The technical progress have contributed to increased information availability on many markets. However, the progress has not reached the commercial real estate market. To reduce the seller’s information acquisition in commercial real estate transactions, a special inspection process is used by the sales object, called Due Diligence. The purpose is to analyze the efficiency of a Due Diligence in a transaction with commercial real estate in Sweden, to illustrate the problems of handling asymmetric information. The study is mainly based on a qualitative method, but also on a quantitative method. The qualitative method is based on 9 semistructured interviews with people working with Due Diligence and on the market for commercial real estate. The quantitative method is based on a literature study with publications from real estate companies and previous studies on the field. To measure efficiency, we compare benefits with costs through an economics perspective. In addition, theories regarding asymmetric information are applied on the subject, which are principalagent, moral hazard, adverse selection and transaction costs. The results show that Due Diligence contributes to reduced information asymmetry for the seller on the market, because of sharing information and also being cooperative during the process. The benefits of Due Diligence is to gain understanding of the property, to avoid risks and to identify possibilities. The benefits can be measured through price reductions, improved contract terms and through the alternative cost of the benefit. The transaction costs are relatively higher at lower prices of purchases than at higher prices of purchases. There is a fixed cost for Due Diligence, but also a variable part depending on the price, size of transaction, complexity, information transparency and seller experience. The main principles for managing asymmetric information are 1) that sellers and buyers work together to fill information gaps and 2) that new discoveries are addressed through negotiations. Suggestions for markets that can follow the principles may be secondary markets for boats, cars and machines. Finally, Due Diligence can be stated to be an effective process.

<p>Aim: The purpose of this study is to increase the knowledge around the location’s importance when rent setting office premises. Furthermore, I want to get broader knowledge about the real estate market as a whole when since it is of current interest.</p><p>Method: The study is performed with the aid of qualitative interviews on persons with experience of office premises in Stockholm city. Theoretical dates mainly have been gathered via literature and the Internet. Then I have put together the interviews in order so that I finally can analyze empiric with theory.</p><p>Result & conclusions: The results that have been achieved with this essay are how the concept location has been used within the real estate sector, also how important long-term thinking is when letting of premises, not only office premises.</p><p>Suggestions for future research: Future studies can increase my study with more interviews, with for example real-estate owners. It was unfortunately no real-estate owners that wanted line up for an interview in my essay. The other proposal is about studying differences between having a company and a home association as a landlord, with starting point from a tenant’s eyes. The proposal is based on my own ambition to find out the truth.</p><p>Contributions of the thesis: This essay has contributed with new knowledge by considering and using the concept’s actual meaning is used. According to the dictionary location is a word that describes in what way something is placed with respect to it environments. Location is therefore relative and should be used thereafter. Not like today when the expression is used unmoved of its proper importance. This is my study's contributions.</p> / <p>Syfte: Syftet med denna studie är att öka kunskapen kring lägets betydelse vid hyressättning av kontorslokaler. Vidare vill jag få bredare kunskap om fastighetsmarknaden i sin helhet då detta känns aktuellt i tiden.</p><p>Metod: Studien är utförd med hjälp av kvalitativa intervjuer på personer med erfarenhet av kontorslokaler i Stockholms innerstad. Teoretiska data har främst samlats in via litteratur och Internet. Sedan har jag sammanställt intervjuerna för att avslutningsvis kunna analysera empiri med teori.</p><p>Resultat & slutsats: Det resultat som har åstadkommits med denna uppsats är främst en bild av hur begreppet läge har kommit att användas inom fastighetsbranschen samt hur viktigt långsiktigt tänkande är vid uthyrning av lokaler, inte bara kontorslokaler.</p><p>Förslag till fortsatt forskning: I kommande studier kan man utöka den studie jag redan gjort med hjälp av fler intervjuer, exempelvis med fastighetsägare. Det var tyvärr inga fastighetsägare som ville ställa upp på intervju i min uppsats. Mitt andra förslag handlar om att studera skillnader för en hyresgäst av att ha ett företag respektive en bostadsrättsförening som hyresvärd. Detta förslag bygger på min egen strävan av att få veta hur det ligger till.</p><p>Uppsatsens bidrag: Den här uppsatsen har bidragit till ny kunskap genom att man ska betrakta och använda begreppet läge på ett annat sätt. Inte ett nytt sätt, utan det sätt som begreppet verkligen innebär, det vill säga att läge är ett ord som beskriver på vilket sätt något är placerat med hänsyn till omgivningar enligt ordboken. Läge är alltså relativt och borde användas därefter. Inte som det har blivit i dagens läge där uttrycket används oberört av dess egentliga betydelse. Detta är min studies bidrag.</p>

No description available.

No description available.

Aim: The purpose of this study is to increase the knowledge around the location’s importance when rent setting office premises. Furthermore, I want to get broader knowledge about the real estate market as a whole when since it is of current interest. Method: The study is performed with the aid of qualitative interviews on persons with experience of office premises in Stockholm city. Theoretical dates mainly have been gathered via literature and the Internet. Then I have put together the interviews in order so that I finally can analyze empiric with theory. Result &amp; conclusions: The results that have been achieved with this essay are how the concept location has been used within the real estate sector, also how important long-term thinking is when letting of premises, not only office premises. Suggestions for future research: Future studies can increase my study with more interviews, with for example real-estate owners. It was unfortunately no real-estate owners that wanted line up for an interview in my essay. The other proposal is about studying differences between having a company and a home association as a landlord, with starting point from a tenant’s eyes. The proposal is based on my own ambition to find out the truth. Contributions of the thesis: This essay has contributed with new knowledge by considering and using the concept’s actual meaning is used. According to the dictionary location is a word that describes in what way something is placed with respect to it environments. Location is therefore relative and should be used thereafter. Not like today when the expression is used unmoved of its proper importance. This is my study's contributions. / Syfte: Syftet med denna studie är att öka kunskapen kring lägets betydelse vid hyressättning av kontorslokaler. Vidare vill jag få bredare kunskap om fastighetsmarknaden i sin helhet då detta känns aktuellt i tiden. Metod: Studien är utförd med hjälp av kvalitativa intervjuer på personer med erfarenhet av kontorslokaler i Stockholms innerstad. Teoretiska data har främst samlats in via litteratur och Internet. Sedan har jag sammanställt intervjuerna för att avslutningsvis kunna analysera empiri med teori. Resultat &amp; slutsats: Det resultat som har åstadkommits med denna uppsats är främst en bild av hur begreppet läge har kommit att användas inom fastighetsbranschen samt hur viktigt långsiktigt tänkande är vid uthyrning av lokaler, inte bara kontorslokaler. Förslag till fortsatt forskning: I kommande studier kan man utöka den studie jag redan gjort med hjälp av fler intervjuer, exempelvis med fastighetsägare. Det var tyvärr inga fastighetsägare som ville ställa upp på intervju i min uppsats. Mitt andra förslag handlar om att studera skillnader för en hyresgäst av att ha ett företag respektive en bostadsrättsförening som hyresvärd. Detta förslag bygger på min egen strävan av att få veta hur det ligger till. Uppsatsens bidrag: Den här uppsatsen har bidragit till ny kunskap genom att man ska betrakta och använda begreppet läge på ett annat sätt. Inte ett nytt sätt, utan det sätt som begreppet verkligen innebär, det vill säga att läge är ett ord som beskriver på vilket sätt något är placerat med hänsyn till omgivningar enligt ordboken. Läge är alltså relativt och borde användas därefter. Inte som det har blivit i dagens läge där uttrycket används oberört av dess egentliga betydelse. Detta är min studies bidrag.

Over the last ten years there has been a significant increase in environmental certification of buildings in the world. More and more people are getting aware of the fact that buildings use a lot of energy and affect the wellbeing of the community and our planet. The research has the last 15 years therefore produced several studies investigating different options available to decrease buildings environmental impact. Through the following report a summary is done reviewing the many opinions in the field. The goal with this Bachelor of Science thesis is thus to investigate the issue “Why should property owners and tenants choose environmentally certified buildings? What are the benefits and drawbacks for respective part?” To answer this question an extensive literature review over available materials in this field were made, both internationally and in Sweden. A closer investigation was then conducted through interviews for the market in Sweden to fill in gaps in information. The interviewed parties were all active within the field and had different perspectives representing both property owners and tenants. In our results can we see several benefits for property owners in possessing environmentally certified buildings. Some of the more significant of these benefits are potentially higher rental levels, market values, lower vacancies and energy savings resulting in better net operating income. Add thereto a competitive advantage against other property owners and a decreased risk of being deselected by tenants. Motivating why the tenant should be located in certified real estate is not as simple though, which in Sweden might be because of the high standards in many buildings and that it is hard to directly connect several of the benefits to the certification. Though, generally seen because of that the demand still is high should reasons as better indoor climate, increased productivity and quality assurance be strong arguments to choose environmental certified buildings. Furthermore could the disagreement in the business be solved with more transparency about the cost situation and clearer conformity between the different environmental certification systems. / De senaste tio åren har det kunnat observeras en markant ökning av antalet miljöcertifierade byggnader runt om i världen. Fler och fler blir medvetna om att byggnader använder mycket energi och påverkar hur både människor och vår planet mår. Forskningen har de senaste 15 åren därför producerat många studier som utreder flertalet av de alternativ som finns för att sänka byggnaders miljöpåverkan. Genom följande rapport görs en sammanställning av en del av det brus och åsikter som finns om ämnet. Tanken med kandidatarbetet är således att utreda frågeställningen ”Varför ska fastighetsägare och hyresgäster välja miljöcertifierade fastigheter? Vad finns det för fördelar och nackdelar för respektive part?”. För att kunna svara på denna fråga genomfördes en utförlig litteraturstudie av tillgängligt material inom området, både internationellt och i Sverige. En närmare undersökning har sedan gjorts med hjälp av intervjuer för att komplettera och fylla ut bilden av miljöcertifieringssystem i Sverige. De intervjuade tillhör intressenter som är verksamma från olika perspektiv för fastighetsägare eller hyresgäster. Vi kan i resultaten se att det finns flera fördelar för fastighetsägare i att äga miljöcertifierade fastigheter. Några av de tydligare av dessa är bättre driftnetto på grund av energibesparing, potentiellt högre hyresnivåer och marknadsvärden samt lägre vakans. Lägg därtill ett konkurrensmedel mot andra fastighetsägare och minskad risk för att bli bortvald av hyresgäster. Ur hyresgästperspektiv är det svårare att motivera varför de ska vara lokaliserade till miljöcertifierade fastigheter, vilket i Sverige i många fall beror på att byggnader redan har hög standard samt att det är svårare att knyta fördelar just till själva miljöcertifieringen. Men generellt sett i och med att efterfrågan ändå är stor borde anledningar som bättre inomhusklimat, ökad produktivitet och kvalitetssäkring vara kraftiga argument för att välja miljöcertifierat. Vidare skulle oenigheten i branschen kunna lösas med mer transparens i kostnadsfrågan och en tydligare överensstämmelse mellan de olika miljöcertifieringssystemen.

Titel: Business strategies for retail and office properties,  A qualitative study of business strategies from a real estate company perspective.  Subject: Bachelor’s thesis in business administration specialization business management 7,5 credits and corporate finance and property valuation 7,5 credits Author: Alice Möller &amp; Diana Morales Keywords: Business strategies, commercial properties, retail properties, office properties  Problem statement: How does the market look like for retail and office properties? How are business strategies implemented for retail and office properties and how are uncertainties taken into account? What factors influence the strategy decision regarding commercial real estate?  Purpose: The purpose of the study is to describe how property owners business strategies are adapted and executed and how uncertainty in the retail and office properties is taken into account. Then it’s investigated which factors may have an impact on decisions and what the market looks like for retail and office properties in medium-sized cities.  Method: A qualitative investigation was conducted to get answers to the study’s questions. With the help of semi-structured interviews, the respondents have provided exhaustive information regarding business strategies for commercial properties in uncertain situations.  Conclusion: The results of this study show that the market for retail and office properties is doing better than expected. The study shows that the factors that affect the strategy decisions are mainly the market and the outside world. Uncertainties are taken into account by having close communications with tenants but also by being flexible, adaptable to different situations and managing the property portfolio. The business strategies that are mainly used are innovation, communication and having a diversified property portfolio. Despite the fact that real estate companies either have an established or an unspoken business strategy, the companies work with several different strategies. / Titel:  Affärsstrategier för butik-och kontorsfastigheter,  En kvalitativ studie om affärsstrategier utifrån fastighetsbolags perspektiv Ämne: Kandidatuppsats i företagsekonomi inriktning verksamhetsstyrning 7,5 hp samt företagsfinansiering och fastighetsvärdering 7,5 hp  Författare: Alice Möller &amp; Diana Morales Nyckelord: Affärsstrategier, kommersiella fastigheter, butiksfastigheter, kontorsfastigheter Problemformulering: Hur ser marknaden ut för butik-och kontorsfastigheter? Hur genomförs affärsstrategier för butik - samt kontorsfastigheter och hur beaktas osäkerheter? Vilka faktorer påverkar strategibeslutet avseende kommersiella fastigheter?  Syfte: Studiens syfte är att beskriva hur fastighetsägares affärsstrategier anpassas och utförs samt hur osäkerheten för butik- och kontorsfastigheter tas i beaktande. Därefter utreds det vilka faktorer som kan ha en inverkan på beslut samt hur marknaden ser ut för butik-och kontorsfastigheter i större städer.  Metod: En kvalitativ undersökning utfördes för att få svar på studiens frågeställningar. Med hjälp av semistrukturerade intervjuer har intervjurespondent tilldelats uttömmande information avseende affärsstrategier för kommersiella fastigheter vid osäkra situationer.  Slutsats: Resultatet för denna studie visar på att marknaden för butik-och kontorsfastigheter går bättre än förväntat. Studien påvisar att de faktorer som påverkar strategibeslut främst är marknaden samt omvärlden. Osäkerheter beaktas genom att ha en nära kommunikation med hyresgäster men även genom att vara flexibel, anpassningsbar för olika situationer samt hantera fastighetsbeståndet. Affärsstrategierna som främst används är innovation, kommunikation och att ha ett diversifierat fastighetsbestånd. Trots att fastighetsföretagen antingen har en fastställd eller en ej uttalad affärsstrategi arbetar företagen med flera olika strategier.

Detta arbete har ägnat särskild uppmärksamhet åt kommersiella fastigheter, fastighetsvärderingar och olika metoder för fastighetsvärdering. Uppsatsen börjar med att understryka vikten av korrekta fastighetsvärderingar och presenterar den svenska marknaden för kommersiella fastigheter som en betydande och dynamisk sektor. Syftet med uppsatsen är att få en djupare förståelse för fastighetsvärdering, utforska och analysera olika värderingsmetoder, identifiera de metoder som tillämpas i praktiken och undersöka om olika värderingsmetoder används för olika typer av kommersiella fastigheter. Undersökningen är geografiskt begränsad till Sverige och inriktad på de tre vanligaste värderingsmetoderna för kommersiella fastigheter. Arbetet är baserat på både kvalitativa och kvantitativa forskningsmetoder och inkluderar litteraturstudier, dokumentanalys, personliga intervjuer och samtal med professionella fastighetsanalytiker och fastighetsvärderare från några av Sveriges största fastighets- och värderingsbolag. Den teoretiska grunden för arbetet är strukturerad i fyra distinkta avsnitt: Olika typer av kommersiella fastigheter och deras karakteristiska drag, värdebegrepp inom fastighetsvärdering, marknads- och fastighetsanalys samt ett omfattande avsnitt om de olika värderingsmetoderna. Efter att ha gått igenom teorin presenteras resultaten från den empiriska data, vilka ger en inblick i vilka värderingsmetoder som faktiskt används i praktiken. Slutligen genomförs en analys och diskussion där teori och praktik jämförs för att identifiera likheter och skillnader. Resultatet visar tydligt att kassaflödesmetoden, en avkastningskalkylbaserad metod, är dominerande vid nästan all värdering av olika typer av kommersiella fastigheter i Sverige. / The main focus of this study is on commercial property, property valuations, and different property valuation methods. The thesis begins by emphasising the importance of accurate property valuations and introduces the Swedish commercial property market as an important and dynamic sector. The purpose of the thesis is to gain a deeper understanding of property valuation, to research and analyse different valuation methods, to identify the methods used in practice, and to investigate whether different methods are used for different types of commercial property. The study is geographically limited to Sweden and focuses on the three most common valuation methods for commercial property. The work is based on both qualitative and quantitative research methods and includes literature reviews, document analysis, personal interviews, and discussions with professional property analysts and valuers from some of Sweden's largest property and valuation companies. The theoretical basis of the work is divided into five distinct sections: Different types of commercial property and their characteristics features, Value concepts in property valuation, Market and property analysis, and a comprehensive section on the different valuation methods. After going through the theory, the results of the empirical data are presented, giving an insight into the valuation methods actually used in practice. Finally, there is an analysis and discussion are carried out where theory and practice are compared to identify similarities and differences. The result clearly shows that the discounted cash flow method, a return-based method, is dominant in the valuation of various types of commercial property.

Under det senaste decenniet har det skett en stor utveckling av strategier och trender gällandemiljöcertifieringar av kommersiella fastigheter. Efter att SGBC (Swedish Green Building Council)etablerades 2009 har företag valt att anpassa sin verksamhet, strategier och miljöpolicy därefter. Vissaföretag ligger långt i framkant när det gäller att investera i miljöcertifierade fastigheter varpå studienssyfte är att undersöka hur bolagen lyckats anpassa sin verksamhet på en marknad i rörelse. Det villsäga hur företagen förhåller sina investeringar av miljöcertifieringar till sina policys gällande hållbarutveckling. Metoden för studien har varit att undersöka årsredovisningar och hållbarhetsrapporter för utvaldafastighetsbolag under det senaste decenniet. Även företagens hemsidor har fungerat som underlag vidinsamling av information för att kunna kartlägga företagens mål, strategier och viktiga nyckeltal. Frånden insamlade data har man kunnat granska utvecklingen av trender och strategier för de undersöktafastighetsbolagen där man har sett en ändring allt eftersom rådande marknadsförutsättningar ochefterfrågan ändrats. Vissa svårigheter har uppstått vad gäller transparensen i tillhörande årsredovisningar som har visskorrelation till huruvida ett bolag väljer att överkommunicera arbetet med miljöcertifieringar ochhållbarhet i sin helhet. Detta kan antas bero på den hållbarhetstrend som fått genomslag under detsenaste decenniet där ett fastighetsbolag, för att vara tillräckligt konkurrenskraftig inom främstkontorssegmentet, har fått påvisa ett betydligt större arbete kring just miljöfrågor och hållbarhet än ettbolag mer inriktad på industriella lokaler lokaliserat till mindre städer. / Over the past decade, there has been a major development of strategies and trends regardingenvironmental certifications of commercial properties. Since the establishment of the Swedish GreenBuilding Council (SGBC) in 2009, companies have chosen to adapt their activities, strategies andenvironmental policies accordingly. Some companies are at the forefront when it comes to investing inenvironmentally certified properties, and the purpose of the study is to investigate how the companiesmanaged to adapt their operations at a market in motion. That is, how companies relate theirinvestments in environmental certifications to their sustainable development policies. The study has included examining annual reports and sustainability statements for selected companiesover the past decade. The companies' websites have also served as a basis for collecting information inorder to be able to map out companies' goals, strategies and key figures. From the collected data it hasbeen possible to examine the development of trends and strategies for the investigated real estatecompanies where a change has been seen as current market conditions and demand have changed. Some difficulties have arisen with regard to the transparency of the associated annual reports, whichhave some correlation to whether a company chooses to overcommunicate the work withenvironmental certifications and sustainability in its entirety. This can be assumed to be due to thesustainability trend that has had an impact over the last decade where a real estate company, in orderto be sufficiently competitive in the office segment, has had to demonstrate much greater work onenvironmental issues and sustainability than a company more focused on industrial premises locatedin smaller cities.

This thesis explores how the question of added flexibility in the real estate product is handled by Swedish commercial real estate developers. Theoretically this problem can be solved with a real options approach. Traditionally the use of real options analysis in practice in commercial real estate has been limited. The results indicate that the use of real options analysis is limited also in the Swedish commercial real estate market. Traditional investment methods coupled with rules of thumb that determine appropriate flexibility levels continue to dominate. The results highlight some of these rules of thumb. The commercial developers do argue in favor of flexible designs in locations where there is higher uncertainty, this result is in line with real options theory. Future research is needed to assess how effective this rule of thumb approach is to determining the appropriate level of flexibility in a real estate product compared to a real options approach. / Detta examensarbete utforskar hur kommersiella fastighetsägare hanterar vilken nivå av flexibilitet som byggs in i nya projekt och hur man tar beslut kring nivån utifrån ett investeringsperspektiv. Teoretiskt sätt så kan detta problem lösas med real optionsanalys. Historiskt sett har real optionsanalys inte använts särskilt utbrett i den kommersiella fastighetsbranschen. Resultatet indikerar på att användningen av real optionsanalys på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden är fortsatt låg. Traditionella investeringsmetoder kombinerat med tumregler som bestämmer graden av flexibilitet verkar dominera. Resultatet belyser några av dessa tumregler. De kommersiella fastighetsaktörerna resonerar kring flexibilitet och osäkerhet på ett sätt som är i linje med real optionsteori. Vidare forskning behövs för att bedöma hur väl tumregel-förfarandet i förhållande till real optionsanalys fungerar när man ska bestämma graden av flexibilitet.