Efter införandet av de internationella redovisningsstandarderna år 2005 vars syfte är att tillfredställa behovet av jämförbarhet och harmonisering bland företag, har många förändringar skett. Förändringarna innebär att den nya redovisningspraxisen har blivit obligatorisk för de svenska företagen att följa. I och med att företag bedriver utlandshandel bidrar detta till valutarisk, något som företag måste handskas med. Ett behov av att hantera dessa risker står i fokus bland företagens verksamheter och är även något som uppmärksammas bland företag, de finansiella rapporternas användare samt investerare. För att kunna minimera/eliminera valutakursrisker är finansiella instrument de främsta redskapen. De standarder som berör detta ämnesområde är IAS 39 och IFRS 7. IAS 39 beskriver hur riskerna hanteras, medan IFRS 7 redogör för de upplysningar företag skall lämna i sina finansiella rapporter. Eftersom företag har olika policys vid riskhanteringsredovisning, bidrar detta till en problematik gällande upplysningskraven. I och med att företagens olika sätt kring upplysningskraven skiljer sig åt vid riskhanteringsredovisning, har det varit av största intresse att erhålla information om huruvida företagen följer dessa upplysningskrav, och i vilken omfattning dess redovisning skiljer sig från standarden IFRS 7. Syftet har således varit att undersöka i vilken utsträckning företagen väljer att redovisa upplysningskraven som finns reglerade i standarden gällande säkringsredovisning av valutarisker och känslighetsanalys. Metodiken inom denna studie har varit den kvantitativa, där granskning av företags årsredovisningar från Large Cap listan på OMX Stockholmsbörsen har utförts. Sekundära källor utgörs av respektive företags årsredovisningar, diverse vetenskapliga artiklar samt studentlitteratur. Tillvägagångssättet har varit en jämförelse mellan utvalda punkter i respektive standarder, med dess tillämpning i årsredovisningarna. Teoridelen stöds av tidigare forskning inom ämnesområdet upplysningar, samt lagar och regelverk kring upplysningar av säkringsredovisning och känslighetsanalys. Det visade sig att företag inte följer standarder fullt ut, på så sätt att vissa föredrar att delvis rätta sig efter dem förordnade standarderna, medan andra väljer att tillämpa dessa till en högre grad. Avslutningsvis kan författarna även konstatera att upplysningar om säkringsredovisning följs i större utsträckning än de om känslighetsanalys.

Bakgrund: I början av 1990 – talet drabbades Sverige av en omfattande fastighetskris. Det fanns ett antal faktorer som gemensamt bidrog till att krisen uppstod men även påverkade dess omfattning. Perioden innan krisen hade kännetecknats av lång tid av stigande fastighetspriser och en tro från marknaden om en fortsatt god värdeutveckling. Även bankerna delade synen om en fortsatt värdestegring, vilket bidrog till att krediter beviljades mer utifrån en marknadsvärdering istället för en analys av bolagens återbetalningsförmåga. Införandet av de nya IAS/IFRS reglerna bidrar till en ökad jämförbarhet mellan företag vilket främst har efterfrågats av investerare. Förvaltningsfastighetsbolag kan välja att redovisa enligt ”fair value model” eller ”cost model”. Om bolagen väljer att redovisa enligt ”fair value model” skall fastigheterna i redovisningen värderas till verkligt värde. Det innebär att värdeförändringen kommer att justera årets vinst eller förlust via resultaträkningen vilket påverkar bolagets egna kapital. Syfte: Att se om vi kan finna att bankerna i sin bedömning av värdet på fastigheter kommer att påverkas av de nya redovisningsreglerna. Vi har även för avsikt att undersöka om dessa redovisningsregler kan bidra till en övervärdering av fastigheter och om det kan leda till en ny spekulationsbubbla. Genomförande: Vi har genomfört en litteraturstudie som har kompletterats med fem stycken kvalitativa intervjuer. Uppsatsens huvudsakliga resultat är:Lärdom av den tidigare krisen har gjorts enligt bankerna både hos dem själva och inom fastighetsbranschen. Nya värderingsunderlag används, bankernas bedömningar görs utifrån fastigheternas kassaflöde ibland i kombination med ortsprisanalyser. Fastighetsbolagen använder sig av olika räntesäkringsinstrument för att skydda sig mot kraftig stigande räntor. Att en ny fastighetskris skulle vara aktuell anser bankerna inte vara troligt. Den slutsatsen dras utifrån att de underliggande faktorer som tillsammans bidrog till fastighetskrisens uppkomst ser helt annorlunda ut idag jämfört med tiden innan krisen. Vi delar inte bankerna uppfattning fullt ut då vi anser att det finns en risk att omvärldsfaktorer snabbt kan ändras. Till exempel genom politiska beslut vilket kan bidra till en ny fastighetskris. Att de nya redovisningsreglerna ändå kan få betydelse för värdering av fastigheternas värde är enligt oss att det kan ske en omedveten justering av värderingsunderlaget. Det finns återigen en god likviditet på marknaden som enligt oss kan leda till en förhöjd vilja hos bankerna att öka sina kreditvolymer.

Under de nio sista veckorna år 2005 genomfördes intervjuer med åtta representanter för tre olika branscher med betydelse för förvaltningsfastigheternas värdering. De svar som erhållits beskriver och förklarar tolv kontrollfunktioner som tjänar till att verifiera eller på något annat sätt bidra till att garantera fastighetsvärderingens kvalitet. De funna kontrollfunktionerna förklaras utifrån uppsatsens teoretiska referensram. Huvudsakligen tar de sikte på efterlevnad av redovisningsreglerna och värderingens förutsättningar. Ett genomgående drag är att fokus ligger på en kontroll av verkligt värdes rimlighet. Det har också konstaterats att kontrollerna varierar beroende på använd värderingsmetod och att erfarna praktiker tycks föredra verkliga värden som grundats på nuvärdesberäknad kassaflödesanalys medan de genomför noggranna kontroller innan den primära värderingsmodellen – ortsprismetod – tillämpas.

Den 1 januari 2005 infördes IFRS i svenska noterade företag. IAS 40 är en del av det nya regelverket och innebär att förvaltningsfastigheter får värderas till verkligt värde. Implementeringen av standarden medför stora förändringar i svensk redovisning. En redovisning baserad på verkliga värden kan resultera i stora svängningar vad gäller tillgångarnas värden. Vidare kan det vara problematiskt att tilldela den tillämpade värderingsmodellens ingående variabler realistiska värden. För att förvärva och äga fastigheter krävs finansiering, vilket sker genom upptagande av räntebärande lån och eget kapital. Vidare behövs en väl avvägd finansiell strategi som inkluderar delar så som riskhantering och antaganden om avkastningskrav. Syftet med vår uppsats är att undersöka och utreda problematiken kring värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40 samt fastighetsbolagens riskhantering och finansiering av verksamheten. Uppsatsen bygger på en undersökning av fem noterade fastighetsbolag samt intervjuer med respondenter från fastighetsföretagen, revisorer och en extern värderare. För att uppfylla vårt syfte har vi genomfört en kombination av en kvalitativ och kvantitativ undersökning. Undersökningens utformning är intensiv med en explorativ problemställning. Det finns totalt sett elva noterade renodlade fastighetsbolag i Sverige. Vi har studerat fem av dessa vilket resulterar i att vår undersökning baseras på en stor del av populationen (45 %). Intervjuer med representanter från två av de undersökta fastighetsbolagen har genomförts. Vidare har vi intervjuat en extern värderare. I studien har vi växlat mellan empiri och teori och således använt oss av den abduktiva metoden. Vi har utgått från de data som vi har fått fram då vi studerat de olika fastighetsbolagen samt respondenternas svar från intervjuerna. Resultatet från undersökningen påvisar att fastighetsvärdering enligt IAS 40 inte är ett helt lätt område. Det framkommer att räntekostnaderna utgör en betydande kostnadspost för fastighetsbolagen och att finansieringens fördelning har betydelse för hur stor påverkan en förändring av räntan har på räntekostnaden. Vidare påvisas att ränterisken utgör en stor risk för bolagen och resultatet kan försämras avsevärt om det inträffar en räntehöjning, trots att ränterisken till viss del hanteras genom olika derivatinstrument. Av avgörande betydelse för det beräknade fastighetsvärdet är avkastningskravet och antagandet om den framtida reala tillväxten. Det har således stor betydelse vilka antaganden som ligger bakom den tillämpade värderingsmodellens ingående variabler. Det framkommer också att det finns ett samband mellan ränteläget och fastighetsbeståndets värde. På lång sikt ger en lägre ränta ett högre värde på fastigheterna. En redovisning som baseras på verkliga värden ger en mer korrekt bild av företagens tillgångar. Det verkliga värdet måste anses bidra till att informationen blir mer relevant eftersom det är ett aktuellt värde som redovisas. Därmed kan det bättre användas som beslutsunderlag.

Från och med år 2005 tillämpar svenska noterade bolag IAS 40 i sin koncernredovisning. Genom tillämpning av IAS 40 tillåts företag att värdera förvaltningsfastigheter till endera anskaffningsvärde eller verkligt värde, där verkligt värde som regel är det samma som marknadsvärde. I juridiska bolag tillåts i dagsläget endast värdering till anskaffningsvärde. Syftet med denna uppsats är att jämföra och beskriva skillnaderna mellan värderingsmetoderna av förvaltningsfastigheter när värdering sker till anskaffningsvärde respektive verkligt värde, utifrån ÅRL:s definition av rättvisande bild. För att uppfylla vårt syfte har vi studerat hur tre fastighetsbolag tillämpar och resonerar kring de olika värderingsmetoderna. Detta har åstadkommits genom intervjuer med personer företagen själva ansåg vara mest lämpade. Vi har valt att studera ett noterat moderbolag, ett dotterbolag till ett noterat moderbolag samt ett onoterat bolag, då dessa har möjlighet att tillämpa olika redovisningsrekommendationer. Den teoretiska referensramen grundas i huvudsak på rekommendationer från IAS/IFRS, RR och BFN som behandlar redovisning av förvaltningsfastigheter samt värderingsmetoder rörande sådana fastigheter. Vi presenterar även redovisningens kvalitativa egenskaper samt begreppet rättvisande bild. Den empiriska undersökningen analyseras utifrån uppsatsens teoretiska referensram. Genom denna undersökning kom vi bland annat fram till att våra respondenter ser både för- och nackdelar med respektive redovisningsmetod. När verkligt värde används är det viktigt att beakta de osäkra faktorer som kan uppkomma vid värdering för att en rättvisande bild skall kunna upprätthållas. Vilken avskrivningsmetod som tillämpas påverkar den rättvisande bilden då fastighetens värde bestäms utifrån anskaffningsvärde.

Bakgrund: Efter införandet av IAS 40 ska nu fastighetsbolagen värdera sina fastigheter till verkligt värde och visa de i sina årsredovisningar. Detta kan ge ett antal problem om inte företagen kan ta till sig nya regler i praktiken. Justeringarna som företagen blir tvungna att göra kommer att påverka deras eget kapital, resultaträkning och balansräkning. Några företag kommer att få stora justeringar och andra mindre. Syfte: Huvudsyftet med uppsatsen är att analysera vilka effekter redovisningsstandarden IAS 40 får på de svenska fastighetsbolagens årsredovisningar. Ett del syfte är att visa vad skillnaderna i redovisningen beror på. Metod: Vi använder oss av både kvantitativ och kvalitativ forskningsmetodik. Årsredovisningar är våra primärdata. Där tittar vi på bolagen och de siffror de redovisar. Sekundärdata som används är en telefonintervju med börsanalytikern Peter Malmqvist. Slutsatser: Företagen använder sig av olika sätt att redovisa justeringarna som de gör vid införandet av IAS 40. Vissa företag klumpar ihop sina siffror med hela IFRS införandet och andra skiljer ut IAS 40 och visar de poster som blir påverkade. De flesta företag får en justering uppåt i deras balansräkningar, resultaträkningar och eget kapital. Det kan bero på en del faktorer. En faktor kan vara att de redovisar olika poster, andra faktorer kan vara vilken typ av förvaltningsfastighet bolagen innehar, vart fastigheterna finns belägna och hur gammal fastighetsbolaget är.

Då det sedan 2005 har varit obligatoriskt för företag att värdera sina finansiella tillgångar enligt IAS 39 fann vi det intressant att fördjupa oss i vilka effekter den nya redovisningen gett. Inom banksektorn utgör andelen finansiella tillgångar en stor del av de totala tillgångarna, varför vi beslöt oss för att undersöka just den branschen. För att kunna få ett tillfredsställande djup i uppsatsen valde vi att göra en fallstudie över Swedbank. Den forskningsfråga som vi har valt att undersöka är: Vilka effekter har värdering till verkligt värde av finansiella instrument i Swedbank haft för externa intressenter? Vi har valt att dels använda oss av intervjuer med personer som har olika kunskapsområden, för att få en mer övergripande bild, dels har vi granskat Swedbanks årsredovisningar för att se eventuella effekter i siffror. En modell över kvalitativa egenskaper har använts för att göra en jämförelse med våra undersökningar. Dessutom har vi genom att leta efter eventuella effekter på likviditeten ytterligare analyserat hur Swedbank uppfyller kravet på tillförlitlighet. I analysen har vi kommit fram till att det har skett en förbättring i Swedbanks redovisning då bland annat tillförlitligheten har ökat på flera plan. Bilden av företaget blir mer rättvisande då innebörden redovisas före formen. Dessutom blir det enklare för externa intressenter att göra jämförelser mellan olika företag då redovisningen görs på samma vis. På det generella planet har vi kunnat konstatera att riskerna för försämrad likviditet ökar om värderingsmodeller används vid värderingen. Inom Swedbank har detta dock undvikits genom att de inte använder sig av denna typ av modeller. Till framtida studier föreslår vi en undersökning av flera banker för att få en tydligare överblick av banksektorn.

Enligt de regler som anges i IAS 40 ges möjlighet till att värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Detta värde tas fram med hjälp av intern- eller externvärdering av ett marknadsvärde. Problemet är att det i princip är omöjligt att exakt fastställa ett försäljningspris eftersom det sanna marknadsvärdet visar sig först vid försäljningstransaktionen vilken påverkas av en stor mängd faktorer. Med bakgrund av detta är syftet med uppsatsen att utreda användbarheten av redovisningen av förvaltningsfastigheter för analytiker på aktiemarknaden. Metoden vi använder är en kvalitativ intervjustudie med framstående och erfarna aktieanalytiker som arbetar med fastighetsmarknaden. Vår huvudsakliga slutsats av studien är att det subjektiva inslag som de uppskattade marknadsvärderingarna innehåller är problematiskt avseende jämförbarheten mellan fastighetsbolag.

Objective: The IFRSs are getting more popularity all over the world. IAS 39 is one of the most sophisticated standards included in the IFRS jurisdiction, which mainly addresses the recognition and measurement of financial instruments and hedge accounting. When these instruments had been off-balance sheet hidden, accounting scandals were the consequences. Capturing these risky instruments in the body of the financial statements, according to IAS 39, implies diverse accounting choices where the selection is tied to managers' judgment. The Swedish GAAPs have been criticized in the literature of being less conservative than the US GAAPs. Sweden as an EU member has mandated the adoption of IFRSs in the consolidated financial statements of all listed companies, since 2005. No published research has studied the effect of IAS 39 diverse accounting practices on de facto harmonization and comparability in Sweden. The current study fills this gap in the literature, and goes beyond to investigate whether the selected accounting choices are associated with the industry sectors. Methods: A sample of 50 companies listed in NASDAQ, Stockholm in the financial and the industrial sectors is selected. Secondary data are obtained from the 2007 annual reports of the selected companies. Six accounting practice categories are detected under the standard. Herfindahl (H) index and Chi- square test are applied on the data. Results: The results show a relatively low harmonization and comparability in most of the accounting practices, and variation in associations between accounting practices and sectors. This infers to the risk of producing non-comparable financial statements that may distort the value of accounting numbers, the content of financial statements and negatively affect market participants. Conclusion: Much effort is still needed to enhance de facto harmonization and comparability of financial reporting. Further research is also motivated in order to develop a harmonization theory that support standard setters in revising the existing standard to eliminate inconsistencies in accounting choice selection and enhance comparability.

Bakgrund och problemdiskussion: Införandet av att svenska noterade företag måste tillämpa IFRS/IAS i sina årsredovisningar, har inneburit stora förändringar för berörda företags redovisning. En av dessa standarder är IAS 40 och dess huvudinnehåll behandlar hur ett företag ska värdera sina förvaltningsfastigheter. Det intressanta i dagens läge är att förvaltningsfastighetsföretagen får göra ett val av värderingsmetod vid värdering till verkligt värde. Syfte: Vårt syfte med denna uppsats är att kartlägga hur olika svenska förvaltningsfastighetsföretag, belägna i olika branscher och geografiska regioner, värderar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde efter införandet av IAS 40. Vi vill vidare analysera om det finns ett mönster vid fastighetsföretagens val av värderingsmetod. Metod: Vi har för avsikt att använda oss av en kvantitativ metod. Anledningen till vårt val av kvantitativ metod är att vi anser att vi kan få fram den mest relevanta och tillförlitliga informationen genom att studera våra valda företags årsredovisningar. Vi har valt att ta med hela populationen av svenska förvaltningsfastighetsföretag som tillämpar IAS 40. De sökord som har använts är; IAS 40, förvaltningsfastigheter, fastighetsföretag, värderingsmetod, värderingsmodell, fastighetsvärdering. Analys och slutsatser: Eftersom det är en stor del av vår population (19 av 21 företag) som använder kassaflödesmetoden kan vi inte se något samband gällande fastighetsföretagens storlek, bransch, geografisk lokalisering och val av värderingsmetod. De övriga två metoderna, ortsprismetoden och direktavkastningsmetoden, har vi kunnat se vissa mönster vid val av värderingsmetod. Till stor del stämmer vår teori, men inte helt. Vi har kommit fram till att i de fall ortsprismetoden och/eller en övrig värderingsmetod används tillsammans med kassaflödesmetoden, så bedömer vi att dessa främst har använts som ett komplement. Detta på grund av att informationen och tillvägagångssättet är begränsat i årsredovisningarna. Det ser vi som ett tecken på att tyngdpunkten i värderingen ligger i kassaflödesmetoden.