本研究之架構兼顧理論性與實務性、整體性與個體性、傳統性與未來性等三種不同層面加以探討分析。 首先，第一章為緒論，對本研究之研究動機與背景、研究目的、研究方法與研究內容及範圍等分別予以說明。第二章保險行銷制度，先探討保險行銷之意義及其體系，再探討保險直接行銷與保險間接行銷制度。第三章探討我國保險仲介制度與監理分析，本章首先介紹我國保險仲介監理單位與保險仲介監理制度，其次探討我國保險仲介體系，最後介紹我國保險仲介市場。第四章係研究先進國家保險仲介制度與其監理，本章分別探討英、美、日等國保險仲介制度、仲介體系與監理制度。第五章為國際保險行銷制度與規範。第六章為保險網路仲介，首先介紹保險網路行銷，其次探討保險資訊網路銷售保險問題與建議；最後為探討我國資訊網路建置之問題。第七章結論與建議，主要包括對我國保險仲介市場未來展望做綜合性結論，同時擬具建議事項。 第一章 緒論……………………………………………………………..3 第一節 研究動機與背景……………………………………………3 第二節 研究目的…………………………………………………...3 第三節 研究方法………………………………………………..…..4 第四節 研究內容與範圍…………………………………………....5 第二章 保險行銷制度………………………………………….………7 第一節 保險行銷之意義…………………………….……….….9 第二節 保險行銷體系…………………………….…..…..…10 第三章 我國保險仲介制度及監理分析……………….………….…..26 第一節 保險仲介監理單位：財政部………………….….……26 第二節 保險仲介體系…………..………………………………28 第三節 監理制度…………………………..…………….……...33 第四章 先進國家保險仲介制度及其監理分析…………..…..……….44 第一節 英國保險仲介制度……………………………………..45 第一項 保險仲介監理單位：貿工部……………………..45 第二項 保險仲介體系……………………………………....50 第三項 監理制度……………………………………...…….54 第二節 美國保險仲介制度………………………………..…….58 第一項 州保險監督局……………………………...……….58 第二項 保險仲介體系………………………..……………..60 第三項 監理制度…………………… …………………..65 第三節 日本保險仲介制度………………………… ………….69 第一項 保險仲介監理單位：大藏省和金融監督廳 .. .69 第二項 保險仲介體系………………………………. …71 第三項 監理制度…………………………..……… ……75 第五章 國際保險行銷制度規範…………………………… . …….86 第一節 世界貿易組織－WTO…………… ………...…..86 第二節 服務業貿易總協定－GATS…………… ….……..87 第三節 我國因應措施……………………………….…….91 第六章 保險網路仲介…………………………………………..…..95 第一節 保險網路行銷……………………………….…….95 第二節 網路銷售保險問題與建議………………………101 第三節 我國保險資訊網路建置………………………..106 第七章 結論與建議………………………………………………..114 第一節 結論……………………………………………….114 第二節 建議……………………………………………….116

基於契約自由及自我負責原則，個人得依自己意思自主形成法律關係，而在契約法上，契約當事人透過自主決定，形成彼此間之法律關係，參與契約之人必須為他方當事人及法律安定性等利益，承擔因自身經驗不足或判斷錯誤，所造成決定自由受妨礙之風險。而不動產交易具有以下特徵:1 買賣雙方皆非經常性交易，2市場交易之價格資訊不易取得（實價登錄仍具有時間上的落差），3尋求潛在買方的交易成本很高，4買賣雙方對交易價格的議價及磋商能力較差，5標的物之瑕疵及法令上的限制，非賣方使用經驗可以探知，需透過專業的調查及說明6.交易金額龐大且需辦理貸款，7.交易時間從簽約到點交耗時較長，8.除標的物之事實交付占有外，需辦理完納稅捐，所有權移轉、抵押權設定、塗銷等程序，9.不動產買賣契約之約定內容多使用法律專業文字，買賣當事人不易理解等。因此，一般消費者在缺乏實際買賣不動產經驗及社會的專業分工下，常委由仲介業處理買賣事宜。所以，買方或賣方願以給付高額仲介服務費，委託仲介業進行銷售或承買，就賣方而言，其委託之目的是希望憑藉仲介業之專業及交易經驗進行「委託銷售」、「履約協力」及提供與銷售及履約有關之「說明義務」。就買方而言，其委託之目的是希望憑藉仲介業之專業及交易經驗「搜尋及承買符合需求之特定標的」、「履約協力」及提供與承買及履約有關之「說明義務」。 在仲介實務上，仲介活動始於仲介業對賣方之開發及對買方之帶看行為，無論是委託銷售契約或委託要約斡旋契約，其委託銷售或承買之價格或其他條件，多受該前階段仲介業所提供之資訊影響。為期能完整說明仲介業說明義務之完整內容，本文認為仲介業之給付義務應始於物件開發，終於房屋點交。 仲介業對買賣雙方是否具有說明義務，即在探尋仲介業對買方或賣方是否負有狹義債之關係(給付義務)，而探尋之方法係透過當事人意思表示、契約條文的解釋，及契約性質的定性，以確認該給付義務之依據(請求權基礎)。但狹義債之關係僅為廣義債之關係所發生多數個別的給付之一，因此要判斷仲介業之說明義務，需先確認當事人間債之發生原因及當事人間廣義債之關係的內容。而契約構成之要素，應依當事人約定之內容及目的、法律強制規定作為契約內容、法律擬制契約內容判斷之結果。本文認為，仲介業與賣方之委託銷售契約及仲介業與買方之委託要約斡旋契約書，應非屬典型委任、居間或承攬契約。惟因民法第529條勞務契約強制類型之規定，而定性為委任契約。 仲介業者對買賣雙方說明義務之依據，有基於當事人約定契約之給付義務、有基於類推適用民法第567條、有基於民法第184條之侵權行為，有基於民法第148條第2項誠信原則之附隨義務。且其說明義務之範圍，本文歸納司法判決之實務見解，法院如以民法第567條為依據，仲介業說明義務須限定「訂約事項」「當事人履行能力及訂立該約能力」之法定事項且仲介業得為「合理方式調查」為限。惟本文認為，仲介業與買賣雙方說明義務之範圍，依據契約之目的、契約內容之形成要素判斷，非僅民法第567條所定事項，應包括足以影響買方或賣方意思形成之重要要素。因此，仲介業對賣方說明義務之範圍，應該包括「委託價格及條件之形成」「銷售活動及買方出價」「標的瑕疵之提示」「賣方履約可能之障礙及風險」委託銷售契約及不動產買賣契約「合約上賣方違約責任及不利益事項」。而仲介業對買方之說明義務應該包括「特定標的是否符合買方特定需求及使用目的」「承買價格及條件之形成」「標的瑕疵之提示」「買方履約可能之障礙及風險」委託要約或斡旋契約及不動產買賣契約「合約上買方違約責任及不利益事項」。 另關於仲介業說明義務之程度，本文歸納司法判決之見解，區分為「低度說明義務」、「中度說明義務」、「高度說明義務」。惟本文認為，仲介業說明義務之調查方法及程度，依債務人之給付應依債之本旨及債務不履行可歸責事由之判斷標準，本文認為，關於說明義務之具體事項及調查方法，應依專門職業人員之善良管理人之注意義務，應指有一般具有相當知識經驗且勤勉負責之人，在相同之情況下且合乎「專業能力」「工作經驗」「職業責任」應餞行之調查方法。而仲介業對買賣雙方說明義之程度應達於「預見風險」且能「避免或防止損害結果之發生」，因此應統一採取「高度說明義務」。

受民國74年政府開放登記之影響，房屋仲介公司相繼成立，使得不動產交易逐漸納入 正規經營。民國77. 年起，不動產價格高漲，政府及相關學者開始重視土地及房屋問 題，並於民國79. 年三月召開全國土地會議，制定房屋市場交易規範成為其中議題。 本研究以房屋仲介行業為對象，以附加價值鍊的架構分析外在環境的變化及仲介行業 ，尤其是仲介行為的特質對業內各公司策略型態的影響，進而找出影響房屋仲介業經 營的一般性因素。本研究以個案研究的方式進行深度的訪問，期望集合多數人的意見 ，研擬出較佳的策略方案，供業者參考。並建議部份產業管理的原則，供政府制定產 業政策之用。 本研究也探討房屋仲介業中有關代理、交易成本及不對稱資訊等管理議題，並分析其 在整個不動產業扮演的角色及房屋仲介公司對社會的正當性和貢獻。 初步研究發現，政策的變動性影響房屋仲介產業的經營理念，進而影響經營型態。在 政府採緊縮的經濟、財稅等政策時業者應採用彈性的經營策略；而在政府採寬鬆政策 時，業者應採用整合的企業經營策略。對應不同的經營策略，廠商應採用不同的營運 制度及不同的組織架構。

自從1990年台灣開始輸入泰國勞工至今，一直以來泰國勞工是台灣人數最多的外籍勞工族群，我們可以從以下數據得知，在2006年2月底外勞在台人數總計為331,741人，泰國勞工人數有96,952人。一般在泰國勞工出國工作之管道有四，私人仲介公司是其中知名度最高，同時也最富爭議的勞工輸出仲介機構，他們與外勞雇主、國外仲介公司與勞工等建立訊息溝通的管道，對各種相關的規定非常瞭解，也很清楚外國勞動市場中屬於外籍勞工的工作機會，因此能夠有效將人員於最短的時間内送到需要的地方，只是，代價過於高昂。 無論如何，仲介業者仍然是促成國際勞工移動重要的因素之一，同時，也依然是規則的制定者，近年來台灣與泰國政府要求降低仲介費用的案例來看，即使政府願意介入，但在以專業知識以及所掌握資訊為權力基礎的不平等交換關係中，倘若仲介業者不配合，則勞工也只能付出較高的代價，在利益導向的商業行爲中，仲介業者爲了本身的利益，將持續以送出更多勞工為努力的目標，而由於仲介業者控制資訊以及專業知識不易取得的情況下，勞工並不容易自行尋找海外工作機會以及處理出國程序，因此，仲介業者也仍然是外移勞工所尋找幫助的對象，由仲介業者所提供服務的角度來看，供給與需求雙方都有很強烈的意願要將勞工移出的數目往上增加。

顧客偏好是指顧客或消費者對某一種商品(或者商品的組合)的喜好程度，也就是說，顧客根據個人的意願或想法，提供一些關於消費該商品(或商品組合)的喜好或偏好程度的排序，而這樣的排序不僅可以反應顧客的個人需求、興趣和嗜好之外，也可以經由個人需求、興趣和嗜好的瞭解，達到商品交易的目的。所以，當某種商品的需求量與顧客對該商品的偏好程度正相關之際，則表示顧客對該商品的偏好程度愈高，則該商品被顧客所購買的可能性則會愈高，換言之，可以說當顧客對某種商品的偏好程度越高，顧客對該商品的需求也會越多。 本研究鑒於顧客偏好對於市場消費的貢獻具有一定程度的影響力，因此為能深入瞭解房屋仲介品牌在房地產市場上的助益，故考量將藉由房屋仲介品牌與顧客偏好間的關係探討，據以進一步明白顧客對房屋仲介品牌的偏好。然為能達到研究的實質效果，本文擬透過房屋仲介品牌與顧客偏好的問卷調查方式蒐集資料，並將資料作進一步的整理與分析，茲將研究分析所得到的研究發現，摘述如下： 一、 信義房屋與永慶房屋是顧客較為熟知的房屋仲介品牌； 二、 顧客之年齡、教育程度、居住地等因素會影響對房屋仲介品牌的偏好； 三、 高中(職)以下教育程度的顧客對永慶房屋的品牌有較佳的偏好程度； 四、 34歲(含)以下年齡層的顧客對信義房屋的仲介品牌是購買的首選。

本研究乃以到目前為止仍為台灣地區房屋仲介業中，唯一之上巿公司為例，探討其為了在競爭激烈的巿場中思考如何拉大與同業的距離，藉由相關理論與文獻，分析其本身之競爭條件後，選擇以申請公開發行成為上巿(櫃)公司為競爭策略。 房屋仲介業並非資金需求密集的行業，因此在一般人的觀念裡，申請公開發行、股票上巿(櫃)的主要目的為對外募集資金，對房屋仲介業而言似乎不那麼需要。但經由SWOT分析後，個案公司歸納出其若能成為上巿(櫃)公司，將有提升公司的品牌形象、增加合作伙伴、供應商及顧客的信任、增進重要員工的向心力及成為高經營效率的企業等優點，是拉大與同業差異化且利於長期發展的藍海策略；最後的結論與建議，則是上巿(櫃)後應可適度地以發行新股募集長期資金，並以其經營能力創造股東更大的價值及在不影響經經營權的範圍內適量地釋股，增加流動性。

不動產仲介契約由來已久，民國八十五年到八十八年間政府制訂各種不動產經紀業之相關法規及不動產仲介契約範本，以求衡平仲介人與買賣雙方當事人間法律關係。 對於不動產仲介契約法律性質究竟屬於居間契約抑或是委任契約，學說屢屢爭執不下，反映在實務上亦無法達成共識。然此定性卻為實務審於契約條款適法性之前提要件，因此，本文首要討論的即是不動產仲介契約之法律關係，究為何屬。除此之外，傳統的居間契約，通說均認為係屬單務契約，本文認為在仲介人負有積極活動義務下，似有深究之必要。 其次，本文以為現行的契約範本，仍有若干約款無法清楚界定當事人間權利義務關係，實有加以討論及修改之必要。再者，消費者欲透過不動產仲介業者尋找適當的交易相對人，除仲介人擁有較多之交易資訊外，更看重仲介人本身之專業與經驗，因此不動產仲介人對於標的物現況說明書之解說及調查義務更顯的重要，而仲介人應與調查之項目為何，調查之射程範圍均有詳述之必要。更有甚者，針對「斡旋金」及「要約書」相關法律問題，亦為本文討論之重點。 除契約責任外，消費者保護法第七條無過失責任是否適用於一切服務，素有爭議；縱使認為不動產仲介業者居於服務提供者之地位，應依消費者保護法對於一般消費者就其服務負擔無過失責任，所負擔之責任範圍應如何界定，是否會與賣方所應負擔之責任發生重疊。上述種種問題，本文均分別一一釐清，希冀一方面加深消費者對於仲介契約之瞭解以減少訟累，並建議相關修正提供仲介業者參考，以真正落實契約公平正義之要求，另一方面就目前實務上所發生之問題，歸納提出可能之解決方式，期望能夠對於不動產仲介實務，提供符合時代潮流之資訊。

根據行政院主計處的統計資料，台灣地區的失業率從民國八十九年的2.99％躍升到九十年的4.57％，九十一年更達到5.17％，雖然九十二年及九十三年都略微下降至4.99％與4.44％，不過相較於八十九年之前，近幾年仍處於較高的失業率狀況。 失業率高除反映經濟不景氣外，同時意味著人力供給與需求的失調。根據勞委會職訓局的統計資料顯示，勞動市場「求供倍數」在九十二年為1.6，九十三年為1.66，缺工與失業並存的現象除了產業結構的轉變外，摩擦性失業人口為主要原因，因為如此，在就業市場中，人力仲介業歷久不衰。而且隨著網際網路的發展，國內的人力仲介網站紛紛成立，搶食傳統人力仲介管道之市場大餅。以全球最大的求職網站怪獸網站為例，其人力資源服務的範圍已經跨越各傳統求職管道，加上全球性的勞工流動將成為未來的趨勢，其服務區域也逐漸擴大至世界各國。 此外，人力資源服務所隱藏的商機不僅止於仲介服務本身，更發展出多元的服務如派遣與諮詢等業務。人力仲介網站不僅能在人力資源市場中尋找商機、開發商機；所提供之仲介服務，更能幫助求職者尋找工作，替求才公司尋找適當的人才，發揮降低失業率之功能。此外，透過人力仲介網站所整理蒐集的資訊加以分析與配對，能使整個人力資源做更恰當之配置與運用。營利之私立人力仲介網站相對於傳統公立就業服務機構，更加積極於推動公司業務之發展，因為網站經營必須面臨市場上許多競爭對手的挑戰，所以行銷管理自然成為一門值得研究之學問。因為人力仲介網站興起時間不長，它的產品性質特殊，異於一般商品，且與勞動市場息息相關。而就業服務的功能要發揮到最大，行銷觀念是重要的關鍵；因此本研究將針對人力仲介網站之行銷管理與相關勞工權益進行研究，並以實際個案加以探討。

自1995年網路開始普及後，許多網路功能因應而生，也逐步的侵蝕到各種產業之中。而本研究中所探討的人力仲介產業，也是被網路應用影響極大的產業之一，近年來傳統的人事廣告市場，幾乎已經被人力仲介網站所取代，而在人力仲介網站這種新興產業中，又以104人力銀行占有近乎獨占的地位。 有趣的是，綜觀人力仲介網站發展史，104人力銀行並非最早成立的企業，也較沒有研發出一些獨特不可模仿的創新科技。甚至在產品性能上，早期104人力銀行所提供之服務甚至還會有性能上的不足，使得客戶在使用上造成許多額外的成本。然而其卻可以在相對缺乏資源的狀況下，逐步突破傳統的人力仲介市場，同時擊敗其他競爭對手，占有人力仲介網站中的主導地位。因此，104人力銀行如何在看似沒有任何優勢的情況下，將人力仲介網站這種新興的經營模式發展至年營業額超過10億新台幣的規模，便成為本研究主要的研究問題。 針對這個問題，此處參考了哈佛大學教授Christensen在1995年所提出的突破性創新概念，其認為一般創新概念所提到的是去優化現有產品的規格，但突破性創新產品雖然有較經濟，較有效率等優點，然而其在發展初期是會削弱原產品部分性能的，只是在技術功能的進步下，突破性創新將逐步突破各個市場，成為產業的新領導者；另一方面產業中的原有領導者，卻因為無法放棄既有的優勢，而被這種創新所取代，這便是突破性創新的主要概念。 因此，本研究便嘗試以104人力銀行的商業技術創新，來驗證這種通常使用於工業技術的突破性創新概念，最後不但發現這個概念可以在商業創新受到完整的驗證外，本研究的主要問題也因此得到了解答。

本研究之目的可分為二，第一個是希望探討具有不同特性之仲介員，在交易過程中是否有某些特性對於議價能力有顯著影響。第二個目的，希望探討在不同房屋類型之交易案件中，是否由更為適任之仲介員經手交易，能獲得更好的成果。透過模型設計，將特徵價格模型配合本研究目的加以修改，以實證迴歸分析那些仲介員特性更能夠在交易過程中，展現議價能力使買家提高願付價格（willingness to pay），讓委託人取得更好之賣價，同時也為公司創造更高價值。 根據實證結果顯示，仲介員性別、年齡對於議價達成率所產生的影響並不顯著，教育水準、年資與血型才是影響議價達成率的關鍵。仲介員教育程度越高議價能力越強，也越能達成委託人所委託之目標。同時本研究也發現年資高之仲介員容易產生代理人問題（agency problem），年資高之仲介員傾向於利用訊息優勢，左右買賣雙方之交易決策，使交易價格降低，不但背離委託人初衷，亦對公司造成負面影響。另一方面，血型為AB型之仲介員在議價能力上的表現最佳，該類仲介員普遍具有好的協商能力、邏輯分析能力，其次是順從、負責的A型仲介員，表現最差的反而是一般認為積極熱情的B型與O型。 / There are two purposes of this article. The first one is to identify the correlation between characteristics of a real estate agent and power of negotiation/bargain. The second one is to find if there are some characteristics of a real estate agent that are more suitable for dealing certain type of housing, including apartment, mansion and high-rise. Using the method of hedonic house pricing as a basic model, the article takes a bargain rate as dependent variable instead of housing prices, while characteristics of real estate agents are included in independent variables. It should be noted that higher bargain rate means greater power of negotiation. The results of this article are (a) education, blood type are positively significant, (b) seniority is negatively significant, (c) gender, age, astrology are not. It is also found that there are agency problems in housing markets since agents with more seniority are more likely to have poor power of negotiation, which is opposite of our expectations. The study findings may serve as a guide for further research on management and leadership of real estate industries.