Submitted by Cássia Santos (cassia.bcufg@gmail.com) on 2015-03-02T11:20:27Z No. of bitstreams: 2 Dissertação - Julianna Fernandes Mendes - 2013.pdf: 5852681 bytes, checksum: 8d324d780c5c1e70f93202b6a281fcfa (MD5) license_rdf: 23148 bytes, checksum: 9da0b6dfac957114c6a7714714b86306 (MD5) / Approved for entry into archive by Luciana Ferreira (lucgeral@gmail.com) on 2015-03-04T12:39:54Z (GMT) No. of bitstreams: 2 Dissertação - Julianna Fernandes Mendes - 2013.pdf: 5852681 bytes, checksum: 8d324d780c5c1e70f93202b6a281fcfa (MD5) license_rdf: 23148 bytes, checksum: 9da0b6dfac957114c6a7714714b86306 (MD5) / Made available in DSpace on 2015-03-04T12:39:54Z (GMT). No. of bitstreams: 2 Dissertação - Julianna Fernandes Mendes - 2013.pdf: 5852681 bytes, checksum: 8d324d780c5c1e70f93202b6a281fcfa (MD5) license_rdf: 23148 bytes, checksum: 9da0b6dfac957114c6a7714714b86306 (MD5) Previous issue date: 2013-03-28 / Outros / This dissertation has as its object of study to identify the housing deficit in Goiania from 1933 to 1964 as well as its causes. For better understanding of the topic, the dissertation began with broader thinking about moving the capital of Goiás to Goiânia, in order to start the topic. The proposal is for a study of bibliography and sources, both provided by the IBGE (Brazilian Institute of Geography and Statistics) and the perception of authors and characters who witnessed the mentioned period. It was highlighted the issue of housing with their differences from person to person and perverse treatment of the state firing the worker. We emphasize that there has been no effective housing policy at both national and regional levels and the main propellant of urban spatial segregation that was the real estate capital, using various strategies of speculation, imposes its planning deletion. The creation of Goiânia was driven mainly by the real state capital; there were no other alternative with for the part of the population, regard to decent housing. Finally, we show that the real estate speculation led the process of housing deficit in the studied period, coming to spread throughout the entire life of the young Goiânia. / Esta dissertação tem como objeto de estudo identificar o déficit habitacional em Goiânia de 1933 a 1964, bem como suas causas. Para melhor compreensão do tema, a dissertação foi iniciada com ampla reflexão sobre a mudança da capital de Goiás para Goiânia, para então adentrar no tema proposto. A proposta é de um estudo das referencias bibliográficas e fontes, tanto as disponibilizadas pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) quanto a percepção de autores e personagens que presenciaram o período proposto. Foi destacada a questão da moradia com seus diferencias de pessoa para pessoa e o tratamento perverso do Estado dispensado aos operários. Enfatizamos que não existiu uma política efetiva de habitação tanto em nível nacional quanto regional e que o principal agente propulsor da segregação espacial urbana foi o capital imobiliário que, utilizando-se das diversas estratégias da especulação imobiliária, impõe seu planejamento de exclusão. Como a criação de Goiânia se deu, principalmente, pelo dinheiro do capital imobiliário, não restou quaisquer alternativas para grande parte da população no tocante a moradia digna. Por fim, apresentamos que a especulação imobiliária comandou o processo de déficit habitacional no decorrer do período estudado vindo a se alastrar no decorrer de toda à vida da jovem Goiânia.

Submitted by Erika Demachki (erikademachki@gmail.com) on 2017-01-19T19:39:53Z No. of bitstreams: 2 Dissertação - Luciana Domingues Chaves - 2016.pdf: 5027851 bytes, checksum: bcb7d0781fbd0adcb655c78b713737e5 (MD5) license_rdf: 0 bytes, checksum: d41d8cd98f00b204e9800998ecf8427e (MD5) / Approved for entry into archive by Luciana Ferreira (lucgeral@gmail.com) on 2017-01-20T14:42:49Z (GMT) No. of bitstreams: 2 Dissertação - Luciana Domingues Chaves - 2016.pdf: 5027851 bytes, checksum: bcb7d0781fbd0adcb655c78b713737e5 (MD5) license_rdf: 0 bytes, checksum: d41d8cd98f00b204e9800998ecf8427e (MD5) / Made available in DSpace on 2017-01-20T14:42:49Z (GMT). No. of bitstreams: 2 Dissertação - Luciana Domingues Chaves - 2016.pdf: 5027851 bytes, checksum: bcb7d0781fbd0adcb655c78b713737e5 (MD5) license_rdf: 0 bytes, checksum: d41d8cd98f00b204e9800998ecf8427e (MD5) Previous issue date: 2016-04-20 / Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior - CAPES / This dissertation analyzes the production of urban space and its joints starting the real estate market from the concrete reality investigated in the city of Ituiutaba (MG), contemplating the processes related to the marketing of unbuilt land and urban properties offered in newspaper classifieds. Considers, in this scope, the timeframe of 2000, 2005 and 2012. Thereby, we discussed about: production of urban space; producers agents of urban space and; real estate market. Constituted this analytical framework, our understanding turned to analysis of commercialization of urban real estate through of survey, mapping and collection of the variables available in the classified of real estate from the main local daily newspaper. Gradually, the Organization, interpretation and analysis of data, added to the bibliography studied and the information gathered in the field, allowed us a glimpse of recent changes in the production of urban space of Ituiutaba (Minas Gerais), above all, through the launch of new real estate developments, which redrew its municipal boundaries and promoted the spatial selectivity highlighting certain areas of the city with regard to potential real estate appreciation, such as the Southeast Sector. / Esta dissertação analisa a produção do espaço urbano e suas articulações com o mercado imobiliário a partir da realidade concreta investigada na cidade de Ituiutaba (MG), contemplando os processos relacionados à comercialização de terrenos não edificados e de imóveis residenciais urbanos ofertados em classificados de jornal. Considera-se, neste escopo, o recorte temporal de 2000, 2005 e 2012. Desse modo, discutimos sobre: produção do espaço urbano; agentes produtores do espaço urbano e; mercado imobiliário. Constituído esse quadro analítico, nossa compreensão voltou-se à análise da comercialização dos imóveis urbanos a partir do levantamento, coleta e mapeamento das variáveis disponíveis nos anúncios dos classificados de imóveis do principal jornal de circulação diária local. Paulatinamente, a organização, interpretação e análise dos dados, somadas à bibliografia estudada e às informações levantadas em campo, nos permitiram vislumbrar mudanças recentes na produção do espaço urbano de Ituiutaba (MG), sobretudo, mediante o lançamento de novos empreendimentos imobiliários, os quais redesenharam seus limites urbanos e promoveram a seletividade espacial, que destacou determinadas áreas da cidade no que diz respeito à potencial valorização imobiliária, como é o caso do Setor Sudeste.

Essa tese se propõe a realizar uma reflexão acerca da produção dos espaços públicos urbanos na cidade de Goiânia, capital do estado de Goiás. Dedica-se, mais especificamente, aos espaços públicos produzidos como uma espécie de \"resíduo\" da atuação de empresas do mercado imobiliário formal, no período que a bibliografia convencionou chamar \"boom imobiliário\" (2007-2015). Neste período, as incorporadoras, mais capitalizadas e competitivas, desenvolveram estratégias de desenho que aplicadas aos seus produtos permitem \"criar localizações\". O processo de \"criar localizações\" possibilita o aumento significativo da margem de lucro dos empreendimentos, na medida em que se pode optar por terrenos cada vez mais longínquos. Com a possibilidade de poder buscar áreas fora das regiões mais equipadas da cidade, torna-se mais fácil encontrar terrenos mais baratos e/ou maiores. Terrenos maiores permitem, ainda, ganhos de escala na medida em que possibilitam a produção de um maior número de unidades habitacionais por empreendimento, o que também incrementa a rentabilidade. O resultado são entornos habitacionais, horizontais ou verticais, localizados à nas margens da área urbanizada, marcados pela fragmentação física e pelas estratégias de auto segregação. O espaço público se torna amorfo e estéril; e se presta unicamente à circulação motorizada. A caminhabilidade é a lente através da qual esse processo de deterioração dos espaços públicos urbanos será analisado. Para realizar essa reflexão tomou-se o caminho da pesquisa empírica. Primeiro foram escolhidas áreas da cidade, que pudessem representar a variedade das estratégias do mercado imobiliário na criação desses novos produtos; e que em consequência permitisse avaliar processos distintos de rearranjo no desenho dos espaços públicos. Foram escolhidas primeiramente três amostras, diferentes entre si, e que representassem esse processo. Posteriormente foi escolhida uma \"amostra de referência\", um bairro considerado \"caminhável\", que servisse de parâmetro para a análise das demais amostras. Para completar o panorama estudado foi acrescentada uma ultima amostra, localizada numa área em que se agrupam grandes plantas de varejo, na qual é possível observar uma variação do mesmo fenômeno aplicada à empreendimentos comerciais. Estudos com abordagens semelhantes foram analisados no sentido de fornecer um rol de variáveis urbanísticas que atuassem sobre a caminhabilidade. A partir dessas variáveis foi elaborada uma metodologia de análise que, uma vez aplicada às cinco amostras, possibilitou um conhecimento mais detalhado do impacto da proliferação dos \"enclaves fortificados\", sobre a constituição de um espaço público de qualidade e em consequência de uma cidade que priorize o transporte a pé. / This thesis aims to think about the urban public spaces in city of Goiânia, main city in State of Goiás. Specifically, the text treats on the created public realm as a remainder from real state companies\' agency, between the years 2007 and 2015, period called by researchers as \"real state boom\". In this run, incorporating companies, vastly more capitalized and competitive, developed strategies for engineering design to create literally concepts of sites and lucrative addresses. Creating localizations increases profits to companies, once the agencies could search for large and far lands. Seeking this type of realty, far from urban community facilities, it is possible to find out cheap and/or large places. Consequently, large realties mean more housing units, making possible that companies get more profitability by unit. In this way, the result is housing environment, horizontal or vertical, located in suburbs, based on the self-segregation and the fragmentation. Thus, these spaces become a \"shapeless\" and ungrateful location, serving merely the cars circulating. The perspective, wherewith this process of deterioration will be analyzed, is the walkability. Thereunto, the empirical research was chosen. City areas - which have performed the variety of real state market strategies and also have permitted distinct reshuffles to design some public spaces - were selected and, from them, three samples, different from each other. After that, a reference sample of a sector was taken: a walkable sector of community. Added to this, a last sample was chosen: a neighborhood where large retailer layouts are clustered and, besides, it is possible to observe the same conditions as in commercial companies. Furthermore, some studies with similar approaches were analyzed to give us a role of urban elements that acts on the walkability. From this, a methodology of analysis was elaborated and, after applied to the five samples, this methodology enables a knowledge more detailed about the impacts from proliferation of fortified enclaves and its relevance to a public space with quality and pursuant to a city that prioritizes a transport by foot.

Este trabalho apresenta um breve histórico da formação da região metropolitana da Grande Vitória no Estado do Espírito Santo, observando como se deu sua configuração urbana a partir da construção das habitações, principalmente das habitações populares, e tem como principal objetivo analisar a atuação do Estado nesse processo, desde a chegada das primeiras indústrias até a primeira década dos anos 2000, quando se dão novas dinâmicas políticas e econômicas que engendram outras configurações urbanas e outros modelos de habitar, os condomínios fechados por segmento de renda, que pouco dialogam com os demais espaços da cidade. O desenvolvimento do trabalho segue uma estrutura que inicialmente contextualiza o processo histórico de urbanização da região, posteriormente apresenta a configuração do território a partir da produção habitacional - que se dá em consequência desse processo de urbanização. Seguindo o percurso histórico, chega ao período mais recente, o qual aponta as transformações políticas e econômicas locais a partir do contexto mundial e suas implicações urbanas no território local, onde o papel do Estado é analisado tendo como fundamentação crítica os conceitos de Raymundo Faoro, Francisco de Oliveira e as considerações de Ermínia Maricato sobre o Estado Patrimonialista. Por último, é apresentado o estudo de caso, o município de Serra, integrante da região metropolitana da Grande Vitória, local onde se evidenciam as questões colocadas nos capítulos anteriores. O Estado, enquanto agente produtor de localizações, trabalha dentro da lógica patrimonialista, sendo conivente com os interesses privados e permitindo a apropriação especulativa do território pelo mercado imobiliário sem praticar a função social da propriedade urbana, havendo assim um distanciamento ao se pensar em produção de habitações e produção de cidades. E como resultado tem-se a produção fragmentada do espaço urbano a partir da implantação de um modelo de morar lucrativo para o mercado imobiliário - os condomínios fechados - que passa a ser empregado massivamente em habitações populares de mercado, a partir de financiamentos públicos, como o Programa Minha Casa Minha Vida, que além de repetir erros dos programas habitacionais do passado, como o BNH, segue segregando o local de habitar do restante da cidade. Esses condomínios apresentam alta densidade de apartamentos por metro quadrado, com área útil reduzida e oferecem em troca áreas de lazer entre muros, que simulam os condomínios de luxo, numa escala equivocada, vendendo o conforto e segurança em espaços confinados, isolando cada vez mais os espaços públicos da cidade. / This research presents a brief history on the formation of the Vitória Metropolitan Region, in the state of Espírito Santo, observing how its urban configuration took place based on housing constructions, especially public housing, and aiming to analyze the performance of the State in this process, since the arrival of the first Industry plants until the beginning 2000\'s decade, when new political and economic dynamics that engender different urban configurations and models of inhabiting take place, such as the closed condominiums by income segment, that almost do not dialogue with other areas of the city. The study follows a structure that initially contextualizes the historical process of urbanization in the region, then presents the territory configuration based on housing production - which is a consequence of this process of urbanization. Following the historic course, it goes to the most recent period, in which points the local political and economic transformations based on the global context and its consequences in the local urban territory. Whereupon, the role of the State is analyzed having as critical reasoning the concepts of Raymundo Faoro and Francisco de Oliveira on Patrimonialist State, and the ErmíniaMaricato\' considerations about it. At last, it is presented a case study, of the municipality of Serra, a member of the Vitoria Metropolitan Region where the issues raised in the previous chapters are evident. The State, as the agent that produces localizations, works inside this patrimonialist logic, conniving with private interests and allowing the speculative appropriation of territory by the imobiliary market, without practicing the social function of urban property. Thus, there is a gap between housing production and city production. As a result a fragmented production of the urban space is evident, which begins with the implementation of a housing model lucrative for the imobiliary market - the closed condominiums - massively used for low-income housing market, but now taking public funding, such as the Minha Casa Minha Vida program, which besides repeating mistakes of past housing programs, such as the BNH, keeps segregating the dwelling place from the rest of the city. Actually, these closed condominiums present high density of housing units with reduced useful areas, and although it offers recreational areas within the walls simulating luxury condominiums, but in a misguided scale, comfort and safety are sold in confined spaces, isolating them more and more from the public spaces of the city.

Este trabalho demonstra que o padrão evolutivo dos shopping centers os conduziu a um enquadramento em três momentos: (i) como centro de abastecimento, quando surge como proposta voltada ao planejamento territorial; (ii) como produto imobiliário, quando agentes deste setor passam a edificá-los e a controlá-los e; (iii) como produto de consumo, quando tendo assumido a condição de mercadoria, tendeu a acompanhar as demandas oriundas dos novos modos de produção e consumo no final do século XX, que incluem o consumo de sensações, experiências e lugares e que tem como marcos a descartabilidade e a necessidade de inovação constante. Em seguida, nota-se que esta condição, de produto de consumo (descartável, mutante, de rápida obsolescência) associado ao caráter inercial das edificações, os torna empreendimentos altamente vulneráveis no contexto da sustentabilidade urbana (econômica e sócio-cultural). Pôde-se concluir assim, que a dinâmica presente nesta dupla condição exige um maior controle do desenvolvimento urbano no que se refere à implantação deste tipo de empreendimento imobiliário. / This paper shows that the evolution of shopping centers standards lead them to a framing at three moments: (i) as a supplying center, when it appeared as a proposal concerning territorial planning; (II) as real estate product, when entrepreneurs from that sector start to build and control them ; (III) as consumption product, when assuming the merchandise condition, it tended to follow the emergent demands from new ways of production and consumption in the end of century XX, that include the consumption of sensations, experiences and places, that has as landmark the necessity of constant innovation. After that, this condition, of consumption product (dismissible, mutant, of fast obsolescence) associate to the inertial character of its buildings, transforms them into highly vulnerable enterprises in the context of the urban sustainability. Concluding, the dynamics concerning this double condition require a higher control of the urban development when refer to this kind of real estate enterprise.

A partir dos anos 2000 a produção do espaço urbano nas cidades médias de Bauru, Piracicaba e São José do Rio Preto acelerou-se significativamente. Assistiu-se à explosão da oferta de uma série de novos produtos imobiliários, voltados a um amplo leque de potenciais consumidores: residências em condomínios verticais e horizontais, bem como novos loteamentos urbanos, destinados a uma ampla gama de segmentos sociais, promoveram a modificação da paisagem e borraram os limites entre o rural e o urbano; grandes centros comerciais vieram conformar novas centralidades; os fluxos intra e interurbanos reconfiguraram-se, imprimindo novos sentidos à urbanização. O conjunto dessas modificações vem promovendo a reestruturação urbana dessas cidades, impactando e alterando as dinâmicas e condicionantes que configuraram seus espaços intraurbanos até fins do século XX, com profundas implicações na definição dos valores de uso e dos valores de troca das distintas localizações do território municipal. Condutor do processo, o circuito imobiliário vem adquirindo proeminência cada vez maior em suas economias locais, moldando as legislações urbanísticas conforme os interesses envolvidos na ampliação dos valores fundiários e imobiliários. A presente tese busca analisar e compreender os processos macroeconômicos e espaciais que conferiram relevância a esses centros urbanos, bem como a forma como se estruturaram seus tecidos urbanos ao longo do século XX. Tendo por base esta compreensão é desenvolvida análise sobre as transformações recentes na estruturação urbana dessas cidades médias, resultando em continuidades e rupturas, decorrentes da intensa atividade imobiliária de que são palco. / From 2000 the production of the urban space in the medium cities of Bauru, Piracicaba and São José do Rio Preto accelerated significantly. There was an explosion in the offer of a Series of new real estate products, aimed at a wide range of potential consumers: Residences in vertical and horizontal condominiums, as well as new urban subdivisions, A wide range of social segments, promoted the They blurred the boundaries between rural and urban; Large shopping centers have come to form new Centralities; Intra and interurban flows were reconfigured, imparting new meanings to the urbanization. These changes have been promoting the urban restructuring of these Cities, impacting and changing the dynamics and constraints that shaped their spaces The end of the 20th century, with profound implications for the Of exchange values of the different locations of the municipal territory. Process driver, the The real estate circuit has been acquiring increasing prominence in its local economies, Shaping the urban legislation according to the interests involved in the Land and property. This thesis aims to analyze and understand the processes Macroeconomic and spatial factors that have given relevance to these urban centers, as well as Urban fabrics throughout the twentieth century. Based on this An analysis of recent transformations in urban Of these medium cities, resulting in continuities and ruptures, due to the intense activity Real estate of which they are stage.

O objetivo desta pesquisa é investigar a adequação da Análise de Mercado Imobiliário AMI ao caso do município de São Paulo. Em particular, na análise do chamado mercado econômico de moradias 5 a 10 salários mínimos de renda familiar, segmento que é tido como possuidor de renda superior à necessária para ser enquadrado nos programas oficiais, mas insuficiente para adquirir moradia produzida pelo mercado formal. Como uma política imobiliária urbana poderia criar as condições para que estas famílias pudessem ser atendidas pelo mercado formal, em áreas mais centrais da cidade? Para responder a esta questão é necessário compreender a dinâmica residencial deste mercado econômico, tema em que a pesquisa acadêmica tem sido incipiente. A tese concentrou-se na mensuração da demanda disponível por categorias de renda, que foi cruzada com a oferta de moradias pelo mercado. Os resultados indicam para o município de São Paulo, um parcial ajuste no centro das duas curvas, em 2006, e um descolamento nas pontas, ou seja, há uma importante demanda não atendida para a categoria de renda de 5 a 10 salários mínimos e uma sobre-oferta para rendas superiores a 30 salários mínimos. Em 2007, a melhoria nas condições de crédito aumentou em 30% o valor médio dos imóveis financiados, resultando em um deslocamento vertical da curva de oferta e, conseqüentemente, uma diminuição da demanda não atendida pelo mercado econômico. Aparentemente o uso da AMI foi adequado à realidade paulistana. / The purpose of this research was to study whether Real Estate Market Analysis has been adequate to the case of the municipality of São Paulo housing market. Particularly, to focus on the so called low cost housing between 5 and 10 minimum wages family income. This segment is understood as having income that is superior to those in the governmental housing programs but that is not enough to afford buying a house in the formal market. How a Real Estate development policy could create conditions for those families to afford to buy a house close to the more central areas of the city? In order to answer this question, it is necessary to understand the dynamics of low cost housing a subject somehow neglected in academics. The Dissertation has focused on the measurement of housing demand curve for different income brackets and comparing it with the housing supply curve. The results for São Paulo, for the year of 2006, indicated a partial alignment of the curves and a separation between them at the edges. It means that there is an important non-attended demand for the 5 to 10 minimum wages income bracket, and on the other hand, an over supply of housing for families with income over 30 minimum wages. For 2007, better credit terms resulted in 30 % increase in housing financing, shifting upwards the supply curve and, therefore, decreasing low cost housing demand. Real Estate Market Analysis seemed to be adequate for analyzing the São Paulo market.

A presente pesquisa teve por finalidade a avaliação da qualidade dimensional dos compartimentos que compõem as habitações através da análise do Uso, da Função e das Atividades desenvolvidas nestes ambientes. Inicialmente foram inventariados 216 apartamentos selecionados dentre os lançamentos imobiliários realizados no município de São Paulo, entre os anos de 2000 a 2005, universo estudado pelo Inventário das Recomendações Dimensionais dos Espaços, Equipamentos e Mobiliário da Habitação FAPESP 03/09.069-1, BOUERI J.J., (2004)1, do qual o autor foi colaborador com o detalhamento de todos os arranjos dos ambientes em trabalho programado Pesquisa de Composição de Mobiliário e Equipamentos da Habitação (2004). Posteriormente, foi realizado um aprofundamento nos apartamentos de quatro dormitórios, verificando o uso dos espaços em função das atividades ali exercidas no segundo trabalho programado do autor. Com base nesse aprofundamento, foram aplicados dois tipos de avaliação da Qualidade Habitacional, inicialmente o Método de Avaliação da Qualidade Arquitetônica Habitacional de PEDRO, João Branco (2003) nos quesitos relativos ao dimensionamento e posteriormente os Índices Ergonômicos da Habitação, Prof. Dr. BOUERI, J.J. (2001)2.Com base nos resultados obtidos na avaliação, a pesquisa buscou concluir com o tipo de qualidade dimensional existente nos apartamentos lançados no mercado imobiliário da cidade de São Paulo. A relevância do estudo criterioso do dimensionamento habitacional extrapola o âmbito do projeto arquitetônico devido à relação de interdependência com os preços dos apartamentos, principalmente nas grandes cidades, como é o caso de São Paulo. Este fator, associado ao custo da terra urbana, forma conjunto que compõe o valor de venda dos apartamentos. / The purpose of this research was to evaluate the dimensional quality of habitation compartments. Witch was accomplished by the analysis of Use, Function and Activities performed at these environments. Initially, 216 apartments were selected amongst the real state launchings in the São Paulo city, between the years of 2000 and 2005 were inventoried. Those units also belong to the Inventory of the Dimensional Recommendations for Spaces, Equipment and Furniture at the Habitation FAPESP 03/09.069-1, BOUERI J.J., (2004), having the rooms disposal (lay outs) already been studied in detail by the author. Afterwards, a deepening study on the four bedroom apartments was carried trough by the same author, verifying the space uses in function of the activities there developed. Based in this new study, two types of evaluation of dwelling quality were applied: at first Evaluation Method of Architectural Dwelling Quality PEDRO, João Branco (2003) in the sections of dimension and afterwards the Ergonomic Rate of Dwelling, BOUERI (2001).Based of the gotten results the research was directed to the type of dimensional quality of the apartments launched in the real estate market in the city of São Paulo.The importance of the careful study of dimension in the dwellings went beyond the scope of the architectural project due to the interdependent relationship between the market price and the measure of the building, mainly in the great cities, as it is in São Paulo. This factor plus the price of urban soil, compound the market value of the apartments.

Esta tese dedica-se à investigação e compreensão de um dos elementos considerados essenciais para o entendimento dos significados do ambiente urbano contemporâneo, os edifícios. Interpreto-os não a partir de uma visão reducionista, mas desde um ponto de vista amplo e totalizante: como produtos imobiliários e como artefatos arquitetônicos, dotados de valor material, social e simbólico. Parto do princípio de que, como artefatos, colaboram para ressignificação dos espaços urbanos por meio da configuração dos espaços internos e da edificação, bem como por sua relação com o entorno, a partir da dialética entre a estrutura material edificada e a sociedade. Como produtos imobiliários, inserem-se de uma maneira inovadora no circuito de valorização do capital, firmando-se como mercadorias e orientando a própria sobrevida e expansão do capitalismo. A dinâmica socioespacial e as características do capitalismo contemporâneo levam a um movimento de reestruturação imobiliária, processo complexo e amplo, que se dá em dois níveis: a reestruturação espacial (novas formas e funções do imóvel e a revisão de seu papel estruturante junto à sociedade e ao espaço) e a reestruturação produtiva (novas maneiras de construir e administrar o produto imobiliário). A pesquisa foi conduzida a partir da interpretação da produção imobiliária voltada para o mercado e direcionada para fins específicos e usos determinados, neste caso, a estrutura material de hospedagem ou simplesmente hotelaria instalada em importantes destinos do circuito mundial de viagens. A tese teve como objetivo maior orientar a apreensão do sentido e dos significados do ambiente construído e de sua adequação aos processos de valorização do capital e de reestruturação dos espaços urbanos contemporâneos. / This thesis devotes itself to inquiring and grasping of one of the elements considered essential to the understanding of contemporary urban environment meanings, the buildings. I interpret them not from a reductionist view, but from a wide and totalizing point of view: as real state products and architectural artifacts, endowed of material, social and symbolic value. I argue that, as artifacts, they collaborate with resignification of urban spaces by means of internal spaces and building configuration, as well as their relation with surroundings, from a dialectics between built material structure and society. As real state products, they insert and brace themselves in an innovative way into the circuit of capital valuing as commodities, allowing the survival and the expansion of capitalism. The social-spatial dynamics and the characteristics of contemporary capitalism lead to a movement of real state restructuring, a wide and complex process, which takes place in two levels: spatial restructuring (new real state forms and functions and the review of its structuring role in society and in space) and productive restructuring (new ways of building and managing real state product). The research has been conducted from the interpretation of real state production focused on market and directed to specific purposes and determined uses, in this case, the material structure of hospitality or simply hotels installed in important destinations of the world travelling circuit. The thesis aims at orienting the apprehension of sense and meanings of the environment built and its adequacy to processes of capital valuing and contemporary urban spaces restructuring.

Real estate activity is notably influenced by local land use regulation. By acting as redtape costs or explicitly through compensatory payments, such rules typically increase construction costs by reducing supply and increasing demand in the housing market, which leads to higher prices. This is the first study to model the decision-making process of housing supply using a game theoretic approach. To shed light on the roleof regulation and competition in this industry, I employ a static-entry model that incorporates the demand, cost and strategic factors common to the activity. I built aunique data set forthe city of São Paulo, Brazil, with information on the universe ofnew residential buildings launched in the city, along with a history of all licenses requested by the developers tothe government for each project. My empirical results show that the regulation play akey role in developer activity. For the areas with the most intense activity of the city,the bureaucracy in the residential approval process cost annually R$ 47 millions (US$ 14millions) by entrant firm. / A atividade imobiliária é particularmente influenciada pela regulação do uso da terra. Ao agir como \"custos burocráticos\" ou explicitamente por meio de pagamentos compensatórios,essas regras normalmente aumentam os custos de construção ao reduzir a oferta e aumentara demanda de novas residências, o que leva a preços mais altos. Este é o primeiro estudo amodelar o processo de decisão de oferta de residências usando uma abordagem de teoria dos jogos. Para mostrar os efeitos da regulação e da competição nesse setor, eu emprego um modelo de entrada estático que incorpora os fatores de demanda, custo e estratégicos comuns a essa atividade. Eu construí uma base de dados única para a cidade de São Paulo, Brasil, com informações sobre o universo de novos empreendimentos residenciais na cidade, juntamente comum histórico de todas as licenças e alvarás requeridos pelas incorporadoras à Prefeitura para cada projeto. Meus resultados mostram que a regulação tem um papel chave na atividade imobiliária. Para as áreas com atividade mais intensa da cidade, a burocracia no processo de aprovação de novas residências tem um custo média anual de R$ 47 milhões por firma entrante no mercado.