I takt med att klimatrelaterade problem blivit allt mer påtagliga har ett flertal internationella samarbeten och handlingsplaner presenterats, däribland Parisavtalet och EU kommissionens handlingsplan för finansiering av hållbar tillväxt. Studier i ämnet har visat att finans- och fastighetsmarknaden utgör en betydande roll i att uppnå den hållbara omställning som eftersträvas i dessa initiativ. För att möjliggöra detta anses gröna obligationer vara ett centralt verktyg i vägen framåt, men produkten bedöms bristfällig och kräver förändringar för att uppnå dess fulla potential.  Gröna obligationer introducerades 2008 och med grund i produktens jämförelsevis korta existens, föreligger en viss oro kring marknadens transparens och legitimitet. Genom att analysera perspektivet hos dagens investerare och undersöka effekten av externa granskningar, syftar denna studie till att identifiera otillräckliga marknadssegment där vidare utveckling kan bidra till att attrahera fler investerare. Denna studie har genomförts med en kvalitativ metod bestående av såväl litteraturstudier som semistrukturerade intervjuer med svenska bolag som investerar i gröna obligationer. Resultaten visade att investerare inte skiljer på avkastningskraven för gröna och konventionella obligationer. Majoriteten av respondenterna ansåg också att marknaden har stor utvecklingspotential där ökad transparens och tydligare definitioner urskilde sig. Genom att studera effekten av externa granskningar har denna studie även identifierat intressekonflikter hos tredjepartsverifierare. Med hjälp av striktare regleringar kan externa verifieringar bidra till ökad legitimitet och således attrahera ett större antal investerare, vilket i förlängningen kan bli avgörande för att uppnå Parisavtalets klimatmål. / As the number of problems regarding climate change has surged, many initiatives have taken place on international level. The Paris Agreement and the European Commission action plan for financing sustainable growth comprise the key endeavors in achieving international climate objectives. Studies have shown that financial and real estate markets will play a significant role in transitioning the world economy towards a sustainable future. In order to do so, green bonds have been identified as a key mechanism, but the product requires substantial development to unlock its full potential. Green bonds are defined, similarly to conventional bonds, as a interest bearing debt instrument, but with the requirement that the use of proceeds contribute to a climate positive project. Because of its recent introduction in 2008, some investors are concerned whether the market is legitimate or not. By analyzing the current investor perspective and examining the effect of external verifications, this study aims to identify insufficient market elements which can be improved and thereby attract more investors. This study has been carried out using a qualitative method consisting of literature studies as well as semi structured interviews with Swedish corporations which invest in the green bond market. The results showed that investors do not differentiate green and conventional bonds regarding yield requirements. The majority also expressed that green bonds have great potential for improvement where increased transparency and distinct definitions stood out. Furthermore, by studying external verifications, this study has identified issues of interest conflict in Third Party Verifiers which improvement is concluded to be pivotal in boosting investor reliance and accessing further investments.

The climate change is one of the biggest challenges that the world is facing today. Largely the global emissions are caused by economic activities which means that it is necessary that capital is used for investments in sustainable solutions. One “approach” for companies to finance sustainable “solutions” is through green bonds. The market for green bonds has experienced strong growth since the first issue. However, there is a risk that market developments will slow down due to a lack of trust in the financial instrument. This is because of that issuers tend to avoid demonstrating the environmental benefits and how the financing through green bonds is used. The purpose of this study is to explain how Swedish real estate companies that are issuing green bonds use the financing and how this is made public. The study will contribute to increased transparency between Swedish real estate companies and their stakeholders when issuing green bonds. To answer the purpose of the study, a qualitative research method has been applied. The qualitative method has been carried out through semi-structured interviews. In the study, six interviews were conducted with people from listed Swedish real estate companies that have issued green bonds. The theories on which the study is based are the theory of legitimacy and the stakeholder theory.  The empirical data has shown that all real estate companies in the study primarily use the financing to environmentally certify the existing property portfolio. The financing is also used for investments in energy efficiency of properties. Common to the respondents is that their green framework was established with the support of the voluntary guidelines GBP, which then were reviewed externally. The real estate companies' green framework includes the purposes for which the payments from the green bonds may be used. The publication of the use usually takes place in connection with the real estate companies' accounting reports, not least in investor and financial reports. The result of the study shows that there is a divided opinion among the respondents how transparent actors in the Swedish real estate market are when it comes to publication. Those who are skeptical about transparency believe that the demonstration of the ecological climate footprint and the quality of the publication vary in the market. The respondents who are positive about the transparency attribute this to the fact that players in the Swedish real estate market uses green frameworks. / En av de största utmaningarna som världen står inför idag är klimatförändringarna. Till stor del orsakas de globala utsläppen av ekonomiska aktiviteter, vilket medför att det är nödvändigt att kapital förflyttas till hållbara investeringar. Ett tillvägagångsätt för företag att finansiera hållbara investeringar är genom gröna obligationslån. Den gröna obligationsmarknaden har genomgått en kraftig tillväxt sedan start men bristande förtroende riskerar att bromsa utvecklingen. Detta beror på att emittenter tenderar att undvika att påvisa den miljömässiga nyttan samt hur finansieringen genom gröna obligationer nyttjas. Syftet med denna studie är att förklara hur svenska fastighetsbolag som emitterar gröna obligationer nyttjar finansieringen samt hur detta offentliggörs. Studien ska bidra till en ökad transparens mellan svenska fastighetsbolag och dess intressenter vid emittering av gröna obligationer. För att besvara studiens syfte har en kvalitativ forskningsmetod tillämpats. Detta har utförts genom semistrukturerade intervjuer. I studien genomfördes sex intervjuer med personer från börsnoterade svenska fastighetsbolag som har emitterat gröna obligationer. Teorier som används i studien är legitimitetsteorin och stakeholder teorin. Studiens resultat visar att fastighetsbolagen främst nyttjar finansieringen till att miljöcertifiera det befintliga fastighetsbeståndet. Finansieringen nyttjas även till investeringar i energieffektivisering av fastigheter. Gemensamt för respondenterna är att deras gröna ramverk upprättats med stöd av de frivilliga riktlinjerna i GBP, som granskats externt. De gröna ramverken innefattar vilka ändamål som inbetalningarna från de gröna obligationerna får nyttjas till. Offentliggörandet av nyttjandet sker vanligtvis i samband med fastighetsbolagens redovisningsrapporter, inte minst i investerar- samt finansiella rapporter. Det råder en delad mening bland respondenterna hur transparenta aktörer på den svenska fastighetsmarknaden är vid offentliggörandet. De som är skeptiska till transparensen menar att påvisandet av det ekologiska klimatavtrycket samt kvaliteten vid offentliggörandet, varierar på marknaden. Respondenterna som är positiva till transparensen hänför detta till att aktörer på den svenska fastighetsmarknaden använder gröna ramverk.

Title: Green bonds – A beneficial financing form? Purpose: The purpose of this master thesis was to examine housing companies reasoning behind issuing green bonds for financing their projects. What advantages and disadvantages that are currently connected to green bonds and if the green bond market can motivate companies to build more sustainable.  Methodology: This thesis is built upon a literature review and a quantitative study, where the data was collected through a questionnaire sent out to various housing companies on the Swedish real estate market.  Findings: Weather or not green bonds is a beneficial financing for seems to be individual for each company. Companies with more ambitious sustainability goals seems to be more likely to issue green bonds. The positives with issuing green bonds is that the company is able to reach out to new investors and that the gain positive attention from important stakeholders. The current downsides with the financing form is that the issuing costs are currently higher for green bonds than conventional bonds and many companies still believe that they are not getting enough compensations for the higher costs. With this in regard it is not very likely that the green bond market can be a motivation for actors to build more sustainable. Today there are actors that do have both the financial capability and the projects needed to enter the market, that still chooses not to. Therefore, it is hard to believe that the green bond market in its current state will drive green investments that wouldn’t have been financed in any other way. / Titel: Gröna obligationer en fördelaktig finansieringsform? Syfte: Syftet med uppsatsen är att ta reda på vad som motivera bostadsbolagen att emittera gröna obligationer, vilka för och nackdelar finns med finansieringsformen i dagsläget och om gröna obligationer kan styra företag att bygga mera hållbart.  Metod: Metodvalet var från början tänkt som en kvantitativ analys där data samlats in via en enkätundersökning, På grund av låg svarsfrekvens utökades resultat insamlingen i form av en litteraturstudie, tidigare studier på fördelar och nackdelar med emittering studerades och sammanställdes. Slutsatser: Resultatet tyder på att huruvida gröna obligationer är en fördelaktig finansierings form är väldigt individuellt, fördelarna är främst möjligheten att få nya investerare i företaget och att företaget ses som ett mer miljövänligt företag. Kritiken som riktas mot finansieringsformen är att emitteringskostnaderna blir högre för gröna obligationer än konventionella obligationer i och med tredje parts granskning och en utökad rapporteringsprocess. Detta är inte något som kompenseras för i prissättningen på obligationen.  Det är inte troligt att gröna obligationer kan motivera företag att bygga hållbarare. Fördelarna med finansieringsformen är inte tillräckliga ens för att alla företag med gröna projekt i sin portfölj ska vara beredda att gå in på marknaden.

Obligationer är grundläggande för kapitalmarknadens funktion, och på senare tid kräver investerare möjligheten att diversifiera sina portföljer utefter miljömässiga och klimatfrämjande ändamål. Gröna obligationer omfattas av osäkerheter som exempelvis risker för greenwashing och obefintlig reglerad tillsyn över det öronmärkta kapitalet. Gröna certifieringar sägs motverka dessa risker och integreras därför i studien. Sedan gröna företagsobligationer introducerades på marknaden har det även florerat rykten om att investerare avstår en del av sin avkastning för att investera enligt sina gröna preferenser. Den gröna premien har undersökts i många utföranden, men alltför sällan på den svenska primärmarknaden. Studien använder sig av en matchningsmetod tillsammans med en hypotesprövning och korrelationsanalyser för att undersöka förekomsten av en grön premie. Matchningsparen består av likvärdiga gröna och konventionella företagsobligationer. Resultaten visar att det förekommer en svagt positiv premie för gröna obligationer och att gröna certifieringar har en stor betydelse för fortsatt marknadseffektivitet och minskad informationsasymmetri. Slutsatsen blir därmed att gröna företagsobligationer emitterade av svenska fastighetsföretag inte nämnvärt lönar sig ekonomiskt, men kommer med andra fördelar såsom en riskdiversifierad investeringsportfölj. / Bonds are fundamental to the functioning of the capital market, and more recently investors have been seeking the possibility to diversify their portfolios by making more environmental and climate conscious investments. Green bonds are accompanied by uncertainties, for example risk of greenwashing and insufficient regulations and supervision of the earmarked capital. Green certification has the possibility of minimising these risks and has therefore been integrated into this study. Since green certification has been introduced into the market, rumour has it that investing in green bonds results in losing part of one's profit margin. The green premium has been examined in many ways, but all too rarely in the Swedish primary market. To investigate if a green premium exists the study uses a matching method, together with a hypothesis test and correlation analysis. The matching method consists of equal parts of green and conventional corporate bonds.  The results show a slightly more positive premium of green bonds, and that green certification is both meaningful and important for continued market efficiency and reduced information asymmetry. The conclusion is therefore that green corporate bonds issued by Swedish real estate companies are not financially advantageous but do bring other benefits such as a risk-diversified investment portfolio.

Bakgrund: År 2007 emitterade Världsbanken den första gröna obligationen i världen tillsammans med SEB. Vasakronan emitterade den första gröna företagsobligationen år 2013 och därefter har marknaden expanderat. Gröna obligationer har samma finansiella egenskaper som traditionella obligationer, skillnaden ligger i att obligationslikviden från gröna obligationer ska finansiera miljö- eller klimatvänliga projekt. Gröna obligationer ger investerare och emittenter incitament att implementera hållbara investeringar eller projekt. Syfte: Uppsatsens syfte är att undersöka och analysera motiv och ekonomiska drivkrafter till aktörers deltagande på den svenska marknaden för gröna obligationer. Utöver det ämnar uppsatsen kartlägga de institutionella förutsättningarna för uppkomsten av gröna obligationer, samt belysa utmaningar och framtidsutsikter. Genomförande: Uppsatsen baseras på en kvalitativ metod och 13 intervjuer har genomförts. De intervjuade personerna representerar grupperna: emittenter, investerare, banker och certifieringsinstitut. För att belysa gröna obligationers och marknadens karaktärsdrag har en litteraturstudie utformats. De empiriska materialet har analyserats med institutionell teori, spelteori, finansiell teori och CSR teori, samt tidigare forskning om CSR och SRI. Slutsats: Ett antal institutionella faktorer och enskilda aktörers initiativ har varit bidragande till den svenska gröna obligationsmarknadens uppkomst och utveckling. Framträdande motiv och ekonomiska drivkrafter för samtliga aktörer är möjligheten att visa upp en grön och hållbar profil, det faktum att gröna obligationer har samma finansiella egenskaper som traditionella obligationer och att de har en grön egenskap. Framtida utmaningar för marknadens fortsatta tillväxt är utvecklingen av standarder och att öka utbudet av gröna obligationer. / Background: In 2007 the World Bank issued the first green bond in the world in co-operation with SEB. Vasakronan issued the first green corporate bond in 2013 and since then the market has expanded. Green bonds have the same financial characteristics as traditional bonds, the difference being that the proceeds from green bonds have to finance environmental or climate friendly projects. Green bonds give incentives to investors and issuers to implement sustainable investments and projects. Aim: The purpose of the thesis is to examine and analyze motives and economic incentives behind the participation of players in the Swedish green bond market. In addition, the thesis maps out the institutional conditions that enabled the emergence of green bonds and highlight the future challenges and prospects. Completion: This thesis is a qualitative study of 13 interviews conducted by the authors. The interviewees represent the following groups: issuers, investors, banks and certifiers. A literature review about green bonds is provided to illustrate the characteristics of green bonds and the market. The empiric material is analyzed using institutional theory, game theory, financial theory and CSR theories, as well as previous research about CSR and SRI. Conclusion: A number of institutional conditions and individual actions have contributed to the rise and development of the Swedish green bond market. The motives and economic incentives that apply to all the players in the market are the opportunity to enhance a green and sustainable profile, the fact that green bonds have the same financial characteristics as traditional bonds and that they include a green feature. Future challenges for the growth of the green bond market include the development of standards and to increase the supply of green bonds.

Med finansiella egenskaper som liknar konventionella obligationer spelar gröna obligationer en viktig roll i kampen mot klimatförändringar. Trots att marknaden för gröna obligationer har vuxit snabbt sedan 2008 så har sambandet mellan de gröna egenskaperna hos en obligation och dess avkastning inte studerats i en större utsträckning. I den här studien använder vi data från Eikon och regressionsmodeller för att undersöka hur de gröna egenskaperna påverkar obligationens avkastning, likviditet och volatilitet på den skandinaviska marknaden. Vår studie visar att gröna obligationer har en lägre avkastning (-42,7 baspunkter) än motsvarande konventionella obligationer. Resultatet i vår studie tyder också på skillnader i likviditet och volatilitet (0,01 respektive 0,30 baspunkter) men dessa resultat är ej signifikanta. Eftersom det här forskningsområdet är i ett tidigt stadie kan den här studien ligga till grund för framtida forskning. I takt med att den skandinaviska marknaden för gröna obligationer växer kan vår studie replikeras för att se om resultaten blir mer signifikanta när urvalsstorleken blir större. / With financial attributes similar to conventional bonds, green bonds play an important role in the fight against climate change. Even though the green bond market has seen a rapid growth since 2008, the relationship between the bond's greenness and its yield has not been studied to a great extent. In this study, we use a set of data from Eikon and regression analysis to examine how the green traits of a bond affects its yield, liquidity and volatility on the Scandinavian market. We match 62 green and conventional bonds into 31 bond pairs and show that the yield of green bonds are -42,7 basis points lower than its conventional counterparts. Our study also indicates that green bonds are slightly more liquid (0,01 basis points) and more volatile (0,30 basis points) but these results are not significant. Since the research in this field is in its initial phase, this study may serve as a foundation for future research. If the market for green bonds proceeds to grow in Scandinavia, our study could be replicated to see if the results may be more significant as the sample size increases.

This thesis investigates potential solutions to blockchain technology to develop thegreen real estate bond market further. Previous research focused mostly on thetechnology itself, or in connection to other real estate processes such as transactionsor land registries. However, due to climate change and the increasing awareness ofsustainability, a growing interest in sustainable bonds developed. As a result, thenumber of bond issuers increased, and various guidelines, which impose differentrequirements on green real estate bonds, were developed. The result was a lack oftransparency as well as an increased number of discounted sustainable real estateinvestments, so-called greenwashing. This also led to a loss of confidence.Additionally, conventional green bond structures are costly due to administrative effort. The goal of the study is to investigate how blockchain technology could increase thetransparency of, and trust in, sustainable real estate bonds. Also, the technology'sinfluence on the process is examined from a financial perspective. A further goal is tosee what additional data on sustainable real estate bonds could be added to addressthe problems. To answer the research questions, interviews with experts were conducted due to thelimited literature available on the subject. The evaluation of the interviews led to theconclusion that uniform guidelines, and the linking of CO2 emissions from buildingcomponents with sustainable certification, can reduce greenwashing. Furthermore, animproved risk assessment of real estate plays an important role in times of increasingclimatic changes and should, therefore, be considered in the risk assessment ofsustainable real estate bonds. The combination with blockchain technology couldreduce costs and increase confidence in the investment form. / Denna avhandling undersöker möjliga lösningar av blockchain-teknik för attvidareutveckla den gröna fastighetsobligationsmarknaden. Tidigare forskningfokuserade mest på själva tekniken eller i samband med andra fastighetsprocessersom transaktioner eller markregister. På grund av klimatförändringar och ökad medvetenhet om hållbarhet utveckladesemellertid ett växande intresse för hållbara obligationer. Ett resultat av växandeintresse är antalet personer som vill investera ökades och fler riktlinjer utvecklades föratt ställa olika krav på gröna fastighetsobligationer. Detta orsakade olika problem så som brist på klarhet och hållbarafastighetsinvesteringar, som kallas för greenwashing. Konventionella grönafastighetsobligationer är dyra på grund av det administrativa arbetet som krävs.Studiemålen är att undersöka hur blockchain-teknik skulle kunna öka transparens ochförtroendet för hållbara fastighetsobligationer. Teknikens inflytande på processengranskas ur ett finansiellt perspektiv. Studien undersöker också vilka ytterligareuppgifter om hållbara fastighetsobligationer som kan vara till nytta för att lösaproblemen. På grund av den begränsade kurslitteraturen i detta ämne så besvaradesforskningsfrågor med hjälp av expertintervjuer. Enligt utvärdering för att minskagreenwash, behövs det: enhetliga riktlinjer och koldioxidutsläpp frånbyggnadskomponenter med hållbara certifieringarMed tanke på klimatförändringar finns det en ökad riskbedömning av fastigheter.Därför bör riskbedömningen göras på hållbara fastighetsobligationer. Kombinationenmed blockchain-teknik kan minska kostnaderna och öka förtroendet för investeringar.

Den gröna obligationen som finansiellt instrument har de senaste åren haft en kraftigt ökad efterfrågan och tillväxt, varför gemensamma riktlinjer för emittenterna tagits fram, “The Green Bond Principles”. Tidigare studier visar att ett viktigt problem kvarstår. De riktlinjer som tagits fram är som de benämns, enbart riktlinjer. Företagen kan välja att följa dem eller inte eller tolka dem på sitt eget sätt. Frivilligheten i riktlinjerna kan även skapa så kallad “Greenwashing”. Företeelsen är inte bara ett problem för klimatet utan även för finansieringsformen. Denna studie har genom kvalitativ fallstudie av sex svenska emittenter sökt skapa förståelse för hur dessa företag presenterat sin klimatomställning och även analyserat hur företagen behandlat och efterlevt de riktlinjer som finns. Resultatet visar att riktlinjerna följs i stort men ett fallstudieföretag har påvisat brister i efterlevnaden. Riktlinjerna behöver därför utvecklas ytterligare för att säkra ett fortsatt förtroende och en legitimitet för finansieringsformen, vilket kan öka omställningstakten och trygga både sunda emitterande och investerande parter. / The green bond as a financial instrument has in recent years had a sharp increase in demand and growth, which is why common guidelines for issuers have been developed, "The Green Bond Principles". Previous studies show that an important problem remains. The guidelines that have been developed are, as they are called, only guidelines. Companies can choose to follow them or not or interpret them in their own way. The optionality in the guidelines can also create so-called "Greenwashing". The phenomenon is not only a problem for the climate but also for the form of financing. Through a qualitative case study of six Swedish issuers, this study has sought to create an understanding of how these companies have presented their climate change and also analyze how the companies have treated and complied with the existing guidelines. The results show that the guidelines are largely followed, but a case study company has shown shortcomings in compliance. The guidelines therefore need to be further developed to ensure continued confidence and legitimacy in the form of financing, which can increase the pace of change and secure both sound issuing and investing parties.

Syftet med rapporten är att undersöka och analysera motiv och ekonomiska incitament bakom fastighetssektorns deltagande på den gröna obligationsmarknaden i Sverige. Rapporten diskuterar huruvida en grön premie eller ett Green bond premium, även kallat Greenium, existerar samt hur stort detta är. Greenium är skillnaden mellan räntan på en grön obligation och en traditionell obligation. Vidare analyseras anledningar till att ett Greenium skulle uppstå. En diskussion förs huruvida det är mer ekonomiskt lönsamt att köpa gröna obligationer i jämförelse med traditionella obligationer. År 2007 utfärdade Världsbanken den första gröna obligationen i världen i samarbete med SEB. Sedan gröna obligationens uppkomst har marknaden vuxit till ett globalt värde på över 300 miljarder dollar. Vasakronan utfärdade världens första gröna företagsobligation 2013, efter det fick marknaden i Sverige sitt största uppsving och sedan dess har marknaden vuxit kraftigt. Gröna obligationer har samma ekonomiska egenskaper som traditionella obligationer men skillnaden är att intäkterna från gröna obligationer måste finansiera miljö- eller klimatvänliga projekt. Gröna obligationer medför en del risker för aktiva aktörer. Dessa risker är bland annat anseenderisk, greenwashing och asymmetrisk information. Med tanke på den enorma påverkan företag idag har på miljön är det lämpligt att dessa tar ansvar för sina utsläpp och andra negativa externa effekter. Genom konceptet Corporate Social Responsibility har företag tagit mer ansvar för hur de påverkar samhället ur såväl ett ekonomiskt, miljömässigt samt socialt perspektiv. Genom CSR har gröna obligationer blivit populärt och i synnerhet på fastighetsmarknaden där ambitionen kring hållbarhet vuxit kraftigt de senare åren. Sammanfattningsvis kan det konstateras att ett greenium finns men att det är svåruppskattat. Enligt intervjuade personer inom fastighetsbranschen kan greenium antas vara -4 till -5 baspunkter och enligt vetenskapliga artiklar antas det vara cirka -2 baspunkter. En baspunkt motsvarar en hundradels procent. Att greenium uppstår beror på investerares stora efterfrågan och emittenters låga utbud på gröna obligationer i dagsläget. Fastighetsbranschen är ledande på den gröna obligationsmarknaden i Sverige och detta antas bero på branschens tidiga modifiering av gröna obligationer samt sektorns välutvecklade certifieringssystem av hållbara byggnader. I framtiden kan den gröna obligationsmarknaden antas växa och utvecklas inom såväl andra branscher som andra länder. / This report aim to examine and analyze motives and financial incentives behind the real estate sector's participation on the green bond market in Sweden. The report discusses whether a Green bond premium, also called Greenium, exists and how large it is. Furthermore, the reasons why a Greenium can occur are analyzed. A discussion about whether it is more economically viable to trade in green bonds compared to ordinary corporate bonds is implemented. In 2007, the World Bank issued the first green bond in the world in cooperation with SEB. Since then the market has grown to a global value over $ 300 billion. Vasakronan issued the world’s first green corporate bond in 2013 and since then the green bond market in Sweden has grown strongly. Green bonds have the same economic traits as traditional bonds, but the difference is that revenues from green bonds must finance environment or climatefriendly projects. Green bonds entail some risks for active issuers and investors. These risks include reputation risk, greenwashing and asymmetric information. Given the enormous impact companies have on the environment, it is appropriate for companies to take responsibility for their emissions and other negative external effects. Through the concept Corporate Social Responsibility companies have taken more responsibility for how they affect society from both an economic, environmental and social perspective. Through CSR green bonds have become popular and especially on the real estate market, where the ambition of sustainability has grown strongly in recent years. In conclusion, it can be stated that a greenium exists but that it is difficult to estimate. According to interviewed issuers in the real estate sector, greenium can be assumed to be -4 to -5 basis points and, according to scientific articles, it is assumed to be about -2 basis points. The fact that greenium arises depends on investors’ large demand and issuers' low supply of green bonds at present time. The real estate industry is the leading sector in the green bond market in Sweden and this is assumed to be due to the industry's early modification of green bonds and the sector's well-developed certification system of sustainable buildings. In the future, the green bond market can be assumed to grow and develop in both other industries and other countrie

After the environmental debate was put firmly into economics literature, an emerging sustainable finance sector attempts to discipline corporate social and environmental behaviour, in which the financial markets and the real estate sector have been stated to play particularly important roles. Research within Swedish real estate financing has identified a growing interest of sustainable financing, mentioning green bonds in particular. Green bonds are based on traditional corporate bonds with the difference that green bonds possess an element of influence. The issuer is obliged to report back to the investor how net proceeds from the issuance have been used to finance green projects, which creates a requirement for transparency. The fact that green bonds is a fairly new financing and investment alternative whilst simultaneously growing incredibly fast has highlighted the significance of reliance for green bonds as a financial product. The aim of this study has been to explore in what ways green bonds in the Swedish real estate market are being initiated and structured and subsequently governed to establish investor reliance.  This research is conducted with a qualitative methodology on the basis of an exploratory nature, and the collection of qualitative data has mainly been performed through semi-structured interviews with all categories of stakeholders currently involved in the use of green bonds in the Swedish real estate market. The empirical results and subsequent analysis have concluded that it is obvious that there are numerous positive incentives related to issuing green bonds. All positive incentives consequently give rise to concerns regarding the true purpose of the issuances and whether or not these are aligned with the original purpose of the product. The more positive incentives, the more the risk of greenwashing increases. The risk of greenwashing could pose a significant threat to the general perception of and reliance in the green bond market. Obviously, all positive incentives do not necessarily entail greenwashing; there has to be positive incentives for the market of green bonds to occur, especially as it is a widely appreciated product with a generally good purpose. However, the issuers must be transparent, and the investors must be aware of the potential risk factors in order to establish investor reliance in green bonds as a financial product. / Sedan miljödebatten introducerades inom den ekonomiska litteraturen har en framväxande sektor för hållbar finansiering arbetat för att disciplinera företags sociala och miljömässiga ansvarstagande, där den finansiella marknaden och fastighetssektorn uppgetts ha särskilt viktiga roller. Forskning inom svensk fastighetsfinansiering har identifierat ett växande intresse för hållbar finansiering och i synnerhet gröna obligationer. Gröna obligationer är baserade på traditionella företagsobligationer, med skillnaden att kapitalet enbart syftar att användas till finansiering eller återfinansiering av hållbara projekt. Emittenten är bunden till att återrapportera hur kapitalet använts, vilket skapar ett krav på transparens. Det faktum att gröna obligationer fortfarande är ett ganska nytt finansierings- och investeringsalternativ, samtidigt som det vuxit oerhört snabbt, har framhävt betydelsen av förtroende för gröna obligationer som finansiell produkt. Syftet med denna studie har varit att undersöka hur gröna obligationer på den svenska fastighetsmarknaden initieras och struktureras och därefter hanteras för att etablera investerarnas förtroende.  Denna forskning har genomförts med en kvalitativ metod av utforskande karaktär och insamlingen av kvalitativa data har i huvudsak utförts genom semistrukturerade intervjuer med alla intressentkategorier som för närvarande är aktiva i användningen av gröna obligationer på den svenska fastighetsmarknaden. Det empiriska resultatet och den efterföljande analysen har påvisat att det är uppenbart att det finns många positiva incitament i samband med emissioner av gröna obligationer. Alla positiva incitament ger följaktligen upphov till oro kring det verkliga syftet med emissionerna och huruvida dessa är anpassade till produktens ursprungliga syfte eller inte. Ju mer positiva incitament, desto mer ökar risken för greenwashing. Risken för greenwashing kan utgöra ett betydande hot mot den allmänna uppfattningen av, och förtroendet för, den gröna obligationsmarknaden. Självklart innebär inte alla positiva incitament nödvändigtvis greenwashing; det måste finnas positiva incitament för att marknaden för gröna obligationer ska finnas, särskilt eftersom det är en mycket uppskattad produkt med ett generellt bra syfte. Emittenterna måste emellertid vara transparenta och investerarna måste vara medvetna om de potentiella riskfaktorerna för att etablera investerarnas förtroende för gröna obligationer som en finansiell produkt.