The purpose of this final thesis is to provide the outline of the effective legal regulation of the lease of the property for the business purposes. After short introduction of the lease as a legal institute itself and its usage in business area of life, the thesis then concerns itself with the particular questions that are subject to legal regulation of the lease of the property for business purposes constituted mainly by the Civil Code. Amongst these questions the basic necessities of the lease agreement that are required by the law are described first, then the mutual rights and obligations of the contracting parties and finally the matters related to the termination of the lease.

No description available.

This dissertation analyses the South African Rental Housing Act 50 of 1999 ("the RHA") with the aim of determining whether the RHA sufficiently protects the landlords‘ rights and interests as opposed to those of tenants (which it does indeed safeguard). Due to the current saturation of rental property in South Africa, landlords are no longer in an advantageous a position as before. In fact, the RHA was introduced to redress the imbalance caused by discrimination against tenants. However, times have changed. The researcher submits that the RHA needs to be re-examined in light perception of the landlord as a consumer. Having regard to both common and foreign law, the researcher identified the following four fundamental legal and practical rights on the part of the landlord: the right to freely contract; the right to safeguard financial interests; the right to safeguard proprietary interests; and the right to evict a defaulting tenant. The research reveals that the RHA does not give adequate recognition to these fundamental legal rights, and accordingly does not sufficiently protect the landlord as a consumer. In total nineteen recommendations how the RHA can adequately recognize and protect the landlord‘s interests are made.

AbstractStörre bolag är inte lika aktiva som små till medelstora bolag när det gäller att migrera sitt affärssystem till molnet. Små till medelstora bolag migrerar i allt större utsträckning sina affärssystem till molnet. Större bolag verkar dock inte kunna få ut samma effekter som de mindre bolagen av att använda molnbaserade affärssystem.Syftet med denna kandidatuppsats i Informatik är att identifiera, beskriva och förklara faktorer som bromsar större bolag att migrera till molnbaserade affärssystem. Med större bolag menas organisationer med fler än 250 anställda och/eller en omsättning större än 500 miljoner kronor.Studien har haft ett explorativt angreppssätt. Primära empiriska data har insamlats genom kvalitativa intervjuer och observationer. Fyra respondenter har intervjuats angående deras uppfattningar om vilka faktorer som är bromsande för de större bolagens migrering till molnbaserade affärssystem. Respondenterna har olika arbetsbakgrunder inom ämnet molnbaserade affärssystem: En IT-chef, en affärssystemskonsult, en lösningsarkitekt, samt en utbildare inom molnbaserade affärssystem. Analysen baseras därför på primära empiriska data från olika rollinnehavare med olika perspektiv på de bromsande faktorerna för större bolags migrering.De viktigaste slutsatserna som dras utifrån uppsatsstudiens analys är: att datasäkerheten inte längre uppfattas vara en bromsande faktor för större bolags migrering till molnbaserade affärssystem. Produktpaketeringen avseende funktionalitet och pris skulle behöva bli mer gynnsam för de större bolagen gällande molnbaserade affärssystem. Förändringar i företagets systeminfrastruktur är inte en bromsande faktor för de större bolagen eftersom större bolag sällan har affärssystemet infrastruktur som är ”på plats”.

Det har alltid funnits tomma och outhyrda lokaler i Stockholm. Vakanser är något som alltid har funnits, och därför också känns som ett ständigt aktuellt ämne. Fastighetsföretag har alltid försökt se till att så mycket som möjligt av lokalerna är uthyrda, men vilka strategier finns och används vid frågor om vakans? Studien undersöker vad som sägs på marknaden i Stockholm. Med hjälp av intervjuer av ansvariga inom detta ämne hos olika kommersiella fastighetsföretag har en bild med tankar och åsikter från dessa personer målats upp för att få en inblick i vad som är viktigt att tänka på när det gäller vakanser. En enkät har också skickats ut för att få en bredare uppfattning hur de kommersiella fastighetsföretagen agerar i olika situationer, vilken strategi kring vakanser de har. Företagen har samma åsikt om hel del frågor. De är överrens om att det finns mycket pengar att tjäna genom att se till att den nuvarande hyresgästen sitter kvar i lokalen. Att få in en ny hyresgäst i lokalen går inte att göra på en dag. Det kan ta månader innan den nya hyresgästen är på plats, och vakanser är lika med förlorade pengar. Det är därför viktigt att ha en bra relation med sin hyresgäst. De frågor som ställdes som fick olika svar var bland annat hur företagen agerar för att påverka antalet lediga lokaler, vad som görs vid uppsägning av kontrakt, vad man tycker om hyresgästrepresentanter, hur de ser på ett eventuellt priskrig, varför man inte har 100 % uthyrda lokaler, hur man ser på dold vakans och vilka lokaler som är mest efterfrågade i Stockholm, På de flesta frågor har en klar majoritet av uthyrarna samma åsikt. Ingen uthyrare ger några stora rabatter till hyresgästerna. Uthyrarna vet att det är dyrt att flytta. Det finns heller inget som tyder på att en uthyrare skulle sänka sina priser bara för att en konkurrent gör det, och på sätt hamna i ett priskrig. De flesta uthyrare tycker det är skönare att förhandla direkt med hyresgästen istället för att gå genom en hyresgästrepresentant. Vilka parametrar som är viktigast i en lokal, får många olika svar i undersökningen. Nya lokaler och möjlighet att skapa rum och ny planlösning är de populäraste svaren. Få företag oroar sig för att det ska bli en högre vakansgrad i närmaste framtiden. De flesta tror att marknaden kommer vara oförändrad. / There have always been empty and vacant premises in Stockholm. Vacant space is something that has always existed, and therefore feels like a recurring topic. Property companies has always tried to ensure that as much as possible of the premises are leased, but what strategies are in place in the issues of vacancy? The study examines what is said in the market in Stockholm. Using interviews of people responsible in this line of work from various commercial real estate companies, by studying and analyzing thoughts and opinions of what these people have to say get a glimpse of what's important to think about in terms of vacancies. A survey was also sent out to get a wider understanding of how the commercial real estate firms act in different situations, the strategy around the vacancies they have. Companies have the same opinion on many questions. They agreed that there is much money to be made by ensuring that the current tenant remains in the premises. Getting a new tenant into the premises can´t be done in a day. It can take months before the new tenant is in place, and vacancies mean lost money. It is therefore important to have a good relationship with his tenant. On most issues, a clear majority of the property companies have the same opinion. No company provides big discounts. They know it's expensive to move. There is also no evidence to suggest that a company would lower their prices just because a competitor does, and end up in a price war. Most companies find it more comfortable to negotiate directly with the tenant instead of going through a tenant representative. The answers differ on what parameters are most important in an office space. The most popular answers are new spaces and the ability to make a new floor plan Very few companies worry about if there will be a higher vacancy rate in the near future. Most believe that the market will remain unchanged.

Over the last ten years there has been a significant increase in environmental certification of buildings in the world. More and more people are getting aware of the fact that buildings use a lot of energy and affect the wellbeing of the community and our planet. The research has the last 15 years therefore produced several studies investigating different options available to decrease buildings environmental impact. Through the following report a summary is done reviewing the many opinions in the field. The goal with this Bachelor of Science thesis is thus to investigate the issue “Why should property owners and tenants choose environmentally certified buildings? What are the benefits and drawbacks for respective part?” To answer this question an extensive literature review over available materials in this field were made, both internationally and in Sweden. A closer investigation was then conducted through interviews for the market in Sweden to fill in gaps in information. The interviewed parties were all active within the field and had different perspectives representing both property owners and tenants. In our results can we see several benefits for property owners in possessing environmentally certified buildings. Some of the more significant of these benefits are potentially higher rental levels, market values, lower vacancies and energy savings resulting in better net operating income. Add thereto a competitive advantage against other property owners and a decreased risk of being deselected by tenants. Motivating why the tenant should be located in certified real estate is not as simple though, which in Sweden might be because of the high standards in many buildings and that it is hard to directly connect several of the benefits to the certification. Though, generally seen because of that the demand still is high should reasons as better indoor climate, increased productivity and quality assurance be strong arguments to choose environmental certified buildings. Furthermore could the disagreement in the business be solved with more transparency about the cost situation and clearer conformity between the different environmental certification systems. / De senaste tio åren har det kunnat observeras en markant ökning av antalet miljöcertifierade byggnader runt om i världen. Fler och fler blir medvetna om att byggnader använder mycket energi och påverkar hur både människor och vår planet mår. Forskningen har de senaste 15 åren därför producerat många studier som utreder flertalet av de alternativ som finns för att sänka byggnaders miljöpåverkan. Genom följande rapport görs en sammanställning av en del av det brus och åsikter som finns om ämnet. Tanken med kandidatarbetet är således att utreda frågeställningen ”Varför ska fastighetsägare och hyresgäster välja miljöcertifierade fastigheter? Vad finns det för fördelar och nackdelar för respektive part?”. För att kunna svara på denna fråga genomfördes en utförlig litteraturstudie av tillgängligt material inom området, både internationellt och i Sverige. En närmare undersökning har sedan gjorts med hjälp av intervjuer för att komplettera och fylla ut bilden av miljöcertifieringssystem i Sverige. De intervjuade tillhör intressenter som är verksamma från olika perspektiv för fastighetsägare eller hyresgäster. Vi kan i resultaten se att det finns flera fördelar för fastighetsägare i att äga miljöcertifierade fastigheter. Några av de tydligare av dessa är bättre driftnetto på grund av energibesparing, potentiellt högre hyresnivåer och marknadsvärden samt lägre vakans. Lägg därtill ett konkurrensmedel mot andra fastighetsägare och minskad risk för att bli bortvald av hyresgäster. Ur hyresgästperspektiv är det svårare att motivera varför de ska vara lokaliserade till miljöcertifierade fastigheter, vilket i Sverige i många fall beror på att byggnader redan har hög standard samt att det är svårare att knyta fördelar just till själva miljöcertifieringen. Men generellt sett i och med att efterfrågan ändå är stor borde anledningar som bättre inomhusklimat, ökad produktivitet och kvalitetssäkring vara kraftiga argument för att välja miljöcertifierat. Vidare skulle oenigheten i branschen kunna lösas med mer transparens i kostnadsfrågan och en tydligare överensstämmelse mellan de olika miljöcertifieringssystemen.

Föreliggande uppsats behandlar hyresgästmixen i köpcentrum ur ett förvaltningsperspektiv. Förvaltning av köpcentrum skiljer sig åt från andra typer av fastighetsförvaltning. Den största skillnaden är att fastighetsägarna och hyresgästerna är beroende av varandra för att lyckas. I och med att hyresintäkterna är en viktig faktor för ett köpcentrums lönsamhet kan det konstateras att en god förvaltning kan höja värdet på fastigheten. Inledningsvis gjordes en litteraturstudie som visade att hyresgästmix, ankarbutiker och image anses vara viktiga faktorer för att skapa kundflöden och framgång för ett köpcentrum. Det finns trots detta ingen övergripande teori om hur fastighetsägare och förvaltare skall gå tillväga för att utforma en optimal hyresgästmix. Det är därför av intresse att undersöka hur förvaltare av köpcentrum arbetar med hyresgästmixen. Vi vill ta reda på om förvaltare av köpcentrum arbetar aktivt med hyresgästmixen samt vad de anser att en bra hyresgästmix ska innehålla. Vidare vill vi studera hur förvaltare arbetar med ankarbutiker och köpcentrets image. För att uppfylla syftet med vår uppsats har vi genomfört en kvalitativ studie där vi har intervjuat respondenter kunniga inom ämnet. Totalt har sex intervjuer genomförts med en representant från respektive köpcentrum som vi valt att studera. Tre av intervjuerna utfördes med respondenter ansvariga för uthyrning, två intervjuer med centrumchef och fastighetschef samt en intervju med fastighetsförvaltare. Av intervjuerna kan det konstateras att förvaltare av köpcentrum arbetar aktivt med hyresgästmixen. En god hyresgästmix ska innehålla ett brett och varierat utbud, anpassat och riktat till köpcentrets målgrupp. En god hyresgästmix kommer att skilja sig åt mellan köpcentrum, beroende på var de är belägna. Det går därför inte att fastställa en optimal hyresgästmix som är applicerbar på alla köpcentrum. Av studien framkom ett nytt och intressant synsätt inom köpcentrumförvaltning, vilket är att bygga en stad. Förvaltarna har som strategi att skapa fler anledningar för kunderna att besöka köpcentret än bara i shoppingsyfte. Konsekvensen av detta är att hyresgästmixen idag inte längre består av endast butiker, utan innefattar också andra aktörer som exempelvis vårdcentraler och kontor. Vidare kan det konstateras att förvaltare arbetar aktivt med att identifiera och inkludera lämpliga ankarbutiker i hyresgästmixen i köpcentrumen. Förvaltare anser att ankarhyresgäster är av stor betydelse för köpcentrums lönsamhet. De för med sig kundflöden som resterande hyresgäster kan dra nytta av, vilket skapar synergieffekter för köpcentret. De agerar även lockbete för nya hyresgäster till köpcentret. Vi har sett att imagen inte är någonting som förvaltare arbetar särskilt aktivt med. Den uppkommer snarare automatiskt och påverkas av butikerna, främst ankarbutikerna, och allt arbete som görs kring hyresgästmixen. Sammanfattningsvis kan det konstateras att faktorerna hyresgästmix, ankarbutiker, kundflöde och image tydligt hänger samman och påverkar varandra i flera led. Dessa faktorer är också ständigt föränderliga. / This study deals with tenant mix in shopping centers from a property management perspective. Shopping center management differs from other types of property management. The biggest difference is that the property owners and the tenants are dependent on each other to succeed. Since rental income is an important factor for a shopping center’s profitability it can be stated that good management can increase the value of the property. Initially a literature study was made, which showed that tenant mix, anchor stores and image are considered important factors in creating customer flows and success for a shopping center. Despite this, there is no overall theory about how property owners and managers should proceed to design an optimal tenant mix. It is therefore of interest to investigate how shopping center managers work with the tenant mix. We want to find out if shopping center managers work actively with the tenant mix and what they consider a good tenant mix should include. Furthermore, we want to study how managers work with anchor stores and the shopping center’s image. To fulfill the purpose of our study, we have conducted a qualitative study where we have interviewed people with knowledge within the subject. A total of six interviews were conducted with a representative from each shopping center that we chose for this study. Three of the interviews were conducted with representatives responsible for letting, two with center owner and property owner and one with a property manager. From the interviews, it can be stated that shopping center managers works actively with the tenant mix. A good tenant mix should contain a wide and varied range of supply, adapted and aimed at the shopping center’s target group. A good tenant mix will differ between shopping centers, depending on where they are located. It is therefore not possible to determine an optimal tenant mix that is applicable to all shopping centers. The study revealed a new and interesting approach within shopping center management, which is to build a city. The managers’ strategy is to create additional reasons for customers to visit the shopping center than just for shopping purposes. The consequence of this is that the tenant mix today no longer consists only of shops, but also includes other actors such as health centers and offices. Furthermore, it can be stated that managers work actively to identify and include suitable anchor stores in the tenant mix in the shopping centers. Managers believe that anchor tenants are of great importance for the shopping centre's profitability. They attract customer flows that the other tenants can benefit from, which creates synergy effects for the shopping center. They also act as bait for new tenants to the shopping center. We have also seen that the image is not something that shopping center managers work particularly actively with. Instead, it arises rather automatically and is influenced by the tenants, mainly the anchor tenants, and all the work that is done around the tenant mix. To summarize, it can be stated that the factors tenant mix, anchor stores, customer flow and image are clearly connected and affect each other in several stages. These factors are also constantly changing.

Research report is submitted in partial fulfilment to the requirement of the degree of Master of Science (Building) in the field of Property Development and Management, to the Faculty of Engineering and the Built Environment, School of Construction Economics and Management, University of the Witwatersrand, 2016 / The purpose of this study was to explore the type of office spaces in South Africa together with the presence of generational and cultural/ethnic differences in employee’s perception in the office environment on particular aspects. The research was carried out as a single case study of an office using private consultancy firm, located in Johannesburg, South Africa. Questionnaires were sent out to employees based in various segments within the firm. The study showed that the leading office typology is open plan/group office spaces as opposed to all other office configurations within the firm, such as private/cellular offices. The case study highlights the trade-off between collaboration and privacy in the primary office typology, open plan office spaces. The findings demonstrated that no significant differences exist between the different generations’ and cultures’ ability to conduct activities which are influenced by personal and interpersonal aspects of the office spaces. Furthermore, findings illustrated that no generational and cultural differences exist in the environmental, personal and design aspects of the office space. Lastly, findings showed that generational and cultural differences do exist in group cohesion and intension to stay. The main limitation of research is the small sample size which may have resulted in an untrue reflection in the generalisation of the population. The paper’s findings add to the cultural and ethnic differences experienced in open plan offices on personal/interpersonal, environmental and design aspects. Further studies need to explore the possible theoretical links between the workspace, group cohesion, intension to stay and productivity for South African office using firms. Keywords: generational differences, cultural/ethnic difference, employees’ experiences, collaboration, privacy, team work / MT2017

During the Victorian period marriage proved to be a dominant theme in fiction. Female writers especially focused on the topic of marriage and wrote stories of women whose first marriages were imperfect. Anne Brontë and George Eliot dedicated themselves to portraying in their stories realistic heroines who deal with their own flaws as well as those of the men they marry. Their heroines distance themselves from their expected roles, moving beyond their first failed marriages to wiser second marriages. Anne Brontë's The Tenant of Wildfell Hall follows Helen Huntingdon as she attempts to fulfill the self-appointed role of Savior to her husband. Her rash first marriage opens her eyes to her frank inability to redeem and reform her reprobate husband. Along the same lines George Eliot warns readers in her prelude to Middlemarch that Dorothea Brooke will never fulfill all her saintly capabilities because of the unaccommodating social structure of her time. She marries an elderly scholar in the hopes of being enlightened intellectually and spiritually by the alliance. Instead she finds herself stymied in a claustrophobic marriage. Both women are liberated, in a sense, by the deaths of their husbands and regain their free will at that point. This thesis explores the psychological pathway from first to second marriage. Marriage serves as the prime educator for Helen and Dorothea. Both women move from blind adoration to despair and hatred at the failure of their first marriages. Both eventually seek a second marriage and wed men who are in turn wiser for their association with these women and who love and respect them. The treatment of marriage in the two novels hinges on the realistic portrayal of life and reflects the era the authors lived in as well as serving as a vehicle for the heroines' character development and growth. Brontë and Eliot create remarkably similar stories beginning with marriage and focusing on heroines who survive the refiner's fire and in the end attain a sense of self as well as a measure of peace.

Pandemins framfart har påverkat den svenska detaljhandeln negativt i många avseenden. Flertalet rapporter från aktörer inom fastighetsbranschen har indikerat på en negativ prisutveckling på transaktionsmarknaden och nedåtgående marknadshyror som en direkt konsekvens av pandemin. Lokalhyresmarknaden har därför ställts inför nya förutsättningar som har förändrat förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. Ovissheten inför framtiden och rädslan för oönskad vakans har medfört en ekonomisk risk för avtalsparterna. Den förändrade marknaden har således skapat nya behov för att kunna hantera förändrade konsumentmönster, restriktiv investeringsvilja och nedåtgående marknadshyror. God avtalsflexibilitet har under pandemin visat sig vara ett effektivt verktyg för att dels skydda det ekonomiska värdet som ett hyresavtal implicerar men även parternas egna intressen.   Studiens syfte är att undersöka hur behovet av flexibla avtalsvillkor i standardavtalet 12.B2 har ökat som en direkt konsekvens av de nya marknadsförutsättningarna som pandemin har gett upphov till. Uppsatsen skall identifiera och belysa relevanta avvikelser i standardavtalet 12.B2 samt hur dessa förändringar har hanterat den ekonomiska risken för avtalsparterna. Studien tar även upp efterfrågan på avtalsflexibilitet som inte har kunnat tillgodoses på grund av hyresvärdens och hyresgästens skilda intressen. Behovet för föränderliga avtal diskuteras sedan i sammanhanget av upprätthållandet av det ekonomiska värdet som ett avtalsförhållande antyder. Uppsatsen har grundats på en kvalitativ metod där semistrukturerade intervjuer har varit den primära källan för underlaget som diskuteras.  Samtliga respondenter har reflekterat hur omständigheterna har sett ut under pandemin och hur avtalsparterna har gått till väga för att anpassa sig till den förändrade marknaden. Alla respondenter angav att både hyresvärd och hyresgäst har eftersökt flexibilitet. Det framgår att flexibla hyresavtal har primärt fungerat som ett ekonomiskt redskap för att driva fram det egna intresset. Studien har visat på att samtliga parter i ett avtalsförhållande bör identifiera ekonomiska fördelar för att flexibiliteten skall kunna nyttjas till sin fulla potential. Trots stor efterfrågan på anpassningsbara avtalsformer under pandemin har man inte kunnat tillgodose alla önskemål, i synnerhet inte hyresgästens behov för anpassningsbara öppettider. / The recent pandemic has had a negative impact on the Swedish retail market in many aspects. The majority of the reports about the economical consequences as a result of the pandemic have indicated negative price developments in the transaction market and falling market rents. The retail rental market has therefore been faced with new conditions that have changed the relationship between the landlord and the tenant. Uncertainty about the future and fear of unwanted vacancy have led to vast financial risks for the parties. The changed market has thus created new needs to be able to handle changing consumer patterns, restrictive investment willingness and falling market rents. During the pandemic, good contractual flexibility has proved to be an effective tool to protect the economic value of a rental agreement, but also the interests of the parties themselves.  The main aim of the study is to examine how the need for flexible contractual terms in the standard contract 12.B2 has changed as a direct consequence of the new market conditions that the pandemic has created. The thesis should identify and highlight relevant deviations in the standard agreement 12.B2 and how these changes have managed the financial risk for the parties of the agreement. The study also addresses the demand for contractual flexibility that has not been met due to the different interests of the landlord and the tenant. The need for changing contracts is then discussed in the context of maintaining the economic value implied by a contractual relationship. The essay has been based on a qualitative method where semi-structured interviews have been the primary source for the material being discussed. All respondents have reflected on the situation during the pandemic and how the parties within a contract have  adapted to the changed market. The respondents indicated that both the landlord and the tenant had sought flexibility. It can be seen that flexible rental agreements have primarily served as an economic tool to protect their own interests. The study has shown that all parties in a contractual relationship should identify economic benefits in order to make full use of flexibility. Despite strong demand for adaptable forms of contracts during the pandemic, it has not been possible to meet all requests, especially the tenants' needs for adaptable opening hours.