Le droit commun de la vente, caractérisé par l’effet immédiat du transfert de propriété dès la rencontre des consentements s’est avéré une source de difficultés en matière immobilière au XIXème siècle. Cette simplicité excessive qui rend le transfert de propriété instantané et occulte heurte la réalité et les difficultés inhérentes aux mutations immobilières. Le recours à de nombreuses exceptions dans le Code civil de 1804 a rendu l’économie générale du transfert illisible pour les praticiens, la sécurité des transmissions immobilières nécessitant de reconstituer un instrument de preuve efficace. Si l’opération de transfert réside dans une conception volontariste en se focalisant sur la formation du contrat par une dématérialisation de l’obligation de donner, son efficacité reste tributaire d’aménagements contractuels et de formalités postérieures au contrat. Cette refondation qui se fera sur la notion d’authenticité et qui érige un contrôle de légalité incarné par le notaire aura pour avantage de préserver la fiction consensuelle et de repousser tout schéma dualiste comme les livres fonciers considérés par une majorité de la doctrine française comme contraire à l’esprit du droit français. / Common Sales Law , characterized by the immediate effect of the transfer of ownership from the meeting consents has been a source of difficulties in real estate in the nineteenth century. This excessive simplicity that makes transferring ownership instant hits and occult reality and the difficulties inherent in immovables . The use of many exceptions in the Civil Code of 1804 has made the general economy unreadable transfer practitioners , security estate transmissions requiring reconstitute an effective instrument of evidence. If the transfer operation lies in a deliberate design by focusing on the formation of the contract by a dematerialization of the obligation to give, its effectiveness is dependent on contractual arrangements and post- contract formalities . This overhaul will be done on the notion of authenticity and erects a review of legality embodied by the notary will have the advantage of preserving the consensus fiction and repel any scheme as dualistic land books considered by a majority of the French doctrine as contrary the spirit of French law.

Thèse numérisée par la Division de la gestion de documents et des archives de l'Université de Montréal.

Thèse numérisée par la Division de la gestion de documents et des archives de l'Université de Montréal

A tese tem por objetivo demonstrar a legitimidade da execução extrajudicial dos créditos dotados de garantia imobiliária. O modelo de execução por quantia certa contra devedor solvente adotado pelo Código de Processo Civil brasileiro, altamente centralizado na figura do juiz, continua a padecer de falta de efetividade mesmo após as reformas. Tanto a atual perspectiva teórica da relação entre execução, jurisdição e Estado, quanto a perspectiva concreta do regramento de variados sistemas de execução colhidos no direito estrangeiro, permitem afirmar que deve ser superado o mito de que a execução deva ser sempre, necessária e exclusivamente, conduzida pelo juiz. Tais perspectivas revelam o fenômeno da minimização da participação do juiz no desempenho dos atos de execução, que se desdobra nas técnicas de desjudicialização da execução e da execução extrajudicial. As manifestações da primeira técnica ainda são tímidas no direito brasileiro, que, no entanto, é dotado de significativo modelo de execução extrajudicial para satisfação de créditos pecuniários dotados de garantia imobiliária, construído a partir das características comuns da execução extrajudicial hipotecária e da execução extrajudicial pertinente à alienação fiduciária de bem imóvel em garantia. Trata-se de instrumento de natureza típica de execução forçada, que opera por meio executivo sub-rogatório e conduz à expropriação do bem imóvel objeto da garantia, sem necessitar de emprego de força física. Não se vislumbra inconstitucionalidade no mecanismo. Os exames de seu procedimento (aspecto endógeno) e de sua interação com outros instrumentos de tutela exercitáveis perante o Poder Judiciário (aspectos exógenos) permitem concluir que tal modelo de execução extrajudicial é útil, adequado e equilibrado para tutelar o credor sem, de outro lado, violar direitos fundamentais do devedor; razão pela qual merece integrar, legitimamente, o arcabouço de instrumentos predispostos à satisfação coercitiva das crises de adimplemento de obrigações de pagamento de quantia. / Le but de cette thèse est de démontrer la légitimité de lexécution extrajudiciaire des crédits dotés de garantie immobilière. Le modèle dexécution par somme certaine contre un débiteur solvable adopté par le Code de Procédure Civile brésilien, très centralisé dans la figure du juge, continue à subir le manque deffectivité, même après les réformes. Lactuelle perspective théorique de la relation entre lexécution, la juridiction et lÉtat comme la perspective concrète du règlement de plusieurs systèmes dexécution pris dans le droit étranger, permettent daffirmer que lon doit surmonter le mythe que lexécution doit toujours être nécessairement et exclusivement conduite par le juge. Telles perspectives révèlent le phenomène de la minimisation de la participation du juge dans la démarche des actes dexécution, qui se déploie en techniques de déjudiciarisation de lexécution et de lexécution extrajudiciaire. Les manifestations de la première technique sont encore timides dans le droit brésilien, qui est cependant doté dun modèle remarquable dexécution extrajudiciaire pour la satisfaction de crédits pécuniaires munis de garantie immobilière, construit à partir des caractéristiques communes de lexécution extrajudiciaire hypothécaire et de lexécution extrajudiciaire pertinent à laliénation fiduciaire dun bien immeuble en garantie. Il sagit dun instrument de nature typique de lexécution forcée, opérant par un moyen exécutif subrogatoire et menant à lexpropriation du bien immeuble objet de garantie, sans avoir besoin de lemploi de force physique. On nenvisage pas linconstitutionnalité dans la démarche. Les examens de la procédure (aspect endogène) et de son interaction avec dautres instruments de tutelle mis em oeuvre devant le Pouvoir Judiciaire (aspects exogènes) permettent quon conclut que tel modèle dexécution extrajudiciaire est utile, convenable et équilibré pour la tutelle du créancier sans par contre, violer les droits fondamentaux du débiteur; cest la raison par laquelle il mérite intégrer dune façon légitime, la structure dinstruments prédisposés à la satisfaction coércitive des crises daccomplissement dobligations de paiement de somme.

O trabalho analisa, em primeiro lugar, a evolução dos direitos reais de garantia a partir da noção de propriedade em garantia para a noção de garantia como um direito sobre coisa alheia. Estabelece-se uma oposição entre a garantia sobre a coisa e a garantia sobre o valor da coisa. Em segundo momento, analisa-se o declínio recente da hipoteca, apontando as possíveis causas que, no Brasil e em outros sistemas jurídicos, levaram ao ressurgimento da propriedade-garantia, em especial com a regulamentação da alienação fiduciária de imóveis no direito brasileiro, através da Lei nº 9.514.1997. Em seguida, são examinadas e comparadas as principais características da hipoteca e da alienação fiduciária, duas formas de garantia imobiliária reguladas pelo direito brasileiro, quanto à sua natureza jurídica, constituição, adequação, eficácia e execução, em vista do conceito de garantia ideal. Finalmente, são identificados problemas e propostas diretrizes para embasar uma futura e necessária reforma dos institutos, com o intuito de alcançar um equilíbrio do sistema brasileiro de garantias reais imobiliárias. / La dissertation examine, d\'abord, l\'évolution des sûretés reélles à partir de la notion de propriété comme sûreté vers la notion de sûreté comme un droit sur des biens dautrui. Une opposition est donc mise en place entre la sûreté sur la chose et la sûreté sur la valeur de la chose. Dans la deuxième partie, nous analysons le déclin récent de lhypothéque, en soulignant les causes possibles qui, au Brésil et dans d\'autres systems juridiques, ont resulté à la résurgence de la propriété-sûreté, en particulier la réglementation de laliénation fiduciaire dans la loi brésilienne, à travers la Loi n° 9.514/1997. Sont ensuite examinées et comparées les principales caractéristiques de l\'hypothèque et de laliénation fiduciaire, les seuls deux formes de sûretés immobilières régies par la loi brésilienne, quant à leur nature, la constitution, ladequation à la dette, l\'efficacité et l\'exécution, en vue du concept de la sûreté idéale. Enfin, nous identifions des problèmes et proposeont des lignes directrices pour appuyer la réforme future et nécessaire des instituts, afin dobtenir un équilibre dans le système bresilien des sûretés immobilières.

Parallèlement à la dernière réforme française du droit des sûretés, les sûretés réelles chinoises ont été rénovées par la loi sur les droits réels promulguée à la même période. En s’appuyant sur une étude compréhensive des normes législative et réglementaire autour du sujet, cette thèse, essentiellement basée sur le droit chinois, révèle qu’en matière de sûreté réelle, le droit chinois se nuance du droit français et analyse les raisons et les effets de ces différences au-dessous des termes ou notions similaires. Après l’étude comparative, la thèse arrive à la conclusion que le droit chinois des sûretés réelles nécessite un futur regroupement en dépit de la nouvelle loi sur les droits réels. / During the same period, a reform of security law had completed in France, while the Chinese real rights law which has renovated security rights in rem was about to be promulgated in China. This thesis, based on Chinese law and drawing upon a comprehensive study of laws and administrative regulations on the subject, reveals the differences between Chinese and French law and analyze their cause and effect behind similar terms and notions. Grounded on the comparative study, the thesis draws the conclusion that the Chinese system of security rights in rem requires a further reform despite the arrival of new law.

Les créances monétaires constituent une excellente source de crédit et les sûretés sur créances existent en droit français, droit anglais et droit vietnamien. Cependant, si elles sont reconnues de longue date en droit anglais, l’évolution de leur régime juridique est récente en droits français et vietnamien. Par ailleurs, si ces trois droits connaissent tous les sûretés traditionnelles sans transfert de propriété (nantissement de créances, charges sur les créances et hypothèque de créances), l’admission en droit français des seules fiducie sur créances et cession de créances professionnelles à titre de garantie par bordereau Dailly ainsi que le rejet par les juges vietnamiens des cessions innommées à titre de garantie démontrent que l’exploitation de la fonction de garantie de la propriété d’une créance n’est pas encore généralisée en France et au Vietnam à la différence de ce que l’on peut observer en droit anglais à travers la "mortgage"par voie d’"assignment" ou de novation. Enfin, l’hypothèque de créance de droit vietnamien et la "fixed charge" sur les "bookdebts" de droit anglais démontrent qu’une sûreté non basée sur le transfert de propriété peut être tout à fait efficace que ce soit dans un contexte de solvabilité ou de procédure collective du titulaire de la créance.Ces approches révèlent tout l’intérêt d’une entreprise doctorale mise en perspective des nombreux investissements économiques et montages financiers impliquant, de façon croissante, des acteurs économiques et partenaires bancaires internationaux dont les intérêts, les enjeux et les stratégies relèvent par construction, ou nécessité,des ordres juridiques précités. / Receivables constitute an excellent source of credit and security over receivables is available under French, English and Vietnamese law. However, if they have been recognised in English law for a long period of time, their development is quite recent in French and Vietnamese law. Moreover, although these three legal systems recognise all traditional security interests which are not based on the transfer of ownership over secur ed receivables (nantissement de créances in French law, floating and fixed charge over book debts in English law and hypothecation over debt claims in Vietnamese law), the fact that French law only recognises fiducia over receivables and assignment of trade receivables by way of security and Vietnamese judges have rejected the transfer ofownership by means of security, demonstrates that the use of functionality of ownership over receivables has not become widespread in France and in Vietnam. In contrast, in England, mortgages over receivables allow for the transfer of ownership as security, whether by way of an assignment or a novation. Finally, the hypothecation over debt claims of Vietnamese law and the fixed charge over book debts of English law show that security that does not entail the transfer of ownership can be perfectly efficient inside and outside insolvency proceedings.These approaches reveal the interests of a doctoral enterprise put in perspective from numerous economic investments and financing structures involving, in a rising fashion, economic stakeholders and international bank partners whose interests,stakes and strategies fall under (by construction, or necessity) the aforementioned jurisdictions

Dans les Droits antérieurs à la codification de 1804, les conventions ne suffisaient pas, en principe, à constituer et à transférer les droits réels : pour atteindre ce résultat, un mode acquisitif, comme la tradition de la chose, était nécessaire. Quand ce n’était exceptionnellement pas le cas, le droit réel, qui était constitué ou transféré par la seule convention, était néanmoins constitué et transféré erga omnes. Or, à partir du code civil et des réformes législatives postérieures, il n’en va plus ainsi : le principe adopté est celui de la constitution et de la translation des droits réels sola conventione.Mais l’étude des textes législatifs et réglementaires ainsi que des opinions doctrinales du XIXe siècle révèle que le changement initié en 1804 est bien plus profond : si la convention suffit à constituer et à transférer les droits réels, ces droits ne sont constitués et transférés qu’à l’égard des parties.Ainsi, en Droit français actuel, la vente d’un bateau en transfère la propriété à l’égard du vendeur, mais non à l’égard des tiers et, en particulier, des créanciers chirographaires du vendeur ou de l’État. Tant que l’inscription de l’acte de vente n’est pas accomplie, ces tiers peuvent ignorer le transfert de la propriété causé par la vente. Dès lors, certaines questions se posent inévitablement : la vente a-t-elle réellement transféré la propriété ? Une propriété à l’égard du seul vendeur est-elle encore réellement une propriété ? De même, en Droit français actuel, une convention peut constituer une hypothèque, mais ce droit n’est pas opposable aux tiers tant que cet acte n’a pas été inscrit. Ainsi, les créanciers chirographaires du constituant peuvent ignorer le droit du créancier hypothécaire. Mais une hypothèque qui n’est pas un droit de préférence n’est-elle pas un concept absurde ? Cette thèse explique comment le législateur et la doctrine du XIXe siècle, en réduisant le mode acquisitif au titre acquisitif et en distinguant entre effet inter partes et effet extra partes, ont construit un mythe : celui des conventions constitutives et translatives de droits réels. Contrairement aux formules généralement retenues par la loi et les manuels, en Droit français actuel, les droits réels sont constitués et transférés par la convention et la tradition ou l’inscription. / The Law prior to the 1804 codification is ruled by the principle that agreements are not sufficient to establish and transfer real rights: in order to reach this result, an additional modus of acquisition, like the delivery of the thing, is required. When it is not the case, the real right, established or transferred by mere agreement, is nevertheless established and transferred erga omnes. However, since the civil code and the successive legislative reforms, the situation is no longer the same: the principle adopted is the establishment and the transference of real rights sola conventione. Nonetheless, the study of laws and regulations as well as the nineteenth century scholars’ opinions reveals that the change initiated in 1804 is much deeper: if the agreement is sufficient to establish and transfer real rights, these rights are established and transferred to the parties only. For example, in current French Law, the sale of a boat transfers its property regarding to the seller, but not towards to third parties and, in particular, not regarding to the seller’s unsecured creditors or to the State. As long as the registration of the deed of sale is not completed, these third parties may ignore the transfer of property resulting from the sale. A lot of questions can be raised: has the sale really settled a transfer of property? Is a property regarding only to the seller still really a property? Similarly, in current French Law, an agreement may establish a mortgage, but this right is not enforceable against third parties as long as this act has not been registered. Thus, the unsecured creditors of the settlor may ignore the right of the mortgagee. But does it make sense to consider a mortgage without a preference right?This thesis describes how the legislator and nineteenth century scholars, in reducing the acquisitive modus into the acquisitive titulus and in distinguishing between inter partes effect and extra partes effect, have built a myth : the one of the agreements establishing and transferring real rights. Unlike formulas generally used by law and textbooks, in current French Law, real rights are established and transferred by agreement and delivery or registration.

La réalisation du marché intérieur européen par une meilleure intégration des marchés financiers est aujourd’hui devenue une réalité. L'objectif est toutefois loin d'être atteint en matière de crédit hypothécaire, nonobstant de nombreuses initiatives européennes. Compte tenu de ces difficultés et du postulat selon lequel il serait impossible d'harmoniser le droit des suretés immobilières en raison de leur ancrage culturel et national, une proposition alternative consistant dans la création d'une sûreté immobilière commune (euro-hypothèque), venant se superposer aux systèmes nationaux, a été formulée depuis un certain nombre d'années. La recherche analyse dans un premier temps la réalité du postulat précité à la lumière du droit comparé et conclut qu'en réalité, les différents systèmes trouvent non seulement leur origine dans un modèle identique, fondé sur le caractère accessoire de la sûreté, mais ont en outre connu une évolution similaire au cours de ces dernières années. Il apparaît que ce modèle constitue la meilleure base pour toute harmonisation européenne. Après avoir examiné l'interaction avec le droit international privé, sous l'angle de la protection du consommateur, et le droit européen, sous l'angle de la question de la compétence communautaire et du principe de subsidiarité, des pistes sont proposés pour opérer un rapprochement des législations nationales relatives au crédit hypothécaire. La proposition consiste à intégrer dans un seul instrument juridique contraignant (une directive européenne) les différentes propositions permettant d'opérer un rapprochement des législations nationales à trois niveaux : celui de la sûreté immobilière et de la publicité foncier, celui du contrat de prêt et enfin, celui relatif à la procédure de réalisation de l'immeuble.

Le droit des sûretés réelles a fait l’objet de profondes mutations à la suite de plusieurs réformes successives qui viennent de l’affecter. Si la matière s’est indubitablement modernisée, il reste qu’elle souffre d’un manque de cohérence globale qui tient tout à la fois à la trop grande offre de sûretés et à l’insuffisance de règles fédératrices venant régir l’ensemble. La question se pose alors de savoir s’il est possible et envisageable de dégager un socle de règles communes plus élaboré, voire même un droit commun, et selon quelles modalités. Il en ressort l’interrogation sur l’efficacité du droit ohada des sûretés réelles au regard de l’inadéquation entre les objectifs du législateur africain et les moyens qu’il a mis en oeuvre pour les atteindre. Au regard des expériences internationales, la réponse à ces questionnements réside à notre sens dans une réforme plus ambitieuse du droit ohada des sûretés réelles qui se traduirait par l’adoption d’une approche fonctionnelle telle qu’il nous a été donné de voir dans des pays appartenant à la même tradition juridique que la nôtre. Plus concrètement, il s’agira de redonner, à travers cette conception fonctionnelle des sûretés, de la cohérence, de la simplicité et de l’accessibilité, en somme de l’efficacité au droit ohada des sûretés réelles de manière à le rapprocher des populations et des réalités socio-économiques des États de l’ohada tout en n’occultant pas les enjeux économiques internationaux. / The real security interests law/secured transactions has gone through crucial changes following a series of several reforms which has affected it. If the subject matter has undoubtedly been modernized, it is obvious that the real security interests law/secured transactions is still lacking of general consistency which is linked simultaneously to the large numbers of proposal on security interests and to the insufficiency of federative rules which come to govern the whole. Actually, the problem poses the question to know if it is possible and conceivable to put forward a base of more sophisticated general rules, or even a general law, and according to what methods? The interrogation underlines the efficacy of ohada real securities law in regard to the inadequacy between the objectives of the African legislator and the means used by him to achieve them. In other words, it is admitted to question on the way of a reinforcement of the actual real securities law in sight of a greatest efficacy. In regard to the international experiences, the answer of these questioning is found, in our opinion, in a reform more ambitious of the ohada real securities law which is going to lead to the adoption of a functional approach as it was observed in States with the same juridical culture of ours. In concrete terms, it is important to give back, through this functional conception of securities interest, coherence, and simplicity, in sum, efficacy to ohada real securities law likewise to bring it closer to the population and to the socio-economic realities of ohada member States while revealing the international economic stakes.