När IAS 40 infördes den första januari 2005, för börsnoterade bolag, fördesdiskussioner i samband med införandet. Diskussionerna handlade omhuruvida alla företag skulle redovisa till verkligt värde elleranskaffningsvärde och hur rättvisande årsredovisningarna skulle vara ijämförelse med tidigare. Om företag tillämpar olika varianter avvärderingsalternativ, kan inte harmonisering av redovisning ske. Uppsatsensundersökningsfrågor är:• Vilka problem har fastighetsbolagen upplevt vid införandet avstandarden IAS 40?• Vad för påverkan har användningen av verkligt värde haft påfastighetsförvaltnings eget kapital och vinst?• Värderas bolaget internt eller externt av kvalificeradefastighetsvärderare vad gäller deras fastighetsbestånd?• Hur uppfattar fastighetsbolagen harmonisering avredovisningsprinciper?Syftet med uppsatsen är att redogöra för vad övergången från RR 24 till IAS40 har inneburit för fastighetsbolagen och deras värdering avförvaltningsfastigheter. Delsyftet är att bidra till viss förklaring av deredovisningsförändringar som har skett vid tillkomsten avrekommendationen IAS 40.Vi valt att använda oss av kvalitativ och deduktiv metod som passar bäst föratt belysa just det problemområde vi är engagerade i. De primärdata somvarit av intresse för vår undersökning är lagar och intervjuer. Genom e-post,besöks- och telefonintervju har vi undersökt vad fastighetsbolag och enrevisor anser om redovisnings- och värderingsfrågor knutna till IAS 40.Aktuella tidskrifter, bibliotekets olika databaser, och Internet är någraexempel på sekundärdata som vi även använt oss av.IAS 40 infördes för att öka jämförbarhet av företag världen över och skapaett enhetligt språk för både befintliga och potentiella investerare vad gällerekonomiskt beslutsfattande. Enligt de respondenter vi har intervjuat harinförandet av IAS 40 varit både positivt och negativt. Det positiva medinförandet är att kapitalet och vinsten har ökat kraftigt, medan det negativa äratt definitionen av rörelsefastighet stökar till det för dem. Om fastighetendefinieras som en rörelsefastighet ska IAS 16 tillämpas, och det leder tillökad administration för fastighetsbolagen.Vi tycker att IAS 40 öppnar för flexibilitet i värderingen, vilket kan leda tillatt olika företag tolkar standarden på olika sätt. Om företag tillämpar olikavärderingsalternativ, kan inte harmonisering av redovisning ske. Med tidentror vi dock att enhetliga redovisningssätt kommer utvecklas av IASB och attjämförbarheten kommer öka.Vi föreslår fortsatta studier inom värdering av förvaltningsfastigheter, fastden här gången utifrån Skattemyndighetens och aktieägarnas perspektiv. Detskulle vara intressant att ta reda på hur verkligt värde har påverkat dessaaktörer på marknaden och få svar på följande frågor: Har statens indrivningav skatter blivit lättare eller svårare efter införandet av IAS 40? Hur harutdelning av aktier gynnat/missgynnat aktieägarna? Vilka skattemässigafördelar och nackdelar har aktieägarna fått? / Uppsatsnivå: C

Under lång tid tillbaka har det försökts att hitta en lämplig värderingsmetod som skalltillämpas på tillgångar och skulder för företagen. IASB reglerade att finansiella instrumentenför handel som derivatinstrument (optioner, terminer och swappar) skall värderas till verkligtvärde från anskaffningsvärde från och med 1 januari, 2005 och syftet var att verkligt värdegav relevantare information till marknaden och aktieägarna. En annan målsättning var att gånärmare mot harmonisering av redovisningsreglerna. IFRS innebar en övergång till verkligtvärde-värdering på fler tillgångs- och skuldkategorier. IAS 39 standarden behandlarfinansiella instrument, dess redovisning och klassificering, vilket är ett exempel på enkategori som har övergått till värdering till verkligt värde.Det finns för- och motargument för båda principerna (verkligt- och anskaffningsvärde).Förespråkarna till verkligt värde menar att det är verkligt värde som ska tillämpas förvärdering av finansiella instrumenten eftersom det ger den bästa informationen till aktieägarnaoch marknaden om företagets verkliga värde. En nackdel med verkligt värde är att den befarasbidra till mer variation i resultat och balansräkningen. Anhängare till anskaffningsvärde sägeratt anskaffningsvärde modellen är mest relevant eftersom den bygger på faktiskatransaktioner. Det svåra med anskaffningsvärde är att den bidrar till problem att jämföra olikabolags tillgångar.Uppsatsens syfte är att undersöka effekterna av verkligt värde, varför det föredras kontraanskaffningsvärde och vilka grupper som gynnas av verkligt värde. Vi undersöker ocksåkonsekvenserna kring införandet av verkligt värde för företagen. Avgränsning: Vi haravgränsat oss på IAS 39 och intervjuat personer som är redovisningsansvariga på störreföretag, som är noterade på large-cap OMX Stockholm och OMX NORDIC EXCHANGEsamt revisorer/konsulter och finansiella kontrollanter. Studien kommer att avgränsas tillfinansiella instrument som ska värderas till verkligt värde enligt IAS 39.Arbetets metod följer en kvalitativ ansats och intervjuer har genomförts med noggrant utvaldarespondenter. Intervjuerna består av en mailintevju, en personlig intervju och tretelefonintervjuer. Frågorna som ställdes summeras till vilka finansiella instrument somföretaget har, problem i samband med hanteringen av finansiella instrument och verkligtvärde, jämförelse mellan verkligt värde och anskaffningsvärde och sist en uppfattning omintressenterna.Resultatet: Verkligt värde ger ett bättre beslutsunderlag för aktieägare och marknadeneftersom det visar en rättvisare bild om företagets ekonomiska ställning som tillfredställerintressenterna. Konsekvenserna med verkligt värde är att det påverkar resultat- ochbalansräkning som kan vara missvisande eftersom orealiserade värden redovisas. För mindreinvesterare, som inte är tillräckligt insatta i redovisningens utveckling, kan verkligt värdeförsvåra när olika värderingsprinciper används och tilläggsupplysningar läggs i noterna.Regelverket IAS 39 är dessutom krångligt för företag att tillämpa. / Uppsatsnivå: C

Bakgrund och problem: År 2005 infördes det nya regler gällande värdering avförvaltningsfastigheter. Värdering till anskaffningsvärdet enligt RR 24 ersattes då av IAS40, vilket medförde att de noterade fastighetsbolagen kunde välja att värdera sinaförvaltningsfastigheter till antingen anskaffningsvärde eller verkligt värde i sinkoncernredovisning. Samtliga fastighetsbolag valde vid införandet att värdera till verkligtvärde. Verkligt värde infördes vid en positiv konjunkturcykel vilket bidrog till kraftigtstigande vinster för förvaltningsbolagen. År 2008 hände däremot något som ingen hadeförväntat sig. Den amerikanska bostadsmarknaden kom att kollapsa, vilket senareresulterade i en global finanskris. Marknadssituationen vände dramatiskt och priserna påförvaltningsfastigheter i Sverige kom att falla. Problematiken av finanskrisen kom attleda till ett ifrågasättande om fastighetsbolagen och dess ledning hade värderat ned sinatillgångar i den mån som förväntades av marknaden, då ett flertal analyser antydde attfastigheterna endast hade värderats ned i hälften så stor utsträckning som marknaden irealiteten gjort.Syfte: Syftet med uppsatsen är att beskriva och analysera hur svenska noteradefastighetsbolag har tillämpat IAS 40, i sin värdering av förvaltningsfastigheter underrådande finanskris.Metod: Uppsatsen har bedrivits som en kvalitativ studie. Informationen har erhållits frånpersonliga intervjuer med fyra specialister inom fastighetsvärdering. Studien har pendlatmellan den teoretiska referensramen och den empiriska undersökningen, vilket såledesresulterar i att en abduktiv forskningsmetod har bedrivits.Resultat och slutsatser: Verkligt värde medför att värderingen påverkas av förädling,konjunkturpåverkningar samt till vilket syfte en fastighet innehas. Det bidrar i synnerhettill att en fastighet kan värderas olika beroende på vem som innehar fastigheten och det ärsvårt att bedöma om värderingen är rätt eller fel. Finanskrisens påverkan har bidragit tillatt transaktionerna på fastighetsmarknaden har minskat dramatiskt, då matchningenmellan köpare och säljare inte har existerat. Studien har därmed visat på attvärderingsmetoden verkligt värde blir väldigt teoretiskt i brist på fastighetstransaktioner,då metoden syftar på att uppskatta marknadsvärdet med hjälp av försäljningar avjämförbara objekt. Av en transaktionsfattig marknad har det därmed skapatsvärderingsfrihet för fastighetsbolagens och dess ledning. Att fastighetsbolagen även harvarit sparsamma i sin motivering till nedvärderingarna, har bidragit till att den externaläsaren har fått svårigheter att skapa sig en uppfattning om fastighetsbolagens tolkning avverkligheten, vilket således bör förbättras i framtiden.

I vår uppsats studerar vi goodwillredovisning utifrån ett kommunikativt perspektiv. Vigenomför en litteraturstudie och en innehållsanalys för att finna samband mellangoodwillredovisning och kommunikation. Vi finner att årsredovisningar är företags främstakommunikationsmedel gentemot intressenter och detta gör att posterna de presenterar börkommuniceras på ett trovärdigt sätt. För att trovärdighet ska uppstå krävs det att ett sambanduppstår mellan upprättandet och förmedlandet av informationen gällande goodwill. Det vikommer fram till i vår studie styrker tesen, goodwill är problematiskt att förmedla på etttillfredställande sätt. Av de företag vi studerat i innehållsanalysen finner vi att många företaghar betydande andel goodwill sett till totala tillgångar vilket medför svårigheter vidkommunicerandet av goodwillnedskrivningar. Detta är något som leder till att företag mångagånger undviker att göra nedskrivningar av goodwill. Ett nedskrivningsundvikande är någotsom strider mot de nya standardernas direktiv då nedskrivningarna ska spegla utvecklingen avförändrat verkligt värde. Vidare finner vi att den kommunikativa aspekten hosgoodwillredovisningen ständigt påverkar sin omgivning. Företag drar sig för att rapporterahändelser som kan medföra ekonomiska konsekvenser. Goodwillnedskrivningar tenderar attskicka negativa marknadssignaler, något som får företag att undvika goodwillnedskrivningar.Beslut om nedskrivningsbehov kan samtidigt vara grundade i olika ledningsmotiv, något somförsvårar intressenters förståelse av den finansiella informationen. Vår innehållsanalys styrkerdetta då enbart 2 av 33 årsredovisningar visar på att nedskrivningar av goodwill hargenomförts under perioden. Även om det förekommer nedskrivningar av goodwill börutomstående intressenter ta hänsyn till företagsledningars bakomliggande motiv. / Program: Civilekonomprogrammet

<p>Bakgrund:</p><p>År 2005 infördes en ny rekommendation att förvaltningsfastighetsföretag ska redovisa sina fastigheter till verkligt värde istället för anskaffningsvärde med avdrag för avskrivningar som tidigare. Detta nya sätt att redovisa förändrade mycket i den finansiella rapporten men troligtvis även det ekonomiska arbetet.</p><p>Syfte:</p><p>Syftet med denna uppsats är att med hjälp av representanter från några stora förvaltningsfastighetsföretag studera hur företagen ser på att värdera till verkligt värde.</p><p>Metod:</p><p>Studien är utförd genom kvalitativa intervjuer med några stora svenska förvaltningsfastighetsföretag som värderar till verkligt värde. Information är även hämtad från deras årsredovisningar och hemsidor.</p><p>Teori:</p><p>Presentation av de olika lagar och regler som gäller för fastighetsförvaltningsföretagen samt hur man bör utföra värderingen. Även beskrivning på komplikationer med att värdera till verkligt värde och vad som kan tänkas ha förändrats.</p><p>Empiri:</p><p>De intervjuade förvaltningsfastighetsföretagen i en kortare beskrivning samt en presentation av de intervjuer som genomförts.</p><p>Analys:</p><p>Diskussion kring den empiri som framkommit. Koppling till teoridelen samt syftet med studien.</p><p>Slutsats:</p><p>Företagen är väldigt positiva till att värdera till verkligt värde även om det krävt kunskap både för de interna och externa intressenterna. Det har skapats en norm att noterade företag ska redovisa till verkligt värde. Denna norm borde även gälla andra delar i redovisningen, som värderingsmetod och hur värdeökning presenteras i resultaträkningen. Problematik kring redovisningen kvarstår dock gällande bland annat hur den uppskjutna skatten värderas och redovisas. Detta är nått som företagen hoppas på en förändring av.</p>

<p>Reglerna kring verkligt värde i IFRS i dag finns i många olika standarder och är ofta inte konsekventa. Definitionerna på verkligt värde varierar beroende på vad som ska värderas och det finns inte heller någon enhetlig beskrivning för hur värderingarna ska genomföras. I den amerikanska motsvarigheten till IFRS finns en standard som behandlar alla typer av värderingar till verkligt värde, SFAS 157. Där gäller definitionen för alla typer av tillgångar och skulder och en hierarki har skapats för att lätt kunna avgöra hur värderingarna ska ske.</p><p>I november 2006 publicerade IASB ett förslag som innebär en stor förändring av hur verkligt värde ska redovisas enligt IFRS. IASB vill nämligen införa en enda standard för verkigt värde som ska baseras på SFAS 157. Intressenter erbjöds att kommentera förslaget och jag har valt att undersöka hur dessa förändringar uppfattas. Syftet med uppsatsen är att undersöka för- och nackdelar med att basera verkligt värde i IFRS på SFAS 157. Studien har ett deduktivt angreppssätt och har genomförts med en kvalitativ metod. Sex banker eller bankföreningar som besvarat de frågor IASB ställt kring det nya förslaget valdes som respondenter och datainsamlingen utfördes genom att sammanställa svaren kring ett antal utvalda punkter.</p><p>Undersökningen visade att fördelarna med att basera IFRS på SFAS 157 bland annat är att reglerna kommer att bli mer konsekventa och jämförbarheten kommer att öka. Några nackdelar är att den amerikanska standarden endast tillåter värderingar baserade på försäljningspriset och att hierarkin för värderingar till verkligt värde skapar en subjektivitet som kan leda till missbedömningar och bedrägerier.</p>

<p>Vi befinner oss just nu i en lågkonjunktur och detta påverkar det mesta i vårt samhälle. Arbetslösheten stiger och fastighetspriserna sjunker. Företag med stora tillgångar i fastigheter värderade till verkligt värde kan tvingas till resultatsänkande nedskrivningar. Majoriteten av tillgångarna i fastighetsföretag utgörs av förvaltningsfastigheter som alltså kan bli föremål för nedskrivningar. Med hjälp av olika former av earnings management kan företagen minska eller öka effekterna av en låg- respektive högkonjunktur. Problemformuleringen vi utgår ifrån är: Hur påverkas fastighetsföretagens benägenhet till upp/nedskrivningar av sin finansiella ställning samt konjunkturen? Studien baseras på en kvantitativ undersökning av alla svenska börsnoterade fastighetsföretag och inkluderar åren från och med 2005. Med hjälp av en statistisk undersökning analyseras både interna och externa faktorer som kan tänkas påverka företagens upp- och nedskrivningar. Tidigare studier visar till exempel att skuldsättningsgraden och förändring i BNP har en påverkan på företagens upp- och nedskrivningar. Vår studie granskar, förutom skuldsättningsgraden, även om ROE, ROA, rörelsemarginalen, Market/Book-kvoten samt konjunkturen kan ha någon påverkan. De hypoteser vi utgår ifrån är att fastighetsföretag med svag finansiell ställning troligen är extra försiktiga med att göra nedskrivningar när tiderna är sämre. När konjunkturen vänder uppåt är det sannolikt de finansiellt svaga företagen som försöker maximera uppskrivningarna. Analysen genomfördes med hjälp av statistikprogrammet Minitab i vilket vi gjorde spridningsdiagram för att visuellt undersöka linjära samband samt regressionsanalyser för att undersöka hur starka dessa eventuella samband är. Det starkaste sambandet hittades mellan konjunkturen och värderingen av förvaltningsfastigheterna. Detta var också det enda sambandet vi med statistisk signifikans kan bekräfta. Måtten på företagens finansiella styrka verkar inte påverka företagens benägenhet att göra upp och nedskrivningar i den mån vi utgick ifrån i våra hypoteser. Studien resulterade inte i några statistiska bevis för att någon form av earnings management förekommer hos fastighetsföretagen vid värdering av fastighetsbeståndet till verkligt värde. Dock kan vi inte heller utesluta att så är fallet.</p>

<p>Med bakgrund i rådande finanskris och lågkonjunktur behandlar denna studie problematiken kring värdering till verkligt värde och den specifika tillgång som fokuseras är förvaltningsfastigheter. Syftet med studien är att öka insikten i hur fastighetsbolag värderar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde i den aktuella finansiella krisen och lågkonjunkturen samt att synliggöra osäkerheten som finns i tillämpade värderingsmetoder. För att uppfylla syftet har en fallstudiebaserad metod använts, vilken inkluderar tre noterade fastighetsbolag. Som ett analysverktyg och ett ytterligare perspektiv på problematiken i studien har även två sakkunniga i form av en revisor och en redovisningsspecialist inkluderats. Insamlingen av empiri har skett genom en kvalitativ metod i form av semistrukturerade intervjuer och analysen har genomförts med hjälp av en komparativ analysmetod. Referensramens roll för att uppfylla syftet består av tre komponenter där den första syftar till att ge en teoretisk bas till studien medan de andra två använts som ett verktyg för att besvara studiens två frågeställningar. Den sammanfattande slutsatsen av hela studien är att den uppdagade problematiken kring värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde i rådande finanskris och lågkonjunktur bottnar i brister avseende transparensen i redovisningsinformationen. Studien har vidare genererat en intressant hypotes att det skulle kunna finnas ett samband mellan hur hög belåningsgrad ett fastighetsbolag har och hur mycket det väljer att skriva ned sina fastigheter.</p>

<p>Under de nio sista veckorna år 2005 genomfördes intervjuer med åtta representanter för tre olika branscher med betydelse för förvaltningsfastigheternas värdering. De svar som erhållits beskriver och förklarar tolv kontrollfunktioner som tjänar till att verifiera eller på något annat sätt bidra till att garantera fastighetsvärderingens kvalitet. De funna kontrollfunktionerna förklaras utifrån uppsatsens teoretiska referensram. Huvudsakligen tar de sikte på efterlevnad av redovisningsreglerna och värderingens förutsättningar. Ett genomgående drag är att fokus ligger på en kontroll av verkligt värdes rimlighet. Det har också konstaterats att kontrollerna varierar beroende på använd värderingsmetod och att erfarna praktiker tycks föredra verkliga värden som grundats på nuvärdesberäknad kassaflödesanalys medan de genomför noggranna kontroller innan den primära värderingsmodellen – ortsprismetod – tillämpas.</p>

<p>IAS – International Accounting Standards är en internationell redovisningsstandard inom EU som i Sverige blev obligatorisk för börsnoterade bolag år 2005. Första utkastet till IAS 40 innehöll två kontroversiella förslag, att värdering skulle ske till verkligt värde och att värdeförändringarna skulle redovisas över resultaträkningen. Vårt syfte är att beskriva redovisningen av förvaltningsfastigheter enligt IAS 40 och dess redovisning av värdeförändringar. Det vi fokuserar på är huruvida redovisningen av värdeförändringar enligt verkligt-värde-metoden i IAS 40 är det bästa sättet eller om omvärderingsmetoden i IAS 16 är att föredra.</p><p>För att få djupgående information och åsikter i ämnet valde vi att använda oss av en kvalitativ metod. Vi har därför intervjuat fyra revisorer, samtliga verksamma inom fastighetsbranschen. Intervjuerna baserades på en intervjumall för att öka jämförbarheten mellan respondenterna svar och inställningar.</p><p>Teoriavsnittet behandlar inledningsvis redovisningstraditionerna och redovisningens kvalitativa egenskaper. Fortsättningen i kapitlet präglas av en mer detaljerad beskrivning av teorin som behandlas i uppsatsen. Avslutningsvis beskrivs omvärderingsmetoden och verkligt-värde-metoden med fokus på redovisning av värdeförändringar.</p><p>Empirin består inledningsvis av en kort presentation av respondenterna och byrån de företräder för att ge en bra bild av deras kunskap och erfarenhet. Vidare i kapitlet presenteras de sammanställda intervjuerna vilket ligger till grund till analysen. I analysen har vi sedan sammanfattat respondenternas åsikter för att urskilja ett mönster och ge en lättöverskådlig bild.</p><p>Uppsatsens slutsatser är att tillfrågade revisorer är nöjda med dagens reglering av förvaltningsfastigheter och rörelsefastigheter. I valet av de två metoderna, verkligt-värde-metoden och omvärderingsmetoden, skulle de föredra verkligt-värde-metoden. Dock vore det önskvärt med två metoder även i framtiden. Respondenterna anser vidare att dagens reglering ger en rättvisande bild av företagets verksamhet eftersom de två metoderna riktar sig mot två olika fastighetstyper. Avslutningsvis diskuterar vi undersökningens trovärdigheten utifrån validitet och reliabilitet.</p>