Bokföringsnämnden startade år 2004 ett projekt för att ta fram nya regelverk, det så kallade K-projektet. Syftet med K-regelverken är att utformningen för årsredovisning finns samlat på ett ställe. K-projektet är uppdelat i fyra kategorier där företag kategoriseras in beroende på storlek.Från den 1 januari 2014 måste företag tillämpa ett K-regelverk. För en del företag finns möjligheten att välja vilket regelverk av K2 respektive K3 de vill tillämpa. Företag som får välja regelverk och som i nuläget tillämpar K2 men kommer att expandera och få nya intressenter bör byta till K3. Detta för att intressenterna vill ha en mer utförlig redovisning för att kunna bedöma företagets finansiella situation. Byte från K2 till K3 kan anses vara ett byte av redovisningsprincip vilket kan innebära stora skillnader i redovisningen. Syftet med studien är att redogöra för vilka konsekvenser som uppstår i ingångsbalansräkningen vid byte från K2 till K3. Vidare syftar studien till att redogöra för eventuella skattemässiga konsekvenser för företag som genomgår bytet.I genomförandet av studien har en deskriptiv analys använts för att beskriva ett antal aspekter som undersöks. Vid byte från K2 till K3 ska en ingångsbalansräkning upprättas. För att tydliggöra konsekvenserna i samband med ingångsbalansräkningen har typfall använts i studien för att på ett pedagogiskt sätt kunna visa konsekvenserna vid byte.Genom studien kan vi konstatera att det uppstår konsekvenser vid byte av regelverk från K2 till K3. Det finns redovisningsmässiga skillnader mellan regelverken. Dessa skillnader justeras direkt via eget kapital och redovisas således inte via resultaträkningen. Justeringarna kan bidra till skattepåverkan för företaget. Trots redovisningsmässiga skillnader som uppstår påverkas ingångsbalansräkningen marginellt utifrån våra typfall. / Bokföringsnämnden launched in 2004 a project to develop new regulations, known as the K-project. The purpose of the K-regulatory systems is that the design of the annual report is gathered in one place. The K-project is divided into four categories in which companies are categorized into depending on size.From 1 January 2014, companies must apply a K-regulation. Some companies have the ability to choose which rules of K2 and K3 they want to apply. Companies which may choose rules and which currently apply K2 but will expand and gain new stakeholders should switch to K3. This because stakeholders want a more detailed reports to assess the company's financial situation. Changing from K2 to K3 can be considered a change in accounting principle, which can mean big differences in the accounts. The purpose of this study is to describe the consequences arising in the opening balance sheet when changing from K2 to K3. Furthermore, the study aims to describe the possible tax implications for companies undergoing change.In the implementation of the study a descriptive analysis used to describe a number of aspects are examined. When changing from K2 to K3, an opening balance sheet is established. To clarify the implications in connection with the opening balance sheet has scenarios used in the study for an educational way to show the consequences of change.Through this study we can conclude that there are consequences when changing the regulations from K2 to K3. There are accounting differences between the regulations. These differences are adjusted directly through equity and are therefore not recognized through the income statement. The adjustments can contribute to the tax impact for the company. Despite the accounting differences arising influenced the opening balance sheet marginally based on our scenarios.This study is written in Swedish.

Redovisningen har för avsikt att ge underlag och information till samhället. Därför är det viktigt att redovisningen återger verkligheten. Den nuvarande leasingstandarden IAS 17 för europeisk internationell nivå har varit föremål för kritik eftersom den har sin ansats i en klassificering mellan finansiell eller operationell leasing. Företag i Sverige som tillämpar K3 kapitel 20 behandlar leasingavtal på samma sätt genom en klassificering. Detta har skapat möjligheter för företag att uppföra en redovisning där stora värden i form av tillgångar och skulder hamnar utanför balansräkningen genom operationella leasingavtal. Därav har det pågått en internationell diskussion mellan IASB och FASB under en längre tid om leasingavtal som klassificeras som operationella verkligen återger en rättvisande bild av företag som tillämpar IFRS standarder. Denna debatt handlar om en ökning av transparens inom redovisning och företagens finansiella rapportering är konstant närvarande i dessa debatter. Därför att denna finansiella information oftast är det enda intressenter har till sitt förfogande som beslutsunderlag. På grund av dessa problem och för att utveckla en rapportering som är mer konsekvent har IASB därav valt att skapa en ny standard för leasingavtal - IFRS 16 Leasing. IFRS 16 har ett annat tillvägagångssätt för leasing då den har sin ansats i en nyttjanderätt. Detta medför betydande förändringar för leasingtagare då de, baserat på nyttjanderätten, behöver rapportera leasingavtal som tillgångar och skulder i sina balansräkningar. IASB har redan implementerat IFRS 16 men däremot är det inte krav på att följa standarden fram tills 1 januari 2019 då IFRS 16 träder i kraft. Studiens syfte är att beskriva samt analysera vilka skillnader det finns mellan företag som tillämpar K3 kapitel 20 och den kommande standarden IFRS 16 gällande leasingavtal. Vidare är syftet med studien att med hjälp av typfall undersöka och åskådliggöra skillnader i finansiella rapporter samt relevanta nyckeltal och hur dessa effekter kan påverka företagets intressenter. Genom en kvalitativ forskningsmetod har det konstruerats fiktiva typfall för att kunna dra slutsatser som besvarar denna uppsats syfte och forskningsfråga. Studien behandlar vad för skillnader det finns vid behandling av klassificering, värdering och definition av leasingavtal. Därmed kan det konstateras och påvisa att vid tillämpning av den kommande leasingstandarden IFRS 16, medför det att en ökning sker av tillgångar och skulder i företagens balansräkning. Detta innebär betydande förändringar eftersom de måste redovisa ett leasingavtals nyttjanderätt och förpliktelser. Dessa förändringar får en väsentlig påverkan på olika finansiella mått. Vidare kan det konstateras att intressenter berörs och påverkas på ett väsentligt sätt eftersom förändringar i finansiella rapporter påverkar deras analyser och i slutändan beslutsunderlag. / Accounting intends to provide support and information to society. Therefore, it is important that the accounting reflects reality. The current lease standard IAS 17 for European international level has been criticized because it has its purpose in a classification between financial or operational leases. Companies in Sweden applying K3 chapter 20 treat leases in the same way through a classification. This has created opportunities for companies to invent an account where major values in terms of assets and liabilities are off-balance-sheet through operational lease agreements. Hence, there has been an international discussion between the IASB and the FASB for a long time if leases classified as operational really reflect a fair view of companies applying IFRS standards. This debate is about an increase in transparency in accounting and corporate financial reporting is constantly present in these debates. Because this financial information is often the only information which stakeholder has at its disposal as a basis for decision making. Due to these problems and to develop a more consistent reporting, the IASB has chosen to create a new lease agreement - IFRS 16 Leases. IFRS 16 has another approach to lease agreements as it is based on a right of use. This entails significant changes for lessees, as they, based on the right of use, need to report leases as assets and liabilities in their balance sheets. The IASB has already implemented IFRS 16, but it is not required to comply with the standard until 1 January 2019 when IFRS 16 enters into force. The purpose of the study is to describe and analyze the differences between companies applying K3 chapter 20 and the forthcoming standard IFRS 16 regarding lease agreements. Furthermore, the purpose of the study is to investigate and illustrate, by typical cases, differences in financial reports and relevant key ratios and how these effects may affect the company's stakeholders. Through a qualitative research method, fictional typical cases have been designed to draw conclusions that answer the purpose and research question of this paper. The study addresses what differences exist in the treatment of classification, valuation and definition of lease agreements. Thus, it can be established and demonstrate that, in application of the forthcoming leasing standard IFRS 16, an increase in assets and liabilities in the companies balance sheet is made. This implies significant changes as they must account for a lease agreements right of use and obligations. These changes have a significant impact on key ratios such as returnability, equity, debt ratio and leverage formula. Furthermore, the conclusion can show that stakeholders are affected in a significant way as changes in financial reports affect their analyzes and ultimately decision-making.

Koncerner som redovisar enligt IFRS ska från och med 1 januari 2019 tillämpa den nya leasingstandarden IFRS 16. Den traditionella och vedertagna uppdelningen av leasing har länge varit operationell och finansiell leasing. Den nya standarden innebär emellertid att uppdelningen mellan operationell och finansiell leasing försvinner. Istället ska företag enligt IFRS 16 redovisa merparten av sin leasing som en tillgång och en skuld på balansräkningen. K3 regelverket använder däremot fortfarande uppdelningen i de två olika kategorierna där ett operationellt leasingavtal likställs med ett hyresavtal och finansiell leasing med ett lånefinansierat förvärv. Ett moderföretag som tillämpar K3 regelverket kan välja att istället frivilligt tillämpa IFRS vid upprättande av sin koncernredovisning. Skillnaden i klassificering och redovisning av leasingavtal mellan de olika regelverken leder till att de finansiella rapporterna påverkas på olika sätt. Dessa skillnader påverkar företags nyckeltal, vilka ofta är relevanta mått och beslutsunderlag för företags olika intressenter såsom investerare och långivare. Syftet med studien är att undersöka vilket av de två regelverken K3 eller IFRS som en företagsledare kommer välja att tillämpa vid upprättande av koncernredovisning, om företaget är ett stort onoterat moderföretag med väsentligt värde i leasade tillgångar. Syftet är även att undersöka vilket regelverk som är mest förmånligt att tillämpa utifrån vilka effekter det medför på företagets redovisning och nyckeltal, med hänsyn tagen även till investerare och kreditgivare. För att kunna undersöka detta krävs en jämförelse av de två regelverken, vilket i denna studie görs med hjälp av konstruerade typfall som applicerar väsentliga lagrum och normer från respektive regelverk. Typfallen analyseras med stöd av IASBs kvalitativa egenskaper samt väsentliga nyckeltal och ekonomiska teorier. Resultatet av studien visar att när ett företag som redovisar operationell leasing enligt K3, tillämpar IFRS istället, förändras nyckeltalen på ett sätt som är ofördelaktigt för företaget. Således är slutsatsen att ett företag som redovisar operationell leasing kommer att välja att tillämpa K3 som regelverk vid upprättande av koncernredovisning. Om ett företag som redovisar finansiell leasing enligt K3, tillämpar IFRS istället, förändras nyckeltalen i princip inte alls. Ett företag som redovisar finansiell leasing kommer enligt vår slutsats istället välja att upprätta koncernredovisning enligt IFRS, eftersom nyckeltalen inte förändras men IFRS medför ökad legitimitet. Resultatet visar även att om ett företag som redovisar operationell leasing enligt K3, med ett avtal som löper under 12 månader, istället tillämpar IFRS, förändras nyckeltalen inte alls, eftersom leasingen redovisas på samma sätt enligt båda regelverken. Även vid detta scenario är slutsatsen att ett företag kommer välja att redovisa enligt IFRS i sin koncernredovisning, för att få ökad legitimitet. Utöver detta har vi i studien även kommit fram till att IFRS överlag visar en mer rättvisande bild av företags leasade tillgångar i de finansiella rapporterna, eftersom den redovisas enligt den ekonomiska innebörden före den juridiska formen. / January 1 2019, companies who are reporting according to IFRS will apply the new lease standard IFRS 16. The traditional and more commonly recognized form of leases has long been operating and financial leases. The new standard implicates that the split between operating and financial leases disappears, and companies should rather account for leased assets as an asset and a liability in their balance sheet. The legal framework K3, on the other hand, still separates them in two different categories, were an operating lease is equated with a rental agreement and financial lease is equal to a leveraged acquisition. A parent company that applies the K3 regulation may choose to apply IFRS voluntarily when preparing its consolidated financial statements. The difference between the classification and accounting of leasing contracts in the two different frameworks causes the financial statements to be affected differently. These differences are directly affecting the companies financial ratios, which are often relevant measures in decision making for companies' different stakeholders such as investors and lenders. The purpose of this study is to examine which of the two financial frameworks K3 or IFRS a business leader will choose to apply when establishing its consolidated financial statements, if the company is a large unlisted parent company with substantial value of its assets being leased. The purpose is also to examine which financial framework is most beneficial to apply based on the effects it entails on the company's accounting and key ratios, also considering investors and lenders. The result of this study shows that when a company reporting operating lease accounting according to K3, is reporting according to IFRS instead, its financial ratios are changed in an unfavorable way. The conclusion is that a company that is utilizing operating leases will choose to apply K3 as financial framework, when establishing its consolidated financial statements. If a company that is using financial leases applies IFRS instead of K3 its financial ratios are barely affected. A company who is using financial leasing will rather choose to use IFRS when establishing its consolidated financial statements, since the financial ratios don’t change and IFRS entail for increased legitimity. The results also show that if a company who is reporting operating lease according to K3, with a contract that last 12 months, applies IFRS instead of K3, its financial ratios don’t change, since the lease is accounted for in the same way between the two different frameworks. The conclusion for this scenario shows that a company will choose to report in accordance with IFRS in its consolidated financial statements. We also conclude that IFRS is showing a more fair presentation of companies leased assets in their financial reports, because the accounting is in accordance with substance over form.

Uppsatsens fokus var att undersöka i vilken utsträckning icke noterade K3-fastighetsbolag i Stockholm, Sverige frivilligt tillämpar verkligt värde genom användandet av International Financial Reporting Standards, IFRS som redovisningsstandard. Ämnet är aktuellt med tanke på de höga marknadsvärdena på fastighetsmarknaden i Sverige. Höga marknadsvärden kan vara ett incitament för fastighetsbolag att gå från den traditionella anskaffningsvärdeprincipen till att redovisa sina fastigheter enligt verkligt värde. Problematiken vid värdering enligt verkligt värde är svårigheten för långivare att bedöma kreditsäkerheten på grund av komplexiteten bakom de högt värderade fastigheterna. Incitament som tidigare forskning belyst är att påverka och manipulera nyckeltal för att företaget ska se starkare ut. Företagen kan även vara intresserade att värdera fastigheter högt om de är nära att bryta mot lånevillkor. Studien har fokuserat på fastighetsbolag baserade inom Stockholms län, där företagen som blivit utvalda behövt uppfylla vissa kriterier för att vara av intresse för studien. Studiens resultat indikerar att majoriteten av fastighetsbolagen i Stockholm väljer att inte tillämpa verkligt värde när de redovisar sina fastigheter, därmed är det normativa på marknaden att redovisa fastigheter enligt anskaffningsvärdet. Studiens resultat är motstridigt mot tidigare forskning som framhäver att redovisning enligt verkligt värde används för att påverka företagets inkomster och resultat när det råder höga marknadspriser. Studien framhäver att det enbart är sex procent av företagen som redovisar enligt verkligt värde, de här företagen kännetecknas av låg skuldsättningsgrad samt stabil ekonomi. Studien påvisar även att 72,6 procent av företagen som inte redovisar till verkligt värde fortfarande presenterar det verkliga värdet på fastigheterna i sina årsredovisningar. Syftet med uppsatsen har varit att påvisa om fastighetsbolag använder sig av verkligt värde eller inte, samt identifiera gemensamma faktorer som utmärker dessa företag. Då studien genomförts med en kvantitativ undersökningsansats kunde inte alla incitament som tidigare forskning belyst undersökas. En helhetsgranskning hade krävt både en kvantitativ samt en kvalitativ undersökningsansats. Därmed är resultatet som presenteras i denna uppsats ämnat att svara på om företag redovisar enligt verkligt värde eller inte samt vad som utmärker företagen, inte att ge en fördjupad förståelse för varför de gör det. / The essence of this paper has been to investigate to what degree real estate companies based in Stockholm, Sweden voluntarily adopt fair value accounting, FVA by using International Financial Reporting Standards, IFRS as accounting principle. This subject is currently interesting because of the high market values on real estates in Sweden right now, never have the prices been as high on the market as the current ones. The high pricing on real estates may be an incentive for real estate companies to move from the traditional acquisition value to the adoption of FVA when presenting the value of their real estates in their annual reports. The problem of the FVA is the complexity behind the valuation which makes it harder for creditors to evaluate the assets of companies. Previous research has highlighted incentives for FVA such as, the effort to effect or manipulate financial ratios to make the company look stronger. And that companies can have an incentive to evaluate their properties high if they are close to break their bond covenants with the bank. This paper has focused on real estate companies in the Swedish capital city, Stockholm. Where the companies chosen to be included in the study have been required to fulfil some credentials to be of interest for the survey. The study clearly present that the majority of the real estate companies in Stockholm, Sweden does not use FVA in their financial statement when book keeping their properties. Therefore, the normative isomorphic pattern among the companies is to book keep properties according to acquisition value. What extinguish these companies are their low debt to ratio and high ability to pay. The findings are inconsistent with prior studies that have been conducted arguing that companies use FVA when accounting to engage in result increasing actions. In Stockholm on the other hand there are only six percent of the companies that are accounting according to FVA, but there is a total of 72,6 percent of the companies not using FVA as their book keeping principle that provides the fair value of their real estates in their annual reports. The core of the paper has been to establish whether the companies use FVA or not. The paper also present breakdowns of the incentives that prior studies have concluded has an influence on companies when choosing FVA as accounting principle. Because of the quantitative method used when conducting the study not all the incentives that prior research has provided where able to be analysed. To be able to conclude a full picture, the issue needs to be addressed with both a quantitative and a qualitative method. Therefore, the result presented in this paper is to be regarded as an answer to if real estate companies in Stockholm, Sweden use FVA, not why they do it.

We describe a correspondence between two different links associated to the same K3 orbifold. This duality is produced when two elements, one inside and the other on the boundary of the Kähler cone, are identified. We call this correspondence ∂-duality. We also discuss the consequences of ∂-duality at the level of metrics. / Describimos una correspondencia entre dos enlaces asociados a un mismo espacio K3 que soporta a lo más, singularidades cíclicas de tipo orbifold. Esta dualidad se hace evidente cuando dos elementos, uno en el interior y el otro en la frontera del cono de Kähler, son identificados. Denominamos a esta correspondencia ∂-dualidad. También discutimos las consecuencias de ∂-dualidad al nivel de estructuras riemaniannas.

Syfte: I Sverige kan SME:s välja att redovisa enligt regelverken K2 eller K3. Tidigare forskning visar att redovisningsval styrs av olika institutionella påtryckningar på organisationer. Innovativa företag har en viktig roll i länders ekonomi, trots detta finns lite forskning kring dessa företag och deras redovisningsval. Vi har därför valt att titta närmare på innovativa företag och vad som påverkat deras val av k-regelverk. Detta med syftet att undersöka hur institutionella påtryckningar påverkar innovativa och kunskapsintensiva SME:s i valet mellan K2 och K3. Forskningsfrågan som ställts för att besvara detta är:  hur upplever företagen att isomorfa faktorer påverkar dem i valet mellan K2 och K3? Metod: Studien utgår från ett induktivt angreppssätt. Studien består av en kvalitativ fallstudie av innovativa företag i inkubatormiljö inom Gävleborg. Det empiriska materialet består av tio semistrukturerade intervjuer med företagsledare inom dessa företag som studieobjekt. Vidare analyseras företagen genom en  tematisk analys med framework-synsätt utifrån egenutformad modell förknippad med isomorfa påtryckningar. Resultat & slutsats: Resultaten visar att företagen framförallt påverkas av tvingande isomorfism i form av regelverkens begränsningar. Möjligheten att kunna aktivera utvecklingskostnader med K3 visade sig vara den största faktorn till val av regelverk. Normativ isomorfism har också visat sig utgöra en påtryckning i form av revisorer och redovisningskonsulters deltagande i besluten om regelverk. Härmande isomorfism kan även föreligga i samverkan med andra påtryckningar men i begränsad omfattning. Examensarbetets bidrag: Studien bidrar till teoribildning om både NIS och  SME:s. Studien skapar också praktisk kunskap till framtida företag som står inför samma val samt ger normgivare och redovisningsreglerare insikter om möjligheter och begränsningar i dagens valbara regelverk. Förslag till fortsatt forskning: Begränsningar återfinns i studiens omfattning till antalet deltagande och geografiska omfång. Förslag till vidare forskning är därför att undersöka liknande företag med ett geografiskt bredare urval, studera utifrån andra kontextuella teorier eller ekonomiska aspekter. / Aim: In Sweden, SMEs can choose between the accounting regulations K2 or K3. Previous research shows that accounting choices are governed by various institutional pressures on organizations. Innovative companies play an important role in countries' economies, despite this there is little research on these companies and their accounting choices. We have therefore chosen to take a closer look at innovative SME:s and what influenced their choice of accounting method. This with the aim of examining how institutional pressures affect innovative and knowledge-intensive SMEs in the choice between K2 and K3. The research question asked to answer this is: how do companies feel that isomorphic factors affect them in the choice between K2 and K3?  Method: The study is based on an inductive approach. The study consists of a qualitative case study of innovative companies in an incubator environment within Gävleborg. The empirical material consists of ten semi-structured interviews with business leaders within these companies as study objects. Furthermore, the companies are analyzed through a thematic analysis with a framework approach based on a self-designed model associated with isomorphic pressures.  Result & Conclusions: The results show that companies are primarily affected by coercive isomorphism in the form of regulatory constraints. The possibility of being able to capitalize development costs with K3 proved to be the biggest factor in the choice of regulations. Normative isomorphism has also been shown to be a pressure in the form of the participation of auditors and accounting consultants in regulatory decisions. Mimetic isomorphism can also exist in conjunction with other pressures but to a limited extent. Contribution of the thesis: The study contributes to theory creation about both NIS and accounting standards choice. The study also creates practical knowledge for future companies that are facing the same choice. It also gives norm-setters and accounting regulators insights into opportunities and limitations in today's elective accounting choice in Sweden. Suggestions for future research: Limitations are found in the scope of the study to the number of participants and geographical scope. Suggestions for further research are therefore to examine similar companies with a geographically wider selection, study from other contextual theories or economic aspects.

Revisorer i Sverige har i tidigare studier funnits restriktiva med att ge ut fortlevnadsvarningar till konkursbolag. Det saknas studier om huruvida konkursprediktionsmodeller gör bättre förutsägelser  än revisorer i Sverige med hänsyn till kostnader för missklassificeringar (EMC). Syftet med studien är att jämföra precisionen i revisorers fortlevnadsbedömningar med precisionen i konkursprediktionsmodeller baserade på finansiella nyckeltal, samt att undersöka relationen mellan fortlevnadsvarningar, finansiella nyckeltal och konkurser. Studien är kvantitativ och har en deduktiv ansats med en komparativ forskningsdesign. Sekundärdata från svenska onoterade aktiebolags  årsredovisningar har använts.  Resultaten visar att revisorer i Sverige alltjämt är restriktiva med att ge ut fortlevnadsvarningar, men att deras bedömningar i huvudsak har högre precision än konkursprediktionsmodeller för K2-redovisande bolag. När redovisningen blir mer sofistikerad (K3), kan dock konkursprediktionsmodeller ge en högre precision. Studien belyser fortlevnadsbedömningar och konkursprediktionsmodellers utfall utifrån ett kostnadsperspektiv, samt bidrar med kunskap kring fördelar och begränsningar med konkursprediktionsmodeller inom revision. / Auditors in Sweden has been found restrictive with issuing going concern opinions to subsequent bankrupt companies. There is a lack of studies examining if bankruptcy prediction models make better predictions than auditors in Sweden when estimated misclassification costs (EMC) are considered. The purpose with this study is to compare the precision in going concern opinions with the precision from accounting-based bankruptcy prediction models, and to examine the relation between going concern opinions, accounting measures and bankruptcies. The study is quantitative with a deductive approach and comparative design. Secondary data from Swedish private limited companies’ annual reports has been used.  Our results show that auditors in Sweden are still restrictive with issuing going concern opinions, but that their evaluations to a large degree are more precise than the bankruptcy prediction models when used on companies that are reporting by the K2 framework. However, when the accounting numbers are more sophisticated by using the K3 framework, bankruptcy prediction models may be more precise. The study highlights going concern opinions and the outcome from bankruptcy prediction models through a perspective of estimated misclassification costs (EMC). It also contributes with knowledge regarding advantages and disadvantages with using bankruptcy prediction models in auditing.

Redovisningsmässigt klassificeras leasingavtal som operationella eller finansiella. Som ett alternativ till finansiering har operationella leasingavtal tillämpats frekvent av företag. Med anledning av att ett operationellt leasingavtal inte behöver redovisas i rapporten över finansiell ställning för leasetagare. Detta har resulterat i att diskussioner om operationella leasingavtal uppstått. SEC har uppmärksammat problem beträffande operationella leasingavtal vilket har resulterat i att IASB utfärdat en ny redovisningsstandard, IFRS 16. Den nya redovisningsstandarden ersätter IAS 17 och IFRS 16 möjliggör för enbart en klassificering av leasingavtal i redovisningen, vilket är finansiella leasingavtal. Företag som tillämpar IFRS var vid ikraftträdandet 1 januari 2019, tvingade att klassificera om sina leasingavtal till finansiella. Svenska företag som tillämpar K3-regelverket har möjlighet att redovisa leasingavtal enligt båda klassificeringarna, operationellt eller finansiellt leasingavtal. I svensk skattelagstiftning framgår att ett finansiellt leasingavtal från leasetagares perspektiv ska hanteras som operationellt leasingavtal. Till följd av det uppstår ett gap mellan redovisning och beskattning när IFRS 16 appliceras. Nyttjanderätten i ett finansiellt leasingavtal samt leasingskulden ska redovisas i rapporten över finansiell ställning. Avskrivning, amortering och räntekostnader som uppkommer får redovisas utifrån både K3 och IFRS. Ur ett skatteperspektiv å andra sidan finns ingen avdragsrätt för leasetagare vilket kräver justeringar i inkomstdeklarationen för avskrivningar och räntekostnader. Skattemässigt tillfaller inte äganderätten av leasingavtalet leasetagaren. Temporära skillnader uppstår mellan nyttjanderättstillgången och leasingskulden som medför att uppskjuten skatt behöver tas hänsyn till. Syftet med studien är att undersöka hur klassificeringen av leasingavtal påverkar ett företags finansiella rapporter, både utifrån K3 och IFRS. Dessutom ämnar vi undersöka den problematik som uppstår i samband med de olika värderingsreglerna för de finansiella leasingavtalen. Vidare är syftet med studien att undersöka vilka effekter gällande redovisningsval vid uppskjuten skatt enligt K3 och IFRS som kan uppstå, samt dess påverkan på ett företags noter i finansiella rapporter. För att uppnå syftet har vi genom konstruerade typfall, tillämpat de olika regelverken. Empirin som presenterats till följd av typfallen har tolkats och analyserats utifrån redovisningens kvalitativa egenskaper samt intressentteorin. Studiens resultat indikerar att finansiella rapporter påverkas av tillämpade klassificeringsregler enligt K3 och IFRS 16. Utfallet antyder även på problematik beträffande värderingsreglerna mellan inkomstskattelagen och IFRS 16. Beroende på om K3 eller IFRS appliceras beträffande leasingavtal förekommer olika tillvägagångssätt att hantera uppskjuten skatt. Följaktligen påverkas delvis redovisningen och delvis tilläggsupplysningarna för företaget. Vår slutsats är att redovisning av ett finansiellt leasingavtal utifrån både K3 och IFRS 16 bör prefereras av intressenter. Av den anledning att företag i högre utsträckning uppnår transparens och visar en mer korrekt bild i de finansiella rapporterna. / Lease agreements are classified as operational or financial. As an alternative to company funding, operational leasing has been applied frequently by companies since it is not required to be included in the balance sheet. Discussions regarding operational leasing agreements have occurred as a result. Due to the debates IASB issued a new accounting standard, IFRS 16, for leasing agreements in order to replace IAS 17. Companies that implement the new accounting standard were required by law to reclassify their existing operational agreements to financial agreements. Swedish companies that apply the K3 regulation have the opportunity to post leasing agreements according to both classifications. Tax legislation in Sweden states financial leasing agreements should be handled as operational leasing from a lessee’s perspective. When the accounting standard IFRS 16 is utilized, a gap in accounting and taxation appears. The leasing asset and leasing liability in a financial agreement are to be reported in the balance sheet. Depreciation, amortization, and interest expenses that arise may be reported as stated in both K3 and IFRS. From a tax aspect, adjustments are enforced in income tax return for depreciation and interest expenses. Ownership of the leasing agreement are not accrued to the lessee. Temporary discrepancies originating from leasing asset and leasing liability, leads to consideration of deferred tax in accounting. Intent of this study is to investigate how classification of leasing agreements affects financial reports for companies, according to K3 and IFRS. This study also focus on the dilemma issued from various valuation instructions for financial leasing regarding regulations (K3, IFRS) and income tax legislation. Our examination reviews the influence of chosen accounting standard for deferred tax, according to K3 and IFRS, and the impact it presents in financial notes. Aim of this study has been tested by implementing both regulations to typical scenarios prevalent within the industry. The empirical evidence emerged from our cases are clarified and analyzed on the basis of characteristics in quality and theory of stakeholders. Results coming from this study indicates financial reports affected by practiced rules of classification in accordance with K3 and IFRS. The outcome implies complications as to valuation instructions for income tax legislation and IFRS. Depending on whether the K3 regulation or IFRS are applied concerning leasing agreements, different approaches to managing deferred tax are appropriate. Consequently, both accounting and additional information in financial reports are influenced in partial. Our conclusion is that financial leasing accounting wise would be preferred by stakeholders when utilizing K3 and IFRS. That is due to a higher extent of transparency in financial reports as well as a faithful representation. This study is written in Swedish.

Värdering av förvaltningsfastigheter är komplext. Det finns många olika metoder att använda sig av i värderingsprocessen kring förvaltningsfastigheter, vilket skapar en osäkerhet kring vad som är det korrekta värdet. Osäkerhet är ett bestående problem som alltid kommer att finnas i värderingsprocessen. Med anledning av att det alltid finns risker och utmaningar i vä rderingsprocesser är syftet med denna studie att undersöka, med utgångspunkt i två företag, vad ett företag som följer IFRS 13 och ett som följe r K3 har för värderingsprocesser. Syftet är också att unders öka utmaningar och risker i värderingsprocessen. Tidigare forskning menar att vä rderingsprocessen ä r komplex f ör den baseras på uppskattningar om framtiden, samtidigt är det av stor vikt att värde ringen blir så tydlig och korrekt som möjligt. Studien grundas p å en kvalitativ metod i form av semistrukturerade intervjuer, vilket innebär att intervjuerna bygger på teman. Teman i denna studie kommer att vara extern och intern värdering, värderingsprocess, risker och utmaningar. Genom intervjuerna uppkommer det empiriska materialet som sedan kopplas mot den teoretiska referensramen. Studien kommer att bestå av fem intervjuer och samtliga personer som intervjuas har en nära koppling till vä rdering av fastigheter. Alla intervjuer har skett på respektive företags kontor i Sundsvall. Exempel på frågor som ställs till intervjupersonen är, “Hur påverkas värderingen av konjunkturen?” och “Hur skiljer värderingen av fastigheter sig intern och exter nt?”. Resultatet av studien visar att det finns olika faktorer som påverkar vä rderingsprocessen, s åsom vakansrisken, hyresintäkter och driftkostnader. Det finns också en risk oavsett vilken värderingsmetod som företagen väljer att använda sig av. Nettonu värdesmetoden grundar sig till stor del på hyresintäkter vilket innebär att vakansrisken är en stor risk. Precis som nettonuvärdesmetoden är kassaflödesmetoden beroende av hyresintäkter. Andra risker med kassaflödesmetoden är att kostnaderna som är kopplade till fastigheten. Ortsprismetoden är en metod som många fastighetsbolag använder samtidigt som den kan vara problematisk, exempelvis på en marknad där det verkar ett fåtal aktörer kan det vara svårt att använda ortsprismetoden. / The valuation of an investment property is a complex process. There are many different methods for valuation that an assessor can use to valuate a property. This can create a risk of what the fair value should be. This study will analyze valuation of prope rties based on two companies. One of the companies is obligated to comply with IFRS 13 and the other company complies with K3. We will investigate, and analyze, which method for valuation the companies use and how they use the methods. We will also investi gate and analyze the risks and challenges the methods have. Previous research believes that the process of valuation is so complex because the valuation is based on estimates of the future. At the same time it is of great importance that the valuation beco mes as accurate as possible. The study is based on a quantitative method. The study will use semi structured interviews, which means that the interviews are based on different themes. The themes in this study are going to be extern and intern valuation the process of valuation and the risks and challenges. The empirical material of the study is a result of the interviews and these findings will be compared to the theoretical frame of reference. Five different interviews will take place. The persons int erviewed all have a close connection to the process of valuation of properties. The interviews have taken place at the offices of the companies in Sundsvall. An example of the questions asked at the interviews isis“ How does the economic situation in the country affect the process of valuation?” and,and,“ How does the process of valuation of properties differ internally and externally?” The results of this study shows that there are different factors affecting the process of valuation. These factors are the risk of vacancy, rental income and operating costs. There is a risk regardless of the method of valuation that the company uses. Net present value is largely based on the rental income which means that the risk o f vacancy is a major risk. The cashflow method is, like net present value, very dependent on rental income. Another risk with this method is the running costs of the real estate. The local price method is a method which many companies use even though this method can be highly problematic. Especially if there are only a few companies active in one area.

Bakgrund: Efter utvecklingen av Bokföringsnämndens K-regelverk, K2 och K3, diskuterades olika för- och nackdelar avseende regelverken bland experter inom redovisningsprofessionen. För mindre företag med möjligheten att välja mellan K2- och K3-regelverket blev valet således inte självklart. En påverkande faktor som redovisningsprofessionen benämner som central är tillväxt, men trots detta är variabeln relativt outforskad. Fortsättningsvis är fastighetsbranschen en av de verksamhetsgrenar som riktade stark kritik mot införandet på grund av regleringen avseende de tvingade komponentavskrivningarna och branschen karaktäriseras även av hög tillväxt. Majoriteten av tidigare forskning studerar större företag och få undersöker tillväxt i relation till redovisningsval, vilket föranleder att denna studie har mindre företag som utgångspunkt för att utforska området ytterligare.Syfte: Syftet med denna uppsats är att bidra med vidare förståelse för företags redovisningsval avseende K2 och K3, och vad som påverkar valet. I denna kontext undersöker studien huruvida det föreligger något samband mellan ett företags tillväxt och dess redovisningsval avseende regelverk. Metod: Undersökningen utgår från en deduktiv ansats och tillämpar en kvantitativ forskningsmetod. Den information som behandlas kommer från 200 mindre fastighetsbolags årsredovisningar hämtade från databasen Retriever Business. Utifrån den teoretiska referensramen formuleras hypoteser som sedan testas av ett Chi-två testet.Slutsats: Studien visar att en antydan till samband mellan mindre företags val av regelverk och tillväxt som påverkande faktor. Däremot kan det konstateras enligt undersökningens statistiska test att det inte föreligger något statistiskt signifikant samband. / Background: After Bokförningsnämndens development of the K-regulations, K2 and K3, different pros and cons were discussed concerning the regulations amongst experts within the accounting profession. For the smaller businesses with the opportunity to choose between K2 and K3, the decision was therefore not obvious. An affecting factor that the accounting profession claims to be important is growth, however the variable has remained relatively unexplored. Henceforth the real estate sector is one of the industries that have expressed severe criticism towards the implementation because of the regulation regarding the mandatory component depreciations and the fact that the sector is characterised by high growth. The majority of previous research has studied larger companies, and few examines growth in relation to accounting choice which is what prompted this essay to have smaller companies as basis for examining the field further. Purpose: The purpose of this study is to contribute with further understanding of companies accounting choice in regard to choosing accounting standards such as K2 and K3 and what affects this choice. Henceforth this study focuses on finding a correlation between a company's growth and the choice of accounting standard. Methodology: This essay is based on a deductive approach and follows a quantitative research method. The information analyzed in this study has been collected from 200 annual reports from smaller companies in the real estate sector and was provided by Retriever Business. Based on the theories in this essay, two hypothesis has been formulated and tested using a Chi-squared test. Conclusions: The study implies that there is an indication of relation between smaller companies accounting choice and growth as an affecting factor. It can however not be ascertained according to the statistical test in the study, that there is a statistical significant relation.