This business plan has been developed in order to evaluate the feasibility for the start-up of a trading company based in Honduras and a Latin American Cafeteria based in Taipei, Taiwan, Eureka LLC. The present will also serve as an operational framework and plan for the first three years that the company will be in business. According to Taiwanese law, the company needs to have a representative from the home office and a manager that lives in Taiwan. Hence, Eureka LLC will have two founding partners, and will need a start-up capital of $44,347.64 which will be provided jointly in equal parts by the founding partners. While taking advantage of the current FTAs between Taiwan and some Latin American countries, this business plan will also serve to demonstrate the enormous potential that there is for trading between Latin America and Taiwan, not only for the economy of the countries but also for the well-being of Latin American expats living in Taiwan. The forecasts show that the business model works and it can let the company grow organically over time, by adding new products according to the demand or even by entering other Asian markets.

值此工商業蓬勃發展之際，辦公室活動早已取代製造業活動，成為都市中最重要之經濟活動基礎，然而國內有關商用不動產之研究卻仍方興未艾，未見系統化與學術上之專門研究，遠落後於國外之研究幾達二十年，是以本研究試圖從國內對住宅不動產研究之心得，加以嘗試引藉用於探討住宅與辦公室之租金差異，藉以瞭解面積、區位與產品特徵屬性等要素對於兩種租賃不動產租金之影響。其次，進一步加入國內合法與違規混合使用之住辦混合產品進行討論，以便於澄清住辦混合產品的相輔與轉換使用彈性優勢，是否使其享有更好的租金報酬。本研究第二部分探討國內大型企業辦公室最近十年間的區位選擇與遷徙活動，分析大型企業的主要辦公室區位是否與產業的變遷趨勢一致？並探討生產力函數中的效率參數--電子與面對面資訊，以及資本、勞力、產業類型與經營績效等變數，對大型企業廠商辦公室區位變遷決策的影響，藉以釐清大型企業辦公室的區位活動。最後，則是從一般性的辦公室活動討論中，進一步切入以分公司辦公室活動作為研究主題，探討廠商擴張後的分公司辦公室區位選擇，是否與一般辦公室活動相同？藉以澄清分公司辦公室活動對地區發展之影響。綜上三大研究課題，本文獲致如下結論： 一、從辦公室、住宅與住辦混合產品租金比較中發現，面積、區位與產品特徵屬性對辦公室和住宅租金的影響有顯著差異，而住辦混合產品在各要素對租金的彈性變動敏感程度普遍不及於其他兩種產品，顯示住辦混合產品在各要素對租金的影響上不如單一使用的產品，亦間接推論住辦混合產品的外部成本可能大於外部經濟，使得單純使用的辦公室或住宅所反映的高品質依舊能享有較高的租金。同樣的，住辦混合中間產品的轉換特性也未使其出現辦公室大於住辦混合，又大於住宅產品之經濟直覺般的競租順序。因此，未來廠商或出租者在產品的規劃設計上，應該要朝向以提供高品質單一用途之租賃不動產為主。其次，從產品特徵屬性對不同類型不動產租金的影響結果發現，辦公室比較重視總樓層所帶來的名望效果，以及業務吸引力；而住宅則比較看重所在樓層之效用可及性，顯示未來在產品規劃上，辦公室除了著重區位考量外，也應重視總樓層所帶來的效益，而住宅則可以加強對所在樓層特徵屬性之考量。 二、從大型企業辦公室的區位選擇與遷徙研究中發現，大型企業廠商的辦公室區位選擇與其產業的區位變遷並不一致；服務業的大型企業辦公室顯著的集中在市中心，但製造業的大型企業辦公室則因著區位先佔優勢與惰性，以及生產性服務業之特性，並未同其產業一樣顯著的遷徙至市郊，顯示製造業的外移，並未同時影響其企業主要辦公室同樣外移，反倒是若干服務業辦公室在擠不進市中心的情況下，只得選擇郊化外移。因此，未來應視大型企業之資訊需求種類與強度，誘導其向市中心或市郊聚集，對於僅需電子資訊的大型企業，應加強資訊技術提昇，以降低面對面接觸之通勤往返成本，並促使其向郊區搬遷，以便於獲得更廉價的辦公空間，並降低廠商營運之租金成本，而空出的市中心辦公大樓，也能為企業賺取一份租金收益。其次，面對大型企業辦公室的外移趨勢，未來應推動郊區辦公園區的規劃，以便於聚集日益增加的後勤辦公室，而市中心的再發展與更新，也有助於吸引更多需要面對面資訊的大型企業進駐。再者，從大型企業廠商辦公室的遷徙決策研究中發現，除了需要電子資訊的大型企業有顯著的遷徙以外，個別產業的遷徙仍不明顯，惟可察覺出遷徙的軌跡是由市中心移出，並向市區與市郊移動，是以為預防中心都市之衰頹與降低都市擴張，應儘早加強中心商業區之更新。 三、分公司辦公室區位選擇研究結果發現，分公司辦公室的區位活動並不完全像典型辦公室活動一般集中於市中心，不同類型的分公司辦公室明顯的集中在不同的核心地區。其中，輔助性活動型分公司顯著的集中在市中心，面對面營業型分公司辦公室則是聚集在人口密集地區，而業務集散轉運型分公司更是向聯外交通便捷地區發展。由於分公司屬於企業的分支機構與擴張，其區位選址除了廠商自身利益的追求考量以外，更是決定一個地區發展與就業成長的關鍵。因此，對於不同核心地區，提供適當的商業用地、公共設施，並在法令上規定允許的使用項目，將有助於分公司辦公室的活動與整個都市的成長。其次，本研究從影響分公司區位選擇的因素中發現，除了專技人員薪資、資本與稅捐及規費等顯著的影響分公司設立於市中心以外，資本、稅捐及規費也顯著的影響分公司設立於人口密集地區，而樓地板面積、一般職員薪資與租金則是顯著的影響分公司辦公室選擇聯外交通便捷地區，此一結果顯示影響一般辦公室區位選擇的因素，對於分公司辦公室區位選擇的影響呈現出明顯的差異，影響分公司辦公室設立於人口密集地區與聯外交通便捷地區的變數要多於市中心，凸顯了分公司辦公室區位選擇的不同，應在辦公室的區位選擇研究中加以有所區隔。 目 錄 第一章 緒論 …………………………………………………………1 一、研究動機 ………………………………………………………1 二、研究目的 ………………………………………………………3 三、研究方法 ………………………………………………………4 四、資料說明 ………………………………………………………5 五、名詞定義 ………………………………………………………5 六、研究限制 ………………………………………………………6 七、研究流程 ………………………………………………………7 第二章 相關理論與文獻回顧 ……………………………...8 一、辦公室、住宅與住辦混合租金相關理論與文獻回顧 ………8 二、區位和聚集理論與辦公室相關文獻回顧 ……………………9 第三章 辦公室、住宅與住辦混合租金比較分析 ………..15 一、前言 ……………………………………………………………15 二、理論基礎與研究假說建立 ……………………………………16 三、現況分析與資料樣本統計描述 ………………………………22 四、實證分析 ………………………………………………………23 五、小結 ……………………………………………………………30 第四章 大型企業辦公室區位選擇與遷徙分析 …………..33 一、前言 ……………………………………………………………33 二、理論基礎 ………………………………………………………34 三、台北都會區大型企業辦公室概況分析 ………………………38 四、實證分析 ………………………………………………………46 五、小結 ……………………………………………………………61 第五章 分公司辦公室區位選擇分析 ……………………..64 一、前言 ……………………………………………………………64 二、理論基礎 ………………………………………………………65 三、實證模型與資料分析 …………………………………………69 四、實證分析結果與說明 …………………………………………73 五、小結 ……………………………………………………………78 第六章 結論 ………………………………………………...80 一、結論 ……………………………………………………………81 二、後續研究 ………………………………………………………84 參考文獻 …………………………………………………….86 附錄 ………………………………………………………….93 索引 ………………………………………………………….96 / This dissertation consisted of three relative essays. In the first paper, I analyzes the differences in the rent of office, housing and the mix-used from three factors - floor area, location, and characteristics of products. Empirical results show that the effect of the increase in floor area on the rent of housing is larger than that of office and the mix-used. There is a difference in marginal rent between office and housing in the city, while not difference in downtown. Additionally, the marginal rent for the location in the mix-used falls behind the other two types. In the characteristics of products, office emphasizes the reputation and business attraction brought about by the total number of floor while the housing puts more accessibility on the located floor in the building. However, the marginal rent of housing is more than that of office in the accessibility. As for the rent between office and the mix-used or for that between the housing and the mix-used, the characteristic show little significance because of the mixed use between these two types. In sum, the effects of the mix-used on the marginal rent and factors elasticity are not superior to the single use in all factors, and office or housing still has the higher rent. Results also show that transformation characteristic of the mix-used does not support the intuitional bid-rent order of office greater than the mix-used and housing in Taipei. In the second paper, I examined the largest corporations office location change in Taipei metropolitan area. This study uses the data that collected by China credit Information Service, Ltd. to analyze the location choice and migration of largest corporations. The empirical results show that the location choice of largest corporations differs from the location change of industries. The corporation of service industry significantly concentrates downtown while the manufacturing industry have no trend to significantly concentrate downtown because of prior occupation advantages and inertia. Additionally, firms requiring face-to-face information significantly concentrate in downtown, and high-tech firms requiring electronic information have significantly chose the location in the suburbs. As for the part of the foreign investment enterprises, they choose the location in downtown as well because of information and prestige image. In the decision of migration, firms requiring electronic information have significant movement while others are not obvious. Nevertheless, the whole migration process is obviously from downtown to the city area and the outskirts. Furthermore, the location choice of largest corporations having movement is the same as that of aforementioned largest corporations in the capital, work force, foreign investment enterprises, and operation performance. The final paper examined the location choice of branch office. The empirical results show that the location activities of branch office do not as same as general office to concentrated in CBD. The ancillary service branch (such as the law) is concentrated in CBD significantly. The business branch (such as bank) is concentrated in highly density of population district. And then the type of branches with distribution and transport (such as storehouse) is even more concentrated in convenient communications district. Next, the influences of factors on general office location choice have obvious difference to branch office.

為擴大我國資本市場版圖，提昇證券商國際競爭力，金管會於2012年12月與中央銀行會銜擬具「國際金融業務條例」部分條文修正案，業經立法院2013年5月底三讀通過，並於同年6月19日公布施行。本次修正重點為特許符合一定規模、財務健全與完整內部控制制度之綜合證券商得在中華民國境內申請設立會計獨立之國際證券業務分公司OSU，並參照現行銀行國際金融業務分行OBU相關稅制規定訂定租稅優惠規範，開放經營證券商專業之業務範圍，例如「外幣有價證券或其他經主管機關核准金融商品買賣之行紀、居間及代理業務」、「外幣有價證券或其他經主管機關核准外幣金融商品之買賣」、「境外之有價證券承銷業務」、「資產配置或財務規劃之顧問諮詢、外幣有價證券或其他經主管機關核准外幣金融商品之銷售服務」及「經主管機關核准辦理之其他與證券相關外匯業務」等。 證券商設立OSU分公司將有助於吸引海外資金回流，並有效運用本國證券母公司之資本及信用，以擴大國際金融及證券業務參與者之規模，對於台灣經濟成長，增加金融人才的就業機會，擴大境外金融中心業務版圖，提昇證券商國際證券業務競爭力等，均有助益。後續金管會與中央銀行仍需研議修正及訂定「國際金融業務條例」相關施行細則及「國際證券業務分公司管理辦法」，以利證券商及早開辦國際證券業務。 台灣境外金融中心係參考新加坡ACU之發展模式，但成效大幅落後，本次開放證券商從事OSU業務，面向的是新加坡及香港的競爭，建議必須跳脫DSU框架，負面表列OSU金融商品，以興利取代防弊之監督管理思維，衡平金融監理與證券商OSU產業發展，始能提升台灣國際金融競爭力。

所謂專屬保險公司（captive insurance company）係由非保險業之企業集團，為承保該企業集團本身之風險，所投資設立之保險組織，目的在於強化企業集團全球化的風險管理整合，建立有效損害防阻機制，以風險理財模式保障母公司及其關係企業之危險損失，並能將企業集團之風險成本降到最低。隨著貿易自由化、解除管制與金融市場全球化的發展趨勢，專屬保險制度由1950年代發展至今，已經成為國際企業集團所普遍採用之風險管理機制，運作於全球專屬保險註冊地。隨著經濟發展，企業也逐漸擴大經營之規模，當前我國大型企業集團已邁入全球國際化經營，然而，其主要風險管理模式仍停留在比價、招標、採購的模式向國內商業保險公司購買傳統保險，為解決傳統商業保險市場日益嚴苛的保險條件與承保容量不足的窘境，本文建議採取專屬保險之「替代性風險移轉方法」（Alternative Risk Transfer, ART）發展經驗，將可協助國內企業集團尋求以非傳統保險方式來處理傳統的可保危險（insurable risk），應為可行的風險管理對策，以契合時代之脈動。以金融保險業之國際發展而言，一國之競爭力在於面對全球化競爭及永續發展之優勢能力。我國金融保險法制發展，攸關台灣金融保險產業的國際競爭力。職是，推動專屬保險產業發展，應是台灣跨國企業與國際保險市場接軌之重要課題。然而，目前國內保險法制對於專屬保險制度仍付之闕如，似有必要建構相關專屬保險法制，以協助產業進行整合風險管理之需求，開拓金融保險產業之新興市場領域。換言之，若台灣能推動專屬保險產業發展，成為專屬保險註冊地之一，除可提供境內之企業集團設立專屬保險公司，更可以提供境外之亞洲或國際企業集團來台投資；同時，亦能助於促進我國提供自由、開放、有效率之保險及交易環境，提昇我國保險市場之國際競爭力，進而推動台灣成為區域性金融中心，擴大金融保險業發展空間，吸引亞太地區商務人士來臺投資，達成我國成為亞太理財中心（Asia Pacific Financial Service Centre）之金融政策目標。 本文係採取分析比較法、問題提出法及實務會議參與法等為主要研究方法，逐步探討、釐清環繞於本研究之相關議題，以整理、建構相應之法制與理論。在研究範圍之界定上，由於專屬保險制度所牽涉之議題眾多且複雜，遂將研究範圍限定於專屬保險法律架構、立法規範及監理法制等之重要議題。然為使本研究更形周延，論文架構安排上，於第一章為研究動機、目的、研究方法與範圍，第二章專屬保險制度沿革之探討，說明專屬保險制度之發展背景，企業集團採用專屬保險之替代性風險移轉方法，其彰顯之經濟功能，進而闡述在國際專屬保險註冊地之實務發展現況、及國際企業選擇專屬保險註冊地之評估判斷標準。 第三章專屬保險法律概念與制度架構之探討，界定專屬保險之法律概念，分析專屬保險制度基本型態、運作模式及其法律關係，藉此能有效釐清專屬保險的法制架構，進而檢視其制度發展上所面臨之相關問題。 第四章則透過學理上「規範競爭」（regulatory competition）之論證，分別探討美國境內專屬保險註冊地與境外金融中心專屬保險註冊地的立法規範，分析國際專屬保險註冊地間規範競爭發展趨勢之辨證，據此為我國發展成為專屬保險註冊地提供寶貴經驗，從中分析我國值得借鑑參酌之處。 第五章建構專屬保險監理規範之探討，係以保險監理之理論基礎，即「公共利益說」、「私人利益說」、及「政治力量說」之主要論點，以此作為研究主軸，進行專屬保險監理之辯證。同時，參考IAIS於2008年所發布「專屬保險公司法規監理之指導報告」，探討對於專屬保險所應適用保險核心原則的監理規範建議，包括：核發許可執照標準、人員之適任性規範、保險費率監理、企業風險管理要求、資本適足性規範、財務報告公開揭露、投資限制等，實為確立專屬保險業監理之最低共同標準。IAIS準則強調監理官應有效監督專屬保險業，防止監理規範差異所致註冊地監理套利（domicile arbitrage）之弊端，且不宜無限制地解除監理規範管制，以維持公平競爭，確保金融市場體系之健全發展。再者，透過外國立法例之考察，分析國際上重要專屬保險註冊地之監理立法體例，透過比較法制度之借鏡，歸納整理監理法制規範。本文研究結果指出，百慕達保險法係採取「多層級執照制」（multi-class licensing system）之保險公司組織型態，依風險基礎適用不同程度之資本適足性規範，對專屬保險業採取低度監理原則，此亦獲得歐盟保險及年金監理機關（European Insurance and Occupational Pensions Authority, EIOPA）肯認，原則上Solvency II指令之資本適足性規範僅適用一般商業保險業（Class 4, 3B, 3A）而不及於專屬保險業（Class 1, 2, 3）。美國佛蒙特州專屬保險公司法，係依據美國境內專屬保險業之特別屬性（如依美國1986年責任風險自留法設立之風險自留集團，或工業被保險人專屬保險公司），制定特別法以適用於美國境內法域。新加坡之立法體例，除保險業務之一般共通事項適用保險法外，就專屬保險業之特殊屬性，透過部分豁免適用保險法，另行訂定專屬保險管理規則加以規範，並適用低度監理。依納閩金融服務及證券法規定，納閩專屬保險業務，限制承保對象（被保險人），必須以納閩專屬保險公司之關係企業風險為限，且除非經監理官授權許可外，不得涉及承接第三人之保險或再保險業務，並在專屬保險業的法定資本額與資本適足性規範方面，降低監理標準。誠然，透過外國比較法制度之借鏡，值得作為我國未來建構適當立法模式之參考。 第六章我國建構專屬保險制度之立法芻議，嘗試透過分析IAIS最低監理標準規範，及參酌外國立法例之借鏡，提出相關建構專屬保險制度之立法芻議，本文建議考量專屬保險業亦屬於保險業組織型態之一，其管理規範與直接保險業仍有共通之處，為避免疊床架屋，宜參考新加坡保險法之立法體例，增訂保險法第137條之2規定，在第1項明定專屬保險業之定義，就保險業務之一般共通事項直接適用保險法規定，並明文排除保險法第五章中顯然不宜適用於專屬保險業之規範。同時，基於專屬保險業之特殊屬性，在第2項明定專屬保險業之許可標準及管理辦法，授權由主管機關另定「專屬保險業設立許可及管理辦法」，對專屬保險業採取低度監理，以期與國際保險市場接軌。再者，依國際金融業務之體系建構，國際金融業務分行（Offshore Banking Units, OBU）、國際證券業務分公司（Offshore Security Units, OSU）及國際保險業務分公司（Offshore Insurance Unit, OIU）三者可統稱為境外金融中心（Offshore Financial Unit, OFU），按2015年1月22日我國立法通過並於同年2月4日公布施行國際金融業務條例之修正案，增訂有關「國際保險業務分公司」規定，開放保險業在我國境內設立國際保險業務分公司，得辦理在我國境外之要保人及被保險人以外幣收付之人身保險業務、非屬我國境內不動產之財產保險業務、再保險業務及其他經主管機關核准之保險相關業務，旨在擴大保險市場規模及國際化，可望完整落實我國境外金融中心之版圖，有助臺灣建立亞太理財中心，實值肯定。然而，為完整建構我國境外保險法制，本文乃以新加坡及納閩境外保險法制作為參考借鏡，檢視我國現行國際保險業務分公司的法律規範，並具體提出未來修法建議方向，希冀在OIU制度架構之下，順利推展我國專屬保險制度。 第七章結論與建議，乃綜合前述六章之論述，提出本文研究成果之總結，作為專屬保險法制建構之基礎。同時，提出建構我國專屬保險制度之立法芻議，本文建議考量專屬保險業為保險業型態之一，其管理規範與直接保險業仍有共通之處，為避免疊床架屋，宜參考新加坡保險法之立法體例，增訂保險法第137條之2規定，在第1項明定專屬保險業之定義，就保險業務之一般共通事項直接適用保險法規定，並明文排除保險法第五章中顯然不宜適用於專屬保險業之規範。然而，基於專屬保險業之特殊屬性，在第2項明定專屬保險業之設立許可及管理辦法，授權由主管機關另定「專屬保險業設立許可及管理辦法」，對專屬保險業採取低度監理，以期與國際保險市場接軌。最後，基於完整建構我國境外保險法制之理念，具體提出我國國際保險業務分公司出未來修法建議方向，期能成為立法者及主管機關之參考。

美國次級房貸在1990年代中期曾經十分興盛，不過之後因LTCM危機，加上Fed採取連續升息政策，許多次級房貸放款的業者面臨資金流動性問題，以及次級房貸利潤不夠高，迫使許多業者退出這個市場，1998年亞洲金融風暴,美國雖未受波及,然自2000年開始因網路科技泡沫影响及2001年911恐怖攻擊,經濟衰退連續降息後，次級房貸在美國持續降息期間再度大幅成長，原因包括當時美國房價上升速度快、不動產市場流動性充裕，投資人增加對收益率較高產品的需求，導致更多次級房貸需求。 國際資金游動頻繁，衍生性產品及不動產證券化盛行，信用卡債、擔保債權憑證(CDO)、資產抵押證券被分割、包裝成證券或基金產品賣出，次級房貸風暴發生，間接亦影響到全球投資在上列產品之銀行、避險基金、機構法人、退休金等等…導致全球股票市場大跌，引發整個金融信用環境惡化，可能引發不良金融連鎖反應，從而導致更大的經濟金融危機。 美林證券、花旗銀行、歐美各大銀行相繼宣布資產減損,台灣國內銀行、保險公司亦陸續出現認列資產減損金額,只要一有次級房貸不利之消息出現,全球股市應聲而倒,截至目前問題所在雖略知一二,然國外金融業界因資訊較透明,其影響已漸公佈及擴大中,國內金融業則仍多採取保守態度,但亦逐漸依規定認列財產損失,然而問題是否已近尾聲,風險是否完全受控制則說法不一。 次級房貸問題的主要原因是相關金融商品證券化,層層包裝成各種衍生性產品,於次級房貸風暴發生後,信用風險連鎖反應造成相關產品無流動性,被隱藏的風險暴露後原有的信評機制幾乎全部失效,層層包裝的風險因事先未被定價,風暴後更無法估算其所會波及之影響,Mark to Market及34號公報迫使全球企業對次級房貸投資相關產品之損失提列資產減損,更加重各項產品流動性之停滯,信用危機造成信心危機，層層結構性產品及再轉投資,造成信用無虞的公司也遭魚池之殃,次級房貸衍生之金融商品,因主要購買者多為金融業或保險業或再包裝後出售予投資客,其後繼影響更是難以估計。 本論文內容除探討美國次級房貸定義、對美國國內及全球之影響、美國政府及各國政府的因應政策、截至目前影響及預計可能還會再出現影響,及因次級房貸之崩潰及衍生之金融產品之跌價所影響的層面與近年來國內外銀行爭相推展個人金融事業及財富管理事業的成立,是否有相當之關係,信用評等、風險控管、及定價在此風暴是否扮演重要角色,但卻又明顯失控?為避免類似情況再發生,應如何因應與防範?進而以提出個人對此事件探討之結論及省思後之建議。