Sammanfattning Syftet med den här studien är att klarlägga de likheter och skillnader som finns mellan boendeformerna bostadsrätt, hyresrätt och ägarlägenhet. Tanken är att studien ska kunna tjäna som grund för att göra en bedömning av vilken av boendeformerna i flerfamiljshus som är lämpligast utifrån olika situationer.   Efter en historisk tillbakablick över regleringen på bostadsmarknaden granskas gällande rätt för de tre boendeformerna i varsitt kapitel. Först i varje kapitel tas den för respektive boendeform viktigaste lagstiftningen upp. När det gäller bostadsrätter återfinns den viktigaste lagstiftningen i bostadsrättslagen (1991:614) och i lag (1987:667) om ekonomiska föreningar. För hyresrätter återfinns de viktigaste reglerna i hyreslagen (12 kap Jordabalken, 1970:994). Den centrala lagstiftningen för ägarlägenheter finns främst i Jordabalken, men även i fastighetsbildningslagen (1970:988). Även lagstiftningen kring tredimensionella fastigheter granskas. Efter den allmänna genomgången i respektive kapitel följer ett avsnitt som går igenom möjligheterna som finns att ställa en bostad av respektive slag som säkerhet för ett lån. Både en bostadsrätt och en ägarlägenhet kan fungera som säkerhet för ett lån, medan en hyresrätt inte kan göra det. Reglerna i frågan skiljer sig markant mellan ägarlägenheter som räknas som fast egendom och bostadsrätter som räknas som lös egendom. Därefter följer ett avsnitt i respektive kapitel som går igenom förutsättningarna för att hyra ut sin bostad. När det gäller bostadsrätter och hyresrätter är reglerna likartade. Det går att hyra ut bostaden i andra hand under vissa omständigheter. I båda fallen krävs fastighetsägarens, det vill säga bostadsrättsföreningens respektive hyresvärdens, tillstånd. Om fastighetsägaren inte ger sitt tillstånd kan det i båda fallen sökas hos hyresnämnden. När det gäller ägarlägenheter krävs ingens tillstånd eftersom ägaren har ett direkt ägande av sin bostad. Det får också som följd att det inte handlar om en andrahandsuthyrning, utan om en förstahandsuthyrning. Ägaren till ägarlägenheten blir således hyresvärd till en hyresgäst som innehar en hyresrätt enligt reglerna i hyreslagen. Det finns inga regler som är avsedda att hindra en person att införskaffa flera ägarlägenheter med syftet att hyra ut dem. Mot slutet av uppsatsen analyseras och jämförs reglerna för de tre boendeformerna i ett eget kapitel som är disponerat på ett liknande sätt som de tidigare. Det betyder att först analyseras och jämförs reglerna om respektive boendeform i allmänhet följt av en analys och jämförelse mellan möjligheterna att ställa en bostad av respektive boendeform som säkerhet för ett lån. Sist analyseras och jämförs möjligheterna att hyra ut en bostad av respektive boendeform. Sist i uppsatsen summeras de skillnader och likheter mellan bostadsrätter, hyresrätter och ägarlägenheter som framkommit under studiens gång. Dessutom konstateras vilken boendeform som är mest fördelaktig som boende, som säkerhet för lån och i samband med andrahandsuthyrning utifrån olika perspektiv.

Australien har haft 3D-fastigheter sedan 1960-talet, och är till följd av denna utveckling vana vid boendeformen ägarlägenhet. Trots boendeformens etablering så uppkommer förvaltningsrelaterade problem då och då, vilket har lett till lagreformer med jämna mellanrum i landet. Den svenska ägarlägenheten är relativt ny på marknaden, och kan således använda sig utav andra länders erfarenheter av förvaltning när den nu tar mark i det egna landet. Den svenska bostadsrätten är en boendeform som liknar ägarlägenheten, med en förening som har mycket av makten vad gäller förvaltning. Genom att även studera denna kan ett brett spektra av bostadsrelaterade förvaltningsfrågor täckas, och förhoppningsvis fungera som ett bra underlag för den ännu nya svenska ägarlägenheten. Vartannat år hålls en konferens i Australien som berör landets ägarlägenheter och dess förvaltning, där professionella kommer samman och diskuterar aktuella frågor och ämnen. Många av de problem som diskuteras är relaterade till ägarföreningen och dess medlemmar. Det handlar om okunskap, ovilja att delta samt att föreningsstyrelser ofta har knappa mandat att agera i viktiga förvaltningsfrågor. Andra problem som förekommer i Australien är kopplade till finansieringsmetoder, överåldrade byggnader som är svåra att ta beslut om samt komplexiteten i stora, mångfacetterade byggnader med blandade verksamheter där förvaltning sker i olika led och nivåer. Studien ser vidare på den svenska bostadsrätten, och vilka problem som finns på hemmaplan. Genom intervjuer står det klart att den mänskliga faktorn kan visa sig problematisk även här - människor som inte känner till sitt ansvar, och om de gör det, inte vet hur det ska hanteras. Det är ibland svårt att engagera människor. Detta problem är inte lika sannolikt vid den svenska ägarlägenheten, enligt vidare efterforskning, eftersom folk är mer benägna att ta reda på sitt ansvar och sätta sig in i frågor när det handlar om något så pass nytt. Däremot kan det vara svårt att skilja på enskilt och gemensamt, då den svenska ägarlägenheten saknar lagrum och förrättningsstandarder. Arbetets analys visar att förvaltningsproblem förekommer i olika delar av världen, ej bara Sverige och Australien, i olika utsträckning och på olika vis i alla berörda boendeformer. Ofta hänförs problemen dock till den sociala aspekten och det faktum att folk inte har kunskap om sitt boende, eller viljan att engagera sig. Styrelsers makt visar sig också vara ett problem på många vis. Slutsatsen blir att lättillgänglig information, klara riktlinjer och stadgar för föreningar och styrelser att rätta sig efter samt någon form av incitament för en god förvaltning kan vara sätt att förebygga många av de grundläggande problem som arbetet påvisat. För grundligare rekommendationer föreslås vidare forskning gällande fler länder och upplåtelseformer.

Det finns globalt sett många olika praxis, lagregleringar, aktörer och traditioner som påverkar hur överlåtelser och beskattning hanteras rörande ägarlägenheter. Ett sätt att bidra till att försöka identifiera brister och uppmuntra till best practice är genom jämförande studier. I denna kandidatuppsats görs en jämförelse mellan Sverige och Florida i detta avseende där det svenska systemet beskrivs i uppsatsen och används som spegling av motsvarande system i Florida som utforskas utifrån uppsatsens valda metod och med utgångspunkt från frågeställningarna: Hur fungerar överlåtelseprocessen av ägarlägenheter i Florida, vilka olika steg måste köparen genomgå för att processen ska slutföras, vad kostar överlåtelseprocessen i Florida och hur lång tid tar den, samt vilka likheter och skillnader har processen i Florida jämfört med motsvarande svenska process? För att besvara frågeställningarna genomfördes litteraturstudie i kombination med intervjuer med olika aktörer. Studie av ett konkret exempel på en överlåtelse i Volusia County, Florida kompletterade det övriga metodvalet. / Globally there are many different practices, legal regulations, actors and traditions that affect how transfers and taxation are handled regarding condominiums. One way to try to help identify deficiencies and promote best practice is through comparative studies. In this bachelor’s thesis a comparison is made between Sweden and Florida in this respect where the Swedish system is described in the thesis and used as a reflection of the corresponding system in Florida which is explored based on the thesis’ chosen method and based on the questions: How does the transfer process of condominiums in Florida operate, what different steps does the buyer have to go through to complete the process, how much does the transfer process cost approximately in Florida and how long does it take, and what similarities and differences does the process in Florida have compared to the Swedish system? To answer the questions, a literature study was conducted in combination with interviews with various actors. A study of a real case of property transfer in Volusia County, Florida complemented the choice of method.

No description available.

Syftet med denna studie är att beskriva de kostnadsskillnader som föreligger mellan ägarlägenhetsfastigheter och bostadsrätter. Studien kommer att belysa de löpande kostnaderna samt de engångskostnader som ett bostadsköp innebär för respektive boendeform. Då ägarlägenheten är den nyaste boendeformen på den svenska marknaden undersöks andrahandsöverlåtelser av dessa i förhållande till aktuell prisutveckling på bostadsrätter. Slutligen sker en undersökning av de påverkansmöjligheter en samfällighetsförening för ägarlägenheter har gällande de löpande kostnaderna av gemensamma ytor. Genom att studera främst skattemässiga förhållanden har en beräkning genomförts som visar kostnadsskillnaderna mellan ägarlägenheter och bostadsrätter. En utvärdering av genomförda andrahandsöverlåtelser för ägarlägenheter har gjorts efter material som behandlar överlåtelser av ägarlägenheter i Sverige. Två intervjuer har genomförts med representanter för samfällighetsföreningar för ägarlägenheter. Under intervjuerna diskuterades olika tillvägagångssätt för att minska kostnaderna för de gemensamma ytorna. Inköpspriset för en ägarlägenhet är högre än för bostadsrätten medan månadskostnaden är lägre för ägarlägenheten. Främsta anledningen till kostnadsskillnaderna är de cirka 33 procent av kostnaderna för att producera en bostadsrätt som lånas upp av bostadsrättföreningen. För ägarlägenheter är produktionskostnaderna lika höga fast inga lån upptas inom samfällighetsföreningen vilket gör att inköpspriset är cirka 33 procent högre. De andrahandsöverlåtelser som undersökts visar en positiv prisutveckling för ägarlägenheter. Huruvida detta är kopplat till boendeformen eller inte är svårt att utvärdera då prisutvecklingen på samtliga bostäder ökat kraftigt de senaste åren. Intervjuerna rörande förvaltning av gemensamma ytor för ägarlägenheter visade att kostnaderna kan sänkas genom engagemang, leverantörsbyte samt omförhandlingar av vissa avtal. / The purpose of this study is to describe the cost differences, which exist between owner-occupied apartments and condominiums. The study will describe the current costs for housing and the non-recurrent costs for purchasing. Current resale prices on the transfer of owner-occupied apartments have been studied in relation to the current price trend of condominiums. Finally, there is a study about the influence a joint property management association for the owner-occupied apartments have on the current costs for the joint areas. By studying mainly fiscal conditions, a calculation that present differences in costs between the owner-occupied apartments is presented. An evaluation of completed secondary transfers for condominiums and owner-occupied apartments is also presented. Two interviews has been conducted with representatives of joint property management association belonging to owner-occupied apartments. The interviews shows different approaches to reduce costs for maintaining the joint areas. Calculations of the cost differences show that the purchase price of an owner-occupied apartment is higher and that the monthly cost is higher for condominiums. The main reason for the cost differences is the mortage of the condominium associations resulting in approximately 33 percent higher current costs for condominiums. For owner-occupied apartments, the loans is with the owner of the apartment, making the purchase price about 33 percent higher. The joint property management association for the owner-occupied apartments has no mortgage. Prices for secondary transfers show a positive trend for owner-occupied apartments. Whether this is connected to the form of housing or something else is difficult to clarify since the prices of residential in Sweden has increased in recent years. Interviews regarding the management and maintenance of the common areas associated to the owner-occupied apartments shows that costs can be reduced by better procurement, in example better negotiations evaluations and choice of supplier.

No description available.

No description available.

För de flesta människor är deras bostadstransaktioner de största transaktioner de är delaktiga i. För att genomföra denna process krävs förhandlings-, juridiska-, ekonomiska- och tekniska kunskaper inom den specifika fastighetsmarknaden. Köparen och säljaren behöver därav ofta anlita externa experter för att stödja dem i deras mellanhavanden. Hur de ekonomiska intressena bevakas i denna process skiljer sig både inom och mellan de internationella fastighetsmarknaderna. Det svenska systemet, där en mäklare representerar både köpare och säljare, är internationellt sätt mycket ovanligt. New York och Stockholm har därför jämförts i syfte att analysera Stockholms styrkor och svagheter i förhållande till New York. Den i särklass mest förekommande ägandeformen vid lägenhetstransaktioner i Stockholm är bostadsrätter. Stockholms bostadsrättsmarknad är en marknad med hög likviditet och låga transaktionskostnader. En mäklare representerar både köparen och säljaren i sina mellanhavanden och är skyldig att tillvarata båda parters intressen förutom när det kommer till priset, då mäklaren främst representerar säljaren. Stockholmsmarknaden har en hög transparens rörande befintligt utbud av bostadsrätter men bristfälligt underlag av ortsprisunderlag rörande genomförda transaktioner. Köparen saknar professionell representation i budgivningsprocessen och ansvarar därmed själv för framtagande av ett rimligt marknadsvärde. De vanligaste ägandeformerna vid lägenhetstransaktioner i New York är cooperatives och condominiums. New Yorks transaktionsmarknad har en lägre likviditet och högre transaktionskostnader än Stockholmsmarknaden. Köpare och säljare representeras av separata mäklare och dessa representerar vanligtvis sina klienter som ombud. New York har en hög transparens både rörande befintligt utbud på marknaden samt avseende ortsprisunderlag baserat på genomförda transaktioner. Resultatet den här studien visat är att Stockholm generellt är en väl fungerande transaktionsmarknad men förändringar behöver genomföras för att bättre bevaka köparens intressen i transaktionsprocessen.

Inför ämnesvalet av det här arbetet upptäcktes att det var få av de stora bankerna i Sverige som beviljade förvärvslån till ägarlägenhetsfastigheter. Nämnda fenomen blev huvudfokus för uppsatsen, och arbetet fick syftet att utreda vilka juridiska och ekonomiska skäl som kunde föreligga. Vid fortsatt kontakt med banker har olika svar erhållits av olika medarbetare, vilket ökade intresset för vad som egentligen var anledningen till den misslyckade kreditmarknaden av ägarlägenhetsfastigheter än mer. För att erhålla ett underlag av vad som skulle kunna tänkas vara ett problem för aktörerna genomfördes intervjuer med banker och markexploatörer, och utöver det upprättades egenformulerade frågor.  Efter att ha utrett de tänkbara juridiska och ekonomiska problemen på området har det kommits fram till att det egentligen inte föreligger några hinder för bankerna att erbjuda förvärvslån till ägarlägenhetsfastigheter. Det har istället kunnat konstateras att det föreligger en stor okunskap hos bankernas medarbetare och att bristen på kundkrets är den främsta ekonomiska orsaken till att kreditinstituten inte har en tydligare policy angående förvärvslån till ägarlägenhetsfastigheter. Det har också fastslagits att det råder en viss osäkerhet kring samfällighetsföreningarna och hur dessa ska upprättas. Lagen ger inget tydligt svar på hur en samfällighetsförenings ska bildas om ingen delägare är intresserad av bildandet. För att öka möjligheten för förvärvslån till Ägarlägenheter har slusatsen dragits att det krävs mer kunskap hos bankmedarbetare samt en enhetlig standard för kreditvärdering på området.

Ägarlägenheter är en boendeform som möjliggjordes i maj 2009 i samband med införandet i den svenska lagstiftningen. Startsträckan för boendeformen att nå svensk bostadsmarknad har varit relativt lång, det är inte förrän de senaste åren som ägarlägenhetsbeståndet ökat i större utsträckning framför allt i Stockholms län.  Syftet med detta examensarbete är att förmedla ännu ett format för allmänheten att ta del av genom att utöka sina kunskaper och införskaffa förståelse för markexploatering och den svenska bostadsmarknaden. Vidare är syftet siktet mot studiens mål vilket är att införskaffa perspektiv från kommun och byggherre som centrala aktörer i markexploateringen med synpunkter på den senaste ökningen av ägarlägenhetsbeståndet i Stockholms stad och län i övrigt. Studiens frågeställningar har huvudsakligen besvarats genom semistrukturerade intervjuer med professionella aktörer inom ämnet, både kommunanställda på exploateringskontoret i Stockholms stad och byggherrar som är verksamma i Stockholms stad. Även en mindre litteraturstudie användes som en kompletterande metod för studiens frågeställning huruvida den kommunala markexploateringen ökat beståndet av ägarlägenheter i Stockholms stad.  Genom att kommunens inställning till ägarlägenheter är oförändrad har kommunens roll i markexploateringen inte bidragit till det ökade ägarlägenhetsbeståndet. Det är inte avgörande för Stockholms stad huruvida det byggs ägarlägenheter eller bostadsrätter. Å andra sidan har kommunen ett intresse för en likafördelning mellan hyresrätter, bostadsrätter och äganderätter. Ökningen av ägarlägenheter i Stockholms stad har istället drivits av byggherrarna och deras vilja att uppföra ägarlägenheter.  Ägarlägenheter uppförs främst på mark som ägs av byggherren, eftersom det anses vara en enklare väg att öka ägarlägenhetsbeståndet än genom markanvisning. Huruvida ägarlägenhetsbeståndet ökat beroende på om byggherren eller kommunen ägt marken har inte spelat någon roll då det i slutändan varit byggherrens frihet att välja vad som ska byggas. Byggherrar i mindre kommuner kan söka markanvisningar för friare upplåtelseformer för att bidra till en utveckling av ägarlägenhetsbeståndet i kommunen, det ska dock has i åtanke att det i slutändan är marknadens efterfrågan som styr. / Condominiums are a form of housing that was introduced in Swedish legislation in May of 2009. The start of this new form of housing to reach the Swedish housing market was relatively long. It is not until recent years that condominiums have increased significantly, especially in Stockholm.  The purpose of this study is to increase the public´s knowledge and understanding of land development and the Swedish housing market. Furthermore, the purpose is the aim of the study's objective which is to obtain perspectives from municipality and the developers as main actors in land development with their point of view on the recent increase of condominiums in the municipality of Stockholm and the county. The issues of the study have mainly been answered through semi-structured interviews with professional actors in the subject, both municipal employees at the development office in Stockholm municipality and developers who are active in Stockholm municipality. A small study of literature was also used as a complementary method for the question of issue whether the municipal land development increased the stock of condominiums in Stockholm municipality.  Because the municipality's adjustment of condominiums is unchanged, the municipality's role in land development has not contributed to the recent increase in condominiums. It is not crucial for Stockholm municipality whether condominiums are built or not. On the other hand, the municipality has an interest in an equal distribution between different forms of tenancy. Instead, it is the developers in Stockholm who have contributed to the increase in condominiums.   Condominiums are mainly built on land owned by the developers, as it is considered an easier way to increase the condominiums stock than through land allocation. It is not crucial for the increase in condominiums if the land is owned by the municipality or the developer, because in the end it is the developer who gets to determine what is to be built. Developers in smaller municipalities could apply for land allocations for freer forms of tenure to contribute to the development of the condominiums stock in the municipality. It must be remembered that, in the end, marked demand is crucial.