L'immobilier se financiarise. L'époque où ce secteur n'était pas considéré comme une<br />classe d'actifs à part entière est révolue. Mais une fois que l'on a pris acte de cet état de<br />fait, la question est de savoir comment travailler avec cet actif récalcitrant, hétérogène et<br />illiquide. Les indices immobiliers fournissent des éléments de réponse ; notamment pour<br />la gestion de portefeuille, la gestion des risques avec les produits dérivés et la gestion des<br />prêts immobiliers. Dans cette thèse nous développons et nous approfondissons la<br />structure de l'indice de ventes répétées de Case et Shiller en la rendant plus interprétable<br />financièrement, plus maniable et plus intuitive. Nous étudions ainsi le lien fonctionnel<br />entre les indices de prix et l'indice de ventes répétées. Nous présentons une méthodologie<br />d'analyse de données qui, grâce à divers indicateurs, assure une exploitation de<br />l'information enchâssée dans les échantillons bien supérieure à celle que l'on obtient en<br />se contentant d'utiliser la procédure traditionnelle. Nous étudions la fiabilité de l'indice,<br />sa volatilité et le problème des deux populations. Un procédé de quantification du<br />phénomène de réversibilité est aussi développé et des éléments pour l'évaluation des<br />produits dérivés sur indices immobiliers sont présentés. Enfin, cette problématique<br />aboutira à l'introduction du concept d'indice informationnel et l'on posera la question<br />centrale pour toute construction d'indice : Comment quantifier l'information ?

L’immobilier est un actif récalcitrant, hétérogène et illiquide, ces incertitudes constituent l`appréhension du risque en immobilier d`entreprise. Nous suggérons que le risque peut être évaluer à travers une somme de mesure de risque : en premier lieu dans une approche globale de la volatilité, ce que peut nous proposer une analyse de portefeuille, puis dans une approche plus fine, que peut nous donner la prime de risque d`un marché bureau. Notre travail doctoral se propose d’adapter les outils hérités du monde financier à l’évaluation du risque dans les principaux marchés de bureau Européen. Notre thèse sera rédigée en anglais et la question de recherche s`articulera autour de trois grands axes que nous illustrons sous forme d’articles. / The real estate asset class is tangible, heterogeneous and illiquid. It gives a specific investment universe that needs to be understood by investors, because the uncertainties created by this universe compose the risk of real estate investment. We suggest modelling risks across a sum of risk unit appraisal, on one hand, in constructing portfolio analysis, and on the other hand, through the office market risk premium modelling. Our doctoral study proposes to adapt financial theorems to risk modelling in the main European office markets. Our thesis will be written in Englishand its body will be articulated around three axes whereby those will be illustrated under the form of article.

Les actifs immobiliers sont réputés pour leur structure de risque fortement idiosyncratique résultant de leur nature d’actifs hétérogènes échangés sur des marchés peu liquides où domine l’asymétrie de l’information. La recherche d’instruments efficaces de gestion des risques applicables à l’immobilier commercial non coté a attiré l’intérêt des chercheurs et des professionnels de l’immobilier depuis de nombreuses années, avec peu de résultat concret à ce jour. Cette thèse analyse sur un plan théorique et empirique le modèle de dérivé factoriel appliqué aux actifs immobiliers commerciaux. Après avoir présenté différents types de dérivés immobiliers existants ou possibles, la thèse propose une analyse du concept de facteur en finance. Elle analyse ensuite de manière empirique le modèle de dérivé factoriel appliqué à une sélection d’immeubles de bureau localisés dans le quartier de la City à Londres (Royaume-Uni), et conclut par une série de recommandations à l’intention des investisseurs immobiliers quant au choix d’une méthode optimale de couverture du risque en fonction d’une typologie des immeubles de la City. / Real estate is well known for its overwhelmingly idiosyncratic risk structure stemming from heterogeneous assets traded on illiquid markets with asymmetric information. The search for efficient risk management tools applicable to private commercial real estate assets has attracted academics’ interest for many years, albeit with few concrete results. The thesis conducts a theoretical and empirical study of factor based hedging instruments applied to commercial real estate. It first reviews various models of property derivatives, both existing and experimental, and then analyses the concept of factor in modern finance. An empirical study follows by designing and evaluating factor hedges for a selection of office buildings located in the City of London (United Kingdom). The thesis concludes by making a series of recommendations to investors based on a typology of City properties.

Comment les politiques foncières influent sur le développement de logements neufs dans une communauté urbaine telle que le Grand Lyon ? Comment contribuent-elles à réorganiser les coûts induits par la construction de logements neufs et, plus largement, par l'aménagement de nouveaux espaces bâtis ? Pour répondre à ces questions, la première partie de ce travail analyse la structuration des dynamiques de promotion immobilière, à partir de l'identification des stratégies, des intérêts et des actions d'un acteur pivot, le promoteur de logements (qui peut-être un promoteur immobilier, un bailleur social ou un particulier). La seconde partie du travail explore l'impact des politiques foncières sur les acteurs de marché étudiés en première partie. Nous définissions le terme « politiques foncières » au sens large, en y incluant aussi bien l'action foncière, le droit des sols et la fiscalité foncière. Nous montrons dans cette thèse que les collectivités publiques locales disposent d'outils forts pour répartir les coûts et les bénéfices tirés d'une opération de promotion immobilière entre les propriétaires initiaux des terrains, les acquéreurs de logements et la collectivité (donc les contribuables). L'ensemble du processus de régulation des dynamiques de promotion immobilière peut s'analyser comme un jeu de création et de transfert d'incertitude. Dans un contexte dans lequel les collectivités sont poussées à présenter leurs projets à l'avance, leurs capacités à agir directement par l'action foncière sont relativement limitées, à moins de très gros efforts financiers. Pour retrouver des marges de manœuvre pour influer sur les modes de production de logements, les collectivités locales réintroduisent de l'incertitude, par différents moyens : préemption ou menace de préemption de terrains, prise de position sur des parcelles de blocage, et surtout, introduction d'une règle de droit des sols souple, qui oblige à un « examen concerté préalable » des demandes de permis de construire et de permis d'aménager entre le pétitionnaire et la collectivité. Toutefois, de telles pratiques ne fonctionnent que si les promoteurs de logements ont les moyens de supporter cette incertitude. Par conséquent, elles reposent sur le dynamisme des marchés immobiliers. Ainsi, dans l'état actuel des choses, la reconstruction de la ville sur la ville par des immeubles de qualité, mais aussi le financement d'équipements publics, de logements sociaux, d'espaces verts, etc., ne fonctionnent qu'à condition d'accepter une hausse des prix immobiliers. Ce mode de régulation des dynamiques d'aménagement et de promotion immobilière permet de créer une ville de qualité, mais qui apparait aussi particulièrement excluante pour tous les ménages non solvables aux prix immobiliers atteints. Ceci à pour conséquence d'inciter à multiplier les dispositifs spécifiques d'aides à l'accès au logement (que ce soit dans le parc locatif social ou privé, et pour l'accession à la propriété), qui bénéficient à de nombreux ménages, mais n'empêchent cependant pas que nombre d'entre eux se retrouvent « en marge » de la ville, en l'occurrence, en périphéries plus ou moins lointaines des agglomérations. / How land policies are affecting new housing developments in Lyon agglomeration? How do they contribute to reorganize the costs generated by the development of new housing and, more broadly, by the development of new spaces? The first part of this work analyses the housing development dynamics, which contributes to shape the actions of the different actors implicated in new housing markets. The second part of the thesis explores the impact of land policies on market actors identified and studied in the first part. We define the term “land policies” in a broad sense, which include the purchase, the management and the selling of land by public authorities, but also the zoning and the land taxation policies. This work shows that in a context in which local public authorities have to present their urban strategies and projects in advance, their capacities to directly manage land development is limited, unless they invest massive amounts of public funds. Nevertheless, they use other ways to reintroduce uncertainty for housing developers and land owners, and therefore, be in capacity to be the actor who is in capacity to manage this uncertainty. One of the major tools to reach this goal is the use of some forms of discretionary zoning. However, such practices only work when housing developers can support this uncertainty, which mainly is the case in dynamic housing markets. This means that the way local authorities are today managing housing development allows to finance and build a city of quality, but also that public authorities have to multiply specific housing aids (whether in the social or non-social rental sector, or to support homeownership), which benefit to many households but also leave many others in “the edges of the city”, i.e., in many cases, far in the outskirts.

Issu de la pratique contractuelle anglo-saxonne et codifié en France à l'issue des lois “Grenelle de l'Environnement”, le contrat de bail vert vise l’amélioration des performances énergétiques et environnementales des immeubles tertiaires. A l’échelle internationale, ce dispositif contractuel constitue un élément de la politique de lutte contre les émissions anthropiques de gaz à effet de serre plébiscitée à la fin des années 1990 par l'ONU et par l'Union Européenne. Par-delà sa légitimité, l’application du bail vert illustre des intérêts divergents, des conceptions variées de durabilité, des droits d’usages multiples de la propriété, révélateurs du dualisme sujet/objet entre l’homme et l’idée de nature au sein du phénomène d'urbanisation. En tant qu’il procède du libéralisme économique actuel, le bail vert met en lumière les contradictions du projet de développement durable au sein du secteur immobilier. Il est le fruit d'une anthropisation exacerbée et s’avère être une norme molle, difficile à mettre en oeuvre dans l’hexagone.Réactiver l’utilité juridique du bail vert implique un désenchantement des présupposés médiatiques du développement durable pour accéder à la connaissance de son “devoir-être” contractuel. Cette catharsis du principe est indispensable pour établir l’efficacité de “l’être” contractuel que doit former le consentement entre bailleurs, locataires et exploitants techniques autour d’un même projet d'amélioration environnementale. Néanmoins, ce modèle contractuel ne saurait retrouver sa finalité sans l’intervention autoritaire d’une superstructure institutionnelle dévolue à établir l’obligatorieté de la norme environnementale. Cette thèse s’emploie à susciter un intérêt doctrinal pour cette nouvelle ramification du droit - l’immobilier environnemental - mais également à proposer au législateur un processus original d’admission du statut juridique de l’annexe environnementale. Cette thèse invite ainsi les producteurs de normes à repenser l’application du développement durable dans la cité par la mise en place de leviers, sources d’un nouveau paradigme juridique / Arisen from the contractual Anglo-Saxon practice and codified in France thanks to the ‘Grenelle Laws’, the green lease contract aims at improving the environmental and energy performance of a commercial building. At the international level, this contractual tool constitutes an element of the struggle policy against human greenhouse gas emissions that has been claimed in the late 1990’s by the UN and the EU. Beyond its legitimacy,the implementation of the green lease points out diverging interests, varied conceptions of sustainability,multiple rights of property usage, revealing the duality subject/object expressed on the urbanization phenomena between man and nature. As the green lease is a child of economic liberalism, it reveals the discrepancies of sustainability in the real estate sector. It is the fruit of an heighten anthropisation and turns out to be a soft standard, harsh to implement in France.Recovering the legal usefulness of the green lease involves a disenchantment of the mediatised presumptions towards sustainability so as to access to the knowledge of its ‘must-be’ contractual. This catharsis of the principle is imperative to re-establish the efficiency of the ‘state-of-being’ of the contract, i.e. the consent of landlords, tenants and facility managers around the same project of environmental improvement. Nonetheless, this type of contract won’t be able to recover its target without the compelling intercession of the superstructural institutions committed in establishing the binding nature of the environmental norm. This thesis works on provoking a doctrinal interest for this new embranchment of the law (sustainability in real estate), butalso on suggesting to the legislator a genuine admittance process of the French green lease status. This thesis invites the norm producers to reconsider the legal practice of sustainability in the city by implementing leverages that generate a new legal paradigm.

Thèse numérisée par la Direction des bibliothèques de l'Université de Montréal.

Mémoire numérisé par la Direction des bibliothèques de l'Université de Montréal. / Depuis les quinze dernières années, le paysage immobilier de la région métropolitaine de Montréal a subi de nombreuses transformations. Plusieurs facteurs peuvent expliquer ces transformations, mais la migration dune économie basée sur la production industrielle vers une économie basée sur le savoir et les nouvelles technologies de l’information et des télécommunications est probablement la principale cause de tous ces bouleversements. Cette recherche trace l’historique et l’évolution du marché immobilier montréalais. À l’aide d’exemples concrets, nous présentons les principaux acteurs qui font évoluer ce marché. Nous utilisons les données sur l’immobilier du commercialisateur Royal LePage, des données sur l’emploi de Statistique Canada pour la période 1981 et 1996, afin d’examiner la composition et l’évolution de pôles majeurs d’espaces à bureaux situés au centre-ville de Montréal et en périphérie de celui-ci. Le marché immobilier montréalais n’étant pas un marché autonome, il est grandement dépendant des investissements publics. En ce sens, de nombreuses initiatives publiques de projets immobiliers ont eu un succès parfois inespéré et d’autres fois assez controversées. Les politiques publiques ont influencé et influenceront de plus en plus le fonctionnement de ce marché qui n’est pas autosuffisant et fortement sous contrôle de capitaux étrangers, comparativement au marché immobilier de nombreuses métropoles américaines. Les résultats de cette recherche nous permettent de croire que cette transformation n’est pas encore terminée et que plusieurs bouleversements sont encore à venir. En effet, l’évolution constante des technologies de l’infomation et des communications liées à la globalisation des marchés promet de marquer profondément l’organisation spatiale des métropoles comme Montréal. / For the last fifteen years, the real estate landscape of metropolitan Montreal bas undergone many transformations. Several factors can explàin these transformations. but the migration of an economy based on industrial production towards one based on knowledge and information and telecommunication technologies is probably the principal cause of these changes. Ibis research traces the history and the evolution of the real estate rnarket of Montreal. With the help of concrete examples, we present the principal actors in the evolution of this market. We use the real estate data of Royal LePage and Statistics Canada employment data for the period of 1981 to 1996 to examine the composition and the evolution ofthe major poles of office space located in downtown Montreal and its peripheiy. The Montreal real estate rnarket is not an autonornous market, being largely dependent on public investments. Many public real estate projects had unexpected successes and others were very controversial. Public policies influenced and will influence more and more the operation of this market which is not seif-sufficent and is strongly under the control of foreign capital cornparatively to the real estate market of many American cities. The resuits of this research suggest that this transformation is not finished yet and that several upheavals are stili to corne. Indeed, the constant evolution of communication and information technologies related to globalisation promises to strongly influence the spatial organization ofcities like Montreal.

Cette thèse vise à approfondir la connaissance du marché immobilier résidentiel dans la région de Québec en étudiant simultanément les dimensions spatiale et temporelle du processus de détermination des valeurs marchandes. En recourant à la modélisation hédonique, nous cherchons à identifier les possibles dérives (spatiales et temporelles) des prix hédoniques (coefficients), tout en suggérant une approche appropriée pour traiter chacune des dimensions dans les analyses empiriques. À partir d'une spécification emboîtée, le premier article propose une série de tests de stabilité afin d'étudier les risques de dérive spatio-temporelle des coefficients. Pour la période de 1986 à 1996, les résultats montrent que les contributions marginales des attributs sont constantes dans le temps, mais qu'il existe des dérives spatiales pour quelques attributs. Les conclusions suggèrent d'opter pour une modélisation à l'échelle de la ville de Québec, mais selon une approche qui permet toutefois de considérer la dérive spatiale de quelques attributs. Le second article aborde, avec une optique macroéconomique, la question d'évolution des prix sur le territoire de la nouvelle ville de Québec, de 1986 à 2004. Les résultats démontrent que, globalement, les prix ont évolué au même rythme pour l'ensemble des sous marchés pré-identifïés, mais que certains indicateurs du marché résidentiel, de conjoncture économique et de structure démographique introduisent une spécificité dans l'évolution des indices de prix de certains sous marchés. Finalement, le dernier article, dont les prémisses sont en partie vérifiées dans les deux premiers, s'attarde à évaluer l'impact économique de l'arrivée d'un service d'autobus à desserte rapide (Métrobus) en 1992, avec une approche de quasi-expérience. Nous montrons que le remplacement d'un service d'autobus régulier par un service à plus grande fréquence peut avoir un impact positif significatif sur la valeur marchande de certaines résidences, en fonction de leur proximité au service et au centre-ville. Les résultats d'estimation, pour les résidences unifamiliales, sont ensuite utilisés pour calculer l'impact économique et fiscal (partiel) du projet pour les autorités municipales et les propriétaires concernés. Enfin, à travers ces trois études de cas, cette thèse développe des approches formelles inédites de modélisation hédonique qui sont génériques et réutilisables pour accroître la pertinence de l'analyse spatio-temporelle de tout marché immobilier.

Le sens est un concept couramment utilisé en sciences de gestion. Face au constat de la pluralité des attributions du terme " sens " dans la littérature et au flou théorique entourant son utilisation au sein des recherches en sciences de gestion, nous proposons une nouvelle construction du concept de sens en faisant émerger cette construction de l'étude empirique du sens donné à des projets de construction de centres commerciaux par les acteurs de la région Ile-de-France d'Immochan, filiale immobilière du groupe Auchan. La grille de lecture que constitue l'opérationnalisation du concept de sens nous permet de réaliser des analyses comparatives entre les acteurs des projets ainsi qu'à travers le temps dans le déroulement des projets. L'appréhension de la subjectivité des acteurs est ainsi cadrée par une grille d'analyse rigoureuse. Cet outil nous permet d'analyser trois phénomènes empiriquement constatés : l'influence de l'orientation des acteurs sur leur comportement, la mal-être des responsables de projet et l'utilisation de l'analogie pour donner sens au projet.

Depuis les années 1990, des investisseurs financiers transnationaux investissent dans les marchés d'immobilier d'entreprise de Mexico, comme dans ceux de la plupart des principales métropoles de pays " émergents ". Ces acteurs d'un genre nouveau contribuent à renforcer l'expansion spatiale de la métropole et sa structuration à une échelle régionale. Cette contribution particulière à la production urbaine de Mexico est expliquée en deux temps : d'une part, les spécificités des investissements financiers transnationaux sont expliquées par le fonctionnement interne contraignant du réseau financier transnational qui s'organise autour de concepts et d'outils définis hors du Mexique ; d'autre part, leur concentration à la périphérie de l'Etat central de la métropole de Mexico - le Distrito Federal (DF) - se comprend à travers une analyse de la construction historique des différents territoires qui constituent l'espace métropolitain. Au sein du DF, l'insertion des investisseurs financiers transnationaux dans les marchés immobiliers se voit freinée par des promoteurs et investisseurs concurrents, inscrits dans des réseaux sociaux fermés, caractérisés par un fonctionnement communautaire et un système de faveurs ancien. A la périphérie, à l'inverse, les investisseurs financiers transnationaux parviennent à s'insérer plus facilement dans les marchés immobiliers, encastrés dans des territoires plus récemment urbanisés et où les ressources politiques et économiques sont plus dispersées. Cette thèse cherche ainsi à contribuer à une meilleure compréhension des modalités par lesquelles se réalise la financiarisation des marchés immobiliers et de la production urbaine dans une métropole d'Amérique Latine, telle que Mexico. Elle montre que la diffusion de pratiques, de concepts et d'une nouvelle division du travail, promus par le réseau financier transnational, est l'objet d'une lutte de pouvoir avec d'autres manières, préexistantes et concurrentes, de développer et d'investir dans l'immobilier.