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人類隨物質文明、經濟之高速發展、建築技術日臻進步、高級建築材料之日新月異，世界各大都市高樓大廈紛湧聳立，房屋受人重視及估計財富堪與昔日之擁有土地相比，成為人類最重要財富之論斷，是故房屋之評價工作，亦隨之受人重視。房屋評價者，無不窮研該房屋發生價值之原則，參照當前一般影響房價之因素，據以歸納分析，精密研判，直至認定某一適當價格十分接近實際價值之科學方法為主旨，故該項評價工作，自搜集房價資料以迄評定某房屋價值，並非指日可就，端賴專門之技術，有系統之方法，努力鑽研，始克有功。 房屋評價之功用甚廣，舉凡所有權移轉、因公補償、建立財務信用關係、課稅基礎等，均須對房屋加以評價，房屋評價之正確公平與否，不僅直接影響政府稅收，抑且影響房屋所有權人或其他機關之權益，因此須慎重深加研究。 本文所重在於課徵房屋稅對房屋所作之評價；一般原則方法及我國台灣地區現行房屋稅評價制度與其檢討及改進意見；分下列五章，加以分析研討。 第一章中：主要說明房屋評價意義與功能，以及原則、方法等。一般房屋評價應遵守之原則，有供需、變動、代替、均衡、貢獻、寄與、競爭、和諧、預測及最有效使用等十一原則較為重要。至房屋評價之方法，不外三種，即原價法、收益法與比較法；原價法又可分重置法及推算法，收益法又可分為收益還元法與收益分析法；比較法又稱為市價法，可分為交易實例比較法與租押實例比較法。使用三種方法評價，所求出之結果，理論上應屬一致，但因價值之質與量等在現實上有時難趨一致，因而步及其互相關連者須加以調整，審慎選擇所須資料，配合諸原則，並考慮諸價值要因，詳加分析檢討，靈活運用，以作最後評價之依據，始能獲得公正合理之評價結果。 第二章中：主要分析各國對房屋課稅所作評價工作，本章特別注意在租稅領域中，影響我國最深遠之兩個國家－－美國與日本之評價方法及制度。 美國州以下地方對房屋係課徵財產稅或不動產從價稅，此兩稅雖名稱不同，但對房屋評價所採方法則屬一致，不外下列四種：(一)實際買賣價格或實際建築價格評價法。(二)比較相同房屋在同一時點之買賣價格或建築成本評價法。(三)建築物重建成本，再減去由實際建築時期起算之析舊與損壞額評價法。(四)房屋租金之資本還原價值評價法。財產稅大都由地方政府管理，評價工作係居民推選之評價員，由市長任命組織成地方估價評議會(local boards of assessors)辦理之，評價標準不一，一般均有低估財產之現象。 日本一八八二年開徵以房屋坪數等為課徵標準之「家屋稅」，一九五○年接受租稅顧問蕭普(Shoup)之建議，取消家屋稅，改以土地房屋及折舊資產為課稅標準之固定資產稅，採用「基準年度」辦法，並於一九六二年制定「固定資產評價基准」，作為房屋等課稅之標準；其評價機構有二：一為由自治省與都道府縣合組之「固定資產評價審議會」，為評價之決策機關，另一為「固定資產評價審查委員會」，負責審核申請復查案件，為一受理救濟機構。其人員純由納稅人中遴選擔任人，為其特色之一。評價之方法，除採重置法外，尚兼採評點法；係將房屋分為木造房屋及非木造房屋，就個別房屋設定評價點，評價點乘以每點價格求得房屋評定價格之方法。 歐洲各國房屋稅課徵較早，但課徵之初，其評價方法極為簡單，以後大部分採租價為課稅標準，無多大理論可言。 第三章中，主要分敘我國房屋稅評價制度；以房屋為課稅客體之稅捐，我國創行最早，在周朝即有「塵市之徵」，至唐德宗年間，亦有所謂「稅間架」，亦即今日之房屋稅，但有較詳紀錄者，以清光緒年間，各省開始徵收之房捐為首，此時多以租價為課徵標的。 民國肇建，仍沿舊制，至十七年訂定「國家收入地方收入暫行標準」，皆列有房捐之稅目，屬地方稅，自行訂章，評價標準不一，惟多分舖捐及住屋兩種稅率，至民國三十年為統一各省房捐課徵制度，頒布「房捐徵收通則」，次年修改為「房捐徵收條例」，營業用出租房屋按租金徵百分之二十，自用徵房屋現值百分之二，住家用各按營業用減半徵收。出租房屋應徵捐額，以其租約所載之租金及押租利息合併計算，自用房屋應徵捐額，依房主自報房屋現值核算，稽徵機關認為申報不實時，可逕行估定之。 民國五十七年，政府為配合國民經濟之發展及建立優良之財產稅制度，制定「房屋稅條例」，一律以房屋現值為課徵標準，分住家用、營業用、非住家用三種類別評課，並加強申報制度之建立，此時評價機關，一為概括評價之「各縣市不動產評價委員會」，負責評定各該縣市房屋之標準單價，另一為對象評價之各稽徵機關，依據標準表評定某一棟房屋之價值，評價機關與受理復查機關同為各稽徵機關，為其一大特色。評價辦法，係依據「不動產評價實施辦法」內容，採原價法之重置法及比較法，惟計算時多採用重置法，其房屋現值之計算公式如下： 房屋現值＝每坪標準單價×坪數×（1－使用年數×折舊率）×地段增減率 房屋現值亦即包括房屋素值及使用價值，為課稅現值。 台灣省鑑於現今建築技術進步，房屋種類日漸繁多，原有分類已與事實不符，且往往發生無法歸級歸類情形，復以原定分級標準籠統，價格彈性太大，評定價值因人而異等缺失，因此創評點法，將房屋解剖分析，按結構型態及粉裝材料，評定每一種建材單位面積之點數標準表，稽微機關評價時，祇須測量各種建材面積，乘以點數，再乘以單位面積價值，即得房屋現值，此法為我國房屋評價方法之空前創舉，惟因建材品質規格認定，以及建材面積查測之不易，爭論亦多，執行困難，謗多於譽。 第四章中：主要為對我國現行房屋稅評價方法及制度之檢討。我國現行房屋稅評價，有下列數點缺失及值得研討之問題。 一、評定現值之方法不一：自台北市改制後，省市雙方房屋稅評價，均有各自一套作法，於評價因素程序等方面均有極大之差異，省市毗鄰，房屋之評價方法，尚有如此之差距，於情於理，均有未合，實有統一之必要。 二、申報現值之徒具形式：我國房屋稅係採申報制度，納稅人於新建房屋完成後須依規定向主管稽徵機關申報現值及其他事項，因無不報或低報之處罰規定，致申報現值，徒具形式，申報制度實名存而實亡。 三、評定現值之普遍偏低：評定現值普遍偏低原因有(1)調查不切實際，(2)政府體念民艱，(3)財產估價不易，(4)調整評介時間落後等。評價偏低，對政府或人民而言，各有利弊，設政府欲減輕人民稅負，實不可用低估財產之法，可用減輕稅率之策略，則利多弊少，易為納稅人悅服。 四、評價組織之不夠健全：現行評價機構可分為二：一為不動產評價委員會，一為稽徵機關，組成人員除少數為技術人員外，其餘人員對建築知識並不一定識熟，尤以建材日新月異，進口建材單價取證不易，製造費用日趨復雜，組成人員在觀念上只重政府財政目的，不重評價技術，是其缺失之一，且評價機構與不服評價之受理復查機構為同一機關，對人民權益不無影響，為其缺失之二。 五、價格評點之窒礙難行：台灣省試行房屋價格評點法，構想極佳，唯執行時尚有建村品質不易細辨，用材面積計算困難，審核人員不易查核，項目繁瑣核計費時等缺點，不合亞當斯密之確實、節約等租稅課徵原則，難收納稅義務人心誠悅服之效。 六、其他評價之特殊問題：均為稅法無規定或雖有規定而發生之爭論問題，財政當局亟應設法解決，速作統一規定實施者。 第五章中：主要為對於現行評價之制度、方法以及其他評價特殊問題之改進構想，即評價組織之改組，申報制度之改進，評價方法之修訂以及其他特殊問題之解決等，臚陳個人之管見。 綜上所述，第一、二章大部分為敘述一般及外國之房屋評價之機構組織，評價之方法原則等，第三、四章為本文之重心，依據我國之房屋稅評價有關制度法令規章等加以分析研究討論者，第五章則根據個人擔任房屋稅稅管員時，從事基本評價工作以及現在擔任房屋稅復查委員之些微經驗，略表精淺之構想，敬請賜予指正，至為感謝。

本文共分七章，約五萬至六萬字左右，主要研討房屋評價制度與房屋稅、契稅的關係 ，並提出改進建議，本文大要： 第一章：結論。談研究動機、目的、內容、方法等。 第二章：房屋評價理論。談評價原則、方法及影響評價的因素（建材、房屋構造等） 。 第三章：日本與美國房屋評價制度。 第四章：我國房屋評價制度。評論我國現制及改進建議。 第五章：房屋評價與房屋稅、契稅的關係。 第六章：房屋稅、契稅與縣市鄉鎮財政。 第七章：結論與建議。

本研究利用中央研究院人文社會科學研究中心華人家庭研究第十五年計畫 (RR2014)的資料，實證模型採用Ordered Probit Model，檢驗全體樣本中個人特性變數、房屋類型變數、房屋特性變數對快樂程度的影響。 全體樣本實證結果顯示，在個人特性變數中，所受教育年數愈長、有伴侶、自認健康狀況良好、對目前生活感到滿意，對快樂程度有顯著正向的影響，而男性、有從事道教活動者對快樂程度有顯著負向的影響。而在房屋類型變數中，居住別墅、透天或居住大樓者相對於居住公寓者在快樂程度上有顯著正向的影響。在房屋特性變數中，花在家具和耐久財設備的金額越多、每人平均坪數越大、住宅有做工廠的用途，對快樂程度有顯著正向的影響，而住宅有做商店用途者對快樂程度有顯著負向的影響。 / This paper empirically investigates the effect of housing on happiness. Using the data of Panel Study of Family Dynamics (PFSD) based on RR2014, our estimation results obtained from Ordered Probit Model show that personal characteristics, housing type, and housing characteristics are significantly associated with happiness. Among these variables, Education, marriage, health status, life satisfaction, residing in villa, residing in townhouse, residing in building, consumption of durables, the average square footage per person, and the house with factory use have positive impact on happiness. On the other hand, gender, religious, and the house with store use have negative impact on happiness.

中國大陸自一九七八年十一屆三中全會實行改革開放以來，即開始改革其經濟體制，發展外向型經濟。一九八○年代開始城市經濟體制改革，之前"二無"（無償，無限期）的土地使用制度，以及"福利制，低租金"的住房制度產生了許多弊端，因而在沿海開放城市開始了"有償，有限期"土地使用制度的試點，並有了住宅商品化的觀念。如此，在中國大陸幾乎不復存在的房地產業，又開始在沿海開放城市發展起來。上海市作為現階段中國大陸發展的重點城市之一，挾其優越的地理位置，中共中央的支持，擁有廣大的腹地，便利的交通.....等條件，雄心勃勃地要成為國際金融、經濟中心。九○年代以來，由於浦東開發計劃的實施，吸引了大量外資。作為產業"火車頭"的房地產業更成為外商投資的熱點。一九九一至一九九二年，整個中國大陸的房地產發展達到了高潮，出現許多混亂現象，因此中共中央自一九九三年起開始對房地產業實施宏觀調控，上海市因有其發展的必要性與特殊性，所受影響較小。目前，台商在中國大陸投資房地產的，約有四，五成集中於上海市。對於上海市的土地使用制度及租稅、各種房產開發經營的特點及有關稅賦等，由其是自一九九四年一月一日起實施的<土地增值稅暫行條例>以及自一九九五年一月一日起實施的<中華人民共和國城市房地產管理法>等，以及其他有關注意事項應有相當程度的了解，以免乘興而去、敗興而歸。最後，也是最基本的，即對中共政權的本質與後鄧時期中國大陸的演變趨勢，更應有深刻的認識。

台灣的銀行業目前呈現過度競爭的情況，加上政府極力推動金融改革，銀行為了拓展版圖，不惜降低徵、授信標準，擴張信用貸款，使得很多銀行的逾期放款增加。加上國內銀行多以消費性金融業務為主，造成雙卡風暴嚴重影響金融市場的秩序，導致銀行緊縮無擔保貸款並增加房屋貸款現象，加上96年初美國爆發次級房貸風暴，為降低銀行因過度擴張房貸業務對銀行經營造成負面影響，本研究以國內某商業銀行為主要研究對象，並以巴塞爾協定為基礎，針對消費者房屋貸款的授信評量做一研究與分析，試圖利用統計方法建構一信用風險內部評等模型，客觀評估房屋抵押貸款之違約風險因子。 本研究所得結論如下: 1.本研究所使用的模型為Logistic Regression，利用銀行實際之進件資料和交易行為資料進行分析，透過此模型找出和違約有關的風險因子，並計算每個客戶之違約率。 2.交叉分析顯示變數「3個月平均繳款率」、「觀察期帳戶逾期情形」、「地區」、「學歷」、「貸款成數指標」、「3個月貸款餘額比率」、「是否超過法定貸款額度」和違約間有顯著的差異，且在Logistic Regression模型中顯示這些因子對於違約有一定影響 3.經由本研究所建構的內部模型，可以及早發現高風險群組的客戶，並做適當處理，提升銀行房貸業務的授信品質，降低銀行整體的逾放比。

房屋市場的投資與一般商品最大不同之處在於,投資金額非常龐大且投資期間很長.在投資期間內,業者必須面對許多政治及景氣等不確定因素而增加了公司的經營風險,假使業者能掌握購屋者的習性與偏好提供適合的房屋,如此業者不僅能降低經營風險,且能在最短時間內與購屋者,發生交換行為達到銷售目標;對購屋者而言,也能減少許多搜尋成本而找到適宜的房屋.而業者對來訪客戶多有做一簡單基本調查,訪談結果這些資料皆沒有善加利用,形成資源浪費. 因此本研究擬在有限資源下,首度以個案研究方式利用真實購買房屋客戶資料及參觀個案客戶資料,應用普查時的長短間卷概念,先對客戶基本資料進行分析並對個案進行探討,再針對需要另外設計一份長問卷,藉由長短問卷的搭配來瞭解客戶的需求與偏好. 經由因素分析.信度檢定.集群分析.區別分析.多重變異數分析及多重比較檢定.t-test.影響因素排序及購屋者機率分析等相關統計分析後,發現原來業者所使用的客戶基本資料,並沒辦法有效的掌握客戶的需求與偏好,因此業者有必要對現行使用問卷做一修正,另外在用數種區隔基礎後亦可看出不同族群的習性其結果也顯示,一般購屋者在購買房屋最注重的是環境因素及價格因素而最不注重業者相關因素.

論文提要：本文主旨在探討房屋預售方式及所生糾紛的內容和影響，並試擬可行之改 革對策，減低問題發生的可能性，以改進房屋預售方式。玆將各章提要簡述於後： 第一章 緒論。說明本文研究動機、研究目的及研究方法。 第二章 房屋預售概說。第一節說明房屋預售的意義及其法律關係，第二節就近年不 動產市場的波動，探討房屋預售的源起及發展；第三節則以不動產市場的理論及住宅 政策，說明房屋預售的背景。 第三章 房屋預售問題之分析。本章利用對消費者的問卷資料，以及報章雜志糾紛案 例的統計資料，探討房屋預售有關之問題。第一節就預售方式的內容作一說盡的說明 ；第二節則就統計資料進行分析。 第四章 改進房屋預售之建議。第一節現在對預售問題的解決辦法；第二節說明目前 各方所提出之改進意見；第三節則對預售糾紛之癥結擬定有效、可行的對策。 第五章 結論。就以上各章所論述分析之結果作一綜合性評定，期以明白房屋預售之 利弊得失及未來之發展。

高齡社會下，是否能夠準備足夠的退休金是每個人都很關心的重要議題。本研究探討反向房屋抵押貸款(Reverse Mortgages)在提升老年經濟安全準備之應用。以美英澳三國之反向房屋抵押貸款商品之形式為基礎，分析發行機構與消費者之風險，建立反向房屋抵押貸款之基本定價模型，模擬保險人和發行機構之損失分佈並作敏感度分析，最後提出反向房屋抵押貸款在提升老年經濟安全準備議題上之應用策略，期望本研究結果可為台灣高齡社會之經濟問題提供新的思考方向。

在有關通貨膨脹與房屋市場的文獻中，Sheffrin (1983)與Poterba (1984)利用部分均衡分析房屋市場，發現通貨膨脹會造成房價上漲，而且短期間房價有先漲後跌的過度調整的現象。為了彌補以上部分均衡分析的不足，我們引用Blanchard (1981)的一般均衡分析，將原本的股票市場修改成房屋市場，經濟體系可以區分為商品市場、貨幣市場與房屋市場。 接著延續通貨膨脹這個主題，我們試著以Blanchard (1981)一般均衡分析的架構來探討政府為預防通貨膨脹而採行緊縮性政策對房屋市場的影響。Gray and Turnovsky (1979)與Wilson (1976)曾使用宣示效果探討貨幣政策對匯率的動態調整，發現在可預期到恆久性貨幣擴張下，短期匯率會有過度調整。從我們模型中，在可預期到緊縮性貨幣政策下，短期房價有先跌後回升的過度調整；在可預期到緊縮性財政政策下，房價並沒有過度調整的現象，長期房價呈現持續上揚的走勢。雖然緊縮性貨幣政策與緊縮性財政政策皆可消除通貨膨脹，但對於房價走勢卻完全不同，其差異原因可能是緊縮性貨幣政策主要影響房屋需求面，人民由於貨幣供給減少降低房屋需求(財富效果)；同時因為房屋具有對抗通膨的保值效果，人民會趁房價下挫時逢低買進(替代效果)，所以房價短期會有先下挫後回升的過度調整。緊縮性財政政策雖也會造成產出減少使得消費能力下降，但由於公共基礎建設興建緩慢會減少建商蓋新屋的意願。因此，在房屋需求面無明顯變化下，而房屋供給出現下降的情況下，房價反倒是有持續上揚的跡象。