Real estate appraisal is the means of defining the market value of land and property affixed to it. Many different features determine the market value of a property. For example, the distance to the nearest park or the travel time to the central business district may be significant when determining its market value. The use of machine learning in real estate appraisal requires algorithm accuracy and interpretability. Related research often defines these two properties as a trade-off and suggests that more complex algorithms may outperform intrinsically interpretable algorithms. This study tests these claims by examining the impact of geospatial features on interpretable algorithms in real estate appraisal. The experiments use property transactions from Oslo, Norway, and adds relative and global geospatial features for all properties using geocoding and spherical distance calculations. Such as the distance to the nearest park or the city center. The experiment implements three intrinsically interpretable algorithms; a linear regression algorithm, a decision tree algorithm, and a RuleFit algorithm. For comparison, it also implements two artificial neural network algorithms as a baseline. This study measures the impact of geospatial features using the algorithm performance by the coefficient of determination and the mean absolute error for the algorithm without and with geospatial features. Then, the individual impact of each geospatial feature is measured using four feature importance measures; mean decrease impurity, input variable importance, mean decrease accuracy, and Shapley values. The statistically significant results show that geospatial features improve algorithm performance. The improvement of algorithm performance is not unique to interpretable algorithms but occurs for all algorithms. Furthermore, it shows that interpretable algorithms are not axiomatically inferior to the tested artificial neural network algorithms. The distance to the city center and a nearby hospital are, on average, the most important geospatial features. While important for algorithm performance, precisely what the geospatial features capture remains for future examination. / Fastighetsvärdering är ett sätt att bestämma marknadsvärdet på mark och egendom som anbringas på den. Flera olika variabler påverkar marknadsvärdet för en fastighet. Avståndet till närmaste park eller restiden till det centrala affärsdistriktet kan till exempel vara betydande när man bestämmer ett marknadsvärde. Användningen av maskininlärning vid fastighetsvärdering kräver noggrannhet och tolkbarhet hos algoritmer. Relaterad forskning definierar ofta dessa två egenskaper som en kompromiss och föreslår att mer komplexa algoritmer kan överträffa tolkbara algoritmer. Den här studien testar dessa påståenden genom att undersöka påverkan av geospatiala variabler på tolkbara algoritmer i fastighetsvärdering. Experimentet använder fastighetstransaktioner från Oslo i Norge, och lägger till relativa och globala geospatiala variabler för alla fastigheter med hjälp av geokodning och sfäriska avståndsberäkningar. Såsom avståndet till närmaste park eller stadens centrum. Experimentet implementerar tre tolkbara algoritmer; en linjär regressionsalgoritm, en beslutsträdalgoritm och en RuleFit-algoritm. Som jämförelse implementerar den också två artificiella neuronnätsalgoritmer som en baslinje. Studien mäter påverkan av geospatiala variabler med algoritmprestanda genom determinationskoefficienten och det genomsnittliga absoluta felet för algoritmen med och utan geospatiala variabler. Därefter mäts den individuella påverkan av varje geospatial variabel med hjälp av fyra mått på variabelbetydelse; mean decrease impurity, input variabel importance, mean decrease accuracy och Shapley-värden. De statistiskt signifikanta resultaten visar att geospatiala variabler förbättrar algoritmers prestanda. Förbättringen av algoritmprestanda är inte unik för tolkningsbara algoritmer utan sker för alla algoritmer. Dessutom visar resultatet att tolkningsbara algoritmer inte är sämre än de testade artificiella neuronnätsalgoritmerna. Avståndet till stadens centrum och det närmaste sjukhuset är i genomsnitt de viktigaste geospatiala variablerna. Även om de geospatial variablerna är viktiga för algoritmprestanda, kvarstår frågan om vad exakt de betyder för framtida granskning.

Sedan finanskrisen 2008 har reglerna kring bankers kapital och likviditetshantering stramats åt i nya reformpaketet Basel Ⅲ vars implementering fortgår. I dagsläget styrs bankernas kreditgivning av det internationella regelverket samt Finansinspektionens bolånetak på 85 procent av fastighetens marknadsvärde. För att ta fram ett marknadsvärde gör huvudsakligen en auktoriserad värderare en värdering eller fastighetsmäklare en prissättning av fastigheten, vanligen i och med fastighetstransaktioner. När banken ska ta fram ett marknadsvärde som underlag för utlåning tillämpas primärt en statistisk värdering eller kompletteras med externa värderingar utförda av ovan nämnda aktörer. Uppsatsen syftade till att undersöka hur värdering skiljde sig åt mellan dessa tre aktörer samt att utröna om värderingen kunde skilja sig åt i olika scenarier men hänsyn till bankens utlåning. Arbetet avgränsades till fastigheter i form av småhus. Metoden som användes för att utreda detta var av kvalitativ karaktär med semistrukturerade intervjuer. Studien innehar åtta intervjuer med respondenter från respektive aktör.  Studien resulterade i att aktörernas värdering märkbart skiljer sig åt. Framför allt skiljde sig banken från de andra aktörerna med avsaknaden av platsbesök i samband med den statistiska värderingen. Det gick dessutom att skilja mäklarna från värderarna med tanke på att deras primära verksamhet är bunden till försäljning och kan således påverka värderingen. Värdering beroende på scenario skiljde sig åt för mäklarna medan värderarna alltid värderar lika. Bankerna gjorde inte heller någon skillnad på värdering beroende på scenario men det framgick att de i mycket större utsträckning tar in en mäklares värdeutlåtande än en auktoriserad värderares i samband med utlåning. / Since the 2008 financial crisis occurred the rules regarding the capital and liquidity management for banks has become stricter in the new reform package Basel Ⅲ which is still being implemented. Today’s lending is guided by the international regulations and the 85 percent limit of the propertys market value regarding housing mortgages set by the Swedish authority Finansinspektionen. To set a market value, a valuation of the property is performed mainly by an accredited real estate valuer or a real estate agent most commonly in situations regarding real estate transactions. When the bank is setting a market value as grounds for lending, a statistical valuation is primarily used. Otherwise, an external valuation by the two actors on the market mentioned above is used as a complement to their own.  The purpose of this thesis was therefore to examine how property valuation differs between these three actors and also to investigate if valuation may differ within various scenarios considering loans from the bank. The thesis is delimited to only investigate detached houses. To examine this a qualitative method with semi-structured interviews was used. The study involves eight interviews with respondents each from one of the three categories of actors. The study showed that the actors' valuation noticeably differed. The main difference lies between the bank and the two other actors and refers to the absence of a visit to the property along with the statistical valuation. However, there was also a noticeable difference between real estate agents and accredited real estate valuers. Since real estate agents aim is to sell the property their valuation may be biased. Valuation on account of scenario differed for the real estate agents while the valuation of the accredited real estate valuers did not depend on scenario. There was also no difference in valuation between scenarios at the bank, but they are rather using value statements from real estate agents than accredited real estate valuers concerning lending.

The importance of highlighting environmental issues is increasing in the society, where profit maximizing organizations are being blamed for the social and environmental externalities. As profit maximizing organizations only responsibility is to increase profits, there is a need to find a way to combine CSR engagement with profit maximization. The traditional view is however, that CSR engagements are considered a burden for companies, thus managers need to have good arguments to engage in CSR. This thesis aims to explore how Swedish commercial real estate companies engage in and report on CSR activities that exceed the minimum rules and regulations, their underlying driving forces to engage in CSR as well as how they take sustainability into account in their business decisions. This is a qualitative study conducted by doing 23 semi-structured interviews with commercial real estate companies. The discussion with the respondents were thematized through thematic analysis. There is inconsistency in previous research which enhances the importance of further studies within the area. The main findings in this study is that companies report on sustainability regardless if they are obligated by law or not, and seem to be driven by the same market forces irrespective of company characteristics, such as profit maximization and powerful stakeholders. First and foremost, it is about signaling to stakeholders that they are legitimate. In accordance with institutional theory the companies are influencing and are being influenced by each other. CSR engagement is stated by the participating companies to create tangible as well as intangible financial benefits. In the analysis the results are put in comparison and in context to previous research as well as established economic and political theories. Practical implications for real estate companies, together with recommendations for the industry is discussed. The authors enhance the importance of a standardized framework for reporting, another point brought up for discussion is that less important stakeholders can over time turn in to more important and that companies need to be aware of this transition. Lastly, a question is raised whether it perhaps would be more beneficial for sustainable development if companies increased their cooperation instead of working with the same things at the same time. In conclusion, a unanimous picture that crystalizes itself is that CSR engagement in profit maximizing organizations is no longer “nice-to-have” but rather a “must-have”. / Behovet av att belysa miljöfrågor ökar i samhället, samtidigt får vinstmaximerande företag skulden för sociala och miljömässiga externaliteter. Eftersom vinstmaximerande bolags enda skyldighet är att öka vinsterna, finns det ett behov av att kombinera hållbarhetsengagemang med vinstmaximering. Den traditionella synen är att hållbarhetsengagemang anses vara en börda för bolag. Därför behöver bolagsledningar ha goda argument för att engagera sig i hållbarhet. Denna uppsats syftar till att undersöka hur svenska kommersiella fastighetsbolag engagerar sig i, och rapporterar om sina hållbarhetsaktiviteter som överskrider minimikraven i svensk lagstiftning. Vidare syftar uppsatsen till att söka förståelse kring bolagens drivkrafter och huruvida hållbarhet beaktas i affärsbeslut. Detta är en kvalitativ undersökning där semistrukturerade intervjuer med representanter från 23 olika kommersiella fastighetsbolag genomförts. Diskussionerna har sedan tematiserats med hjälp av tematisk analys.  Det finns en bristande överensstämmelse inom tidigare forskning vilket belyser behovet av ytterligare studier inom ämnet. De huvudsakliga resultaten i denna studie är att företag rapporterar kring hållbarhet oavsett om de är tvungna att göra det eller ej, vilket tyder på att de drivs av marknadskrafter som vinstmaximering och starka intressentgrupper snarare än lagstiftningen. Först och främst handlar det om ett signalvärde till starka intressentgrupper att bolagen är legitima och trovärdiga. Företagen tycks också inspirera och bli inspirerade av varandra, vilket är i enlighet med institutionell teori. Enligt de deltagande företagen leder hållbarhetsengagemang till såväl immateriella som materiella finansiella fördelar.  I analysen sätts resultaten i sammanhang med tidigare forskning och etablerad ekonomisk och politisk teori. Praktiska konsekvenser för fastighetsbolag, tillsammans med ett antal rekommendationer för industrin diskuteras. Författarna till uppsatsen lyfter fram behovet av ett standardiserat ramverk för rapportering. Vidare diskuteras det faktum att intressentgrupper som idag anses vara mindre viktiga över tid kan övergå till att bli allt viktigare. Slutligen, diskuteras huruvida det hade varit mer fördelaktigt för den hållbara utvecklingen ur ett långsiktigt perspektiv om företag intensifierade samarbetet över bolagsgränserna, istället för att arbeta med samma frågor på var sitt håll. Den bild som tydligt kristalliserar sig är att hållbarhet i vinstmaximerande bolag inte längre anses vara “nice-to-have”, utan att det numera är ett “must-have”.

The digital development in today's society is taking place at an impressive speed wheredigital solutions are implemented in all segments to make the world a smarter place tolive in. The real estate industry, has from a historical point of view, been consideredconservative and viscous for changes; however, the industry is facing major changestoday as digital technology is implemented in buildings with the purpose of makingthem smarter. This is also known as PropTech. The digital transformation entailseffects that actors on the market have begun to identify and adapt to. The question isto what extent they are considering these effects and whether they have begun toadapt their models after this. If not, there is a risk that the credit institutes' models willhave a bigger uncertainty, which could affect both the credit institutes as well as CREcompanies negatively from a financial perspective. The purpose of this thesis istherefore to increase knowledge of how digitalization is considered in creditassessments for commercial real estate companies in the Swedish real estate market. Three areas in which digitization theoretically affects credit assessments were selectedfor this degree project through a pre-study, namely sustainability, customer satisfactionand operational efficiency. A theoretical chain is presented in a conceptual frameworkbased on previous research showing how digitalization can affect the repayment abilitythrough profitability of commercial real estate companies and the market value ofcommercial real estate properties, which are two important factors in a creditassessment. Furthermore, collection of empirical data has been gathered throughsemi-structured interviews with experts in credit assessment towards real estatecompanies as well as real estate valuers. The conceptual framework showed a clearlink between digitalization and its theoretical impact on profitability and market value,with regard to sustainability, customer satisfaction and operational efficiency. Theempirical evidence also indicated that creditors and property valuers are aware of thedigital change to a certain extent, but there exists a number of barriers, hindering theconsideration of digitalization in credit assessments. The respondents expressed abelief that digitalization will increasingly impact the CRE industry and it will become animportant aspect to examine in the future. / Utvecklingen i dagens samhälle sker med en imponerande hastighet där digitalalösningar implementeras inom alla segment för att göra världen smartare.Fastighetsbranschen, som ur historisk synvinkel ansetts vara konservativ ochtrögflytande i samband med förändringar, har inte heller lämnats oberörd. Idag stårfastighetsbranschen inför stora förändringar då digital teknik implementeras ibyggnader för att göra dem smartare. Den digitala transformationen medför effektersom aktörer på marknaden börjat identifiera och anpassa sig efter. Frågan är till vilkenutsträckning kreditinstitut beaktar dessa effekter och om deras analysmodeller förbedömning av återbetalningsförmåga anpassas efter detta. Om detta inte sker finnsen risk att kreditinstituts modeller får större osäkerhet, vilket kan komma att påverkabåde kreditinstituten samt fastighetsbolagen negativt ur ekonomisk synvinkel. Syftetmed detta examensarbete är därmed att öka förståelsen för hur digitalisering beaktasi kreditgivningsprocessen för kommersiella fastighetsbolag på den svenskakontorsmarknaden. Tre områden där digitalisering påverkar kreditgivningsprocessen valdes ut iexamensarbetet genom en förstudie. Dessa var: hållbarhet, kundnöjdhet ochoperationell effektivitet. Ett konceptuellt ramverk skapades med förankring i tidigareforskning som visar hur digitalisering kan påverka återbetalningsförmågan genomlönsamheten hos kommersiella fastighetsbolag samt marknadsvärdet förkommersiella fastigheter, samt en explorativ undersökning genom semi-struktureradeintervjuer med experter inom kreditgivning till fastighetsbolag samt fastighetsvärderareför insamling av empiriska data. Det konceptuella ramverket visade en tydlig kopplingmellan digitalisering och dess teoretiska påverkan på lönsamhet och marknadsvärde,med hänsyn till hållbarhet, kundnöjdhet samt operationell effektivitet. Intervjuresultatenvisade även att kreditgivare och fastighetsvärderare är medvetna om förändringen tillen viss grad men att en mängd utmaningar måste lösas innan digitalisering kanbeaktas i fastighetsvärdering och kreditgivning. Vidare slutsats från empirin visade pårespondenterna tro om att digitalisering kommer få ett allt större genomslag i denkommersiella fastighetsbranschen och att det kommer bli en allt viktigare aspekt att tahänsyn till i framtiden.

Sveriges fastighetssektor står inför betydande utmaningar på grund av pågående och förväntade klimatförändringar. För att nämna några få av de klimatfaktorer som påverkar fastigheters värde och sårbarhet kan vi idag se början på temperaturökningar, förändrade nederbördsmönster, stigande havsnivåer och ökad frekvens av extremväder. Dessa klimatrelaterade risker kan leda till fysiska skador på fastigheter, ökade driftskostnader samt påverka investeringsbeslut. Den stora frågan är dock hur vi ska bemöta dessa risker när det kommer till fastigheter, samt hur stor påverkan de har på fastigheternas värde. Klimatfrågan har allt eftersom blivit mer central när det kommer till fastighetsvärdering i Sverige idag. Detta i takt med att riktlinjer har tagits fram av EU samt diverse nationella initiativ som främjar hållbarhet och klimatanpassning. Bland dessa exempel på hur lagstiftningen utvecklas för att möta klimatutmaningarna är bland annat EU:s taxonomi för hållbara investeringar samt den svenska regeringens propositioner om ökad transparens och rapporteringskrav för företag. Denna studie syftar till att undersöka om klimatriskanalyser av fastigheter bidrar till förändringar i fastighetsvärdet, särskilt när analysen visar på risk för påverkan från klimatrisker. Studien avser att klargöra i vilken utsträckning klimatrisker beaktas i fastighetsvärderingar och hur dessa risker påverkar marknadsvärdet och investeringsbeslutidag, samt hur detta kan komma att förändras i framtiden.  Studien bygger på tidigare forskning från andra länder samt intervjuer med fastighetsvärderare, experter inom klimatrisksanalyser och fastighetsinvesterare i Sverige. Genom att kombinera internationella erfarenheter och insikter från svenska experter syftar studien till att belysa hur klimatrisker för närvarande hanteras inom fastighetsbranschen i Sverige och hur dessa analyser påverkar värderingsprocesser och investeringsbeslut framöver. Resultaten förväntas ge insikt i hur svenska fastighetsaktörer hanterar klimatrisker och bidra till utvecklingen av mer hållbara och motståndskraftiga fastighetsvärderingsmetoder. / Sweden's real estate sector faces significant challenges due to ongoing and anticipated climate changes. Some of the climate factors affecting property values and vulnerability today include temperature increases, altered precipitation patterns, rising sea levels, and an increased frequency of extreme weather events. These climate-related risks can lead to physical damage to properties, increased operational costs, and influence investment decisions. The critical question is how to address these risks concerning real estate and the extent of their impact on property values. The climate issue has increasingly become central to property valuation in Sweden today. This is in line with guidelines developed by the EU and various national initiatives promoting sustainability and climate adaptation. Examples of how legislation is evolving to meet climate challenges include the EU taxonomy for sustainable investments and the Swedish government's propositions on increased transparency and reporting requirements for companies. This study aims to investigate whether climate risk assessments of properties contribute to changes in property values, particularly when the analysis indicates a risk of impact from climate risks. The study intends to clarify to what extent climate risks are considered in property valuations, how these risks affect market value and investment decisions today, and how this might change in the future. The study is based on previous research from other countries and interviews with property appraisers, experts in climate risk analysis and property investors in Sweden. By combining international experiences and insights from Swedish experts, the study aims to highlight how climate risks are currently managed within the real estate sector in Sweden and how these assessments impact valuation processes and investment decisions moving forward. The results are expected to provide insights into how Swedish real estate stakeholders handle climate risks and contribute to the development of more sustainable and resilient property valuation methods.

This thesis investigates the impact of transaction volumes on the valuation accuracy of cooperative housing in Stockholm, focusing on the period from 2019 to 2023. Utilizing an Automated Valuation Model (AVM) and a traditional Hedonic Pricing Model (HPM) with Ordinary Least Squares (OLS) regressions, the study examines how fluctuations in market activity influence the precision of property valuations. The primary objective of this research is to determine the extent to which different levels of turnover in the co-operative housing market affect the certainty of these valuations. The study aims to present the correlation between transaction volume and valuation accuracy in a quantifiable manner, providing insights into the dynamics that transaction volume introduces into real estate market assessments. The findings reveal that higher transaction volumes correlate with greater valuation accuracy, emphasizing the importance of market liquidity in real estate assessments. The AVM shows that transaction volumes, while having low measured coefficients, significantly affect valuation accuracy. Conversely, the HPM indicates a stronger influence of transaction volume on absolute percentage error, particularly over the 30 days prior to the sales and valuation date. These results suggest that both simpler techniques like the HPM and more sophisticated approaches like the AVM experience reduced accuracy with decreased market activity, although the impact is less pronounced with advanced valuation systems. / Denna uppsats undersöker hur transaktionsvolymer påverkar värderingsnoggrannheten av bostadsrätter i Stockholm, med fokus på perioden från 2019 till 2023. Genom att använda en automatiserad värderingsmodell (AVM) och en traditionell Hedonsik Pris Modell (HPM), med “Ordinary Least Squares”(OLS) regressioner, undersöker studien hur fluktuationer i transaktioner påverkar precisionen i fastighetsvärderingar. Det primära syftet med denna forskning är att fastställa i vilken utsträckning olika transaktionsvolymer på bostadsrättsmarknaden påverkar säkerheten i dessa värderingar. Studien syftar till att presentera korrelationen mellan transaktionsvolym och värderingsnoggrannhet på ett kvantifierbart sätt, vilket ger insikter i de dynamiker som transaktionsvolym introducerar i fastighetsmarknaden. Resultaten visar att högre transaktionsvolymer korrelerar med större värderingsnoggrannhet, vilket betonar vikten av marknadslikviditet vid bostadsrättsvärderingar. AVM visar att transaktionsvolymer, trots att de har låga koefficienter, påverkar värderingsnoggrannheten signifikant. Omvänt indikerar HPM en starkare påverkan av transaktionsvolym på absolut procentfel, särskilt under de 30 dagar som föregår försäljnings- och värderingsdatumet. Dessa resultat tyder på att både enklare tekniker som HPM och mer sofistikerade metoder som AVM upplever minskad noggrannhet vid minskad marknadsaktivitet, även om påverkan är mindre uttalad med avancerade värderingssystem.

Bakgrund och problem:Studien undersöker revisionsprocessen och användningen av IFRS 13 därfastigheter värderas till verkligt värde. Detta innebär att värderingen ska motsvaraett marknadsmässigt försäljningspris, ett så kallat verkligt värde. Medvärderingsmetoden medföljer subjektiva bedömningar som värderingen grundas på.Att värdera fastigheter på detta vis innebär komplexitet och antaganden. Inte minstinnebär det också utmaningar för revisorn och revisionsprocessen. Syfte:Syftet med denna studie är att studera revisorers komfort kopplat tillfastighetsvärderingar enligt IFRS 13. Metod:Studien har genomförts med en kvalitativ metod med en deduktiv ansats där empirinsamlats in genom semistrukturerade intervjuer med fem auktoriserade revisorer. Slutsats:Trots att revisionsunderlag för fastigheter värderade till verkligt värde inte harsamma tillförlitlighet som vid anskaffningsvärde föredras de av respondenterna dåde menar att det skapar mer komfort eftersom det på ett bättre sätt speglarverkligheten till skillnad mot anskaffningsvärdering. Tidigare studier belyser riskenatt revisorer kan bli för beroende av specialister där professionell skepticism ochoberoendet rubbas. Vår studie kommer fram till att varken revisorns skepticism elleroberoende rubbas vid fastighetsvärdering enligt IFRS 13. / Background and Problem:The study examines the audit process and the use of IFRS 13, where real estates arevalued at fair value. This valuation should correspond to a market-based sales price.The method involves subjective assessments on which the valuation is based. Thisway of valuing properties involves complexity and assumptions which poseschallenges for the auditor and the audit process. Purpose:The purpose of this study is to investigate auditor’s comfort levels associated withreal estate valuation according to IFRS 13. Method:The method in the study was conducted using a qualitative method with a deductiveapproach, where empirical data was collected by semi-structured interviews withfive certified auditors. Conclusion:Despite the fact that audit evidence for real estate valued at fair value does not havethe same reliability as acquisition value, they are preferred by the respondents as thevaluation method creates more comfort by more accurately reflects reality asopposed to acquisition valuation. Previous studies highlight the risk that auditorscan become overly dependent on specialists which can affect professionalskepticism and the independence negatively. Our study concludes that neither theskepticism nor independence is disrupted during real estate valuation according toIFRS 13.

I denna studie har fenomenet miljöcertifiering och dess inverkan på transaktionspriser undersökts. Under det senaste decenniet har intresset och efterfrågan på hållbarhet kraftigt ökat. Tillsammans med krav från Europeiska Unionen har investerare, fastighetsägare och hyresgästers efterfrågan på hållbara fastigheter ökat. För att skapa incitament förhållbarhetsinvesteringar i fastighetsbranschen krävs det att arbetet är ekonomiskt gynnsamt och att företag kan räkna hem sina investeringar. Studien undersöker om miljöcertifierade fastigheter historiskt sätt genererat en värdepremie vid transaktionstillfällen. Syftet medstudien är att identifiera om miljöcertifieringsstämpeln medför en ekonomisk värdepremie samt identifiera hur miljöcertifieringens utveckling ser ut i ljuset av EU-taxonomin. Genomregressionsanalyser analyseras olika attributs inverkan på priset med syfte att kunna isoleramiljöcertifieringen och därigenom analysera hur miljöcertifieringen påverkar priset. Därutöver har en kompletterande kvalitativ intervjustudie utförts för att underbygga resultaten iden kvalitativa analysen. Studiens resultat visar att det finns tendenser till att miljöcertifierade fastigheter betingar högre priser än icke-certifierade fastigheter. Däremot kan studien inte med signifikans bevisa att det är just miljöcertifieringsstämpeln som ensamt bidrar till de högre prisnivåerna. Studiens resultat pekar på att EU-taxonomin kommer förändrafastighetsmarknadens dynamik på ett sätt som fortfarande inte är säkerställt samtidigt som tunga investerare lagt stora resurser på att miljöcertifiera sina bestånd. Då experter utrycker sig försiktigt och delvis har olika utgångspunkter är miljöcertifieringens framtid i ljuset av EU-taxonomin oviss. Utvecklingen av branschens affärslandskap kommer att till stor delpåverkas av EU-taxonomin och det är således viktigt att investerare, fastighetsägare och marknadsanalytiker följer utvecklingen noggrant. Dessutom bör branschorganisationer och forskare fortsatt engagerar sig i hållbarhetsfrågor för att främja en mer miljömässig, social men också ekonomiskt hållbar framtid inom fastighetsbranschen. / The purpose of this study is to investigate the economic advantages of eco-labeling in the real estate market. By employing a quantitative methodology, our goal is to identify if there is a financial key performance indicator for environmental certifications within the Swedish market. In the past decade, the demand for and interest in sustainability have increased. Along with stringent regulations from the European Union, the demand of sustainable properties have risen. To create incentives for sustainability efforts, the work must be economically beneficial. Companies need to justify their sustainable investments and therefore this study examines whether environmentally certified propertied have historically generated a higher transaction price compared to properties without eco-labeling. To answer our research questions an eclectic method was applied. A quantitative data analysis was combined with a qualitative interview study to deeply investigate how and if ecolabeling brings an economic value premium and to identify the development of certifications in the light of the EU-taxonomy. Through regression analysis we analyze the impact of various attributes on the price with the aim of isolating the environmental certification and thus analyzing how the eco-labeling is affecting the price. The qualitative study works as a complement to the quantitative analysis to support the results and put it into a context. The study concludes that there are tendencies for environmental certified properties to command higher prices than not certified properties. However, the results cannot significantly prove that it is the environmental labeling alone that contributes to higher price levels. The dynamics of the real estate market will change due the EU-taxonomy in a way that’s still uncertain. As experts express caution and have partly different perspectives, the future of environmental labeling in the light of EU-taxonomy remains uncertain. The development of the business landscape will be influenced by the EU-taxonomy, making it important for investors, property-owners and market analysts to closely follow its development. Moreover, industry organization and research should continue to engage in sustainability issues to promote a more environmentally, socially and economically sustainable future within the real estate industry.

Vid försäljning av kommunal mark som ska exploateras för bostadsbyggande brukar kommun och byggaktör flera år innan överlåtelsen fastställa ett pris. Syftet med detta arbete var att undersöka hur priset justeras från överenskommelsens tidpunkt till överlåtelsen där priset justeras genom en så kallad indexeringsmodell. Bakgrunden till arbetet är att det bland kommun och byggaktörer funnits ett missnöje av modellerna, vilket för Stockholms stad lett till en översyn av dess modell. Tidigare studier har endast översiktligt berört ämnet och lyft det som ett förslag till framtida studier. En litteraturstudie med grund i värderingsteori har utförts för att undersöka hur en alternativ indexeringsmodell skulle kunna konstrueras. Vidare har en alternativ indexeringsmodell presenterats som tillsammans med de modeller som idag tillämpas i Stockholm, Göteborg och Malmö stad ingått i en jämförande analys. Analysen har jämfört prisutvecklingen enligt respektive modell mot observerad prisutveckling för markanvisade byggrätter i Stockholms stad. Slutligen har en intervjustudie av fastighetsvärderare anställda på Stockholms stad genomförts i syfte att utreda vilka konsekvenser ett byte av indexeringsmodell kan innebära. Resultatet visar att en alternativ modell bör i kontrast till tillämpade modeller innefatta även byggkostnadsutvecklingen. För vissa faktorer, såsom vinstfaktor, saknas det tillförlitliga underliggande indexeringar, varför de exkluderats i den alternativa modell som föreslagits. Den jämförande analysen visar att prisutvecklingen enligt de snarlika modellerna tillämpade i Stockholm och Göteborgs stad har lägst procentuell avvikelse från den observerade prisutvecklingen följt av Malmö och den alternativa modellen. Intervjustudien visar att ett byte av indexeringsmodell kan ha konsekvenser för prissättning, värderingspraxis och bostadsförsörjning. Valet av indexeringsmodell visar sig ha en påverkan på optionsvärdet och således även prisutvecklingen. Detta förklarar varför Stockholmsmodellen också tycks förklara prisutvecklingen i Stockholm med minst avvikelse. För valet av indexeringsmodell bör kommuner ta ställning till vad som bedöms vara en lämplig riskfördelning, vilket banar väg för framtida studier att undersöka ämnet risker närmare. / When municipal land is sold for residential development, the municipality and the developer usually establish a price several years before the actual transaction. The purpose of this study was to examine how the price is adjusted from the time of agreement to the transaction, where the price is adjusted using a so called indexation model. The background of the thesis is that there have been a dissatisfaction among municipalities and developers with the current models, which has led to the City of Stockholm reviewing its model. Previous studies have only overviewed the topic and suggested it for future research. A literature study based on valuation theory has been conducted in order to examine how an alternative model could be constructed. Additionally, an alternative model have been suggested and has along with the models that are currently applied in the municipalities of Stockholm, Gothenburg and Malmö been included in a comparative analysis. The analysis have compared the price development according to each model against the observed price development for land allocated development rights in the City of Stockholm. Further, an interview study with real estate appraisers employed in the City of Stockholm was conducted to investigate what consequences a change of indexation model could mean. The results show that an alternative model, in contrast to the applied models, should also include the development of construction costs. For certain factors, such as the profit margin, there is lacking reliable underlying indexations, which is why they were excluded from the alternative model that is presented. The comparative analysis shows that the price development according to the similar models applied in Stockholm and Gothenburg has the lowest percentage deviation from the observed price development, followed by Malmö andthe alternative model. The interview study shows that a change of an indexation model could have implications for pricing, valuation practices and housing supply. The choice of indexation model appears to impact the option value and thus the price development. This explains why the Stockholm model also seems to explain the price development in Stockholm with the least deviation. For the selection of an indexation model, municipalities should conclude what is to be considered an appropriate level of risk, paving the way for future studies to examine the subject of risks more closely.

Titel: Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde Nivå: Examensarbete på grundnivå (kandidatexamen) i ämnet företagsekonomi  Författare: Matilda Mattsson och Julia Axell Handledare: Fredrik Hartwig  Datum: 2024-05-29   Syfte: Denna studie syftar till att identifiera och analysera utmaningarna i fastighetsvärderingsprocessen hos börsnoterade fastighetsbolag i Sverige, särskilt vid tillämpning av IAS 40 och IFRS 13. Studien undersöker orsakerna till dessa problem och föreslår åtgärder för att förbättra värderingen till verkligt värde. Metod: Studien baseras på data från fem svenska fastighetsbolag. Genom semistrukturerade intervjuer har studien fått insikter i värderingsmetoder, svårigheter vid värderingen och möjliga lösningar.  Resultat och slutsats: Verkligt värde har förbättrat tillgången till mer relevanta och jämförbara värden. Trots detta möter bolagen utmaningar som få transaktioner och brist på aktiva marknader. För att bemöta detta föreslås strikta krav på transparens, redovisning av transaktioner och användning av externa värderare. Dessa åtgärder kan förbättra kvaliteten och tillförlitligheten i fastighetsvärderingen. Examensarbetets bidrag: För att förbättra fastighetsbolagens fastställande av tillförlitligt verkligt värde föreslås striktare krav på transparens och obligatorisk användning av både interna och externa värderare. Dessa åtgärder ökar objektiviteten, noggrannheten och förtroendet i värderingsprocessen.  Förslag till fortsatt forskning: Få studier undersöker hur externa värderare och tredjeparts involvering förbättrar tillförlitligheten i värderingsprocessen. Framtida forskning bör fokusera på deras roll för att hantera värderingsutmaningar och stärka förtroendet i fastighetsvärdering. / Title: Valuation of property investments at fair value Level: Student thesis, final assignment for bachelor’s degree in business administration Authors: Matilda Mattsson and Julia Axell Supervisor: Fredrik Hartwig  Date: 2024-05-29 Aim: This study aims to identify and analyze the challenges in the property valuation process of listed property companies in Sweden, particularly when applying IAS 40 and IFRS 13. The study examines the causes of these issues and proposes measures to enhance valuation to fair value. Method: The study is based on data from five Swedish property companies. Through semi-structured interviews, the study gained insights into valuation methods, challenges encountered, and potential solutions. Results and Conclusions: Fair value has improved access to relevant and comparable values, but companies face challenges like limited transactions and inactive markets. To address these, stringent transparency, transaction disclosure, and external valuer involvement are recommended to enhance property valuation quality and reliability. Contribution of the Thesis: To enhance the determination of reliable fair values by property companies, stricter transparency requirements and mandatory involvement of both internal and external valuers are suggested. These actions enhance objectivity, accuracy, and confidence in the valuation process. Suggestions for Future Research: Few studies explore how external valuers and third-party involvement enhance reliability in the valuation process. Future research should focus on their role in addressing valuation challenges and strengthening trust in property valuation practices.