Titel: Fastighetsmäklares beslutsprocess - Beslut vid värdering av bostadsfastigheter och fastställande av utgångspris. Problembakgrund: En bostadsaffär är för många privatpersoner den största affären i livet. Att köpa och sälja en bostadsfastighet är en komplicerad process och fastighetsmäklare finns därför för att hjälpa parterna i processen. Vid bostadsaffärer rör det sig om stora transaktioner och misstag kan ge stora ekonomiska konsekvenser för kunden. Fastighetsmäklare befinner sig i en unik situation där mäklaren måste värna om både säljarens och köparens intresse. Värdering av en bostadsfastighet är därför en central del av fastighetsmäklares arbete, då priset påverkar både köparen och säljaren. Vid värderingen tar fastighetsmäklare beslut som kommer påverka det slutliga priset. Vilka typ av beslut som fattas beror sannolikt på vem som är beslutsfattare. Valet av fastighetsmäklare kan ha en påverkan på värderingen, då beslutsprocessen kan se olika ut hos fastighetsmäklarna.  Syfte: Syftet med denna studie är att beskriva hur fastighetsmäklares beslutsprocess ser ut vid värdering av bostadsfastigheter och fastställande av utgångspris. För att sedan analysera om det finns skillnader i beslutsprocessen beroende på vem som värderar.  Problemformulering: Hur ser fastighetsmäklares beslutsprocess ut vid värdering av bostadsfastigheter och fastställande av utgångspris, samt finns det skillnader i beslutsprocessen beroende på vem som värderar?  Metod: Studien grundar sig på en abduktiv ansats då studien genomfördes med att först samla in teori om ämnet, för att sedan samla in empiri. Utifrån empirin kompletterades den teoretiska referensramen med ytterligare information. Vi valde att genomföra den kvalitativa metoden genom intervjuer med sju respondenter från olika områden för att täcka stora delar av västkusten, men också för att kunna göra en jämförelse mellan de olika respondenterna.  Slutsats: Studien har lett fram till följande fem slutsatser; Slutsats 1: Fastighetsmäklares beslutsprocess följer beteendeperspektivet. Slutsats 2: Det finns inget som tyder på att det föreligger några skillnader i beslutsprocessen hos fastighetsmäklare.  Slutsats 3: Läget är den främsta faktorn som beaktas vid värderingen. Slutsats 4: Beroende på var fastighetsmäklaren är verksam eftertraktar intressenter olika egenskaper.  Slutsats 5: Fastighetsmäklarens erfarenhet och säljarens förväntningar kan vara avgörande för utgångspriset, men inte för värderingen.  Nyckelbegrepp: Fastighetsmäklare, bostadsfastighet, beslutsprocess, värdering, värdehöjande faktorer, utgångspris.

This thesis examines charging of electric vehicles with charging power of 3,7 kW, in connection to an apartment building in Sweden. Also the power consumption of six electric vehicles are investigated. The charging-simulations of the electric vehicles were performed with the electric vehicle charging model (Grahn-Munkhammar) in MatLab. To simulate general energy use for a housing complex, the measured energy consumption per year for a building with 24 apartments was used. Three different systems with charging over a year were simulated. One system included six different models of electric vehicles, another system included six Tesla model S and yet another one included six Mitsubishi Outlanders. The simulations of electric vehicle charging resulted in a charging pattern with a considerable variability and an aggregation effect with a value over 20 % for all three systems. Results show that electric vehicle charging adds to the power peaks of the apartment building. However, according to the model, the aggregation effect implies that effect values of total electric vehicle charging were not harmful to an apartment building with a fuse of 63 A.

För att främja landsbygdens utveckling och till följd av förändringar i markpolitiken tilläts genom lag bildandet av stora bostadsfastigheter på landsbygden 1990. Detta skulle ske genom att öka den enskildes möjlighet att utforma sin fastighet efter egna önskemål. Glesbygd, som är landsbygd karaktäriserad av gles befolkning, är mer utsatt för de problem som landsbygden står inför. Syftet med studien är att undersöka om det finns eller borde finnas en skillnad mellan lands- och glesbygden vid fastighetsbildning av stora bostadsfastigheter. Studien utförs genom en genomgång av rättskällor, tolkning av rättsfall och analys av Lantmäteriets praxis. Resultaten visar att flera rättsliga faktorer, nämligen skyddszon, extensivt nyttjande, skogsmark, jordbruksmark och fastighetens belägenhet i glesbygd påverkar tillåtligheten av att bilda stora bostadsfastigheter. Vidare visas att inga avsevärda skillnader mellan lands- och glesbygd i Lantmäteriets praxis finns. Därutöver så tyder tolkningen av rättsfall på att domstolarna inte alltid beaktar markpolitikens främjande av glesbygden. Det starkaste motstående intresset för bildandet av stora bostadsfastigheter ligger i skyddet av skogsnäringen, som även till stor del sammanfaller geografiskt med glesbygden. Resultaten tyder på att nuvarande rättsläge och markpolitik inte tillräckligt beaktar glesbygdens regionalpolitiska intressen, i form av främjande av boende och sysselsättning. / In order to promote rural development and due to land use policy changes, the formation of large residential properties in rural areas was permitted by law in 1990. This was to be made possible by increasing the opportunities for the individual to shape their real property according to their own requests. Sparsely populated areas, which are rural areas characterized by sparse population, are more prone to problems considered in rural development policies. The purpose of the study is to research if there is or should be a difference between rural and sparsely populated areas in formation of large residential properties. The study is performed through a review of legal sources, interpretation of judicial proceedings, and analysis of the property formation practice of Lantmäteriet. Presented results show that there are several judicial factors that affect the allowance to form large properties for residential purpose. The factors are protective zone, extensive use, forest land, agricultural land and real property location in sparsely populated areas. Further on, no substantial differences exist between rural and sparsely populated areas in the practices of Lantmäteriet. Moreover, the interpretation of judicial proceedings suggests that the courts do not always take into account the land use policies promotion of sparsely populated areas. The most inflexible opposing interest towards the creation of large residential properties resides in the protection of forestry land use, which also largely geographically coincides with sparsely populated areas. The findings suggest that current legal position and land policies do not sufficiently address the regional policy interests of sparsely populated areas.

Sveriges fastighetsmarknad är i dagsläget hetare än någonsin. Det är höga priser och finns åtskilliga aktörer med intresse att investera i fastigheter. Låneräntorna är samtidigt mycket låga. Trots det förekommer flertalet risker vid en fastighetsinvestering. Uppsatsen syftar till att undersöka hur privata onoterade fastighetsbolag bedömer risker vid investeringar i befintliga bostadsfastigheter. Den syftar även till att förklara varför fastighetsbolag bedömer riskerna som de gör. Utifrån syftet har en problemställning framtagits vilken lyder “Hur bedömer privata fastighetsbolag risker vid investeringar i befintliga bostadsfastigheter och varför bedömer bolagen riskerna som de gör?”. För att besvara problemformuleringen lyfts tidigare forskning fram i syfte att undersöka hur privata fastighetsbolag går tillväga vid en bedömning av risken. Metoden som använts är kvalitativ, tillsammans med deduktiv ansats. Intervjuer har genomförts med de fyra fastighetsbolagen Bräcke Gruppen Fastigheter AB, Ernst Rosén AB samt två fastighetsbolag som valt att vara anonyma. Intervjuerna genomfördes i syfte att få en bild av hur fastighetsbolagens bedömning av risker sker i respektive bolag. Vi ville även undersöka varför de agerar som de gör vid en investering. Insamlad teori analyseras tillsammans med genomförda intervjuer. Studien visar att fastighetsbolag utför noggranna undersökningar tillsammans med inhämtning av information om den aktuella fastigheten och dess läge. Vid bedömning av risker är fastighetsbolagen begränsat rationella och handlar enligt kvantitativ skepsis. Det skapar således goda förutsättningar för bolagen att fatta tillförlitliga beslut vid investeringen. Uppsatsen visar att privata fastighetsbolag bedömer risken genom en helhetsbedömning av ekonomiska beräkningar, tidigare erfarenheter och magkänsla. Samtliga delar är viktiga i investeringsbeslutet och behövs för att bedöma fastighetens risker. / Sweden’s real estate market is currently hotter than ever before. There are high prices and several participants with an interest in investing in real estate. At the same time, mortgage rates are very low. Despite this, there are several risks in real estate investment. The aim is to investigate how private unlisted real estate companies assess risks when investing in existing residential properties. It also aims at explaining why the real estate companies assess the risks associated with the investment that they make. Based on the purpose, a problem has been compiled which reads “How do private real estate companies assess risks when investing in existing residential properties and why do they assess the risks they make?”. In order to answer the problem, previous research is raised in order to investigate how private real estate companies engage when assessing the risks. The method used is qualitative, along with a deductive approach. Interviews have been conducted with the four real estate companies Bräcke Gruppen Fastigheter AB, Ernst Rosén AB and two real estate companies who chose to be anonymous. The interviews were conducted with a view to obtaining an idea of how the real estate companies’ assessment of risks is done in each company. We also wanted to investigate why they act as they do in an investment. The collected theory will be analysed together with completes interviews. The study shows that real estate companies fulfil careful investigations together with retrieval of information about the current property and its location. When assessing risks, real estate companies are limited rationally and act according to quantitative skepticism. This creates good conditions for companies to make reliable decisions about the investment. The statement shows that private real estate companies assess the risk through an overall judgement of financial calculations, experiences and expression. All parts are important in the investment decision and are necessary to assess the property’s risks.

<p>Historiskt sett har bostadsfastigheter begränsats till den areal som krävs för att fastigheten väsentligen ska få karaktär av en bostadstomt. En ökad efterfrågan på ett attraktivt landsbygdsboende resulterade i ändringar av fastighetsbildningslagen, vilket gjorde det möjligt att bilda stora bostadsfastigheter med kombinerat ändamål, helt i linje med den gällande glesbygdspolitiken. Fortfarande fanns det dock restriktioner mot att tillföra skogsmark till bostadsfastigheter för att skydda det produktiva skogsbruket. Lantmäteriet tog därför fram arbetsrekommendationer för att underlätta möjligheten att tillföra skogsskiften, bland annat för uttag av husbehovsved. Denna studie hade syftet att undersöka hur lagändringen med efterföljande arbetsrekommendationer påverkat bildandet av stora bostadsfastigheter på landsbygden.</p><p>Varför människor flyttar är en viktig fråga för både forskare inom området och politiker, eftersom regionalpolitik bör anpassas till var människor vill bo och varför de väljer att flytta dit. Tidigare studier har framförallt fokuserat på ekonomiska flyttmotiv, men boendemiljöns och naturens inverkan har belysts alltmer under de senare åren. Den betydelse fastighetens fysiska utformning har för flyttbeslutet är dock mindre utrett. Vi har därför undersökt om och hur dessa fastigheter påverkat bosättningen på landsbygden inom de utvalda kommunerna. Studien bestod dels av en postenkät till de fastighetsägare som innehar dessa stora bostadsfastigheter med ingående skogsskiften, dels semistrukturerade intervjuer med lantmätare som genomfört dessa förrättningar.</p><p>Sammantaget såg vi att stora bostadsfastigheter med skog och mark var en anledning till den kontraurbanisering som skett eftersom flera av de flyttskäl som angetts varit svåra att uppnå med en annan typ av fastighet. Även om lantmätarnas bedömning skiljde sig när det gällde detaljer så uppfylldes det huvudsakliga syftet att bilda lämpliga och attraktiva bostadsfastigheter utan att det produktiva skogsbruket skadats. Slutsatsen att de fastigheter som bildats upplevs som attraktiva drog vi genom att de som flyttat till dessa fastigheter utnyttjade de möjligheter som fanns med detta boende.</p> / <p>Historically, residential property is limited to the area needed for the property to substantially have the character of a residential plot. An increased demand for an attractive rural housing resulted in changes to property law, which made it possible to form large residential properties with combined purposes, all in line with the existing rural policy. Still, however, there were restrictions to bring forest land to residential plots for the protection of the productive forestry. The Swedish mapping, cadastral and land registration authority (Lantmäteriet) have therefore created working recommendations to facilitate the opportunity to incorporate forest plots, including the collection of firewood for household use. This study had the aim to investigate how the amended legislation, with subsequent work recommendations influenced the formation of large residential properties in rural areas.</p><p>Why people move is an important issue for both researchers in the field and politicians, as the regional policy should be adapted to where people want to live and why they choose to move there. Previous studies have mainly focused on economic motives, but the living environment and nature’s impact has been increasingly highlighted in recent years. The importance of the property’s physical design for the decision to move, however, is less investigated. We have therefore examined whether and how those properties affected settlement in rural areas within the selected municipalities. The study consisted partly of a postal questionnaire to the property owners who hold these large residential properties with forest parcels included and semi-structured interviews with surveyors who carried out these missions.</p><p>Overall, we saw that large residential properties with forest and land was a reason for the counter-urbanization that has taken place because many of the migratory reasons given have been difficult to achieve with a different type of property. Although surveyors’ assessment differed in terms of details the main purpose to create appropriate and attractive residential properties without the productive forest damaged was fulfilled. We made the conclusion that the property formed, perceived as attractive by those who moved to these properties because they took advantage of the opportunities available with this accommodation.</p>

Historiskt sett har bostadsfastigheter begränsats till den areal som krävs för att fastigheten väsentligen ska få karaktär av en bostadstomt. En ökad efterfrågan på ett attraktivt landsbygdsboende resulterade i ändringar av fastighetsbildningslagen, vilket gjorde det möjligt att bilda stora bostadsfastigheter med kombinerat ändamål, helt i linje med den gällande glesbygdspolitiken. Fortfarande fanns det dock restriktioner mot att tillföra skogsmark till bostadsfastigheter för att skydda det produktiva skogsbruket. Lantmäteriet tog därför fram arbetsrekommendationer för att underlätta möjligheten att tillföra skogsskiften, bland annat för uttag av husbehovsved. Denna studie hade syftet att undersöka hur lagändringen med efterföljande arbetsrekommendationer påverkat bildandet av stora bostadsfastigheter på landsbygden. Varför människor flyttar är en viktig fråga för både forskare inom området och politiker, eftersom regionalpolitik bör anpassas till var människor vill bo och varför de väljer att flytta dit. Tidigare studier har framförallt fokuserat på ekonomiska flyttmotiv, men boendemiljöns och naturens inverkan har belysts alltmer under de senare åren. Den betydelse fastighetens fysiska utformning har för flyttbeslutet är dock mindre utrett. Vi har därför undersökt om och hur dessa fastigheter påverkat bosättningen på landsbygden inom de utvalda kommunerna. Studien bestod dels av en postenkät till de fastighetsägare som innehar dessa stora bostadsfastigheter med ingående skogsskiften, dels semistrukturerade intervjuer med lantmätare som genomfört dessa förrättningar. Sammantaget såg vi att stora bostadsfastigheter med skog och mark var en anledning till den kontraurbanisering som skett eftersom flera av de flyttskäl som angetts varit svåra att uppnå med en annan typ av fastighet. Även om lantmätarnas bedömning skiljde sig när det gällde detaljer så uppfylldes det huvudsakliga syftet att bilda lämpliga och attraktiva bostadsfastigheter utan att det produktiva skogsbruket skadats. Slutsatsen att de fastigheter som bildats upplevs som attraktiva drog vi genom att de som flyttat till dessa fastigheter utnyttjade de möjligheter som fanns med detta boende. / Historically, residential property is limited to the area needed for the property to substantially have the character of a residential plot. An increased demand for an attractive rural housing resulted in changes to property law, which made it possible to form large residential properties with combined purposes, all in line with the existing rural policy. Still, however, there were restrictions to bring forest land to residential plots for the protection of the productive forestry. The Swedish mapping, cadastral and land registration authority (Lantmäteriet) have therefore created working recommendations to facilitate the opportunity to incorporate forest plots, including the collection of firewood for household use. This study had the aim to investigate how the amended legislation, with subsequent work recommendations influenced the formation of large residential properties in rural areas. Why people move is an important issue for both researchers in the field and politicians, as the regional policy should be adapted to where people want to live and why they choose to move there. Previous studies have mainly focused on economic motives, but the living environment and nature’s impact has been increasingly highlighted in recent years. The importance of the property’s physical design for the decision to move, however, is less investigated. We have therefore examined whether and how those properties affected settlement in rural areas within the selected municipalities. The study consisted partly of a postal questionnaire to the property owners who hold these large residential properties with forest parcels included and semi-structured interviews with surveyors who carried out these missions. Overall, we saw that large residential properties with forest and land was a reason for the counter-urbanization that has taken place because many of the migratory reasons given have been difficult to achieve with a different type of property. Although surveyors’ assessment differed in terms of details the main purpose to create appropriate and attractive residential properties without the productive forest damaged was fulfilled. We made the conclusion that the property formed, perceived as attractive by those who moved to these properties because they took advantage of the opportunities available with this accommodation.

Under de senaste åren har ett behov av ökad differentiering av den svenska strandskyddslagstiftningen ansetts uppkommit. Flertalet reformer har genomförts, med målet att ökad hänsyn ska tas till att tillgången på stränder, befolkningstryck och exploateringsgrad runt om i landet varierar, samtidigt som strandskyddet förstärks i högexploaterade områden. Från politiskt håll har det ansetts att tidigare reformer inte lyckats uppnå detta mål, och mot bakgrund av detta har en ny lagstiftningsprocess påbörjats med syfte att föreslå ytterligare reformer på området. En låg acceptansnivå för regelverket samt ett ökat behov av landsbygdsutveckling utgör viktiga faktorer bakom det identifierade behovet av ytterligare differentiering. Syftet med denna studie är att undersöka vilken inverkan den föreslagna propositionens förslag skulle ha för lantmäteriets verksamhet och för framtida fastighetsbildningsärenden. Studien ska även undersöka vilka problem som riskerar att kvarstå efter lagförslagets eventuella implementering samt vilka ytterligare reformer som skulle behöva genomföras ur lantmäterisynpunkt. Studiens första del använder sig av en litteraturstudie av nuvarande rättsläge och lagstiftning. Därefter tar en empirisk studie vid, genom en enkätstudie för att kartlägga problem ur lantmäterisynpunkt, samt genom en djupintervju för att kartlägga möjliga lösningar. En majoritet av respondenterna inom enkätstudien angav att acceptansgraden hos de sakägare som berörs av strandskyddslagstiftningen inom lantmäteriärenden är låg. Därutöver har studien visat på att ytterligare utredningar behövs för att klargöra regelverket angående bostadsfastigheter med kombinerade ändamål inom strandskyddade områden och särskilt inom de nya strandnära utvecklingsområdena. Såväl enkät som intervju visar tydligt på att dagens samrådsförfarande är ineffektivt och leder till onödiga överklaganden av beslutade lantmäteriförrättningar. Studien visar även på att propositionens förslag i huvudsak har liten inverkan på lantmäteriets verksamhet, och att propositionens förslag utgör en förbättring jämfört med utredningen sett enbart ur lantmäterisynpunkt. / During the last few years a need for increased differentiation of the Swedish shoreline protection legislation has been identified. Several reforms have been introduced, with the goal being that increased consideration should be given to the fact that access to the shoreline, population density and the degree of exploitation varies across different regions of the country, while shoreline protection should be strengthened in highly exploited areas. From a political point of view it has been asserted that earlier reforms have not achieved the desired results, and in view of this new legislation has been prepared with the purpose of suggesting further reforms in this area. A low level of acceptance for current regulations as well as an increased need for rural development constitute important factors behind the need for further differentiation. The purpose of this study is to examine what impact the contents of the proposed legislation would have on the operations of the Swedish mapping, cadastral and land registration authority and on future property formation matters. The study shall also examine what kind of problems that will remain after the implementation of the legislative proposals as well as what kind of further reforms that are necessary from the point of view of the authority. The first part of the study consists of a literature study of current case law and legislation on the subject area. Thereafter an empirical study is conducted, through a survey study to assess the problem from a land surveying point of view, as well as through an in-depth interview to examine possible solutions. A majority of the respondents within the survey study indicated a low degree of acceptance among those affected by the current legislation on shoreline protection within a land surveying matter. Furthermore the study has shown that further inquiries are needed to clarify the current regulations concerning residential properties for combined purposes within areas affected by shoreline protection and especially within the new coastal development areas. Both the survey study and the interview clearly show that the current procedures for consultation are ineffective and lead to unnecessary appeals being made of already decided cases. The study also shows that the legislative proposals will have little impact on the operations of the authority, and that the legislative proposals constitute an overall improvement compared to the preceding inquiry.