Hetsiga budgivningar och avsaknaden av en lagreglerad budgivningsprocess i Sverige skapar en osäkerhet, oro och misstankar hos konsumenter på bostadsmarknaden. Detta är något som kan anses påverka förtroendet för fastighetsmäklaren. Att det vid öppna försäljningar av fastigheter inte finns någon reglerad budgivningsprocess idag och att ramarna för hur en budgivning går till idag bestäms av säljaren, i samråd med ansvarig fastighetsmäklare, öppnar upp för konsumenter att uppleva processen som ohederlig. Allt fler anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen i kategorin budgivning tyder på att den oreglerade lagstiftningen påverkar förtroendet gentemot fastighetsmäklaren. För många är en bostadsaffär den viktigaste investeringen de gör i sitt liv och i dagsläget är den mest kritiska delen i försäljningsprocessen oreglerad.Syftet med uppsatsen är att undersöka hur fastighetsmäklare upplever att en icke lagreglerad budgivningsprocess påverkar förtroendet för fastighetsmäklare på fastighetsmarknaden i Sverige. Med fastighetsmarknaden i denna studien avses säljare, köpare och spekulanter.För att undersöka detta har en kvalitativ ansats använts i form av semistrukturerade forskningsintervjuer. Urvalet har bestått av sex fastighetsmäklare som representerar fem olika fastighetsföretag geografiskt spridda till Hässleholm och Kristianstad med omnejd. Resultatet från intervjuerna är således primärdata och tillsammans med sekundärdata från litteratur, vetenskapliga artiklar samt medial fakta görs en analys och i en slutsats besvaras frågeställningarna.  Ett sammanslaget resultat leder till slutsatsen att dagens oreglerade budgivningsprocess på olika sätt påverka förtroendet för fastighetsmäklare samt att de intervjuade fastighetsmäklarna ställer sig positiva till en reglerad budgivningsprocess eller till andra möjliga åtgärder relaterade till dagens budgivningsprocess. Den samlade uppfattningen är att en sådan reglering eller införande hade resulterat i att skapa trygghet i yrket och gett en mer förtroendeingivande budgivningsprocess samt att synen på fastighetsmäklare som profession hade blivit bättre.

<p>Titel: Mäklarens väg till framgång - Taktik och metod för resultat och vinstmaximering.</p><p><p><p><strong><p>Datum:</p></strong>2010-04-25</p><p><strong><p>Författare:</p></strong>Christofer Svensson Gustav Johansson</p><p><strong><p> Företag:</p></strong>Fastighetsbyrån, Svensk Fastighetsförmedling, M2, ERA, Bjurfors och HusmanHagberg</p><p>Nyckelord: Fastighetsmäklare, Förtroende, Bostadsrätter, Försäljningsprocess, Lockpriser, Kommunikation, Homestyling, Budgivning och Utgångspris</p><p>Problem: Hur kan fastighetsmäklare i storstäder med hög bostadsomsättning genom taktik och metod påverka sitt resultat?</p></p><p><p>Syftet med denna uppsats är att förklara tillvägagångssättet för hur fastighetsmäklare arbetar för att uppnå det maximala resultatet genom olika taktik- och metodval.</p></p><p><p><p>Metod: Vi har i vår uppsats valt att använda oss av den kvalitativa metoden då den lämpar sig bäst när det gäller insamling av data i vår empiri. Detta genomför vi genom djupgående intervjuer med fastighetsmäklare verksamma i Göteborg och som mestadels arbetar med upplåtelseformen bostadsrätt.</p></p></p></p><p>Slutsats: Bostadsrättens utgångspris sätts i de flesta fall till marknadsvärdet. Det beräknas huvudsakligen med ortsprismetoden och efter bostadsrättsföreningens ekonomi som i sin tur styr månadsavgiften. Dessa anser vi vara mest tillförlitliga när det gäller att göra en korrekt bedömning av marknadsvärdet. Den öppna budgivningen är den som tillämpas i Göteborg. Den känns helt klart som den bättre varianten jämfört med den slutna. För att kunna utföra en bra försäljning 4</p>

Titel: Mäklarens väg till framgång - Taktik och metod för resultat och vinstmaximering. Datum: 2010-04-25 Författare: Christofer Svensson Gustav Johansson  Företag: Fastighetsbyrån, Svensk Fastighetsförmedling, M2, ERA, Bjurfors och HusmanHagberg Nyckelord: Fastighetsmäklare, Förtroende, Bostadsrätter, Försäljningsprocess, Lockpriser, Kommunikation, Homestyling, Budgivning och Utgångspris Problem: Hur kan fastighetsmäklare i storstäder med hög bostadsomsättning genom taktik och metod påverka sitt resultat? Syftet med denna uppsats är att förklara tillvägagångssättet för hur fastighetsmäklare arbetar för att uppnå det maximala resultatet genom olika taktik- och metodval. Metod: Vi har i vår uppsats valt att använda oss av den kvalitativa metoden då den lämpar sig bäst när det gäller insamling av data i vår empiri. Detta genomför vi genom djupgående intervjuer med fastighetsmäklare verksamma i Göteborg och som mestadels arbetar med upplåtelseformen bostadsrätt. Slutsats: Bostadsrättens utgångspris sätts i de flesta fall till marknadsvärdet. Det beräknas huvudsakligen med ortsprismetoden och efter bostadsrättsföreningens ekonomi som i sin tur styr månadsavgiften. Dessa anser vi vara mest tillförlitliga när det gäller att göra en korrekt bedömning av marknadsvärdet. Den öppna budgivningen är den som tillämpas i Göteborg. Den känns helt klart som den bättre varianten jämfört med den slutna. För att kunna utföra en bra försäljning 4

Denna rättsvetenskapliga uppsats reder ut hur fastighetsmäklarens skyldigheter förändras ur ett budgivningsperspektiv efter införandet av dataskyddsförordningen (GDPR) den 25e maj 2018. Budgivningen är inte i någon större utsträckning reglerad i lag vilket har gjort att bedrägeri i form av falska bud har uppkommit i praxis. Som ett resultat av detta har krav på upprättande av anbudsförteckning införts för mäklaren. Eftersom GDPR är en rättsakt som ännu inte har trätt i kraft är detta en explorativ studie där vi undersöker hur införandet kommer att påverka fastighetsmäklaren. Syftet med GDPR är att skydda och reglera flödet av personuppgifter för EU-medborgarna, ett flöde som ökar kraftigt på grund av globaliseringen och den teknologiska utvecklingen. GDPR är en EU-förordning och dess bestämmelser ska tillämpas direkt av respektive medlemsstat. Förordningen ställer höga krav på samtliga aktörer inom unionen som behandlar personuppgifter, däribland fastighetsmäklare och mäklarföretag. Huvudbegreppet inom förordningen som är av störst betydelse för hur mäklarens arbete förändras är personuppgiftsansvarig. Det råder skiljaktigheter huruvida det är mäklaren eller mäklarföretaget som är personuppgiftsansvarig och vår slutsats är därför att det finns två svar på syftet. Om det är den enskilda mäklaren som är personuppgiftsansvarig finns en rättslig skyldighet för mäklaren enligt fastighetsmäklarlagen som gör att mäklaren inte behöver ta in samtycke från budgivarna för att få behandla deras kontaktuppgifter i en anbudsförteckning. Är det istället mäklarföretaget som är personuppgiftsansvarig finns det ingen rättslig skyldighet som gör att budgivarnas personuppgifter får behandlas. Detta gör att ett entydigt samtycke måste tas in från budgivarna där det på ett lättförståeligt sätt framgår vad uppgifterna kommer att användas till och där de även ska få information av personuppgiftsansvarige hur samtycket kan återkallas. Eftersom denna tolkningssvårighet råder uppmanar vi den enskilde fastighetsmäklaren och mäklarföretaget att inhämta samtycke vid hantering av budgivares personuppgifter. / This legal paper studies the impact of the new EU regulation GDPR on Swedish real estate brokers responsibility when it comes to the bidding. GDPR is an attempt to protect the integrity of the EU residents due to the increasing flow of personal data within and outside the union. The bidding process in Sweden is associated with problems since the bidders often feel that false bidders occur. In order to minimize the risk of false bidding, national law forces the broker to create a list of all bids that are put on a house or apartment along with name of the bidder, information on how to contact him or her, when the bid was made and if there are any conditions attached to the bid. This list is then given to the seller and the buyer. National law on processing personal data has not been an obstacle for the broker to fulfil this duty but we have learnt that GDPR might be. There are different points of view on whether it is the broker or the broker firm that is responsible for the personal data that is processed within the company. If the broker is responsible its legal responsibility will enable him or her to process personal data without consent from the bidders but if the broker firm is responsible, consent must be given by the bidders in order for the broker to create the bidding list and in that way fulfil their duties associated with the bidding. Since there are different ways to interpret this our conclusion is that consent from the bidders should be acquired.

I Sverige är bostadsmarknaden ett centralt och återkommande samtalsämne i såväl folkmun som media. Hetsiga budgivningar och en oreglerad lagstiftning har medfört att parterna ifrågasatt huruvida processen varit korrekt, och vidare skapat misstro mot hela fastighetsmäklarbranschen. Avsaknaden av strikt lagreglering, mer specifikt bindande bud, kan ha en bidragande effekt till att bostadsmarknaden ser hetare ut än vad den är. Detta då spekulanter kan delta i flertalet budgivningar samtidigt utan intentionen att faktiskt genomföra ett köp. En tänkbar förändring för ett mer hållbart klimat på bostadsmarknaden är därför att införa bindande bud. En utredning kring huruvida detta är applicerbart har legat som grund för denna uppsats. För att undersöka detta har en komparation gjorts mellan det svenska systemet och våra grannländer Norge och Danmark som har andra utgångspunkter där budgivningsprocesserna lyder under betydligt striktare lagrum. En kvalitativ metod har använts där primärdata har insamlats genom intervjuer med representanter från såväl tillsynsmyndigheter, branschorganisationer samt praktiker aktiva i branschen. Detta tillsammans med sekundärdata från bland annat mediala artiklar har påvisat en rådande meningsskiljaktighet huruvida det finns en önskan om att införa bindande bud i Sverige. Ett sammanslaget resultat visar på att ett införande av en modell likt den norska skulle ha en svalkande och hälsosam effekt på bostadsmarknaden. Författarna är dock oeniga om inom vilken tidsram ett införande skulle ske då justeringen av lagen skulle vara tidskrävande. Önskvärt skulle därför, som ett första steg, vara att i närtid införa obligatorisk Id-kontroll av samtliga budgivare. Detta för att skapa ett seriösare och säkrare klimat för såväl köpare som säljare. / Throughout the years, the Swedish housing market has been a central topic for discussions. Over inflated biddings and a lack of regulating law regarding the bidding process has resulted in questions regarding the process correctness and has created a distrust towards the Swedish real estate brokers. The lack of regulations which makes it possible for a bidder to participate in more than one bidding at the same time without any intention of actually buying, might have a contributing effect to making the real estate market look hotter than it in reality is. One solution to the problem could be to implement binding bids. Whether or not that is a possibility is the foundation for this thesis. A comparison between the Swedish, Norwegian and Danish law has been made to examine this. A qualitative method has been used where the primary data has been collected through interviews with respondents from the regulators, trade organizations and active practitioners. Together with secondary data including articles published in media has shown a divided opinion regarding the problem. A conclusion has been drawn that an implementation of the Norwegian model will have a dampening and sound effect on the Swedish real estate market. The authors of this thesis are in a disagreement on the time frame of the implementation. Due to the long process of changing the law a first desirable step would be the implementation of ID-control when placing a bid. This could contribute to a more serious and secure climate for both sellers and buyers.

Till följd av att större delen av alla nyproducerade bostadsrätter i Stockholms kommun idag säljs till fasta priser är det intressant att undersöka och ta reda på varför inte fler bostadsproducenter använder sig av budgivning som försäljningsstrategi. Hur dessa fasta priser fastställs av bostadsproducenterna och vad som ligger till grund för den bedömningen, är även det en intressant aspekt.  Information som ligger till grund för de teoretiska utgångspunkterna har inhämtats genom en grundlig litteraturstudie. Resultatet bygger på ett par kvalitativa intervjuer för att ta reda på vilka parametrar som spelar in vid val av försäljningsstrategi och prissättning. Urvalet av intervjukandidater har noga övervägts och landade i en aktör som använder sig av ett budgivningsförfarande och en aktör som använder sig av fast pris som försäljningsstrategi, för att på bästa sätt kunna ställa dessa metoder mot varandra.  Analysen visar bland annat att storleken på projektet, vilka finansieringsalternativ som är möjliga, inställningen och egenskaperna hos bostadsproducenterna och hur marknadsläget råder är avgörande för vilken strategi som används. Slutsatsen mynnar ut i att mycket handlar om finansieringsmässig trygghet och att det är en inställningsfråga hos bostadsproducenterna. Det finns därmed goda möjligheter att i större utsträckning använda sig av budgivning som försäljningsstrategi. Alternativt att kombinera de två olika metoderna, budgivning och fast pris, för att på så sätt nå maximal avkastning, vilket borde ligga i bostadsproducentens intresse. / Due to the fact that most new production of condominiums in the municipality of Stockholm today are sold at fixed prices, it is interesting to investigate and find out why not more real estate developers use bidding as a sales strategy. How these fixed prices are determined by the developers and the basis for that assessment. Information that underlies the theoretical starting points has been obtained through a thorough literature study. The result is based on a couple of qualitative interviews to find out which parameters are involved in choosing a specific sales strategy and pricing. The selection of interview candidates has been carefully considered and landed in an actor using a bidding process and an actor using fixed price as a sales strategy. The analysis shows, among other things, that the size of the project, which financing options that are possible, the attitude of condominium developers and how the market situation prevails determines the strategy used. The conclusion is that the attitude among the real estate developers plays a big role, and there are good opportunities to make more use of bidding as a sales strategy. Alternatively, combine the two different methods, bidding and fixed price, in order to achieve maximum return.

The housing market in Sweden has been a central debate topic in media during the past few years. The increase of prices in the big cities has caused hectic auctions that leaves the bidders to question whether the process really passed as it should. The bidding process has today no regulation by law and it is therefore up to the seller to decide how he wants it to proceed. This brings consequences in form of unhappy customers that does not know what to expect of this process.One solution, that has been discussed in media already, is to make the bidding process more safe by making the bids legally binding. This thesis is written in order to find out how this kind of regulation would change the swedish housing market. To do so we will investigate the system in Norway to see how they handle the binding bids.The investigation is based on interviews with industry professionals that has knowledge of the subject. The interviews showed that there is split opinions about whether binding bids in the housing market would be a good regulation since both advantages and disadvantages were discussed. The regulation of the law is comprehensive and it would take many years to process before it would be applied. Thus the result of the investigation is that both the real estate industry as well as the customers will need time to adapt to the new law, since it is a major change. On the other hand, binding bids would contribute to a safer bidding process in the sense that the risk of false bids probably would be eliminated. That in combination with a slower and more serious bidding process makes the regulation reasonable in the long run. / The housing market in Sweden has been a central debate topic in media during the past few years. The increase of prices in the big cities has caused hectic auctions that leaves the bidders to question whether the process really passed as it should. The bidding process has today no regulation by law and it is therefore up to the seller to decide how he wants it to proceed. This brings consequences in form of unhappy customers that does not know what to expect of this process.One solution, that has been discussed in media already, is to make the bidding process more safe by making the bids legally binding. This thesis is written in order to find out how this kind of regulation would change the swedish housing market. To do so we will investigate the system in Norway to see how they handle the binding bids.The investigation is based on interviews with industry professionals that has knowledge of the subject. The interviews showed that there is split opinions about whether binding bids in the housing market would be a good regulation since both advantages and disadvantages were discussed. The regulation of the law is comprehensive and it would take many years to process before it would be applied. Thus the result of the investigation is that both the real estate industry as well as the customers will need time to adapt to the new law, since it is a major change. On the other hand, binding bids would contribute to a safer bidding process in the sense that the risk of false bids probably would be eliminated. That in combination with a slower and more serious bidding process makes the regulation reasonable in the long run.

Fenomenet ”såld före visning” är i dagsläget inte lika förekommande som för enbart något år sedan. Detta beror huvudsakligen på att marknaden stabiliserats. Vår studie går ut på att undersöka hur såld före visning påverkar mäklare, säljare och köpare. Varför vi valde att studera just såld före visning är för att det är ett fenomen som förekommer i de flesta marknadssituationer, men där fenomenet ökar markant i frekvens i vissa situationer och i vissa marknadstillstånd. Vi ville försöka förstå vilka konsekvenser fenomenet får på huvudintressenterna vid en bostadsrättsaffär. Vi har kartlagt hur en traditionell försäljning kan se ut för att se hur denna skiljer sig från en försäljning där objektet sålts före visning. För att få svar på de frågeställningar vi tagit fram, utfördes intervjuer med fyra mäklare samt en mäklarassistent från fem olika fastighetsförmedlingsföretag.  Den slutsats vi kom fram till är att såld före visning kan förekomma i alla typer av marknadsklimat, men fenomenet är klart mest förekommande när bostadsmarknaden är stark eller ännu mer när marknaden är överhettad. Vi bedömer att såld före visning ibland kan innebära vissa fördelar för parterna, om än i olika omfattning beroende på situation. Vår bedömning är att fenomenet såld före visning är mer negativ än positiv, som helhet setttill hur det påverkar både köpare, säljare och inte minst mäklare. Utöver detta har vi funnitstöd från myndigheter och utredare, vilka pekar på att en dysfunktionell bostadsmarknad kanfå stor negativ påverkan på den totala ekonomin i landet, vilket naturligtvis även påverkarindividerna i grupperingarna köpare, säljare och mäklare.Vi menar också att lagstiftaren velat förse marknaden med regler så att ingen part i enbostadsaffär ska bli förfördelad, dvs. att varje affär ska göras upp under så rättvisaförhållanden som möjligt.Vår rekommendation är att om det inte är genomförbart att via lagstiftning ellermyndighetsbeslut begränsa alltför snabba affärer genom att införa en mer långtgåendeundersökningsplikt och/eller tvång till öppna visningar med krav på minimitid mellan visningoch avslut – vilket vore det mest verkningsfulla – så borde bostadsmarknadensintresseorganisationer kunna utverka betydligt mer kraftfulla rekommendationer, i sammaandemening som nämnt ovan, så att hastigheten i bostadsaffärerna på detta sätt bromsas uppäven i den mest överhettade bostadsmarknad. / The phenomenon "sold before viewing" is currently not as common in the Swedish housing market as in previous years. The main reason for this is that the housing market has stabilized. Our study focuses on examining why pre-viewing purchases occurs, the reason as well as how brokers, sellers and buyers are affected.  We have chosen to study sold before viewing because today this phenomenon is constantly recurring - more frequent in certain situations and even more so at certain market climates. We want to understand what consequences the phenomenon has on the different parties of a housing deal. We have looked into what a traditional sale looks like in order to see how it differs from a deal where the object is sold before viewing. In order to answer the questions we raised, interviews were conducted with four different brokers, as well as one broker assistant from various real estate agencies.  The conclusion we reached is that sold before viewing can occur in all types of market climate, but the phenomenon is clearly most common when the housing market is strong or even more so when the market is overheated. We estimate that pre-viewing purchases can provide benefits to all parties of varying degrees depending on the situation,  Our standpoint is that the consequences of the phenomenon sold before viewing is more negative than positive, taking an overall view over how it affects the buyer, the seller and even more so the broker. On top of that we have found support from authorities and researchers pointing at that a dysfunctional housing market can have severe negative effect on the total national economy – which of course also affects the individuals as well.  We have also taken in the view that the legislator has attempted to provide the market with rules so that no party is compromised, and that all business are being executed at as fair terms as possible. Our recommendation is that if it’s not doable to legislate around excessively fast business in the housing market, thus by law force buyers to a duty of examination, and/or force sellers to execute open viewings with a minimum of days between viewing and closing a deal – which would have an immediate effect – stakeholders such as branch organizations, should express much more powerful recommendations, as those mentioned above, so that the velocity of housing business is slowing down even in the most overheated market.

Vad är fastighetsmäklarnas attityder till användandet utav lockpriser? Ämnet har på senare tid varit omdiskuterat i media, som också gett sin syn på det. Vi genomförde därför en undersökning i form av en enkätundersökning med fastighetsmäklare och djupintervjuer med branschorganisationerna för att ta reda på deras attityder till fenomenet. Vi ville också undersöka om attityden till och användandet utav lockpriser skilde sig mellan städerna Karlstad, Göteborg och Stockholm. Intervjuerna och enkätundersökningen omfattade också branschorganisationernas åsikter om oärliga bud, samt mäklarnas syn på den oreglerade budgivningen. Vår slutsats är att majoriteten av mäklarna och branschorganisationerna inte tycker att det är okej att mäklare använder lockpriser. Detsamma gäller branschorganisationernas syn på oärliga bud. Det framkom av undersökningen att en stor del av mäklarna upplevde problem med tanke på den oreglerade budgivningen som råder i Sverige. Utifrån vår bedömning av resultatet tror vi att Stockholmsprojektet med jämförelsepriser kommer fungera och på sikt stävja användandet utav lockpriser. Vi tror också att den nya regeln i Fastighetsmäklarlagen (FML) kommer minska oärliga budgivningar och på sikt stoppa användandet utav det. / What are real estate brokers’ attitudes towards the use of cap prices? The subject has recently been much debated in the media, which also has given its opinions in the subject. Therefore we carried out an investigation in the form of a survey with real estate brokers and interviews with the industry associations to find out their attitudes to the phenomenon. We also wanted to examine whether attitudes towards and the usage of cap prices differed between the cities of Karlstad, Gothenburg and Stockholm. The interviews and the survey also covered the industry associations’ opinions about dishonest bids, and brokers' views on the unregulated bidding. Our conclusion is that the majority of brokers and industry associations don’t think it’s okay for brokers to use cap prices. The same applies to the industry organizations’ views of dishonest bids. The investigation revealed that a large proportion of brokers experienced problems regarding the unregulated bidding prevailing in Sweden. Based on our assessment of the outcome, we believe that the Stockholm project with comparison prices will operate and eventually curb the use of cap prices. We also believe that the new rule in the Estate Agents Act will reduce dishonest bidding and eventually halt the use of it.

Då den svenska offentliga sektorn handlar kontorsmaterial, idrottsarenor, tjänster eller andra former av inköp hamnar detta under benämningen offentlig upphandling. Den totala summan av offentlig upphandling i Sverige uppskattas överstiga 500 miljarder svenska kronor årligen. När en offentlig upphandling skall genomföras skapas ett förfrågningsmaterial från upphandlaren genom vilket leverantörer får lämna anbud om att kunna slutföra det kontrakt som erbjuds. När anbuden kommer in är det upphandlarens uppgifter att avgöra vilket anbud som är det mest fördelaktiga, detta genom att väga olika faktorer emot varandra. Denna studie undersöker ifall faktorn pris prioriteras i denna beslutsfattande situation från upphandlaren. Resultaten visar på att pris först i slutändan är den faktor som avgör vilken leverantör som blir vinnare i budgivningen, men detta är först efter att andra faktorer redan har blivit beaktade och påverkat faktorn pris. / Program: Civilekonomprogrammet