Retail is changing. E-commerce is increasing its percentage of total sales while physical storesare closing. This affects how real estate companies work with retail spaces to minimizevacancies, and short-term leasing, also called pop-up stores, is one way to do so. Pop-ups haveexisted in different forms for a very long time. Seasonal stores and farmers markets are twoexamples. The modern-day pop-up, assessed and discussed in this study, is the one not alwaysused for sales purposes but also marketing purposes. This study aims to see how modern-daypop-ups can fill the void left by rapidly closing retail stores.The study was carried out by reviewing existing literature about pop-ups and how they work,followed by semi-structured interviews with real estate companies and consultants throughoutthe property industry. Emphasis was put on bottlenecks and problems with implementing shortterm leasing and how market platforms can aid real estate companies with this.The study shows that real estate companies and the industry as a whole are aware of the statusof traditional retail and that they have started to use short-term leasing to a greater extent thanbefore. The real estate companies were positive towards using short-term leases as a tool tominimize vacancies. However, it also shows some problems with implementing short-termleases from a real estate company's perspective. The main obstacles found during the studywere transparency issues regarding vacant spaces, how short-term leases can negatively affectproperty values, and the time-consuming aspect of signing short-term contracts. Concludingthat market platforms can solve certain problems regarding short-term leases, but others haveto be solved by the real estate industry itself. / Detaljhandeln genomgår en förändring. För varje år som går ökar e-handelns andelav detaljhandelns försäljning och antalet butiksvakanser blir allt större. Detta påverkar hurfastighetsbolag jobbar med sina butiksytor för att minimera det ökade antalet vakanser. Etttillvägagångssätt är att arbeta med korttidsuthyrningar, så kallade pop-up butiker. Pop-upbutiker har funnits väldigt länge och i olika former, så som säsongsbutiker och lanthandel. Denmoderna typen av pop-up butiker som kommer tas upp och diskuteras i denna uppsats är dockden som inte alltid är till för att maximera försäljning utan också för att använda imarknadsföringssyfte. Denna studie syftar till att undersöka hur moderna pop-up butiker kanhjälpa till att fylla det vakuum som lämnats av ett ökat antal vakanta butikslokaler.Uppsatsen skrevs genom en litteraturstudie av existerande litteratur om pop-up butiker samtsemistrukturerade intervjuer med fastighetsbolag och konsulter inom fastighetsbranschen. Härlades stor vikt vid de flaskhalsar och problem som uppstår i samband med implementering avkorttidsuthyrning samt hur marknadsplattformar kan hjälpa fastighetsägare att lösa dessa.Studien visade att fastighetsägare har börjat använda sig av korttidsuthyrningar i en störreutsträckning än tidigare. Fastighetsägarna var positiva till att använda sig av korttidsuthyrningarsom ett verktyg för att minska vakanser. Det visade sig också att det finns problem medimplementering av korttidsuthyrningar från ett fastighetsägarperspektiv. De största problemensom studien visade på var transparens av tomma lokaler, hur korttidsuthyrningar kan påverkafastighetsvärden negativt samt tidsåtgången för att skriva ett korttidskontrakt. Vissa problemkan lösas av marknadsplattformar för korttidsuthyrning medans andra behöver lösas avfastighetsbranschen i sin helhet.

The importance of highlighting environmental issues is increasing in the society, where profit maximizing organizations are being blamed for the social and environmental externalities. As profit maximizing organizations only responsibility is to increase profits, there is a need to find a way to combine CSR engagement with profit maximization. The traditional view is however, that CSR engagements are considered a burden for companies, thus managers need to have good arguments to engage in CSR. This thesis aims to explore how Swedish commercial real estate companies engage in and report on CSR activities that exceed the minimum rules and regulations, their underlying driving forces to engage in CSR as well as how they take sustainability into account in their business decisions. This is a qualitative study conducted by doing 23 semi-structured interviews with commercial real estate companies. The discussion with the respondents were thematized through thematic analysis. There is inconsistency in previous research which enhances the importance of further studies within the area. The main findings in this study is that companies report on sustainability regardless if they are obligated by law or not, and seem to be driven by the same market forces irrespective of company characteristics, such as profit maximization and powerful stakeholders. First and foremost, it is about signaling to stakeholders that they are legitimate. In accordance with institutional theory the companies are influencing and are being influenced by each other. CSR engagement is stated by the participating companies to create tangible as well as intangible financial benefits. In the analysis the results are put in comparison and in context to previous research as well as established economic and political theories. Practical implications for real estate companies, together with recommendations for the industry is discussed. The authors enhance the importance of a standardized framework for reporting, another point brought up for discussion is that less important stakeholders can over time turn in to more important and that companies need to be aware of this transition. Lastly, a question is raised whether it perhaps would be more beneficial for sustainable development if companies increased their cooperation instead of working with the same things at the same time. In conclusion, a unanimous picture that crystalizes itself is that CSR engagement in profit maximizing organizations is no longer “nice-to-have” but rather a “must-have”. / Behovet av att belysa miljöfrågor ökar i samhället, samtidigt får vinstmaximerande företag skulden för sociala och miljömässiga externaliteter. Eftersom vinstmaximerande bolags enda skyldighet är att öka vinsterna, finns det ett behov av att kombinera hållbarhetsengagemang med vinstmaximering. Den traditionella synen är att hållbarhetsengagemang anses vara en börda för bolag. Därför behöver bolagsledningar ha goda argument för att engagera sig i hållbarhet. Denna uppsats syftar till att undersöka hur svenska kommersiella fastighetsbolag engagerar sig i, och rapporterar om sina hållbarhetsaktiviteter som överskrider minimikraven i svensk lagstiftning. Vidare syftar uppsatsen till att söka förståelse kring bolagens drivkrafter och huruvida hållbarhet beaktas i affärsbeslut. Detta är en kvalitativ undersökning där semistrukturerade intervjuer med representanter från 23 olika kommersiella fastighetsbolag genomförts. Diskussionerna har sedan tematiserats med hjälp av tematisk analys.  Det finns en bristande överensstämmelse inom tidigare forskning vilket belyser behovet av ytterligare studier inom ämnet. De huvudsakliga resultaten i denna studie är att företag rapporterar kring hållbarhet oavsett om de är tvungna att göra det eller ej, vilket tyder på att de drivs av marknadskrafter som vinstmaximering och starka intressentgrupper snarare än lagstiftningen. Först och främst handlar det om ett signalvärde till starka intressentgrupper att bolagen är legitima och trovärdiga. Företagen tycks också inspirera och bli inspirerade av varandra, vilket är i enlighet med institutionell teori. Enligt de deltagande företagen leder hållbarhetsengagemang till såväl immateriella som materiella finansiella fördelar.  I analysen sätts resultaten i sammanhang med tidigare forskning och etablerad ekonomisk och politisk teori. Praktiska konsekvenser för fastighetsbolag, tillsammans med ett antal rekommendationer för industrin diskuteras. Författarna till uppsatsen lyfter fram behovet av ett standardiserat ramverk för rapportering. Vidare diskuteras det faktum att intressentgrupper som idag anses vara mindre viktiga över tid kan övergå till att bli allt viktigare. Slutligen, diskuteras huruvida det hade varit mer fördelaktigt för den hållbara utvecklingen ur ett långsiktigt perspektiv om företag intensifierade samarbetet över bolagsgränserna, istället för att arbeta med samma frågor på var sitt håll. Den bild som tydligt kristalliserar sig är att hållbarhet i vinstmaximerande bolag inte längre anses vara “nice-to-have”, utan att det numera är ett “must-have”.

In the last decade, Swedish commercial real estate companies have increased their presence on thecorporate bond market significantly. The real estate companies now account for the majority ofoutstanding bonds and the trend appears to continue. Furthermore, the companies strive to achieve acredit rating within the boundaries of what is known as Investment Grade. Being rated Investment Gradeby the rating agencies generally means access to a broader investor base and better terms for borrowing.Consequently, the investors on the Swedish bond market are now more exposed to the real estate marketand the real estate companies rely on the bond market for their financial needs. The Swedish Financial Supervisory Authority has commented on the increased presence of commercialreal estate companies on the Swedish bond market and proclaimed that it is not clear whether it increasessystemic risk or not. However, as was shown by the Coronavirus pandemic, the Swedish bond markethas flaws relating to liquidity which can be triggered by an increased selling pressure. A scenario forincreased selling pressure could be a collective downgrade of commercial real estate companies to belowinvestment grade, also known as a fallen angel event. This degree project aims to increase the understanding within the field of risk analysis of credit ratingdowngrades of real estate companies issuing corporate bonds. Furthermore, the study aims to identify ifprerequisite factors for a downgrade scenario are present. This study is based on a multi-methodquantitative approach. The Altman Z-score will be performed on the companies in the lower bounds ofinvestment grade to identify if there are early warnings of financial distress and if any companies shouldbe downgraded. By means of a questionnaire, the aim is to identify how domestic investors are allowedto act in a downgrade scenario and what factors affect their actions. The study will also perform asensitivity analysis of the same companies to investigate how sensitive they are to changes in a set ofparameters before reaching the boundaries of investment grade established by the rating agencies. The study shows that one in five investors are required to sell a bond that has been downgraded to belowinvestment grade. This may cause a first mover advantage effect, which in turn leads to fire sale ofdowngraded bonds. Not in line with previous literature, one out of six insurance investors are notallowed to keep downgraded bonds according to the questionnaire results. Furthermore, the results ofthe survey indicate that the investors that are not allowed to keep downgraded bonds are to a large extentgoverned by regulatory restrictions. 81 percent of the investors have a discretionary mandate allowingthem to keep downgraded bonds and it is unclear how these investors will act in a fallen angel’s scenario.It can be argued that a discretionary mandate creates a setting for market shortcomings such asreputational concerns among portfolio managers. The study also showed that five of the analyzed companies achieved a Z-score equivalent belowInvestment Grade. This translates to approximately 15 percent of the real estate companies withinvestment grade which means that the results of the Altman Z-score suggests a three times higherdowngrade probability than the historical global average for Investment Grade rated companies. Thesensitivity analysis revealed that companies' sensitivity to net operating income ranged between 2 - 13percent with the majority of the companies between 2 - 6 percent. The sensitivity to valuation yieldranges from 0.05 - 0.76 percent with the majority in the range from 0.24 - 0.45 percent. Furthermore,the sensitivity to change in interest rate ranged between 0.45 - 2.25 percent with the majority reachinga downgrade trigger relating to interest coverage ratio with a change between 0.45 - 0.7 percent. / Det senaste årtiondet har svenska kommersiella fastighetsbolag ökat sin närvaro påobligationsmarknaden. Numera står fastighetsbolagen för merparten av utestående företagsobligationeroch det finns inga tecken på att trenden är avtagande. I och med den ökade upplåningen påobligationsmarknaden strävar fastighetsbolagen att uppnå ett kreditbetyg inom gränsen för vad sombenämns “Investment Grade”. Ett kreditbetyg av denna dignitet innebär generellt tillgång till en bredareinvesterarbas samt bättre villkor för upplåning. En konsekvens av ovan är att investerare inom svenska företagsobligationer är mer exponerade motfastighetssektorn än tidigare samt att fastighetsbolagen är mer beroende av obligationsmarknaden för atttillgodose sitt finansieringsbehov. Finansinspektionen har uttryckt sin oro över fastighetsbolagens ökadenärvaro på obligationsmarknaden och samtidigt kommenterat utvecklingen med att det är oklarthuruvida det ökar systemrisken. Det står dock klart att den svenska företagsobligationsmarknaden harbrister, vilka framkom under Coronapandemin. Bland annat tydliggjordes brister i likviditeten till följdav ett ökat säljtryck. Ett alternativt scenario med potential för ökat säljtryck är nedgradering avkreditbetyg vilket resulterar i att företag förlorar sitt Investment Grade betyg. Detta examensarbete syftar till att öka förståelsen kring riskanalys av nedgradering av kreditbetyg hosfastighetsbolag. Vidare ämnar rapporten identifiera om förutsättningarna för ett scenario mednedgraderingar av kreditbetyg som resulterar i problem på obligationsmarknaden föreligger. Studienutgår ifrån tre kvantitativa metoder. Genom en enkätundersökning undersöks hur inhemska investerareär tillåtna att agera i ovan nämnt scenario samt vilka faktorer som påverkar deras beslut. Studien kommer även att utföra en känslighetsanalys på fastighetsbolagen i de nedre regionerna av Investment Grade isyfte att synliggöra hur känsliga de är för en potentiell nedgradering av kreditbetyget. För att belysa omdet finns eventuella tidiga varningssignaler i fastighetsbolagens finansiella förmåga kommer Altman Zscore att utföras på bolagen. Studien visar att en av fem investerare måste sälja om det emitterande bolaget nedgraderas frånInvestment Grade vilket kan resultera i det som benämns First mover advantage bland investerarna itidigare litteratur. Detta kan i sin tur leda till s.k. fires sales av nedgraderade obligationer och därmed ettökat säljtryck. Resultatet av enkäten visar vidare att endast en av sex investerare frånförsäkringsbolag/livbolag inte har rätt att behålla nedgraderade obligationer vilket inte är i linje medtidigare utförda studier. Enkätsvaren visar även att investerare som inte får behålla nedgraderadeobligationer förhåller sig mestadels till regulatoriska begränsningar. Resultatet av enkäten visar att ca80 procent av investerarna har diskretionära mandat att själva bestämmer om de ska behålla eller säljaen nedgraderad obligation. Vi argumenterar för att det diskretionära mandatet innebär att investerarnasval kan påverkas av fenomen som till exempel hur deras förmåga att bedöma kreditrisk framstår.Slutligen visar studien att fem av de elva analyserade bolagen fick ett Altman Z-score motsvarandeunder Investment Grade. Detta motsvarar ungefär 15 procent av fastighetsbolagen med InvestmentGrade och innebär att Altmans metod ger en sannolikhet av nedgradering som är tre gånger större än dethistoriska genomsnittet i välden. Känslighetsanalysen visade att bolagen kunde motstå ändring avdriftnettot mellan 2 - 13 procent innan de degraderades. Känsligheten till värderingsyield låg mellan0.05 - 0.76 procent med merparten mellan 0.24 - 0.45 procent. Sist så uppmättes känsligheten igenomsnittlig låneränta till mellan 0.45 - 2.25 procent med merparten mellan 0.45 - 0.70 procent innande nedgraderas.

Intresset för miljöcertifierade byggnader fortsätter stadigt att öka och många stora fastighetsbolag upplever en mer standardiserad marknad. Tidigare forskning visar att det idag finns ekonomiska incitament för att bygga och förvalta miljöcertifierade byggnader. Samtidigt står bygg- och fastighetsbranschen inför en stor omställning för att uppnå en hållbar utveckling. Alla aktörer på marknaden måste ta ansvar för att minska branschens miljöpåverkan. Av den anledningen har intresse väckts och arbetet syftar till att kartlägga drivkrafter och hinder för mindre fastighetsägare att investera i miljöcertifiering av byggnader. Uppsatsen består av en litteraturstudie och ett flertal intervjuer med personer från svenska fastighetsbolag av olika storlekar. Litteraturstudien syftar till att lyfta upplevda drivkrafter och hinder från tidigare forskning för att kunna jämföra med resultatet från intervjuerna. Teoridelen är grundad på värdeteori, hållbarhet och energieffektivisering. Materialet som har samlats in till intervjustudien har analyserats och diskuterats med stöd av teorier och resultatet av tidigare forskning. Empirin visar att mindre aktörer har ett ökat engagemang och att många jobbar med miljöcertifiering. Det finns dock fortfarande hinder på marknaden och små aktörer som inte har kommit lika långt i utvecklingen. De som utmärker sig är små fastighetsägare i mindre tätbebyggda områden med mindre finansiella marginaler och kunskap. Slutsatsen är att många mindre fastighetsbolag arbetar med miljöcertifiering och att den främsta drivkraften är den gröna finansieringen. Det måste ske ett fortsatt arbete för att nå de minsta aktörerna genom att sprida de värdeskapande faktorerna som driver fastighetsägare till att investera i miljöcertifierade byggnader. / The interest in environmentally certified buildings continues to increase steadily and many large real estate companies are experiencing a more standardized market. Previous research shows that financial incentives for building and managing environmentally certified buildings exist. The construction and real estate industry is facing major restructuring to contribute to a more sustainable development and all players in the market must take responsibility for reducing the industry’s environmental impact. For this reason, interest has been aroused and this paper therefore aims to map the driving forces and obstacles for smaller property owners to invest in environmental certification. The empirical study consists of a literature study and a number of interviews with people from Swedish real estate companies of various sizes. The literature study aims to highlight perceived driving forces and obstacles from previous research. The theory part is based on value theory, sustainability and energy efficiency. The material collected through the interview survey has been analyzed and discussed with the support of important theories and previous research. The result shows that smaller players have an increased commitment. However, there are still obstacles among smaller players who have not come as far in development. Those who stand out are small property owners in sparsely populated areas with smaller financial margins and knowledge. The conclusion is that many smaller real estate companies work with environmental certification and that the main driving force is green financing. The work must continue to spread the value-creating factors that drive property owners to invest in environmentally certified buildings to reach even the smallest of players.

In the field of commercial real estate investments, interest in sustainability is growing as environmental, social, and governance (ESG) criteria become increasingly central to investors. The sector, a significant source of global carbon emissions, faces demands to align with sustainable development goals. Despite this, there is a significant gap in understanding how sustainability should be integrated into both decision-making and investment processes from the perspective of investors in commercial properties. This study explores the decision-making processes and factors influencing sustainable investments in commercial properties, with a focus on how investors value sustainability aspects in their decisions. The study is specifically limited to commercial properties in Sweden, particularly office buildings. A qualitative research methodology was applied, involving semi-structured interviews with key stakeholders within the Swedish real estate market. The results indicate that while traditional factors like location and condition remain important, the importance of sustainability aspects such as energy efficiency and environmental certifications in investment decisions is increasing. These factors contribute to reduced operational costs and increased property value but also improve financing opportunities from banks that prioritize green investments. Additionally, sustainable properties tend to have lower vacancy rates, enhancing their investment value. However, the lack of standardized methods for measuring sustainability in real estate investments is a significant barrier, complicating comparisons and consistent valuation of sustainability performance over time and across properties.

To ensure sustainable development UN approved 17 sustainable development goals in the year of 2015, in which goal six specifies to ensure water and sanitation for all, and specified in goal six target indicator four, in a more effective way. To have an average of 24% in losses of the total amount of produced drinking water in Sweden is not effective, and Gävle municipality isn´t any better with their recorded drinking water wastage between 28-40% the last years. A big part of the losses of drinking water are assumed to be water that the municipality uses within their daily work such as rinsing of the drinking water network and inadequate measurements of the used drinking water. The aim of this study is to create groundwork for an action plan for how Gästrike Vatten can work to minimize their drinking water losses in Gävle municipality.To identify what the organization considers to be most important is a good first step in creating an action plan, to then select key elements to which goals can be phrased to ese future comparisons with similar organizations. Through internet research, surveys, interviews, computer analysis, in addition literature searches Gävle munici-palities condition of soil, dimensions- and materials of the drinking water network have been established.Gävle Vatten works actively to reduce their commercial drinking water losses by sealing water hydrants and installing water kiosks all around the municipality. The first step to localize leaks in the network is by district division which seven out of the eight respondents use. Acoustic leak detection is the most common secondary step to localize leaks more accurately that Gävle municipality uses, however certain difficulties can emerge. Most of the new drinking water pipelines are made from plastic, which has a lower sound conductivity then pipelines made from metal.It is a continual process to reduce ones drinking water losses to an acceptable level, one which Gävle municipality has already started. To potentiate the effect of their work an action plan is recommended within the organization to identify goals and ways to achieve them so that the company’s resources can be distributed accord-ingly. Their next step can be to work with active leak detection, more specifically with gas injection that works well on metal as well as plastic pipelines. To acquire more accurate measurements of the consumed drinking water, digital water meters are recommended at the consumers.The authors believe that Gävle municipality has good conditions to continue devel-oping their work to minimize their drinking water losses. / Ett av de 17 globala miljömålen FN antog 2015 för en hållbar utveckling, handlade om förvaltningen av vatten och sanitet för alla. Där delmål 6.4 säger att vattenför-sörjningen ska effektiviseras. Att 24% av allt producerat dricksvatten i Sverige klas-sas som dricksvattensvinn är inte effektivt, och Gävle kommun är inte bättre, som de senaste åren har legat mellan 28–40%. Allt dricksvattensvinn är dock inte från läckande ledningsnät. En stor del av dricksvattensvinnet är bland annat vatten som används för underhåll av ledningarna och mätfel. Syftet med denna rapport är att framställa underlag till en handlingsplan för hur Gästrike Vatten kan arbeta för att minska dricksvattensvinnet i Gävle kommun.Vid upprättandet av en handlingsplan är det bra att först granska vad som är strate-giskt viktigt för verksamheten, vilka branschspecifika nyckeltal används för att följa upp målen samt jämföra sig med likartade verksamheter. Via intervjuer, enkäter, dataanalyser, samt litteraturstudier har förutsättningarna för att minska Gävle kom-muns dricksvattensvinn granskats utifrån deras förutsättningar gällande markförhål-landen, samt dimension och material på ledningsnätet.I dagens läge arbetar Gävle Vatten aktivt med att minska de kommersiella förlus-terna, detta genom att bland annat plombera vattenposter och installera vattenkios-ker runt om i kommun. De fysiska förlusterna på dricksvattennätet motverkas ge-nom ledningsförnyelse samt läcklagning. För lokalisering av läckorna används områ-desindelning och flödesmätning för den grova avgränsningen, vilket även sju av de åtta respondenterna använder sig av. Vid finlokaliseringen är den främst akustisk läcksökning som Gästrike Vatten använder sig av, men det råder vissa svårigheter då de flesta nya ledningarna som läggs i marken är gjorda av plast, vilket inte leder ljud lika bra som gjutjärn.Ett kontinuerligt arbete krävs för att arbeta mot att minska dricksvattensvinn, vilket Gästrike Vatten redan har påbörjat. För att få bättre effekt råds de att upprätta en handlingsplan för en bättre överblick av vad de strävar mot och kan tillgodose resur-ser därefter. Deras nästa steg kan vara att aktivt leta läckor och då med fördel med hjälp gasinjektion i de yttre delarna av verksamhetsområdena där främst plastled-ningar är lagda. För att få säkrare mätvärden från konsumenterna kan det även vara bra om de installerar vattenmätare hos konsumenterna.Författarna anser att Gävle Vatten har en bra grund för att utöka arbetet mot ett minskat dricksvattensvinn.

Syftet med denna vetenskapliga undersökning är att studera vilka element av det klassiska berättandets dramaturgi som går att finna i sex stycken olika svenskproducerade långa spelfilmer. Filmerna är uppdelade i två olika grupper, kritikerrosade och biosuccéer, dessa har valts ut med hjälp av statistik från Svenska Filminstitutet. Analysen fokuserar främst på två nyckelbegrepp, protagonisten och treaktsstrukturen, som båda definieras och sedan analyseras i vardera film. Efter analysen görs sedan jämförelser, både film mot film men även grupp mot grupp, för att besvara frågan om det finns skillnader mellan användandet av det klassiska berättandet i svenskproducerade kritikerrosade filmer och biosuccéer. Det bakomliggande syftet är att förstå hur denna konventionella berättarstruktur används i praktiken i Sverige. Undersökningen finner dock att skillnaderna mellan grupperna är mycket små och enbart en film kommer nära definitionen av det klassiska berättandet. Genomgående för filmerna är att de övriga inte har en tydlig protagonist eller huvudkonflikt, vilket i de flesta filmer resulterar i en otydlig treaktsstruktur. Detta pekar på att svenskproducerade lång spelfilmer verkar prioritera andra berättarstrukturer eller medel för att skapa intresse hos publiken.

Värdering av kommersiella fastigheter handlar om att samla in, analysera och bedöma information. Förutom att fastigheternas marknadsvärden har betydelse för samhället i stort är de av vikt för dem som fattar beslut som grundas på värdeutlåtanden. Syftet med denna licentiatavhandling är a) att kartlägga hur svenska auktoriserade fastighetsvärderare ser på de faktorer som avgör värdet på kommersiella fastigheter när värderingen görs inför upprättandet av årsredovisning samt b) att jämföra och dra slutsatser om fastighetsvärderarnas tanke­mönster vad gäller innehåll, komplexitet och homogenitet samt i vilken omfattning tankemönstren skiljer sig åt mellan olika grupper av fastighets­värderare. För att kartlägga fastighetsvärderarnas tankemönster använder jag mig av Kellys (1955) gridteknik och kompletterande semistrukturerade intervjuer. Jag har intervjuat nära hälften (67) av Sveriges auktoriserade fastighetsvärderare. Resultatet visar tre tolkningsbara dimensioner som kan anses centrala i fastighetsvärderarnas tankemönster. Den första dimensionen avser värderingens fokus. Den handlar om att fastighetsvärderare uppfattar att olika sorters information och bedömning har olika påverkan på fastighetsvärdering på mikro- respektive makronivå. Med mikronivå menas då fastigheter i relation till deras fastighets­ägare och makronivå avser fastigheter i relation till marknaden i stort. Den andra dimensionen ger uttryck för att fastighetsvärderare uppfattar att viss information är mer eller mindre verifierbar utifrån informationens karaktär. Den tredje dimensionen avser bedömningens komplexitet. Fastighetsvärderare uppfattar att olika typer av information är komplexare respektive enklare att bedöma. Resultaten tyder på att fastighetsvärderare har ett flerdimentionellt tankemönster. När de auktoriserade fastighetsvärderarna delas upp i grupper utifrån olika bakgrunds­variabler återkommer de tre dimensionerna i samtliga gruppers tankemönster. Detta tyder även på att auktoriserade fastighetsvärderare har relativt homogena tankestrukturer. Vissa skillnader i komplexitet och homogenitet framkommer dock. Dessa skillnader visar sig främst utifrån de auktoriserade fastighets­­värderarnas verksamhetsorter och vid vilka lärosäten de studerat. / The valuation of commercial properties is about collecting, analyzing and assessing information. In addition to the fact that the properties' market values ​​are important to society as a whole, they are important to those who make decisions based on value statements. The purpose of this thesis is a) to identify how Swedish professional property valuers certified by ASPECT look at the value-influencing factors that determine the values of commercial properties when valuation is made prior to preparing financial statements and b) to compare and draw conclusions about the ASPECT certified property valuers´ thinking in terms of content, complexity and homogeneity and to what extent the thought patterns differ between different groups of property valuers. To map property valuers´ thought patterns I use Kelly´s (1955) Repertory Grid technique and complementary semi-structured interviews. I have interviewed nearly half (67) of the professional ASPECT certified property valuers in Sweden. The result shows three interpretable dimensions that can be considered central in the property valuers´ thought patterns.  The first dimension relates to the focus of valuation. It is about property valuers understanding that different kinds of information and assessment have different effects on property valuation on micro and macro levels. The micro level refers to the relation between properties and their property owner and macro level refers to the relation between properties and the market at large. The second dimension shows that verifiable information reflects that the property valuer understands that some information is more or less verifiable by the nature of information. The third dimension is related to the assessment´s complexity. It is about property valuers perceiving that different types of information are simpler and more complex to assess. The results indicate that ASPECT certified property valuers have relatively complex thought patterns. When certified property valuers are divided into groups based on different background variables, the three dimensions are in all groups. This indicates that property valuers also have relatively homogeneous thought structures. Some differences in complexity and homogeneity emerge, however. These differences are mainly based on the property valuers´ place of business and what universities they studied at. / Centrum för forskning om ekonomiska relationer (CER)

Upprättandet av kommersiella hyresavtal sker i stor utsträckning genom förhandling mellan de inblandade parterna. Detta arbete ger en inblick i hur hyresgäster och hyresvärdar resonerar före och under förhandlingen av avtalet. Arbetet är en kvalitativ studie som baseras på intervjuer med hyresgäster och hyresvärdar med god erfarenhet från marknaden för kommersiella kontorslokaler i Stockholm. Kontrakts- och förhandlingsteori är den huvudsakliga utgångspunkten för arbetet och den främsta problematiken inom ämnet relaterar till asymmetrisk information. Asymmetrisk information innebär att en part har mer information än den andre och kan på så vis få en starkare förhandlingsposition. Det finns metoder för att motverka fenomenet, bland annat genom att lägga resurser på att ta reda på mer information om exempelvis sin motpart (screening). Det finns också sätt att utnyttja informationsasymmetrin, exempelvis genom att skapa en positiv bild av sig själv (signaling). Resultatet från arbetet ger en unison bild av den problematik som finns på marknaden och de lösningar som hyresgäst och hyresvärd använder sig av för att förbättra förhandlingsstyrkan och villkoren i avtalet. Examensarbetet sker främst genom deduktion av teorin. Ur empirin presenteras också en bild av rådande marknadsförhållanden. Syfte Syftet är att identifiera de faktiska problemen i en hyresförhandling och hur hyresgäster och hyresvärdar går till väga för att tackla svårigheterna. Målet är också att få förståelse för hur hyresgäster och hyresvärdar värderar de olika villkoren i hyresavtalet och hur det påverkar förhandlingen. Frågeställningar - Förekommer asymmetrisk information vid förhandling av kommersiella hyresavtal? - I vilken utsträckning använder hyresvärdar och hyresgäster screening och signaling? - Hur värderar hyresvärd och hyresgäst de olika villkoren i det kommersiella hyresavtalet? Metod Undersökningen är kvalitativ och består av intervjuer med utvalda representanter för hyresgäster och hyresvärdar verksamma i Stockholm. Personerna som intervjuats har valts ut med bakgrund av deras erfarenheter av förhandling av kommersiella hyresavtal. De har också valts ut för att skapa en blandning av hyresgäster med olika verksamhet och hyresvärdar med olika målsättningar i förvaltningen. Respondenterna har fått svara på hur de värderar villkoren i kontraktet som bygger grunderna för ett kommersiellt hyresavtal samt hur de använder signaling och screening. Avgränsning För att göra arbetet strukturerat och ge möjlighet till analys har en begränsning gjorts av det geografiska området för studien. Det geografiska området är Stockholm. Studien begränsar sig också till att endast röra kommersiella hyresavtal för kontor. Slutsatser - Problematiken kring asymmetrisk information är påtaglig vid förhandlingen av kommersiella hyresavtal i Stockholm. Hyresvärden har enligt både hyresgäst och hyresvärd ett övertag. Det främsta informationsgapet mellan parterna är marknadskännedom och förhandlingserfarenhet. - Screening används av både hyresgäst och hyresvärd, främst till att minimera risk och stärka förhandlingsförhållandet. - Signaling används av både hyresgäst och hyresvärd. Hyresgästerna arbetar generellt med sitt varumärke, men inte specifikt inför hyresförhandlingen. Hyresvärdens införsäljning och etablering av varumärke är desto mer inriktat på att möjliggöra affären, främst då hyresavtal är deras huvudsakliga inkomstkälla. - Hyresvärden utnyttjar till större grad hidden characteristics genom att inte visa upp sin sanna typ, de utger sig exempelvis för att inte kunna gå med på en viss hyra eller kontraktslängd, när de i själva verket kan göra det. Allt går att förhandla. / The establishment of a commercial lease in Sweden is done through negotiation between the parties involved. This work provides insight into how tenants and landlords reason before and during negotiation of the lease. The work is a qualitative study based on interviews with tenants and landlords with extensive experience of the market for commercial office space in Stockholm. Contract and negotiation theory compose the framework for the paper and the main problem in the subject relates to asymmetric information. Asymmetric information means that one party has more information than the other, and can thus have a stronger negotiating position. There are methods to counter the phenomenon, for example by allocating resources to find out more information about the counterpart (screening). There are also ways to take advantage of information asymmetry, for instance by creating a positive image of oneself (signaling). The results give a clear picture of the problems that occur on the market and some solutions that tenants and landlords use to improve their bargaining power and the terms of the lease. The paper is done mainly through deduction of the theory. The empirical data also show the conditions of the current market. Purpose The aim is to identify the actual problems of a rent negotiation and how tenants and landlords go about tackling the difficulties. The goal is to gain understanding of how tenants and landlords evaluate the various terms of the lease and how it affects the negotiation. Research questions - Does asymmetric information occur when negotiating commercial lease? - To what extent do landlords and tenants use screening and signaling? - How do landlords and tenants value the various conditions in the commercial lease? Method The study is qualitative and consists of interviews with selected representatives from both tenants and landlords operating in Stockholm. The people interviewed have been selected in light of their experience in the negotiation of commercial leases. They have also been selected to create a mix of tenants with different activities and landlords with the various objectives of management. Respondents were asked to respond on how they value the terms of the contract that builds the foundations of a commercial lease, and how they use the signaling and screening. Demarcation To create structure and make it possible to analyze the results, a limitation of the geographical scope of the study. The geographical area is Stockholm. The study also restricts itself to only touch the commercial lease for office. Conclusions - The problem of asymmetric information is apparent in the negotiation of commercial leases in Stockholm. According to both landlord and tenant, the landlord is the party with the upper hand in terms of information. The main information gaps between the parties are market knowledge and negotiation experience. - Screening is used by both tenants and landlords, primarily to minimize risk and strengthen the bargaining relationship. - Signaling is used by both tenant and landlord. Tenants generally work with their brand, but not specifically for the lease negotiation. The landlord is more focused on establishing their brand in order to enabling business. Something that is natural since the lease is their main source of income. - Hidden characteristics is used by the landlord at a greater extent than the tenant. This is often done by not showing their true nature. They claim, for example, to not be able to negotiate particular clauses, when in fact they can. Everything is negotiable.

Today there is a global growing discourse regarding sustainability and the need for ecological responsibility. This in combination with the high level of shortage of accommodation on the market in Sweden and Stockholm, which is the geographically limitation of this study. One strategy to handle the shortage of accommodation and the high vacancy levels is property development through conversion where the change of use is in focus. This study is an exploratory study were the aim is to investigate how the existing property portfolio can be used to benefit the aspects of sustainability by conversion and a circular economic business model. There is also a goal to deepen the understanding of the incentives and market strategies in relation to conversion. The chosen method for this research is to use an abductive research method to ascertain the possibility for changes along projects’ life-time. Qualitative data have been collected with semistructured interviews as the main source where the respondents have been projects managers, and other essential actors, on a few selected companies as well as influential actors within the real estate sector. The three dimensions of sustainability, ecological, social and economic, have different influential roles depending on which explaining model that are studied. Also, there could be a ‘fourth dimension’ of sustainability, the cultural dimension, which widens the perspective. Further, the need for an environmental change have led to the birth of another economic model; circular economy. Here the traditional linear economic model is challenged with a model where recycling together with re-usage are in focus. Conversion is a strategy that is more frequently used now then for example 20 years ago, but the concept could have a larger role in today’s society. This could be seen as a circular economic approach for the construction, and/or real estate, industry, in which there have been investigations whether this new economic business model could have a bright future. Although, the actors on today’s market do believe that the traditional linear economic model is a better fit since it provides them with a larger profit in a shorter amount of time. Furthermore, the actors do believe that a circular economic business model is a good approach, but it is unfortunately not economically defendable in a large scale today. Since the market is full of uncertainties there are few actors that are willing to step into the world of conversion. / Diskussionen gällande hållbarhet och ett ekologiskt ansvar är idag ett stort globalt samtalsämne. Detta i kombination med den stora bostadsbristen som råder i Sverige och i Stockholm, för vilken är den geografiska avgränsningen i denna studie. En strategi för att lösa bostadsbristen och höga vakansnivåer är med hjälp av fastighetsutveckling genom konvertering där ändrande av användningsområde står i fokus. Denna studie är utforskande med syftet att undersöka hur det går att använda sig av det befintliga fastighetsbeståndet för att gynna hållbarhetsaspekterna med hjälp av konvertering och en cirkulärekonomisk affärsmodell. Målet är också att få en djupare förståelse för incitamenten och marknadsstrategier i relation till konvertering. Vi har valt att använda en abduktiv undersökningsmetod. Kvalitativ data har samlats genom semistrukturerade intervjuer som huvudkälla där respondenterna har varit projektledare, och andra viktiga aktörer, på diverse utvalda företag såväl som inflytelserika aktörer inom fastighetsbranschen. De tre hålbarhetsdimensionerna, ekologiska, sociala och ekonomiska, har olika inflytelserika roller beroende på vilken förklarande modell som studeras. Det skulle också kunna finnas en fjärde hållbarhetsdimension, den kulturella dimensionen, som breddar perspektivet. Vidare så har behovet för en miljömässig förändring lett till skapandet av en annan ekonomisk modell; cirkulärekonomi. Här utmanas den traditionella linjärekonomiska modellen av en modell där återvinning och återanvändning står i fokus. Konvertering är en strategi som allt mer frekvent används idag än för exempelvis 20 år sedan, men detta koncept skulle kunna ha en ännu större roll i dagens samhälle. Detta skulle kunna ses som ett cirkulärekonomiskt tillvägagångssätt för bygg- och/eller fastighetsbranschen där det funnits undersökningar gällande om denna nya ekonomiska affärsmodell skulle kunna ha en ljus framtid till mötes. Dock tror dagens aktörer på marknaden att den traditionella linjärekonomiska modellen passar dem bättre då den är mer ekonomiskt lönsam på en kortare tid. Vidare tycker dessa aktörer att den cirkulärekonomiska affärsmodellen är ett bra tillvägagångssätt men att den tyvärr inte är ekonomiskt försvarbar i en större utsträckning idag. Eftersom marknaden är full av osäkerhet finns det enbart få aktörer som är villiga att ta klivet in i konverteringsvärlden.