Flera svenska städer har problem med bostadsbrist idag, och för att minska den krävs inte bara nybyggnation, utan många menar att våra befintliga bostäder bör användas på ett mer effektivt sätt. För att bostäderna ska kunna användas mer effektivt krävs det att rörligheten på bostadsmarknaden fungerar. I fastighetsföretaget Helsingborgshems fastighetsbestånd är rörligheten låg, och syftet med studien är därför att undersöka hur deras hyresgäster värderar och prioriterar sina bostäder. Syftet är vidare att undersöka vilka händelser som skulle kunna få hyresgästerna att flytta. För att uppnå syftet genomfördes en kvalitativ studie med utgångspunkt i Helsingborgshem AB i Helsingborg. Studien utgick från material från intervjuer med elva hyresgäster som bor i Helsingborgshems bestånd, samt en intervju med en representant från Helsingborgshem. Uppsatsen redogör för tidigare forskning kring faktorer som påverkar bostadsval och bostadsbyte, med fokus på demografiska faktorer, ekonomiska faktorer, närområdets betydelse, individuella preferenser och transaktionskostnader för bostadsbyte. Studiens resultat visar att det främst är livsförändrande händelser som påverkar val av boende och beslut om att flytta. Det verkar inte vara svårigheten att hitta en ny bostad som hindrar rörligheten för hyresgästerna, utan snarare omständigheter med flyttprocessen och en ovilja att lämna sina lägenheter och respektive område. Studien visar även på att många hellre lägger sina pengar på resor och nöjen än på boendet, och att de intervjuade inte bedömer att en ökad inkomst skulle innebära ett ändrat boende. Slutligen kan det konstateras att problemet med låg rörlighet inte är ett problem för hyresgästerna. / Today many Swedish cities have problems with housing shortage. In order to reduce the problems not only new constructions is needed but existing housing needs to be used in a more efficient way. To utilize dwellings effectively, mobility in the housing market must work properly. The mobility is low in the real estate company Helsingborghem's property portfolio. The purpose of this study is therefore to research how the company’s tenants evaluates and prioritizes their housing and for what reasons they might be willing to move. To achieve the objective of the study a qualitative method was used, with Helsingborgshem AB in Helsingborg as basis. The empirical data of the study was collected from eleven interviews with tenants living in Helsingborghem’s properties as well as one interview with a representative from Helsingborgshem. The study describes earlier research on factors affecting housing choices and home exchange, with a focus on demographic factors, economic factors, the neighboring area’s impact, individual preferences and transaction costs. The results of the study show that it was mainly life-changing situations that affect the choice of housing and the decision to move. We found that the difficulty of finding a new home is not a factor that prevents tenants from moving. It’s the circumstances that comes with the moving process and the unwillingness leave the apartment and neighborhood that prevents them. The results of the study also shows that many tenants rather spend their money on travels and amusement than on housing, and that an increased income would not change their minds about moving. Finally, it´s noted that the problem of low mobility is not a problem for the tenants.

Bostadsmarknaden har under lång tid sett en kraftig prisuppgång, inte minst i Stockholm.Priset på bostäder är något som påverkar nästan alla i samhället och diskuteras flitigt. Attförstå vad som påverkar priset på en bostad är inte helt lätt, men är mycket viktigt för att somkonsument kunna göra informerade beslut när det kommer till att köpa eller sälja en bostad.Det finns en mängd olika omständigheter, såsom makro-, mikro- och objektsspecifika faktorersom kan ha en effekt på priset av en bostad. Den här studien fokuserar på att öka kunskapen om hur objektspecifika faktorer påverkarslutpriset på en bostadsrätt genom att tillämpa och utvärdera den hedoniskavärderingsmetoden. En bostadsrätt kan ses som en kombination av olika delegenskaper somtillsammans utgör bostadsrättens helhet. För att kunna studera objektsspecifika faktorerseffekt på slutpriset av bostadsrätter används den hedoniska metoden, vilket bygger påregressionsanalyser för att implicit härleda de olika attributens påverkan på slutpriset. Efter attha statistiskt validerat och jämfört modellerna med tidigare studier blev resultat avutvärderingen att den hedoniska värderingsmetoden är ett tillförlitligt verktyg för att prissättaobjektspecifika attribut på bostadsrätter. Undersökningen har gjorts på bostadsrätter såldainom Stockholms innerstad under året 2020 där totalt 4 797 objekt studerades.Studien har kommit fram till att en bostadsrätts boyta var den egenskap som hade störstpåverkan på slutpriset under 2020. Vidare påvisades att bostadsrättens läge har en stor effektpå dess pris, där stadsdelarna Östermalm och Norrmalm / Gamla Stan genererade ett högrepris än övriga stadsdelar. Även byggnadsåret för bostadsrätten visade sig ha en signifikanteffekt på priset. Enligt resultatet värdesätter köpare äldre lägenhetshus högre än nyare.Framför allt visade det sig att konsumenter var villiga att betala ett högre pris för bostadsrätterbyggda innan 1920. Våningsplan, balkong och antal rum uppvisade också en positiv påverkanpå slutpriset, även om påverkan inte var lika stor som för boyta, läge och byggnadsår.Avgiften för en bostadsrätt visade sig ha en klart negativ effekt på slutpriset. Bostadsrättermed en hög avgift genererade ett lägre slutpris än bostadsrätter med en låg avgift, allt annatlika. Med andra ord uppvisades en tydlig preferens för bostadsrätter med låga avgifter. / For a long the housing market has time seen a sharp rise in prices, not least in Stockholm. Theprice of housing is something that affects almost everyone in society and is widely discussed.Understanding what affects the price of a home is not entirely easy but very important for aconsumer to be able to make informed decisions when it comes to buying or selling a home.Of course, there are a variety of circumstances, such as macro-, micro-, and object-specificfactors that influence the price of a home. This study focuses on increasing the knowledge of how the object-specific factors affect thefinal price of a home. This paper was conducted on condominiums sold in Stockholm's innercity during the year 2020, where a total of 4,797 observations were studied. A condominiumcan be viewed a combination of different attributes that make up the condominium as awhole. In order to be able to study the effect of object-specific factors on the final price ofcondominiums, a hedonic method has been used. The hedonic method is based on regressionanalyzes to implicitly derive the influence of the various attributes on the final price. What the study has concluded is that the most important characteristic of a condominium toexplain the final price is its living space. Furthermore, it was shown that the location of thecondominium has a large effect on its price, the districts Östermalm and Norrmalm / GamlaStan generated a higher price than other districts included in the study. The construction yearof the apartment building also proved to have a significant effect on the price. According tothe results, buyers value older apartment buildings higher than newer ones. Above all, itturned out that consumers were willing to pay a higher price for apartments built before 1919.Floor plan, balcony, and the number of rooms also showed a positive impact on the finalprice. The monthly fee for a condominium turned out to have a clear negative effect on the finalprice. Condominiums with a high fee generated a lower final price than for those with a lowfee all other things being equal. A clear preference for condominiums with low fees becameapparent.

Sammanfattning Titel: Bostadsrättsbyggande i en lågkonjunktur Ämne: Kandidatuppsats i företagsekonomi, 15 hp Författare: Ebba Fritz & Emmy Rabe Nyckelord: Lågkonjunktur, kapitalstruktur, bostadsmarknaden, hushållens köpkraft Syfte: Syftet med examensarbetet är att undersöka vilka faktorer som påverkar de privata fastighetsbolagens möjlighet att anskaffa kapital för att bygga och sälja bostadsrätter. Studien kommer även att undersöka vilka faktorer som ligger till grund för att färre bostadsrätter byggs i en lågkonjunktur. Metod: I denna studie användes en abduktiv forskningsansats med en kvalitativ metod. Empiri insamlingen baseras på intervjuer från sex respondenter som representerar olika företag som är aktiva i Göteborg. Den teoretiska referensramen har tagits fram med hjälp av relevanta vetenskapliga artiklar, litteratur samt internetkällor med koppling till fastighets- & byggbranschen. Slutsats: Studiens slutsats visar att den rådande marknadssituationen har gjort det svårt för privata fastighetsbolag att anskaffa kapital för att bygga bostadsrätter. Bankernas restriktivitet har visat sig genom skärpta krav på försäljningsgrad vilket har försvårat fastighetsbolagens finansiering av nya projekt. Överskott av osålda bostadsrätter, den förhöjda räntenivån och minskad efterfrågan på grund av ekonomisk osäkerhet har också bidragit till att företagen bygger mindre. Hushållens försiktighet gällande köp av bostadsrätter på grund av höga räntor och psykologiska faktorer har bidragit till återhållsamhet och begränsad investeringsvilja vilket har varit en bidragande faktor till att fastighetsbolagen har haft svårigheter med sin försäljning. Företagen arbetar med strategisk planering för att överleva lågkonjunkturen och positionera sig för framtiden. / Abstract Title: Building condominiums in a recession Subject: Master's thesis in business administration, 15 credits Author: Ebba Fritz & Emmy Rabe Keywords: Recession, capital structure, housing market, household purchasing power Purpose: The purpose of the thesis is to investigate which factors affect the private real estate companies' ability to acquire capital to build and sell condominiums. The study will also investigate which factors are the basis for fewer condominiums being built in a recession. Method: This study used an abductive research approach with a qualitative method. The empirical data collection is based on interviews from six respondents who represent different companies that are active in Gothenburg. The theoretical frame of reference has been developed with the help of relevant scientific articles, literature and internet sources connected to the real estate & construction industry. Conclusion: The study's conclusion shows that the current market situation has made it difficult for private real estate companies to acquire capital to build condominiums. The restrictiveness of the banks has been shown through stricter requirements on the sales ratio, which has made it more difficult for the real estate companies to finance new projects. Surplus unsold condominiums, the increased interest rate and reduced demand due to economic uncertainty have also contributed to companies building less. The caution of households due to high interest rates and psychological factors has led to restraint and limited willingness to invest, which has been a contributing factor to the fact that property companies have had difficulties with their sales. The companies work with strategic planning to survive the recession and position themselves for the future.

Purpose - The study aims to examine how the war in Ukraine, due to Russia's actions, has affected the Swedish housing market. By drawing parallels to previous crises that have impacted the housing market, and using a theoretical framework, the relationship between the war in Ukraine and the housing market in Sweden is studied. Methodology - The purpose is fulfilled through a quantitative approach using multiple linear regression analysis conducted in a statistical program, the Statistical Package for the Social Sciences, hereafter abbreviated as SPSS. The collected data comprises 144 observations from the years 2012-2023 and refers to monthly statistics. The overall data is collected from SCB and also from Ekonomifakta. The dependent variable is the real average price in Sweden, an inflation-adjusted average price for detached houses across the country. The explanatory variables are: inflation, mortgage interest rate, unemployment, population, real GDP per capita, number of newly built detached houses, and electricity price. Additionally, dummy variables named war, annexation, covid, and time are included. Findings - The results present three estimations. The first estimation shows that the war has had a negative effect on the Swedish housing market. The total effect of the war on the housing market in Sweden is represented in estimation 1. Estimations 2 & 3 show the direct effect that each variable has on the average price; this is further developed in the results. The latter estimations' results are not statistically significant, which means it cannot be conclusively determined that the war either has or does not have an effect. Instead, the relationships are explained with the theory anchored in reasoning about how market mechanisms act in practice. Originality/Value - To our knowledge, the relationship between the war in Ukraine and the decline in housing prices in Sweden in 2022 has not been previously studied. The work highlights previous research on price formation over time as well as previous crises and their impact on the housing market to discuss the war's effects. Previous research establishes that bank lending and interest rates have a significant impact on housing prices. This study will contribute a new perspective depicting how war in modern society affects the housing market that has taken shape in Sweden. / Syfte - Studien syftar till att undersöka hur kriget i Ukraina på grund av Rysslands aktion har påverkat den svenska bostadsmarknaden. Med hjälp av paralleller till föregående kriser som har påverkat bostadsmarknaden, och en teori, studeras sambandet mellan kriget i Ukraina och bostadsmarknaden i Sverige. Metod - Syftet uppfylls med hjälp av ett kvantitativt tillvägagångssätt genom en multipel linjär regressionsanalys utförd i ett statistikprogram, Statistical Package for the Social Sciences hädanefter förkortad SPSS. Den insamlade datan utgör 144 observationer mellan år 2012-2023 och avser månatlig statistik. Den övergripande datan är insamlad från SCB men även från Ekonomifakta. Den beroende variabeln är reala medelpris i Sverige, ett inflationsjusterat genomsnittligt pris för småhus över hela riket. De förklarande variablerna är: inflation, bolåneränta, arbetslöshet, folkmängd, real BNP per capita, antal nybyggda småhus, och elpris. Dessutom inkluderas dummyvariabler som benämns krig, annektering, covid och time. Resultat - I resultatet redovisas tre skattningar. Den första skattningen visar att kriget har haft en negativ effekt på den svenska bostadsmarknaden. Krigets totala effekt på bostadsmarknaden i Sverige representeras i skattning 1. Skattning 2 & 3 visar den direkta effekten som respektive variabel har på det genomsnittliga priset; detta utvecklas vidare i resultatet. De sistnämnda skattningarnas resultat är inte statistiskt signifikant vilket innebär att det inte med säkerhet kan konstateras att kriget varken har eller inte har effekt. Istället förklaras sambanden med teorin som förankras i resonemanget kring hur marknadens mekanismer agerar i praktiken. Problemområde/Litteraturöversikt - Vad vi känner till har sambandet mellan kriget i Ukraina och prisnedgången på bostadsmarknaden i Sverige år 2022 inte studerats tidigare. Arbetet belyser tidigare forskning kring prisbildningen över tid samt föregående kriser och dess påverkan på bostadsmarknaden för att kunna föra resonemang kring krigets effekter. Tidigare forskning fastställer att bankutlåning och räntor har stor påverkan på bostadspriser. Denna studie kommer bidra med ett nytt perspektiv som skildrar hur krig i det moderna samhället påverkar den bostadsmarknad som har tagit form i Sverige.

Studien behandlar unga vuxnas överkomlighet på bostadsmarknaden i Sverige, och strävar efter en förståelse för hur olika faktorer integrerar med överkomligheten för unga vuxna att ta sig in på bostadsmarknaden. Samt att bilda oss en uppfattning om hur olika preferenser och prioriteringar bidrar till överkomligheten på bostadsmarknaden och hur det påverkar beslut att köpa en bostad. Bostadsfrågan för unga vuxna har utvecklats till ett aktuellt globalt dilemma, vilket har lett till omfattande mediebevakning och politiska debatter runt om i världen. Tidigare forskning har visat på att olika faktorer spelar in på unga vuxnas överkomlighet på bostadsmarknaden, men det har saknats detaljerad forskning som undersöker hur dessa faktorer integrerar med varandra och vilken roll som preferenser spelar på unga vuxnas överkomlighet, vilket är en kunskapslucka som uppsatsen ämnar att fylla. För att besvara studiens forskningsfrågor har primärdata använts, som har samlats in med hjälp av en enkät som distribuerats online, och som riktats till unga vuxna mellan 18–35 år. Samt semistrukturerade intervjuer med 8 individer som önskar att gå in på bostadsmarknaden eller har gått in på bostadsmarknaden. Uppsatsen har således använt en kombination av kvantitativa och kvalitativa forskningsmetoder med utgångspunkt i en deduktiv forskningsansats. Studien visar att individuella livsegenskaper inte kan förklara unga vuxnas överkomlighet på bostadsmarknaden. I stället kan studien konstatera att faktorer som sociala förutsättningar, individens avsikt, geografisk belägenhet, marknadsförväntningar och preferenser kan bidra till att förklara överkomligheten för unga vuxna på bostadsmarknaden. Studiens resultat är relevanta och viktiga för att mer utförligt förstå vilka faktorer som spelar roll för överkomligheten, och därmed kunna identifiera möjliga förbättringsåtgärder som skulle kunna ha en effekt för att minska unga vuxnas tröskel att komma in på bostadsmarknaden. Studiens språk är svenska. / The study addresses the affordability of housing for young adults in Sweden, aiming to understand how various factors interact with the affordability for young adults to enter the housing market. It also seeks to form an understanding of how different preferences and priorities contribute to housing market affordability and how it influences decisions to purchase a home. The issue of housing for young adults has evolved into a current global dilemma, leading to extensive media coverage and political debates worldwide. Previous research has shown that various factors influence the affordability of young adults in the housing market, but detailed research examining how these factors integrate with each other and the role of preferences in young adults' affordability has been lacking, which is a knowledge gap that the thesis aims to fill. To answer the research questions of the study, primary data has been used, collected through a survey distributed online, targeting young adults aged 18–35 years old. Additionally, semi-structured interviews with 8 individuals between the ages of 18–35 who wish to enter the housing market or have entered the housing market have been conducted. The thesis has thus employed a combination of quantitative and qualitative research methods based on a deductive research approach. The study finds that individual life characteristics cannot explain the affordability of young adults in the housing market. Instead, the study can conclude that factors such as social conditions, individual intent, geographic location, market expectations, and preferences can contribute to explaining the affordability of young adults in the housing market. The results of the study are relevant and important for a more comprehensive understanding of the factors influencing affordability, and thus being able to identify possible improvement measures that could have an effect in reducing the threshold for young adults to enter the housing market. Swedish is the main language in the study.

Background: The real estate market has previously been subsidized by the government. The construction has been characterized by standardization and large scale complex. In the current situation there are other conditions on the real estate market, subsidies do not occur at the same degree and the market is more competitive. Customer influence has also changed. Today the customers want to customize their apartment by personal needs and lifestyle. The construction companies are trying to front and satisfy these new customer demands. They do it by offering the customers options regarding the interior and to some extent be involved in the construction process. Problem: What factors are important in terms of offering the optional opportunity to the client for constructions companies' continued long‐term survival? Purpose: To explore and analyze the connection between the construction companies' adaptability and the clients’ choice of company. Method: This essay is based on qualitative and quantitative data in terms of a series of interviews with relevant units of study and a survey of their clients and potential clients. The data has been elected to the theories. This essay has a deductive approach. Theory: Perceived Service Quality (Grönroos. C), Value Creation Logic (Normann. R) Involvement Theory (Chris. F), Service Value Chain (Grönroos. C), Business Idea (Normann. R) and Word Of Mouth (Grönroos. C) Result and conclusion: Customization and options are in relatively a small fraction of the total offer and the client does not choose construction company by their interior options. Other major factors have a greater impact in the clients´ decision. It is important that the construction companies are working with trust‐building strategies and that the total offering possess high quality. 3

Bakgrund: Den senaste tiden har en debatt blossat upp i media om huruvida det är rimligt att bostadsrättsföreningar får tillämpa progressiva avskrivningar och om raka avskrivningar är ett bättre alternativ. Bokföringsnämnden beslöt under våren år 2014 att progressiva avskrivningar inte är en tillämplig avskrivningsmetod för byggnader. I media har många uttalat sig om vad detta kommer få för effekt på marknaden för bostadsrätter, men det har ännu inte utretts ur ett vetenskapligt perspektiv. Syfte: Uppsatsen syftar till att bidra med detta vetenskapliga perspektiv genom att analysera huruvida progressiva avskrivningar är en förutsättning för nyproduktion. I uppsatsen ämnas även undersöka om detta skiljer mellan olika regioner i Sverige. Metod: För att besvara de i syftet ställda problemformuleringarna har en teoretisk modell utvecklats med grundantagandet att köpare av bostadsrätter ska vara indifferenta till vilken avskrivningsmetod som används. Regler och praxis kring avskrivningar i bostadsrättsföreningar har kartlagts för att kunna ge modellen adekvat utformning. Modellens slutresultat visar hur en övergång från progressiva till raka avskrivningar påverkar lönsamheten i nyproduktion av bostadsrätter. En diskussion har förts kring rimligheten i de antaganden som gjorts i modellen och det framtagna resultatet, med utgångspunkt i mikroekonomisk teori och en generell analys av bostadsmarknaden. Slutsats: Enligt de antaganden som gjorts i denna studie och den modell som tagits fram har slutsatsen dragits att de progressiva avskrivningarna på kort sikt är en förutsättning för nyproduktion. Det finns dock ett antal omständigheter som tyder på att reaktionen i verkligheten blir något mildare än vad resultatet från modellen visar. Vidare tycks effektens storlek minska ju högre marknadspriset för bostadsrätter var innan övergången till raka avskrivningar. På lång sikt är inte progressiva avskrivningar en förutsättning för nyproduktion av bostadsrätter. / Background: In Sweden, there has been a recent debate about the reasonability of the use of progressive depreciations by housing cooperatives and if straight line depreciations is a better alternative. The Swedish Accounting Standards Board decided during the spring of 2014 that progressive depreciation is not an applicable depreciation method for buildings. In media, many have discussed the effect on the market for housing cooperative shares but it has not yet been investigated with a scientific perspective. Purpose: The aim of the thesis is to contribute with this scientific perspective by analyzing if progressive depreciations is a prerequisite for production of new dwellings. The thesis is also meant to look into regional differences of this matter. Method: To answer the two problem formulations above, a theoretical model has been developed with the basic assumption that buyers of housing cooperative shares should be indifferent to which depreciation method is applied. Rules and practices of housing cooperative depreciations have been charted in order to make the model adequate. The end result of the model shows how a transition from progressive to straight line depreciation affects the profitability of production of new dwellings. With respect to microeconomic theory and a general analysis of the housing market, a discussion has been carried out about the model assumptions and the model results. Conclusions: According to the used model and its assumptions, the conclusion has been made that progressive depreciations is a short term prerequisite for production of new dwellings. Although, there are circumstances that indicate that the market reaction would be milder than what the model results show. Furthermore, the effect of the depreciation method transition seems to decrease with higher market prices for the housing cooperative shares. In the long term, progressive depreciations is not a prerequisite for production of new dwellings.

There is a housing shortage in Sweden and in Stockholm in particular. In the draft budget of 2013, the Swedish government proposed a series of measures to boost the sublet supply. The most important component was the introduction of a new subletting law. The intention of the new law was to enable homeowners interested in subletting their property to get a quick and comprehensive overview of the legal framework for this. A less constricting rent control, abolished protection from lease termination and a shortened period of termination notice for both landlords and tenants was proposed to increase the incentive for subletting as well as making the market more transparent and easier to survey for would-be tenants. Apart from the new law and some resulting changes, a change in the Bostadsrättslagen was also proposed, which would have the effect that the boards of local housing associations could no longer decline subletting applications on the basis of applicants lacking so called valid reasons for subletting. The new law and the resulting changes were passed but not the change in the Bostadsrättslagen, after being subject of criticism from the political opposition and several of the committee reports. In this essay, I investigate how much this has changed the outcome, as far as possible, considering that less than six months have passed since the new law was taken into practice. My conclusion is that the fact that the change in the Bostadsrättslagen did not pass will mean that a significantly smaller number of subletting deals are made in the region where housing is most needed. / Det råder bostadsbrist i Sverige och särskilt i Stockholm. Under 2012 presenterade regeringen en rad åtgärder i budgetpropositionen för 2013 varav den viktigaste var en ny lag, "Lag om uthyrning av egen bostad". Med den nya lagen skulle privatpersoner som ville hyra ut sin lägenhet snabbt kunna få överblick över vilka regler som gäller vid andrahandsuthyrning. Med en friare hyressättning, slopat besittningsskydd och kort uppsägningstid från båda sidor skulle man öka incitamenten för upplåtelser i andra hand och även göra det lättare för de som söker lägenhet att få en överblick över marknaden. Förutom den nya lagen och några följdändringar föreslogs en ändring i Bostadsrättslagen som innebar att styrelsen inte längre skulle kunna kräva att de boende uppvisar beaktansvärda skäl i samband med andrahandsuthyrning. Den nya lagen "Lag om uthyrning av egen bostad" och följdändringarna röstades igenom men ändringen i bostadsrättslagen gick inte igenom, efter att ha kritiserats av många av remissinstanserna och oppositionen. I den här uppsatsen undersöker jag frågan om vilken skillnad detta gjort för utfallet, i den mån det går att sia om detta mindre än ett halvår efter att lagen togs i bruk. Jag kommer fram till att den sista ändringen förmodligen kommer innebära att väsentligt färre upplåtelser kommer till stånd i den region där behovet är som störst.

Det vi vill uppnå med denna kandidatuppsats är att ta reda på hur en hyressättningsprocess fungerar och går till på en nyproducerad fastighet. Ordet nyproduktion kan definieras på olika sätt, i denna rapport har vi valt att definiera nyproduktion som “När den första hyresgästen flyttar in”. I och med denna definition är det endast helt nybyggda fastigheter som undersöks. Det vill säga att nyrenoverade fastigheter lämnas utanför denna studie. Syftet med rapporten är att undersöka hur hyressättningsprocessen fungerar för nyproducerade hyresrätter samt om de finns ett standardiserat utförande när hyresvärdar sätter denna hyra. Vi har även studerat lagändringen om presumtionshyra (2006), slopandet av bostadssubventionerna (2007) samt finanskrisen (2008) för att se hur dessa har påverkat marknaden och aktörerna. Vårt arbete baseras främst kring branschens tillvägagångssätt. Därför kommer en stor del av vår information från intervjuer, enkäter och undersökningar. De intervjuer vi har utfört har varit med framstående aktörer inom marknaden, men även mindre framstående. På så sätt har vi kunnat få ett bredare och ett större perspektiv på uppsatsen För att få så sammanhängande och relevant data som möjligt har vi valt att avgränsa vår undersökning till området stor-Stockholm. Dessa data kommer att samlas under en begränsad tidsperiod, där av begränsningen. Vi kom under arbetet fram till att det inte finns något standardiserat tillvägagångsätt utan aktörerna på marknaden agerar och genomför sin hyressättning på olika sätt. Gällande de lagändringar samt finanskrisen som vi även valde att studera så är slutsatsen att man inte sätt någon större förändring i bostadsbeståndet. Nyproduktion av hyresbostadsfastigheter var högre än produktionen av bostadsrätter innan slopandet av subventionerna och införandet av presumtionshyran. Finanskrisen skapade en viss osäkerhet på marknaden, men osäkerheten ledde även till att de byggdes fler hyresrätter än bostadsrätter på grund av att bostadsrätterna i en finansiell kris blir en större osäkerhet. / What we want to achieve with this paper is to find out how companies set their rents on newly produced properties and to understand how the entire process works. The term newly produced can be defined in different ways, in our thesis we have chosen to define it as “When the first tenant moves in”. By using this definition we will therefore only be looking at properties that is newly built, in other words we have decided to exclude properties that have been restored. The purpose of our thesis is to investigate how a rent is decided for newly produced rented apartments and to see if there is standard procedure when the landlords set this rent. We have also studied the introduction of presumption rents (2006), the removal of the building subvention (2007) and the financial crisis (2008) to see how these affected the market and the companies involved. Our paper is based mainly around the industries approach to the process. Therefore the majority of our research will be based on information from interviews, surveys and researches. The interviews we have done has been with leading companies on the market, but also smaller companies in order to get a wider and more interesting perspective on our report. To get as contextual and relevant information as possible we have also decided to limit our report to Stockholm and its suburbs. This data will be gathered during a limited amount of time, therefore the mentioned limitation. Our conclusion is that there is no standard procedure for deciding a rent, the landlords act and set their rent in different ways. Concerning the law changes and the financial crisis we studied the conclusion is that there were no bigger difference regarding the amount of properties on the market. Production of rental apartments was higher than the production of tenant-owned apartments before the removal of the building subvention and the introduction of the presumption rent. The financial crisis created some uncertainty on the market, but the uncertainty also led to a higher production of rental apartments than tenant-owned apartments due to the tenant-owned apartment being a bigger risk in a financial crisis.

Stockholm är en stad som ständigt växer. I takt med befolkningsökningen har det skett ökad efterfrågan på bostäder och utbyggd samhällsservice, kompetens, kapital och investeringar med mera. Den kraftiga befolkningsökningen medför utmaningar vad gäller stadsplanering och växande sociala och ekonomiska skillnader mellan stadsdelar i Stockholm. Segregationen och inkomstspridningen har ökat och stockholmarna tenderar även att bo i allt mer socioekonomiskt homogena områden. För att alla stadens aktörer ska arbeta mot samma mål har Stockholm stad tagit fram en vision som ska uppfyllas till år 2040. Målet är att Stockholm blir en storstad som är mångsidig, hållbart växande och dynamisk samt smart och innovativ. Hagastaden anses av Stockholm Stad vara en viktig del av stadens förverkligande av visionen. Den nya stadsdelen ska bildas genom att sammankoppla Solna och Stockholm. Målet är att staden ska utvecklas till en inkluderade stadsdel för folk i olika livsfaser, med olika förutsättningar, behov och intressen. En utmaning med projektet benämns vara att det blir svårt att inkludera alla socioekonomiska grupper i staden, då nyproducerade bostäder är relativt dyra. Detta kan riskera att bidra till ökade sociala klyftor, ojämlika livschanser, utanförskap och minskad social sammanhållning i samhället. Denna utveckling är varken bra för enskilda individer eller för samhället i stort. Syftet med detta kandidatexamensarbete har varit att, genom kvalitativa litteraturstudier och intervjuer, granska om projektet bidrar till ytterligare växande sociala och ekonomiska skillnader i Stockholm samt om bostadsbyggandet bidrar till en mer socialt inkluderande och hållbar stad. Resultatet visade att det har varit svårt att inkludera socioekonomiska grupper när det gäller bostad. Däremot inkluderas de genom att stadsdelen blir tillgänglig för fler och enkel att röra sig i. Hagastaden har lyckats med att bli en innovativ mångsidig och upplevelserik stad. Det finns en blandning av bostadsutbud, men eftersom det endast handlar om nyproduktion har inte låginkomsttagare råd att flytta dit. Det erkänns vara en utmaning att inkludera den socioekonomiska gruppen, men man pekar även på att den rådande bostadspolitiken är skälet till att situationen är som den är idag. / Stockholm is a city that is constantly growing. In line with the population increase, there has been increased demand for housing and expanded community service, skills, capital and investments etc.The rapid increase in population brings challenges in terms of urban planning and growing social and economic differences between districts in Stockholm. Segregation and income distribution have increased, and residents in Stockholm also tend to live in socio-economically homogeneous areas. Inorder for all the city's actors to work towards the same goal, the City of Stockholm has developed avision that will be fulfilled by the year 2040. The goal is for Stockholm to become a big city that isversatile, sustainably growing and dynamic as well as smart and innovative. Hagastaden is considered to be an important part of the city's realization of the vision. The new city will be formed by connecting Solna and Stockholm. The goal is to develop the city into an inclusive neighborhood for people in different stages of life, with different conditions, needs and interests. A challenge with the project is mentioned to be the difficulty to include all socio-economic groups in the city, as newly-manufactured housing is relatively expensive. This may contribute to increased social gaps, unequal life chances, exclusion and reduced social cohesion in the society. This development is not good for neither individuals nor for society at large. The purpose of this bachelor's thesis has been to, through qualitative literature studies and interviews,examine whether Hagastaden contributes to further growing social and economic differences in Stockholm and whether the housing construction in the city contributes to a more socially inclusiveand sustainable city. We have based on the goals that have been set for Vision 2040 and compared to what the project contributes to society. The results showed that it has been difficult to include socio-economic groups when it comes to housing. On the other hand, they are included by making the district accessible to anyone and easy to navigate through. Hagastaden has succeeded in becoming an innovative, versatile and experience-rich city. There is a mix of housing supply, but since the city only consists of newly-manufactured housings, low-income earners cannot afford to move there. It is acknowledged to be a challenge to include the socio-economic group, but it is also pointed out that the current housing policy is the reason why the situation is as it is today.