I denna studie undersöks vilka ekonomiska effekter marknadshyror kan få ur ettfastighetsägarperspektiv samt hur dagens hyressättningsmodell fungerar och påverkarfastighetsbolag. Studien lyfter även den ekonomiska segregationen och om det blir någonförändring vid införande av marknadshyror för samhället. Syftet med studien är att få enförståelse hur dagens hyressättningsmodell och marknadshyror kan påverka fastighetsbolagenpå olika sätt.Studien har genomförts med en kvalitativ metod där resultatet och analysen baseras påsemistrukturerade intervjuer med sakkunniga personer inom både kommunala-och privatafastighetsföretag samt branschorganisationer. Detta för att få så bred kunskap som möjligtöver ämnet. Frågorna som respondenterna blev tillfrågade var dels vilka ekonomiska effektermarknadshyror kan ge samt hur de tycker att dagens hyressättningssystem fungerar. Detteoretiska ramverket inkluderar tidigare forskning inom ämnet samt studier från andra ländersom har avreglerat sin marknad.Resultatet visar att den största ekonomiska effekten för fastighetsbolagen är den lönsamhet dekan få på nyproduktionen om det blir en fri hyressättning, då de inte hämmas av denreglerade hyran. Det visades även att med fri hyressättning blir hyrorna högre vilket ocksåleder till mer ekonomisk vinning för fastighetsägarna, men att det har en stor betydelse på varman har sina fastighetsbestånd. Fastighetsföretag med bestånd i utsatta områden kan inte höjahyrorna särskilt mycket just på grund av läget och därav kommer en fri hyressättning intepåverka dem i den utsträckningen. Det framkommer att den ekonomiska segregationen intekommer att påverkas särskilt mycket då det redan är idag är så pass mycket segregation ochdet krävs andra reformer än fri hyressättning för att det ska bli någon skillnad. / This study examines the economic effects market rents can have from a property owner'sperspective, as well as how today's rent setting model works and affects property companies.The study also highlights economic segregation and whether there will be any change in theintroduction of market rents for society. The purpose of the study is to gain an understandingof how today's rental model and market rents can affect property companies in different ways.The study has been carried out using a qualitative method where the results and analysis arebased on semi-structured interviews with experts within both municipal and private propertycompanies and organisations. This is due to gaining as broad knowledge as possible about thesubject. The questions that the respondents were asked were what financial effects marketrents can have and how they think today's rent regulation system works. The theoreticalframework includes previous research in the subject as well as studies from other countriesthat have deregulated their market.The result shows that the biggest economic effect for the property companies is theprofitability they can get from the new production if there is a free rental, as they are nothampered by the regulated rent. It was also shown that with free rent adjustment the rents arehigher, which also leads to more financial gain for the property owners, but that it has a bigimpact on where you have your property holdings. Where real estate companies withholdings in vulnerable areas cannot raise rents very much precisely because of the location,and therefore a free rent adjustment will not affect them to that extent. It appears thateconomic segregation will not be affected very much as there is already so much segregationtoday and reforms other than free rent are required for there to be any difference.

Background The Swedish economy is currently in a boom and due to the fact that the commercial rental market is closely correlated with the development in the Swedish economy and its economic indicators, commercial real estate companies are successful. Commercial real estate companies generate their main revenue out of rents from their tenants, therefore the set-ting of rent and the factors affecting the procedure are of great importance. The report will not only examine the commercial rental market but also the composition of the lease con-tracts, factors affecting the rent setting and risks associated with commercial leases. Purpose To analyze the commercial rental market comprising of several different lease contracts. The focus will be to analyze the setting of rents and the factors affecting the procedure. Method A deductive approach and a qualitative research method is used in order to get reliable and valid data to be able to fulfill our purpose. The data is collected from interviews done with three different real estate companies, situated in Stockholm and Gothenburg. The sample include Håkan Hellström representing Castellum, Lovisa Lindberg representing Landic Property and Roddy Carlsson representing Vasakronan. Conclusion As could be expected, the commercial rental market is closely correlated with supply and demand in the Swedish economy. Currently, demand is increasing due to a growing employment rate and a strong GDP growth. Market rents are increasing, since the demand is continuing to accelerate and vacancy rates are falling. The vacancy rates are currently below the natural level since rents are increasing in both Stockholm and Gothenburg. It is shown that the vacancy level is lower in Gothenburg compared to Stockholm. Location is the most important factor affecting the setting of rents apart from supply and demand. Rent for office space is highest in the cities’ Central Business District. Additional factors are attributes that make the premises more attractive and client care that enables for satisfied tenants and long lasting tenant relationships. / Bakgrund Den svenska ekonomin är idag i en högkonjunktur och på grund av att den kommersiella hyresmarkanden är starkt korrelerad med utvecklingen i den svenska ekonomin och dess ekonomiska indikatorer, är kommersiella fastighetsbolag framgångsrika. Kommersiella fastighetsbolags intäkter består till största del av hyror från deras hyresgäster. Därför är hyres-sättningen och dess påverkande faktorer av stor vikt. Rapporten kommer inte enbart undersöka den kommersiella hyresmarkanden, utan även komponenter i kommersiella hyreskontrakt, faktorer som påverkar hyressättning och risker associerade med kommersiella hyreskontrakt. Syfte Att analysera den kommersiella hyresmarknaden bestående av flera hyreskontrakt, med fokusering på hyressättning och dess påverkande faktorer. Metod För att kunna uppfylla vårt syfte och för att få så tillförlitlig och giltig information som möjligt används ett deduktivt synsätt och en kvalitativ forsknings metod. Informationen tillförskaffas genom intervjuer med tre fastighetsbolag, i Stockholm och Göteborg. Urvalet består av Håkan Hellström som representerar Castellum, Lovisa Lindberg som representerar Landic Property and Roddy Carlsson som representerar Vasakronan. Slutsats Den kommersiella hyresmarknaden är som väntat, starkt korrelerad med den svenska ekonomins utbud och efterfrågan. Efterfrågan ökar idag på grund av en ökad sysselsättningsgrad och en stark tillväxt av BNP. Marknadshyrorna stiger eftersom efterfrågan ökar och vakansgraden minskar. Vakanserna är i nuläget lägre än normalt eftersom hyresnivåerna ökar i både Stockholm och Göteborg. Det visade sig att vakansgraden är lägre i Göteborg jämfört med Stockholm. Hyressättningens viktigaste faktor som påverkar hyresnivån förutom utbud och efterfrågan, är läge. Hyran för kontorslokaler är som högst i städernas Central Business District. Hyressättningen påverkas av ytterligare faktorer som gör kontorslokalen mer attraktiv och kundvård som möjliggör långa kund relationer med nöjda kunder.

<p>Background</p><p>The Swedish economy is currently in a boom and due to the fact that the commercial rental market is closely correlated with the development in the Swedish economy and its economic indicators, commercial real estate companies are successful. Commercial real estate companies generate their main revenue out of rents from their tenants, therefore the set-ting of rent and the factors affecting the procedure are of great importance. The report will not only examine the commercial rental market but also the composition of the lease con-tracts, factors affecting the rent setting and risks associated with commercial leases.</p><p>Purpose</p><p>To analyze the commercial rental market comprising of several different lease contracts. The focus will be to analyze the setting of rents and the factors affecting the procedure.</p><p>Method</p><p>A deductive approach and a qualitative research method is used in order to get reliable and valid data to be able to fulfill our purpose. The data is collected from interviews done with three different real estate companies, situated in Stockholm and Gothenburg. The sample include Håkan Hellström representing Castellum, Lovisa Lindberg representing Landic Property and Roddy Carlsson representing Vasakronan.</p><p>Conclusion</p><p>As could be expected, the commercial rental market is closely correlated with supply and demand in the Swedish economy. Currently, demand is increasing due to a growing employment rate and a strong GDP growth. Market rents are increasing, since the demand is continuing to accelerate and vacancy rates are falling. The vacancy rates are currently below the natural level since rents are increasing in both Stockholm and Gothenburg. It is shown that the vacancy level is lower in Gothenburg compared to Stockholm.</p><p>Location is the most important factor affecting the setting of rents apart from supply and demand. Rent for office space is highest in the cities’ Central Business District. Additional factors are attributes that make the premises more attractive and client care that enables for satisfied tenants and long lasting tenant relationships.</p> / <p>Bakgrund</p><p>Den svenska ekonomin är idag i en högkonjunktur och på grund av att den kommersiella hyresmarkanden är starkt korrelerad med utvecklingen i den svenska ekonomin och dess ekonomiska indikatorer, är kommersiella fastighetsbolag framgångsrika. Kommersiella fastighetsbolags intäkter består till största del av hyror från deras hyresgäster. Därför är hyres-sättningen och dess påverkande faktorer av stor vikt. Rapporten kommer inte enbart undersöka den kommersiella hyresmarkanden, utan även komponenter i kommersiella hyreskontrakt, faktorer som påverkar hyressättning och risker associerade med kommersiella hyreskontrakt.</p><p>Syfte</p><p>Att analysera den kommersiella hyresmarknaden bestående av flera hyreskontrakt, med fokusering på hyressättning och dess påverkande faktorer.</p><p>Metod</p><p>För att kunna uppfylla vårt syfte och för att få så tillförlitlig och giltig information som möjligt används ett deduktivt synsätt och en kvalitativ forsknings metod. Informationen tillförskaffas genom intervjuer med tre fastighetsbolag, i Stockholm och Göteborg. Urvalet består av Håkan Hellström som representerar Castellum, Lovisa Lindberg som representerar Landic Property and Roddy Carlsson som representerar Vasakronan.</p><p>Slutsats</p><p>Den kommersiella hyresmarknaden är som väntat, starkt korrelerad med den svenska ekonomins utbud och efterfrågan. Efterfrågan ökar idag på grund av en ökad sysselsättningsgrad och en stark tillväxt av BNP. Marknadshyrorna stiger eftersom efterfrågan ökar och vakansgraden minskar. Vakanserna är i nuläget lägre än normalt eftersom hyresnivåerna ökar i både Stockholm och Göteborg. Det visade sig att vakansgraden är lägre i Göteborg jämfört med Stockholm.</p><p>Hyressättningens viktigaste faktor som påverkar hyresnivån förutom utbud och efterfrågan, är läge. Hyran för kontorslokaler är som högst i städernas Central Business District. Hyressättningen påverkas av ytterligare faktorer som gör kontorslokalen mer attraktiv och kundvård som möjliggör långa kund relationer med nöjda kunder.</p>

<p>Aim: The purpose of this study is to increase the knowledge around the location’s importance when rent setting office premises. Furthermore, I want to get broader knowledge about the real estate market as a whole when since it is of current interest.</p><p>Method: The study is performed with the aid of qualitative interviews on persons with experience of office premises in Stockholm city. Theoretical dates mainly have been gathered via literature and the Internet. Then I have put together the interviews in order so that I finally can analyze empiric with theory.</p><p>Result & conclusions: The results that have been achieved with this essay are how the concept location has been used within the real estate sector, also how important long-term thinking is when letting of premises, not only office premises.</p><p>Suggestions for future research: Future studies can increase my study with more interviews, with for example real-estate owners. It was unfortunately no real-estate owners that wanted line up for an interview in my essay. The other proposal is about studying differences between having a company and a home association as a landlord, with starting point from a tenant’s eyes. The proposal is based on my own ambition to find out the truth.</p><p>Contributions of the thesis: This essay has contributed with new knowledge by considering and using the concept’s actual meaning is used. According to the dictionary location is a word that describes in what way something is placed with respect to it environments. Location is therefore relative and should be used thereafter. Not like today when the expression is used unmoved of its proper importance. This is my study's contributions.</p> / <p>Syfte: Syftet med denna studie är att öka kunskapen kring lägets betydelse vid hyressättning av kontorslokaler. Vidare vill jag få bredare kunskap om fastighetsmarknaden i sin helhet då detta känns aktuellt i tiden.</p><p>Metod: Studien är utförd med hjälp av kvalitativa intervjuer på personer med erfarenhet av kontorslokaler i Stockholms innerstad. Teoretiska data har främst samlats in via litteratur och Internet. Sedan har jag sammanställt intervjuerna för att avslutningsvis kunna analysera empiri med teori.</p><p>Resultat & slutsats: Det resultat som har åstadkommits med denna uppsats är främst en bild av hur begreppet läge har kommit att användas inom fastighetsbranschen samt hur viktigt långsiktigt tänkande är vid uthyrning av lokaler, inte bara kontorslokaler.</p><p>Förslag till fortsatt forskning: I kommande studier kan man utöka den studie jag redan gjort med hjälp av fler intervjuer, exempelvis med fastighetsägare. Det var tyvärr inga fastighetsägare som ville ställa upp på intervju i min uppsats. Mitt andra förslag handlar om att studera skillnader för en hyresgäst av att ha ett företag respektive en bostadsrättsförening som hyresvärd. Detta förslag bygger på min egen strävan av att få veta hur det ligger till.</p><p>Uppsatsens bidrag: Den här uppsatsen har bidragit till ny kunskap genom att man ska betrakta och använda begreppet läge på ett annat sätt. Inte ett nytt sätt, utan det sätt som begreppet verkligen innebär, det vill säga att läge är ett ord som beskriver på vilket sätt något är placerat med hänsyn till omgivningar enligt ordboken. Läge är alltså relativt och borde användas därefter. Inte som det har blivit i dagens läge där uttrycket används oberört av dess egentliga betydelse. Detta är min studies bidrag.</p>

Aim: The purpose of this study is to increase the knowledge around the location’s importance when rent setting office premises. Furthermore, I want to get broader knowledge about the real estate market as a whole when since it is of current interest. Method: The study is performed with the aid of qualitative interviews on persons with experience of office premises in Stockholm city. Theoretical dates mainly have been gathered via literature and the Internet. Then I have put together the interviews in order so that I finally can analyze empiric with theory. Result &amp; conclusions: The results that have been achieved with this essay are how the concept location has been used within the real estate sector, also how important long-term thinking is when letting of premises, not only office premises. Suggestions for future research: Future studies can increase my study with more interviews, with for example real-estate owners. It was unfortunately no real-estate owners that wanted line up for an interview in my essay. The other proposal is about studying differences between having a company and a home association as a landlord, with starting point from a tenant’s eyes. The proposal is based on my own ambition to find out the truth. Contributions of the thesis: This essay has contributed with new knowledge by considering and using the concept’s actual meaning is used. According to the dictionary location is a word that describes in what way something is placed with respect to it environments. Location is therefore relative and should be used thereafter. Not like today when the expression is used unmoved of its proper importance. This is my study's contributions. / Syfte: Syftet med denna studie är att öka kunskapen kring lägets betydelse vid hyressättning av kontorslokaler. Vidare vill jag få bredare kunskap om fastighetsmarknaden i sin helhet då detta känns aktuellt i tiden. Metod: Studien är utförd med hjälp av kvalitativa intervjuer på personer med erfarenhet av kontorslokaler i Stockholms innerstad. Teoretiska data har främst samlats in via litteratur och Internet. Sedan har jag sammanställt intervjuerna för att avslutningsvis kunna analysera empiri med teori. Resultat &amp; slutsats: Det resultat som har åstadkommits med denna uppsats är främst en bild av hur begreppet läge har kommit att användas inom fastighetsbranschen samt hur viktigt långsiktigt tänkande är vid uthyrning av lokaler, inte bara kontorslokaler. Förslag till fortsatt forskning: I kommande studier kan man utöka den studie jag redan gjort med hjälp av fler intervjuer, exempelvis med fastighetsägare. Det var tyvärr inga fastighetsägare som ville ställa upp på intervju i min uppsats. Mitt andra förslag handlar om att studera skillnader för en hyresgäst av att ha ett företag respektive en bostadsrättsförening som hyresvärd. Detta förslag bygger på min egen strävan av att få veta hur det ligger till. Uppsatsens bidrag: Den här uppsatsen har bidragit till ny kunskap genom att man ska betrakta och använda begreppet läge på ett annat sätt. Inte ett nytt sätt, utan det sätt som begreppet verkligen innebär, det vill säga att läge är ett ord som beskriver på vilket sätt något är placerat med hänsyn till omgivningar enligt ordboken. Läge är alltså relativt och borde användas därefter. Inte som det har blivit i dagens läge där uttrycket används oberört av dess egentliga betydelse. Detta är min studies bidrag.

Den här studien utreder om en successiv marknadsanpassning har påbörjats efter reformeringen av hyressättningen på bostadshyresmarknaden 2011. Med hjälp av data från Hyresgästföreningen testas två hypoteser med hjälp av regressionsmetoden difference-in-difference. För det första om det har skett en inflationsjusterad ökning av hyrorna efter reformen som är större än i perioden före. För det andra om hyrorna har ökat mer i attraktiva kommuner än i mindre attraktiva kommuner. Slutligen undersöks om hyresmarknadens parter har ändrat sina attityder efter reformen. Resultaten visar att den årliga genomsnittliga inflationsjusterade hyresförändringen är 0,27 % högre efter reformen. Vidare går det inte att bekräfta att större höjningar har skett i attraktiva kommuner. Hyresmarknadens parter har inte ändrat sina attityder generellt sett men de privata hyresaktörerna har efter reformen tagit en mer aktiv roll i hyresförhandlingarna. / This study investigates if a gradual market adjustment has begun after the reform of the rent levels on the residential rental market 2011. Using data from the Swedish Tenants Association, Hyresgästföreningen, two hypotheses are tested with the regression method difference-in-difference. Firstly, if there has been an inflation-adjusted increase in rents after the reform in comparison to the period before. Secondly, if the rents have increased more in attractive communities than in the less attractive ones. Finally, the key players of the rental market are studied in order to examine If the parties have changed their attitudes after the reform. The results show that the average annual inflation-adjusted rent change is 0.27% higher after the reform. Furthermore, we cannot confirm that larger increases occurred in attractive communities. Rental Market parties have not changed their attitudes in general, but the private landlords have, post reform, taken a more active role in the rent negotiations.

Denna studie har syftat till att undersöka hur ett antal aktörer resonerar kring lägesfaktorn ochdess inverkan i hyressättningen av nyproducerade lägenheter i fem utvalda områden i Stockholm.Detta då de tidigare studier som har utrett lägets inverkan i hyressättningen har baserats på detbefintliga hyresrättsbeståndet, där hyrorna till stor del är satta enligt bruksvärdesprincipen. Då detnumera till största del tillämpas presumtionshyra och egensatt hyra på nyproducerade lägenheter,saknas information om lägets inverkan i de lägenheter som tillförs marknaden idag. Resultatet visade att det endast är presumtionshyror och egensatta hyror som används i de utvaldaområdena samt att valet av hyressättningsprincip är ej lägesspecifikt. Läget har ingen direktinverkan i någon av dessa hyressättningsprinciper. Lägesfaktorn kommer indirekt in ipresumtionshyressättningen genom markpriser och avkastningskrav. Markpriserna kan dockibland vara en liten faktor av produktionskostnaderna och andra mikrofaktorer kan ge ett störregenomslag på hyresnivåerna i vissa situationer. Aktörer på marknaden resonerar ochargumenterar även olika kring det avkastningskrav som ska tillämpas i de enskilda projekten,vilket även det skapar en asymmetri kring lägets inverkan i denna princip. Läget har dessutomingen tydlig inverkan i de egensatta hyrorna då läget kommer in i bedömningen avnormhyresnivån. Denna normhyresnivå baseras dock på nyligen satta presumtionshyror ochandra egensatta hyror i samma område, som ej tar läget i tydlig beaktning. Lägets möjligagenomslag i egensatta hyror hålls även tillbaka då hyrorna anpassas för att kunna klara enbruksvärdesprövning i Hyresnämnden. Läget har dock fått ett större genomslag i de senare årens hyresförhandlingarna. Läget har nuäven tagits i beaktning i nyligen avgjorda rättsfall, Stockholmshyra samt i 73-punktsprogrammet.Det finns därmed tendenser till att läget kommer att få ett större genomslag i framtiden. Dessaförslag och rättsfall har dock brister som uppmärksammas i denna studie. / The purpose of this research paper was to investigate how a number of actors reasoned about thelocation factor and its impact on the rent setting of newly constructed apartments in five selectedareas in Stockholm. Previous researchers that have investigated the impact of location on rentsetting has conducted research on the existing rental housing stock in which the predominanttechnique for setting rent is the use-value principle. However, the most used rent settingprinciples are now presumption rent and self-set rents on newly constructed apartments.Therefore, it exists a research gap regarding the impact of the location factor in the rent setting ofthe rental housing stock that is being supplied to the market today. The result showed that the real estate developers only applied presumption rents and self-set rentsin the selected areas. The result also showed that the choice of rent setting principle is notlocation-specific. The location factor does not have a direct impact in these rent settingprinciples. In presumption rent, the location factor has an indirect effect through the land priceand yield. However, land prices can sometimes be a small factor in production calculation andother micro factors can have a larger impact on rent levels in some situations. In addition, theinterpretation and the application of the yield differ between the actors. Therefore, there is anasymmetry in how the location factor impact in presumption rent. In self-set rent, the factor oflocation does not have a clear impact. When setting the rent, the rent is based on recent rentlevels for similar apartments in the area, but these are presumption rents and self-set rents, wherethe location factor does not have a clear impact. The full extent of the impact of the locationfactor is not realized since real estate owners tune-down rents in order to pass a use-value trial inthe Rent tribunal. However, the location has had a greater impact on the rent negotiations in recent years. The location factor has now also been acknowledged in recent court cases, Stockholmshyra and the73-point program. Thus, there are tendencies that the location factor will have a greater impact inthe future, but these proposals and legal cases also have deficiencies that have been addressedand analysed in this study.

In recent months, there have been debates and discussions in Sweden regarding rents for rented apartments. Landlords want sharp rent increases due to high inflation and increased operating costs, while tenants and the tenant association are strongly against such a proposal. They mean that households with limited income can be hardly impacted by a sharp increase in their accommodation expenses. This thesis will analyze what external factors affect the rental compensation for rented apartments in Sweden for the time period 2018-2021. The result is based on a panel data analysis with collected data from 279 of Sweden’s 290 municipalities and is reported through a regression model. The outcome shows that disposable income, population and the number of completed rental apartments per 10 000 citizens, have a positive impact on the rent for rental housing. The result, however, does not show what effect the floating mortgage interest rate has, but is shown to have a positive impact as well based on previous studies on the subject. All the variables included in the model thus have an explanatory effect on the rent, but additional variables - for example, the location, condition and standard - can be included to get an even better result. / Under de senaste månaderna har det varit debatter och diskussioner i Sverige angående hyran för hyresrätter. Hyresvärdar vill ha kraftiga hyreshöjningar på grund av den höga inflationen och ökade driftskostnader, medan hyresgästerna och hyresgästföreningen är starkt emot ett sådant förslag. De menar att hushåll med begränsad inkomst kan bli hårt drabbade av en markant höjning i deras boendeutgifter. Denna uppsats kommer att analysera vilka externa faktorer som påverkar hyressättningen i Sverige under perioden 2018-2021. Resultatet utgår från en paneldataanalys med insamlad data från 279 av Sveriges 290 kommuner, och redovisas genom en regressionsmodell. Utfallet visar att disponibel inkomst, befolkningsmängd samt antalet färdigställda hyreslägenheter per 10 000 invånare har en positiv inverkan på hyran för hyresbostäder. Resultatet visar däremot inte vilken effekt den rörliga bolåneräntan har, men påvisas ha en positiv inverkan utifrån tidigare studier i ämnet. Samtliga variabler inkluderade i modellen har således en förklarande effekt på hyressättningen men ytterligare variabler - exempelvis läget, skick och standard - kan inkluderas för att få ett ännu bättre resultat.

In recent years, the number of renovations of apartment buildings from the Swedish million homes programme has increased significantly. The renovations have resulted in major increases in standard of the apartments built half a century ago, and has thus resulted in substantial rent increases. In the past, the so called “Allbolag” prevented private property owners from charging rents above market rents, since the public property sector was rent normative. Since this law was amended in 2011, a greater interest was shown in the renovation of million programme apartment buildings since extensive renovations got more profitable than ever before. With a major rent increase as a result of the renovations it is a hot topic in the Swedish housing policy debate. Opinions differ in the debate where property owners see opportunities for increased value and profit in the properties, while the individual tenant has to deal with major rent increases, which in some cases rises up towards 80 percent. The tenants affected by the extensive renovations, and thus also the significant rent increases that follow, are affected not only economically but also on a personal and social level. People living in million programme apartments are fully aware of the consequences of a major refurbishment, and they also know that they have no power to influence the outcome or extent of the actions. This causes mental and, in some cases, physical stress on the individuals who have to live with the knowledge of that they eventually might be forced to move from their homes because of their inability to pay the rent. Your home is a hub for everything that is essential in life and it is where social networks of family, relatives and friends, work, school, health care and more are maintained, but when your home ceases to be a place where you can feel safe and secure it affects every factor in these networks. The purpose of this paper is to describe and explain how a rent-setting process after an extensive renovation of Swedish million programme homes is conducted, and to describe how the affected tenants' well-being, in terms of anxiety and insecurity, are affected by this process. To achieve the purpose, we have conducted a qualitative survey through personal interviews which covers two tenants both of whom are affected by the problem, and two individuals who, on a daily basis, work with this problem and are well versed in the subject. Results that emerged from the study is that the rent setting system in the case of extensive renovations are not adapted for today's housing market, and that it therefore poses a problem. Tenants are virtually powerless when it comes to renovations of their apartments and their choices are to either keep their home and try to cope with the new rent, or move to a cheaper area which has not yet been renovated. The entire process, starting when the tenant learns about the planned renovation, until the project is completed has been shown to cause psychological problems for the individual, no matter if he chooses to stay put or move away. The study also shows that tenants undergoing a renovation process feel insecure in their home and that they also feel anxious and worried about the future of their living situation. / På senare år har antalet renoveringar av flerbostadshus från miljonprogrammet ökat markant. Renoveringarna har medfört stora standardhöjningar i de över 50 år gamla lägenheterna, och har därmed resulterat i kraftiga hyreshöjningar. Tidigare hindrade Allbolagen privata fastighetsägare från att ta ut oskäligt stora hyresbelopp eftersom de allmännyttiga fastighetsbolagen då var hyresnormerande, men sedan denna lag ändrades år 2011 har ett större intresse för renoveringar av miljonprogrammets flerbostadshus väckts. Omfattande renoveringar är i dagsläget än mer lönsamma än tidigare, och med kraftiga hyreshöjningar som följd är det ett hett debatterat ämne i media. Åsikterna går isär i debatten där fastighetsägare ser möjligheter till ökat värde och vinst i fastigheterna, medan den enskilde individen tvingas på hyreshöjningar som i vissa fall blir så kraftiga som upp emot 80 procent. De hyresgäster som berörs av omfattande renoveringar, och därmed också de markanta hyreshöjningar som följer av dem, påverkas inte bara ekonomiskt utan även på ett personligt och socialt plan. Boende i miljonprogramslägenheter vet vad konsekvenserna av en omfattande renovering blir, och de vet också att de själva inte har någon chans att påverka resultatet eller omfattningen av den. Detta innebär en psykisk och, i vissa fall, fysisk påfrestning på individerna som tvingas leva med vetskapen om att de så småningom kan tvingas flytta ifrån sina hem på grund av oförmåga att betala hyran. Hemmet är en knytpunkt för allt som är centralt i livet och det är därifrån kontaktnätet till familj, släkt och vänner, arbete, skola, sjukvård med mera utgår, och när hemmet upphör att vara en plats där man kan känna sig trygg och säker i sin tillvaro påverkar det samtliga faktorer i detta kontaktnät. Syftet med denna uppsats är att beskriva och förklara hur en hyressättningsprocess efter en omfattande renovering gällande flerbostadshus från miljonprogrammet går till, samt redogöra för hur de berörda hyresgästernas välmående, sett till oro och otrygghet, påverkas av denna process. För att uppnå syftet har vi genomfört en kvalitativ undersökning vilken genomfördes med hjälp av personliga intervjuer. Undersökningen omfattar två hyresrättsinnehavare som själva är drabbade av problemet samt två personer som dagligen arbetar med detta problem och är väl insatta i ämnet. Resultat som framkommit är att hyressättningssystemet vid omfattande renoveringar inte är anpassat för dagens bostadsmarknad och att det därmed medför problem. Hyresgäster är i stort sett maktlösa när det kommer till renoveringar av deras lägenheter och deras val står mellan att bo kvar och försöka klara av den nya hyran, eller flytta till ett billigare område som ännu inte renoverats. Hela processen från det att hyresgästen får reda på renoveringen tills projektet är genomfört har visat sig medföra psykiska problem för individen oavsett vad denne väljer att göra. Studien visar på att hyresgäster som genomgår en renoveringsprocess känner sig otrygga i sin hemvist och upplever en oro över hur deras framtid kommer att se ut.

Swedish housing policy and its design is a current issue. The demand doesn't match the supply and too few homes are built, based on the need that exists today. Above all, too few rental properties are being built and the demand for rental properties in particular is high, especially in the larger cities. Swedish politicians agree that a change needs to take place in order to solve the housing shortage. What changes and the consequences that these changes bring, from a justice perspective, is a big part of this essay’s topic. In this essay, Swedish housing policy will be studied based on Harvey and Rawls two different theories of justice. They both have different ideological backgrounds and our hope is to be able to answer whether the existing housing policy is fair. We will mainly focus on rental properties within the Swedish housing policy. In order to solve the housing shortage, there is an ongoing debate of market-based rent for newly built apartments and market rent. This is meant to provide additional incentives for construction companies to build more rental properties. These two suggestions have been made without scientific evidence that they will actually work. Instead, it relies on liberal key notes such as the free market and freedom of choice. The effects are believed to be that this could lead to more movement in the housing market. Market-based rent could also lead to an increased freedom of choice and greater welfare gains. However, it is not made clear that these solutions help those living with an already strained economy.