Hyresrättens status och andel av bostadsbeståndet minskar för varje år medan bostadsrätten å andra sidan ökar. Detta beror både på att andelen hyresrätter i nyproduktion är lägre än andelen bostadsrätter samt att många av hyresrätterna ombildas till bostadsrätter. I Sverige är det kommunens ansvar att se till att goda bostäder finns åt alla invånare. För att åstadkomma detta finns flera olika möjligheter, kommunen kan bland annat använda sig av planmonopolet, strategiska markförvärv och markförsäljningar. Den enkätundersökning som genomförts visar att de allra flesta kommunerna anser att det är brist på hyresrätter. De större kommunerna menar att detta beror på både nyproduktion och på ombildning medan de mindre kommunerna i större utsträckning anser att det bara beror på nyproduktion. Vissa kommuner har valt att inte påverka upplåtelseformen på något sätt utan låter marknaden styra medan många andra använder sig av flera olika verktyg för att påverka i den riktning de vill. I Stockholms län har 75 procent av alla ombildningar ägt rum, detta betyder att hyresrättens försvagade ställning märks mycket tydligt just där. Dock ser bostadsmarknaden mycket olika ut i olika delar av länet. I kommuner som ligger en bit från Stockholms innerstad är det svårt att få bostadsrättsproduktion att gå ihop ekonomiskt så där finns det många hyreslägenheter medan det i kommuner närmare innerstaden är lättare att sälja bostadsrätter till högre pris och därmed finns det också fler. I arbetet har tre kommuner som alla gör på olika sätt intervjuats. Tyresö kommun anser inte att det finns något problem med för få hyresrätter och gör därför ingenting alls för att påverka vilken upplåtelseform som byggs. Järfälla kommun däremot äger mycket mark och säljer den till ett lägre pris till de byggherrar som planerar att bygga hyresrätter. I Stockholms stad använder de sig av tomträttsupplåtelser vid hyresrättsproduktionen.

Hur marken ska användas och av vem är aktuella frågor i dagens samhälle till följd av att många tätorter i Sverige är i en expansiv fas. Kommuner är till största del de viktigaste markägarna av exploaterbar mark. Det har påträffats att endast några kommuner har publicerade dokument som visar den vilja och de riktlinjer kommunen har med det kommunala markinnehavet, kommande markförvärv och i markärenden med privata aktörer utanför den kommunala verksamheten. Till följd av det är syftet med studien att uppmärksamma och öka kunskapen om kommunal markpolicy.  En markpolicy är ett styrdokument som beskriver en kommuns vilja och riktlinjer för det kommunala markinnehavet. Policyn ska utgöra ett beslutsunderlag och vara vägledande för kommunens hantering av markärenden. Syftet med studien är även att bidra till en effektivare markpolitik och mer enhetlig handläggning av markärenden samt en mer transparent kontakt mellan kommun och privata aktörer. Målet med studien är att ge svar på om en dokumenterad markpolicy kan vara ett bra underlag i kommunala markärenden, samt vad en markpolicy bör innehålla för att den ska uppfylla sitt syfte. I studien har två metoder använts, en granskning av befintliga markpolicyer och intervjuer. Granskningen av markpolicyer genomfördes med syftet att studera policyns syfte och innehåll. Intervjuer genomfördes med både kommuner som har en dokumenterad markpolicy och med kommuner som inte har en sådan samt intervjuer med bygg- och fastighetsutvecklingsföretag.  Resultatet av granskningen visade att visst innehåll är mer vanligt förekommande i kommunernas markpolicyer. Intervjuerna visade att det finns delade meningar om en markpolicys betydelse, vad den bör innehålla samt om privata aktörer är hjälpta av en sådan. Främst används markpolicyn internt av kommunen och är ett verktyg för att förankra markpolitiken, detta skapar en samlad bild utåt mot privata aktörer.  De slutsatser som kan tas av studien är att en markpolicy kan vara till hjälp för kommuner, dels för att förankra markpolitiken och för att skapa en mer enhetlig handläggning av markärenden inom kommunen. En markpolicy kan även leda till ökad transparens mellan kommuner och privata aktörer.

För att främja landsbygdens utveckling och till följd av förändringar i markpolitiken tilläts genom lag bildandet av stora bostadsfastigheter på landsbygden 1990. Detta skulle ske genom att öka den enskildes möjlighet att utforma sin fastighet efter egna önskemål. Glesbygd, som är landsbygd karaktäriserad av gles befolkning, är mer utsatt för de problem som landsbygden står inför. Syftet med studien är att undersöka om det finns eller borde finnas en skillnad mellan lands- och glesbygden vid fastighetsbildning av stora bostadsfastigheter. Studien utförs genom en genomgång av rättskällor, tolkning av rättsfall och analys av Lantmäteriets praxis. Resultaten visar att flera rättsliga faktorer, nämligen skyddszon, extensivt nyttjande, skogsmark, jordbruksmark och fastighetens belägenhet i glesbygd påverkar tillåtligheten av att bilda stora bostadsfastigheter. Vidare visas att inga avsevärda skillnader mellan lands- och glesbygd i Lantmäteriets praxis finns. Därutöver så tyder tolkningen av rättsfall på att domstolarna inte alltid beaktar markpolitikens främjande av glesbygden. Det starkaste motstående intresset för bildandet av stora bostadsfastigheter ligger i skyddet av skogsnäringen, som även till stor del sammanfaller geografiskt med glesbygden. Resultaten tyder på att nuvarande rättsläge och markpolitik inte tillräckligt beaktar glesbygdens regionalpolitiska intressen, i form av främjande av boende och sysselsättning. / In order to promote rural development and due to land use policy changes, the formation of large residential properties in rural areas was permitted by law in 1990. This was to be made possible by increasing the opportunities for the individual to shape their real property according to their own requests. Sparsely populated areas, which are rural areas characterized by sparse population, are more prone to problems considered in rural development policies. The purpose of the study is to research if there is or should be a difference between rural and sparsely populated areas in formation of large residential properties. The study is performed through a review of legal sources, interpretation of judicial proceedings, and analysis of the property formation practice of Lantmäteriet. Presented results show that there are several judicial factors that affect the allowance to form large properties for residential purpose. The factors are protective zone, extensive use, forest land, agricultural land and real property location in sparsely populated areas. Further on, no substantial differences exist between rural and sparsely populated areas in the practices of Lantmäteriet. Moreover, the interpretation of judicial proceedings suggests that the courts do not always take into account the land use policies promotion of sparsely populated areas. The most inflexible opposing interest towards the creation of large residential properties resides in the protection of forestry land use, which also largely geographically coincides with sparsely populated areas. The findings suggest that current legal position and land policies do not sufficiently address the regional policy interests of sparsely populated areas.

verige står inför en bostadsbrist och behöver under detta decennium bygga tiotusentals bostäder årligen. Det är kommunerna som har det huvudsakliga genomförandeansvaret för att säkerställa bostadsförsörjningen i landet. Översiktsplanen och detaljplanen är de vedertagna verktyg kommuner reglerar markanvändningen med. Därutöver förfogar kommuner över markanvisningar, den process som sker när kommunal mark överförs till byggaktörer för byggprojekt. Denna process kan i regel delas upp i två kategorier utifrån hur byggaktörer utses. Dels anbudsanvisningar då förslag jämförs mot varandra, dels direktanvisningar då konkurrensutsättning inte äger rum. Denna studie undersöker hur dessa två förfarandetyper används för att bidra med olika effekter i samband med markanvisningar för bostadsprojekt. Studien undersöker vilka tillkommande drivkrafter och motiveringar som legat bakom tilldelningarna för att bidra till en mer detaljerad bild över den tidiga kommunala planeringen av bostäder. Arbetet bygger på ett blandat metodiskt tillvägagångssätt. Huvudmetoden är en tematisk analys av motiveringar för beslutade markanvisningar från 53 kommuner under 2021. Studien består därtill av en inramande bakgrundsstudie och en fördjupande intervjustudie med fem av kommunerna. Studiens utgångspunkt är att identifiera övergripande trender i hur markanvisningar för bostäder motiveras. Vidare undersöks hur väl motiveringarna svarar mot förväntade effekter av markanvisningar genom ett teoretiskt ramverk om formella och informella processer. Slutligen appliceras ett perspektiv om kommunal styrning för att därmed undersöka motiv och drivkrafter bakom markanvisningarna. Utifrån motiveringarna påvisar studien en trend att anbudsanvisningar i högre grad leder till att projektidéer premieras medan direktanvisningar fokuserar på att identifiera en önskvärd byggaktör. Den fördjupade studien bidrar med kompletterande belägg för att aktörens förmåga kan vara drivande i båda förfarandetyperna. Vidare visar analysen att anbuds- och direktanvisningar svarar för totalt sett i princip lika stora bostadsvolymer, där direktanvisningar står för ett något högre snitt per markanvisning. Följaktligen resoneras att kommuner tenderar att prioritera ett säkerställande av genomförande i syfte att möta sina tillväxtambitioner och bostadspolitiska mål. Andra mervärden såsom hållbarhetsaspekter kan vara en del av, men är överlag inte huvudsaklig drivkraft inom markanvisningsprocesser. Slutligen presenteras ett antal idéer för potentiellt intressanta vidare studier i ämnet. / Sweden is facing a housing shortage, calling for the construction of tens of thousands of additional homes annually during this decade. The municipalities carry the main responsibility to guarantee a satisfactory housing supply. The comprehensive plan and the detailed development plan are the conventional tools by which municipalities regulate land use. In addition, municipalities may utilize land allocations, the process that takes place when municipal land is transferred to housing developers for construction projects. This process can usually be divided into two categories. Tender allocations, where proposals are compared to each other, and direct allocations, where competition does not take place. This study examines how these two variants of land allocations are used to contribute different effects for housing projects. The study examines the additional driving forces and motivations behind the land allocations, seeking to contribute a more detailed picture of the early municipal planning practices regarding housing. The work is based on a mixed methodological approach. The main method is a thematic analysis of motivations for decided land allocations based on a dataset containing land allocation activities from 53 municipalities during 2021. The study also consists of a framing background study and an in-depth interview study with five of the municipalities. The starting point of the study is to describe overall trends based on motivations. Furthermore, the study investigates how well the motivations correspond to the expected effects of land allocations through a theoretical framework on formal and informal process. Finally, a municipal governance perspective is applied to examine the motives and driving forces behind the land allocations. Based on the motivations, the study argues that tender allocations to a greater extent result in project ideas being rewarded. Meanwhile, direct allocations focus on identifying a suitable housing developer. The in-depth study indicates that assurance of the developers’ capability is a leading influence in both allocation variants. Furthermore, the analysis shows that tender allocations and direct allocations account for an essentially equal total of housing volumes, where direct allocations contain a slightly higher average housing per land allocation. Consequently, it is reasoned that municipalities tend to prioritise realisation of housing development in order to meet their growth and housing policy goals. Other complementary values such as sustainability aspects can in turn be part of, but are in general not driving in, the land allocation process. Finally, several ideas are presented for potentially interesting further studies on the subject.

En kommunal markanvisning kan liknas vid ett OPS-liknande förhållande mellan kommun och bostadsutvecklare, där den senare kan betraktas ha en option att få köpa kommunal mark. Arbetet undersöker och analyserar de olika processer som leder fram till att bostadsutvecklare får tillgång till mark via kommunala markanvisningar i Stockholms län. Studien undersöker dels ett kommunalt perspektiv, vilket behandlar själva tilldelningen av mark. Därutöver undersöks också bostadsutvecklarnas perspektiv, vilket behandlar olika företags tilldelningar. Studien innefattar en litteraturstudie, en innehållsanalys utifrån ett unikt dataset som baseras på sekundärdata från kommuner, samt hypotesprövning med hjälp av chi-två-test. Litteraturstudien undersöker markanvisningar i en historisk kontext, därefter hur markanvisningsprocessen betraktas idag både ur ett nationellt och ett internationellt perspektiv. Sekundärdata till innehållsanalysen består av information kring samtliga tilldelade markanvisningar i elva kommuner i Stockholms län mellan åren 2015-2017. Informationen är hämtad efter kontakt med kommunerna ifråga. Studien betraktar markanvisningar som direkt jämförbara observationer. Markanvisningarna är indelade i direkt- och anbudsanvisningar. Hypotesprövning med hjälp av chi-två-test har genomförts för att testa olika uppställda hypoteser om vilka typer av företag som tilldelats vilken typ av markanvisning. Studien visar att kommuner arbetar på olika sätt när de tilldelar markanvisningar. Kommuner har olika förutsättningar som utmynnar i olika arbetssätt. Anbudsanvisningar har högre markpris än direktanvisningar, vilket kan bero på olika saker. Spelregler i anbudsanvisningar är både otydliga och oförutsägbara. Otydligheten beror främst på att en stor mängd bedömningskriterier har använts i förhållande till antalet anvisningar. Oförutsägbarheten är främst ett resultat av att bedömningskriterierna har haft en tydlig viktning, med angiven poäng eller procent, i endast hälften av fallen. Pris bedöms generellt som det viktigaste bedömningskriteriet i anbudsanvisningar. Olika typer av företag är olika framgångsrika i olika typer av markanvisningar. Omsättning och börsnotering har statistisk signifikant påverkan på detta. Allmännyttiga företag tilldelas fler markanvisningar än andra, men i en historisk kontext tilldelas de som grupp färre lägenheter jämfört med tidigare decennium på sent 1900-tal. Stora företag agerar irrationellt vid anbudsanvisningar. Många bostadsutvecklare visar kortsiktigt intresse för markanvisningar, där två av tre aktörer aldrig fått någon mark. / A Swedish municipal land allocation can be regarded as an option for a developer to purchase municipal land. This study investigates and analyses the various processes that lead to the availability of land for housing developers via municipal land allocations in Stockholm County. The study examines partly a municipal perspective, which deals with the actual allocation of land. In addition, a housing developer’s perspective is investigated, which deals with different corporate allocations.  The study includes a literature study, a content analysis based on a unique dataset based on secondary data from municipalities, and hypothesis testing using chi-squared tests. The literature study investigates land allocations in a historical context, then how the process is considered today, both from a national and an international perspective. Secondary data for the content analysis consists of information about all land allocations in eleven municipalities in Stockholm County between the years 2015-2017. The information is obtained after contact with the municipalities in question. The study regards land allocations as directly comparable observations. The land allocations are divided into direct and tender allocations. Hypothesis testing using chi-squared tests has been conducted to test different hypotheses about which types of companies that get different types of land allocations.  The study shows that municipalities work differently with land allocations. Municipalities have different conditions that emerge in different ways of working. Tender allocations have higher land prices than direct allocations, which may mean different things. “Game rules” in tender allocations are both unclear and unpredictable. They are unclear because of a total use of a large amount of assessment criteria in relation to the number of land allocations. They are unpredictable because of the lack of weighted criteria, with specified points or percentages, in only half of the cases. Price is generally assessed as the most important criterion in tender allocations. Different types of companies are different successful in different types of allocations. Turnover and listing have statistically significant impact on this. Public utility companies are awarded more land allocations than others, but in a historical context, they are assigned fewer apartments compared to previous decades in the late 1900s. Large companies act irrationally with tender allocations. Many housing developers show short-term interest in land allocations, where two out of three have never been awarded any land.

Vid försäljning av kommunal mark som ska exploateras för bostadsbyggande brukar kommun och byggaktör flera år innan överlåtelsen fastställa ett pris. Syftet med detta arbete var att undersöka hur priset justeras från överenskommelsens tidpunkt till överlåtelsen där priset justeras genom en så kallad indexeringsmodell. Bakgrunden till arbetet är att det bland kommun och byggaktörer funnits ett missnöje av modellerna, vilket för Stockholms stad lett till en översyn av dess modell. Tidigare studier har endast översiktligt berört ämnet och lyft det som ett förslag till framtida studier. En litteraturstudie med grund i värderingsteori har utförts för att undersöka hur en alternativ indexeringsmodell skulle kunna konstrueras. Vidare har en alternativ indexeringsmodell presenterats som tillsammans med de modeller som idag tillämpas i Stockholm, Göteborg och Malmö stad ingått i en jämförande analys. Analysen har jämfört prisutvecklingen enligt respektive modell mot observerad prisutveckling för markanvisade byggrätter i Stockholms stad. Slutligen har en intervjustudie av fastighetsvärderare anställda på Stockholms stad genomförts i syfte att utreda vilka konsekvenser ett byte av indexeringsmodell kan innebära. Resultatet visar att en alternativ modell bör i kontrast till tillämpade modeller innefatta även byggkostnadsutvecklingen. För vissa faktorer, såsom vinstfaktor, saknas det tillförlitliga underliggande indexeringar, varför de exkluderats i den alternativa modell som föreslagits. Den jämförande analysen visar att prisutvecklingen enligt de snarlika modellerna tillämpade i Stockholm och Göteborgs stad har lägst procentuell avvikelse från den observerade prisutvecklingen följt av Malmö och den alternativa modellen. Intervjustudien visar att ett byte av indexeringsmodell kan ha konsekvenser för prissättning, värderingspraxis och bostadsförsörjning. Valet av indexeringsmodell visar sig ha en påverkan på optionsvärdet och således även prisutvecklingen. Detta förklarar varför Stockholmsmodellen också tycks förklara prisutvecklingen i Stockholm med minst avvikelse. För valet av indexeringsmodell bör kommuner ta ställning till vad som bedöms vara en lämplig riskfördelning, vilket banar väg för framtida studier att undersöka ämnet risker närmare. / When municipal land is sold for residential development, the municipality and the developer usually establish a price several years before the actual transaction. The purpose of this study was to examine how the price is adjusted from the time of agreement to the transaction, where the price is adjusted using a so called indexation model. The background of the thesis is that there have been a dissatisfaction among municipalities and developers with the current models, which has led to the City of Stockholm reviewing its model. Previous studies have only overviewed the topic and suggested it for future research. A literature study based on valuation theory has been conducted in order to examine how an alternative model could be constructed. Additionally, an alternative model have been suggested and has along with the models that are currently applied in the municipalities of Stockholm, Gothenburg and Malmö been included in a comparative analysis. The analysis have compared the price development according to each model against the observed price development for land allocated development rights in the City of Stockholm. Further, an interview study with real estate appraisers employed in the City of Stockholm was conducted to investigate what consequences a change of indexation model could mean. The results show that an alternative model, in contrast to the applied models, should also include the development of construction costs. For certain factors, such as the profit margin, there is lacking reliable underlying indexations, which is why they were excluded from the alternative model that is presented. The comparative analysis shows that the price development according to the similar models applied in Stockholm and Gothenburg has the lowest percentage deviation from the observed price development, followed by Malmö andthe alternative model. The interview study shows that a change of an indexation model could have implications for pricing, valuation practices and housing supply. The choice of indexation model appears to impact the option value and thus the price development. This explains why the Stockholm model also seems to explain the price development in Stockholm with the least deviation. For the selection of an indexation model, municipalities should conclude what is to be considered an appropriate level of risk, paving the way for future studies to examine the subject of risks more closely.

Balansen mellan utbud och efterfrågan av bostäder har inverkan på olika gruppers möjligheter till att etablera sig på bostadsmarknaden. Trots att det byggs mer än på länge i Stockholmsregionen så tyder ändå mycket på att det blivit svårare för resurssvaga grupper att hitta bostäder. I studien framgår att nyproduktionen av bostäder inte svarar mot de bostadsbehov som finns och att arbetet med bostäder för resurssvaga grupper inte tycks stå särskilt högt upp på agendan. Frågan har uppmärksammats av flera aktörer och anses vara en av de största utmaningarna på bostadsmarknaden.  Den här studien strävar efter att undersöka vilka möjligheter som finns för kommunerna att skapa förutsättningar för en jämlik bostadsmarknad i Stockholms län genom att lyfta det regionala perspektivet inom samhällsplanering och på så sätt skapa förutsättningar för en hållbar region. Mer specifikt så avser studien att främja nybyggnation av billiga bostäder, främst i form av subventioner genom kommunal markpolitik, i syfte att underlätta möjligheterna för resurssvaga hushåll till att etablera sig på bostadsmarknaden. Tre kommuner i länet har undersökts i denna kvalitativa studie. Empirin bygger på semistrukturerade intervjuer med tjänstepersoner från dessa kommuner samt en dokumentstudie av kommunala policydokument. Slutsatsen är att det finns en diskrepans mellan utbudet och efterfrågan på bostadsmarknaden, när det kommer till bostäder för resurssvaga grupper. Hur kommunerna arbetar med att komma tillrätta med detta varierar, dels i form av generella insatser vilka strävar efter ett högt kvantitativt byggande, eller särskilda insatser som strävar efter att pressa produktions- och boendekostnader. Att generella insatser användes mer frekvent bland de kommuner som undersöktes i denna studie, i kombination med att boendekostnader problematiseras i mycket liten omfattning, ger intrycket av att nybyggnation inte är ett realistiskt alternativ för resurssvaga grupper och att tilltron till flyttkedjor således är mycket hög. Även om det framkom kritik mot de särskilda insatserna som sker i kommunerna, vilket grundar sig i att enkla boendelösningar med låga byggkostnader inte nödvändigtvis behöver leda till lägre boendekostnader, så kan ändå ett kontinuerligt tillskott av sådana bostadslösningar bidra till att priser och hyror på bostadsmarknaden hålls nere på längre sikt. Både det teoretiska och empiriska materialet visar på ett samband mellan produktionskostnader av bostäder och boendekostnader men om byggande av bostäder ska subventioneras är det viktigt att säkerställa att detta sker till rätt hushåll. Därför finns det skäl till att kombinera subventioner med olika former av klausuler som försäkrar kommunen mot att systemet utnyttjas. Detta ökar förmedlingsfrågornas betydelse. / The balance between supply and demand of housing has an impact on the ability of different groups to establish themselves in the housing market. Even though housing construction has the highest levels in many years, there are clear indications that it has become more difficult for low-income households to find housing. This study shows that new housing construction does not correspond to the current housing needs and that housing for low-income households does not appear to be on the planning agenda. The issue has been highlighted by several stakeholders in the housing market and housing for low-income households is considered to be one of the biggest contemporary challenges of the housing market. This study aims to investigate the possibilities for the municipality to create conditions for an equal housing market in the Region of Stockholm, by raising the regional perspective in planning and create conditions for a sustainable region. More specifically, the study aims to facilitate the construction of cheap housing, primarily in the form of subsidies through municipal land policy, in order to promote housing for low-income households in the housing market. Three municipalities in the region have been investigated in this qualitative study. The empirical material is based on semi-structured interviews with municipal officials from these municipalities, backed up by a document study of municipal policy documents. The conclusion is that there is a discrepancy between supply and demand in the housing market, when it comes to housing for low-income households. How the municipalities work to address this varies and can be divided into general efforts, that aim for high-quantitative construction or special efforts aimed at reducing production- and housing costs. The fact that general efforts were used more frequently among the municipalities surveyed in this study, coupled with the fact that housing costs are problematised to such a small extent, gives the impression that new construction is not a realistic alternative for low-income households, and thus that the reliance on chains of residential mobility are very high. Although there is a criticism of the special efforts that take place in the municipalities, which is on the fact that simple standard housing solutions with low construction costs do not necessarily have to lead to lower prices/rents, yet a continuous addition of such housing solutions can keep prices and rents in the housing market down in the longer term. Both the theoretical- and empirical material shows a correlation between production costs and housing prices, however if housing is to be subsidised it is important to ensure that it is directed to the intended households. Therefore, there is a reason to combine subsidies with different forms of clauses that assure the municipality against misuse of the system. This increases the importance of the distribution of housing.