The Main problem formulation of this thesis is to investigate whether taxation in a situa-tion of refunding of a conditional shareholder´s contribution can stand in contradictory to the principle of legal security. Fundamentally is a case, named RÅ 2009 ref. 47:2. In the case the court decided to conform to the tax avoidance act on the situation of refunding of the shareholder´s contribution. The consequence of that was that the part-owner in the case got taxed as it received dividend from the company instead of refunding of the share-holder´s contribution. The Judgment by the court will be investigated in order to clarify whether it can stand in contradictory to the principle of legal security. In the courts judgment in the case there are several interesting aspects. Firstly because it set outs how the repressive method against tax avoidance are being used in case law. With the use of the method a higher level of understanding of the area of tax avoidance can be ob-tained, together with a higher grade of predictability in situations of tax avoidance and simi-lar situations. The court also conforms to the tax avoidance act on the situation. This con-form is of fundamental importance as it gives guidance of the appliance of the tax avoid-ance act. What have been investigated and concluded is that the courts judgment in the case RÅ 2009 ref 47:2 cannot be regarded as contradictory to the principle of legal security. As the court both has legislative support in the act of tax avoidance as well as in the case law, I find their decision as from an objective perspective legally correct. 7 However in the judgment it is unfortunate that the court in their motivation to their deci-sion lacks certain information. That is the kind of additional information that could be meaningful in order to predict future judgments by the court within the area.

I samband med en fastighetsöverlåtelse kan förvärvarens förfoganderätt över fastigheten inskränkas genom ett överlåtelseförbud. I de situationer då en tredje part blir involverad kan det uppstå komplikationer, därför är det viktigt att vara väl medveten om ett överlåtelseförbuds innebörd och rättsverkningar. Oavsett om överlåtelsen är benefik eller onerös, gör lagstiftningen på området ingen skillnad på villkorets giltighet. Däremot har det inom praxis utformats markanta skillnader på överlåtelseförbudens rättsverkningar beroende på vilken överlåtelseform som använts. Sker överlåtelsen genom gåva, medges överlåtelseförbudet betydligt mer långtgående rättsverkningar än vid ett köp. Vidare påverkar villkorets ordalydelse om det anses vara gällande för viss tid, eller för obegränsad tid. Under vissa förutsättningar kan ett överlåtelseförbud ändras eller upphävas, antingen av parterna själva eller genom ansökan om permutation. Det är dock till viss del oklart i vilken omfattning parterna själva kan vidta sådana åtgärder.

Magister uppsats inom skatterätt Titel: Omvandling och återbetalning av aktieägartillskott Författare: Christian Eklund Handledare: Björn Westberg Datum: 2009-12-14 Ämnesord Aktieägartillskott, ovillkorade, villkorade, omvandling, återbetalningSammanfattning Aktieägartillskott är en förmögenhetsöverföring utan formkrav från aktieägare till eget aktiebolag utan rätt till nya aktier. Det finns idag inga lagstöd kring aktie-ägartillskotten men de har alltsedan 1800-talet varit en accepterad form för att främst täcka kapitalbrist i aktiebolag. Tillskotten kan vara såväl villkorade som ovillkorade och är varken avdragsgilla för givaren eller skattepliktiga för mottaga-ren. Mottagaren redovisar tillskotten som fritt eget kapital, såvida täckning finns för det bundna kapitalet i bolaget. Skillnaden mellan ovillkorade tillskott och vill-korade tillskott är rätten till återbetalning där ovillkorade tillskott till skillnad från villkorade tillskott inte ger en återbetalningsrätt. Ovillkorade tillskott har skatte-rättsligt ansetts likna rena kapitalinsatser medan villkorade tillskott mer anses ut-göra ett lån utan säkerhet. Vid ovillkorade tillskott får tillskottsgivaren lägga till värdet av tillskottet på anskaffningsutgiften för aktierna vilket ger givaren av-dragsrätt vid exempelvis en konkurs eller överlåtelse av aktierna. Då villkorade tillskott inte redovisas som en skuld för bolaget kan återbetalning enbart ske inom ramen för utdelningsreglerna i aktiebolagslagen, härefter ABL. För att återbetal-ning sedan skall ske får avtal tecknas mellan tillskottsgivaren och eventuella övri-ga aktieägare. I praxis har återbetalning av villkorade tillskott skatterättsligt behandlats som återbetalning av lån, om inte vissa särskilda förutsättningar förelegat. Vilka sär-skilda förutsättningar som föranleder att återbetalningen skall behandlas annor-lunda, såsom utdelning, har inte helt klargjorts. I två rättsfall från år 2009 har Re-geringsrätten, härefter RR, behandlat två likvärdiga fall olika. I båda fallen ansågs inkomstskattelagen, härefter IL, inte kunna ge stöd för att återbetalningen skulle behandlas på annat sätt än återbetalning av lån. RR ansåg dock i det ena fallet att förfarandet som möjliggjorde återbetalningen stred mot lagstiftningens syfte och att skatteflyktslagen därmed var tillämplig. I domskälen var RR otydlig i sin for-mulering vad som i det ena fallet stred mot lagstiftningens syfte och i det andra fallet inte. Enligt min bedömning borde båda fallen ha behandlats lika då lagstifta-ren i båda fallen torde ha känt till möjligheten till kringåendet. RR har genom do-marna gjort sin tidigare relativt konsekventa och tydliga praxis otydligare, vilket försämrar förutsebarheten för beskattningskonsekvenserna. Det villkorade aktieägartillskottet är ett avtal mellan tillskottsgivaren, övriga ak-tieägare och bolaget. Då bolaget i praxis har ansetts ha en underordnad roll är vill-korade tillskott inte ett utav bolaget utgivet värdepapper, vilket medför att av-dragsrätt saknas vid konkurs. För att få möjlighet att dra av en förlust då bolaget närmar sig konkurs, har innehavaren av det villkorade tillskottet försökt omvandla till ett ovillkorat tillskott. Omvandlingen innebär att återbetalningsrätten enligt det villkorade tillskottet efterges och att värdet på det villkorade tillskottet därmed ut-gör ett ovillkorat tillskott som får tilläggas på omkostnadsbeloppet för aktierna. I praxis har RR i flera fall fastslagit att omvandlingar av villkorade tillskott till ovillkorade, då bolaget befunnit sig på obestånd, inte ansetts innebära något ovill-korat tillskott som kunnat öka omkostnadsbeloppet för aktierna. RR har dock kon-staterat att värdet på det ovillkorade tillskottet vid en omvandling är det villkorade tillskottets värde vid omvandlingen. En fråga RR inte har besvarat är huruvida omvandlingen, trots att bolaget befunnit sig på obestånd och det villkorade till-skottet varit värdelöst, innebär en avyttring. Skatteverket, härefter SKV, har därför tidigare nekat förlustavdrag då bolag försatts i konkurs, då de ansett att varken nå-gon avyttring skett eller ovillkorat tillskott lämnats. Under år 2009 har RR i två avgöranden fastslagit att omvandling av fordringar till ovillkorade tillskott, då bolaget befunnit sig på obestånd och fordringen ansetts värdelös, innebär att avyttring har skett trots att något ovillkorat tillskott inte an-setts ha ökat omkostnadsbeloppet. I domarna påtalar RR att omvandlingarna inne-burit att bolagets egna kapital ökat i samband med omvandlingarna då bolagets skuld minskat med fordringens belopp. Då SKV med samma grund som gällande omvandlingar av villkorade till ovillkorade tillskott, tidigare nekat förlustavdrag, har SKV:s ställningstagande nu ändrats. SKV anser att domarna gällande om-vandlingar av fordringar från år 2009 även omfattar omvandlingar av villkorade tillskott. I dag medger således SKV förlustavdrag vid omvandlingar av värdelösa villkorade tillskott då de anser att en avyttring skett. Detta trots att frågan inte har besvarats av RR. Med hänsyn till SKV:s fiskala intressen får deras tolkning av gällande rätt anses anmärkningsvärd då rättsläget fortfarande får anses oklart.

<p>Magister uppsats inom skatterätt</p><p>Titel: Omvandling och återbetalning av aktieägartillskott</p><p>Författare: Christian Eklund</p><p>Handledare: Björn Westberg</p><p>Datum: 2009-12-14</p><p>Ämnesord</p><p><strong>Aktieägartillskott, ovillkorade, villkorade, omvandling, återbetalning<p>Sammanfattning</p><p>Aktieägartillskott är en förmögenhetsöverföring utan formkrav från aktieägare till eget aktiebolag utan rätt till nya aktier. Det finns idag inga lagstöd kring aktie-ägartillskotten men de har alltsedan 1800-talet varit en accepterad form för att främst täcka kapitalbrist i aktiebolag. Tillskotten kan vara såväl villkorade som ovillkorade och är varken avdragsgilla för givaren eller skattepliktiga för mottaga-ren. Mottagaren redovisar tillskotten som fritt eget kapital, såvida täckning finns för det bundna kapitalet i bolaget. Skillnaden mellan ovillkorade tillskott och vill-korade tillskott är rätten till återbetalning där ovillkorade tillskott till skillnad från villkorade tillskott inte ger en återbetalningsrätt. Ovillkorade tillskott har skatte-rättsligt ansetts likna rena kapitalinsatser medan villkorade tillskott mer anses ut-göra ett lån utan säkerhet. Vid ovillkorade tillskott får tillskottsgivaren lägga till värdet av tillskottet på anskaffningsutgiften för aktierna vilket ger givaren av-dragsrätt vid exempelvis en konkurs eller överlåtelse av aktierna. Då villkorade tillskott inte redovisas som en skuld för bolaget kan återbetalning enbart ske inom ramen för utdelningsreglerna i aktiebolagslagen, härefter ABL. För att återbetal-ning sedan skall ske får avtal tecknas mellan tillskottsgivaren och eventuella övri-ga aktieägare.</p><p>I praxis har återbetalning av villkorade tillskott skatterättsligt behandlats som återbetalning av lån, om inte vissa särskilda förutsättningar förelegat. Vilka sär-skilda förutsättningar som föranleder att återbetalningen skall behandlas annor-lunda, såsom utdelning, har inte helt klargjorts. I två rättsfall från år 2009 har Re-geringsrätten, härefter RR, behandlat två likvärdiga fall olika. I båda fallen ansågs inkomstskattelagen, härefter IL, inte kunna ge stöd för att återbetalningen skulle behandlas på annat sätt än återbetalning av lån. RR ansåg dock i det ena fallet att förfarandet som möjliggjorde återbetalningen stred mot lagstiftningens syfte och att skatteflyktslagen därmed var tillämplig. I domskälen var RR otydlig i sin for-mulering vad som i det ena fallet stred mot lagstiftningens syfte och i det andra fallet inte. Enligt min bedömning borde båda fallen ha behandlats lika då lagstifta-ren i båda fallen torde ha känt till möjligheten till kringåendet. RR har genom do-marna gjort sin tidigare relativt konsekventa och tydliga praxis otydligare, vilket försämrar förutsebarheten för beskattningskonsekvenserna.</p><p>Det villkorade aktieägartillskottet är ett avtal mellan tillskottsgivaren, övriga ak-tieägare och bolaget. Då bolaget i praxis har ansetts ha en underordnad roll är vill-korade tillskott inte ett utav bolaget utgivet värdepapper, vilket medför att av-dragsrätt saknas vid konkurs. För att få möjlighet att dra av en förlust då bolaget</p><p>närmar sig konkurs, har innehavaren av det villkorade tillskottet försökt omvandla till ett ovillkorat tillskott. Omvandlingen innebär att återbetalningsrätten enligt det villkorade tillskottet efterges och att värdet på det villkorade tillskottet därmed ut-gör ett ovillkorat tillskott som får tilläggas på omkostnadsbeloppet för aktierna. I praxis har RR i flera fall fastslagit att omvandlingar av villkorade tillskott till ovillkorade, då bolaget befunnit sig på obestånd, inte ansetts innebära något ovill-korat tillskott som kunnat öka omkostnadsbeloppet för aktierna. RR har dock kon-staterat att värdet på det ovillkorade tillskottet vid en omvandling är det villkorade tillskottets värde vid omvandlingen. En fråga RR inte har besvarat är huruvida omvandlingen, trots att bolaget befunnit sig på obestånd och det villkorade till-skottet varit värdelöst, innebär en avyttring. Skatteverket, härefter SKV, har därför tidigare nekat förlustavdrag då bolag försatts i konkurs, då de ansett att varken nå-gon avyttring skett eller ovillkorat tillskott lämnats.</p><p>Under år 2009 har RR i två avgöranden fastslagit att omvandling av fordringar till ovillkorade tillskott, då bolaget befunnit sig på obestånd och fordringen ansetts värdelös, innebär att avyttring har skett trots att något ovillkorat tillskott inte an-setts ha ökat omkostnadsbeloppet. I domarna påtalar RR att omvandlingarna inne-burit att bolagets egna kapital ökat i samband med omvandlingarna då bolagets skuld minskat med fordringens belopp. Då SKV med samma grund som gällande omvandlingar av villkorade till ovillkorade tillskott, tidigare nekat förlustavdrag, har SKV:s ställningstagande nu ändrats. SKV anser att domarna gällande om-vandlingar av fordringar från år 2009 även omfattar omvandlingar av villkorade tillskott. I dag medger således SKV förlustavdrag vid omvandlingar av värdelösa villkorade tillskott då de anser att en avyttring skett. Detta trots att frågan inte har besvarats av RR. Med hänsyn till SKV:s fiskala intressen får deras tolkning av gällande rätt anses anmärkningsvärd då rättsläget fortfarande får anses oklart.</p></strong></p>

<p>Capital accession to a company, without subscription of shares, is exercised when a company is facing a forced liquidation, or when the company wants to obtain capital by a less regulated process than conventional methods of raising capital. The main reason for raising capital in this way is that the accession does not add to a company’s liability in the balance sheet, therefore creating a surplus in the balance sheet. Thus, avoiding a forced liquidation caused by a share capital deficit below the required amount for going concern. However, the contributor of a capital accession of this kind, almost certainly wants reimbursement for his deed when not receiving shares. This can be achieved by a range of agreements between the contributor and the shareholders.</p><p>The question is what arrangements can be done to constitute a sufficient security for the contributor. And further, in which way can these be combined?</p><p>The answer depends on many factors, amongst others, whether there is a possibility to alter the Articles of Association, the shareholders’ financial solidity, and if the risk with pledging of shares is accepted. Ultimately, the decision is an agreement between the contributor and the shareholders, upon the conditions in the given situation. Therefore, there cannot be a single solution to every situation.</p>

Capital accession to a company, without subscription of shares, is exercised when a company is facing a forced liquidation, or when the company wants to obtain capital by a less regulated process than conventional methods of raising capital. The main reason for raising capital in this way is that the accession does not add to a company’s liability in the balance sheet, therefore creating a surplus in the balance sheet. Thus, avoiding a forced liquidation caused by a share capital deficit below the required amount for going concern. However, the contributor of a capital accession of this kind, almost certainly wants reimbursement for his deed when not receiving shares. This can be achieved by a range of agreements between the contributor and the shareholders. The question is what arrangements can be done to constitute a sufficient security for the contributor. And further, in which way can these be combined? The answer depends on many factors, amongst others, whether there is a possibility to alter the Articles of Association, the shareholders’ financial solidity, and if the risk with pledging of shares is accepted. Ultimately, the decision is an agreement between the contributor and the shareholders, upon the conditions in the given situation. Therefore, there cannot be a single solution to every situation.

The law does not regulate the bidding process; it’s the seller who, in consultation with the estate agent, decides the rules. If the estate agent does not inform all the bidders about conditions  attached to the bids,it means that a bidder bid against something he s not fully informed about. This means that the lack of transparency in the bidding process leads to asymmetric information between the bidders and this could be detrimental to a bidder and for the benefit of another. This paper has been written in order to investigate how consumers and the housing market is Affected by the law not regulating the estate agent to inform all the bidders of conditions attached To the bids. Previously nothing has been written on this subject, which means that this paper is of an explorative--‐  and investigative character. Since there was no access to any secondary data in this study, the major part of the work was to collect primary data. The collection of data consisted of a survey to estate agents, a survey/interview to  uyers/speculators And interviews with a number of individuals with special expertise in the subject. The investigations carried out, resulted in a discussion and analysis of how consumers are affected by The estate agent not having to provide information about conditional bids to all bidders. The answers in interviews is not conclusive, there are both pros and cons of not having the bidding Process regulated by law. The conclusion also includes a discussion on how housing prices can be affected by the bidding not being regulated by law regarding conditions. This conclusion is that the prices could both increase and decrease by a regulation of the bidding process, depending on the scenario.

I arbetet för en hållbar utveckling är frågorna angående mark- och vattenområdens användning högst central. För att uppnå effektiv användning är det grundläggande att mark- och vattenområden används för de ändamål som de anses mest lämpade för. I vissa fall kan åtgärder behöva utföras för att ett område ska bli lämpligt för sitt ändamål. För att säkerställa att åtgärderna utförs, innan användningen av marken ändras, kan villkor om detta läggas in som planbestämmelse i detaljplan. Planbestämmelsen kallas villkor för lov eller startbesked. I denna studie behandlas villkor som är beroende av att en anläggning byggs ut. Paragrafen för detta återfinns i plan- och bygglagen (PBL) 4 kap. 14 § 1.  Det huvudsakliga syftet med studien är att undersöka om och i så fall hur Sveriges kommuner använder sig av planbestämmelsen. För att komma fram till detta kartlägger studien vilka kommuner som använder sig av planbestämmelsen och i vilken utsträckning. Vidare studeras också i vilka sammanhang som planbestämmelsen används. Studien undersöker dessutom definitioner av begrepp i PBL, förarbeten och rättspraxis samt hur kommunerna tolkat några av begreppen. För att undersöka detta användes både en kvantitativ, kvalitativ och juridisk metod. I studien granskas samtliga 290 kommuners detaljplaner som vann laga kraft under år 2016. Resultatet av studien visar att bland totalt 1142 detaljplaner återfanns planbestämmelsen i 36 utav planerna. Användning av planbestämmelsen förekommer bland 25 kommuner med en geografisk spridning över nästan hela landet, med viss koncentration vid Sveriges landsgräns. I detaljplaner vid strand- samt fjällnära lägen syntes en frekvent användning av villkorade lov eller startbesked. I resultatet framkom även att planbestämmelser avseende anläggningar för avlopp finns högst representerade, därefter anläggningar för vatten följt av trafik. Användning av villkor avseende energi finns med i endast ett sammanhang. De begrepp som berörs i resultatet är komma till stånd och väsentlig ändring. Utredningar av definitioner för de olika begreppen i paragrafen visar att det i PBL, förarbeten eller rättspraxis inte finns tydliga definitioner. Resultatet visar att kommunernas tolkning av begreppet komma till stånd i de flesta fall överensstämmer med det som kan bedömas rimligt för att uppfylla syftet med planbestämmelsen. / The questions about the use of land and water plays a central part in the work for a sustainable development. To achieve an efficient usage, it’s important that land and water is used for the purpose it’s most suited for. In some cases, different actions are necessary for an area to be suitable for its purpose. To ensure that actions are executed, before the usage of land changes, different conditions can be established as a plan regulation in detail development plans. The plan regulation is called conditions for permit or starting clearance. This study address the conditions dependent of a facility development. The paragraph can be found in the Planning and Building Act 4 Chap. 14 § 1. The main purpose of this study is to investigate if and in such case how the municipalities of Sweden use the plan regulation. To achieve this the study mapped which municipalities that use plan regulations and in what extent. It’s also investigated in what context the plan regulations are used. The study also examines definitions of terms stated in the Planning and Building Act, preparatory work or legal praxis and how the municipality interpret some of these terms. To investigate this fact both a quantitative, qualitative and legal method were used. The study covers all the detail development plans that went into legal force during 2016 among all the 290 municipalities in Sweden.  The result of the study discovered that 36 out of 1142 detail development plans included plan regulations. The use of the plan regulation was discovered in 25 municipalities almost all over the country, with certain concentration at the border of Sweden. The study shows that plan regulations was frequently used in detail development plans close to waterfronts and alps. The result also shows that plan regulations were most represented in cases of sewerage facilities, followed by water supply facilities and traffic. The use of plan regulations when it comes to energy facilities was only represented in one case. The terms that is concerned in the result is carry out and significant changes. Investigations of the definitions of the different terms in the paragraph shows that there weren’t any clear definitions in either Planning and Building Act, preparatory work or legal praxis. Most of the cases shows that the municipality interpret the term carry out according with what is reasonable to fulfil the purpose of the plan regulation.

En av de viktigaste delarna i bostadsaffärer är budgivningen, både för mäklare, säljare och köpare. Budgivningen är dock inte reglerad i lag och bud är inte bindande. Säljaren bestämmer över budgivningen och spekulanterna bestämmer över sina bud. Mäklarens hantering av budgivningen är reglerad genom lag och praxis, bland annat skyldigheten att tillvarata båda parters intressen. Med dessa utgångspunkter kan budgivningen i vissa fall bli problematisk, något som har uppmärksammats i samband med dolda bud. Ett dolt bud innebär att det endast gäller under förutsättning att det inte kommuniceras till övriga spekulanter. Det har blivit allt vanligare på bostadsmarknaden men det saknas information och fördjupning inom ämnet. Därav är syftet med denna uppsats att studera dolda bud och vilka effekter det har på förmedlingsprocessen utifrån en kvalitativ forskningsmetod med induktiv ansats. Studien utgörs i huvudsak av intervjuer med olika erfarna personer inom bostadsmarknaden i Stockholm, men utreder även vad dolda bud innebär och hur det förhåller sig till regler, lagar och praxis.  Det finns en stor problematik kring dolda bud och det innebär en risk för alla inblandade parter. Budgivningen brister i transparens och det är inte ovanligt att det leder till besvikelse och frustration. Det förekommer i samband med att marknaden är het och leder till en snabb affär där alla inte får chans att delta i budgivningen som många har att förlora på. Marknaden sätter inte priset vilket leder till slutpriser som mer eller mindre skiljer sig från marknadsvärdet. Ekonomiskt sett är det i princip alltid någon av parterna som förlorar på affären, antingen betalar köparen för mycket eller så får säljaren mindre än vad man hade kunnat få i en öppen budgivning. Framför allt är det övriga spekulanter som blir upprörda för att de inte har fått möjlighet att delta i budgivningen och det är oftast mäklaren som får kritiken. Okunskap och orättvisa är orsaken till missnöjet och problematiken som uppstår på bostadsmarknaden. Mäklare samt branschexperter ser detta som ett allt vanligare problem och det leder till ett dåligt rykte för bostadsmarknaden, särskilt för mäklarna. Branschens ambition är att bostadsaffärer ska vara tydliga och informativa för alla parter med en öppen och transparent budgivning. / One of the most vital parts in real estate business is the bidding process, for both the broker, seller and the buyer. Although, the bidding process is not regulated by the law and the bids are not binding. The seller is deciding over the bidding process and the potential buyers are in charge of their offerings. How the realtor is handling the bidding process is regulated by law and by praxis, for example the obligation to include the interest of both parties (seller and potential buyer). Based on these premises, the bidding process can in some cases become problematic, which have been highlighted in association of sealed bids. A sealed bid involves a condition that it will last only if it is not communicated to other speculators. This phenomenon become more common on the real estate market, although it lacks information and knowledge within this topic. Therefore, the purpose of this bachelor thesis is to study sealed bids and identify what effects it has on the brokerage process, based on a qualitative study method with an inductive approach. The study is mainly based on interviews with different people with different experiences within the sector of real estate in Stockholm. In addition, it also investigates what sealed bids means and how it is related to rules, laws and praxis.  There is a huge issue with sealed bids and it involves a risk for all parties involved. The bidding process is lacking in transparency and it is likely that it generates disappointment and frustration. It occurs in association when the market is blooming, which generates quick deals where not everyone get the chance to participate in the process of bidding. The market does not set the price, which leads to selling prices that differs from the market value. From a financial point of view, one of the parties usually losing out in the deal, with either the buyer paying too much, or the seller receiving less than what they could have received in an open bidding process. Overall, the other speculators get upset due to that they have not been getting the opportunity to participate in the bidding and it is often the realtor who receives the criticism. Lack of knowledge and injustice are the reasons of the dissatisfaction and the problem that arises on the real estate market. Brokers and other experts within the sector see this as a more common issue and it gives the real estate market a bad reputation, especially for the brokers. The ambition of the sector is that the real estate deals should be more direct and informative for all parties involved with an open and transparent bidding process.

Budgivningen är en av de mest vitala delarna i bostadsaffären. Det är genom budgivningen som den slutgiltiga köparen koras och det slutgiltiga priset uppskattas. Trots budgivningens centrala betydelse för bostadsaffären är den inte lagreglerad. Vidare är bud inte bindande förrän köpekontrakt är upprättat enligt de formkrav som följer av JB 4:1 respektive BRL 6:4. Detta innebär att det är säljaren som bestämmer budgivningens utformning, och köparen är inte skyldig att stå vid sitt bud förrän formenligt köpekontrakt är upprättat. Mäklarens skyldigheter i budgivningsprocessen är i viss mån reglerade genom lagar och praxis, bland annat finns skyldigheter att föra anbudsförteckning, vidarebefordra alla bud till säljaren samt förhålla sig opartisk men samtidigt särskilt iaktta säljarens ekonomiska intresse.  Ovan anförda premisser har medfört att budgivningen i vissa fall kan bli tämligen problematisk. Pressade marknader kan utmynna i pressade budgivningar förenade med pressade villkor. Till följd av den frihet som spekulanter har att lägga bud, har fenomenet dolda bud förekommit i allt högre utsträckning - ett bud som budgivaren instruerar mäklaren att endast vidarebefordra till säljaren och hålla dolt för övriga spekulanter. Dolda bud har blivit allt vanligare, men saknar vidare kunskap och fördjupning. Detta är en rättsvetenskaplig studie som avser att analysera och diskutera vilka effekter som dolda bud kan anses ha på förtroendet för fastighetsmäklaren och fastighetsmarknaden. Arbetet bygger på en rättsdogmatisk metod där vi avser att tolka och systematisera gällande rätt.  Den vedertagna bedömningen visar sig vara att dolda bud tar bort transparensen från affären och budgivningsprocessen vilket i sin tur påverkar förtroendet för fastighetsmäklaren och fastighetsmarknaden i negativ riktning. Förekomsten av dolda bud bidrar till en otydlig och orättvis budgivning. Budgivningen brister i transparensen vilket inte sällan leder till missnöjda, frustrerade spekulanter som känner sig förledda och snuvade på en affär. Detta resulterar i sin tur i ett dåligt rykte för såväl bostadsmarknad som fastighetsmäklare. Ambitionen är öppna transparenta budgivningar med tydliga ordningsregler, då skulle förtroendet troligen tillta. Att förbjuda dolda bud hade varit en god början. / The bidding process is one of the most vital parts of the home purchase. It’s through the bidding process that we get a final buyer, and the market value price is set. Even though the bidding process plays such a vital part in the real estate affair, it is not regulated in the Swedish law. Bids are not binding until a formal contract of sale is written according to what is written in JB 4:1 and BRL 6:4. This means that the seller is the one who controls the bidding process, and that a buyer is’t obligated to stand by his bid until a formal contract is established. The real estate agent's obligations during the bidding process are somewhat regulated in the law. There is for example an obligation to write a list of tenders, to pass on all the incoming bids to the seller and to stay impartial but to always see to the sellers economic interests.  What's mentioned above has led to some complications regarding the bidding process. Pressured markets lead to a pressured bidding process which in turn lead to pressured demands from buyers. As a result of the freedom a potential buyer has to make an offer, has the phenomenon of hidden bids become more common - a bid where the bidder instructs the broker to only pass on the bid to the seller and to keep it hidden from other intending buyers. Hidden bids have become more usual, but further knowledge about the subject is still missing. This is a jurisprudence study which is meant to analyze and discuss what effects hidden bids might have regarding the general trust towards real estate agents and the real estate market. This paper is built upon a legal dogmatic method where we intend to interpret and systematize applicable law.  The general assessment shows that hidden bids eliminate the transparency from the affair and the bidding process which in turn affects the trust for the real estate agent and the real estate market in a negative turn. The existence of hidden bids contributes to a bleary and unfair bidding process. It lacks transparency which leads to disgruntled and frustrated intending buyers who feel misled and sniffed of their potential new home. This results in a bad reputation for both the broker and the market. The ambition is an open and transparent bidding process with clear rules of procedure, the trust would then most likely increase. To ban hidden bids would be a good start.