa metoden då vi gjorde en närmare undersökning av de börsnoterade fastighetsbolagens årsredovisningar för att få en bättre inblick i företagen. Referensramen: I referensramen presenteras IASB:s regelverk IAS samt innebörden av förvaltningsfastigheter och dess marknad, detta för att ge läsaren en bättre förståelse om värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde.  Empiri: Empirin är insamlad genom de utvalda fastighetsbolagens årsredovisningar, dess aktiekurs från Stockholmsbörsen (OMX) samt STIBOR räntan från Riksbanken.  Slutsats: Slutsatsen är att finanskrisen har haft en inverkan på fastighetsbolagens värdering av förvaltningsfastigheterna, men värderingen har inte följt aktiekursen. / Background: When the global financial crisis occurred, there was an uncertainty about the valuation of investment properties. As a result, property prices slowed down while interest rates were lowered, this doesn’t follow the theory.  Purpose: The purpose of this study is to investigate how real estate companies' regarding accounting for investment properties has been affected by the global financial crisis. Methodology: We used the qualitative method when we looked closer in to the real estate companies' annual reports to get a better insight.  Reference frame: In the frame of reference, IASB's regulation IAS and the implications of investment property and its market is presented, this to give the reader a better understanding of the valuation of investment properties at fair value. Empirical foundation: The empirical foundation is collected from the selected real estate companies' annual reports, its stock price from the Stockholm Stock Exchange (OMX) and STIBOR interest from Riksbanken. Conclusion: The conclusion is that the financial crisis has an impact on real estate companies' valuation of investment properties, but the valuation has not followed the stock price.

Med bakgrund i rådande finanskris och lågkonjunktur behandlar denna studie problematiken kring värdering till verkligt värde och den specifika tillgång som fokuseras är förvaltningsfastigheter. Syftet med studien är att öka insikten i hur fastighetsbolag värderar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde i den aktuella finansiella krisen och lågkonjunkturen samt att synliggöra osäkerheten som finns i tillämpade värderingsmetoder. För att uppfylla syftet har en fallstudiebaserad metod använts, vilken inkluderar tre noterade fastighetsbolag. Som ett analysverktyg och ett ytterligare perspektiv på problematiken i studien har även två sakkunniga i form av en revisor och en redovisningsspecialist inkluderats. Insamlingen av empiri har skett genom en kvalitativ metod i form av semistrukturerade intervjuer och analysen har genomförts med hjälp av en komparativ analysmetod. Referensramens roll för att uppfylla syftet består av tre komponenter där den första syftar till att ge en teoretisk bas till studien medan de andra två använts som ett verktyg för att besvara studiens två frågeställningar. Den sammanfattande slutsatsen av hela studien är att den uppdagade problematiken kring värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde i rådande finanskris och lågkonjunktur bottnar i brister avseende transparensen i redovisningsinformationen. Studien har vidare genererat en intressant hypotes att det skulle kunna finnas ett samband mellan hur hög belåningsgrad ett fastighetsbolag har och hur mycket det väljer att skriva ned sina fastigheter.

Under de nio sista veckorna år 2005 genomfördes intervjuer med åtta representanter för tre olika branscher med betydelse för förvaltningsfastigheternas värdering. De svar som erhållits beskriver och förklarar tolv kontrollfunktioner som tjänar till att verifiera eller på något annat sätt bidra till att garantera fastighetsvärderingens kvalitet. De funna kontrollfunktionerna förklaras utifrån uppsatsens teoretiska referensram. Huvudsakligen tar de sikte på efterlevnad av redovisningsreglerna och värderingens förutsättningar. Ett genomgående drag är att fokus ligger på en kontroll av verkligt värdes rimlighet. Det har också konstaterats att kontrollerna varierar beroende på använd värderingsmetod och att erfarna praktiker tycks föredra verkliga värden som grundats på nuvärdesberäknad kassaflödesanalys medan de genomför noggranna kontroller innan den primära värderingsmodellen – ortsprismetod – tillämpas.

I denna uppsats, med titeln IFRS påverkan på kreditbedömningen av fastighetsbolag i Sverige, belyses de konsekvenser som införandet av redovisningsstandarden IAS 40 medför för kreditbedömning av fastighetsbolag. Bakgrunden till undersökningen är att den nya standarden som infördes den 1 januari 2005 medfört ökade fluktuationer i fastighetsbolagens balans- och resultaträkning, då fastigheterna redovisas till marknadsvärde istället för som tidigare till anskaffningsvärde. Uppsatsens deskriptiva syfte är tvåfaldigt. För det första ställer författarna sig frågan om kreditgivarna upplever en förändrad riskbild i samband med kreditgivning till fastighetsbolag sedan IAS 40 infördes. För det andra avser de belysa huruvida fokus har förskjutits mellan kreditgivarnas värderingsmetoder sedan införandet av IAS 40. Uppsatsen avgränsar sig till ett intressentperspektiv. Undersökningen grundas på primärdata i form av intervjuer som genomförts med fyra kreditanalytiker från tre stora svenska kreditinstitut samt med en aktieanalytiker. Samtliga intervjuade har specialinriktning mot fastighetsbranschen. De teoretiska utgångspunkterna tas dels i intressentteorin med kreditgivaren som risktagare, dels i Modigliani-Millers teori om belåningens effekter i företag. Slutsatsen är att IAS 40 inte har fått någon konsekvens av betydelse vid kreditbedömning av fastighetsbolag i Sverige. Detta beror framförallt på att kreditgivarnas värderingsmetoder huvudsakligen är likviditetsrelaterade och därmed inte påverkas av värdeförändringar i fastighetsbolagens tillgångsmassa.

Den 1 januari 2005 infördes IFRS i svenska noterade företag. IAS 40 är en del av det nya regelverket och innebär att förvaltningsfastigheter får värderas till verkligt värde. Implementeringen av standarden medför stora förändringar i svensk redovisning. En redovisning baserad på verkliga värden kan resultera i stora svängningar vad gäller tillgångarnas värden. Vidare kan det vara problematiskt att tilldela den tillämpade värderingsmodellens ingående variabler realistiska värden. För att förvärva och äga fastigheter krävs finansiering, vilket sker genom upptagande av räntebärande lån och eget kapital. Vidare behövs en väl avvägd finansiell strategi som inkluderar delar så som riskhantering och antaganden om avkastningskrav. Syftet med vår uppsats är att undersöka och utreda problematiken kring värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40 samt fastighetsbolagens riskhantering och finansiering av verksamheten. Uppsatsen bygger på en undersökning av fem noterade fastighetsbolag samt intervjuer med respondenter från fastighetsföretagen, revisorer och en extern värderare. För att uppfylla vårt syfte har vi genomfört en kombination av en kvalitativ och kvantitativ undersökning. Undersökningens utformning är intensiv med en explorativ problemställning. Det finns totalt sett elva noterade renodlade fastighetsbolag i Sverige. Vi har studerat fem av dessa vilket resulterar i att vår undersökning baseras på en stor del av populationen (45 %). Intervjuer med representanter från två av de undersökta fastighetsbolagen har genomförts. Vidare har vi intervjuat en extern värderare. I studien har vi växlat mellan empiri och teori och således använt oss av den abduktiva metoden. Vi har utgått från de data som vi har fått fram då vi studerat de olika fastighetsbolagen samt respondenternas svar från intervjuerna. Resultatet från undersökningen påvisar att fastighetsvärdering enligt IAS 40 inte är ett helt lätt område. Det framkommer att räntekostnaderna utgör en betydande kostnadspost för fastighetsbolagen och att finansieringens fördelning har betydelse för hur stor påverkan en förändring av räntan har på räntekostnaden. Vidare påvisas att ränterisken utgör en stor risk för bolagen och resultatet kan försämras avsevärt om det inträffar en räntehöjning, trots att ränterisken till viss del hanteras genom olika derivatinstrument. Av avgörande betydelse för det beräknade fastighetsvärdet är avkastningskravet och antagandet om den framtida reala tillväxten. Det har således stor betydelse vilka antaganden som ligger bakom den tillämpade värderingsmodellens ingående variabler. Det framkommer också att det finns ett samband mellan ränteläget och fastighetsbeståndets värde. På lång sikt ger en lägre ränta ett högre värde på fastigheterna. En redovisning som baseras på verkliga värden ger en mer korrekt bild av företagens tillgångar. Det verkliga värdet måste anses bidra till att informationen blir mer relevant eftersom det är ett aktuellt värde som redovisas. Därmed kan det bättre användas som beslutsunderlag.

Bakgrund: Efter införandet av IAS 40 ska nu fastighetsbolagen värdera sina fastigheter till verkligt värde och visa de i sina årsredovisningar. Detta kan ge ett antal problem om inte företagen kan ta till sig nya regler i praktiken. Justeringarna som företagen blir tvungna att göra kommer att påverka deras eget kapital, resultaträkning och balansräkning. Några företag kommer att få stora justeringar och andra mindre. Syfte: Huvudsyftet med uppsatsen är att analysera vilka effekter redovisningsstandarden IAS 40 får på de svenska fastighetsbolagens årsredovisningar. Ett del syfte är att visa vad skillnaderna i redovisningen beror på. Metod: Vi använder oss av både kvantitativ och kvalitativ forskningsmetodik. Årsredovisningar är våra primärdata. Där tittar vi på bolagen och de siffror de redovisar. Sekundärdata som används är en telefonintervju med börsanalytikern Peter Malmqvist. Slutsatser: Företagen använder sig av olika sätt att redovisa justeringarna som de gör vid införandet av IAS 40. Vissa företag klumpar ihop sina siffror med hela IFRS införandet och andra skiljer ut IAS 40 och visar de poster som blir påverkade. De flesta företag får en justering uppåt i deras balansräkningar, resultaträkningar och eget kapital. Det kan bero på en del faktorer. En faktor kan vara att de redovisar olika poster, andra faktorer kan vara vilken typ av förvaltningsfastighet bolagen innehar, vart fastigheterna finns belägna och hur gammal fastighetsbolaget är.

Enligt de regler som anges i IAS 40 ges möjlighet till att värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Detta värde tas fram med hjälp av intern- eller externvärdering av ett marknadsvärde. Problemet är att det i princip är omöjligt att exakt fastställa ett försäljningspris eftersom det sanna marknadsvärdet visar sig först vid försäljningstransaktionen vilken påverkas av en stor mängd faktorer. Med bakgrund av detta är syftet med uppsatsen att utreda användbarheten av redovisningen av förvaltningsfastigheter för analytiker på aktiemarknaden. Metoden vi använder är en kvalitativ intervjustudie med framstående och erfarna aktieanalytiker som arbetar med fastighetsmarknaden. Vår huvudsakliga slutsats av studien är att det subjektiva inslag som de uppskattade marknadsvärderingarna innehåller är problematiskt avseende jämförbarheten mellan fastighetsbolag.