過去國外的實證研究結果指出，反向房屋抵押貸款確實可為老年屋主帶來顯著的所得提高效果，而本文主要探討台灣地區擁有自用住宅單身老人的生活型態，並藉由對房價的估計值，計算出老年屋主若利用反向房屋抵押貸款商品後預估可獲得的所得水準，以衡量反向房屋抵押貸款能為台灣的退休屋主帶來多少經濟上的挹注。研究結果顯示，反向房屋抵押貸款對獨居的老年屋主之所得替代率，平均提升效果約為40%至140%，確實能有效改善擁有自用住宅的老年人在退休期間的財務狀況。進一步比較不同世代，結果發現對40年代出生的退休屋主而言，藉由反向房屋抵押貸款來提升退休後的所得，其效果較其他世代的屋主更為顯著。 / The results of past empirical research indicate that the reverse mortgage can indeed bring a significant increase in income for elderly homeowners. This study mainly explored the lifestyle of the single elderly in Taiwan who had the house for own use, and used the estimates of house prices to calculate the estimated income level that the elderly homeowners would be at when they had purchased reverse mortgage products to measure how much economic benefit that the reverse mortgage could bring for the retired homeowners in Taiwan. The research results showed that the reverse mortgage had increased the income-replacement ratio by 40-140% averagely for the elderly homeowners living alone, effectively improving the financial situation of the elderly that had the house for own use during their retirement years. Further, the different generations were also compared, and the results found that using the reverse mortgage to increase the income at retirement showed a better effectiveness on those retired homeowners born in the 1940s than the homeowners of other generations.

國家的法制是一國運行的準則，包含了可享有的權利及應遵守的義務。其中，稅制規定的是國家運作之經濟來源，每位人民都必須依法納稅，否則國家的所有功能將停擺。因此，稅制之重要性可想而知。近幾年，為了因應目前的經濟狀況及解決已存在的制度問題，我國稅制有了許多改變，也產生了後續的影響。本研究之撰寫目的即在於分析近五年我國稅制有哪些變革，先從介紹我國目前之不動產稅制及改革方向，再比較其他國家的不動產稅制與可借鏡的地方，並將研究重心擺在特種貨物及勞務稅、房屋稅、房地合一稅三稅之探討，最後整理出研究結論並提出個人建議。 從本研究中歸納出未來幾個我國不動產稅制必須盡速改善的問題點，主要有三大項，包含了地價稅與房屋稅合併課徵不動產稅、土地增值稅匯入房地合一稅制中並改革成房地合一資本利得實價課稅稅制，以及各稅制的稅基稅率調整等等。政府應盡早會同相關之專家學者及民眾商討改革方式及時程，讓不動產稅制早日符合我國經濟與環境現況及順應國際趨勢。

隨著科技、醫療技術的進步，全世界的死亡率逐年下降，導致人口高齡化、扶老比逐年增加等問題，在這些問題下，退休老人是否有足夠的退休金來維持生活品質是每個人都很關心的議題。本論文探討反向房屋抵押貸款在台灣的應用來維持退休老人生活品質，在承做反向房屋抵押貸款得過程中，影響最大的三個因素分別為死亡率模型、房屋價值模型與利率模型。本論文中的死亡率模型採用Lee 與Carter 的死亡率模型；利率模型採用CIR-SR (Cox、Ingersoll 與Ross)模型；房價模型則是採用ARIMA 模型與布朗運動模型。最後利用台灣死亡率、利率與房價的資料進行模擬，針對各個不同的情境做分析，使用無套利的定價模型計算 反向房屋貸款在台灣的最適可貸金額。 / Progressions of technology and medical treatment has caused the dropping of death rates which raised the aging population problem. Under this circumstance, maintaining good quality of life after retirement is an issue that many of us concerned. This paper discusses how the use of reverse mortgage may help us to accomplish a quality retirement life. In addition to that, we apply the Lee-Carter model, CIR-SR model, and ARIMA model to forecast mortality, interest rate, and house prices respectively. Finally, we use the statistic from Taiwan to simulate several scenarios, and then use the no arbitrage pricing model to find the best payments of reverse mortgage.

本研究希望透過分析香港導入安老按揭試驗計畫之過程與經驗，並比較其與美國HECM計畫之異同，發掘反向房屋抵押貸款商品導入階段，所面對問題及具體解決方案，藉以提供我國未來規劃相關商品之政策參考。 　　目前內政部規劃於2012年底，試辦公益型反向房屋抵押貸款商品，並由公益彩券盈餘挹注資金，初期採嚴選借款人身份、限定試辦區域及限制受理名額方式辦理。惟以各國發展類似商品之成功經驗，要達到政府建構老年經濟安全保障之多元化目標，回歸財務自給自足，擴大適用對象與範圍，才是正辦。 　　香港推出安老按揭，係華人社會中首見具有政府保險機制之反向房屋抵押貸款。其由香港政府全面主導，建構整體營運架構與商品內容，適足以提供我國極佳之參考範例。本研究發現在營運架構方面，安老按揭以政府保險機制，免除承辦金融機構面對長壽、利率及房價風險之疑慮。同時，亦加強老年人申辦之信任與信心，為日後發展奠定良好基礎；在商品規劃方面，安老按揭貸款採用風險較高之年輕借款人，貸款成數較HECM計畫為低，風險較低之高齡借款人，貸款成數則較HECM計畫為高。以及安老按揭前期成本(Upfront costs)較HECM計畫為低之策略，嘗試說服立法會與民意支持；在消費者保護措施方面，香港近期飽受金融機構不當銷售案例頻仍之苦，安老按揭採用事前強制輔導、事中嚴格控制資金用途及事後長達六個月猶豫撤銷期，以期保護弱勢老年消費者。 　　本研究建議未來政府除保留目前規劃之公益型反向房屋抵押貸款商品，提供擁有房地產的近貧老人，取得日常生活所需資金外。仍應朝向公辦民營型的反向房屋抵押貸款商品發展，由政府帶頭結合民間各項資源，避免財政補貼支出，朝向財務自給自足之目標，俾以擴大服務對象與範圍，達成政府建構老年經濟安全保障多元化之既定目標。

地價稅、房屋稅是我國財產稅制中最主要的兩個稅目。除了充實稅收之外，它們亦有 政策上之使命，也希望從事更為公平之財富分配。雖然此二稅皆為直接稅，但是仍有 轉嫁的情形發生，使得其公平合理之程度令人懷疑。本文之目的，旨在分析地價稅、 房屋稅在家戶間分配之情形，看看其究為累進或是累退？ 稅負在家戶間分配之分析，其結果主要決定於所採用歸宿之假設。而自許久以來，財 產稅歸宿之分析，仍有頗大之爭議。傳統的觀點認為財產稅係累退稅，是一種類似貨 物稅性質之租稅；而新的觀點，則認為財產稅具有利潤稅之性質，課徵後會有後轉之 情形發生，由資本所有主負擔，所以它是一種累進稅。因此本文針對不同之觀點，分 別加以分析。 在實證的分析上，本文除採用不同之歸宿觀點加以分析外，並採用兩種不同之分析方 式；其一為R.A.Musgrave所採用之「比例承擔法」, 以全國為對象，分析民國68年至 77年之資料, 以找出各年及長期之趨勢. 第二種則為新觀點之歸宿分析方法, 由於資 料上之限制, 只以台北市為對象, 分析民國76年之資料. 由於第二種方式分析較為細 密, 或許能得出更精確之結果. 本文所要研究之課題有四:(1)我國地價稅、房屋稅究係累進稅或累退稅?(2)就長期而 言, 累進或累退之情況係逐漸改善或惡化?(3)找出長期變化之原因. (4) 以兩種實證 方式分析台北市負擔分配之結果有佑差異? 其原因為何? 本篇論文共分第六章; 第一章敘述研究之動機與目的, 第二、三章分別就傳統的觀點 與新觀點闡述不同的歸宿觀念，第四章介紹本文在實證分析所採用之方法，第五章為 估計之結果與分析，第六章為結論。

有關一般消費性產品品牌經營與管理的研究很多，反觀對於高總價消費產品的品牌研究似乎較少。因為金字塔頂端的消費者比較不好捉摸，又對於實際案例的取得有所侷限，如果能有機會將這個高端族群的品牌經營做一番更深入的研究，對國內高總價的產品行銷將有很大的幫助。 本研究課題即從產業的角度直接切入，從高總價的豪宅著手研究，探討台灣房屋仲介業第一品牌「信義房屋」如何切入高總價的住宅來經營品牌與管理品牌！ 本研究動機也試圖在「高端消費者」中找到關鍵成功因素，並從服務業行銷的角度進一步去發現另外一個P的效應，也就是Public Relations，印證豪宅行銷組合是可藉由公關運作拓展更多的人脈，進而達成產品交易與服務滿意的雙重目的。 本研究將品牌之經營與管理分為幾個部分進行： 一、探討房屋仲介事業在高總價市場(俗稱豪宅)的特性型態 二、探討個案公司在高總價市場自創品牌之歷程 三、探討品牌在房屋仲介業中之關鍵成功因素 四、描述及分析房屋仲介業品牌之策略價值 五、透過房屋仲介事業之研究，提供學術界及房屋仲介事業有關品牌各主體最佳實務(Best Practice)的發展基礎及架構 研究結果除了對自身企業的品牌經營管理有更多的深思與探討之外，同時也將高總價產品的實務操作經驗分享給更多人，希望各界人士能給予批評與指教，讓信義房屋能不斷學習與持續改善，以回饋廣大的客戶。當然也希望這份研究報告能對產業的提昇有所幫助，尤其是房仲業與建築業的交流與合作。

我國的財產稅率雖然以法律條文明文規定各縣市的財產稅率一致，並不允許各地方政府依照自己地方的自然環境特徵、政治、人文偏好，訂立差異化的財產稅率以符合地方自己財政的需求。有違憲法所賦予的『地方自治精神』和理論上地方財政的租稅競爭均衡。可是事實上，在我國稅法上，計算財產稅的倍數累進稅基基準，各縣市政府都不同。在課徵土地增值稅時是依照各縣市官方所發佈的『土地公告現值』作為計算的稅基基準；課徵地價稅是依照各縣市的『公告區段地價』作為稅基；課徵房屋稅是依據各縣市政府所評定的『房屋評定現值』作為課徵基礎。可是由於各縣市都市化程度不同，所以各縣市間的公告現值、公告地價和房屋評定現值差異很大，再加上地價稅各縣市間的倍數累進課徵起點都不相同以及課稅的評估價值與市價的差距，如此一來，使的各地土地交易所需負擔的有效土地增值稅賦、持有土地所課征的有效地價稅率及持有房屋的有效房屋稅率各縣市間均有顯著的不同。本文嘗試從個體交易資料分別推估台灣各縣市對於持有土地、房屋時所需實質承當的有效稅率。藉此來釐清各縣市間雖然有一致的『名目』財產稅率，可是實際上各縣市人民所需承受的『實質』『影子價格』是不同。此外，在推估台灣地區財產的有效稅率後，本文藉由比較國際間各國財產的有效稅率，說明台灣地區財產有效稅率有明顯低落的現象。本文估計出實際上台灣地區住宅區有效地價稅率的約為0.0243%、住宅區有效房屋稅約為0.2252%。而地價稅的有效估價率約為0.12，低於房屋稅的估價率0.23。從區域分佈及各縣間分佈來分析，發現房屋稅較地價稅分佈更符合租稅課徵的公平和效率。 　　此外，整體來看，有效地價稅率是呈現『先累退，在逐漸累進』的現象。至於23個縣市間，地價稅的累進、累退或一致性則呈現相當分歧的結果。

隨著經濟的快速發展，中國開始進入大規模的城市擴張和舊城改造。城市發展與建設被當作是地方官員治理績效的指標。為了推動城市改造，房屋拆遷成了不可避免的問題。地方政府以提升居民居住水準與城市化的發展等理由作為拆遷的合法性，以行政權力介入拆遷，卻沒有合理的拆遷補償機制，導致土地開發的利益歸於開發商及地方政府所有，而原居住者得不到合理足夠的補償，引發被拆遷戶的反彈。因拆遷而引發的各類信訪、上訪、起訴及重大惡性案件也呈上升趨勢。 屢屢發生於各地的房屋拆遷衝突事件，造成嚴重的社會問題。 本文從社會的角度切入，分析中國的城市房屋拆遷抗爭者的抗爭活動。本文借用社會運動的相關理論進行研究，政治機會結構理論提出政治環境與抗議活動之間是有相當程度的關聯性，並將政治環境稱之為「政治機會結構」。框架理論則探討抗議活動若要獲得廣泛的支持，則必須賦予抗議活動的意義，賦予意義並爭取認同的過程被稱之為框架。本文以政治機會結構分析拆遷抗爭者所處的政治環境，探究中國的政治機會結構與拆遷抗爭活動之間的關聯性。再運用框架理論分析拆遷抗爭者是如何為他們的抗爭行動賦予意義，將其框架化（framing）並獲得社會大眾的認同與支持。

房價是台灣重要的公共議題之一，有關房屋價格合理性及其與總體經濟之關聯為本研究所欲探討之主題。國內文獻過去多由房租或所得兩方面分析房價問題，本研究則利用設算租金模型，由購屋者持有成本角度衡量台北市與台灣全區自1993年至2010年之房價狀況。根據本研究計算之結果，台北市在2009年存在房價過高現象，台灣全區則未見此情況。此外，由設算租金指數分解可知，影響購屋者持有成本最重要之兩項因素為利率與購屋者對未來預期，台灣利率自1993年之後皆維持在偏低水準，影響了購屋者購屋意願與房屋價格之成長。為了解不同類型購屋者持有成本與總體經濟市場之關聯，本研究進一步將住宅市場購屋者區分為投資者與自有住宅持有者，根據租金比與總體變數實證結果顯示，投資者關注未來房價預期，而自有住宅持有者則受到利率與貨幣供給額之顯著影響，共同影響兩類購屋者之變數為家戶可支配所得、消費者物價指數與匯率。就本研究之結論，投資者與自有住宅持有者具有差異性，政府提出之不同房價政策可能影響投資者或自有住宅持有者之持有成本及其投資或購屋意願。

個人的房屋需求除了受當期的一些外生變數－－當期房價、房租、所得、利率等的影 響外，還受到兩大不確定因素的影響。這兩大不確定因素分別為未來所得和未來房屋 價格。未來的個人所得一大部份取決于個人的基本背景，因此通常呈現較穩定的增加 ，而個人也較容易預期到。未來房屋價格則完全取決于未來充滿不確定的環境，可能 大漲，可能狂跌，充滿著風險，因此價格風險值得我們重視。 本文以簡單的三期模型去分析在考慮價格風險下，不同的購買時間將會有什么樣的房 屋需求函數。而當價格的分配機率或者說價格預期改變時，對于房屋需求會有怎么樣 的影響。 起初，本文是假設沒有遺贈行為的。但為了與真實的中國民情相配合，作者放松了此 假定，而考慮了在有遺贈行為下的房屋需求函數。 個人到底會在那一期買房子，是一個頗值得探討的問題。本文嘗試以模擬方式求出不 同購買時間下的預期效用，然后比較效用的大小，推論出個人會在那一期購買房屋。 當一些外生變數改變，則會影響到預期效用，因而可能影響到購買房屋的時間，本文 將加以探討。