Mot bakgrund av den rådande bostadsbristen infördes 2006 presumtionshyra, ettkostnadsbaserat hyressystemet för nyproduktion. Systemet har utvecklats och diskuteratslivligt de kommande åren och 31 maj 2021 ska även en ny utredning offentliggöra gällandefri hyressättning och då även eventuell utfasning av presumtionssystemet. Syftet med studien är att genom en kartläggning av litteraturen undersöka hur inställningarnatill presumtionssystemet har förändrats sedan införandet av presumtionshyra 2006, vad detfinns för åsikter kring övergångsfasen från presumtionshyra till bruksvärdeshyra och varförman väljer en hyresreglering över en annat vid nyproduktion. Uppsatsen har genomförts som en kvalitativ litteraturstudie där tidigare arbeten, lagtexter ochutredningar används för att bygga en databas med material från samtliga källor. Resultat ochanalyser bygger på uttalanden från regering, Hyresgästföreningen och fastighetsföretagen. Uppsatsen finner att regeringen och fastighetsföretagen inställning till presumtionshyra blivitallt sämre då fri hyressättning ses som ett bättre alternativ. Hyresgästföreningen harfortfarande en positiv syn på systemet. Aktörerna är överen om att det förstapresumtionshyror som infasas till bruksvärdeshyra kommer genomförs utan större problemdock ser man risk för senare övergångar. Fastighetsföretag väljer hyressystem främst eftervilket system som ger högst hyra men andra faktorer som säkerheten med en förhandladhyran spelar även in. / In light of the current housing shortage, a presumptive rent was introduced in 2006, acost-based rental system for new production. The system has since been developed anddiscussed intensely in the following years, and on 31 May 2021, a new investigation will bepublished regarding market rent and the possible end of the presumption system. The purpose of this study is to examine through a literature review how approaches to thepresumption system have changed since its introduction in 2006, what opinions there areabout the transition phase from presumption rent to utility value rent and why one chooses arent regulation over another during new production. The thesis was carried out as a qualitative literature study where previous thesis, legal textsand investigations were used to build a database with material from all sources. Results andanalyzes are based on statements from the government, the Tenant union and the real estatecompanies. This thesis finds that the government and the real estate companies' approach to presumptiverent has become worse and worse as market rent is seen as a better alternative. The Tenantunion still has a positive view of the presumption system. The participant on the marketagrees that the first presumptive rents that will be phased in to utility value rent will beimplemented without major problems, however, there is a risk for later agreements. Realestate companies choose rental systems primarily according to which system provides thehighest rent, but other factors such as the security of a negotiated rent also play a role.

I used a specific inhibitor approach to systematically measure NH4+ oxidation rates through the euphotic zone of three distinct oceanographic regimes. Study sites included Saanich Inlet, a highly productive British Columbia fjord, the Line P oceanographic transect in the NE subarctic pacific, and the Bermuda Atlantic Time-series Study (BATS) station in the oligotrophic, sub-tropical Sargasso Sea. Nitrate uptake rates were also measured at select stations on a number of research cruises. NH4+ oxidation rates were found to proceed throughout the euphotic zone in each of my study regions, and, overall, euphotic zone NH4+ oxidation rates ranged from undetectable to 203 nmol L-1 d-1. A general characterization of the rates observed in each of my study regions shows that euphotic zone NH4+ oxidation rates were typically highest in Saanich Inlet, intermediate along Line P, and lowest at BATS. The observation that NH4+ oxidation occurred throughout the euphotic zone in each of my study regions was in contrast to the traditional assumption of no euphotic zone nitrification, and it should now be considered a ubiquitous process in the euphotic regions of the ocean. Results found that euphotic zone nitrification could have potentially supported, on average, 15, 53 and 79% of the phytoplankton NO3- requirements in Saanich Inlet, and along Line P and at BATS, respectively, and this underscores the need for a major re-evaluation of the new production paradigm. Light, substrate concentrations, and potentially substrate supply rates were all found to play a role in regulating NH4+ oxidation, albeit to varying degrees, and I discuss the influence that each of these variables may have had on controlling NH4+ oxidation rates at regionally specific scales in Chapters 2 (Saanich Inlet), 3 (Line P) and 4 (BATS). Finally, a cross study-region comparison of results showed that the relative degree by which new production estimates were reduced, when euphotic zone nitrification was taken into consideration, decreased exponentially as total NO3- uptake rates increased; the relationship I describe between these two variables may potentially provide a simple and rapid means of estimating the extent to which new production may have been overestimated at regionally specific and global scales. My Line P sampling program also provided me with an opportunity to conduct the first investigation of intermediate depth N2O distributions along the Line P oceanographic transect. My results demonstrated that nitrification is the predominant production pathway for N2O in the NE subarctic Pacific. N2O distributions along Line P were variable, however, and I also consider the role of different transiting water masses and potential far-field denitrification in contributing to this variability. Finally, I estimated sea-to-air fluxes of N2O and based on these results I have demonstrated that the NE subarctic Pacific is a “hotspot” for N2O emissions to the atmosphere. / Graduate

This thesis aims to explore property developer’s view of the choice between rebuilding (converting) commercial properties into housing or to demolish existing buildings in order to make way for new construction. This means, among other things, to examine which types of economical, legal and technical problems that may occur when converting a building. Also to find possible reasons why conversion is not used as a method by more property developers to create housing. To analyze conversions from an additional perspective, an examination of how people that lives in converted buildings experiences their homes was made. A comparison of operation and maintenance costs between converted buildings and housing in general was carried through. The thesis is based on a qualitative study which has involved interviews targeting real estate developers and residents in converted buildings. This method was the chosen as the primary technique to gather information. A conclusion that converted office buildings can be suitable for housing has been done, another conclusion is that it is not possible to suppose that a converted building would be less efficient from a cost perspective. This based on the result from the comparison of operating and maintenance costs. Since conversions, in general, take shorter time than new construction is it interesting to discuss if conversions could be a tool for solving the shortage of housing in Stockholm. However, the fact that argues against this is that it is difficult to build the large amount of volume that is needed with conversion as method. The thesis presents as a final point, obstacles to conversions and the decision process when real estate developers make the decision of which method to use. / Detta examensarbete syftar till att undersöka fastighetsutvecklares syn på valet mellan att bygga om (konvertera) kommersiella fastigheter till bostäder eller att riva befintliga fastigheter för att göra plats åt nyproduktion. Detta innefattar bland annat att undersöka vilken typ av problematik som kan uppstå vid konvertering ur tre perspektiv, ekonomiskt, juridiskt och tekniskt, samt vad det är som gör att inte fler företag arbetar med konvertering. För att analysera konverteringar ytterligare genomfördes en undersökning kring hur boende i konverteringar upplever sina bostäder samt hur konverterade byggnader fungerar i relation till bostäder generellt ur ett drift- och underhållskostnadsperspektiv. Examensarbetet är baserat på en kvalitativstudie där intervjuer riktade mot fastighetsutvecklare och boende i konverterade byggnader valdes som den främsta metoden för att samla underlag. Slutsatser om att konverterade kontorsbyggnader eller kontorsliknande byggnader lämpar sig som bostäder har kunnat dras. Utifrån resultatet från kostandsstudien går det inte att säga att konverterade fastigheter skulle ha högre drift- och underhållskostnader än bostäder generellt. Det är även intressant att föra diskussionen kring huruvida konvertering av byggnader kan påverka bostadsbristen i Stockholm då genomförandet av konverteringar i genomsnitt tar kortare tid än nyproduktion. Det som dock talar mot detta är att det är svårt att skapa volym med konvertering som metod vilket är det som behövs när många nya bostäder ska skapas. Examensarbetet lyfter slutligen fram hinder för konverteringar samt påvisar hur olika fastighetsutvecklares beslutsprocesser ser ut vid val av tillgånggångssätt

Byggsektorn bidrar, genom en stor resursanvändning, med höga växthusgasutsläpp. Den största delen av utsläppen kommer frånmaterialanvändningen vid produktion av byggnader. En mer hållbar omställning bör ske inom byggbranschen för att minska utsläppen och därmedminska dess klimatpåverkan. I denna uppsats har respondenter från tre nyproduktionsprojekt i Sverige intervjuats för att synliggöra på vilka sätt deminskar sin klimatpåverkan samt vad som påverkar deras val för att möjliggöra en minskad klimatpåverkan. De tre projekten är projekt Högasten iHelsingborg, projekt Daggkåpan i Malmö och projekt Brf Viva i Göteborg. De främsta faktorerna som påverkar arbetet med minskadklimatpåverkan är i form av projektens ambitioner, kunskap om material, normer gällande användning av material inom branschen, svenskaregelverk samt kommun och myndigheter. Uppsatsen föreslår att erfarenheter från projekten bör synliggöras för andra svenska byggaktörer för attde ska få inspiration av tillvägagångssätt och kunskaper kring material. Erfarenheterna från projekten bör även synliggöras av myndigheter somutformar de svenska regelverken för att kunna möjliggöra ett effektivare arbete med minskad klimatpåverkan vid nyproduktion. / The construction sector releases high amounts of greenhouse gases, through the large use of resources. The majority of the emissions comes fromthe use of materials within the production of buildings. This essay has studied three projects that focus on reducing its climate impact in Sweden. Interviews with people who have worked on these projects will give the essay different influencing factors that they experienced within the workwith reducing climate impact. The three projects are project Högasten in Helsingborg, project Daggkåpan in Malmö and projekt Brf Viva in Göteborg. The factors affecting the projects´ work with the climate impact are the projects´ ambition, knowledge about building materials, normsof certain material use within the industry, Swedish regulations, municipalities and agencies. The newfound knowledge about the buildingmaterials and the development of Swedish regulations could lead to further possibilities for the construction industry to reduce the climate impactin future production of buildings in Sweden

Introduction (and purpose) – Open Building is a concept which gives full flexibility and creative freedom for the consumer to design their dwelling according to own preferences (Kendall & Teicher, 2000). The multi-family house and its apartments are constructed according to Swedish building code, however, construction of inner walls and finishes remains for the consumer to decide. The purpose of the study is to evaluate the concept of Open Building and its initial establishment in Sweden as an alternative approach in designing multi-family housing. It is a case study on the housing development company Raw Property and their first multi-family house Raw Rosendal in Uppsala, consisting of 50 apartments. The study examines what positive factors that advocate the implementation of the concept, which opportunities for improvement that can be detected, and how the application of the concept has been perceived in Sweden. Method – A qualitative approach has been conducted as method. The research questions have been answered through semi structured interviews with key persons who have been part of the project, as well as literature studies. The key persons consisted of CEO, CMO, Architect, Supervisor and Real Estate Agent. Results – The case study resulted in answers to the interview questions with the selected key persons. The interview questions were constructed with basis in the research questions and aim of the study. The interview answers thereby resulted in answering the research questions. Analysis – The positive factors that could be detected from the interviews are the advantages connected to the possibility for the consumer to affect the dwelling. Flexibility and ecological sustainability were further aspects which advocates for continuous use of the concept. Knowledge have been gained that will be used for improvements to future projects. Opportunities for improvements are mainly connected to the difficulties of the project being the first implementation in Sweden. Further developments of the concept were raised for discussion during the interviews, where one proposal was to design the loadbearing system in wood instead of concrete. The adaptation of the concept in Sweden have mainly been received as positive since it is a further development in housing design of multi-family housing. Discussion – From the method chosen and with the limitations decided, the study gives a clear result that answers the research questions. The result has strong connections to the scientific articles written about in the theoretical framework. / Introduktion (och syfte) – “Open Buildings” är ett koncept som ger full flexibilitet och kreativ frihet till köparen att själv utforma sin lägenhet efter egna preferenser (Kendall & Teicher, 2000). Huset och lägenheterna byggs upp enligt vad Boverkets byggregler kräver, men innerväggar och ytskikt lämnas upp till köparen att bestämma. Syftet med studien är att utreda konceptet “Open Buildings” och dess etablering i Sverige som ett alternativt tillvägagångssätt att utforma flerbostadshus. Studien är en fallstudie på fastighetsutvecklingsföretaget Raw Propertys första flerbostadshus Raw Rosendal i Uppsala, bestående av 50 lägenheter. Det studien undersöker är vilka positiva faktorer som förespråkar tillämpningen av konceptet, vilka förbättringsmöjligheter som finns, samt hur tillämpningen av konceptet har upplevts i Sverige. Metod – Som metod har ett kvalitativt angreppssätt använts. Genom semistrukturerade intervjuer med nyckelpersoner som deltagit i projektet samt litteraturstudier besvarades frågeställningarna. Nyckelpersonerna bestod av företagets VD, företagets försäljnings- och marknadschef, arkitekt, arbetsledare och mäklare. Resultat – Fallstudien resulterade i svar på frågor genom intervjuer med de utvalda nyckelpersonerna. Frågorna under intervjuerna utformades med koppling till studiens syfte och frågeställningar. Intervjusvaren blev därmed ett resultat som svarar på studiens frågeställningar. Analys – De positiva faktorer som utifrån intervjuerna går att urskilja är konceptets fördelar med att kunden själv får möjligheten att påverka bostaden. Aspekter som flexibilitet och ekologisk hållbarhet förespråkar även konceptet. Det framkom flera lärdomar som till nästa projekt går att förbättra. De förbättringsmöjligheter som lyfts under intervjuerna har främst koppling till svårigheter som stötts på i och med att detta är det första projektet i Sverige där konceptet tillämpats. Vidareutveckling av konceptets användning lyftes under intervjuerna och ett förslag att i framtiden utforma byggnaden i trä istället för betong nämndes. Konceptets tillämpning i Sverige har till största del upplevts positiv, mycket eftersom det är en fortsatt utveckling i utformning av flerbostadshus. Diskussion – Den valda metoden med dess avgränsningar ger ett tydligt resultat som följer studiens syfte samt besvarar samtliga frågeställningar. Resultatet har starka kopplingar till de källor som lyfts under det teoretiska ramverket.

I denna rapport genomförs en multipel linjär regressionsanalys för att skatta efterfrågan, mätt i kötiden som krävs för att få ett förstahandskontrakt till en hyreslägenhet, för hyreslägenheter i olika områden i Stockholms kommun utifrån ett antal områdesspecifika variabler. De oberoende variablerna valdes ur teoretisk ståndpunkt med anledning att förklara variationen i kötid. Dessa variabler är normhyran för en hyreslägenhet, genomsnittliga bostadsrättspriser i en stadsdel, avstånd till centrum och disponibla medelinkomsten i en stadsdel. En modell framställs utifrån data inhämtat från Stockholms Bostadsförmedling över 13 171 förmedlade hyreslägenheter i Stockholms kommun. Arbetet har som utgångspunkt att skatta efterfrågan utifrån en given nyproduktionshyra samt studera hur efterfrågan skiljer sig mellan områden. Studiens resultat beskriver hur den allmänna efterfrågan är större i områden belägna närmre stadskärnan. Vidare visar resultatet att kötiden till hyreslägenheter i områden belägna närmre stadskärnan påverkas som mest vid en given nyproduktionshyra i jämförelse med perifera områden. En diskussion förs kring hur detta kan ha sin grund i hur att nyproduktionshyrorna nära centrum är högre än i ytterstaden och därmed hindrar ett flertal låg- och medelinkomsttagare från att kunna efterfråga dessa. Kritik till modellen har framförts då ett flertal antaganden gjorts samt att en väldigt generaliserande indelning av Stockholms kommun gjordes vilket kan ha påverkat resultat då attraktiviteten bland stadsdelarna i respektive område kan skilja sig åt. / In this report, a multiple linear regression analysis is used to estimate the demand measured by the number of queue days required to get a first-hand contract for a rental apartment in different areas of the municipality of Stockholm based on area-specific variables. The independent variables were chosen from a theoretical point of view in order to explain the variation in queue time. The variables include the standardized rent for a rental apartment, average condominium prices in a neighborhood, distance to the city center and the average income in an area. A model is formed based on data obtained from Stockholms Bostadsförmedling over 13 171 mediated rent apartments in the municipality of Stockholm. The study’s first aim was to estimate the demand based on a given new production rent and to analyze how the demand differs between different areas. The results describe how the overall demand is greater in areas located near the city center. However, the regression analysis has shown that the que time for rent apartments in areas located near the city center is most affected by a given new production rent which indicates that the queue is more prone to decrease at a given new production rent compared new production rents in areas located further away. A discussion is made on how this may depend on the fact that the new production rent near the city center are higher than in the outskirts, thus preventing a large number of low and middle earners from being able to demand them. Criticism to the model has been presented since a number of assumptions has been made as well as a very generalized division of the municipality of Stockholm which may have affected the results as the attractiveness of the neighborhoods in each area may differ.

Under de senaste åren har Haninge kommun i Stockholms län valt att utveckla sitt bostadsbestånd genom att dels bygga i så kallade miljonprogramsområden och i nya delar av kommunen. Detta kandidatexamensarbete undersöker prisskillnaden mellan bostadsrättslägenheter på successionsmarknaden respektive nyproduktionsmarknaden. Studien har avgränsats till två- och trerumslägenheter i Haninge kommun och inkluderar områdena Handen, Brandbergen, Vega, Vendelsö, Jordbro, Västerhaninge och Tungelsta. Dessa områden valdes ut eftersom att de består av en stor andel bostadsrätter. Analysen har visat att försäljningspriserna på nyproduktionsmarknaden alltid varit högre än försäljningspriserna på successionsmarknaden under tidsintervallet 2011-2018. Ett intressant resultat var att prisskillnaden mellan de två marknaderna minskat under den senaste tiden. För att förklara orsaken bakom priserna undersöktes olika faktorers inverkan på försäljningspriset med hjälp av en förenklad multipel regressionsanalys. Totalt gjordes 3505 observationer med fokus på faktorerna månadsavgift, boytan samt läge. Resultatet indikerar på att Vendelsö är det dyraste området att bo på jämfört med andra områden i Haninge kommun och att närmare avstånd till Haninges centrum inte alltid innebär ett högre transaktionspris. / Over the past few years a lot of new construction has taken place in Haninge Municipality in Stockholm County, partly in areas with housing from the so called million programme but also in new places. This bachelor thesis examines the price difference between tenant owned apartments on the succession market and on the new production market. The study has been delimited to apartments containing only two or three rooms in the Haninge Municipality and includes the areas Handen, Brandbergen, Vega, Vendelsö, Jordbro, Västerhaninge and Tungelsta. These areas were selected due to their large proportion of tenant owned apartments. The analysis showed that the price of a newly produced apartment are always higher than an apartment on the succession market for the time period of 2011-2018. An interesting result was that the price difference between the two markets has declined lately. To further explain the reason behind the pricing, different factors that has an impact on the selling price has been examined by utilising a simplified multiple regression analysis. A total of 3505 observations were made with a focus on the factors monthly fee, living space and location. The result indicated that Vendelsö is the most expensive area to live in compared to other areas in Haninge and that a shorter distance to the center of the Municipality does not always implicate a higher transaction price.

Stockholms bostadsmarknad är attraktivare än någonsin, samtidigt som det råder bostadsbrist, och bostadspriserna har haft en kraftig uppgång under de senaste åren. Det har lett till att alla inte har möjlighet att köpa en bostad och köerna till en hyresrätt är alldeles för lång. Bidragande faktorer till bostadsbristen är b.la. inlåsningar i flyttkedjor som delvis beror på ett begränsat utbud av bostadslägenheter. Syftet med denna kandidatuppsats är att undersöka om utbyggnaden av Norra Djurgårdsstaden har bidragit till att en flyttkedja har skapats i Stockholm. Enkätundersökning har använts som metod för uppsatsen och jämförs sedan med två tidigare genomförda studier. Enkätfrågorna undersöker om det finns utflyttningstrender från liknande stadsdelar och enkäten har därför besvarats av boende i Norra Djurgårdsstaden. Resultaten visar att de flesta hushållen som bor i en bostadsrätt har flyttat från Stockholms innerstad och närområdet medan för hyresrätter har flytten främst skett från Stockholms innerstad och söderort. Det råder en jämn fördelning av upplåtelseformer i Norra Djurgårdsstaden och mönster visar på att de flesta har flyttat från och till samma upplåtelseform. Frigörandet av bostäder i Stockholms innerstad och närområdet har främst gynnat höginkomsttagare medan frigörandet i söderort har gynnat hushåll med lägre inkomst än genomsnittet. I jämförelse med Sweco och Tillväxt- och Regionplaneförvaltningens undersökningar visar resultaten på liknande utfall, där vår studie i huvudsak stämde överens med Swecos undersökning medan Tillväxt- och Regionplaneförvaltningens studie avvek i frågan om upplåtelseformer innan respektive efter avflyttning. Vad gäller övriga frågor som jämförts visar samtliga studier på ett liknande resultat. / The housing market in Stockholm is more attractive than ever, but at the same time there is an housing shortage and the prices have had a sharp rise during the recent years. Several households cannot afford to buy a residence and the queues for a rental apartment are far too long due to the current housing situation. Contributing factors to the housing shortage is, for example, lockdowns in the moving chains, which are partly due to a limited range of residential apartments. The purpose of this bachelor thesis is to study if the development of the new district Norra Djurgårdsstaden has contributed to a moving chain in Stockholm. Data has been collected through a survey as the method and a comparison with two similar studies have been made. The survey questions analyse if there has been any relocation trend from similar districts and the questionnaires have therefore been answered by residents in Norra Djurgårdsstaden. It shows that most of the households who live in a bought apartment have moved from the inner city of Stockholm and the surrounding area, while the rental apartment has mainly relocated from the inner city and the southern districts of Stockholm. Furthermore, there is a distribution between the form of tenures, rental and buying apartments, and the pattern shows that most households move from and to the same form of tenure. The study shows mainly similar results in comparison to the other researches, where the study of County Council (Regional development and planning) shows a different result in the question of form of tenures before and after moving to Norra Djursgårdsstaden. The other questions show similar results between all of the studies.The vacant residences, due to the relocation to Norra Djurgårdsstaden, in the inner city of Stockholm and the surrounding areas, have mainly been in favour of high wage earners, while the southern districts have benefit households with a lower revenue than the average.

Presumtionshyra infördes i Sveriges hyressättningssystem år 2006 och syftade till att ge hyresvärdar kostnadstäckning för sina bostadshyresrättsinvesteringar. Efter presumtionshyrans införande har det tvistats om hur skälighetsbedömningen i presumtionshyrans hyresutveckling ska gå till. Denna oklarhet gällande hyressättningen förtydligades år 2022 genom ett beslut i Svea hovrätt. Beslutet innebar att presumtionshyran inte fullt ut skulle följa den allmänna hyresutvecklingen.  Denna uppsats syftar till att undersöka huruvida beslutet i Svea hovrätt har påverkat investeringsviljan för nyproduktion av bostadshyresrätter i Stockholm. Vid behandling av detta ämne önskas samtidigt att belysa samspelet mellan marknadsdynamik, lagstiftning och bostadsmarknadens olika aktörer. Metodiken som används i uppsatsen grundar sig i en litteratur- samt en intervjustudie. Litteraturstudien bidrar med en grund av teoretisk information medan intervjustudien bringar en djupare förståelse från bostadsmarknadens olika aktörers perspektiv.   Slutsatsen i denna studie är att beslutet i Svea hovrätt har påverkat investeringsviljan för bostadshyresrätter negativt. Studien kan dock inte fastställa i vilken utsträckning beslutet har påverkat investeringsviljan för bostadshyresrättsfastigheter men särregleringen av presumtionshyran konstateras vara en av de faktorer som påverkar denna. På grund av den låga investeringsviljan på bostadsmarknaden råder det som följd en utbredd bostadsbrist i Stockholm. De bostadshyresrätter som uppförs kräver allt för höga hyresnivåer i förhållande till de potentiella hyresgästernas betalningsförmåga. Vidare finner studien att samspelet mellan marknadens olika aktörer och hyressättningssystemets utformning samt funktion är bidragande faktorer till varför investeringsviljan och bostadsbristen ser ut som de gör. Även makroekonomiska faktorer såsom inflationens utveckling och räntenivåer spelar en betydande roll för investeringsviljan. Utifrån studien kan det konstateras att det bör ske genomgående förbättringar i hyressättningssystemet samt i samspelet mellan bostadsmarknadens aktörer. / The presumptive rent was introduced into Sweden's rent system in 2006 with the aim of providing landlords cost coverage for their residential tenancy investments. After the introduction of presumptive rent, there has been dispute over how the assessment of equity in the presumptive rent's increase should be proceeded. This ambiguity concerning the rent system was clarified in 2022 through a decision by the Svea Court of Appeal, which meant that the presumptive rent would not fully follow the general rent increase in the area. This essay aims to investigate whether the decision by the Svea Court of Appeal has affected the investment volition in the new production of residential tenancy properties. As this issue is addressed, the study also wishes to illustrate the interaction between market dynamics, legislation, and the various actors in the housing market. The methodology applied throughout the essay is based on a literature review and an interview study. The literature review provides a foundation of theoretical information, while the interview study brings a deeper understanding from the perspectives of the various actors in the housing market. The essay concludes that the decision by the Svea Court of Appeal has negatively impacted the investment volition in residential tenancy properties. The study cannot determine to what extent the decision has affected the investment volition in residential tenancy properties, but the regulation of the presumptive rent is considered one of the factors influencing this. Due to the low investment volition in the housing market, there is consequently a widespread housing shortage in Stockholm. The residential tenancy properties that are constructed require rents that are too high in reference to the potential tenants' ability to pay. Furthermore, the study finds that the interaction between the various actors in the market and the design and function of the rent system are contributing factors to the problems concerning the investment volition and the housing shortage in Stockholm. Based on the study, it can be concluded that there should be comprehensive improvements in the rent system and in the interaction among the actors in the housing market.

A mesocosm experiment was carried out in a Norwegian fjord near Bergen in May 2006, with the main objective being the study of the effects of increasing concentrations of atmospheric CO2 (and associated effects such as increased acidification) on blooms of natural marine coastal plankton. Three mesocosms were bubbled with CO2(g) to achieve a high (~700ppm) CO2 concentration (pH ~7.8) to simulate predicted future conditions as a result of rising atmospheric CO2 concentrations. Another three mesocosms were treated as controls and bubbled with ambient air to represent a near pre-industrial scenario (atmospheric CO2 concentration ~300ppm, surface seawater pH ~8.15). Blooms in the mesocosms were stimulated by the addition of nutrients at a near-Redfield ratio ([N:P] ≈ [16:1]), and scientific measurements and analyses were carried out over the course of the blooms for approximately one month. Of particular interest in this study were the autotrophic plankton. The diversity and activities of these microorganisms under the two treatments was therefore investigated. By designing and using new degenerate primers specifically targeting ‘Green-type’ (Form IA and IB), ‘Red-type’ (Form IC and ID) and Form II RuBisCO, analysis of primary producers was carried out using PCR and either gDNA or cDNA (mRNA) templates from key time points spanning the complete duration of the blooms throughout the mesocosm experiment. Over 1250 novel RuBisCO large subunit sequences have been fully annotated and deposited in the NCBI GenBank® database. These sequences revealed distinct changes in the diversity of primary producers both over the courses of the blooms and between treatments. Particularly striking was the effect of acidification on the community structure of the eukaryotic picoplankton, Prasinophytes. A clade of prasinophytes closely related to Micromonas pusilla showed a distinct preference for the high CO2 conditions; a laboratory-based experiment confirmed the high tolerance of Micromonas pusilla to lower pH. Conversely, a clade related to Bathycoccus prasinos was almost entirely excluded from the high CO2 treatments. Clades of form II RuBisCO-containing dinoflagellates were also abundant throughout the experiment in both treatments. The high similarity of some of these clades to the toxin-producing species Heterocapsa triquetra and Gonyaulax polyedra, and apparent high tolerance of some clades to high CO2 conditions, is perhaps cause for concern in a high CO2 world and demands further research. In parallel with the RubisCO work, new primers were designed that target the gene encoding the Fe protein of nitrogenase (NifH). 82 Bergen genomic nifH sequences have been annotated and submitted to GenBank®. These sequences include those from organisms related to Alpha, Beta, and Gammaproteobacteria, and Cluster II and Cluster III sequences that align most closely with anaerobic Bacteria, Gram positive, and/or sulphur-reducing Bacteria. The biggest surprise, however, was the apparent abundance and significance of a Rhodobacter sphaeroides-like microorganism throughout the duration of the experiment in both treatments. Whilst this clade was unsurprisingly absent in the RuBisCO cDNA libraries, all but two of 128 nifH cDNA clones analysed were identical to the gene from Rhodobacter sphaeroides. This shows that this clade was potentially fixing N2 throughout the entire experiment, even in the presence of combined N added to both sets of mesocosms at the start of the experiment. A group of Rhodobacter sphaeroides-like microorganisms present at Bergen may therefore have been an unexpected source of new N during the experiment and contributed to the maintenance of the mesocosm communities as nutrients became depleted. One organism dominated the autotrophic communities after the blooms in both treatments. Synechococcus spp. Form IA rbcL clones most closely related to the coastal strain Synechococcus sp. strain CC9902 were recovered throughout the experiment but were particularly numerous toward the end of the experiment and dominated the “Green-type” libraries at this time. Initially, rbcL clones from these cyanobacteria were mostly derived from the ambient CO2 mesocosms but were equally distributed between treatments by the end of the experiment. This suggests that cyanobacteria related to strain CC9902 may be less tolerant of elevated CO2 (which was greatest at the beginning rather than the end of the experiment). However, despite the mesocosms being Pi-limited at the end of the experiment, several Synechococcus species (including those related to strain CC9902 and another coastal strain, CC9311) thrived. Following on from this observation, Pi uptake and assimilation mechanisms in a Synechococcus species were investigated in the laboratory. This led to the sequencing and characterisation of a pstS gene from the marine cyanobacterium Synechococcus sp. WH 8103. Unlike conventional pstS, it was discovered that the pstS II gene in this organism is constitutively expressed and unresponsive to or only weakly regulated by Pi supply. The use of PstS/pstS as a marker for P-limitation in natural samples, therefore, should be interpreted with caution.