摘要 本文採用搜尋模型，將其中勞動市場上勞資雙方配對工作之方法，應用於房地產市場中房東與房客的配對行為，求得在定態均衡下家計單位的競租函數、房屋維修支出費用函數及房屋品質函數，並探討其比較靜態分析背後所隱含之經濟意義。 本文之研究發現如下，當房東將房屋出租的機率提高時，房屋租金隨之增加；當房客租到房屋的機率提高時，房屋租金將隨之減少；市場利率及房屋租賃契約終止的機率對房屋租金的效果，取決於房屋市場為買方市場抑或是賣方市場。當房東將房屋出租的機率或房客租到房屋的機率增加時，皆使得市場上的房屋租賃配對數量增加，房屋維修支出亦增加；當市場利率或房屋租賃契約終止的機率增加時，使得出租房屋的機會成本增加，進而使房屋維修支出費用減少；房屋的維修成本對房屋維修支出費用的影響為不一定，當房屋的維修成本相對較低時，房東維修支出費用可能增加，但房屋的維修成本相對較高時，使得房東的維修支出費用可能減少。當市場利率或折現率提高時，代表民眾較偏好現在，則房屋品質水準會降低；當房屋契約終止的機率提高時，房屋品質水準會降低；房屋維修的成本提高時，房屋品質水準會降低；市場配對效率越高，房屋品質越高。在政策討論方面，推動市場資訊透明化可增加房東的修繕支出費用，對於房屋品質的提升是有所助益的；租賃住宅租金補貼政策會導致房租之上升，但不一定能提升房屋品質；修繕優惠貸款利率政策，確可使房東之房屋維修支出費用增加，而達到提升房屋品質之效果；最後，政府訂定最低居住水準之政策，由於市場運作機制上自會存在一消費者最適房屋品質水準，若房屋品質低於市場上最低房屋品質，此房屋無法出租下，自然會被市場所淘汰，無須政府訂定最低居住水準即可達成效果，政府政策反而可能會造成市場扭曲。

評定合理的房屋價格，有助於維護交易雙方權益，並給予相關稅負有一適當的課稅基礎。惟影響房屋價格的因素眾多，除了房屋內部特徵外，土地價格亦為影響房屋價格之重要變數。由於影響房屋價格與土地價格之有關變數區分不易，過去文獻多僅對房屋價格及土地價格進行個別研究，本文參考評價土地價格相關文獻，利用區位變數將土地價格由房屋價格分離。將影響房屋價格之變數分為房屋內部特徵變數與外部生活機能變數兩類，透過加入兩個交互作用項，並架構於特徵價格估計法上以最小平方估計法分析之。 本文資料採自山東省青島市2008年商品住宅交易數據，實證分析顯示，透過區位變數可分析土地價格之相關區位變數，個別對房屋價格所產生之邊際效果，發現土地價格對於房屋價格有顯著影響。由實證結果發現，在內部特徵變數中，公攤率對房屋價格之邊際效果最大；在外部生活機能變數中，該住宅之行政區位於萊西市對房屋價格之邊際效果最大。 / Evaluating a reasonable housing price is helpful for maintaining the benefits of both buyers and sellers. Also, it can give the tax an appropriate base. However, there are lots of factors affecting the housing price. Besides the inside characteristics, the price of land is the other characteristic. Because it is difficult to distinguish out the factors of housing price and land price, previous studies only pick up one of them to do studies. This study takes the way that previous studies evaluate the land price as reference, and use the location variables to separate the land price from the housing price. The variables which influence housing price are divided into the inside characteristics and outside living standard. By adding two interactions and basing on the hedonic price model, the current study uses the ordinary least squares to do regression. This study uses the housing transaction data of ShanDong Seng QingDao City in 2008, which finds out the location variables can analyze the land price and the marginal effect of housing price. The empirical analysis reveals the land price has significant influence on the housing price. In the inside variables, the pool rate has the biggest significant influence; in outside variables, the house which is located in Laixi city has the biggest significant influence.

租屋市場是一種重視居住環境、室內空間與價格等影響因素的市場，若經營者可以符合消費者對於居住環境或室內空間的要求及價格合理時，市場的開發便相對會容易許多且經營成效也較容易呈現。因此，在這樣的前提下，本研究考慮藉由住家、獨立套房、套房、雅房等房屋類型之房屋租金、出租房屋坪數、出租房屋的坪價、出租房屋的出租數等數據資料的導入，據以分析台北市捷運站租屋的市場區隔，深入瞭解租屋價格與坪數的分布概況，進而提供決策者參考，依分析結果提出以下幾點結論： 在不同地點的套房或獨立套房的租金的範圍則會相對較大，故會造成較大的波動幅度。 住家、獨立套房、套房、雅房等房屋的整體平均租金均以文湖線的租金價格為最高，而以新蘆線附近的整體平均租金為最低。 捷運新蘆線的房屋出租的平均租金價格均是顯著的較文湖線、信義淡水線、松山新店線、板南線等捷運站的路線的租金來得低。 台北市的捷運轉運站的地點的房屋出租是屬於熱門的區域。

受民國74年政府開放登記之影響，房屋仲介公司相繼成立，使得不動產交易逐漸納入 正規經營。民國77. 年起，不動產價格高漲，政府及相關學者開始重視土地及房屋問 題，並於民國79. 年三月召開全國土地會議，制定房屋市場交易規範成為其中議題。 本研究以房屋仲介行業為對象，以附加價值鍊的架構分析外在環境的變化及仲介行業 ，尤其是仲介行為的特質對業內各公司策略型態的影響，進而找出影響房屋仲介業經 營的一般性因素。本研究以個案研究的方式進行深度的訪問，期望集合多數人的意見 ，研擬出較佳的策略方案，供業者參考。並建議部份產業管理的原則，供政府制定產 業政策之用。 本研究也探討房屋仲介業中有關代理、交易成本及不對稱資訊等管理議題，並分析其 在整個不動產業扮演的角色及房屋仲介公司對社會的正當性和貢獻。 初步研究發現，政策的變動性影響房屋仲介產業的經營理念，進而影響經營型態。在 政府採緊縮的經濟、財稅等政策時業者應採用彈性的經營策略；而在政府採寬鬆政策 時，業者應採用整合的企業經營策略。對應不同的經營策略，廠商應採用不同的營運 制度及不同的組織架構。

本研究採用美國國家不動產經紀人協會（National Association of Realtors；NAR）編制的房屋購買力指數（Housing Affordability Index，簡稱HAI）來衡量近年來台灣地區房屋購買力變化的情況。 實證結果顯示，在各縣市中，92年度桃園區之民眾的HAI指數可望突破1，為各區購屋能力首先達到標準的縣市。但預期未來房地產回溫以及房貸利率在93年初觸底回升之後，各區將面臨到購屋能力惡化的情形。此外，在所得差距持續拉大的情況下，位於不同所得級距之民眾購屋能力的差距已拉大為四至六倍之間，其中又以高雄區與台南區貧富之間的購屋力指數差距最大。 在敏感性分析分析方面，房貸利率與房價的變動和HAI指數是呈反向變動的關係，而所得則與HAI呈正向變動，與過去各實證結果一致。而在三個變數之中，房價的下降與所得的增加，對HAI指數的提昇最為明顯。但近年來因為利率變動的幅度遠超過於房價與所得變動的幅度，因此近幾年HAI指數的提昇，主要是反映房貸利率的下降。 此外，本研究透過Logit模型來研究家戶特徵對於購屋能力的影響為何。實證結果方面，若以總括來看或分區討論之結果有相當大之差異，例如在本研究中，除就業人口數、經濟戶長性別、教育程度與從業身分以外，其餘變數像是層別、家庭組織型態、經濟戶長婚姻狀態以及所從事之行業，台灣區實證結果與各區有相當大的出入。 在各區呈現顯著正向關係的變數有戶內人口數（新竹區除外）、就業人口數、經濟戶長年齡（除新竹區、台中區近年與台南區89年以前之外）、教育程度、經濟戶長是否為雇主。值得注意的是，經濟戶長為雇主此一變數之係數在85年或86年有大幅下降的情況(台南區除外)，近年則因利率不斷調降而使雇主與非雇主間的購屋能力差距下降。 而大致呈現不顯著的變數有層別（鄉村相較於城鎮）、家庭組織型態、經濟戶長性別、經濟戶長已婚與否、經濟戶長行業（除台北市與高雄區無業之經濟戶長）。其中在家庭組織型態方面，各區近年來有單親家庭或單人家庭之購屋能力較普通家庭差的現象產生。 其餘變數則因地區的不同而有不同的實證結果。在都市化層別方面，新竹區、台中區、台南區居住在城市的家戶相較於居住在城鎮的家戶，其較有能力負擔該區中價位的房子，而台北縣、桃園區、高雄區則無差別；居住在城鎮或鄉村之家戶，除以台灣區來觀察有差別以外，各區皆家戶購屋能力皆無顯著之差別。 台北市、台北縣、高雄區有自用住宅之家戶較無自用住宅之家戶有能力負擔該區中價位之房子；桃園區、新竹區、台中區為不顯著之正相關；台南區歷年則呈現負的不顯著，有可能暗示台南區家戶即使擁有自用住宅，也面臨著房貸本息負擔過重之問題。

本文利用行政院衛生署國民健康局於民國92 年所進行之「台灣地區 中老年身心社會生活狀況長期追蹤第五次調查」資料，實証模型採用 Orderd Probit Model，分別檢驗全體樣本以及依所有權屬分類的樣本(房 屋自有者、房屋子女所有者、租屋者)，探討個人特性、房屋所有權屬、 房屋及周遭環境特性對於台灣地區老年人房屋滿意度的影響。 全體樣本實証結果顯示，在個人特性變數中，年齡愈大、教育年數愈 長、有伴侶、自覺健康狀況較佳及滿意居住安排者，對於房屋滿意度有顯 著正向的影響，而男性及外省籍則對房屋滿意度有顯著負向的影響。而在 所有權屬的不同來源中，有趣的發現是部分自己購買比全額自己購買影響 程度為大，全額資助子女比部分資助子女影響程度為大。在房屋及周遭環 境特性上，居住在鄉鎮、平均每人坪數愈大、居住時間四年以上、覺得居 住環境安全有保障、滿意周遭環境、參與社會活動皆對於房屋滿意度有顯 著正向的影響。 在不同樣本群的房屋滿意度，構成自有屋主的滿意度因素，與全體樣 本的因素相差不遠。而在房屋為子女所有以及租屋者的樣本群，顯著影響 的變數則不太相同，這顯示了構成不同樣本群房屋滿意度的因素並不相 同。 關鍵字：房屋滿意度、所有權屬、Orderd Probit Model

人口高齡化是許多國家必須面對的問題，為因應長壽風險，保障年長的退休民眾的經濟安全無虞，應當設計新的退休金籌措管道，以避免退休民眾須降低其退休後之生活水平或是延後退休時間。本研究以英澳無保險之反向房屋抵押貸款為基礎，分析壽險公司在台灣販售反向房屋抵押貸款時，屋主可以獲得之最高年金金額，並進一步考量當死亡率改善後對於屋主可以獲得之最高年金金額之影響。並分別以反向房屋抵押貸款最高年金金額所提供之所得替代率及其可支應每人每月生活開銷之比重，衡量反向房屋抵押貸款能為退休民眾增加多少退休金。最後，藉由分析反向房屋抵押貸款之存續期間與一般年金商品之存續期間的不同，進一步了解反向房屋抵押貸款與一般年金商品對於利率風險之敏感程度差異。

顧客偏好是指顧客或消費者對某一種商品(或者商品的組合)的喜好程度，也就是說，顧客根據個人的意願或想法，提供一些關於消費該商品(或商品組合)的喜好或偏好程度的排序，而這樣的排序不僅可以反應顧客的個人需求、興趣和嗜好之外，也可以經由個人需求、興趣和嗜好的瞭解，達到商品交易的目的。所以，當某種商品的需求量與顧客對該商品的偏好程度正相關之際，則表示顧客對該商品的偏好程度愈高，則該商品被顧客所購買的可能性則會愈高，換言之，可以說當顧客對某種商品的偏好程度越高，顧客對該商品的需求也會越多。 本研究鑒於顧客偏好對於市場消費的貢獻具有一定程度的影響力，因此為能深入瞭解房屋仲介品牌在房地產市場上的助益，故考量將藉由房屋仲介品牌與顧客偏好間的關係探討，據以進一步明白顧客對房屋仲介品牌的偏好。然為能達到研究的實質效果，本文擬透過房屋仲介品牌與顧客偏好的問卷調查方式蒐集資料，並將資料作進一步的整理與分析，茲將研究分析所得到的研究發現，摘述如下： 一、 信義房屋與永慶房屋是顧客較為熟知的房屋仲介品牌； 二、 顧客之年齡、教育程度、居住地等因素會影響對房屋仲介品牌的偏好； 三、 高中(職)以下教育程度的顧客對永慶房屋的品牌有較佳的偏好程度； 四、 34歲(含)以下年齡層的顧客對信義房屋的仲介品牌是購買的首選。

由於房地產一直被視為經濟體中的火車頭工業，如果房地產市場看好，使得建商增加房屋供給，對建材、工人的需求提升，將有助於帶動國內的景氣，因此政府有必要介入房地產市場，也許是採取直接的租稅政策，或是間接的由擴張性的政府政策刺激景氣進而帶動房屋市場熱絡。因此在完全預期的前提下，本文將Blanchard (1981)的模型加以引申，用這個一般均衡模型來探討政府政策的宣告效果，對經濟體系中產出及房價的最適調整路徑。 結果發現，如果政府為了刺激房屋市場復甦直接介入房屋市場，採取一個永久性的減免租稅政策；或是想透過刺激景氣以帶動房屋市場復甦，施行一個永久性的擴張性貨幣政策，那麼長期均衡的產出及房價都會上升，表示這兩個政府政策對於刺激房屋市場都是有效的。不論是突然執行的政策或是先宣告再執行的政策，短期房價在貨幣需求的所得彈性較大或利率彈性較小時會有過度調整；在貨幣需求的所得彈性較小或利率彈性較大時，短期房價是調整不足的，因此在政策真正執行之前，房價就已經有過度調整或調整不足的情況，而不會等到政策執行時才開始反應。至於暫時性的政策，房價會在宣告到執行前就已經上漲，產出則是從宣告到執行政策期間都是增加的。所以永久性的降低租稅政策及永久性的擴張性貨幣政策對刺激房價回升、帶動房屋市場熱絡都是有效的。 但是如果政府為了刺激景氣而採取一個擴張性的政府支出政策，對於房屋市場而言，長期均衡的房價會因為這個支出政策是用在對房價有負面或正面影響的建設上，而有不同的結果：長期均衡的產出會因為擴張性的政策而增加，但長期房價有可能下跌或上漲。所以執行擴張性的政府支出政策會使長期均衡的房價下跌或上升，要視當時的經濟狀況需要而定；但短期間房價都是屬於調整不足的。

本研究乃以到目前為止仍為台灣地區房屋仲介業中，唯一之上巿公司為例，探討其為了在競爭激烈的巿場中思考如何拉大與同業的距離，藉由相關理論與文獻，分析其本身之競爭條件後，選擇以申請公開發行成為上巿(櫃)公司為競爭策略。 房屋仲介業並非資金需求密集的行業，因此在一般人的觀念裡，申請公開發行、股票上巿(櫃)的主要目的為對外募集資金，對房屋仲介業而言似乎不那麼需要。但經由SWOT分析後，個案公司歸納出其若能成為上巿(櫃)公司，將有提升公司的品牌形象、增加合作伙伴、供應商及顧客的信任、增進重要員工的向心力及成為高經營效率的企業等優點，是拉大與同業差異化且利於長期發展的藍海策略；最後的結論與建議，則是上巿(櫃)後應可適度地以發行新股募集長期資金，並以其經營能力創造股東更大的價值及在不影響經經營權的範圍內適量地釋股，增加流動性。