No description available.

I arbetet behandlas besiktningsklausuler vid fastighetsköp, vilka kan medtagas av parterna i köpehandlingen och som ger köparen rätt att genomföra besiktning av fastigheten efter köpet. Klausulen kan vidare föreskriva att köparen äger rätt att frånträda köpet eller rätt till prisavdrag för fel som upptäcks vid besiktningen. En klausul av det senare slaget kan utformas med eller utan en tröskel som anger att vissa fel måste föreligga för att klausulen ska kunna göras gällande. Besiktningsklausulen regleras inte uttryckligen i lagstiftningen och dess omnämnande i övriga rättskällor är sällsynta. Vidare har besiktningsklausuler med trösklar visat sig vara svåra att utforma vilket inte sällan orsakat tolkningssvårigheter för parterna. I arbetet utreds de lege lata avseende de olika typerna av besiktningsklausuler och det konstateras att besiktningsklausuler som stadgar om prisavdrag är tillåtna enligt 4 kap. 1 § jordabalken och besiktningsklausuler av återgångskaraktär enligt 3-4 §§. I arbetes analys konstateras inledningsvis att tillåtandet av besiktningsklausuler delvis motarbetar ändamålet med formkravet rörande fastighetsköp. Vidare konstateras att lagstiftningen avseende besiktningsklausuler av återgångskaraktär i viss utsträckning har en låg rättssäkerhet och rättseffektivitet, vilket medför höga kostnader för såväl parterna som samhället. Med anledning av detta diskuteras några förslag till lagändringar där det mest lämpliga anses vara införandet av ett andra stycke i 4 kap. 3 § jordabalken som gör besiktningsklausuler föremål för ett antal kriterier. Då det finns indikationer på att användandet av bristfälliga besiktningsklausuler håller på att minska konkluderas dock att någon lagändring inte bör vidtas i dagsläget, utan att det först bör utredas om dessa indikationer stämmer och om det i så fall rör sig om en tillfällig nedgång eller ej. / This paper concerns inspection clauses in real property, which may be included in the sales contract by the parties and which gives the buyer the right to inspect the property after the sale. The clause may state that the buyer can withdraw from the sale or obtain a price reduction for defects that are discovered during the inspection. A clause of the latter kind may be framed with or without a threshold that contains certain defects that must exist for the buyer to be able to invoke the clause. Inspection clauses are not explicitly regulated in the law and it is only scarcely mentioned in other legal sources. Furthermore the inspection clauses with thresholds have proven to be difficult to frame, which often have led to interpretation difficulties for the parties. The paper investigates the different kinds of inspection clauses de lege lata and establishes that price reduction clauses are allowed according to chapter 4 1 § jordabalken and regression clauses according to 3-4 §§. In the papers analysis it is initially established that the allowing of inspection clauses partly thwart the aim of the formal requirements regarding real property. Furthermore it is established that the law concerning the regression clauses to some extent has a low legal certainty and efficiency which entails high costs for both the parties and the society. Accordingly, some suggestions for law changes are discussed where the most appropriate one is deemed to be the adoption of a new rule in 3 §, which would make the inspection clause subject to certain criteria. However, since there are indications that suggests that the usage of inadequate inspection clauses is in decline, such a rule should not be adopted before further research about whether or not these indications are accurate and, if so, if it is just a temporary decline, have been made.

Digitaliseringen har utvecklats mycket de senaste åren vilket har möjliggjort nya former att ingå avtal och upprätta rättshandlingar. Jämsides med utvecklingen har omfattande lagstiftning anpassats för att införa elektroniska rutiner i gällande rätt. Fastighetsrätten och delar av den ekonomiska familjerätten är exempel på rättsområden som inte har utvecklats i takt med digitaliseringen.  Uppsatsen behandlar några av de idag gällande formkraven för att ingå avtal om överlåtelse av fast egendom och för upprättande av testamente. Lagarna som styr nämnda rättsområden är jordabalken (1970:99) (JB) och ärvdabalken (1958:637) (ÄB). För såväl ett fastighetsöverlåtelseavtal som ett testamente uppställs formkrav, vilka utgörs av krav på skriftlig form och krav på underskrift. Dessutom påverkar krav på bevittning rättshandlingarnas rättsverkan. Gällande lagregler i jordabalken och ärvdabalken utgör ett hinder mot tillämpning av elektroniska rutiner vid uppfyllandet av nämnda krav. Uppsatsen utreder huruvida elektroniska rutiner kan tillämpas inom respektive rättsområde samt hur formkraven påverkas av digitaliseringen. Innebörden av formkraven för berörda rättshandlingar är i huvudsak densamma. Dock finns en avsevärd skillnad avseende rättsföljden till följd av utebliven bevittning. Ett fastighetsöverlåtelseavtal med utebliven bevittning medför endast en fördröjd process för registrering av äganderätten medan ett testamente med utebliven bevittning saknar rättsverkan. Likheter och skillnader avseende skyddsintressen inom fastighetsrätten och den ekonomiska familjerätten har också analyserats och diskuterats i denna uppsats.  4 kap. 1 § 1 st. JB och 10 kap. 1 § ÄB reglerar de gällande formkraven för rättshandlingarnas rättsverkan. Bevittningskravet i samband med fastighetsöverlåtelser regleras i 20 kap. 7 § 1 p. JB. Av bestämmelsernas ordalydelser, förarbeten och lagkommentarer framgår att formkraven ska tolkas strikt samt förutsätter fysisk form. Digitala underskrifter och vittnen utesluts därmed från gällande rätt. För att digitala rutiner ska kunna tillämpas inom fastighetsrätten och inom den del av den ekonomiska familjerätten som berör testamente krävs att lagarnas bestämmelser anpassas. / Digitalization has developed considerably in recent years and has enabled new ways to enter agreements and constitute legal documents. Alongside this development, extensive legislation has been adopted to implement electronic routines in current legislation. Property law and parts of economic family law are examples of areas of law which have not been developed alongside digitalization.  The essay deals with some of the current formal requirements for constituting agreements on the transfer of real estate and for creating testaments. The laws that regulates these areas are jordabalken (1970:99) (JB) and ärvdabalken (1958:637) (ÄB). For both real estate transfer agreements and testaments, formal requirements are set, consisting of requirements for a written form and a signature. Additionally, requirements for witnesses affect the design of legal documents. Current legislation in the jordabalken and the ärvdabalken obstruction the application of electronic routines in the fulfillment of the said requirements. The essay investigates whether electronic routines can be adapted for each area of law and with how the formal requirements are affected by digitization. The significance of the formal requirements for the legal documents concerned are essentially the same. However, there is a significant difference regarding the legal consequence of not having a witness. A real estate transfer agreement without witnessing only results in a delayed process for registration of the right of ownership, while a testament with no witness results in it being invalid. Similarities and differences regarding the protection interests in real estate law and economic family law are also analyzed and discussed in this essay.  4 ch. 1 § 1 st. JB and 10 ch. 1 § ÄB regulates the current formal requirements for the legal repercussions of legal documents. The witness requirement in connection with real estate transfers is regulated in 20 ch. 7 § 1 p. JB. The wording of the regulations, preparatory work and legal comments state that the formal requirements must be interpreted strictly and that they presume physical form. Digitized legal documents, signatures and witnesses are thus excluded from current law. In order for digital routines to actually be applied in real estate law and in the part of economic family law that concerns testaments, it is necessary to adapt the regulation of the laws.

Uppsatsen skildrar de svenska jämkningsreglerna i mervärdesskattelagen vid överlåtelse av fastighet i ljuset av EU:s mervärdesskattedirektiv. Flera rättsfall som berör jämkningsreglerna behandlas i uppsatsen, bl.a. C-787/18 Sögård Fastigheter, C-622/11 Pactor Vastgoed och C-248/20 Skellefteå Industrihus. Praxis samt övriga källor ligger till grund för utredandet av jämkningsreglerna. I uppsatsen redogörs det allmänt för avdragsrätten för mervärdesskatt, när jämkningsskyldigheten aktualiseras samt övertagande av jämkningsskyldigheten utifrån svensk rätt samt EU-rätt. Bestämmelserna om verksamhetsöverlåtelse berörs också för att utreda vad enligt gällande rätt anses utgöra en verksamhetsöverlåtelse samt om det går att jämställa med en vanlig fastighetsavyttring ur ett jämkning perspektiv. Den sistnämnda görs i syfte för att besvara den obesvarade frågan i målet C-787/18 Sögård Fastigheter, vilket också ingår i uppsatsens huvudsyfte. I huvudsyftet ingår även att undersöka huruvida de svenska jämkningsreglerna anses vara förenliga med mervärdesskattedirektivet.  Uppsatsen upplyser läsaren om problematiken som föreligger vid fastighetsöverlåtelse utifrån en synvinkel där den förvärvande parten träder in i den överlåtande partens skattemässiga situation. Det förs resonemang om hur jämkningsskyldighet har hanterats och hur det bör kunna hanteras framgent ur ett mervärdeskattemässigt perspektiv för att undvika den problematik som uppstått i dagsläget. En de lege ferenda-diskussion görs därför i syfte för att undersöka alternativa lösningar. Diskussionen avslutas med en egen analys av fördelar och nackdelar med de olika förfarandena samt egna kommentarer vad författarna anser lämpligast.  Den första januari 2023 träder en ny mervärdesskattelag i kraft som innebär en bättre anpassning till mervärdesskattedirektivet. Under diskussionen i arbetet redogörs de förändringar som görs i lagen och huruvida bestämmelserna har anpassats till densenaste förändringen av rättsläget. EU konform tolkning samt direkt effekt utreds i arbetet för att på så sätt kunna förstå mervärdesskattedirektivets tillämpningsområden och hur den bör tillämpas.  En diskussion förs över det skattebortfall som kan uppstå i dagsläget på grund av oförenligheten som består mellan svensk rätt och EU-rätt. Det vill säga konsekvenserna av den lagstiftning som gäller just nu. Under sammanfattande slutsatser ger skribenterna svar på uppsatsens huvudsyfte samt bisyfte i form av egna slutsatser utifrån den undersökning som har genomförts.

Avtalsförhandlingar innebär skyldigheter för avtalsparterna, detta är delvis ett utfall av lojalitetsplikten. Parterna måste ta hänsyn till varandras intressen, någon som handlar vårdslöst eller illojalt under avtalsförhandlingarna kan ådra sig skadeståndsskyldighet. Vid fastighetsköp har denna grundtanke länge varit undantagen genom praxis. Motiveringen för undantaget har hittills varit att prekontraktuella skadestånd innebär att formkravet urholkas. Genom ett obiter dictum uttalande, vid sidan av huvudfrågan i domen, från 2012 har HD yttrat ett försiktigt stöd för pre-kontraktuellt ansvar vid fastighetsköp. För att undersöka rättsläget tillämpas rättsdogmatisk metod. I skrivande stund har inget nytt mål prövats av HD och rättsläget förblir oklart.

Denna uppsats har syftet att analysera om svenska regler om jämkning av momsavdragär förenliga med EU-rätten. Situationer som står i fokus av analysen är jämkning vidöverlåtelse av fastighet som omfattas av frivillig skattskyldighet (8a:12 ML) samt jämkning vid upphörande av frivillig skattskyldighet (9:11 ML). I analysen ingår både gällande regler enligt mervärdesskattelagen (1994:200) samt föreslagna ändringar till förlag av ny mervärdesskattelagen (2023:200) enligt promemorian av Finansdepartementet Fi2023/00434 “Ändrade regler ommervärdesskatt vid överlåtelse av fastighet” från januari 2023. Föreslagna regler i promemorian är ett försök att harmonisera svenska jämkningsreglerna med EU-rätten.Reglerna ska börja gälla fr.o.m. 1 januari 2024. I arbetet undersöks relevant rättspraxis från EU-domstolen samt Högsta förvaltningsdomstolen och redogörs hur de påverkar svenska skatteregler. Det ärframför allt mål C-787/18 Sögård Fastigheter AB och mål C-622/11 Pactor Vastgoedsamt HFD 2021 not 26 som står i fokus av rättspraxisanalys angående jämkning vidöverlåtelse av fastighet. Vad gäller jämkning vid upphörande av frivilligskattskyldighet analyseras först och främst särskilt noggrant mål C-248/20 Skellefteå Industrihus AB och HFD 2022 ref 15. Dessutom redogörs i uppsatsen förhållandet mellan svensk rätt och EU-rätt. Detkonstateras även vad som gäller i fall av konflikt mellan dem, samt vilka konsekvensersom följer om medlemsstat inte följer EU-domstolens beslut. / The aim of this essay is to analyze whether Swedish rules for adjustment of VAT deductions are compatible with EU law. Situations that are in the focus of analysisare adjustment of VAT deduction in case of transfer of property covered byvoluntary tax liability (8a:12 VAT Act) and adjustment of VAT deduction in caseof cessation of voluntary tax liability (9:11 VAT Act). The analysis includes both current rules according to the VAT Act (1994:200) aswell as proposed amendments to the new VAT Act (2023:200) according to thememorandum of the Ministry of Finance Fi2023/00434 “Other rules on value addedtax on the transfer of property” dated January 2023. Proposed rules in thememorandum is an attempt to harmonize Swedish rules for adjustment of VATdeduction with EU law. The rules shall apply from January 1, 2024. The work examines relevant case law from the European Court of Justice and theSwedish Supreme Administrative Court and analyzes how they affect Swedish taxrules. It is above all case C-787/18 Sögård Fastigheter AB and case C-622/11 Pactor Vastgoed as well as HFD 2021 note 26 that are in the focus of the jurisprudenceanalysis regarding adjustment of VAT deduction connecting to the transfer of realestate. Regarding adjustment of VAT deduction upon cessation of voluntary taxliability, first and foremost case C-248/20 Skellefteå Industrihus AB and HFD 2022ref 15 are analyzed particularly carefully. In addition, the essay describes the relationship between Swedish law and EU law. It is also established what applies in case of conflict between them, as well as whatconsequences follow if a member state does not comply with the EU Court's decision.

No description available.

Den 1 juni 2024 beräknas beslut i utredning kring en ny förköpslag redovisas av regeringen. Utredningen inkluderar även fråga kring digital fastighetsöverlåtelse och regeringen ska lämna förslag på de författningsändringar som krävs för att möjliggöra detta i Sverige. Digitala fastighetsöverlåtelser används med framgång i Finland sedan 2013. Men innan Sverige kan inför detta krävs att frågor kring jordabalkens formkrav, en säker och tillförlitlig verksamhet samt urkundsförfalskning reds ut. Denna uppsats tar upp bakgrunden till dessa problem, analyserar och kommer med förslag till hur Sverige bör reglera sin lagstiftning och agera innan och efter införandet av digitala fastighetsöverlåtelser.  Efter noggrann forskning i den svenska jordabalken (JB) och dess historia, har slutsats dragits och det påstås kräva viss förändring av formkraven samt tillägg av ytterligare kapitel i JB. Tillägg av ett nytt 2 a kap. i JB ger rum för noga utvecklad reglering av de digitala fastighetsövelåtelserna. Här ska bland annat nämnas att staten har det primära ansvaret vid missbruk av den fastighetsöverlåtelsetjänst som föreslås tillhandahållas av Lantmäteriet. Staten tar ansvar för myndigheterna och bör även ta ansvar för de olägenheter som uppstått vid användning av tjänsten. I uppsatsen talas främst om urkundsförfalskning och detta torde vara en faktor som ökar tillförlitligheten och viljan att använda tjänsten. Denna fastighetsövelåtelsetjänst, som behandlar hela processen vid överlåtelse, jämförs med Finlands redan befintliga tjänst med samma ändamål. För att kunna dra slutsats i vad man vill ta efter, men också vilka delar av tjänsten som kan kräva lite mer eftertanke och utveckling. Här behandlas speciellt frågorna kring elektronisk underskrift och identifiering för att komma fram till vilken metod som passar de svenska användarna bäst och bidrar till högst tillförlitlighet och säkerhet. Den avancerade elektroniska underskriften parallellt med tvåfaktorsautentisering, eller stark autentisering som det också klassas som, är den kombination som tros vara mest aktuell och ge bäst effekt i detta fall. Specifikt tas Bank-ID upp som ett förslag till lösning som torde ge de digitala fastighetsöverlåtelserna störst spridning och tillförlitlighet hos användarna.

Olika aktörer på fastighetsmarknaden har svårigheter att värdesätta kommersiella fastigheter på grund av den minskade transparensen på marknaden. Den minskade transparensen är ett resultat av att färre fastigheter överlåts genom köpehandling idag. Syftet med denna studie är att skapa en ökad förståelse på fastighetsmarknaden och på så vis underlätta för olika aktörer på fastighetsmarknaden att genomföra marknadsanalyser. Målet är att utreda varför vissa bolag väljer att överlåta sina fastigheter med köpehandling istället för att överlåta fastigheter genom att paketera den i ett dotterbolag. Två rättsfall har studerats för att få rättsväsendets bedömningar. Genom rättsfallen kunde det konstateras att det råder en viss osäkerhet i hur beskattningen ska genomföras vid fastighetsöverlåtelser. Denna osäkerhet kan leda till att bolagen väljer att överlåta fastigheterna genom köpehandling där rättsläget är mycket tydligare.   För att utreda varför bolag väljer att överlåta kommersiella fastigheter genom köpehandling har en intervjustudie genomförts. Intervjustudien påvisade att bolagens val av överlåtelseform är beroende av de för- och nackdelar samt de skattemässiga konsekvenser som överlåtelsen medför. Intervjustudien visar även att enklare överlåtelseprocesser föredras av bolagen samt att de säljande bolagen vill uppnå en ekonomisk vinning genom överlåtelserna av fastigheterna.   Slutsatsen är att säljarens val av överlåtelseform är beroende på utfallet av kalkyleringsmetoden, köparens påverkan på överlåtelseformen samt hur komplicerad överlåtelseprocessen får vara. Den ökade transparensen som överlåtelser genom köpehandling bidrar till gör att de olika aktörernas marknadsanalyser på fastighetsmarknaden kan förenklas och bli mer tillförlitliga. Utöver detta avser regeringen att tillsätta en utredning angående skatteplanering i samband med då fastigheter paketeras i bolag. Beroende på vad regeringens utredning får för utfall kan antalet överlåtelser på fastighetsmarknaden ändras vilket skulle kunna vara intressant att undersöka i en framtida studie. / Different participants in the real estate market have difficulty in valuing commercial real estate due to reduced market transparency. The reduced transparency is a result of fewer properties being transferred by way of document of purchase today. The purpose of this study is to create a better understanding of the property market and be able to provide market participant with an improved understanding how to analyze this market. The objective is to investigate why some companies choose to sell properties by way of document of purchase instead of transferring the property by using a limited company structure. Two legal cases have been reviewed for judicial assessments. The court cases analysis showed the degree of turnover of property transfers can lead to uncertainty in terms of possible tax implications. This uncertainty might lead to companies choosing to transfer properties by way of document of purchase due to the much clearer legal position.   An interview study has been conducted to investigate why companies transfer commercial properties through the use of purchase document. The study showed that companies’ choice of transfer form is dependent on the advantages and disadvantages of the form together with possible tax implications. The interview study also showed a simple transfer process is preferred together with financial gains when selling properties.   The conclusion is that the seller’s preferred choice of transfer form is dependent on the outcome of the project models, the purchasers’ impact and how complicated the transfer process may be. The increased level of transparency achieved by using document of purchase makes it easier for participants in the real estate market to conduct market analysis and also to make the results more reliable. In addition to this the Swedish government intends to launch an investigation into potential effects of tax planning in connection with the use of limited corporate structures. The number of transferals in the property market could potentially change dependent on the outcome of the government’s investigation and if so this could be an interesting topic for a future study.

Denna studie har gjorts i syfte att utreda vilka effekter som kommun, byggherre och bank upplever då en exploateringsfastighet överlåts till en byggherre först efter att byggnationer påbörjats inom ramen för en kommunal markanvisning. Studien har gjorts på förslag av Gävle kommun som sökt svar på om en överlåtelsetidpunkt efter byggstart kan vara ett instrument att uppnå rätt resultat då exploatering görs på kommunalt ägd mark.   För att belysa effekterna har studien gjorts genom jämförelse av hur aktörer upplever förfarandet som tillämpas av Örebro kommun med hur aktörer upplever förfarandet som tillämpas av Gävle kommun. I Örebro kommun genomförs marköverlåtelsen till byggherren först efter att byggnationer påbörjats på fastigheten. I Gävle kommun sker normalt överlåtelsen innan byggstart även om svävarvillkor ibland förekommer vilket fördröjer byggherrens möjlighet att erhålla lagfart.   För att förstå hur aktörerna kommun, byggherre och bank upplever effekterna har (1) semi-strukturerade, kvalitativa telefonintervjuer gjorts med aktörer på respektive orter. (2) Avtal om markanvisning har granskats för att förstå hur kommunerna reglerar sina respektive överlåtelsetidpunkter.   Resultatet visar att tidpunkten för exploateringsfastighetens överlåtelse kan användas som instrument att förhindra spekulation med kommunalt ägd mark. Resultatet visar också att mindre byggherrar behöver mer egna medel för att klara ökade kostnader i exploateringsprocessens tidiga skeden som följd av att byggnationer behöver påbörjas innan finansiering genom byggnadskreditiv finns på plats. Av de svar som erhållits från banker indikeras att tidpunkten som sådan inte har någon betydelse för bankens möjlighet att ställa ut ett byggnadskreditiv, så länge banken kan erbjudas tillräcklig säkerhet. Utöver panträtt i fast egendom kan vissa banker godta en moderbolagsborgen som säkerhet.   Som medel att förhindra markspekulation kan också köpets bestånd göras beroende av att byggnationer påbörjas på exploateringsfastigheten. I det fallet påbörjas överlåtelseprocessen innan byggstart med ett giltigt köpekontrakt och panträtt kan upplåtas i fastigheten med den lagfarna ägarens medgivande. Det kommunala målet att säkerställa rätt resultat förefaller snarare vara beroende av kommunala förvaltningars samordning och hur exploateringsprocessen bedrivs i sin helhet. / This study has been conducted to investigate how municipalities, developers and banks perceive the effects of having to commence construction as a prerequisite for vesting of the real estate to be developed, within the scope of municipal land allocations. The municipality of Gävle suggested the study as they sought to establish if the time of vestment, as an activity in the land developing process, could be used as an instrument to ensure the correct results of such a process.   The study was conducted as a comparison between the municipalities of Gävle and Örebro and how stakeholders in the respective areas perceive the effects. In the municipality of Örebro real estate is vested to the developer once construction work on the property has commenced. In the municipality of Gävle the real estate is normally vested prior to commencement of construction work. In some cases, however, full ownership rights are delayed by means of contractual conditions requiring the developer to commence construction work for the contract to become fully valid, and thus allowing the developer to receive the title deed.   To understand how the stakeholders municipality, developers and banks perceive the effects, (1) semi-structured qualitative telephone interviews have been conducted across the mentioned stakeholder groups in both locations. (2) Contracts of land allocation have been studied to understand how the time of vesting is regulated by both municipalities.   The results show that the time of vesting of the real estate to be developed can be used as an instrument to prevent speculation with publicly owned property. The results also show that small scale land developers require more funds to cope with increased costs that result from the inability to receive building loans using the real estate as security for such funding. Interview answers from banks imply that the time of vesting the real estate to be developed is of no importance to them as long as sufficient security can be offered towards building loan funding. Apart from liens in real estate, parent company guarantees were mentioned as a possible alternative.   As a means to prevent land speculation, contract clauses delaying the title deed to be transferred until commencement of construction, may be used. In this case the vesting process is initiated prior to commencement of construction using a valid contract, and a lien in the real estate to be developed can be offered to the bank with the permission of the municipality as the title deed holder. The aim of the municipality to ensure the correct results of the development process appears to be more dependent on how the council boards interact and how the land development process is carried out in its entirety.