Under de nio sista veckorna år 2005 genomfördes intervjuer med åtta representanter för tre olika branscher med betydelse för förvaltningsfastigheternas värdering. De svar som erhållits beskriver och förklarar tolv kontrollfunktioner som tjänar till att verifiera eller på något annat sätt bidra till att garantera fastighetsvärderingens kvalitet. De funna kontrollfunktionerna förklaras utifrån uppsatsens teoretiska referensram. Huvudsakligen tar de sikte på efterlevnad av redovisningsreglerna och värderingens förutsättningar. Ett genomgående drag är att fokus ligger på en kontroll av verkligt värdes rimlighet. Det har också konstaterats att kontrollerna varierar beroende på använd värderingsmetod och att erfarna praktiker tycks föredra verkliga värden som grundats på nuvärdesberäknad kassaflödesanalys medan de genomför noggranna kontroller innan den primära värderingsmodellen – ortsprismetod – tillämpas.

I denna uppsats, med titeln IFRS påverkan på kreditbedömningen av fastighetsbolag i Sverige, belyses de konsekvenser som införandet av redovisningsstandarden IAS 40 medför för kreditbedömning av fastighetsbolag. Bakgrunden till undersökningen är att den nya standarden som infördes den 1 januari 2005 medfört ökade fluktuationer i fastighetsbolagens balans- och resultaträkning, då fastigheterna redovisas till marknadsvärde istället för som tidigare till anskaffningsvärde. Uppsatsens deskriptiva syfte är tvåfaldigt. För det första ställer författarna sig frågan om kreditgivarna upplever en förändrad riskbild i samband med kreditgivning till fastighetsbolag sedan IAS 40 infördes. För det andra avser de belysa huruvida fokus har förskjutits mellan kreditgivarnas värderingsmetoder sedan införandet av IAS 40. Uppsatsen avgränsar sig till ett intressentperspektiv. Undersökningen grundas på primärdata i form av intervjuer som genomförts med fyra kreditanalytiker från tre stora svenska kreditinstitut samt med en aktieanalytiker. Samtliga intervjuade har specialinriktning mot fastighetsbranschen. De teoretiska utgångspunkterna tas dels i intressentteorin med kreditgivaren som risktagare, dels i Modigliani-Millers teori om belåningens effekter i företag. Slutsatsen är att IAS 40 inte har fått någon konsekvens av betydelse vid kreditbedömning av fastighetsbolag i Sverige. Detta beror framförallt på att kreditgivarnas värderingsmetoder huvudsakligen är likviditetsrelaterade och därmed inte påverkas av värdeförändringar i fastighetsbolagens tillgångsmassa.

Den 1 januari 2005 infördes IFRS i svenska noterade företag. IAS 40 är en del av det nya regelverket och innebär att förvaltningsfastigheter får värderas till verkligt värde. Implementeringen av standarden medför stora förändringar i svensk redovisning. En redovisning baserad på verkliga värden kan resultera i stora svängningar vad gäller tillgångarnas värden. Vidare kan det vara problematiskt att tilldela den tillämpade värderingsmodellens ingående variabler realistiska värden. För att förvärva och äga fastigheter krävs finansiering, vilket sker genom upptagande av räntebärande lån och eget kapital. Vidare behövs en väl avvägd finansiell strategi som inkluderar delar så som riskhantering och antaganden om avkastningskrav. Syftet med vår uppsats är att undersöka och utreda problematiken kring värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40 samt fastighetsbolagens riskhantering och finansiering av verksamheten. Uppsatsen bygger på en undersökning av fem noterade fastighetsbolag samt intervjuer med respondenter från fastighetsföretagen, revisorer och en extern värderare. För att uppfylla vårt syfte har vi genomfört en kombination av en kvalitativ och kvantitativ undersökning. Undersökningens utformning är intensiv med en explorativ problemställning. Det finns totalt sett elva noterade renodlade fastighetsbolag i Sverige. Vi har studerat fem av dessa vilket resulterar i att vår undersökning baseras på en stor del av populationen (45 %). Intervjuer med representanter från två av de undersökta fastighetsbolagen har genomförts. Vidare har vi intervjuat en extern värderare. I studien har vi växlat mellan empiri och teori och således använt oss av den abduktiva metoden. Vi har utgått från de data som vi har fått fram då vi studerat de olika fastighetsbolagen samt respondenternas svar från intervjuerna. Resultatet från undersökningen påvisar att fastighetsvärdering enligt IAS 40 inte är ett helt lätt område. Det framkommer att räntekostnaderna utgör en betydande kostnadspost för fastighetsbolagen och att finansieringens fördelning har betydelse för hur stor påverkan en förändring av räntan har på räntekostnaden. Vidare påvisas att ränterisken utgör en stor risk för bolagen och resultatet kan försämras avsevärt om det inträffar en räntehöjning, trots att ränterisken till viss del hanteras genom olika derivatinstrument. Av avgörande betydelse för det beräknade fastighetsvärdet är avkastningskravet och antagandet om den framtida reala tillväxten. Det har således stor betydelse vilka antaganden som ligger bakom den tillämpade värderingsmodellens ingående variabler. Det framkommer också att det finns ett samband mellan ränteläget och fastighetsbeståndets värde. På lång sikt ger en lägre ränta ett högre värde på fastigheterna. En redovisning som baseras på verkliga värden ger en mer korrekt bild av företagens tillgångar. Det verkliga värdet måste anses bidra till att informationen blir mer relevant eftersom det är ett aktuellt värde som redovisas. Därmed kan det bättre användas som beslutsunderlag.

Bakgrund: Efter införandet av IAS 40 ska nu fastighetsbolagen värdera sina fastigheter till verkligt värde och visa de i sina årsredovisningar. Detta kan ge ett antal problem om inte företagen kan ta till sig nya regler i praktiken. Justeringarna som företagen blir tvungna att göra kommer att påverka deras eget kapital, resultaträkning och balansräkning. Några företag kommer att få stora justeringar och andra mindre. Syfte: Huvudsyftet med uppsatsen är att analysera vilka effekter redovisningsstandarden IAS 40 får på de svenska fastighetsbolagens årsredovisningar. Ett del syfte är att visa vad skillnaderna i redovisningen beror på. Metod: Vi använder oss av både kvantitativ och kvalitativ forskningsmetodik. Årsredovisningar är våra primärdata. Där tittar vi på bolagen och de siffror de redovisar. Sekundärdata som används är en telefonintervju med börsanalytikern Peter Malmqvist. Slutsatser: Företagen använder sig av olika sätt att redovisa justeringarna som de gör vid införandet av IAS 40. Vissa företag klumpar ihop sina siffror med hela IFRS införandet och andra skiljer ut IAS 40 och visar de poster som blir påverkade. De flesta företag får en justering uppåt i deras balansräkningar, resultaträkningar och eget kapital. Det kan bero på en del faktorer. En faktor kan vara att de redovisar olika poster, andra faktorer kan vara vilken typ av förvaltningsfastighet bolagen innehar, vart fastigheterna finns belägna och hur gammal fastighetsbolaget är.

Enligt de regler som anges i IAS 40 ges möjlighet till att värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Detta värde tas fram med hjälp av intern- eller externvärdering av ett marknadsvärde. Problemet är att det i princip är omöjligt att exakt fastställa ett försäljningspris eftersom det sanna marknadsvärdet visar sig först vid försäljningstransaktionen vilken påverkas av en stor mängd faktorer. Med bakgrund av detta är syftet med uppsatsen att utreda användbarheten av redovisningen av förvaltningsfastigheter för analytiker på aktiemarknaden. Metoden vi använder är en kvalitativ intervjustudie med framstående och erfarna aktieanalytiker som arbetar med fastighetsmarknaden. Vår huvudsakliga slutsats av studien är att det subjektiva inslag som de uppskattade marknadsvärderingarna innehåller är problematiskt avseende jämförbarheten mellan fastighetsbolag.

Från och med 1 januari år 2009 sker en förändring av redovisningsstandarden som innebär att man vid redovisning av nybyggnation av förvaltningsfastigheter fram till färdigställande får välja om man vill redovisa till anskaffningsvärde eller till verkligt värde. Syftet med denna uppsats är attundersöka vilka för- och nackdelar som finns med att värdera nybyggnation avförvaltningsfastigheter till verkligt värde respektive anskaffningsvärde i en stundande lågkonjunktur samt om dessa även gäller för färdigställda förvaltningsfastigheter. Undersökningen i denna uppsats kan vara av värde för fastighetsbolag för att ge en uppfattning om problem och svårigheter som kan komma att uppstå vid val av värderingsmetod. En särskilt stor svårighet medatt värdera nybyggnation visade sig vara bristen på en aktiv marknad. När fastighetsbolag väljer hur de ska värdera sina byggprojekt måste de ta i beaktning hur resultatet kan komma att påverkas av osäkerheterna i värderingsmetoderna för verkligt värde och om relevansen man kan få med verkligt värde uppväger verifierbarheten man får med anskaffningsvärde.

Vi befinner oss just nu i en lågkonjunktur och detta påverkar det mesta i vårt samhälle. Arbetslösheten stiger och fastighetspriserna sjunker. Företag med stora tillgångar i fastigheter värderade till verkligt värde kan tvingas till resultatsänkande nedskrivningar. Majoriteten av tillgångarna i fastighetsföretag utgörs av förvaltningsfastigheter som alltså kan bli föremål för nedskrivningar. Med hjälp av olika former av earnings management kan företagen minska eller öka effekterna av en låg- respektive högkonjunktur. Problemformuleringen vi utgår ifrån är: Hur påverkas fastighetsföretagens benägenhet till upp/nedskrivningar av sin finansiella ställning samt konjunkturen? Studien baseras på en kvantitativ undersökning av alla svenska börsnoterade fastighetsföretag och inkluderar åren från och med 2005. Med hjälp av en statistisk undersökning analyseras både interna och externa faktorer som kan tänkas påverka företagens upp- och nedskrivningar. Tidigare studier visar till exempel att skuldsättningsgraden och förändring i BNP har en påverkan på företagens upp- och nedskrivningar. Vår studie granskar, förutom skuldsättningsgraden, även om ROE, ROA, rörelsemarginalen, Market/Book-kvoten samt konjunkturen kan ha någon påverkan. De hypoteser vi utgår ifrån är att fastighetsföretag med svag finansiell ställning troligen är extra försiktiga med att göra nedskrivningar när tiderna är sämre. När konjunkturen vänder uppåt är det sannolikt de finansiellt svaga företagen som försöker maximera uppskrivningarna. Analysen genomfördes med hjälp av statistikprogrammet Minitab i vilket vi gjorde spridningsdiagram för att visuellt undersöka linjära samband samt regressionsanalyser för att undersöka hur starka dessa eventuella samband är. Det starkaste sambandet hittades mellan konjunkturen och värderingen av förvaltningsfastigheterna. Detta var också det enda sambandet vi med statistisk signifikans kan bekräfta. Måtten på företagens finansiella styrka verkar inte påverka företagens benägenhet att göra upp och nedskrivningar i den mån vi utgick ifrån i våra hypoteser. Studien resulterade inte i några statistiska bevis för att någon form av earnings management förekommer hos fastighetsföretagen vid värdering av fastighetsbeståndet till verkligt värde. Dock kan vi inte heller utesluta att så är fallet.

Från den 1 januari 2013 är det obligatoriskt för börsnoterade företag som värderar sina tillgångar till verkligt värde att använda sig av IFRS 13. Tidigare studier angående hur organisationer anpassar sig till införandet av en ny redovisningsstandard är något som saknas. Detta trots att en sådan förändring är av betydelse för företagets ekonomistyrningssystem, vilket i sin tur är en viktig del av företagets organisation. Utifrån den tidiga institutionella teorin har denna studie sökt förklara hur organisationer anpassar sig till en ny redovisningsstandard med avseende på relationen mellan en extern redovisningsstandard och interna regler och rutiner. Studien har utförts genom att studera hur svenska fastighetsbolag har anpassat sig till införandet av IFRS 13, vilket har skett med hjälp av semistrukturerade intervjuer. Resultatet visade att externa resurser så som revisorer och branschpraxis, i form av vägledning vid implementering samt osäkerheter, hade en stor betydelse för företagens anpassning.

Denna uppsats ämnar att utifrån redovisningenskvalitetsaspekter reda ut vilka för- och nackdelar som uppstår vid värdering av biologiska tillgångar till verkligt värde enligt IAS 41. Uppsatsen undersöker hur skogsföretagen, aktuella revisorer och utomstående värderare ser på redovisningen ur ett kvalitetsperspektiv. Genom resultatet diskuteras vidare funktionaliteten av värdering till verkligt värde. Studien avser att bidra med ny forskning inom ämnet redovisningskvalitet.

Som följd av den rådande globaliseringen har företag och ägarandelar fått en större geografisk spridning. Detta har ställt krav på en mer harmoniserad redovisning för att främja jämförbarheten mellan företag internationellt. Med bakgrund till detta infördes gemensamma redovisningsregler inom EU. IASB blev det beslutsfattande organet som införde redovisningsreglerna IFRS/IAS, där IAS 40 fick en betydande inverkan på redovisning av fastigheter. Redovisning till verkligt värde av fastigheter trädde i kraft 2005 efter EUs antagande av IAS 40 för publika fastighetsbolag. Vi har valt en kvantitativ forskningsansats för att undersöka ifall införandet av IAS 40 har gjort att fastighetsbolagen redovisar en mer värderelevant information vid aktieprissättning. Att nu värdera fastigheter till verkligt värde har både teoretiskt såväl praktiskt skapat en del komplikationer. Införandet innebär ett tydligt avsteg från traditionella redovisningsprinciper såsom försiktighetsprincipen och konservativ redovisning. Detta har resulterat i att företagen tar upp orealiserade värden i resultaträkningen. Vi har samlat in data från de publika fastighetsbolagen under tiden 2001-2011 och genomfört regressionsanalyser för att se hur värdeförändringarna i redovisningsinformation har påverkat aktiepriset. Vårt empiriska resultat tyder på att förändringar i bokfört värde på eget kapital och nettoresultatet har totalt sätt fått en reducerande inverkan på aktiepriset. Detta innebär att IAS 40 inte har bidragit till en mer värderelevant information vid aktieprissättning. Vi ser dock att nettoresultatet har fått en ökad betydelse, samtidigt som bokfört värde på eget kapital har minskat avsevärt.