Bakgrund: Skogsindustrin utgör en stor del av Sveriges ekonomi. En betydande del av Sveriges skogar ägs av publika aktiebolag och den svenska staten. År 2005 infördes internationella redovisningsstandarder som innebar att de svenska skogsföretagen skulle redovisa skogstillgångar till verkligt värde istället för till historiskt anskaffningsvärde. Syfte: Syftet med den här uppsatsen är att ge en ökad förståelse av hur företag inom den svenska skogsindustrin värderar sina skogstillgångar till verkligt värde i enlighet med IAS 41. Dessutom kommer uppsatsen att undersöka hur utförliga upplysningar företagen lämnar i sina årsredovisningar om vär- dering till verkligt värde av sina skogstillgångar. Metod: Uppsatsen följer ett deduktivt tillvägagångsätt, vidare genomförs uppsatsen utifrån en kvalitativ ansats. För att samla in primärdata används öppna in- tervjuer med representanter från fyra svenska skogsbolag, samt en doku- mentundersökning av de fyra svenska skogsföretagens årsredovisningar. Slutsats: Samtliga av de intervjuade företagen tillämpar en nuvärdesberäkning för att beräkna det verkliga värdet på den växande skogen. Nuvärdesberäkningen kräver att företagen gör många framtidsantaganden. Då skog har en lång ro- tationsperiod (cirka 80-100 år) blir framtidsantagandena problematiska, och bedömningen av det verkliga värdet subjektiv. Vidare görs inte enhetliga an- taganden på företagen vilket leder till svårigheter att jämföra det verkliga värdet på företagens växande skog. De upplysningar som företagen lämnar kunde vara mer utförliga, mer utförliga upplysningar hade förväntats ef- tersom värderingen av den växande skogen är förknippad med många fram- tidsbedömningar.

Bakgrund:     Redovisningen är för närvarande inne i vad många forskare kallar en revolution som innebär radikala förändringar på hela redovisningsområdet. Bland förändringarna märks den ökade betoningen på den kvalitativa egenskapen relevans. Tillförlitlighet, som tidigare varit djupt förankrad i redovisningen, har fått stiga tillbaka. En framträdande förändring som hänger samman med den ökade betoningen på relevans, är införandet av verkligt värde metoden för vissa typer av tillgångar. Verkligt värde innebär att en tillgångs värde tas upp till ett uppskattat marknadsvärde i balansräkningen. Vidare ska alla värdeförändringar för en del tillgångar redovisas över resultaträkningen, oavsett om dessa är realiserade eller inte.  Syfte:            Studiens syfte är att öka förståelsen kring hur de kvalitativa egenskaperna relevans och tillförlitlighet påverkas vid redovisning till verkligt värde. I undersökningen studeras dels de svenska börsnoterade fastighetsbolagens realiserade och orealiserade värdeförändringar mellan åren 2005-2008, dels till vilken grad interna respektive externa värderingar används. Resultaten ställs sedan i relation till pågående debatt om den avvägning mellan relevans och tillförlitlighet som verkligt värde anses ge upphov till. Metod:          Uppsatsen har en kvalitativ ansats, efter en kvantifiering av 18 fastighetsbolags årsredovisningar 2005-2008. Fokus i studien är att ge en ökad förståelse kring hur relevans och tillförlitlighet påverkas av verkligt värde. Insamlat material sammanställs och genomsnittsvärden samt jämförelser presenteras för att sedan kopplas till relevans och tillförlitlighet. Resultat:        Undersökta fastighetsbolags realiserade värdeförändringar är i genomsnitt inom ett accepterat osäkerhetsintervall vilket stödjer teorin om att verkligt värde uppfyller kravet om relevans. Men samtidigt framkommer det att hälften av bolagen enskilt överstiger osäkerhetsintervallet. Orealiserade värdeförändringars del av resultatet har under tidsperioden ökat men det är endast ett tecken på att relevansen av värderingarna är hög eftersom det är en följd av utvecklingen på marknaden. Inga bevis ses att tillförlitligheten i redovisningen skulle vara negativt påverkad av verkligt värde metoden då fastighetsbolagen fortfarande behållit en konservativ syn, nästan alla avyttrade fastigheter har varit undervärderade. Nästintill alla bolag i undersökningen väljer även att använda externa värderingsmän vilket kan ses som en indikation på att de anser att det ökar tillförlitligheten till redovisningen.

IAS 40 allows two methods of valuation for investment properties, fair value model and cost model. The purpose of this paper is to investigate what drive property companies to disclose their investment properties at fair value. In order to understand their choice, we use accounting choice theory and the three factors this theory describes, information asymmetry, allowing opportunism and agency costs. To answer our purpose, we have from a qualitative approach performed semi-structured interviews with respondents from five of the largest listed property companies in Sweden. The results suggest that firms have chosen the method that is most effective in the valuation of investment properties. But also that the three factors that accounting choice theory includes: information asymmetry, allowing opportunism and agency costs, reflected in their choice to choose one model over the other. / Syftet med denna uppsats är att undersöka vad som påverkar fastighetsbolag att redovisa sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Detta då IAS 40 tillåter två värderingsmetoder, verkligt värde och anskaffningsvärde. För att få förståelse för detta val använder vi oss av teorin om redovisningsval och tre faktorer denna teori beskriver; informationsasymmetri, utrymme för opportunism och agentkostnader. Vi utgår från ett kvalitativt tillvägagångssätt och har, för att besvara vårt syfte, utfört semistrukturerade intervjuer med respondenter från fem av de största börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Vi kommer fram till att företagen valt den metod som är mest effektiv och funktionell vid värdering av deras förvaltningsfastigheter. Men också att de tre faktorerna som teorin om redovisningsval innefattar; informationsasymmetri, utrymme för opportunism och agentkostnader, beaktats i deras val att välja den ena metoden framför den andra.

Sedan 2005 har IFRS så som de antagits av EU varit de redovisningsstandarder noterade företag varit skyldiga att tillämpa vid upprättandet av sin koncernredovisning. Tanken med införandet av IFRS är att anpassa redovisningen till globaliseringen av finansmarknaderna och det internationella flödet av kapital. IASB har tilldelats ansvaret för utformningen och utvecklingen av IFRS. Införandet av IFRS har inneburit vissa förändringar gentemot tidigare redovisningsnormer. I IFRS standarder återfinns idag IAS 16, IAS 38 och IAS 39. I dessa standarder har företagen numera möjlighet att tillämpa ett alternativ till anskaffningsvärdemetoden, nämligen den s.k. omvärderingsmetoden. Metoden innebär att man kan värdera sina tillgångar till verkligt värde genom att göra en omvärdering av sina tillgångar vid bokslutet, under förutsättning att man uppfyller vissa krav. Införandet av värdering till verkligt värde grundar sig på att historiska anskaffningsvärden inte ger tillräckligt relevant information till analytiker och investerare. Anhängare till verkligt värde menar att värdet speglar verkligheten på ett ”riktigare” sätt i form av att man tar hänsyn till företagens värdeförändringar över tiden. Metoden har dock fått kritik från annat håll för att ha potentialen att frambringa missvisande resultat.

No description available.

År 2005 infördes standarden IAS 40 som ger svenska börsnoterade förvaltningsfastighetsbolag möjligheten att redovisa sina fastigheter till verkligt värde. Verkligt värde har kritiserats på grund av det bygger på subjektiva bedömningar och det kan leda till en missvisande redovisning som kan få negativa konsekvenser för intressenter. 1 januari 2013 infördes den nya standarden IFRS 13 för att ställa ytterligare upplysningskrav gällande värdering av tillgångar till verkligt värde. Denna studie behandlar hur värdering till verkligt värde påverkar intressenters informationsbehov, deras uppfattning av fastighetsvärdering till verkligt värde och resonemang kring införandet av IFRS 13. Syftet med undersökningen var att förklara för hur olika intressenters behov av redovisningsinformation påverkas vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde. För att uppnå studiens syfte har en kvalitativ metod använts där djupgående intervjuer genomförts. Respondenterna valdes ut med utgångspunkt i att de ska erhålla kunskap och erfarenhet av börsnoterade förvaltningsfastighetsbolag. Studiens respondenter är investerare, kreditgivare och finansanalytiker eftersom samtliga påverkas främst av värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter. Studien har visat att olika intressenter i och med sin yrkesidentitet fokuserar på olika delar av värderingsinformation om verkligt värde. Intressenter drivs av rimlighet snarare än precision och anser därför de att det är viktigare att bolagen redovisar bakomliggande antaganden än det verkliga värdet. Intressenter skapar sig två uppfattningar av fastigheters verkliga värde, en positiv och en negativ. De anser att verkligt värde fungerar bra vid en hög marknadsaktivitet då många fastigheter köps och säljs, tvärtom uppfattar intressenter att finns stora brister med verkligt värde vid låg marknadsaktivitet. Intressenter misstror även att det redovisade verkliga värdet är marknadsvärde eftersom att fastigheter ofta säljs för ett annat pris än det redovisade. Studien visar att införandet av det nya regelverket ger en ökad uppfyllelse av intressenters informationsbehov, men att det blir en avvägning mellan relevans och mängd i värderingsinformationen för att deras behov av ska uppfyllas. / In 2005 the standard IAS 40 was introduced which provides Swedish listed companies with investment properties the opportunity to evaluate their properties at fair value. Fair value has been criticized because it is based on subjective assumptions that can lead to inaccurate financial reports and negative consequences for stakeholders. January 1st 2013 the new standard IFRS 13 was introduced which requires increased disclosures of valuation at fair value. This study examines how fair value affects stakeholders information needs, their perception of property valuation at fair value and reasoning about the implementation of IFRS 13.                                       The aim of the study was to explain how different stakeholders information needs are affected by the valuation of investment properties at fair value. To achieve the purpose of the study a qualitative method was used and in-depth interviews have been conducted. Respondents were selected on the basis that they would obtain the knowledge and experience of listed companies with investment properties. The study's respondents are investors, creditors and financial analysts because they are primarily affected by the valuation measurement at fair value of investment properties. The study has shown that different stakeholders in their professional identity focuses on different aspects of the valuation information about fair value. Stakeholders are driven by plausibility rather than accuracy, therefore they think it is more important that companies report underlying assumptions than the actual fair value. Stakeholders creates two different perceptions of the properties fair value, one positive and one negative. They believe that fair value function well at a high level of market activity when several properties are purchased and sold, on the contrary stakeholders perceive there are large gaps with fair value at low market activity. Stakeholders distrusts the reported fair value is the market value, since the properties often are sold for a different price than the reported. The study shows that the introduction of the new standard provides a greater fulfilment of stakeholders information needs, but it is required that there is a balance between relevance and quantity of information if their needs will be satisfied.

Bakgrund: IFRS 13 behandlar värdering och upplysningskrav för värdering till verkligt värde som är en marknadsbaserad värdering. Banksektorn är en verksamhet som får tydliga konsekvenser med svårigheterna att värdera sina finansiella tillgångar till verkligt värde. En finansiell tillgång som bankerna har är utlåning till allmänheten. Mindre banker får fler förfrågningar om lån med hög risk och för att undvika en felbedömning av utlåningen bör en riskbedömning göras. Om en bank gör denna riskbedömning felaktigt kan bankerna få en förlust och förlora eget kapital. Syfte: Syftet med arbetet är att granska skillnaderna mellan några mindre bankers värdering till verkligt värde av posten utlåning till allmänheten. Syftet är dessutom att belysa både problem och möjligheter med bankernas riskhantering för både banksektorn och externa parter. Metod: Undersökningen har baserats på en kvalitativ metod med fyra stycken personliga intervjuer samt två telefonintervjuer med ekonomiansvarige på mindre banker. En telefonintervju genomfördes även med en revisor för att få mer förståelse över lagverket och få en revisors syn på värdering till verkligt värde. Slutsats: Bankerna hanterar värderingen med tanke på risken genom att försöka säkra lånen så mycket som möjligt. Bankerna hanterar risken mellan företagslån och konsumentlån på samma sätt. Bankerna ser dock en större risk med företagslån därför att dessa lån inte har någon säkerhet. Säkerhet och återbetalningsförmåga är A och O för bankerna när det gäller riskhantering av utlåningen. Bankerna värderar allmänhetens utlåning till verkligt värde på två olika sätt. Två av bankerna värderar posten utlåning till allmänheten korrekt enligt IAS 39 medan fyra banker inte gör denna värdering. Anledningen till dessa skillnader är att det finns en tydlig tolkningskonflikt på vad som är verkligt värde. Detta påvisar att det är problematiskt för mindre banker att tilllämpa regelverket och detta kan leda till att de mindre bankerna vänder sig till större banker för att få hjälp. På så vis kommer bankerna eventuellt bli institutionaliserade med tiden. / Background: IFRS 13 deals with the valuation and the disclosure requirements of fair value valuation, which is a market-based value. The banking sector is an organization that gets clear implications with the difficulties to value their financial assets to fair value. One financial asset that banks have is their lending, a loan portfolio. Small banks get more requests of loans with high risk and to avoid a misjudgment of the loan portfolio, they should do a risk assessment. If one bank does this risk assessment incorrectly it could put the bank in a worse scenario and lose equity. Purpose: The purpose with the study is to examine the differences between some small banks valuation to fair value of loans to the public. The purpose is also to illustrate problems and opportunities with the banks risk assessments to the bank sector and to external parts. Methods: The investigation has been based on a qualitative method with four personal interviews and two telephone interviews with the financial managers in smaller banks. One telephone interview was also carried out with an accountant to get more understanding over the rules and regulations and to get an accountants approach to fair value. Conclusion: With the risk in mind, the banks are dealing with the valuation by ensuring the loans as much as possible. There is no difference in treating the risk whether it’s a loan to a business or a consumer. However, the banks are seeing greater risk with loans given to a business because they don’t have any security. Security and the ability to return loans is everything for the banks when it comes to dealing with the risks of lending. Loans to the public are by the banks valued to fair value in two ways. Two of the banks value their loans to the public correctly according to IAS 39, while four banks don’t use this way of valuation. The reason for these differences is the clear interpretation conflict on what fair value really is. This points to the complication for smaller banks to apply these rules and that they will turn to larger banks for help. This is how the banks possibly are to become institutionalized over time.

Titel: Verkligt värde - Begreppets historiska utveckling Nivå: Kandidatuppsats i företagsekonomi Författare: Cecilia Hjelm och Jeannie Rönn Handledare: Arne Fagerström Datum: 2014-05-26 Syfte: Syftet med uppsatsen är att undersöka vilka viktiga händelser under 1900-talet fram till idag, som har påverkat utveckling av begreppet verkligt värde. Vidare ingår det i syftet att redogöra hur synen på begreppet har förändrats över tid ur ett västeuropeiskt och amerikanskt perspektiv. Metod: I studien tillämpas en historisk forskningsmetod som genomförs genom en litteraturstudie. Det betyder att uppsatsen enbart bygger på tidigare forskning som sammanställs och presenteras i en tidsaxel från 1900-talets början. I tidsaxeln undersökts viktiga händelser som har påverkat utvecklingen av begreppet verkligt värde. Slutsats: Studien har visat att mycket av utvecklingen och de skiftande inställningarna till verkligt värde har berott på ett flertal kriser i både USA och Europa. Kriserna har påverkat de olika normsättande organisationernas syn på verkligt värde och det har genom tidsaxeln visat sig både bromsa och främja användning och utvecklingen av verkligt värde. Nyckelord: verkligt värde, redovisningshistoria, IFRS 13, rättvisande bild, fjärde direktivet, true and fair

Sammanfattning Nivå: C-uppsats i företagsekonomi Datum: 2015, februari Författare: Alexander Lindberg och Per Nyberg Handledare: Arne Fagerström Examinator: Stig Sörling Titel: Redovisningens värderelevans i nordiska fastighetsföretag under åren 2004-2010 Syfte: Syftet med uppsatsen är att ta reda på och förklara vilken inverkan införandet av IAS-40 och finanskrisens utbrott hade på förhållandet mellan börsvärdet och eget kapital för att därigenom få svar på hur värderelevant den nya redovisningen är. Studien ämnar förklara vilka effekter som kan uppstå till följd av införandet av IAS-40 och finanskrisen 2008. Ämnet är intressant att diskutera då dessa förändringar fortfarande är aktuella. Metod: Uppsatsens problemområde har angripits genom tillämpning av en kvantitativ forskningsmetod med utgångspunkt i mainstream redovisningsforskning. Där empirin består av insamling av primär och sekundärkällor. Historiska aktiekurser, valutakurser och årsrapporter har utgjort primärkällorna medan tidigare forskning utgjort sekundär källor. Resultat och slutsats: Resultaten indikerar på att införandet av IFRS/IAS 40 har ökatförhållandet mellan företagens börsvärde och det egna kapitalet. Som en effekt av detta har värderelevansen blivit sämre på nordiska fastighetsmarknaden. Finanskrisens utbrott har gett effekter i form av ett lägre kvotvärde mellan börsvärde och redovisat eget kapital. Studien har inte kunnat påvisa att användandet av extern värderare bidrar med ett kvotvärde närmare ett och därmed öka värde relevansen. Förslag till vidare forskning: Vidare forskning skulle kunna bygga på hur det aktuella ränteläget påverkar förhållandet mellan börsvärde och eget kapital på den nordiska börsmarknaden. Även en studie som tar hänsyn till företagens avkastningskrav skulle vara intressant att se resultat av. Studiens bidrag: Studien bidrar med att tillföra en utveckling av den tidigare forskningen. Utvecklingen består av en mer ingående analys gällande hur de undersökta faktorerna kan påverka förhållandet mellan börsvärdet och eget kapital på den nordiska fastighetsmarknaden. Studiens bidrag ämnar således förklara och ge en större förståelse för den nordiska marknaden. Nyckelord: IAS40, IFRS, förvaltningsfastigheter, verkligt värde, finanskris, korrelation, värderelevans, redovisning, externvärderare och fastigheter

Studien undersöker hur införandet av IFRS inom EU påverkat värderelevansen hos noterade fastighetsbolag. Studien jämför svenska fastighetsbolag med en grupp europeiska fastighetsbolag där ländernas redovisningsmässiga förutsättningar skiljt sig åt. De valda europeiska fastighetsbolagen har legal hemvist i länder med svagare redovisningsmässiga förutsättningar jämfört med Sverige. Vidare bidrar studien till forskning inom värderelevans genom att ge ökad förståelse för hur olika redovisningsmässiga förutsättningar kan vara avgörande vid tillämpandet av nya redovisningsstandarder. Jämförelsen mellan de svenska fastighetsbolagen och de övriga europeiska fastighetsbolagen undersöker fastighetsbolagens möjlighet att uppnå det önskade resultatet med införandet av IFRS. Genom en kvantitativ studie visar resultatet en förbättrad värderelevans efter införandet för de svenska bolagen samtidigt som de övriga europeiska bolagen påvisade en sämre värderelevans. Studiens slutsats är därav att införandet av IFRS delvis resulterade i det önskade resultatet genom att ha medfört högre värderelevans hos de svenska fastighetsbolagens redovisning. Resultaten visar att de skillnader som finns mellan medlemsländernas redovisningsmässiga miljöer kan vara avgörande för hur väl IFRS redovisningsprinciper kan tillämpas av fastighetsbolagen.