<p>Bakgrund: Efter införandet av IAS 40 ska nu fastighetsbolagen värdera sina fastigheter till verkligt värde och visa de i sina årsredovisningar. Detta kan ge ett antal problem om inte företagen kan ta till sig nya regler i praktiken. Justeringarna som företagen blir tvungna att göra kommer att påverka deras eget kapital, resultaträkning och balansräkning. Några företag kommer att få stora justeringar och andra mindre.</p><p>Syfte: Huvudsyftet med uppsatsen är att analysera vilka effekter redovisningsstandarden IAS 40 får på de svenska fastighetsbolagens årsredovisningar. Ett del syfte är att visa vad skillnaderna i redovisningen beror på.</p><p>Metod: Vi använder oss av både kvantitativ och kvalitativ forskningsmetodik. Årsredovisningar är våra primärdata. Där tittar vi på bolagen och de siffror de redovisar. Sekundärdata som används är en telefonintervju med börsanalytikern Peter Malmqvist.</p><p>Slutsatser: Företagen använder sig av olika sätt att redovisa justeringarna som de gör vid införandet av IAS 40. Vissa företag klumpar ihop sina siffror med hela IFRS införandet och andra skiljer ut IAS 40 och visar de poster som blir påverkade. De flesta företag får en justering uppåt i deras balansräkningar, resultaträkningar och eget kapital. Det kan bero på en del faktorer. En faktor kan vara att de redovisar olika poster, andra faktorer kan vara vilken typ av förvaltningsfastighet bolagen innehar, vart fastigheterna finns belägna och hur gammal fastighetsbolaget är.</p>

Titel: Införandet av K3-regelverket - vad anser de större fastighetsföretagen?         Nivå: Magisteruppsats i ämnet företagsekonomi; inriktning redovisning Författare: Pär Carlsson och Dennis Gyllner             Handledare: Arne Fagerström Examinator: Stig Sörling Datum: 2013 - juni Syfte: Denna studie har flera delsyften. Det första är att utreda och beskriva vad de, i studien ingående, större onoterade fastighetsföretagen anser om införandet av det nya redovisningsregelverket K3 innan det träder i kraft år 2014. Det andra delsyftet är att undersöka om företagens inställning till införandet av kravet gällande upplysning om verkligt värde på förvaltningsfastigheter och komponentavskrivning har någon påverkan på inställningen till införandet av K3. Vidare har undersökts om det är möjligt att urskilja något samband mellan tänkbara bakomliggande faktorer såsom kostnad, tidsåtgång eller kompetens och företagens inställning till införandet av upplysning om verkligt värde på förvaltningsfastigheter och komponentavskrivning. Slutligen har undersökts om det finns någon skillnad i åsikter kring studiens forskningsfrågor mellan de allmännyttiga och privatägda fastighetsföretag som ingår i studiens urval. Metod: Studien har en deduktiv ansats och är av deskriptiv karaktär. Den teoretiska referensramen är uppbyggd av sekundärdata som huvudsakligen består av forskningsartiklar, facklitteratur samt facktidningsartiklar. Den teoretiska utgångspunkten är positive accounting theory, teori kring principbaserad kontra regelbaserad redovisning, samt teori om förändringsprocesser. Empirin består av en enkätundersökning som utgör studiens primärdata. Empirin har sedan kopplats till teorin i analyskapitlet. Resultat och Slutsats: Studien visar att av den genomsnittliga synen på på K3-regelverket bland större onoterade fastighetsföretag är nära nog neutral, även om enkätsvaren på denna fråga var relativt spridda över hela skalan. Studien visar också att de berörda företagens inställning till upplysning av verkligt värde på förvaltningsfastigheter är något mer positiv i förhållande till inställningen till komponentavskrivning. Konstateras kan att komponentavskrivning är en viktig fråga för de berörda företagen då en stark korrelation uppmätts mellan inställningen till K3 och inställningen till komponentavskrivning. Bakomliggande faktorer som påverkar företagens inställning till upplysning av verkligt värde på förvaltningsfastigheter kan ej fastställas, då resultaten indikerar att andra faktorer än bedömning av kostnadspåverkan, tidsåtgång och besittandet av kompetens, till stor del också kan påverka synen. Bakomliggande faktorer som påverkar företagens inställning till komponentavskrivning är troligen kostnadspåverkan och bedömning av tidsåtgång, då ett visst samband mellan svaren på dessa frågor kan urskiljas. Däremot konstateras besittandet av kompetens inte heller här utgöra något större problem. Studien indikerar att privatägda företag är mer negativt inställda till K3 i allmänhet i förhållande till allmännyttiga fastighetsföretag. Likaså indikerar studien att privatägda företag är mer negativt inställda till införandet av upplysning av verkligt värde på förvaltningsfastigheter och framför allt mer negativt inställda till införandet av komponentavskrivning i förhållande till allmännyttiga fastighetsföretag. Förslag till fortsatt forskning: Mer djupgående studier än denna kring vilka faktorer som påverkar mest, eller kan vara avgörande för synen på K3-regelverket föreslås. Även studier kring vilka andra underliggande faktorer än kostnad, tid och kompetens som påverkar synen på komponentavskrivning och upplysning om verkligt värde på förvaltningsfastigheter. Uppsatsens bidrag: Studien lämnar en beskrivning av och förståelse för producenternas åsikter om införandet av K3-regelverket. Resultatet utgör en plattform för vidare forskning, då bl a tänkbara hypoteser genererats. Vidare indikerar studien att intressenters åsikter och bedömningar om hur komponentavskrivning och upplysning om verkligt värde kommer att påverka redovisningskostnaderna ej är representativa för producenterna. Likaså visar resultaten att synen på regelverket skiljer sig åt beroende på om företaget är privat eller allmännyttigt. Denna information kan t ex användas av normgivare vid begäran om framtida remissyttranden i samband med införandet av nya, alternativt större förändringar i existerande ramverk. Studien kan också användas som jämförelseunderlag vid framtida undersökningar i syfte att undersöka om företagens inställning till regelverket förändrats efter dess införande. Nyckelord: K3, K3-regelverket, komponentavskrivning, upplysning om verkligt värde, fastighetsbranschen

No description available.

Som följd av att det internationella regelverket IAS/IFRS från och med 2005 skall tillämpas i koncernredovisningen, har de svenska börsnoterade fastighetsföretagen fått möjligheten att välja hur de vill redovisa sitt fastighetsbestånd. Standarden, som benämns IAS 40 Förvaltningsfastigheter, gäller för alla börsnoterade bolag och ger företagen två värderingsmöjligheter; värdering enligt anskaffningsvärdemetoden eller värdering enligt verkligt värde metoden. De noterade företagen som finns etablerade i Sverige har samtliga valt att värdera sitt fastighetsbestånd till verkligt värde.Övergången till IAS 40 har inneburit att fastighetsbolagens årsredovisningar förändrats i flera avseenden. Verkligt värde metoden har lett till att företagen kunnat räkna upp sina vinster med flera miljoner kronor eftersom fastigheternas värdeförändringar skall redovisas över resultaträkningen. Detta har i sin tur lett till att även beslutsunderlaget för intressenterna och värderingsmännens arbete påverkats en hel del.Syftet med denna uppsats är att beskriva IAS 40:s effekter på de svenska fastighetsbolagens årsredovisningar samt hur denna standard påverkar såväl kreditgivares lånebeslut som värderingsmännens arbete och ansvar.Vi har valt att göra en kvalitativ undersökning. Informationen har inhämtats från personliga intervjuer med två kreditgivare, en värderingsman samt med respondenter från två noterade fastighetsbolag. Vi har i vår uppsats använt oss av det hermeneutiska förhållningssättet, då vi har utgått från vår förförståelse och tidigare erfarenheter. Vidare har vi även använt oss av en abduktiv ansats.Vi har kommit fram till att IAS 40 och dess värdering till verkligt värde har påverkat fastighetsföretagens årsredovisningar i vissa avseenden. Dessa förändringar uppkommer som en följd av att det verkliga värdet nu syns i företagets balansräkning och inte enbart i en not. Vidare har även värderingsmännen fått en större roll sedan införandet av standarden. Vi kan dock konstatera att IAS 40 inte har gjort en betydelsefull inverkan på kreditgivarnas kreditbedömning, då dessa oavsett vilken värderingsmetod företaget väljer att tillämpa, ändå gör sina egna värderingskalkyler. / Uppsatsnivå: C

När IAS 40 infördes den första januari 2005, för börsnoterade bolag, fördesdiskussioner i samband med införandet. Diskussionerna handlade omhuruvida alla företag skulle redovisa till verkligt värde elleranskaffningsvärde och hur rättvisande årsredovisningarna skulle vara ijämförelse med tidigare. Om företag tillämpar olika varianter avvärderingsalternativ, kan inte harmonisering av redovisning ske. Uppsatsensundersökningsfrågor är:• Vilka problem har fastighetsbolagen upplevt vid införandet avstandarden IAS 40?• Vad för påverkan har användningen av verkligt värde haft påfastighetsförvaltnings eget kapital och vinst?• Värderas bolaget internt eller externt av kvalificeradefastighetsvärderare vad gäller deras fastighetsbestånd?• Hur uppfattar fastighetsbolagen harmonisering avredovisningsprinciper?Syftet med uppsatsen är att redogöra för vad övergången från RR 24 till IAS40 har inneburit för fastighetsbolagen och deras värdering avförvaltningsfastigheter. Delsyftet är att bidra till viss förklaring av deredovisningsförändringar som har skett vid tillkomsten avrekommendationen IAS 40.Vi valt att använda oss av kvalitativ och deduktiv metod som passar bäst föratt belysa just det problemområde vi är engagerade i. De primärdata somvarit av intresse för vår undersökning är lagar och intervjuer. Genom e-post,besöks- och telefonintervju har vi undersökt vad fastighetsbolag och enrevisor anser om redovisnings- och värderingsfrågor knutna till IAS 40.Aktuella tidskrifter, bibliotekets olika databaser, och Internet är någraexempel på sekundärdata som vi även använt oss av.IAS 40 infördes för att öka jämförbarhet av företag världen över och skapaett enhetligt språk för både befintliga och potentiella investerare vad gällerekonomiskt beslutsfattande. Enligt de respondenter vi har intervjuat harinförandet av IAS 40 varit både positivt och negativt. Det positiva medinförandet är att kapitalet och vinsten har ökat kraftigt, medan det negativa äratt definitionen av rörelsefastighet stökar till det för dem. Om fastighetendefinieras som en rörelsefastighet ska IAS 16 tillämpas, och det leder tillökad administration för fastighetsbolagen.Vi tycker att IAS 40 öppnar för flexibilitet i värderingen, vilket kan leda tillatt olika företag tolkar standarden på olika sätt. Om företag tillämpar olikavärderingsalternativ, kan inte harmonisering av redovisning ske. Med tidentror vi dock att enhetliga redovisningssätt kommer utvecklas av IASB och attjämförbarheten kommer öka.Vi föreslår fortsatta studier inom värdering av förvaltningsfastigheter, fastden här gången utifrån Skattemyndighetens och aktieägarnas perspektiv. Detskulle vara intressant att ta reda på hur verkligt värde har påverkat dessaaktörer på marknaden och få svar på följande frågor: Har statens indrivningav skatter blivit lättare eller svårare efter införandet av IAS 40? Hur harutdelning av aktier gynnat/missgynnat aktieägarna? Vilka skattemässigafördelar och nackdelar har aktieägarna fått? / Uppsatsnivå: C

Under lång tid tillbaka har det försökts att hitta en lämplig värderingsmetod som skalltillämpas på tillgångar och skulder för företagen. IASB reglerade att finansiella instrumentenför handel som derivatinstrument (optioner, terminer och swappar) skall värderas till verkligtvärde från anskaffningsvärde från och med 1 januari, 2005 och syftet var att verkligt värdegav relevantare information till marknaden och aktieägarna. En annan målsättning var att gånärmare mot harmonisering av redovisningsreglerna. IFRS innebar en övergång till verkligtvärde-värdering på fler tillgångs- och skuldkategorier. IAS 39 standarden behandlarfinansiella instrument, dess redovisning och klassificering, vilket är ett exempel på enkategori som har övergått till värdering till verkligt värde.Det finns för- och motargument för båda principerna (verkligt- och anskaffningsvärde).Förespråkarna till verkligt värde menar att det är verkligt värde som ska tillämpas förvärdering av finansiella instrumenten eftersom det ger den bästa informationen till aktieägarnaoch marknaden om företagets verkliga värde. En nackdel med verkligt värde är att den befarasbidra till mer variation i resultat och balansräkningen. Anhängare till anskaffningsvärde sägeratt anskaffningsvärde modellen är mest relevant eftersom den bygger på faktiskatransaktioner. Det svåra med anskaffningsvärde är att den bidrar till problem att jämföra olikabolags tillgångar.Uppsatsens syfte är att undersöka effekterna av verkligt värde, varför det föredras kontraanskaffningsvärde och vilka grupper som gynnas av verkligt värde. Vi undersöker ocksåkonsekvenserna kring införandet av verkligt värde för företagen. Avgränsning: Vi haravgränsat oss på IAS 39 och intervjuat personer som är redovisningsansvariga på störreföretag, som är noterade på large-cap OMX Stockholm och OMX NORDIC EXCHANGEsamt revisorer/konsulter och finansiella kontrollanter. Studien kommer att avgränsas tillfinansiella instrument som ska värderas till verkligt värde enligt IAS 39.Arbetets metod följer en kvalitativ ansats och intervjuer har genomförts med noggrant utvaldarespondenter. Intervjuerna består av en mailintevju, en personlig intervju och tretelefonintervjuer. Frågorna som ställdes summeras till vilka finansiella instrument somföretaget har, problem i samband med hanteringen av finansiella instrument och verkligtvärde, jämförelse mellan verkligt värde och anskaffningsvärde och sist en uppfattning omintressenterna.Resultatet: Verkligt värde ger ett bättre beslutsunderlag för aktieägare och marknadeneftersom det visar en rättvisare bild om företagets ekonomiska ställning som tillfredställerintressenterna. Konsekvenserna med verkligt värde är att det påverkar resultat- ochbalansräkning som kan vara missvisande eftersom orealiserade värden redovisas. För mindreinvesterare, som inte är tillräckligt insatta i redovisningens utveckling, kan verkligt värdeförsvåra när olika värderingsprinciper används och tilläggsupplysningar läggs i noterna.Regelverket IAS 39 är dessutom krångligt för företag att tillämpa. / Uppsatsnivå: C

Bakgrund och problem: År 2005 infördes det nya regler gällande värdering avförvaltningsfastigheter. Värdering till anskaffningsvärdet enligt RR 24 ersattes då av IAS40, vilket medförde att de noterade fastighetsbolagen kunde välja att värdera sinaförvaltningsfastigheter till antingen anskaffningsvärde eller verkligt värde i sinkoncernredovisning. Samtliga fastighetsbolag valde vid införandet att värdera till verkligtvärde. Verkligt värde infördes vid en positiv konjunkturcykel vilket bidrog till kraftigtstigande vinster för förvaltningsbolagen. År 2008 hände däremot något som ingen hadeförväntat sig. Den amerikanska bostadsmarknaden kom att kollapsa, vilket senareresulterade i en global finanskris. Marknadssituationen vände dramatiskt och priserna påförvaltningsfastigheter i Sverige kom att falla. Problematiken av finanskrisen kom attleda till ett ifrågasättande om fastighetsbolagen och dess ledning hade värderat ned sinatillgångar i den mån som förväntades av marknaden, då ett flertal analyser antydde attfastigheterna endast hade värderats ned i hälften så stor utsträckning som marknaden irealiteten gjort.Syfte: Syftet med uppsatsen är att beskriva och analysera hur svenska noteradefastighetsbolag har tillämpat IAS 40, i sin värdering av förvaltningsfastigheter underrådande finanskris.Metod: Uppsatsen har bedrivits som en kvalitativ studie. Informationen har erhållits frånpersonliga intervjuer med fyra specialister inom fastighetsvärdering. Studien har pendlatmellan den teoretiska referensramen och den empiriska undersökningen, vilket såledesresulterar i att en abduktiv forskningsmetod har bedrivits.Resultat och slutsatser: Verkligt värde medför att värderingen påverkas av förädling,konjunkturpåverkningar samt till vilket syfte en fastighet innehas. Det bidrar i synnerhettill att en fastighet kan värderas olika beroende på vem som innehar fastigheten och det ärsvårt att bedöma om värderingen är rätt eller fel. Finanskrisens påverkan har bidragit tillatt transaktionerna på fastighetsmarknaden har minskat dramatiskt, då matchningenmellan köpare och säljare inte har existerat. Studien har därmed visat på attvärderingsmetoden verkligt värde blir väldigt teoretiskt i brist på fastighetstransaktioner,då metoden syftar på att uppskatta marknadsvärdet med hjälp av försäljningar avjämförbara objekt. Av en transaktionsfattig marknad har det därmed skapatsvärderingsfrihet för fastighetsbolagens och dess ledning. Att fastighetsbolagen även harvarit sparsamma i sin motivering till nedvärderingarna, har bidragit till att den externaläsaren har fått svårigheter att skapa sig en uppfattning om fastighetsbolagens tolkning avverkligheten, vilket således bör förbättras i framtiden.

I vår uppsats studerar vi goodwillredovisning utifrån ett kommunikativt perspektiv. Vigenomför en litteraturstudie och en innehållsanalys för att finna samband mellangoodwillredovisning och kommunikation. Vi finner att årsredovisningar är företags främstakommunikationsmedel gentemot intressenter och detta gör att posterna de presenterar börkommuniceras på ett trovärdigt sätt. För att trovärdighet ska uppstå krävs det att ett sambanduppstår mellan upprättandet och förmedlandet av informationen gällande goodwill. Det vikommer fram till i vår studie styrker tesen, goodwill är problematiskt att förmedla på etttillfredställande sätt. Av de företag vi studerat i innehållsanalysen finner vi att många företaghar betydande andel goodwill sett till totala tillgångar vilket medför svårigheter vidkommunicerandet av goodwillnedskrivningar. Detta är något som leder till att företag mångagånger undviker att göra nedskrivningar av goodwill. Ett nedskrivningsundvikande är någotsom strider mot de nya standardernas direktiv då nedskrivningarna ska spegla utvecklingen avförändrat verkligt värde. Vidare finner vi att den kommunikativa aspekten hosgoodwillredovisningen ständigt påverkar sin omgivning. Företag drar sig för att rapporterahändelser som kan medföra ekonomiska konsekvenser. Goodwillnedskrivningar tenderar attskicka negativa marknadssignaler, något som får företag att undvika goodwillnedskrivningar.Beslut om nedskrivningsbehov kan samtidigt vara grundade i olika ledningsmotiv, något somförsvårar intressenters förståelse av den finansiella informationen. Vår innehållsanalys styrkerdetta då enbart 2 av 33 årsredovisningar visar på att nedskrivningar av goodwill hargenomförts under perioden. Även om det förekommer nedskrivningar av goodwill börutomstående intressenter ta hänsyn till företagsledningars bakomliggande motiv. / Program: Civilekonomprogrammet

<p>Bakgrund:</p><p>År 2005 infördes en ny rekommendation att förvaltningsfastighetsföretag ska redovisa sina fastigheter till verkligt värde istället för anskaffningsvärde med avdrag för avskrivningar som tidigare. Detta nya sätt att redovisa förändrade mycket i den finansiella rapporten men troligtvis även det ekonomiska arbetet.</p><p>Syfte:</p><p>Syftet med denna uppsats är att med hjälp av representanter från några stora förvaltningsfastighetsföretag studera hur företagen ser på att värdera till verkligt värde.</p><p>Metod:</p><p>Studien är utförd genom kvalitativa intervjuer med några stora svenska förvaltningsfastighetsföretag som värderar till verkligt värde. Information är även hämtad från deras årsredovisningar och hemsidor.</p><p>Teori:</p><p>Presentation av de olika lagar och regler som gäller för fastighetsförvaltningsföretagen samt hur man bör utföra värderingen. Även beskrivning på komplikationer med att värdera till verkligt värde och vad som kan tänkas ha förändrats.</p><p>Empiri:</p><p>De intervjuade förvaltningsfastighetsföretagen i en kortare beskrivning samt en presentation av de intervjuer som genomförts.</p><p>Analys:</p><p>Diskussion kring den empiri som framkommit. Koppling till teoridelen samt syftet med studien.</p><p>Slutsats:</p><p>Företagen är väldigt positiva till att värdera till verkligt värde även om det krävt kunskap både för de interna och externa intressenterna. Det har skapats en norm att noterade företag ska redovisa till verkligt värde. Denna norm borde även gälla andra delar i redovisningen, som värderingsmetod och hur värdeökning presenteras i resultaträkningen. Problematik kring redovisningen kvarstår dock gällande bland annat hur den uppskjutna skatten värderas och redovisas. Detta är nått som företagen hoppas på en förändring av.</p>

<p>Reglerna kring verkligt värde i IFRS i dag finns i många olika standarder och är ofta inte konsekventa. Definitionerna på verkligt värde varierar beroende på vad som ska värderas och det finns inte heller någon enhetlig beskrivning för hur värderingarna ska genomföras. I den amerikanska motsvarigheten till IFRS finns en standard som behandlar alla typer av värderingar till verkligt värde, SFAS 157. Där gäller definitionen för alla typer av tillgångar och skulder och en hierarki har skapats för att lätt kunna avgöra hur värderingarna ska ske.</p><p>I november 2006 publicerade IASB ett förslag som innebär en stor förändring av hur verkligt värde ska redovisas enligt IFRS. IASB vill nämligen införa en enda standard för verkigt värde som ska baseras på SFAS 157. Intressenter erbjöds att kommentera förslaget och jag har valt att undersöka hur dessa förändringar uppfattas. Syftet med uppsatsen är att undersöka för- och nackdelar med att basera verkligt värde i IFRS på SFAS 157. Studien har ett deduktivt angreppssätt och har genomförts med en kvalitativ metod. Sex banker eller bankföreningar som besvarat de frågor IASB ställt kring det nya förslaget valdes som respondenter och datainsamlingen utfördes genom att sammanställa svaren kring ett antal utvalda punkter.</p><p>Undersökningen visade att fördelarna med att basera IFRS på SFAS 157 bland annat är att reglerna kommer att bli mer konsekventa och jämförbarheten kommer att öka. Några nackdelar är att den amerikanska standarden endast tillåter värderingar baserade på försäljningspriset och att hierarkin för värderingar till verkligt värde skapar en subjektivitet som kan leda till missbedömningar och bedrägerier.</p>