Denna studie syftar till att undersöka om redovisningen i svenska börsnoterade fastighetsbolag är värderelevant för användare av finansiella rapporter, när fastighetsbolag värderar sina förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Studiens urval består av svenska fastighetsföretag listade på NASDAQ Stockholm Large Cap, Mid Cap eller Small Cap under perioden 2015–2019. Fastighetsföretag som inte har förvaltningsfastigheter som främsta tillgång i sina balansräkningar, inte varit fastighetsbolag under hela perioden eller som inte varit börsnoterade under hela perioden avgränsades från studien. En kvantitativ metod har använts i denna undersökning där korrelationsanalyser har genomförts och variablerna eget kapital, resultat före skatt samt företagens marknadsvärde har analyserats. Resultaten i studien visar att variabeln eget kapital har en stark positiv korrelation till marknadsvärdet vilket indikerar att informationen som företagen publicerar i sina finansiella rapporter är värderelevant för användarna. Variabeln resultat före skatt visar däremot upp en mer varierande korrelation vilket tyder på att den är värderelevant inom vissa företag, samtidigt som den antyder motsatsen i andra företag. Sammanfattningsvis drogs slutsatsen för denna undersökning att redovisningen är värderelevant för användare av finansiella rapporter. / The purpose of this study is to examine if accounting in Swedish listed real estate companies is value-relevant for users of financial reports, when real estate companies value their investment properties in accordance with IAS 40. The selection in the study is Swedish real estate companies on NASDAQ Stockholm's Large Cap, Mid Cap or Small Cap during the period of 2015–2019. Real estate companies that do not have investment properties as the main asset in their balance sheets, have not been real estate companies during the entire period or that have not been listed on the stock exchange during the entire period were excluded from the study. A quantitative method has been used in this study where correlation analyzes have been performed and the variables equity, profit before tax and the companies' market value have been analyzed. The results in this study show that the variable equity has a strong positive correlation with the market value, which indicates that the information that companies publish in their financial reports is value-relevant for their users. The variable profit before tax, on the other hand, shows a more variable correlation, which indicates that it is value-relevant in some companies, while at the same time suggesting the opposite in other companies. Despite this, the conclusion of this study was that the variables are value-relevant for users of financial reports.

<p>Enligt IAS 40 – Förvaltningsfastigheter, definieras förvaltningsfastigheter som ”mark eller byggnader eller del av byggnad som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring”. Onoterade fastighetsbolag i Sverige har idag möjlighet att välja mellan att värdera sina fastigheter till anskaffningsvärde eller verkligt värde.</p><p>IAS – International Accounting Standards är en internationell redovisningsstandard inom EU som började tillämpas i januari 2001, men blev obligatorisk för börsnoterade bolag år 2005. Dessutom har alla medlemstater möjlighet att lagstifta om IAS-redovisning i icke-noterade bolag. IAS 40 ersätter tidigare bestämmelser i IAS 25 ”redovisning av investeringar”. Enligt IAS 40 kan onoterade bolag välja att värdera fastigheter till antingen verkligt värde eller avskrivet anskaffningsvärde efter avdrag för eventuell ackumulerad nedskrivning, IAS 16.</p><p>Den nu dominerande organisationen på den internationella arenan är International Accounting Standards Board (IASB), det tidigare International Accounting Standards Committée (IASC). IASB:s målsättning är att samarbeta med de nationella normbildarna runtom i världen och åstadkomma redovisningsnormer som accepteras globalt.</p><p>Under 2004 tog IASB fram ett förslag på att införa internationella redovisningsstandarder för små och medelstora företag. Förslaget bestod av åtta frågor som behandlar marknadens inställning till särskilda regler för små och medelstora företag</p><p>Syftet med vår uppsats är att undersöka onoterade fastighetsbolags inställning till IAS 40, värdering till verkligt värde. Uppsatsen syftar också till att se hur konsekvenserna av övergången till verkligt värde påverkar företagsvärdet.</p>

Enligt IAS 40 – Förvaltningsfastigheter, definieras förvaltningsfastigheter som ”mark eller byggnader eller del av byggnad som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring”. Onoterade fastighetsbolag i Sverige har idag möjlighet att välja mellan att värdera sina fastigheter till anskaffningsvärde eller verkligt värde. IAS – International Accounting Standards är en internationell redovisningsstandard inom EU som började tillämpas i januari 2001, men blev obligatorisk för börsnoterade bolag år 2005. Dessutom har alla medlemstater möjlighet att lagstifta om IAS-redovisning i icke-noterade bolag. IAS 40 ersätter tidigare bestämmelser i IAS 25 ”redovisning av investeringar”. Enligt IAS 40 kan onoterade bolag välja att värdera fastigheter till antingen verkligt värde eller avskrivet anskaffningsvärde efter avdrag för eventuell ackumulerad nedskrivning, IAS 16. Den nu dominerande organisationen på den internationella arenan är International Accounting Standards Board (IASB), det tidigare International Accounting Standards Committée (IASC). IASB:s målsättning är att samarbeta med de nationella normbildarna runtom i världen och åstadkomma redovisningsnormer som accepteras globalt. Under 2004 tog IASB fram ett förslag på att införa internationella redovisningsstandarder för små och medelstora företag. Förslaget bestod av åtta frågor som behandlar marknadens inställning till särskilda regler för små och medelstora företag Syftet med vår uppsats är att undersöka onoterade fastighetsbolags inställning till IAS 40, värdering till verkligt värde. Uppsatsen syftar också till att se hur konsekvenserna av övergången till verkligt värde påverkar företagsvärdet.

Bakgrund och problemformulering: Värdering till verkligt värde har kritiserats för att ge subjektiva och opålitliga värderingar. IFRS 13 är en standard vars syfte är att öka tillförlitligheten genom att kategorisera indata vid värdering till verkligt värde i tvingande steg.  Förvaltningsfastigheter är ett tillgångsslag som värderas till verkligt värde, vilket gör att IFRS 13 är tvingande för noterade fastighetsbolag vid värderingen av dessa. Syfte: Studiens syfte är att undersöka huruvida IFRS 13 gett någon effekt på fastighetsbolagens värdering av förvaltningsfastigheter. Vidare ämnar studien även undersöka hur en extern värdering används vid fastställandet av det bokförda värdet. Metod: Studien genomförs med en kvantitativ metod där samtliga fastighetsbolag i populationen ingår. Utifrån bolagens årsredovisningar har data hämtats som sedan sammanställts. Referensram: Referensramen utgörs av redovisningsstandarder, teorier som behandlar värde som begrepp samt tidigare forskning. Empiri: Samtliga bolag baserar värderingen av förvaltningsfastigheter till verkligt värde på icke observerbar data genom en avkastningsmetod. Detta gäller för samtliga år. Gällande fördelning mellan intern och extern värdering samt hur en eventuell extern värdering används vid fastställandet av det bokförda värdet av förvaltningsfastigheterna har skillnader mellan bolagen trätt fram. Slutsats: Införandet av IFRS 13 har inte visat sig ge någon effekt för fastighetsbolagen vid värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter. Majoriteten av bolagen använder någon form av extern värdering. Däremot föreligger det skillnader i andelen av fastighetsbeståndet som värderas externt samt om det bokförda värdet är fastställt enligt intern eller extern värdering. / Background and research issue: Fair value measurement has been criticized to result in subjective unreliable valuations. The purpose of IFRS 13 is for the fair value measurements to be more reliable by categorizing the input data in a mandatory hierarchy. Investment properties represent a kind of asset that is measured at fair value. Listed real estate companies are thereby obligated to report in accordance with IFRS 13. Purpose: The purpose of the study is to examine whether the implementation of IFRS 13 has resulted in any effect on the real estate companies valuation of investment properties. The further purpose of the study is to explore how external valuation is used when determining the book value. Method: The study uses a quantitative method where the entire population is included. Through annual reports from respective real estate company the data relevant to the study has been collected and compiled. Framework: Accounting standards, value theories and previous literature works as the framework for the study. Empiricism: Common for all studied years is that all the included companies discount cash flows based on unobservable input data when estimating the fair value of their investment properties. Differences has appeared in the usage of external appraisers and which valuation, internal or external, that the book value is based upon. Conclusion: The implementation of IFRS 13 has proven to not result in any effect on the real estate companies’ choice of input data and method of valuation, when estimating the fair value of investment properties. The majority of companies use external appraisers in some kind of purpose.  However, the study shows differences in the amount of investment properties valued by external appraisers together with which valuation the book value has been based upon.

<p> </p><p>Problem: Dagens höga frekvens av gränsöverskridande handel kräver homogena regelverk inom många olika områden, även inom redovisning. I arbetet med att försöka harmonisera medlemsländernas redovisningsprinciper beslutade Europarådet att alla börsnoterade företag inom Europeiska Unionen från den 1 januari 2005 skall följa IASB: s regelverk, IAS/IFRS, vid upprättandet av koncernredovisningen. Motiven bakom beslutet var att för-söka erhålla en ökad transparens av information och att öka jämförbarheten mellan företag inom unionen, vilket i sig skulle underlätta för investerare och verka för en välfungerande kapitalmarknad. En av skillnaderna med att tillämpa IAS/IFRS istället för de svenska reglerna som blir väldigt tydlig för fastighetsbolagen är att förvaltningsfastigheter ska värderas antingen till verkligt värde enligt IAS 40 alternativt anskaffningsvärde minus komponentav-skrivningar. I det svenska regelverket ska redovisning ske till anskaffningsvärde minus ackumulerade avskrivningar enligt RR 24. Detta kan få stora effekter i företagens koncernredovisningar och påverka hur olika intressenter värderar koncernen.</p><p>Syfte: Studiens syfte är att belysa de effekter en implementering av IAS/IFRS-reglerna för med sig vid värdering av förvaltningsfastigheter i mindre svenska onoterade fastighetskoncerner. Hänsyn ska även tas till de effekter en förändrad redovisning har för revisorer, banker och investerare.</p><p>Avgränsning: Noterade företag kommer inte att behandlas, då det skulle strida mot studiens syfte. Vidare kommer ej internationella företag redogöras för. Företag som inte är fastighetsbolag kommer heller ej att behandlas.</p><p>Metod:Metoden som används är kvalitativ och studien kommer i första hand baseras på primärdata där sådan är möjlig. Studiens ansats är induktiv, då slutsatser kommer att dras från empirin.</p><p>Teoretisk referensram: Studiens referensram är baserad på värderingsteorier samt svenska och internationella redovisningsregler, som behandlar förvaltningsfastigheter och materiella anläggningstillgångar.</p><p>Slutsats: EU:s grundtanke med ett harmoniserat regelverket är god, men leder till oönskade effekter. Studien kommer fram till att ett byte från det svenska regelverket till det internationella skulle innebära en ökad arbetsmängd för företagen och därmed öka kostnaderna. Det blir inte alltid enklare att jämföra företag som värderar enligt verkligt värde, då värderingarna är subjektiva och inte alltid speglar det sanna värdet. IAS 40 erbjuder även andra möjligheter att redovisa, som till exempel anskaffningsvärde. Företagen kommer därför genom att den föregående metoden finns kvar troligtvis ej redovisa till verkligt värde. Därmed faller argumentet att detta regelverk skulle öka jämförbarheten.</p><p> </p>

För att avgöra till vilken utsträckning redovisade finansiella rapporter, enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), uppfyller användarnas och brukarnas behov och syn på kvalitativa egenskaper har den här studien ett bidrag till forskningen. Med länders övergång till IFRS får värdering enligt verkligt värde allt större spridning och värdering enligt anskaffningsvärde fått en mindre central position inom redovisning. Syftet med den här uppsatsen är att undersöka skillnaderna i preferenser för tillgångsvärdering utifrån redovisningens kvalitativa egenskaper. De kvalitativa egenskaper som används är begriplighet, relevans, tillförlitlighet och jämförbarhet. Studiens metod har en kvalitativ ansats med intervjuer av analytiker och revisorer. Det gjorda urvalet ska spegla brukare av rådande redovisningsstandard och användare av finansiella rapporter. Resultatet visar att det finns skillnader mellan gruppen analytiker och revisorer gällande vilken värderingsmodell - verkligt värde eller anskaffningsvärde - som anses lämplig. I gruppen analytiker finns stor diversifiering av preferenser för vilka kvalitativa egenskaper som ska ta störst plats vid redovisning. Således påvisades även diversifiering gällande vilken form av värdering som passar analytikernas bedömningar och prognostiseringar. Det fanns även bland analytiker stora skillnader i tillvägagångssätt för att utföra värderingar.

En förvaltningsfastighet har i syfte att generera hyresinkomster eller en värdestegring. År 2005 implementerades standarden IAS 40 som behandlar förvaltningsfastigheter, vilket bidrog till möjligheten att värdera förvaltningsfastigheterna till verkligt värde i koncernredo-visningen. Fokus i den här studien ligger på IAS 40 och de värderingsmetoder och upplys-ningar som framkommer i standarden. IAS 40 är en konvergerad standard som ges ut av IASB för att skapa större jämförbarhet mellan redovisningen och värderingen i de europeiska länderna och övriga världen.Studien syftar till att undersöka hur fastighetsförvaltningsbolagen noterade på NASDAQ OMX Stockholm redovisar och värderar förvaltningsfastigheter i koncernens finansiella rapport under åren 2007-2011. Studien syftar även till att undersöka om upplysningskraven i IAS 40 p. 75 a, d-e följs. Urvalet i studien består av 15 företag som tillhör branschen ”Uthyrning och förvaltning av fastigheter”. Vid bearbetning och granskning av företagens finansiella rapporter användes en mall med sju huvudfrågor för att objektivt och rättvist kunna bedöma alla företag och år på samma sätt.I studien framkommer det att samtliga undersökta företag redovisar och värderar förvaltnings-fastigheterna till verkligt värde. Det är endast ett bolag som har använt sig av huvudmetoden för verkligt värde vid samtliga undersökta år. Två företag har valt att byta metod till huvud-metoden när konjunkturen var bättre, vilket kan bero på att det var fler fastighetstransaktioner på marknaden. Resterande företag har använt sig av kassaflödesmetoden under samtliga undersökta år. Många av företagen gav upplysning om att de använde en blandning av huvudmetoden och kassaflödesmetoden, men det framkommer inte i IAS 40 att det går att blanda metoderna. Det var 90 procent av företagen i undersökningen som använde kassa-flödesmetoden och inget av dem har gett upplysning om varför de inte har använt huvud-metoden. I studien har det framkommit att det bör motiveras för vilken värderingsmetod företaget har valt att tillämpa.Upplysningskarven i IAS 40 är principbaserade vilket innebär att företagen ges möjlighet att tolka och tyda standarden. Företagen i undersökningen har uppgett olika mängd information och i några rapporter kan det saknas upplysningar. Vid en principbaserad standard ges det tolkningsutrymme till företagen, vilket innebär att företagen kan använda olika begrepp för samma metod. Användning av olika begrepp gör det svårt för intressenter att få en klar bild över företagens värderingsmetod. Studien har visat att det behövs en förbättring och förtyd-ligande av standarden IAS 40.Studien har även visat att det är en fördel att använda både en extern och en intern värdering då det bidar med mer information än vad enbart ett av värderingssätten gör. Den externa värderingen skulle kunna användas som en kvalitetssäkring av den interna värderingen och förtagen skulle då kunna använda all kunskap som finns att tillgå om marknaden och fastigheten. / Program: Civilekonomprogrammet

Redovisning av intäkter är ett av de största och viktigaste områden normgivare, redovisningsskyldiga och revisorer arbetar med. Den nuvarande europeiska och amerikanska regleringen för intäkter har brister i form av inkonsekventa och ofullständiga regler. Behovet av en ny intäktsstandard har växt fram, inte minst på grund av att företagens transaktioner blivit allt mer komplexa. Under 2002 påbörjade därför FASB och IASB ett samarbete med målet att nå en gemensam intäktsstandard. Projektet har nu nått så långt att de arbetar utifrån två olika modeller för att redovisa intäkter. Modellerna baseras på balansräkningsparadigmet där skillnader mellan tillgångar och skulder ger upphov till intäkter och kostnader. Enligt modellerna ska ett åtagande redovisas till verkligt värde alternativt till kundvärde.Valet av metod för intäkter ger olika värden på vissa poster såsom tillgångar, skulder, intäkter och kostnader i balans- och resultaträkningarna. Då redovisningens syfte är att förmedla beslutsanvändbar information till företagets intressenter krävs det att informationen har vissa egenskaper. Egenskaperna hos de finansiella rapporterna brukar bedömas utifrån ett antal kriterier där tillförlitlighet och relevans anses vara de centrala aspekterna.Uppsatsen avser att besvara huruvida intäktsprojektet som har sin utgångspunkt i ett balansorienterat synsätt, kommer att leda till ett bättre underlag för att fatta beslut utifrån aktieägarnas perspektiv. Uppsatsarbetet har bedrivits genom en kvalitativ metod där vi har genomfört djupintervjuer med respondenter vilka har olika erfarenheter av intäktsredovisning. Undersökningens slutsatser är att intäktsprojektets kommande standard torde leda till bättre beslutsunderlag för användarna och att den kommande intäktsstandarden i högre grad torde baseras på ramverken och ekonomisk teori.Under uppsatsarbetets gång upptäckte vi en rad intressanta frågeställningar och områden vilka vi anser skulle vara intressanta för vidare studier och forskning. Ett förslag till fortsatt forskning är att genomföra en studie där forskaren utifrån en specifik transaktion visar konsekvenserna av olika intäktsmodeller. / Uppsatsnivå: D

<p>The study describes the problems with analysis of real estate companies after the introduction of IFRS. With the introduction of IFRS (2005) and specially IAS 40 the real estate companies get the ability to appreciate its real estates to real value. With the difference in the accounting, grows the question if it has become some differences for analysts with analysis and valuation of real estate companies. We also look into how well this new standard effect the real estate companies from the view of the accounting quality and its characteristics.</p>

<p>Sedan 2005 har IFRS så som de antagits av EU varit de redovisningsstandarder noterade företag varit skyldiga att tillämpa vid upprättandet av sin koncernredovisning. Tanken med införandet av IFRS är att anpassa redovisningen till globaliseringen av finansmarknaderna och det internationella flödet av kapital. IASB har tilldelats ansvaret för utformningen och utvecklingen av IFRS.<strong> </strong>Införandet av IFRS har inneburit vissa förändringar gentemot tidigare redovisningsnormer. I IFRS standarder återfinns idag IAS 16, IAS 38 och IAS 39. I dessa standarder har företagen numera möjlighet att tillämpa ett alternativ till anskaffningsvärdemetoden, nämligen den s.k. omvärderingsmetoden. Metoden innebär att man kan värdera sina tillgångar till verkligt värde genom att göra en omvärdering av sina tillgångar vid bokslutet, under förutsättning att man uppfyller vissa krav. Införandet av värdering till verkligt värde grundar sig på att historiska anskaffningsvärden inte ger tillräckligt relevant information till analytiker och investerare. Anhängare till verkligt värde menar att värdet speglar verkligheten på ett ”riktigare” sätt i form av att man tar hänsyn till företagens värdeförändringar över tiden. Metoden har dock fått kritik från annat håll för att ha potentialen att frambringa missvisande resultat.</p>