Den svenska e-handeln växer i stadig takt varje år. Under 2017 ökade e-handeln med 16 procent jämfört med föregående år och utgör nu 8,7 procent av den totala detaljhandeln. Hur detaljhandeln förändras påverkar i sin tur de fastighetsägare som tillhandahåller de fysiska handelsytorna. Syftet med denna masteruppsats är att undersöka hur e-handelns utveckling och expansion påverkar fastighetsägare i hur de väljer att förvalta sina handelsytor. Studien baseras på en kvalitativ forskningsmetod där en litteraturstudie tillsammans med intervjuer av fastighetsägare utgör grunden. Totalt har sex stycken fastighetsägare intervjuats men också två konsulter inom branschen, detta för att få ett annat perspektiv på fastighetsägarnas arbetssätt och hur framtiden kommer att se ut.  Vad som kunnat observeras är att de flesta fastighetsägarna i stort är medvetna om den förändring som sker. Man arbetar aktivt för att följa med i utvecklingen och har i de flesta fall strategier, eller åtminstone mål, för detta. Det talas även om ett antal aspekter inom förvaltningen som man tror kommer behöva utvecklas, exempelvis hyreskontrakt, butiksmix och samarbeten. Resultaten från intervjuerna med konsulterna visar att de inte i lika hög grad ser att fastighetsägare har en bra överblick över situationen och arbetar med tydliga strategier. Fastighetsägare som äger olika typer av fastigheter och handelsplatser arbetar på många sätt lika, och det som alla är överens om är att man behöver skapa handelsplatser där människor vill röra sig och vara, platser som ger någonting man inte kan få av att bara handla online. / The Swedish e-commerce is growing rapidly each year. During 2017 the growth was equal to 17 percent and the percentage of the total retail industry is now 8.7 percent. How the retail industry develops very much affects the real estate owners who provide the physical retail spaces. The goal of this master thesis is to examine how the development and expansion of e-commerce affects the real estate companies in their choices of how to manage their retail space. The study is based on a qualitative research method where a literature study has been performed alongside interviews with real estate owners. In total, six real estate companies have been interviewed, as well as two retail consultants who provide an external view of the topics and contribute their thoughts of the future retail environment.  What has been observed is that most of the retail companies work actively with the upcoming changes and have strategies, or at least some sort of goal, to be able to follow the development of the retail industry. Also discussed in the results are some topics related to the management of the retail space that are believed to have to change or evolve in the future, such as leases, tenant mixture and cooperation. The consultants, on the other hand, don’t fully agree that the real estate owners have as much control over the situation and work with as clear strategies as they claim. What can also be seen is that the real estate companies work in somewhat similar ways even though they have different types of real estate, some have city locations and some have shopping centres. They all seem to agree that in the future, they have to create shopping areas where people will want to go to socialize and hang out, places that give them something that they cannot buy online.

The Swedish retail sector is experiencing a structural shift, where the e-commerce sector isgrowing steadily each year. As of 2017, e-commerce had seen an average annual growth rateof 14% over the past decade. Currently, e-commerce corresponds to 8.7% of the total retailsector. As the e-commerce sector is growing, so are the requirements for the underlyinglogistics operations. Larger trade volumes implicate a greater need of warehouses andlogistics real estate.The purpose of this master thesis is to investigate how the changing retail landscape will affectdemand for logistics real estate in Sweden for the coming decade. The study is based on amixed-method research design, combining a data analysis on the current market situationwith scenario-based interviews with 14 professionals about future market expectations. Thisthesis is structured around the DAS-framework, a strategy model developed at the Real Estateand Housing department at Delft University of Technology in the Netherlands.From observations, the conclusion is that the logistics real estate stock in Sweden needs to becomplemented by several, smaller distribution terminals located in close vicinity to the citycores. This in order to address the last-mile issue from the continued development of ecommercein areas with dense population. / Den svenska handelssektorn genomgår ett strukturellt skifte, där e-handelssektorn växerstadigt varje år. Under det senaste decenniet har e-handelssektorn i genomsnitt haft en årligtillväxt om 14% och utgör per 2017 8,7% av den totala detaljhandeln. I takt med att ehandelssektornväxer sig större ökar också krav på lager- och logistikfastigheter. Störrehandelsvolymer innebär ett större behov av lager- och logistikyta.Syftet med denna masteruppsats är att undersöka hur e-handelns utveckling kommer attpåverka efterfrågan inom logistiksektorn på den framtida svenska fastighetsmarknaden.Studien baseras på en blandad forskningsmetod, dels genom en data-analys av den nuvarandesituationen inom logistiksektorn, och dels genom scenario-baserade intervjuer med 14professionella aktörer om framtida marknadsförväntningar. Uppsatsen är strukturerad efterDAS-framework, en strategisk modell utvecklad av fastighetsavdelningen på Delfts TekniskaUniversitet i Nederländerna.Det som kunnat observeras är att det finns ett framtida behov av att komplimentera detsvenska utbudet av logistikfastigheter med flera, mindre distributionsterminaler i stadsnäralägen. Detta för att försöka lösa den rådande ”sista-mil” distributionsproblematik som en ökade-handel skulle innebära, tillsammans med en högre befolkningstäthet i stadsområden.

Studiens syfte är att undersöka om bolag på Öresunds kommersiella fastighetsmarknad efterföljer sina avsedda strategier. Wihlborgs, Vasakronan och Klövern har valts ut för studien då de tillsammans innehar betydande marknadsandelar över Öresunds kommersiella fastighetsmarknad. Bolagen har undersökts för att utläsa om de påverkats av dagliga processer samt om de efterföljer varandras beteende, så kallat hordbeteende. Studien har genomförts med en kvalitativ metod för att kunna observera förändringar i strategier och dess genomförande på djupet. Bolagens strategier för ägande, förvärv och avyttring har studerats. Därtill har en djupgående granskning av samtliga bolags fastighetstransaktioner fullföljts. Detta för att bilda en uppfattning om var bolagen har förvärvat och avyttrat i praktiken. Den samlade information har hämtats från årsredovisningar, pressmeddelanden och tidningsartiklar.Bolagens strategier och informationen om var de har förvärvat samt avyttrat har kompletterats med kvalitativa intervjuer med transaktions- och investeringsansvariga på respektive bolag. Den teoretiska referensramen kännetecknas av strategisk teori och klusterteori med ett övergripande stöd av finansiell beteendevetenskap. Med stöd av teorin har studiens frågeställning prövats och utrett om bolagen efterföljer sin avsedda strategi och eventuella motiv bakom detta. Bolagen påverkas inte i någon större grad av mikroprocesser och instinkter. Wihlborgs, Klövern och Vasakronan efterföljer i mångt och mycket sina avsedda strategier. En majoritet av förvärven sker på valda delmarknader. Fördelarna som bolagen ser på deras valda delmarknader beskrivs som effektivare förvaltning, uthyrning, koordinering av hyresgäster samt en ökad attraktivitet för kund. Bolagen har under den studerade tidsperioden endast investerat på de valda delmarknaderna men avyttrat en del strategiska fastigheter. Två av respondenterna påpekar att strategiskt passande fastigheter kan avyttras om marknaden bjuder högre än vad bolagen har värderat fastigheten till. Det finns dock svårigheter att dra slutsatser för om aktörerna imiterar varandra eller inte. Detta då mycket information hålls internt. / The purpose of this study is to examine whether companies on the Oresund commercial real estate market stay true to their intended strategies. Wihlborgs, Vasakronan and Klövern have been selected for the study as they together have a considerable amount of market shares in the Oresund commercial real estate market. The study emphasis on whether daily processes affect the companies and whether they mimic each other, so called horde behavior. The study has been carried out with a qualitative method in order to observe any changes in the companies’ strategies and activities in depth. The companies’ strategies for their ownership, acquisition and disposal of properties have been studied. In addition has an in depth examination of the companies real estate transactions been made. This, in order to form an estimation on where the companies in practice have acquired and disposed properties. The information has been retrieved from annual financial reports, press releases and news articles.The strategies and the information regarding the transactions have been supplemented with qualitative interviews with transaction- and investment managers from the three companies. The theoretical framework is characterized by strategic theory and cluster theory with an overall support from behavioral finance. The question at issue is tested towards the theoretical areas and whether the companies follow their intended strategy and possible motives behind this. The companies are not affected to a great extent by micro processes and instincts. Wihlborgs, Klövern and Vasakronan follow their plans in numerous ways. A majority of the acquisitions take place in selected submarkets. The benefits of the selected submarkets are described as more efficient management, rental, coordination of tenants and an increased customer attractiveness. During the studied period, the companies only invested in the selected submarkets, but disposed of some strategic properties. Two of the respondents respondents point out that strategically sutiable real estate can be disposed of if the market bids higher than the companies have valued the property. There are however difficulties regarding the conclusion if the companies mimic each other. This is due to much of the information is kept internally.

I över ett år har vi levt med en pandemi orsakad av coronaviruset SARS-CoV-2. Till följd av kraftig smittspridning har folkhälsomyndigheten rekommenderat hemarbete för alla som har möjlighet till det. Studien har gjorts mitt i pandemin med pågående vaccinationsprogram med syftet att ge en bild över coronapandemins påverkan på kontorsmarknaden i Stockholm. Studien har en kvalitativ ansats där semistrukturerade intervjuer har hållits med fastighetsägare och hyresgästrepresentanter för att undersöka dels vilka utmaningar pandemin skapat för fastighetsägare, dels hur efterfrågan på kontorsyta och flexibla avtal sett ut men även hur pandemin påverkat avtalsförhandlingen mellan hyresvärd och hyresgäst. Den tydligaste slutsatsen som kan dras är att pandemin och distansarbetet den medfört har skapat osäkerhet hos företag om det framtidakontorsbehovet där många företag fortfarande håller på att utreda behovet. Under pandemin har man upplevt en lägre efterfrågan på vakanta lokaler än innan pandemin. Hur den framtida efterfrågan kommer se ut är mer osäker och beror på flera olika faktorer. Under pandemin har det förekommit kortsiktiga lösningar exempelvis avtalsförlängningar på ett år på grund av osäkerhet inför framtiden. Avtalsförhandlingar har präglats av ett pragmatiskt förhållningssätt där man i större utsträckning än tidigare arbetat tillsammans för att hitta en lösning. I studien framkommer att pandemin har medfört flera utmaningar för fastighetsägarna främst av ekonomisk och organisatorisk karaktär. / For over a year we have been living with a pandemic caused by the coronavirus SARS-CoV-2. As a result of the widespread infection, the public health authority has recommended remote work for everyone that has the opportunity to do so. The study was conducted in the middle of the pandemic with the aim of providing a picture of the impact of the corona pandemic on the office market in Stockholm. The study has a qualitative approach where semi-structured interviews have been held with property owners and tenant representatives to examine what challenges the pandemic has created for property owners, and how the demand for office space and flexible leases looked like, but also how the pandemic affected the contract negotiation between landlord and tenant. One conclusion that can be drawn is that the pandemic has created uncertainty among companies about their future office space needs and many companies are still investigating that. During the pandemic, there has been a lower demand for vacant office space than before the pandemic. What the future demand will look like is more uncertain and depends on several different factors. During the pandemic, there have been short-term solutions, such as lease extensions of one year due to uncertainty about the future. Contract negotiations have been characterized by a pragmatic approach where they have worked together to a greater extent than before to find a solution. The study show that the pandemic has brought several challenges for property owners, mainly of an economic and organizational nature.

Investment decision in the property market is closely connected to property valuation. Thus, accuracy of valuation results and deep analysis of the market is essential. Artificial Intelligence (AI) models have been successfully adopted in different fields and markets. However, the real estate market is typically lagged in time to adapt to these changes. Swedish commercial property market arrangements are characterized by increasing confidentiality of certain data types. As a consequence, the adoption of the AI valuation models in the Swedish commercial property market is slowed down.  This study aims to bridge the gap in existing research by focusing on the market actor’s behavior in relation to market development and exploiting the capabilities inherent in adopting AI models in commercial property valuations.  The qualitative approach based on interviews with experts has been used to achieve the main objective of this study. Results suggest that the AI valuation models used on commercial properties are applied on valuation data and not on real transaction data. Analysis covers different aspects including data challenges and its disclosure, the role of government authorities, market and data perspectives of AI application on property valuations. A framework on AI implication in property valuation in different time horizons presented in this study will help to overcome data challenges and improve transparency of valuation results. This study is beneficial to various actors in the property market, including government authorities, investors, valuers and researchers. / Investeringsbeslut på fastighetsmarknaden är sammankopplat till fastighetsvärdering. Således är noggrannhet i värderingsresultat och en djup marknadsanalys nödvändiga. Artificiell intelligens (AI) modeller applicerades framgångsrikt inom olika områden och marknader. Fastighetsmarknaden är dock försenad i tid för att anpassa sig till dessa förändringar. Svenskt kommersiellt fastighetsmarknadsarrangemang är känd för ökad sekretess för vissa datatyper. Som en följd av detta minskar adopteringen av AI-värderingsmodeller på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Denna studie syftar på att fylla i gapet i befintlig forskning genom att fokusera på marknadsaktörens beteende i förhållande till marknadsutveckling och utnyttja de möjligheter som ligger i adopteringen av AI-modeller i kommersiella fastighetsvärderingar.Den kvalitativa metoden baserad på intervjuer med experter har använts för att uppnå huvudmålet för denna studie. Resultaten tyder på att AI-värderingsmodellerna som används på kommersiella fastigheter tillämpas på värderingsdata och inte på transaktionsdata. Analysen täcker olika aspekter, inklusive datautmaningar och dess avslöjande, myndigheternas roll, marknads- och dataperspektiv för AI-tillämpning på fastighetsvärderingar. Ett ramverk för AI-implikationer i fastighetsvärdering inom olika tidshorisonter som presenteras i denna studie kommer att hjälpa till att överkomma datautmaningar och förbättra transparensen i värderingsresultaten. Denna studie är nyttig för olika aktörer på fastighetsmarknaden, inklusive myndigheter, investerare, värderare och forskare.

Detta arbete analyserar Uppsala och Göteborgs kommunala fastighetsförsäljningar och konsekvenserna som dessa försäljningar kan ha för kommunerna. Uppsala och Göteborgs kommun har båda låga självfinansieringsgrader och därför är ett av deras mål att öka denna. För att kunna uppnå målet kommer de båda kommunerna att genomföra försäljningar av kommunala fastigheter. De fastigheter som kommunerna har bestämt att avyttra är övervägande kommersiella fastigheter men även en del samhällsfastigheter.Uppsala avser att sälja större strategiska fastigheter som innehåller köpcentrum medan Göteborg säljer icke sammanhängande fastigheter som inte anses vara strategiska. Uppsalas försäljning är tre gånger större än Göteborgs sett till yta, och kvadratmeterpriset är högre.Därför får Uppsala in cirka fem gånger högre intäkter än Göteborg. Dessa försäljningar kan få olika tänkbara konsekvenser för kommunerna beroende på vilken typ av fastighet som säljs. Vid försäljningen av kommersiella fastigheter kan mervärdet väl uppväga risken. I Uppsalas fall säljs stora och viktiga fastigheter som är delar av kommunens nysatsning. Om fastigheterna köps och förvaltas av rätt aktör kan fastigheterna lyfta attraktiviteten i hela kommunen.Dessutom ökar konkurrensen på marknaden och det frigörs tid som kommunen kan göra annat med.Göteborg säljer mindre, icke strategiska fastigheter och uppsidan för kommunen är inte lika stor som för Uppsala, men de tar betydligt mindre risk och en svag köpare skulle inte påverka kommunen lika negativt som i Uppsalas fall. Negativa effekter som denna försäljning kan ha är förlorade stordriftsfördelar då fastigheten byter ägare. Kommunerna förlorar även kontroll över fastigheterna i och med ägarbytet. När det gäller samhällsfastigheterna så skulle ett gynnsamt upplägg vara att de säljs men att kommunen sedan hyr tillbaka dem. Då får kommunen in kapital och andra positiva effekter kan uppstå såsom ökad flexibilitet och lägre hyror. Transaktionens utfall beror helt och hållet på avtalets utformning. Det är därför av största vikt att kommunen är noggrann när den skriver avtal. / This work analyzes Uppsala and Gothenburg's municipal property sales and the consequences that these sales may have for the municipalities. The municipalities of Uppsala and Gothenburg both have low self-financing rates and therefore one of their goals is to increase this. In order to achieve the goal, the two municipalities will carry out sales of municipal properties. The properties that the municipalities have decided to sell are predominantly commercial properties but also some community properties. Uppsala intends to sell larger strategic properties that contain shopping centers, while Gothenburg sells non-contiguous properties that are not considered strategic. Uppsala's sales are three times larger than Gothenburg's in terms of area, and the price per square meter is higher. Therefore, Uppsala receives about five times higher revenues than Gothenburg. These sales can have different possible consequences for the municipalities depending on the type of property being sold. When selling commercial properties, the added value may well outweigh the risk. In Uppsala's case, large and important properties are sold that are part of the municipality's new investment. If the properties are bought and managed by the right player, the properties can raise the attractiveness of the entire municipality. In addition, competition in the market increases and time is freed up that the municipality can do other things with. Gothenburg sells smaller, non-strategic properties and the upside for the municipality is not as great as for Uppsala, but they take significantly less risk and a weak buyer would not affect the municipality as negatively as in Uppsala's case. Negative effects that this sale can have are lost economies of scale when the property changes owners. The municipalities also lose control of the properties as a result of the change of ownership. When it comes to community properties, a favorable arrangement would be that they are sold but that the municipality then rents them back. Then the municipality receives capital and other positive effects can arise such as increased flexibility and lower rents. The outcome of the transaction depends entirely on the design of the agreement. It is therefore of the utmost importance that the municipality is careful when writing agreements.

Title: Integration of Sustainability Factors in Property Valuation - A Qualitative Study on the Impact of Sustainability Factors on the Valuation Process of Commercial Properties in Sweden   Subject: Bachelor's Thesis in Business Administration, 15 Credits   Authors: Sebastian Åkerlund & Wilmer Grunditz   Supervisor: Peter Palm Research Questions: How are sustainability factors managed in the process of valuing a commercial property? How do sustainability aspects impact risk assessment in property valuation?   Purpose: The study aims to investigate how sustainability aspects are managed in the valuation process of a commercial property. It also seeks to explore how sustainability aspects influence the risk assessment of a property during valuation. The study intends to collect empirical data from expert actors within the Swedish property valuation industry. This includes external consultants from independent entities, internal appraisers, and appraisers from credit institutions.   Method: The study was conducted using a qualitative research approach and involved semi-structured interviews with property valuers from various segments and geographical areas in Sweden.   Conclusion: The conclusion is that property valuers handle sustainability factors differently due to the lack of an industry standard. Furthermore, sustainability aspects impact risk assessment differently due to the nature of property valuation and the lack of transparency in the commercial property market. It is evident that the valuation industry is undergoing significant changes with sustainability integration.   Keywords: Property Valuation, Sustainability, Risk Assessment, Commercial Properties, Sustainability Integration

The Swedish real estate market has, and arguably still continues to, endure a crisis in terms of increased interest rate followed by uncertainties on a global scale. Both the residential and commercial real estate market has been affected, seeing prices and transaction volumes decrease as a consequence. The commercial real estate market is largely dependent on financing, which is further strengthened by the large amount of the Swedish banks’ total lending that is directed towards the commercial real estate sector. These aspects combined proves the need of accurately forecasting the real estate market, partly in the aspect of investment decision making but also in relation to the development of the overall economy.  To connect the real estate market with the economy as a whole, this study will analyze five different macroeconomic variables’ effect on the transaction price on commercial real estate in Sweden, as well as making forecasts on the future outlook of real estate prices in relation to the development of the variables. This is conducted with the time series regression model ARIMAX, which utilizes lagged versions of previous commercial real estate prices along with macroeconomic variables in terms of GDP, KIX (the krona index), real interest rate, the Euro/SEK exchange rate as well as the unemployment rate. The model is conducted in relation to the commercial real estate market in Sweden, with a dataset of commercial transactions ranging from 1996 until 2023. Additionally, an analysis of a subset of solely the industrial segment is investigated.  Lastly, the forecasting of real estate prices was conducted in relation to a scenario analysis. The analysis was built on multiple market outlooks by utilizing a predictive movement of the independent variables in relation to three scenarios: pessimistic, base and optimistic. The results of the scenario analysis depicts a fairly modest difference in predicted outcomes on the transaction price in December 2024 in relation to the different scenarios. / Den svenska fastighetsmarknaden har genomgått, och enligt vissa prognoser genomgår, en kris i form av höjda räntor följt av osäkerheter på global nivå. Både bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter har påverkats och priserna och transaktionsvolymerna har sjunkit som en följd av detta. Den kommersiella fastighetsmarknaden är till stor del beroende av finansiering, vilket ytterligare förstärks av att en stor del av de svenska bankernas totala utlåning är riktad mot den kommersiella fastighetssektorn. Dessa aspekter sammantaget visar på behovet av att kunna göra korrekta prognoser för fastighetsmarknaden, dels för att kunna fatta investeringsbeslut men också för att kunna bedöma utvecklingen av ekonomin överlag.  För att koppla samman fastighetsmarknaden med ekonomin i stort kommer denna studie att analysera fem olika makroekonomiska variablers effekt på transaktionspriset på kommersiella fastigheter i Sverige, samt göra prognoser om fastighetsprisernas framtidsutsikter i förhållande till variablernas utveckling. Detta görs med tidsserieregressionsmodellen ARIMAX, som utnyttjar laggade versioner av tidigare kommersiella fastighetspriser tillsammans med makroekonomiska variabler i form av BNP, KIX (kronindex), realränta, växelkursen Euro/SEK samt arbetslöshet. Modellen genomförs i relation till den kommersiella fastighetsmarknaden i Sverige, med ett dataset av kommersiella transaktioner från 1996 till 2023. Dessutom genomförs en analys av enbart industrisegmentet. Slutligen genomfördes en prognostisering av fastighetspriserna med hjälp av en scenarioanalys. Analysen byggde på flera marknadsutsikter genom att använda den förutspådda förändringen av de oberoende variablerna i förhållande till tre scenarier: pessimistisk, bas och optimistisk. Resultatet av scenarioanalysen visar på en svag men noterbar skillnad i förväntat utfall för transaktionspriset i december 2024 i förhållande till de olika scenarierna.

In today's society, we are facing challenges such as rising sea levels and increased average temperatures, which have heightened awareness and social responsibility regarding climate and sustainability issues. The EU taxonomy is a response to these challenges and aims to limit emissions and promote sustainable investments. It regulates companies' environmental work and investments to reduce climate impact, which has direct implications for various sectors and financial transactions. Within the real estate industry, which is a significant contributor to carbon emissions, companies are expected to undergo changes to comply with EU regulations. The purpose of this study is to investigate how the implementation of the EU taxonomy affects the value of commercial properties in Sweden. We formulate the research question: "How does the EU taxonomy's regulatory framework affect the value of commercial properties?" To answer this question, we employ a qualitative and empirical analysis method. The empirical material consists of six semi-structured interviews with transaction managers and transaction directors within the real estate industry. Subsequently, the interviews are analyzed together with previous research and the theoretical framework, enriched by value and price theory. The results indicate an increase in value for commercial office properties that meet the EU taxonomy's requirements and are located in the country's metropolitan regions, while office properties that do not meet these requirements are expected to decrease in value. On the other hand, the values of commercial residential properties are not affected by this trend. Within the logistics property sector, there is observed growth in new constructions that meet the taxonomy's criteria, which is believed to anticipate a future increase in value, especially for large new logistics properties leased to financially significant companies.

Uppsatsen utmanar det planeringsideal som grundas i att planera utifrån verksamheter med kommersiellt utbud för att skapa liv och rörelse i staden. Fysisk planering är en profession som har stor rådighet över offentliga rum i staden, där uppsatsen undersöker vilka verktyg som faktiskt finns. Uppsatsen lyfter betydelsen av offentliga rum och varför offentliga rum ser ut som de gör idag. Offentliga rums betydelse för demokrati och tolerans är några aspekter som lyfts för att säkerställa allas rätt till staden. Fyra fallstudier på fyra geografiska platser i Karlskrona står till grund för undersökningen. De fyra fallen observeras och analyseras, vilket sedan mynnar ut i gestaltningsförslag för hur de offentliga rummen kan gestaltas för att påverka användningen, utan att gestalta utifrån ett kommersiellt utbud. Gestaltningen ifrågasätter planeringsideal genom att ge förslag på hur ett fysiskt rum kan utformas för att främja demokrati och tolerans.