<p>Syftet med denna studie var att undersöka institutionella föreställningar och diskurser kring bostadsmarknaden i Östersund. Det vetenskapliga förhållningssättet inspirerades av en kritisk diskursanalys och ett socialkonstruktivistiskt perspektiv. Studiens empiriska material bestod av fyra halvstrukturerade intervjuer samt tidningsartiklar från Östersunds Posten. De huvudsakliga diskurserna om segregation och diskriminering på bostadsmarknaden, framställdes som en fråga för ’dem’ ’invandrarna’, eller personer med låg socioekonomisk status. Dessa samhällsgrupper sågs som ’problemet’ eller som segregerade och därmed disintegrerade. Diskurserna förmedlade vidare om dessa grupper som orsaken till sin egen segregation, där samhällets och institutionernas roll ej problematiserades. Diskurserna innehöll även ’oavsiktliga’ normaliseringar inom forskningsområdet, vilka kan ses som ’hjälpmedel’, för att reproducera de rådande ojämnlikheterna i samhället genom ett diskursivt, skapande och upprätthållandet av ’vi’ och ’dem’, en diskursiv dikotomi. Den makt som utövades i och genom dessa diskurser kan tänkas få konsekvenser för den enskilde individen och därför bör dessa strukturer medvetandegöras.</p>

Syftet med denna studie var att undersöka institutionella föreställningar och diskurser kring bostadsmarknaden i Östersund. Det vetenskapliga förhållningssättet inspirerades av en kritisk diskursanalys och ett socialkonstruktivistiskt perspektiv. Studiens empiriska material bestod av fyra halvstrukturerade intervjuer samt tidningsartiklar från Östersunds Posten. De huvudsakliga diskurserna om segregation och diskriminering på bostadsmarknaden, framställdes som en fråga för ’dem’ ’invandrarna’, eller personer med låg socioekonomisk status. Dessa samhällsgrupper sågs som ’problemet’ eller som segregerade och därmed disintegrerade. Diskurserna förmedlade vidare om dessa grupper som orsaken till sin egen segregation, där samhällets och institutionernas roll ej problematiserades. Diskurserna innehöll även ’oavsiktliga’ normaliseringar inom forskningsområdet, vilka kan ses som ’hjälpmedel’, för att reproducera de rådande ojämnlikheterna i samhället genom ett diskursivt, skapande och upprätthållandet av ’vi’ och ’dem’, en diskursiv dikotomi. Den makt som utövades i och genom dessa diskurser kan tänkas få konsekvenser för den enskilde individen och därför bör dessa strukturer medvetandegöras.

Bostadsmarknaden är en av de största tillgångsmarknaderna i ett land varpå förändringar i bostadspriserna får långt gångna konsekvenser för det enskilda hushållet, det finansiella systemet och samhällsekonomin i stort. Flertalet tidigare studier har analyserat den svenska bostadsmarknaden utifrån ett storstadsperspektiv alternativt jämfört Sveriges bostadsmarknad mot andra länder. Vi har identifierat att studiet kring vad som bestämmer prisnivån på regionala bostadsmarknader i Sverige är tämligen oexploaterat varför avsikten med den här studien är att analysera bestämningsfaktorer till de svenska bostadspriserna på länsnivå. Sålunda är ett bidragande mål med denna studie att tillföra en bättre förståelse för dynamiken på den svenska bostadsmarknaden. I studien använder vi multipel regression där vi bearbetar paneldata med en Fixed Effect Model. Ett flertal förtester har gjorts för att få fram den mest tillförlitliga modellen i vilken vi skattat bostadspriserna utifrån teoretiskt belagda förklaringsvariabler. De slutsatser vi har dragit är att disponibel inkomst, befolkningstäthet och sysselsättningsgrad kan förklara bostadspriserna på länsnivå med en procents signifikansnivå. Skillnaden i bostadspriserna mellan länen har relativt sett ökat över tidsperioden för studien. Avslutningsvis diskuteras uppvisade avvikelser mellan de verkliga bostadspriserna och de skattade bostadspriserna vilka kan förklaras av att bostadsmarknaden är känslostyrd med inslag av spekulationer. / The housing market is one of the greatest assets markets in a given country. Therefore, changes in housing prices have a big impact on the single household, the financial system and the economic system as a whole. Due to the housing markets vital role in the society, many scientific studies have been done with the purpose of enlighten and discover the dynamics of the Swedish housing market. The focuses in these earlier studies have more than often taken a metropolitan perspective or compared the Swedish housing market with other countries. However, this study divides the Swedish housing market into regional county level with the purpose of analyzing determinants of housing prices due to county specific variables. By analyzing the housing prices due to county specific factors a contributing goal with this study is to deepen the understanding about the dynamics in the Swedish housing market. In this study we have used multiple regressions in order to work with panel data. The Fixed Effect Model fitted our purpose well which is why that kind of model was used in order to estimate the housing prices for every single Swedish county. The conclusions drawn in this study are that disposable income, people density and employment rate are all statistically significant on one percent level in order to explain the housing price at state level. We have also discovered that, during the observed period, the relative differences in housing prices between the different states have increased. Finally, the differences found between the real housing prices and the estimated housing prices, can be explained by the assumption that the housing market is driven by emotions and speculations.

Finansmarknaden har visat sig ha stor effekt på länders ekonomier. I den globaliserade värld vi idag lever i innebär det att en kris i ett land kan sprida sig till resten av världen. Detta var vad som hände under finanskrisen 2008–2009. Då uppstod en kris i USA med grund i ett flertal faktorer. Bidragande faktorer var bland annat en generös utlåningspolitik och en tickande bostadsbubbla. Sveriges bostadsmarknad har under en lång tid präglats av stigande bostadspriser och historiskt låga räntor. Detta har, tillsammans med amorteringskravet, skapat spekulationer kring ökade räntor och fallande bostadspriser. Trots spekulationer och förändringar på marknaden, finner vi ingen tydlig förklaring till hur dessa händelser skulle påverka bolånetagare i Sverige. Några menar att bolånetagare i Sverige är väl rustade för en finansiell förändring, medan några hävdar att det skulle påverka vissa bolånetagare i högre utsträckning. Studiens teoretiska grund är huvudsakligen tre teorier, dessa är flockbeteende (herd behavior), finansiell förståelse (financial literacy) samt asymmetrisk information (asymmetric information). Studiens syfte uppfylldes genom att vi med stöd från dessa teorier undersökte hur bolånehandläggare i jämförelse med andra låntagare i Sverige påverkas vid finansiella förändringar. Studiens hypoteser testades utifrån insamlad primärdata från respektive grupp. Datat analyserades sedan genom MWU-tester, Multipla regressioner samt Chi2-tester. Vi finner utifrån resultatet att bolånehandläggarna är den grupp som skulle kunna hantera en finansiell förändring i form av en räntehöjning bättre. Det påvisades dock ingen signifikant skillnad mellan hur en bolånehandläggare, i jämförelse med andra låntagare skulle påverkas vid ett prisfall på bostadsmarknaden. Det kunde dock påträffas stöd för att bolånetagare generellt är högt belånade i Sverige. Vilket kan leda till att de skulle påverkas om ett framtida fall i bostadspriserna sker. Skillnaden vid påverkan av en räntehöjning mellan grupperna kunde förklaras med stöd från studiens teorier. Det visade sig att bolånehandläggarna är den grupp som inte följer flockbeteendet i samma utsträckning, har en bättre finansiell förståelse samt ett informationsövertag gentemot andra låntagare. Dessa resultat ger en insikt i vad som avgör hur bolånetagare i Sverige påverkas av finansiella förändringar på bostadsmarknaden. Det redogörs även för vad bolånetagarna kan göra för att minska denna påverkan. Då studien jämför två grupper av bolånetagare visar resultatet tydligt vad som skiljer grupperna åt i beteende, finansiell kunskap samt informationsinhämtning. Dessa resultat är därför viktiga i vägledande syfte för bolånetagare i Sverige.

Syftet med det här examensarbetet är att få insikt i hur effekterna av realisationsvinstbeskattning påverkar hushållens rörlighet på den svenska bostadsmarknaden i samband med ett bostadsbyte. Studien avser att redogöra grunderna för realisationsvinstbeskattning i Sverige, vilka för- och nackdelar det finns med att beskatta realisationsvinster vid bostadsförsäljningar samt hur realisationsvinstbeskattningen bör utformas för att besvara framtidens utmaningar. Baserat på studiens underliggande problematik och syfte tillämpas en kvantitativ forskningsmetod i det här examensarbetet. Vid insamling av data genomfördes en enkätundersökning och totalt erhölls 102 enkätsvar. För att uppnå syftet med studien analyseras det empiriska resultatet och jämförs med tidigare forskning för att sedan presentera en slutsats och möjlighet till framtida forskning.   Resultatet av undersökningen påvisar att realisationsvinstbeskattning påverkar hushållens ekonomiska förutsättningar i samband med ett bostadsbyte, där beskattningen har en tydlig effekt på framförallt äldre hushåll. Hushåll som haft deras bostäder i många år menar att de upplever en prisuppgång på bostadsmarknaden och därmed en hög värdeökning på fastigheten. En sådan värdeökning medför en hög realisationsvinst och därmed även en hög skattekostnad, vilket i många fall leder till att hushållen aktivt avstår från att sälja sin bostad. Dynamiken på bostadsmarknaden försvagas då äldre hushåll bor kvar i sina villor trots att det finns en önskan om att flytta och trots att bostaden egentligen matchar ett annat hushåll bättre. Undersökningen påvisar även att yngre hushåll upplever utbudet på bostadsmarknaden som ett problem samt att realisationsvinstbeskattning gör det svårt för hushåll att byta bostad utifrån förändrade livssituationer.    Slutligen påvisar studien att hushållen finner dagens realisationsvinstbeskattning orättvis, där skattesatsen är oberoende av hur länge säljaren haft sin bostad i ägo. Den oberoende skattesatsen beskrivs som en central faktor till att äldre hushåll inte realiserar sina bostäder trots att önskan om bostadsbyte finns. Majoriteten av hushållens anser att Sverige bör inspireras mer av våra grannländer vad gäller beskattning av realisationsvinster, där skattesatsen baseras procentuellt beroende på hur länge säljaren haft bostaden i ägo. Somliga anser även att realisationsvinstskatten bör slopas, vilket även lyfts fram bland politiker. Tidigare forskning anser dock att forskningen är för bristfällig för att motivera en slopad vinstskatt samt att en slopad vinstskatt istället kan bidra till inlåsningseffekter på bostadsmarknaden. Vår slutsats visar att realisationsvinstbeskattning har en påverkan på hushållens benägenhet att flytta, där framförallt äldre hushåll är tydligt utsatta. Det på grund av prisuppgång på bostadsmarknaden och värdeökningar på fastigheter som låser in hushållen till sina bostäder, trots att önskan om att flytta finns.

The housing market has lately turned very intense with many speculators and hectic auctions. The high demand and stagnating supply has led to significant increase in housing prices around the Stockholm area. This has resulted in apartments being bought or sold before the ordinary viewings where one out of five apartments is today being sold before the actual viewing.  We have conducted a qualitative study where we have evaluated how selling before ordinary viewings affect the housing market and the corresponding reasons behind this. To enable a pertinent conclusion, we have gather theoretical information regarding what factors affect the housing markets together with interviews with several real estate agents. Furthermore, we have highlighted how the prices differ between apartments that were sold before and after the ordinary viewings. The results showed that the price development is not affected by whether the apartment was sold before or after the ordinary viewing. However, this was not the case if the buyer found the apartment especially lucrative, which meant that the buyer was willing to pay an abnormal high price for it in order to get it out of the market, and thus secure the apartment. We moreover found that it is more profitable for the seller to wait until after the viewing to sell the apartment if such a buyer could not be found. One of the main reasons as to why purchases before ordinary viewing has gotten such a strong foothold lately is because the buyer, and some extent the seller, wants to avoid the high level of competitiveness and hectic auctions. Other motives are to increase revenue and to make the deal as smooth and fast as possible. / Bostadsmarknaden har varit intensiv de senaste aren, visningarna har varit fulla av spekulanter och det har varit hektiska budgivningar. Den hoga efterfragan gentemot det laga utbudet har lett till en stark prisuppgang for bostadsratter i Stockholms lan. Det har aven lett till att kopa och salja innan ordinarie visning blivit vanligare den senaste tiden, da cirka var femte bostadsratt idag saljs innan ordinarie visning.   Det har ar en kvalitativ studie dar det undersokts hur forsaljningar innan ordinarie visningar paverkar bostadsmarknaden och varfor fler vill kopa eller salja innan ordinarie visning. For att komma fram till en slutsats har det inhamtats teorier kring vilka faktorer som paverkar bostadsmarknaden samt utforts intervjuer med flera bostadsmaklare och en illustration dar det undersokts slutpriser pa bostadsratter som salts innan och efter ordinarie visning.   Uppsatsens slutsats ar att prisutvecklingen inte paverkas av forsaljning innan ordinarie visning om inte spekulanten ar en kopare som blivit fascinerad av bostadsratten. Det leder till att den spekulanten ar villig att betala ett hogt pris for den bostadsratten just for att slippa konkurrens och en hektisk budgivning, som i sin tur kan leda till att spekulanten inte vinner budgivningen. Det ar mer lonsamt for en saljare att salja efter en ordinarie visning om en sadan spekulant inte dyker upp.   Nagra av skalen till att fler vill kopa innan ordinarie visning ar att spekulanter vill slippa konkurrens och hektiska budgivningar som har varit vanligt de senaste aren. Somliga skal till att salja innan ordinarie visning ar att saljaren vill forsakra sin vinst och att affaren skall ga till smidigt.

Det finansiella systemet är nära sammanlänkat med bolånemarknaden, tillgången till finansiering har blivit större och allt fler hushåll väljer att belåna sig. Det medför fördelar med även nackdelar då det finansiella systemet är ytterst känsligt för störningar på bolånemarknaden. Det är även svårt att konstatera vad som menas med en övervärderad bostadsmarknad då olika definitioner ges av olika aktörer. Prisutvecklingen ligger idag över sin långsiktiga trend vilket har gett upphov till spekulation om en eventuell bostadsbubbla. Enligt aktuella utredningar ser dock bostadspriserna ut att ha anpassat sig till nya tillväxtvillkor i form av sjunkande räntenivåer, lägre bostadsbyggande samt ökade hushållsinkomster och anses därmed i stor utsträckning kunna förklaras av fundamentala faktorer. I syfte att förhindra en osund utveckling på kreditmarknaden infördes ett bolånetak och sedan införandet har belåningsgraden för nya lån sjunkit, utöver det har även andelen bolån med belåningsgrad över 85 procent minskat. Det talas dock om huruvida belåningsgraden är hållbar och om säkerhetsmarginalerna är tillräckliga. Sammanfattningsvis redovisar studien att alltfler unga hushåll får hjälp av familj för att kunna etablera sig på bostadsmarknaden. Dessa unga hushåll har ofta irrationella förväntningar gällande bostadspriserna då de extrapolerar bakåt vid slutsatser om framtiden, samtidigt som merparten anser att priserna är övervärderade. Men till skillnad från den allmänna debatten där bolånetagare ofta framställs som oansvariga, visar studien på det motsatta. Huvudparten amorterar enligt bankens rekommendationer och är medvetna om eventuella ränteförändringar vilket tyder på en sund belåning. Den hårt reglerade hyresmarknaden begränsar dock alternativen för de som egentligen inte vill ta sig in på ägarmarknaden och kan därmed innebära riskfyllda bostadsköp. Således visar studien på en splittrad inställning avseende bostadsköpet då många hellre hade valt att hyra om det fanns ett större utbud av hyresrätter till skäliga priser. / The financial system is closely linked to the mortgage market, the availability of financing has become greater and increasingly more households choose to own and borrow. It brings advantages and disadvantages when the financial system is extremely sensitive to disturbances in the mortgage market. It is difficult to determine the meaning of an overvalued housing market due to the different definitions given by different actors. The price trend is currently above its long-term trend that has given rise to speculation about a possible housing bubble. However according to recent investigations housing prices appear to have adapted to the new growth conditions in the form of falling interest rates, lower housing and increased household incomes and is thus largely explained by fundamental factors. In order to prevent an unhealthy trend in the credit market, a mortgage limit has been introduced and since its introduction the value ratio for new loans has dropped, beyond that, the proportion of mortgages with LTV above 85 percent has also declined. There is a discussion, however, about whether the leverage is sustainable and whether the safety margins are adequate. In conclusion, the study shows that more and more young households receive help from family in order to establish themselves in the housing market. These young households tend to have illogical expectations about prices on the housing market because they extrapolate backward regarding conclusions about the future, while the majority believes that prices are overvalued. But unlike the general debate where mortgage holders are often portrayed as irresponsible, the study shows the opposite. The majority amortizes according to the bank's recommendations and are aware of any changes in interest rates, indicating a healthy leverage. The highly regulated rental market, however, limits the options for those who don’t really want to enter the ownership market and can thus involve risky home purchases. Thus, the study shows a fragmented approach regarding home purchases when many would rather have chosen to rent if there was a greater range of rental units at reasonable prices.

I takt med de låga bolåneräntorna och de skenande bostadspriserna i Sverige har skuldsättningen och skuldkvoten i de svenska hushållen ökat markant de senaste åren. Då en högt skuldsatt befolkning utgör en risk vid en makroekonomisk störning har Finansinspektionen, i syfte för att bromsa denna utveckling, tagit fram finanspolitiska regleringar som belåningsgrad och amorteringskrav. Ännu en finanspolitisk reglering, i form av ett skuldkvotstak, diskuteras om det ska lagstadgas för att fortsätta bromsa den svenska skuldsättningen.  Med hjälp av kvalitativa undersökningar i form av fem semistrukturerade intervjuer och analys av finansiella rapporter från myndigheter ämnar denna uppsats att undersöka hur ett lagstadgat skuldkvotstak skulle påverka den svenska bostadsmarknaden samt hur den praktiska påverkan skiljer sig från den teoretiska.  Uppsatsens slutsats är att ett lagstadgat skuldkvotstak inte kommer påverka bostadsmarknaden så markant. En viss minskning i efterfrågan kommer antagligen att ske, men då bankerna redan idag har starka regleringar kommer ytterligare en reglering inte ha en så signifikant påverkan på bostadsmarknaden. Då Stockholm har en högre andel bostadsrätter än Göteborg och Malmö kommer minskningen i pris-, transaktions-, och byggmarknaden med stor sannolikhet vara större i Stockholm.  Denna studie bidrar till ny och ökad kunskap genom att tillhandahålla djupare förståelse kring effekterna av ett lagstadgat skuldkvotstak på den svenska bostadsmarknaden. / In line with the low mortgage rates and the high housing prices in Sweden, debt and debt ratios in Swedish households have increased rapidly in recent years. Since a highly indebted population poses a risk in the situation of a macroeconomic disturbance, the Financial Supervisory Authority has developed fiscal regulations such as loan ratios and amortization requirements, in aim of slowing down the development of the risk. In addition, another fiscal regulation, the debt-to-income limit, is being discussed as to whether or not it should be established to continue the process of slowing down the Swedish debts.  Through qualitative approach in the form of five semi-structured interviews and analysis of financial reports from authorities, this paper aims at investigating how a statutory debt-to-income limit would affect the Swedish housing market and how the practical impact differs from the theoretical. The conclusion is that a statutory debt-to-income limit does not affect the housing market so significantly. A certain decrease in demand is likely to happen, but since the banks already have strong regulations, further regulation will not have such a significant impact on the housing market. Since Stockholm has a higher proportion of condominiums than Gothenburg and Malmö, the effects on the price, transaction, and construction market will with great probability be larger in Stockholm. This study contributes to a new knowledge by providing a deeper understanding on how a statutory debt-to-income limit would affect the Swedish housing market.

This study aims to examine banks’ approaches in regards to granting mortgage loans to first-time buyers. Furthermore, first-time buyers’ perceptions and experiences throughout the process of getting approved for a mortgage will be studied. The study approaches the issue that refers to a theoretical framework of behavioral economics and discrimination theories. This study is conducted through a total of nine semi structured interviews. It is conducted with a qualitative method and a deductive approach. Furthermore, the study includes five first-time buyers' experiences and four banks’ guidelines when it comes to the process of approving loans to first-time buyers in south-west Sweden.     To answer the aim of the study, banks’ requirements and criterias, and first-time buyers perception has been studied. It has been made clear from previous studies that young people are being denied mortgage loans in more than half of the larger cities in Sweden. To study this conclusion, the approach of mortgage loans to first-time buyers has been researched. The results of the study showed that the banks’ approach and requirements differ from what first-time buyers perceive and the reality of  how the banks work. It has also been made clear that the respondents feel unfairly treated due to the majority of them being denied and not receiving an explanation.    During the execution of this study, it was explained by a mortgage loan officer that there is a confidentiality agreement within the bank sector. All answers have therefore not been fairly answered. Furthermore, the results showed that the fact that first-time buyers are being denied mortgages is evident. This study is of use for both younger people and banks, as well as anyone who is entering the housing market for the first-time.

Att välja var man ska bo är ett stort beslut för människor där många faktorer spelar in. Med den växande kriminella närvaron och skjutvåldet i Sverige som det ofta skrivs om i media är det inte orimligt att tro att även detta spelar in, människor vill vara trygga där de bor. I denna studie undersöker vi genom en tvärsnittsanalys huruvida det föreligger ett samband mellan priset på bostadsrätter i Stockholms län under 2019 och antalet skjutningar i närområdet under 2018. Genom att kontrollera för sannolikheten att det skjuts i ett område kan vi sedan hantera en skjutning som slumpmässig händelse. Inledningsvis tyder resultatet på ett negativt samband men allt eftersom vi inkluderar kontrollvariabler för att göra skjutningarna slumpmässiga minskar effekten och sambandet blir slutligen svagt positivt. Slutsatsen blir att ytterligare studier behövs för att kunna fastställa den verkliga effekten. / Choosing where to live is an important decision for individuals, influenced by numerous factors. With the growing presence of criminal activities and gun violence in Sweden, often highlighted in the media, it is not unreasonable to consider that this factor also plays a role as people seek safety in their residential areas. This study conducts a cross-sectional analysis to investigate the potential correlation between the prices of condominiums in Stockholm County during 2019 and the number of shootings in the nearby area during 2018. By controlling for the probability of shootings in an area, we aim to treat a shooting incident as a random shock. Initially, the results suggest a negative correlation, yet as we include further controls to treat the shootings as random occurrences, the effect diminishes, ultimately resulting in a weakly positive correlation. Consequently, the conclusion drawn is that further research is necessary to conclusively determine the actual impact.