The real estate market is constantly fluctuating and when the market slows down, it becomes more difficult to sell real estate. Because of this, it is of importance to construction companies to increase their understanding of homebuyer preferences in order for them to build condominiums that there is a demand for in a declining market, and thereby create a more liquid real estate market.  The aim of this thesis is to examine what the differences in preferences are between homebuyers who are positive and negative to the market development. To achieve this objective, three hypotheses were formulated regarding preferences of homebuyers with a negative outlook on the real estate market concerning location, size and functionality. Using a survey and questionnaire, data from potential homebuyers was collected at real estate viewings and via the internet. Once the respondents’ answers were collected, a principal component analysis was performed in order to find out how the different statements correlated with each other. After removing the statements that did not load correctly, three dimensions clearly corresponded to each of the three hypotheses. Testing the internal reliability for the three dimensions resulted in low values for dimensions 2 and 3, referring to size and functionality. However, internal reliability was good for dimension 1 referring to location. Performing an independent t-test on homebuyers with a positive and respective negative outlook on the market development showed no significant results for our hypotheses. The null-hypothesis is thus not rejected, meaning that for this sample, there are no significant differences in preferences of homebuyers with a positive and negative market outlook regarding location, size or functionality of their housing. / Fastighetsmarknaden befinner sig i konstant rörelse och när marknaden övergår i en negativ trend blir det svårare att sälja fastigheter. På grund av detta är det viktigt för byggföretag att öka sin förståelse av bostadsköpares preferenser så att de kan bygga efterfrågade bostäder på en nedåtgående marknad, och därigenom skapa en mer likvid fastighetsmarknad. Syftet med denna uppsats är att undersöka vad skillnaderna i preferenser är mellan bostadsköpare som är positiva och negativa till marknadsutvecklingen. För att uppnå detta mål formulerades tre hypoteser avseende preferenser hos bostadsköpare med negativ syn på marknadsutvecklingen gällande område, storlek och funktionalitet. Med hjälp av en enkät och frågeformulär samlades data från potentiella bostadsköpare vid bostadsvisningar och via internet. När respondenternas svar samlats in genomfördes en principalkomponentanalys för att ta reda på hur de olika påståendena korrelerade med varandra. Efter att ha tagit bort de påståenden som inte laddades korrekt var det tydligt att tre dimensioner korresponderade mot var och en av de tre hypoteserna. Test av den interna konsistensen för de tre dimensionerna resulterade i låga värden för dimensionerna 2 och 3, med hänvisning till storlek och funktionalitet. Den interna konsistensen var dock bra för dimension 1 med hänvisning till område. Ett oberoende t-test avseende bostadsköpare med positiv respektive negativ inställning till marknadsutvecklingen genomfördes men visade inte på några signifikanta resultat för våra hypoteser. Nollhypotesen kan således inte förkastas, vilket innebär att det för vårt indata inte finns några signifikanta skillnader i preferenser hos bostadsköpare med positiv respektive negativ syn på marknaden avseende område, storlek eller funktionalitet gällande deras bostäder.

Stockholm upplever en ökad urbanisering, en fastighetsbransch som är i ständig tillväxt, denlängsta bostadskön i historien och en vakansgrad på kontorsfastigheter som är rekordlåg. Denintensiva marknadskonkurrensen tvingar fastighetsorganisationer att anta strategier för attsäkerställa överlevnad, tillväxt och utveckling i en snabbväxande miljö. I detta avseende blirorganisatoriska metoder och tekniker ett särskilt viktigt forskningsämne. Fastighetsföretagensframgångar bör fånga samtligas uppmärksamhet då dessa är av stor vikt för ett områdesekonomiska och sociala liv.Denna studie placeras i detta teoretiska ramverk och syftar till att identifiera framgångsfaktorernaför fastighetsägande bolag i Stockholmsregionen, ur ett allmänt samt förvaltningsperspektiv.Studien siktar även på att undersöka eventuella skillnader i kritiska framgångsfaktorer beroendepå vilken typ av fastigheter företagen är specialiserade inom. Vidare lyfter studien fram eventuellaskillnader i kritiska framgångsfaktorer beroende på geografiska lägen samt om det finns enpåverkan i beslut för fastighetsägande bolag att expandera på nya orter. För att uppnå studienssyfte har författarna intervjuat sex fastighetsbolag relaterade till förvaltningssektorn i Stockholmsamt Hans Lind, f.d. professor i fastighetsekonomi på KTH. Intervjuer administrerades via telefonsamt möten med respondenter. Den studerade modellen ger en översikt som kan, på ett översiktligtsätt, användas av företag för egen analys av framgångsfaktorer.Forskningen presenteras i fyra huvuddelar. Den första delen går igenom fastighetsindustrinsegenskaper i Stockholm, specificerar forskningsproblemet samt fastställer den konceptuellaanalysen av fastighetsbranschens interna faktorer. Den andra delen består av en litteraturstudie omkritiska framgångsfaktorer i allmänhet samt i en förvaltningsmiljö. Den tredje delen fastställermetoden och tolkningen av resultaten som följer de genomförda intervjuerna. Slutligen avslutasrapporten med en allmän slutsats samt rekommendation. Slutsatsen visar att en gemensam kritiskframgångsfaktor för samtliga fastighetsägande bolag är att erbjuda en lokal närvaro inom sinabestånd. En större skillnad i kritiska framgångsfaktorer har inte visats sig finnas mellan studeradefastighetssektorer. Vidare anser samtliga bolag att det finns en skillnad i kritiska framgångsfaktorerberoende på geografiskt läge, dock påverkar det inte beslutet huruvida man ska man expandera tillnämnda läge eller inte. / The real estate industry in Stockholm is in growth, urbanization is continuous, the housing queueis longer than ever before and the vacancy rate for office spaces is at a record low. The intensivemarket competition forces real estate organizations to adopt strategies to ensure survival, growthand development in a fast-growing environment. In this regard, organizational methods andtechniques has become a prioritized field of study. The real estate companies' success should catcheveryone's attention as these are of great importance for the economic and social life of an area.This study is placed in this theoretical framework and aims to identify the critical success factorsfor property owning companies in Stockholm, both from a holistic and property managementperspective. The study also aims at investigating any differences in critical success factorsdepending on what type of real estate the company is specialized in. Furthermore, the studyhighlights if there are any differences in critical success factors depending on geographicallocations and whether it has an influence on property companies’ decisions on whether to expandin new locations. The methodology of the study includes interviews with six real estate companiesrelated to the property management sector in Stockholm, as well as Hans Lind, ex professor in realestate economics at KTH. The interviews were administered by phone calls and personal andrecorded meetings with respondents. The model studied provides an overview that can easily beused by companies for internal analysis of critical success factors.The research is presented in four main parts. The first part encompasses the characteristics of thereal estate industry in Stockholm, specifies the research problem and determines the conceptualanalysis of the real estate industry's internal factors. The second part consists of a literature studyon critical success factors in general and in a facility management environment. The third partestablishes the method and interpretation of the results that follow the conducted interviews.Finally, the report ends with a general conclusion and recommendation. Our conclusion indicatethe existence of a common critical success factor for all property-owned companies participatingin the study: to offer local presence within owned holding. There is no significant variation amongcritical success factors depending on the companies included in study. Furthermore, all companiesconsider that there is a difference in critical success factors depending on geographical location,but it does not affect the decision whether to expand to said position or not.

Housing availability plays a central role for the mobility in the labour market and for the economic growth in a country. Housing construction in Sweden is now increasing strongly after a period of low construction during and after the financial crisis in 2008. Despite this, many of the Swedish municipalities indicate that there is a housing shortage, especially in the metropolitan regions. The main reason for this is that the population has grown at a faster pace compared to the number of homes. This thesis uses a regression analysis to analyse what fundamental economic factors that affected housing construction in Stockholm County between 1992 and 2016.  The result from the regression analysis shows that the repo rate, inflation, GDP, population, unemployment, housing prices, and construction cost, with a lag of seven, seven, zero, one, six, two, and three quarters respectively, have a significant effect on housing construction. Furthermore, the regression model showed a low significance level for income, thus this variable was excluded from the model. Moreover, a time trend was included in the regression model. The time trend shows statistically significance, and its β coefficient implies an approximate 3% increase in housing construction per year, on average. Moreover, the regression model, presented in this thesis, has an R-squared value of 0.73, which indicates that the model can explain 73% of the variation in housing construction in Stockholm County between 1992 and 2016. / Tillgängligheten av bostäder spelar en central roll för rörligheten på arbetsmarknaden och för den ekonomiska tillväxten i ett land. Bostadsbyggandet i Sverige ökar nu kraftigt efter en period av lågkonjunktur, under och efter finanskrisen 2008. Trots detta anser många kommuner i Sverige att bostadsbristen är stor, särskilt i storstadsregionerna. Den främsta orsaken till detta är att befolkningen har vuxit i en högre takt än antalet bostäder. Denna uppsats använder en regressionsanalys för att analysera vilka fundamentala ekonomiska faktorer som påverkat bostadsbyggandet i Stockholms län mellan 1992 och 2016. Resultatet av regressionsanalysen visar att reporäntan, inflationen, BNP, befolkningsmängd, arbetslöshet, bostadspriser och byggkostnader, med sju, sju, noll, en, sex, två, respektive tre kvartals förskjutning, hade en signifikant inverkan på bostadsbyggandet. Vidare visade regressionsmodellen en låg signifikansnivå för variabeln inkomst, vilket medförde att denna variabel uteslöts från modellen. Dessutom inkluderades en tidsvariabel i regressionsmodellen. Tidsvariabeln visar statistisk signifikans och dess koefficient indikerar att bostadsbyggandet i genomsnitt ökade med ca 3% per år. Regressionsmodellen som presenteras i denna uppsats har ett R2-värde på 0,73 vilket indikerar att modellen förklarar 73% av variationen i bostadsbyggande i Stockholms län mellan 1992 och 2016.

The real estate market is one of the biggest factors in one country's economic development. The recent years have included a pandemic known as the corona pandemic as well as a war in Europe between Russia and Ukraine. This study is targeted to contribute to a higher understanding about peoples living preferences on the Swedish real estate market and how they could have been affected by the development on the Swedish real estate market in the recent four years during the changing times in society. The study has used a qualitative method, also using semi-structured interviews to collect empirical material. The findings were that during the pandemic the demand increased, consequently leading to a higher equilibrium price on the market, the demand came from a change in the preferences where people prioritized their living situations higher due to spending more time at home since working took place at home. The preference was wanting bigger houses and apartments, as well as bigger spaces inside and outside. The war between Russia and Ukraine resulted in a decrease in the demand on the real estate market due to rising interest rates and high energy prices. This leads to living preferences where people want smaller and cheaper houses and apartments, as well as energy efficient solutions. The study also investigated the differences in living preferences between different age groups and life cycles during the period and the findings were that younger people want a more unique apartment with charming attributes, close to the city center, whereas the older generations prioritize the practical aspects. / Bostadsmarknaden är en av de största faktorerna som påverkar länders ekonomiska utveckling. De senaste åren har inneburit en pandemi som är känd som coronapandemin, samt ett krig i Europa mellan Ryssland och Ukraina. Den här studien fokuserar på att bidra med en ökad förståelse över hur människors boendepreferenser kan ha påverkats av samhällsförändringar de senaste fyra åren. Studien använder en kvalitativ metod, samt semistrukturerade intervjuer för att hämta empiriskt material. Resultatet var att under coronapandemin ökade efterfrågan, vilket ledde till ett högre jämviktspris på bostadsmarknaden, efterfrågan kom från en ändring i boendepreferenserna där människor prioriterade deras boende högre eftersom de spenderade mer tid i hemmet på grund av distansarbete. Boendepreferenserna var att man ville ha större hus och lägenheter, samt större ytor både inomhus och utomhus. Kriget mellan Ryssland och Ukraina resulterade i en minskning av efterfrågan på bostadsmarknaden eftersom räntan ökade och energipriserna ökade. Det innebar att boendepreferenserna var att människor ville ha mindre och billigare hus och lägenheter, samt energieffektiva lösningar. Den här studien undersöker också skillnaden mellan boendepreferenser mellan åldersgrupper och livscykler under perioden och resultatet var att yngre människor vill ha mer unika lägenheter med charmiga attribut, gärna nära stadskärnan, samtidigt som den äldre generationen prioriterar de praktiska aspekterna.

Fastighetsmarknaden är en marknad som är i stort behov av mycket kapital som kan erhållas på många olika sätt. V˚ar uppsats tar upp de allra vanligaste finansie-ringskanalerna och beskriver i vilken fas en viss finansieringskanal kan vara lämplig för ett fastighetsbolag. Sammanfattningsvis kan man säga att mindre bolag använder sig mer eller mindre uteslutande av bankkredit. Bankmarknaden klarar dock inte att finansiera större fastighetsbolag och därför måste de säöa sig till andra marknader. Obligationsmark-naden är då den vanligaste finansieringsformen i kombination med bankkapital. För att kunna erhålla billigare obligationskapital är det viktigt med en bra kreditrating.Det finns också andra kompletterande finansieringskanaler som är populära, bland annat aktier och hybridkapital. Det är viktigt för fastighetsbolagen att ha en balans mellan eget kapital- och skuldfinansiering. Något som har framkommit under uppsatsen är att det i grund och botten finns en samstämmighet mellan aktörerna och deras bild av hur ett fastighetsbolag bör finansieras. Det finns dock skiljaktigheter som kan bottna i personliga preferenser. Vi har också studerat Covid 19-pandemins påverkan på fastighetsfinansiering. Slut-satserna vi kunnat dra har visat på att i och med att denna pandemi inte uppstått på de finansiella marknaderna har bemötandet från andra aktörer varit mer rationellt än vid tidigare ekonomiska kriser. Det som påverkade fastighetsmarknaden mest var att delar av kapitalmarknaden, främst gällande obligationer frös. Dock kunde man se en snabb återhämtning som nu är återställd. / The real estate market is a market that needs an incredible amount of capital which can be obtained in several di↵erent ways. Our thesis contains a description of the most common ways of financing a real estate corporation as well as a description of finance channels that are appropriate for the real estate business. To conclude, many individuals and companies believe that smaller companies use lo-ans from banks. The bank market itself cannot finance the whole real estate market and therefore real estate companies have to seek capital from other markets. The most common complement to loans is the bond market. It’s important to notice that bond capital becomes cheaper with an improved and better credit rating. There are also other popular ways to compliment your financing, such as through certificates and hybrid capital. Having a good balance between equity and debt financing are also important ways to compliment your financing for a successful fi-nance. During our thesis, we have learned that there is a coherence between the actors on the market and their view of how a real estate company should be financed even though there are di↵erences that can be based on personal preferences. We have also studied the consequences of the Covid 19- pandemic and how it has a↵ected real estate financing in Sweden. We came to a conclusion that the impact has been quite small since it has been an economic crisis that hasn’t been based on the financial markets.The biggest impact that the pandemic was on parts of the capital market, espe-cially the bond market which froze during the spring and early summer of 2020. Though we could see a quick recovery from that freeze and the market is now back on track and restored.

Fastighetsmarknaden har tidigare upplevt finansiella kriser där en lågräntemiljö och lättillgängliga krediter varit startskotten till de ekonomiska bubblor som skapats. Fastigheter som tillgång har varit lönsamma investeringar vid rätt tidpunkt men också tagit med sig resten av ekonomin när de föll. Finansiella aktörer fick nya mer lättsamma spelregler att följa vilket öppnade upp för nya typer av krediter samtidigt som fokus blev på att tjäna mer pengar istället för att ta hänsyn till de nya riskerna.  Nu genomgår vi en kris som inte började inom den finansiella sektorn utan en pandemi som påfrestar det ekonomiska systemet på ett helt nytt sätt och transformerat fastighetsmarknaden. Den kommersiella marknaden har fått ett nytt fokus, där de tidigare säkra investeringarna blivit inaktuella och digitaliseringen påskyndat det nya förhållningssättet i samhället.  Studiens syfte är att undersöka hur dessa 90-talskrisen, den amerikanska bolånekrisen 2008 och Covid-19 krisen påverkat den svenska fastighetsmarknaden och se hur fastighetsmarknaden sett ut inför och efter dessa olika kriser tillsammans med att utforska skillnaden mellan en finansiell kris påverkan och en samhällskris i form av corona-pandemin vi nu går igenom. / The real estate market has previously experienced financial crises where a low interest rate environment and easily accessible loans have been the starting point for the economic bubbles that have been created.Properties as an asset have been profitable investments at the right time but have also brought the rest of the economy down when the investments fell in value. Financial players were given new, easier rules to follow, which opened up for new types of credit, while the focus was on making more money instead of taking into account the new risks.  We are now going through a crisis that did not start in the financial sector but a pandemic that strains the economic system in a completely new way and transformed the real estate market.The commercial market has been given a new focus, where the previously secure investments have become obsolete and digitalisation has accelerated the new approach in society.  The purpose of the study is to investigate how the crisis in the 1990s, the US mortgage crisis 2008 and Covid-19 crisis has affected the Swedish real estate market, to also consider what the real estate market looked like before and after these different crises.In addition, even exploring the difference between a financial crisis impact and a societal crisis in the form of the current corona pandemic we are experiencing now.

Kapitalstrukturen hos svenska fastighetsbolag har sedan finanskrisen år 2007–2008 förändrats avsevärt. Framför allt genom en ökad mängd marknadsfinansiering i form av obligations- och certifikatslån men även genom hybridkapital såsom D- och preferensaktier. Det har skapat nya vägar och strategier för fastighetsbolag att genom sin kapitalstruktur påverka utvecklingen på bolaget. Bolagen har genom de nya finansieringsalternativen nått ut till nya typer av investerare som tidigare inte var aktiva på den svenska fastighetsmarknaden. Det finns dock andra aktörer än fastighetsbolagen själva som påverkar hur deras kapitalstruktur ser ut. Investerare, kreditvärderingsinstitut, finansinspektionen och banker är några av de aktörer som är med och influerar fastighetsbolagen. Studiens syfte är att undersöka svenska fastighetsbolags kapitalstruktur och huruvida kapitalstrukturen påverkas av bolagens fastighetsbestånd. Studien undersöker även hur finansieringstrender och marknadsföreteelser påverkar fastighetsbolags tillgång på kapital. Målsättningen med studien är att dra slutsatser om hur fastighetsbolags fastighetsbestånd, finansieringstrender samt företeelser på marknaden influerar deras kapitalstruktur. Studien är indelad i två delar och inleds med en kvantitativ del som utgångspunkt där skillnader i fastighetsbolags räntebärande skulder undersöks genom deras genomsnittliga direktavkastningskrav använt vid värdering. Den andra delen består av en kvalitativ intervjustudie med semistrukturerade intervjuer med finanschefer/CFO:s på fastighetsbolag, fastighetsanalytiker på bank samt en kreditvärderingsanalytiker på ett kreditvärderingsinstitut. Studien visar att fastighetsbolagens fastighetsbestånd påverkar tillgången och priset på finansiering. Det är däremot svårt att avgöra till hur stor del fastighetsbeståndet påverkar. Det går inte att säga att fastighetsbeståndets risk, mätt i direktavkastningskrav, påverkar fastighetsbolagens räntebärande skuldstruktur. Utifrån intervjustudien kan slutsatser dras att fastighetsbolagens kapitalstruktur påverkas av många parametrar. Fastighetsbolagen kan till största del själva bestämma hur de vill utforma sin kapitalstruktur. De är sällan begränsade att använda sig av något av finansieringsinstrumenten, dock finns det väsentliga prisskillnader beroende på bolagets storlek, renommé, kreditbetyg, ägarstruktur, tillväxttakt och fastighetsbeståndets ekonomiska status. / The capital structure of Swedish real estate companies has changed considerably since the financial crisis in 2007-2008. The change has primarily been through an increased amount of market financing in the form of bonds and certificates of deposit, but also through hybrid capital. It has created new ways and strategies for real estate companies to influence the development of the company through its capital structure. Through the new financingalternatives, the companies have reached out to new types of investors who were not previously active in the Swedish real estate market. However, there are other actors than the real estate companies themselves who influence what their capital structure looks like. Investors, credit rating agencies, the Swedish Financial Supervisory Authority and banks are some of the actors involved in influencing real estate companies. The purpose of the study is to examine the capital structure of Swedish real estate companies and whether the capital structure is affected by the companies' property portfolio. The study also examines how financing trends and market phenomena affect real estate companies' access to capital. The aim of the study is to draw conclusions about how real estate companies' property portfolio, financing trends and phenomena in the market influence their capital structure. The study is divided into two parts and begins with a quantitative part where differences in real estate companies' interest-bearing debts are examined through their average yield used in valuations. The second part consists of a qualitative interview study with semi-structured interviews with CFOs at real estate companies, real estate analysts at banks and a credit rating analyst at a credit rating agency. The study presents that real estate companies' property portfolio affects the supply and price of financing. Although, it is difficult to determine to what extent the property portfolio affects the capital structure. It is not possible to say that the risk of the property portfolio, measured in average valuation yield, affects the real estate companies' interest-bearing debt structure. Based on the interview study, conclusions can be drawn that the real estate companies' capital structure is affected by many parameters. The real estate companies can for the most part decide for themselves how they want to design their capital structure. They are rarely limited to using any of the different financial instruments, however, there are significant price differences depending on the company's size, reputation, credit rating, ownership structure, growth rate and the financial status of the property portfolio.

Finanskrisen 2007-2008 blev startskottet för nya bankregleringar och åtstramningar.Regelverket Basel III introducerades med syfte att hantera risker bättre genom att införahårdare kapital- och likviditetskrav som i sin tur skulle motverka eventuella nya systematiskarisker. Syftet med denna uppsats är att undersöka Basel III:s påverkan på diversifieringen avfastighetsfinansiering på den svenska marknaden och utreda de drivkrafter och effekter avdessa förändringar. Studien ämnar att ge ett brett perspektiv genom att undersöka påverkan påett flertal sektorer i den empiriska undersökningen. Efter genomförandet av studien så kan det konstateras att bankerna har fått ökade kostnadersom sedermera har förskjutits till kunderna. Vidare har belåningsgraderna i fastighetssektornminskat till följd av implementeringen Basel III. Det nya regulatoriska landskapet har banat väg för diversifiering. Dock, så kan de primäradrivkrafterna tillskrivas makro-sentiment, jakt på avkastning, market timing och aktörer somhar vuxit ifrån sitt beroende av bankkapital. / The financial crisis of 2007-2008 was the start of new banking regulations and austeritymeasures. Basel III was introduced with the intent of managing risks better by introducingstricter capital and liquidity requirements. The new requirements would in return counteractany new systematic risks. The purpose of this study is to investigate Basel III’s impact oncredit diversification on the Swedish market and navigate what the driving forces are and theeffects of regulatory change. The aim is to provide a broad perspective by presenting valuableinformation relevant to the subject and examining the impact of these changes on differentsectors. The results of the study shows that new regulations have entailed a major regulatory changewith subsequent implications on the market. Findings also show that banks have experiencedan increase of costs which have since been shifted to customers. Furthermore, loan-to-valueratios within the real estate sector have decreased as a result of the implementation of BaselIII. The new regulatory framework has paved the way for diversification. However, thedevelopment has been propelled by macro sentiment, reaching for yield-behavior, markettiming and firms outgrowing their dependency on bank capital.

Bakgrund: Bygg- och fastighetsbranschens växthusgasutsläpp i Sverige står i paritet med utsläppen från inrikes transporter i Sverige. För att uppnå Sveriges regerings mål om att landets nettoutsläpp av växthusgaser ska vara noll vid 2045 krävs en omställning i branschen. Av de totala växthusgasutsläppen från bygg- och fastighetsbranschen står ombyggnationer och förvaltning för cirka 20 procent. För att kunna minska dessa utsläpp krävs det att fastighetsägare har möjlighet att ta medvetna val vid ombyggnationer för att minska deras klimatpåverkan. Det finns studier som fokuserar på klimatberäkning vid nybyggnationer av byggnader, men en aspekt som oftast utelämnas är klimatberäkningar vid ombyggnationer och renoveringar, trots att dessa bidrar med en betydande del av de totala växthusgasutsläppen från branschen. Syfte: Studiens syfte är att undersöka möjligheten för fastighetsbolag att beräkna deras indirekta klimatutsläpp från ombyggnationer, samt att modellera en typisk ombyggnation för att estimera dess klimatpåverkan i form av koldioxidekvivalenter per kvadratmeter. Metod: Studien utgår från forskning inom området för livscykelanalyser och information från leverantörer inom bygg- och fastighetsbranschen genom årsredovisningar, hållbarhetsrapporter och information från hemsidor. Studien är baserad på en fallstudie bestående av en nulägesanalys av fyra leverantörer anlitade av Hufvudstaden vars hållbarhetsarbete analyserades, samt modellering av en typisk ombyggnation genomförd av Hufvudstaden. Modelleringen genomfördes med hjälp av programmet One Click LCA (2015) där klimatdata om material kunde inhämtas från programmets databas. Slutsats: Studien visar att möjligheterna för att fastighetsbolag ska kunna beräkna deras indirekta klimatutsläpp vid ombyggnationer beror till stor del av kvalitén av informationsutbyte mellan leverantörer och fastighetsbolag, vilket visade sig variera mellan olika företag. Bristen på kunskap om hur man genomför livscykelanalyser är också ett hinder som framkommit av studien. Resultatet av modelleringen visade att en typisk ombyggnation ger upphov till ett klimatutsläpp på 210 𝑘𝑘𝑘𝑘 𝐶𝐶𝐶𝐶2𝑒𝑒/𝑚𝑚2. / Background: Greenhouse gas emissions from the construction and real estate industry in Sweden stands for approximately the same amount as the emissions from Sweden’s domestic transports. To achieve Sweden´s governments goal that Sweden´s net emissions of greenhouse gases should become zero until 2045 a major readjustment in the industry is needed. Greenhouse gas emissions from reconstruction and management stands for approximately 20 percent of the total emissions from the whole construction and real estate industry. To reduce these emissions real estate owners must be able to take suitable options regarding material in the reconstruction process to be able to reduce their emissions. Most studies focus on climate calculation regarding new buildings, but often excludes emissions from reconstruction and refurbishments, although they stand for a significant part of the total emissions from the industry. Purpose: This study aims to investigate the possibility for a real estate owner to calculate their indirect emissions from reconstructions and construct a model for a typical reconstruction and estimate its climate emissions in terms of carbon dioxide equivalents per square meter. Method: The study is based on research in the field of life cycle analysis and information from suppliers within the construction and real estate industry through annual reports, sustainability reports and information from their websites. The study is based on a case study including an analysis of four suppliers and how they work with climate and model of a typical reconstruction of an office owned by Hufvudstaden. The model was based on the program One Click LCA (2015) where climate data could be retrieved from their database. Conclusions: The study show that it is important with information exchange between real estate owners and their suppliers to be able to calculate their indirect climate emissions, which can vary a lot between different companies. The lack of knowledge about life cycle analysis can also cause troubles while trying to get climate data about the material that is used during the reconstruction phase. The result from the modelling showed that a typical reconstruction causes climate emission of 210 𝑘𝑘𝑘𝑘 𝐶𝐶𝐶𝐶2𝑒𝑒/𝑚𝑚2.

I denna studie har fenomenet miljöcertifiering och dess inverkan på transaktionspriser undersökts. Under det senaste decenniet har intresset och efterfrågan på hållbarhet kraftigt ökat. Tillsammans med krav från Europeiska Unionen har investerare, fastighetsägare och hyresgästers efterfrågan på hållbara fastigheter ökat. För att skapa incitament förhållbarhetsinvesteringar i fastighetsbranschen krävs det att arbetet är ekonomiskt gynnsamt och att företag kan räkna hem sina investeringar. Studien undersöker om miljöcertifierade fastigheter historiskt sätt genererat en värdepremie vid transaktionstillfällen. Syftet medstudien är att identifiera om miljöcertifieringsstämpeln medför en ekonomisk värdepremie samt identifiera hur miljöcertifieringens utveckling ser ut i ljuset av EU-taxonomin. Genomregressionsanalyser analyseras olika attributs inverkan på priset med syfte att kunna isoleramiljöcertifieringen och därigenom analysera hur miljöcertifieringen påverkar priset. Därutöver har en kompletterande kvalitativ intervjustudie utförts för att underbygga resultaten iden kvalitativa analysen. Studiens resultat visar att det finns tendenser till att miljöcertifierade fastigheter betingar högre priser än icke-certifierade fastigheter. Däremot kan studien inte med signifikans bevisa att det är just miljöcertifieringsstämpeln som ensamt bidrar till de högre prisnivåerna. Studiens resultat pekar på att EU-taxonomin kommer förändrafastighetsmarknadens dynamik på ett sätt som fortfarande inte är säkerställt samtidigt som tunga investerare lagt stora resurser på att miljöcertifiera sina bestånd. Då experter utrycker sig försiktigt och delvis har olika utgångspunkter är miljöcertifieringens framtid i ljuset av EU-taxonomin oviss. Utvecklingen av branschens affärslandskap kommer att till stor delpåverkas av EU-taxonomin och det är således viktigt att investerare, fastighetsägare och marknadsanalytiker följer utvecklingen noggrant. Dessutom bör branschorganisationer och forskare fortsatt engagerar sig i hållbarhetsfrågor för att främja en mer miljömässig, social men också ekonomiskt hållbar framtid inom fastighetsbranschen. / The purpose of this study is to investigate the economic advantages of eco-labeling in the real estate market. By employing a quantitative methodology, our goal is to identify if there is a financial key performance indicator for environmental certifications within the Swedish market. In the past decade, the demand for and interest in sustainability have increased. Along with stringent regulations from the European Union, the demand of sustainable properties have risen. To create incentives for sustainability efforts, the work must be economically beneficial. Companies need to justify their sustainable investments and therefore this study examines whether environmentally certified propertied have historically generated a higher transaction price compared to properties without eco-labeling. To answer our research questions an eclectic method was applied. A quantitative data analysis was combined with a qualitative interview study to deeply investigate how and if ecolabeling brings an economic value premium and to identify the development of certifications in the light of the EU-taxonomy. Through regression analysis we analyze the impact of various attributes on the price with the aim of isolating the environmental certification and thus analyzing how the eco-labeling is affecting the price. The qualitative study works as a complement to the quantitative analysis to support the results and put it into a context. The study concludes that there are tendencies for environmental certified properties to command higher prices than not certified properties. However, the results cannot significantly prove that it is the environmental labeling alone that contributes to higher price levels. The dynamics of the real estate market will change due the EU-taxonomy in a way that’s still uncertain. As experts express caution and have partly different perspectives, the future of environmental labeling in the light of EU-taxonomy remains uncertain. The development of the business landscape will be influenced by the EU-taxonomy, making it important for investors, property-owners and market analysts to closely follow its development. Moreover, industry organization and research should continue to engage in sustainability issues to promote a more environmentally, socially and economically sustainable future within the real estate industry.