ProblembakgrundDen 1 januari 2005 lagstadgades det om att alla börsbolag inom EU skulle följa IASB standarder vilket innebar en förändring vid värdering av förvaltningsfastigheter. Bolagen fick då möjlighet att värdera tillgången till värkligt värde. Konsekvenserna av det har blivit att det uppstått felvärderingar som omtalats mycket i media och revisorns arbete och ansvar har ifrågasatts. Vi kommer att se närmare på revisorernas syn på värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter enligt IAS 40. Syfte Syftet med uppsatsen är att ta reda på revisorers tankar om värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter enligt IAS 40 och om de anser att det ger en rättvisande bild. MetodVi har valt att inleda med litteraturstudier kring ämnet för att sedan genomföra intervjuer med revisorer kunniga inom ämnet. ResultatRevisorerna vi intervjuade ansåg att värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter ger en relativt rättvisande bild. Metoden ansågs dock vara relativt komplicerad och komplex. Alla påpekade att värdering till verkligt värde är subjektivt och därmed krävs omfattande information i bolagens årsredovisning.

No description available.

Alla börsnoterade företag inom den Europeiska Unionen måste sedan år 2005 följa den gemensamma redovisningsstandarden IFRS vid upprättande av företagets finansiella rapporter. Problem uppstår om dessa företag följer reglerna i IFRS i olika grad vilket innebär att den finansiella informationen som lämnas inte är fullständig. För en investerare innebär detta att det kan vara svårt att kontrollera hur beräkningar och bedömningar utförts om inte all information som ska finnas med är inkluderad. Tidigare studier visar att det finns en skillnad i hur mycket information som generellt lämnas i upplysningar i noterna till de finansiella rapporterna mellan länder, och att skiljaktigheten beror på bland annat kulturella skillnader. Tidigare forskning har endast undersökt upplysningar i stort och ej fokuserat på specifika områden som är svårtolkade i IFRS. Problemet vi undersöker är därför om redovisningen av förvaltningsfastigheter till verkligt värde skiljer sig i hur mycket information som lämnas genom att undersöka i hur stor grad kraven på upplysningar följs av företag i olika länder. För en investerare som ska fatta välgrundade beslut är de finansiella rapporterna det största verktyget att använda för att tillgå information, vilket innebär att det ur en investerares synvinkel är viktigt att kraven som ställs enligt redovisningsstandarden uppfylls.   I vår studie har vi undersökt alla företag som har förvaltningsfastigheter som sitt största tillgångsslag och är börsnoterade i ett land som är medlem i EU, vilket blev femtiosex företag fördelat på elva länder. Undersökningen visade att det finns en skillnad mellan länderna i hur stor grad de krav som ställs på lämnande av upplysningar följs. För att förklara denna skillnad ställde vi sexton kulturvariabler mot den skala vi skapat i hur väl upplysningar lämnas. Resultatet visade att graden av lämnade upplysningar korrelerade med kulturvariablerna maskulinitet och rättssäkerhet. Djupare analys i form av linjär regressionsanalys och multipel regressionsanalys visade att både maskulinitet och rättssäkerhet hade ett signifikant samband med upplysningar var för sig, men i kombination med varandra var det endast maskulinitet som var signifikant på grund av multikollinearitet.   Vår slutsats är därmed att det finns en skillnad mellan länder i hur väl de krav på upplysningar som ställs enligt IFRS vid redovisning av förvaltningsfastigheter till verkligt värde följs. Denna skillnad kan delvis förklaras av olikheter i ländernas nivå av främst maskulinitet.

No description available.

With the introduction of IFRS, the IASB left the previously used method of amortization and instead introduced fair value. Studies show that firms manipulate the value of goodwill based on agency related incentives and opportunities, such as bonus payment, management tenure and acquisition of firms. The responsibility of checking the quality of financial reports, and give other market participants reasons to trust them, is primarily on accountants. The transition to fair value thus creates a problem for accountants to actually check the fair values produces by firms. Our purpose is to investigate whether the working method of accountants is purposeful in order to maintain the credibility of goodwill values. We have conducted interviews with accountants from the Big 4. We found that accountants, through the use of WACC specialists, well developed documentation methods and their proactive inquiring about goodwill values to firms, show that their working methods are purposeful to maintain the credibility of goodwill values. / IFRS lämnade under början av 2000-talet avskrivningsmetoden för goodwill och introducerade verkliga värden, vilka vid bland annat goodwillvärdering präglas av uppskattningar. Studier visar att företag manipulerar goodwillposten på grund av agentrelaterade incitament vid tillfällen som bonusar, byte av företagsledning och företagsförvärv. Den som ska kvalitetssäkra finansiella rapporter och se till att alla andra aktörer kan lita på ett företags siffror är revisorn. Övergången till verkligt värde leder därför till frågan hur revisorn arbetar med företagens värdering av goodwill. Vårt arbete syftar till att undersöka om revisorns arbete är ändamålsenligt för att kvalitetsgranska värderingar och nedskrivningar av goodwill. Detta genomför vi genom en kvalitativ undersökning där vi samlar data genom fältintervjuer med revisorer på de fyra stora revisionsfirmorna. Vi finner att revisorns arbete är ändamålsenligt för kvalitetssäkring av goodwillvärden. Bland annat använder sig revisorer av värderingsspecialister vid granskningen av WACC, välutvecklade metoder för underlag samt ifrågasätter och diskuterar goodwill med företagen.

Sedan 2005 så har Svenska börsnoterade aktiebolag redovisat under IFRS. Det redovisningsmässiga ramverket förutsätter att listade bolag redovisar dess skogstillgångar i enlighet med IAS 41. Redovisning av skog förutsätter att skogstillgångar värderas till verkligt värde i enlighet med den värderingshierarki som presenteras i IAS 41. I praktiken innebär detta att publika skogsägande bolag värderar sin skog enligt interna kassaflödesmodeller. Experternas åsikter om precisionen och relevansen i dessa värderingarna går isär. Flertalet studier har gjorts där forskare försökt att ta reda på mer om skogsägande  bolags syn på värdering till verkligt värde enligt framtida diskonterade kassaflöden. Vi tror att vår studie kan komplettera den forskning som gjorts genom att lyfta fram åsikter från användare av finansiella rapporter. Vi är av åsikten att redovisningen bör utvärderas tillsammans med de som söker information beträffande ekonomiska beslut i årsredovisningar. Studien tar således analytikerns fokus och vi försöker genom en mixad metod belysa problematiken kring värdering till verkligt värde tillämpat på skogstillgångar. Den mixade metoden utgörs av en kvalitativ metod där vi försökt att ta reda på mer kring yrkesverksamma finansanalytikers åsikter gällande värdering av skog enligt interna kassaflödesmodeller. Som komplement till vår kvalitativa metod har vi även genomfört en numerisk analys av Holmen och SCA. I denna förklarande fallstudie har vi försökt att utröna skillnader vid företagsvärdering enligt en avkastningsbaserad modell vid värdering till verkligt värde gentemot värdering till anskaffningsvärde. Resultatet från vår kvalitativa studie presenterar en nyanserad bild kring analytikers åsikter av värdering till verkligt värde enligt interna kassaflödesmodeller. Våra respondenter betraktar värderingarna med viss skepsis och pekar på att det är flertalet subjektiva antaganden som ligger till grund för värderingarna. Dessutom uppger flera av de analytiker vi talat med att värderingarna är att betrakta som otillförlitliga. Utifrån redovisningens grundläggande kvalitativa antaganden så uppger dock våra respondenter vissa positiva skillnader som ökad relevans och jämförbarhet. Men sammantaget kan vi konstatera att yrkesverksamma analytiker inte ger värderingarna någon större notis i deras yrkesutövande och en del ifrågasätter syftet med övergången till IFRS.   Vår förklarande fallstudie indikerar på att ökad volatilitet i företagens resultaträkningar medför vissa praktiska komplikationer vid företagsvärdering enligt en avkastningsbaserad modell. Utöver det sistnämnda så visar fallstudien även på att verkliga värden i Holmen & SCAs fall, inte underlättar värderingar av bolagens egna kapital enligt en avkastningsbaserad modell.

<p>Sedan några år tillbaka har redovisningsreglerna för noterade bolag förändrats genom införandet av IFRS. Diskussionen har efter införandet i noterade bolag kommit att handla om ifall också onoterade bolag ska tvingas att följa IFRS redovisningsstandarder. En av IFRS standarder, IAS 40, handlar om att förvaltningsfastigheter kan värderas till verkligt värde istället för anskaffningsvärde. Metoden för användandet av verkligt värde heter verkligt värdemetoden och innebär att värdeförändringar på fastigheterna ska redovisas över resultat- och balansräkningen.</p><p>I denna uppsats tillämpar vi verkligt värdemetoden på det allmännyttiga fastighetsbolaget Uppsalahem. Syftet är att se vad det skulle kunna innebära att tillämpa verkligt värdemetoden i ett allmännyttigt fastighetsbolag. För att skapa en uppfattning om hur olika intressenter runt Uppsalahem skulle reagera på ett eventuellt införande av verkligt värdemetoden har vi intervjuat tre olika intressenter runt bolaget. Resultatet vi presenterar i uppsatsen är att Uppsalahems redovisning skulle komma att kraftigt förändras vid en tillämpning av verkligt värdemetoden. Bland annat skulle bolagets rörelseresultat bli 12 gånger större än det som redovisas idag och soliditeten skulle bli mer än dubbelt så stor.</p>

<p>Från och med 1 januari år 2009 sker en förändring av redovisningsstandarden som innebär att man vid redovisning av nybyggnation av förvaltningsfastigheter fram till färdigställande får välja om man vill redovisa till anskaffningsvärde eller till verkligt värde. Syftet med denna uppsats är attundersöka vilka för- och nackdelar som finns med att värdera nybyggnation avförvaltningsfastigheter till verkligt värde respektive anskaffningsvärde i en stundande lågkonjunktur samt om dessa även gäller för färdigställda förvaltningsfastigheter. Undersökningen i denna uppsats kan vara av värde för fastighetsbolag för att ge en uppfattning om problem och svårigheter som kan komma att uppstå vid val av värderingsmetod. En särskilt stor svårighet medatt värdera nybyggnation visade sig vara bristen på en aktiv marknad. När fastighetsbolag väljer hur de ska värdera sina byggprojekt måste de ta i beaktning hur resultatet kan komma att påverkas av osäkerheterna i värderingsmetoderna för verkligt värde och om relevansen man kan få med verkligt värde uppväger verifierbarheten man får med anskaffningsvärde.</p>

<p>Enligt de regler som anges i IAS 40 ges möjlighet till att värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Detta värde tas fram med hjälp av intern- eller externvärdering av ett marknadsvärde. Problemet är att det i princip är omöjligt att exakt fastställa ett försäljningspris eftersom det sanna marknadsvärdet visar sig först vid försäljningstransaktionen vilken påverkas av en stor mängd faktorer. Med bakgrund av detta är syftet med uppsatsen att utreda användbarheten av redovisningen av förvaltningsfastigheter för analytiker på aktiemarknaden. Metoden vi använder är en kvalitativ intervjustudie med framstående och erfarna aktieanalytiker som arbetar med fastighetsmarknaden. Vår huvudsakliga slutsats av studien är att det subjektiva inslag som de uppskattade marknadsvärderingarna innehåller är problematiskt avseende jämförbarheten mellan fastighetsbolag.</p>

<p>I denna uppsats, med titeln IFRS påverkan på kreditbedömningen av fastighetsbolag i Sverige, belyses de konsekvenser som införandet av redovisningsstandarden IAS 40 medför för kreditbedömning av fastighetsbolag. Bakgrunden till undersökningen är att den nya standarden som infördes den 1 januari 2005 medfört ökade fluktuationer i fastighetsbolagens balans- och resultaträkning, då fastigheterna redovisas till marknadsvärde istället för som tidigare till anskaffningsvärde. Uppsatsens deskriptiva syfte är tvåfaldigt. För det första ställer författarna sig frågan om kreditgivarna upplever en förändrad riskbild i samband med kreditgivning till fastighetsbolag sedan IAS 40 infördes. För det andra avser de belysa huruvida fokus har förskjutits mellan kreditgivarnas värderingsmetoder sedan införandet av IAS 40. Uppsatsen avgränsar sig till ett intressentperspektiv.</p><p>Undersökningen grundas på primärdata i form av intervjuer som genomförts med fyra kreditanalytiker från tre stora svenska kreditinstitut samt med en aktieanalytiker. Samtliga intervjuade har specialinriktning mot fastighetsbranschen. De teoretiska utgångspunkterna tas dels i intressentteorin med kreditgivaren som risktagare, dels i Modigliani-Millers teori om belåningens effekter i företag.</p><p>Slutsatsen är att IAS 40 inte har fått någon konsekvens av betydelse vid kreditbedömning av fastighetsbolag i Sverige. Detta beror framförallt på att kreditgivarnas värderingsmetoder huvudsakligen är likviditetsrelaterade och därmed inte påverkas av värdeförändringar i fastighetsbolagens tillgångsmassa.</p>