Das Baulücken- und Leerstandskataster (BLK) wurde speziell für kommunale Verwaltungen entwickelt, die sich davon eine konkrete Unterstützung bei der Stadt- oder Ortsentwicklungsplanung versprechen und/oder es als vorbeugende Maßnahme nutzen, um die Notwendigkeit der Bebauung von Flächen auf der „Grünen Wiese“ begründen zu können. Neben der Visualisierung von Leerständen und Baulücken schätzen die Kommunen besonders die Anzeige der Einwohneraltersstruktur. Damit können kritische Wohnquartiere erkannt und rechtzeitig Maßnahmen ergriffen werden. Gut ein Viertel der niedersächsischen Kommunen nutzt bisher das BLK.

Die Wiedernutzung von leerstehenden Gebäuden hat nicht nur für den Erhalt von Stadt- und Gemeindestrukturen, sondern auch für den verantwortungsvollen Umgang mit der Fläche als Ressource eine maßgebliche Bedeutung. Im Zensus 2011 wurden für die Region Ostwürttemberg im Landesvergleich überdurchschnittliche Leerstandswerte festgestellt. Das Projekt „Regionaler Leerstandsradar Ostwürttemberg“ sollte dieser Beobachtung auf den Grund gehen und eine differenzierte Überprüfung der Situation ermöglichen. Eine gebäudebasierte Ermittlung der Leerstandsquoten jeder Kommune auf regionaler Ebene ist hierzu unverhältnismäßig aufwendig. Deshalb wurde ein Instrument entwickelt, mit dem ohne zu großen Aufwand eine Übersicht erstellt werden kann, die aufzeigt, in welchen Bereichen der Region der Leerstand eine Herausforderung darstellt. Durch die Einschätzung der Leerstandssituation soll es möglich werden, Kommunen einzuordnen und Hinweise auf die mögliche zukünftige Entwicklung zu erhalten. Gleichzeitig wurden gebäudebasierte Ermittlungsmethoden mit kommunalen Partnern erprobt, um Kommunen Hinweise geben zu können, wie sich die genaue Ermittlung von Leerständen realisieren lässt.

Die vorliegende Dissertation hat die Leerstandsrisiko-Bewertung bei einer Wohnanlagen-Sanierung zum Gegenstand. Ausgangspunkt dieser stellt die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt in Ostdeutschland dar, der sich nach dem Ende der 90er Jahre stark verändert hat. Die neue Situation brachte ein Problem mit sich, mit dem die Wohnungsbau-Unternehmen früher kaum gerechnet haben- den Leerstand. Wird unter diesen Leerstandsbedingungen saniert, laufen die Wohnungsbau-Unternehmen die Gefahr, ihren sanierten Bestand nicht vollständig zu vermieten. Daraus resultieren etliche Probleme, die die Existenz derer aufgrund nicht eingenommener Mieten und teuerer Sanierungskosten gefährden. Um solche unwirtschaftliche Gegebenheiten zu vermeiden, ist es bei einer Wohnanlagen-Sanierung notwendig zu ermitteln, mit welchem Umfang das Leerstandsrisiko verknüpft ist und wie dem Mietausfall entgegenzuwirken ist. Auf dieser Basis liefert die Dissertation wichtige Hinweise, wie die Wohnungsbau-Unternehmen passende Sanierungsstrategien ausrichten können, um dieses ernsthafte Problem unter bestimmten Gegebenheiten zu lösen.

Megatrends bieten die Chance, Interesssenten für leerstehende Gebäude im ländlichen Raum zu gewinnen. Die Veröffentlichung stellt ausgewählte Trends und potenzielle Interessengruppen vor. Die Handlungsempfehlungen richten sich an LEADER-Regionalmanagements, Bürgermeister, Eigentümer und Betreuer von Immobilien.:1 Nutzung historischer Bausubstanz stärkt Entwicklung der ländlichen Räume .............................................. 5 2 Für die ländlichen Räume Sachsens relevante Entwicklungen – „Megatrends“ ........................................... 5 2.1 New Work – Neue Arbeitswelten ............................................................................................................................ 6 2.2 Silver Society – Die jungen Alten ............................................................................................................................ 7 2.3 Neo-Ökologie – Nachhaltige Lebens- und Wirtschaftsweise .................................................................................. 8 2.4 Gesundheit ............................................................................................................................................................. 9 2.5 Konnektivität – Neue Technologien machen ortsunabhängig ................................................................................. 10 2.6 Steigende Nachfrage nach Freizeit- und Wochenendwohnen ............................................................................... 11 3 Potenzielle Interessengruppen in Verbindung mit Megatrends ....................................................................... 12 3.1 Junge Familien ........................................................................................................................................................ 12 3.2 Heimkehrer ............................................................................................................................................................. 14 3.3 Erben ...................................................................................................................................................................... 15 3.4 Senioren – Junge Alte ............................................................................................................................................. 16 3.5 Unternehmer der neuen Arbeitswelten ................................................................................................................... 18 3.6 Künstler, Kreative, Bastler ...................................................................................................................................... 19 3.7 Raumpioniere, Lebensgemeinschaften ................................................................................................................... 20 3.8 Örtliche Vereine und soziale Einrichtungen ............................................................................................................ 21 3.9 Stadtflüchter ............................................................................................................................................................ 23 4 Motive, historische Gebäude zu nutzen .............................................................................................................. 24 5 Empfehlungen, um Nutzer für leer stehende Gebäude zu gewinnen ............................................................... 25 6 Literaturverzeichnis .............................................................................................................................................. 28

In order to assist governments in ensuring efficient housing markets and providing access to suitable housing conditions for all people, research about the functioning of housing markets is needed. My thesis, which is comprised of three essays that repre-sent the main chapters, contributes to the research on the economic processes that work within housing markets, especially with regard to challenges that arise from ur-ban concentration. In particular, I study the following research questions: • What are causes of vacancies in the housing market? • What are the effects of real estate transfer taxes on activity in the housing market? • What are the differences between counties in the provision of technical infra-structure? 1. Causes of Vacancies We summarize theoretical approaches, which may explain the mechanisms leading to vacancies under the assumptions of the standard market model, search and matching theory and behavioral economics. Concerning the latter, we propose a new frame-work to explain why and under which conditions homeowners are hesitant to sell their dwellings, which may lead to vacancies. In this framework, we highlight the fact that even if buyers and sellers are homogenous individuals, their willingness to pay differs depending on market developments. Under the assumptions of the standard market model, we hypothesize that vacancies only arise if the market price equals the suppliers’ minimum price. Next to that, we identify the following factors that could explain an increase in vacancies: Greater market power, higher heterogeneity between dwellings, low holding costs of dwellings, high list prices, a high share of small dwell-ings, less intermediaries and a shorter mandatory period of notice of tenants. Despite the wide range of models explaining vacancies, there is need for new theoretical frameworks. We evaluate the identified hypotheses in the theoretical literature by comparing them with the results found in the empirical studies. Some hypotheses have either been in-vestigated by the empirical literature only to a limited degree or have not been inves-tigated at all. Next to the positive analysis of the mechanisms that cause vacancies, we need to pose the normative question, if and under which circumstances vacancies should be considered problematic. Vacancies in the short run may be a necessity in a search and matching context to reach an efficient market outcome; i.e., to offer poten-tial buyers a heterogeneous pool of options to choose from and to fit their individual needs. Additionally, with the assumptions of behavioral economics, an owner of a vacant dwelling might find greater pleasure in speculating with the object than a buyer would enjoy living in it. However, vacancies could indicate a welfare loss if caused by a monopoly that artificially reduces the housing supply on a market. A reduction of information asymmetry could reduce vacancies and increase welfare. 2. Effects of Real Estate Transfer Taxes German states can set their own real estate transfer tax rates. To date, the real estate transfer tax rates range between 3.5% and 6.5%. Although the tax rates do not seem to be particularly high, the tax results in a relatively high tax amount to be paid; even small changes in the tax rate may cause buyers to accelerate a planned transaction to pay a lower tax rate. In our empirical analysis of different German states, we estimate that a one-percentage-point increase in the transfer tax produces significant anticipation effects for the month just before a tax is increased (about 43% more transactions before and 44% less after) and yields approximately 6% fewer overall transactions and therefore much lower market activity. We show that in many cases, the former first-best option – to buy or sell a single-family home – is apparently no longer the optimal choice. Thus, we expect ownership rates to decrease as letting apartments becomes more attractive than selling. This questions the wisdom of real estate transfer tax increases when other political measures that attempt to support homeownership creation are in place. Addi-tionally, retired households, which tend to stay in houses that are too large after their children have left, could be discouraged from downsizing to their actual needs. Indi-viduals may forgo better job offers in other regions or accept longer commutes, which can have negative consequences on urban labor markets. 3. Efficiency of County Road Provision When houses in urban areas are expensive, an adequate road network allows residents to locate further away from agglomeration centers. This takes pressure off housing prices and infrastructure systems in cities and supports housing markets in rural areas. I use the example of county roads to study whether counties differ in their efficiency of the provision of infrastructure. Efficiency refers to the use of economic resources (input) in the most technologically efficient manner to produce a certain amount of output. Studies on the efficient provision of roads incorporated the ‘quantity’ of roads (e.g., the length of the road network) and the ‘quality’ of roads (e.g., an index that measures road condition) as the relevant output indicators. I address two major problems of previous studies. First, to measure the quality of roads, I acquired new and improved data on road condition by county governments. Second, I focus on the data referring to a road network of approximately the same age. An old road network asks for more frequent maintenance and thus higher costs. Therefore, it is possible that governments with an older road network in their region could be identified as less efficient than governments with a newer road network, even if they do not actually employ their financial resources in a less efficient manner. The results of my study indicate that there are substantial efficiency differences and efficiency reserves in the provision of roads in eastern German counties: Depending on the specification, in the median county, the same level of outputs (i.e., area of roads and road condition) could be achieved using 48% to 70% fewer inputs (i.e., expendi-tures). I also find that my results differ greatly from existing studies applying proxy data for the quality of roads (e.g., the number of accidents).

Die vorliegende Dissertation hat die Leerstandsrisiko-Bewertung bei einer Wohnanlagen-Sanierung zum Gegenstand. Ausgangspunkt dieser stellt die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt in Ostdeutschland dar, der sich nach dem Ende der 90er Jahre stark verändert hat. Die neue Situation brachte ein Problem mit sich, mit dem die Wohnungsbau-Unternehmen früher kaum gerechnet haben- den Leerstand. Wird unter diesen Leerstandsbedingungen saniert, laufen die Wohnungsbau-Unternehmen die Gefahr, ihren sanierten Bestand nicht vollständig zu vermieten. Daraus resultieren etliche Probleme, die die Existenz derer aufgrund nicht eingenommener Mieten und teuerer Sanierungskosten gefährden. Um solche unwirtschaftliche Gegebenheiten zu vermeiden, ist es bei einer Wohnanlagen-Sanierung notwendig zu ermitteln, mit welchem Umfang das Leerstandsrisiko verknüpft ist und wie dem Mietausfall entgegenzuwirken ist. Auf dieser Basis liefert die Dissertation wichtige Hinweise, wie die Wohnungsbau-Unternehmen passende Sanierungsstrategien ausrichten können, um dieses ernsthafte Problem unter bestimmten Gegebenheiten zu lösen.

Trotz unterschiedlich ausgerichteter Städtebauförderprogramme nach 1989 ist in vielen ostdeutschen Mittelstädten nach wie vor ein überdurchschnittlicher struktureller Wohnungsleerstand in Wohnquartieren aus der Gründerzeit anzutreffen. Tritt die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung ein, wird der aus heutiger Sicht erhöhte Wohnungsleerstand hier für die nächsten 15-20 Jahre ein dauerhaftes Phänomen bleiben. Dies wirft die Frage nach dem möglichen Nutzen des Leerstands in ostdeutschen Gründerzeitquartieren auf. Ihr geht die Autorin nach und vollzieht einen Perspektivenwechsel, indem sie die von 1990 bis 2010 in der Städtebauförderung und Praxis verfolgten Strategien im Umgang mit dem Wohnungsleerstand aufzeigt, dessen Auswirkungen auf die Wohnqualität aus Sicht der Bürger am Beispiel der sächsischen Stadt Görlitz untersucht und neue Lösungsansätze im Umgang mit dem Wohnungsleerstand in Gründerzeitquartieren ableitet.

Soziokulturelle Zentren, Kultur- und Kommunikationszentren in früheren Industriegebäuden, sogenannte „Kulturfabriken“ haben seit Ende der sechziger Jahre die Kulturlandschaft und -politik der Bundesrepublik anhaltend beeinflußt und verändert. Aus anfänglichen Nischenprojekten entwickelten sie sich in größeren Städten innerhalb weniger Jahre zu etablierten Kulturinstitutionen, die neben den bereits bestehenden Theatern, Konzerthäusern, Kunsthallen und Museen zum festen Bestandteil des kulturellen Angebots der Kommunen geworden sind. Die Motivation, leerstehende Fabrikgebäude für kulturelle Arbeit nutzbar zu machen, gründet sich jedoch nicht auf deren vermeintliche Praktikabilität und Eignung, sondern auf die Zeichenfunktion der Gebäude. Die Umnutzung eines Fabrikgebäudes zu kulturellen Zwecken, und das ist die zentrale These, ist ein symbolischer Akt. Der Arbeit wurde daher ein semiologischer Ansatz zugrunde gelegt. Am Zeichenwandel der Fabrik in der Kulturarbeit lassen sich die unterschiedlichen Definitionen eines Kulturbegriffs in der Bundesrepublik ablesen. Die Kulturfabriken fungierten als eine Art Projektionsfläche und Medium für die verschiedenen Konzeptionen von Kultur. Insgesamt wurden sechs unterschiedliche Konzeptionstendenzen von Kulturfabriken herausgearbeitet, die sich in einem Symbol, einem Symbolsystem manifestieren: 1. Die Kulturfabrik als gesellschaftspolitischer Gegenentwurf, 2. Die Kulturfabrik als Modell für Stadterneuerung, 3. Die Kulturfabrik als Ort individueller Re-Produktion, 4. Die Kulturfabrik als Gegenstand der Geschichtskultur, 5. Die Kulturfabrik als Vermittler im kulturellen Umbruch und 6. Die Kulturfabrik als Wirtschaftsfaktor. / Centres of culture and communication founded in former industrial buildings, the so-called culture factories have continuously influenced culture and culture politics in Germany ever since the late nineteen-sixties. Within a few years small experimental projects developed into fully established cultural institutions thus becoming an integral part within communities’ cultural facilities – as theatre houses, concert halls, galleries and museums. The idea of using abandoned industrial buildings as cultural institutions is founded on symbolic rather than practical or functional principles: the conversion of industrial buildings to cultural institutions is, in essence, a symbolic act. Consequently the concept follows a semiological approach. The changing symbolic significance of the industrial building within the framework of cultural work has accorded changes in the various concepts of culture seen within Germany. In this, culture factories act as both a projection surface and medium for various concepts of culture and cultural activities. Six concepts of the role of culture factories as symbols and symbolic systems are: 1. Culture factories as socio-political counterstrike, 2. Culture factories as models of urban revitalization, 3. Culture factories as places of individual reproduction, 4. Culture factories as historical objects, 5. Culture factories as mediators of the cultural upheaval in the former GDR, and 6. Culture factories as economic factors.

Trotz unterschiedlich ausgerichteter Städtebauförderprogramme nach 1989 ist in vielen ostdeutschen Mittelstädten nach wie vor ein überdurchschnittlicher struktureller Wohnungsleerstand in Wohnquartieren aus der Gründerzeit anzutreffen. Tritt die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung ein, wird der aus heutiger Sicht erhöhte Wohnungsleerstand hier für die nächsten 15-20 Jahre ein dauerhaftes Phänomen bleiben. Dies wirft die Frage nach dem möglichen Nutzen des Leerstands in ostdeutschen Gründerzeitquartieren auf. Ihr geht die Autorin nach und vollzieht einen Perspektivenwechsel, indem sie die von 1990 bis 2010 in der Städtebauförderung und Praxis verfolgten Strategien im Umgang mit dem Wohnungsleerstand aufzeigt, dessen Auswirkungen auf die Wohnqualität aus Sicht der Bürger am Beispiel der sächsischen Stadt Görlitz untersucht und neue Lösungsansätze im Umgang mit dem Wohnungsleerstand in Gründerzeitquartieren ableitet.