<p><strong>Bakgrund och problem:</strong> Från och med 1 januari 2005 så kan onoterade företag välja att följa IFRS och därmed redovisa sina förvaltningsfastigheter enligt IAS 40. Då uppstår en valmöjlighet där de får välja ifall de vill redovisa sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde eller till anskaffningsvärde. De kan annars fortsätta att följa ÅRL och BFN, vilket leder till att de redovisar sina förvaltningsfastigheter till ett anskaffningsvärde enligt RR24. För att ta reda på hur företagen resonerar kring valet av värderingsmetod så är det intressant att ställa för – och nackdelar med de olika värderingsmetoderna mot varandra. Vilka motiv går att hitta till de val företagen gör och vilka problem går att finna med vald värderingsmetod, är två av fler viktiga frågor vi ställer oss i uppsatsen.</p><p><strong>Syfte:</strong> Syftet är att beskriva och förklara motiven bakom de val av värderingsmetoder som företagen gör vid värdering av sina förvaltningsfastigheter.</p><p><strong>Avgränsningar:</strong> Uppsatsen behandlar förvaltningsfastigheter och de värderingsmetoder som används vid fastighetsvärdering. När vi talar om de olika värderingsmetoder företagen använder så avser vi anskaffningsvärde respektive verkligt värde.</p><p><strong>Metod:</strong> Uppsatsen består av en kvalitativ samt en kvantitativ undersökning. Studien inleddes med en kvantitativ undersökning där vi studerade ett flertal onoterade företags årsredovisningar. Denna undersökning ledde fram till att två stycken intervjuer genomfördes samt att två stycken frågeformulär besvarades. Dessa ingick sedan i vår kvalitativa studie. Den insamlade informationen tolkades och relaterades därefter till de teorier vi använt oss av och mynnar på så vis ut i en analys.</p><p><strong>Resultat och slutsatser:</strong> De flesta onoterade företag redovisar fortfarande enligt ÅRL & BFN och redovisar därmed sina förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde. Studien påvisar att det handlar om ett flertal faktorer som spelar in när det kommer till de val företagen gör vid värderingen. En viktig slutsats är att värdering till verkligt värde rent teoretiskt är uppskattat hos företagen men att det ännu inte uppnått full genomslagskraft. Vi tror att vi mer och mer är på väg mot en fastighetsvärdering till ett verkligt värde.</p><p><strong>Förslag till vidare forskning:</strong> Värdeförändringar som uppkommer vid värdering till verkligt värde leder till oerhörda fluktuationer i resultatet. Ett förslag till vidare forskning vore att utvärdera möjligheten att förlägga värdeförändringarna som en egen post, mot det egna kapitalet. Skulle det lösa den svårighet som idag uppstår vid värdering till ett verkligt värde? Vi anser att det därför vore intressant att få en detaljerad genomgång om hur en sådan förändring skulle påverka företagen och dess intressenter.</p><p> </p>

No description available.

<p> </p><p>Dagens ekonomi är i mycket större utsträckning än tidigare inriktad mot tjänst och kunskapsintensiva organisationer, vilket har lett till en genomgripande strukturell förändring, det immateriella kapitalet är på väg att konkurrera ut de fysiska kapitalen. Därför är det viktigt att synliggöra denna förändring och anpassa redovisningen för att kunna skapa väl fungerade arbetsmetoder för företagen. Målet med redovisning är att redovisningen skall ge en rättvisande bild av företagets finansiella ställning. Vilka tillgångar som skall redovisas i balansräkningen för att ge en så rättvisande bild som möjligt är en svår fråga.</p><p>Ett företags tillgångar kan vara både materiella och immateriella. Kraven för att få aktivera en utgift som en immateriell tillgång i balansräkningen är hårda. I och med att kraven är hårda för vad som får aktiveras under rubriken immateriella tillgångar i balansräkningen, kan inte intellektuellt kapital i form av personalens kompetens redovisas i balansräkningen.</p><p>Uppsatsen syftar till att se vilka möjligheter företagen har för att kunna redovisa det intellektuella kapitalet och vilka modeller som skulle kunna bli aktuella utan att bryta mot gällande redovisningsprinciper. Med utgångspunkt från syftet har vi utfört en kvalitativ undersökning där vi har studerat teorier som berör intellektuellt kapital, tillgångar och redovisningsprinciper. Därefter analyserar vi tre stycken modeller för redovisning av det intellektuella kapitalet. Vår uppfattning efter studien är att om det skall vara möjligt att inkludera företagens intellektuella kapital i det enskilda bolagets externa rapportering utan att bryta mot gällande redovisningsprinciper, måste det finnas en enhetlig redovisningsstandard. Detta för att företagen skall kunna jämföras med varandra. Att utforma en enhetlig standard anser vi är problematiskt. Tvinga företagen att följa en enhetlig standard och föra in det intellektuella kapitalet i redovisningen skulle bli både kostsamt för företagen och alltför komplext. Det skulle också behövas göra allt för stora antaganden i denna standard för att det intellektuella kapitalet skulle kunna redovisas på ett tillförlitligt sätt.</p><p>En stor anledning till att det intellektuella kapitalet inte går att redovisa är för att värdet inte kan fastställas på ett tillförlitligt sätt. Detta anser vi inte bara gäller det intellektuella kapitalet utan av även andra tillgångar som ska värderas till verkligt värde. Därför är vi kritiska mot värdering till verkligt värdet när det gäller alla grupperingar av tillgångar och är istället förespråkare för en redovisning som bygger på historiska kassaflöden.</p><p> </p><p> </p>

<p>Bakgrund och problem</p><p>En nyhet med de standarder som infördes i samband med IFRS är hur värdering av förvaltningsfastigheter ska gå till. Tidigare redovisades dessa utifrån anskaffningsvärde medan företag efter införandet av IFRS nu även kan välja att redovisa sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. Då företag väljer att värdera sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde ger detta upphov till realiserade och orealiserade värdeförändringar, vilka ska redovisas över resultaträkningen. Problematiken med detta ligger i att årets resultat påverkas av värdeförändringar som är av en ren redovisningsteknisk natur vilka även är tillåtna att dela ut enligt IFRS. Ett potentiellt problem författarna ser är därför att företag väljer att dela ut orealiserade vinster vilket kan upplevas som mycket riskabelt på lång sikt. Med denna bakgrund avser författarna att undersöka hur det utdelningsgrundande resultatet i tio svenska fastighetsbolag har påverkats efter införandet av IAS 40 och tillämpningen av värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter.</p><p>Problemformulering</p><p>Ur problembakgrunden har författarna formulerat följande forskningsfråga för denna studie: Har det utdelningsgrundande resultatet påverkats i de undersökta företagen till följd av införandet av det nya regelverket IFRS och tillämpningen av IAS 40 vid värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter?</p><p>Syfte</p><p>Syftet med uppsatsen är att utreda hur det utdelningsgrundande resultatet har påverkats i de tio undersökta börsnoterade svenska fastighetskoncernerna under perioden 2006 till 2008 efter övergången till att värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. Vidare är syftet att identifiera bakomliggande faktorer till de resultat som den kvantitativa undersökningen ger.</p><p>Metod</p><p>Ansatsen för studien är kvantitativ samt kvalitativ och författarna har valt ett deduktivt angreppssätt. Urvalet innehåller samtliga fastighetsbolag vars moderföretag är noterade på Stockholmbörsens listor Large Cap alternativt Mid Cap och som definierar sina fastigheter som förvaltningsfastigheter. Ytterligare ett urvalskriterium var att de på koncernnivå väljer att värdera sina förvaltningsfastigheter enligt metoden för verkligt värde i IAS 40. Koncernernas årsredovisningar har granskats och en sammanställning har gjorts av insamlad data. Denna har sedan analyserats utifrån den teoretiska referensramen författarna valt. Den kvantitativa undersökningen har även kompletterats med en kvalitativ i form av fem stycken intervjuer med experter inom ämnesområdet.</p><p>Resultat och slutsatser</p><p>Studien visar att IAS 40 haft en marginell betydelse på det utdelningsgrundande resultatet. Inget av de undersökta bolagen har valt att inkludera orealiserade värdeförändringar i det utdelningsgrundande resultatet och enbart fem av tio väljer att inkludera realiserade. Författarna drar slutsatsen att bolagen exkluderar orealiserade värdeförändringar då det inte går hand i hand med en långsiktig och stabil utdelningsnivå att dela ut dessa värdeförändringar eftersom de är volatila från år till år. Författarna menar även på att den nya aktiebolagslagen har påverkat då en utdelning måste vara försvarlig enligt försiktighetsregeln. Att fem bolag inkluderar realiserade värdeförändringar bedömer författarna har att göra med att dessa bygger på faktiska kassaflöden samt att de är betydligt mindre i storlek än de orealiserade.</p>

<p><strong>Bakgrund</strong>:     Redovisningen är för närvarande inne i vad många forskare kallar en revolution som innebär radikala förändringar på hela redovisningsområdet. Bland förändringarna märks den ökade betoningen på den kvalitativa egenskapen relevans. Tillförlitlighet, som tidigare varit djupt förankrad i redovisningen, har fått stiga tillbaka. En framträdande förändring som hänger samman med den ökade betoningen på relevans, är införandet av verkligt värde metoden för vissa typer av tillgångar. Verkligt värde innebär att en tillgångs värde tas upp till ett uppskattat marknadsvärde i balansräkningen. Vidare ska alla värdeförändringar för en del tillgångar redovisas över resultaträkningen, oavsett om dessa är realiserade eller inte. </p><p><strong>Syfte</strong>:            Studiens syfte är att öka förståelsen kring hur de kvalitativa egenskaperna relevans och tillförlitlighet påverkas vid redovisning till verkligt värde. I undersökningen studeras dels de svenska börsnoterade fastighetsbolagens realiserade och orealiserade värdeförändringar mellan åren 2005-2008, dels till vilken grad interna respektive externa värderingar används. Resultaten ställs sedan i relation till pågående debatt om den avvägning mellan relevans och tillförlitlighet som verkligt värde anses ge upphov till.</p><p><strong>Metod</strong>:          Uppsatsen har en kvalitativ ansats, efter en kvantifiering av 18 fastighetsbolags årsredovisningar 2005-2008. Fokus i studien är att ge en ökad förståelse kring hur relevans och tillförlitlighet påverkas av verkligt värde. Insamlat material sammanställs och genomsnittsvärden samt jämförelser presenteras för att sedan kopplas till relevans och tillförlitlighet.</p><p><strong>Resultat</strong>:        Undersökta fastighetsbolags realiserade värdeförändringar är i genomsnitt inom ett accepterat osäkerhetsintervall vilket stödjer teorin om att verkligt värde uppfyller kravet om relevans. Men samtidigt framkommer det att hälften av bolagen enskilt överstiger osäkerhetsintervallet. Orealiserade värdeförändringars del av resultatet har under tidsperioden ökat men det är endast ett tecken på att relevansen av värderingarna är hög eftersom det är en följd av utvecklingen på marknaden. Inga bevis ses att tillförlitligheten i redovisningen skulle vara negativt påverkad av verkligt värde metoden då fastighetsbolagen fortfarande behållit en konservativ syn, nästan alla avyttrade fastigheter har varit undervärderade. Nästintill alla bolag i undersökningen väljer även att använda externa värderingsmän vilket kan ses som en indikation på att de anser att det ökar tillförlitligheten till redovisningen.</p>

<p>Syftet med uppsatsen är att förstå vilka problem som kan uppstå vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde, och vilka konsekvenser dessa problem får på relevansen och tillförlitligheten i redovisningen. En kvalitativ studie i form av semistrukturerade intervjuer har gjorts med representanter från svenska börsnoterade fastighetsbolag samt med externa värderingsmän. Detta för att få insikt i deras arbete med att värdera förvaltningsfastigheter enligt IAS 40. Resultatet tyder på att det blir en avvägning mellan relevansen och tillförlitligheten i redovisningen när det inte finns en aktiv marknad, där relevansen prioriteras genom att betona vikten av att redovisa värden som speglar marknadssituationen.</p> / <p>The purpose of this thesis is to study the problems that might arise when investment properties are valued to their fair value according to IAS 40, and how these problems might affect the relevance and the faithful representation of the financial reporting. With this in mind, we performed a qualitative study with semi-structured interviews with representatives from Swedish listed companies that hold investment properties, as well as with external appraisers in order to get an understanding of their work with the fair value accounting of investment properties. Our results indicate that there is a trade-off between the relevance and faithful representation of the financial reporting when the market for investment properties is non-active, where the relevance is prioritized by using values that reflect the market situation rather than values that can be perfectly assured.</p>

<p>Immateriella tillgångar har fått en ökad betydelse vid företagsförvärv i dagens teknik- och informationsbaserade samhälle eftersom de utgör en stor del av ett företags värde (KPMG,2010). När immateriella tillgångar har identifierats ska de värderas till verkligt värde – något som länge varit omdebatterat på grund av problematiken i att objektivt värdera dessa tillgångar (Marton et al., 2008, s. 304). Det ställer således högre krav på revisorn vid granskningen av huruvida företagsledningen har värderat tillgångarna till ett rättvisande värde eller inte (Ekberg & Lorentzon, 2007). Eftersom redovisning till verkligt värde av immateriella tillgångar är ett komplext område blir frågan vilken problematik revisorn möter vid granskningen av denna redovisning. Syftet med den här kandidatuppsatsen är att undersöka vilka svårigheter som föreligger för revisorn vid granskning av redovisning till verkligt värde av immateriella tillgångar vid företagsförvärv. Teorin diskuterar revision och dess standarder men även problematiken kring immateriella tillgångar och verkligt värde vilket uppsatsens ämne sammanbinds med. För den empiriska undersökningen valdes tre stycken auktoriserade revisorer ut för djupgående intervjuer.</p><p>Studiens resultat visar på att revisorerna finner det svårt att granska företagens uppskattningar och beräkningar av verkligt värde på immateriella tillgångar vid företagsförvärv. Det beror främst på de komplexa värderingsmodellerna men även på grund av bedömningsfaktorn i uppskattningarna och beräkningarna. Detta gör att revisorerna i större utsträckning måste ta hjälp av bland annat interna experter vilket innebär att granskningsprocessen tar längre tid. Slutsatsen är att revisorerna upplever att granskningsprocessen är förenad med svårigheter på grund av bedömningsfaktorn och immateriella tillgångars komplexa natur vilket ställer högre krav på deras kritiska bedömningsförmåga.</p>

Syftet med uppsatsen är att förstå vilka problem som kan uppstå vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde, och vilka konsekvenser dessa problem får på relevansen och tillförlitligheten i redovisningen. En kvalitativ studie i form av semistrukturerade intervjuer har gjorts med representanter från svenska börsnoterade fastighetsbolag samt med externa värderingsmän. Detta för att få insikt i deras arbete med att värdera förvaltningsfastigheter enligt IAS 40. Resultatet tyder på att det blir en avvägning mellan relevansen och tillförlitligheten i redovisningen när det inte finns en aktiv marknad, där relevansen prioriteras genom att betona vikten av att redovisa värden som speglar marknadssituationen. / The purpose of this thesis is to study the problems that might arise when investment properties are valued to their fair value according to IAS 40, and how these problems might affect the relevance and the faithful representation of the financial reporting. With this in mind, we performed a qualitative study with semi-structured interviews with representatives from Swedish listed companies that hold investment properties, as well as with external appraisers in order to get an understanding of their work with the fair value accounting of investment properties. Our results indicate that there is a trade-off between the relevance and faithful representation of the financial reporting when the market for investment properties is non-active, where the relevance is prioritized by using values that reflect the market situation rather than values that can be perfectly assured.

Immateriella tillgångar har fått en ökad betydelse vid företagsförvärv i dagens teknik- och informationsbaserade samhälle eftersom de utgör en stor del av ett företags värde (KPMG,2010). När immateriella tillgångar har identifierats ska de värderas till verkligt värde – något som länge varit omdebatterat på grund av problematiken i att objektivt värdera dessa tillgångar (Marton et al., 2008, s. 304). Det ställer således högre krav på revisorn vid granskningen av huruvida företagsledningen har värderat tillgångarna till ett rättvisande värde eller inte (Ekberg &amp; Lorentzon, 2007). Eftersom redovisning till verkligt värde av immateriella tillgångar är ett komplext område blir frågan vilken problematik revisorn möter vid granskningen av denna redovisning. Syftet med den här kandidatuppsatsen är att undersöka vilka svårigheter som föreligger för revisorn vid granskning av redovisning till verkligt värde av immateriella tillgångar vid företagsförvärv. Teorin diskuterar revision och dess standarder men även problematiken kring immateriella tillgångar och verkligt värde vilket uppsatsens ämne sammanbinds med. För den empiriska undersökningen valdes tre stycken auktoriserade revisorer ut för djupgående intervjuer. Studiens resultat visar på att revisorerna finner det svårt att granska företagens uppskattningar och beräkningar av verkligt värde på immateriella tillgångar vid företagsförvärv. Det beror främst på de komplexa värderingsmodellerna men även på grund av bedömningsfaktorn i uppskattningarna och beräkningarna. Detta gör att revisorerna i större utsträckning måste ta hjälp av bland annat interna experter vilket innebär att granskningsprocessen tar längre tid. Slutsatsen är att revisorerna upplever att granskningsprocessen är förenad med svårigheter på grund av bedömningsfaktorn och immateriella tillgångars komplexa natur vilket ställer högre krav på deras kritiska bedömningsförmåga.

Sammanfattning: Redovisningen av förvaltningsfastigheter enligt IAS 40 har tidigare beskrivits i ett stort antal olika vetenskapliga alster. Merparten av dessa har dock tittat på börsnoterade bolag men det finns även andra företag som tillämpar IAS-reglerna. En grupp företag som gör det är de bolag som ägs av svenska staten. Ett av målen med IFRS är att skapa jämförbarhet och då bör inte ägarformen ha någon betydelse för redovisning och värdering. Denna studies syfte är därför att skapa insikt kring hur börsnoterade bolag respektive statliga fastighetsbolag skiljer sig vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde vid tillämpningen av IAS 40. Studien är av fallstudiekaraktär och består av två grundpelare. Dels ingår kvalitativa data i form av intervjuer med företrädare för fastighetsbolagen, dels jämförs dessas räkenskaper med avseende på hur deras orealiserade värdeförändringar redovisas. Referensramen utgörs av teorier inom bland annat ägarstyrning, ägandeformer, fastighetsmarknad samt om redovisning/IAS. Resultaten av studien visar på att företagens representanter gärna talar om full transparens och jämförbarhet meda  vissa skillnader kan utrönas i hur de orealiserade värdeförändringarna ser ut i bolagen. Också de osäkerhetsfaktorer som kan påverka värderingens validitet analyseras och förklaras inom ramen för studien.