房屋抵押貸款的評價，因為需考慮到貸款人的提前清償及違約風險造成現金流量之不確定性，決定房屋抵押貸款的價格比決定一般違約證券的價格更具困難度。因此，如何合理評估抵押貸款證券的價值實為一值得深入探討之課題，本文即針對此議題進行研究。傳統文獻在進行房屋抵押貸款的評價方法，主要可區分為兩種：結構模型(structural-form approach)及縮減式模型(reduced-form approach)。目前的文獻上，其評價的封閉解只存在於結構式模型，但在此模型下的評價，存在著違約與提前清償條件的設定問題，這將對評價的準確性造成很大的影響，在實務的應用上有一定的限制。再者，結構式模型在處理多變數且變數間具相關性的情況，存在一定的複雜性與困難度，而縮減式模型在此情況的處理上是較容易的。本研究將從縮減式模型的角度，引入 Jarrow (2001)的概念，在包含多重變數並考慮變數間相關係數之縮減模型下，進行房屋抵押貸款封閉解的推導。透過此方法可協助資產管理者從事投資組合配置最適化與避險策略的分析，亦期望能提供實務界一個更具可行性與效率性之房屋抵押貸款評價模型。 / Valuing mortgage-related securities is more complicated than valuing regular defaultable claims due to the borrower’s prepayment behavior as well as the possibility of default. In general, the methods that are applied to investigate mortgage value and termination risk can be divided into two categories: a structural-form approach and a reduced-form approach. Some researchers use a structural-form model to obtain the closed-form formulae for the mortgage value. With this method, however, it is difficult to identify the critical region of early exercise and deal with the situation including multivariable and their correlations correlation among variables. As an alternative, the reduced-form model developed in this study is able to value the mortgage without setting boundary conditions, and can thereby accurately handle the multi-dimensional space of correlated state variables. This study extends Jarrow’s (2001) model to examine mortgage valuations. The purpose of this article is to derive a closed-form solution of the mortgage valuation equation under a general reduced-form model that embeds relevant economic variables. This new approach enables portfolio managers to undertake sophisticated portfolio optimization and hedging analyses, and makes it possible to more accurately and efficiently value the complicated mortgage.

「退休」對於大多數人未來生活而言，可能會面臨嚴重的財務難題，因為退休之後可能沒有第二個機會能獲得正常的收入，而卻必須面臨退休生活之開支以及老年醫療看護之問題，因此在工作階段對於退休金的規劃設計適當與否愈顯重要，以解決老年人退休生活的經濟安全。而目前退休金籌措之來源，除有政府提供之社會保險、企業所提撥之退休金、個人所購買之商業年金保險、存款、投資收入之外，在英美等國市場上發展出一種為老年人退休生活融資的工具──反向房屋抵押貸款(Reverse Mortgage)，使老年人得以利用其房屋融資、為其取得生活所需之金錢支柱之同時，而仍保有房屋之所有權，直到老年人死亡、自願搬離或者出售房屋，而在貸款期間，並不需償還任何金錢予貸款人。 英美各國之所以發展反向房屋抵押貸款商品之主要原因，係因面臨戰後嬰兒潮之族群屆至退休年齡，使政府社會補助系統日益沉重；而且在平均餘命增加所產生一連串健康照護等問題，致退休金系統之保障可能不足情況下，於1980年代開始蓬勃發展反向房屋抵押貸款。而我國由於人口老化快速、生育率逐漸下降、退休所得適足度不足以及自有住宅率高等前提下，有發展反向房屋抵押貸款之潛力。 本研究將以美國反向房屋抵押貸款市場為基礎，分析其主要內容和借貸雙方之間的權利義務。由於台灣目前之退休市場上，還未開發反向房屋抵押貸款此種商品，若要發行此種商品，對於政府、金融機構或者是消費者，勢必是一項新的考驗，而且可能面臨以下幾個問題：反向房屋抵押是否為我國所承認之抵押權？若非，應如何因應？若反向房屋抵押貸款為我國所承認之抵押權，則抵押人之權利義務應如何調整，以保障抵押權人之利益？反向房屋抵押貸款之特性於我國適用時，借貸雙方之權利義務是否有調整之必要？若是，應如何為之？ 本研究僅針對反向房屋抵押貸款於我國發行之可行性，並未針對應由何機構發行此種商品為宜，而僅就現行民法規定作初步分析，探究反向房屋抵押貸款於我國適用時有無衝突之可能。另再比較美國及其他發行反向房屋抵押貸款之國家，相關之規範或制定內容之發展經驗，對我國具有相當之啟示且可發揮相當程度之指標性作用，可供我國未來金融實務發展上之借鏡與參考，希冀有助於我國發行反向房屋貸款時達到最佳效益。

少子女高齡化趨勢將對工作年齡人口以及高齡人口本身帶來沉重的經濟壓力，除了及早進行退休財務規劃或是延遲退休以提高退休金累積期，籌措充足的財務資源以因應持續延長的退休期間，高齡屋主亦可透過反向房屋抵押貸款，將之前所累積的房屋權益轉換為一定形式的退休所得，藉以安享遲暮之年。 透過反向房屋抵押貸款，缺乏現金以供生活花費的老年屋主在不須定時繳交貸款本金或利息的情況下，可視自身財務狀況自由選擇貸款金額給付方式，以保障退休期間的經濟安全。 本研究以Szymanoski (1994)所建立的HECM定價模型為主要架構，旨在計算在貸款保險基金維持收支平衡的條件下，某一利率水準之特定歲數借款人所對應的本金限制因子，並求算其一次可貸金額、終身給付金額與所得替代率。在貸款利率4.72%、期初房價為$6,000,000、退休前每月薪資所得$42,018等參數假設下，65歲的男性借款人所對應的本金限制因子為0.505，在扣除相關貸款成本後，一次可貸得金額為$2,760,000、每年的終身給付金額為$194,851，申請貸款可為借款人提升的所得替代率為38.64%。因此，反向房屋抵押貸款所帶來的所得提升效果可望協助借款人度過退休期間的財務難關，以維持基本生活水平。

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法拍屋的價格一般都低於市價，因此使得購屋者在尋找便宜屋及投資者在謀取高報酬之心態下，都紛紛走入法拍屋市場，使得法拍屋已成為預售屋及中古屋競爭的對手，而成為另一受矚目的焦點。目前國內對法拍屋市場的相關研究仍然很少，為了對這房地產界的新寵兒－法拍屋有更進一步的認識，本研究以特徵價格理論(Hedonic Price Theory)作為研究的理論基礎，依據民國八十一年到八十四年台北市的法拍屋資料，作為實證分析的樣本，以探究法拍屋與一般房屋價格的影響因素之差異與價格上之差距有多少﹖法拍屋底價、得標價格與拍定機率的影響因素為何﹖有何差異﹖何時進場拍定的機率最高等。 經過一年來之研究，本研究得到以下結論。 在標準住宅與標準法拍屋價格之比較方面，民國八十一年時，標準法拍屋的得標價格較標準住宅的價格低約一成三﹔而民國八十二年時，標準法拍屋的得標價格較標準住宅的價格低約0.2成，可見並未到達一般人所認為「低二成」之看法。 在法拍底價與得標價格影響因素之比較方面，法拍底價除拍次一變數與一般房屋價格之影響因素較不同外，其他的影響因素皆相似，都同樣受建物面積與所在樓層之影響較大﹔而得標價格則與兩者的影響因素均有顯著之差異，受到法拍特徵相當重要之影響。 在拍定機率與價格影響因素之比較方面，當拍次增加時，法拍底價與得標價格均會隨之降低，而拍定機率則因價格之降低而逐漸提高﹔平均以第五拍時之拍定機率最高，消費者或投資者可考慮在此時進場競標。一樓的價格最高，其拍定機率也較其他樓層高。房屋的使用現況對價格之影響並不顯著，亦即空屋、出租與其他使用間價格的差距並不大﹔但在拍定機率上，其他使用之拍定機率則較空屋及出租時高。市區的法拍底價確實較市郊高，但得標價格則無顯著的差異，而市區的拍定機率確實較市郊高。 點交與否對法拍屋底價、得標價格及拍定機率並無顯著性的影響，歸納其原因為﹕會投入法拍屋市場的人以投資客居大多數，所以投機因素佔了重要的原因，而使得點交與否的重要性相對減低了。

本論文主要在於探討中古屋交易常見之法律問題，由於中古屋不比新屋，其經過前手之使用，故其交易會有許多複雜之問題存在，對買賣雙方均有風險存在，由此可知，消費者在中古屋買賣契約中面臨了許多風險。而現今仲介業者繁多，已經在中古屋交易市場扮演極重要的角色，故本文所探討之問題絕大部分是以仲介業者之義務為重心。 本論文首先從基本問題出發，探討委託銷售契約之類型及法律定性，並參考外國法及我國實務、學說之見解，提出修正建議。同時也對仲介業者之種種義務及簽訂契約常見之各種糾紛也加以討論，主要包含實價登錄義務、契約審閱期間、不動產說明書製作、斡旋金及要約書之問題、以及凶宅、仲介業者報酬合理性、總店和加盟店間之責任關係。本論文欲對中古屋契約交易中產生之法律問題作一詳盡的探討，希冀對法律問題的解決及日後不動產經紀業管理條例之修訂有所助益。

本研究聚焦「房屋比價平台」對於房仲產業的各項衝擊，及傳統的房仲產業面對這波來勢洶洶的創新潮流將如何因應？研究者比較著重其影響及對應的策略，以及對於未來趨勢研究者的一些推測。 房仲產業是一個十分本土而傳統的產業，研究者花了25年的時間對於體系內的從業人員不管是系統、流程、服務觀念、作業模式做了許多改變的努力，不過改變是漫長而緩慢的，各種破壞式創新的商業模式不斷出現，許多產業或多或少都感受到這波變革的衝擊，進而必須做出一些因應改變。 ‭ ‬本研究個案部分便是以目前市場剛推出的一家房屋比價平台當研究的案例，結合大數據、互聯網及平台的相關技術與觀念，串起線上線下的虛實整合（O2O），試圖來挑戰這個本土而傳統的房仲產業，由解決有買賣需求的消費者及第一線的從業人員的痛點入手，提供一個更便利、更友善、更有效的媒合工具與平台，讓房屋交易市場能夠更透明而不被操控，也能早日讓房屋市場回歸市場機制。 研究者以SWOT、SAS策略分析、策略地圖等策略分析工具來進行個案的研究，並列出目前房仲產業中各角色會受到的衝擊與預期因應對策，並提出未來房仲產業的發展建議，以及將來研究的趨勢與方向供大家參考，相信這絕對是一個值得關注的議題，對有志研究的研究者提供先行的參考。

本文的研究目的為，在一個含有房屋及房屋相關貸款的動態隨機一般均衡模型的架構中，比較貨幣政策、財政政策以及總體審慎政策對於房屋價格及房屋相關貸款的穩定效果。本文建構一個經濟封閉體系，其中包含三種不同家計單位、商品生產部門、房屋建商、資本生產部門，並且由政府部門制定相關政策；此模型的特色為，不同家計單位中的借貸行為、名目價格僵固性以及透過房屋價格抵押貸款的限制來刻劃金融摩擦。我們考慮了一般緊縮貨幣政策、提高財產稅率以及緊縮貸款價值比；本文發現，在三種政策中，對於抑制房屋價格以及降低住房貸款對國內生產毛額的比例，財政政策及總體審慎政策比起緊縮貨幣政策擁有較好的效果。 / The main purpose in this paper is to compare the effect of monetary policy, fiscal policy and macroprudential policy on housing price and housing related loans using a micro-based dynamic stochastic general equilibrium (DSGE) model with housing and housing related loans. We equip a closed economy model with three types of infinitely-lived households (patient households, impatient households and renters), a goods firm, housing and capital producer and a government sector. The model features borrowing and lending between patient and impatient households, nominal rigidity in goods price and financial friction in the form of collateral constraints tied to price of house. We consider the contractionary monetary policy by raising the interest rate, fiscal policy by increasing property tax rate and the macroprudential policy through tightening the loan-to-value (LTV) ratio. We find that among these three policies, in terms of dampening the price of housing and lowering the loan-to-GDP ratio, raising the property tax and lowering the LTV ratio outperforms the contractionary monetary policy.

近年來隨著台灣人口日漸少子化，「養兒防老」的傳統觀念已不符時勢所趨，面對高齡化社會所帶來龐大的財政負擔及老年人口安養等社會問題。過去研究結果提供了一可能的解決方案－「逆向房屋抵押貸款（Reverse Mortgage, RM）」，然而，對於此種新型貸款在台灣推行之完整可行性分析，相關研究尚付之闕如。是故，本研究從承貸雙方角度出發，旨在深入探討未來逆向房屋抵押貸款在台推行之可行性。 首先，對於申貸者而言，本研究以30至60歲且名下擁有不動產之家戶為研究單位，並用問卷調查台灣中年房屋持有者申請逆向房屋抵押貸款之意願程度。針對調查結果，再以「羅吉斯迴歸（Logistic Regression）」分析影響申請意願之顯著因子，據以探討申請意願與受訪者特性兩者之關係。 其次，從承貸者角度建立一貸款定價模型，模擬分析於損益兩平條件下，貸款機構有無貸款保險，以及於不同貸款給付方案中，其可提供逆向房屋抵押貸款之最高可貸款成數（Loan to Value, LTV）。再者，進一步結合台灣各主要都會區房價資料，研究顯示所得替代率（Income Replacement Ratio, IRR-RM）符合多數申貸者之基本需求。 本研究預期「逆向房屋抵押貸款」除了有效解決人口老化所衍生之社會問題外，亦兼具政府「就地老化（Aging in Place）」政策效益，提升了老年生活品質，維護老年人口的尊嚴。 / With the continuously declining fertility rates and the increasing life expectancy, Taiwan has become one of the aging societies in the world. To release the financial strain of the government, a great number of literature has suggested an alternative option, Reverse Mortgage (RM), to improve the retiring life quality of the elders. However, little attention has been given specifically to the feasibility of the application of RM and the pricing model in individual countries. This study thus conducted the questionnaire and collected the data in Taiwan for analysis in order to show the implementation feasibility of RM in aging society for both the aspects of both lenders and borrowers. First of all, to find out the factors affecting the willingness in applying for RM and the characteristic of the middle-aged homeowners, we designed a survey and a quantitative analysis of the questionnaire through Logistic Regression Analysis. Second, under a break-even hypothesis, we analyzed the ratio of Loan to Value (LTV) a reverse mortgage lender would offer through the simulation model. Furthermore, the housing data from different metropolises of Taiwan is integrated into the study in order to determine whether if the Income Replacement Ratio of RM (IRR-RM) could meet the basic needs of Taiwanese. Results found in this paper suggest that RM could satisfy the general need of people in Taiwan. Procedures conducted in this study may also provide precious insight for other aging countries. This paper suggests that reverse mortgage could not only solve the society issues, but also secure the retiring lives of the elders and preserve their living qualities.

以前在台灣房地產開發市場上主要的房屋銷售模式是預售制度，這是受限於當時政治、經濟的環境條件下，所形成的特殊制度，主要的原因就是需要從市場中，獲得足夠的營運週轉資金；但是台灣的房地產市場在這幾年來逐漸轉變，已經出現為數不少的成屋銷售個案，主要著眼於當房地產市場景氣上揚時，延遲銷售能夠使專案獲得更大的報酬，而且當房地產專案融資的取得逐漸放寬，資金來源不在成為限制條件時，預售房屋可能已不再是唯一的銷售模式，且可能不再是最適銷售模式，但市場上房地產業者仍延續以前的思考模式，以融資比例的大小（有錢沒錢），作為判斷銷售時機的決策依據。本研究所想要研究的方向是最適銷售時機的選擇與融資決策是否會影響銷售時機的選擇，在各種不同市場條件下最適銷售時機與選擇權價值的變化。 本研究以實質選擇權（Real Options）模式探討新建房屋最適銷售時機，但以應用以前學者所推導的模式並不做模式的推導；首先以建立市場中專案營收的模式與建立實質選擇權決策模式，模擬房地產業者營運情境，並以隨機亂數帶入房價與融資利率模擬模式中，以模擬房地產市場中房價與融資利率，將模擬結果帶入所建立的模式中，模擬不同房地產市場條件下專案的營收，並藉由不同的決策值所模擬的專案營收，探討房地產市場中新建房屋的最適銷售時機的選擇與選擇權的價值。並且將模式中所應用的各變數予以獨立（在其他條件不變下，僅改變該變數）做敏感性分析，探討各模式中變數對於選擇最適銷售時機與實質選擇價值變化所產生的影響，以瞭解房地產市場中各外生變數，對於房地產市場新建房屋最適銷售時機與實質選擇權價值所可能造成的影響，與所應該注意的涵義。 第壹章 緒論 第壹節 研究動機與目的 1 第貳節 研究範圍與限制 5 第參節 研究架構 7 第貳章 產業分析與個案訪談 第壹節 銷售時機 11 第貳節 不動產金融 25 第參節 文獻探討與個案研究對本研究的涵意 28 第參章 文獻探討 第壹節 最適銷售時機模式 32 第貳節 文獻探討與個案研究對本研究的涵意 51 第肆章 模式建構與模式設計 第壹節 最適銷售時機 56 第貳節 研究設計 67 第伍章 實證結果分析 第壹節 融資決策與最適銷售時機 75 第貳節 實質選擇權價值敏感性分析 81 第參節 最適銷售時機選擇敏感性分析 90 第陸章 結論與建議 第壹節 研究結果涵義 104 第貳節 建議 110 參考文獻 中文部份 114 英文部份 115