This thesis is focused on the valuation of buildings of the company AREAL SLATINA, a.s. Based on the theoretical background we defined advantages and disadvantages of valuation approaches. The purpose of the thesis is to propose an optimal valuation method while taking into account the specifics of the market and intentions of the Company.

This thesis will discuss valuation methods that are well suited for real estate on the commercial market in Stockholm CBD. What distinguishes this report from others is that we discuss valuation methods that could be optimal for these types of real estate. The choice of method generally depends on the purpose and whom the valuation is for. The report states two methods that are frequently used and will be analyzed. These two methods are net capitalization and cash flow. The real estate societies that we interviewed each use one of these methods. Real estate valuation is a speculation of the future, which makes it afflicted with a great deal of uncertainty. Therefore we consider the method with the least uncertainty to be more likely to represent the best market value. Thus the report will highlight uncertainties and problems that can occur during valuation of real estate. Research was done through a literature study, containing technical literature and existing bachelor projects. We decided that the best way to connect the theory with reality is through an empiric study that was obtained after two interviews. The two individuals who were interviewed were chosen because of their different perspectives on valuation methods, types of properties they conduct and where these properties are located. Furthermore, the empiric made it possible for us to compare the methods by valuating a property with fictive values. / I den här rapporten belyser vi vilka värderingsmetoder som är lämpliga i fråga om fastigheter på den kommersiella marknaden, riktat till kontors- och butikslokaler i Stockholms CBD. Det som utmärker den här rapporten från andra är att det diskuteras kring värderingsmetoder som är att anse som mest optimal. Val av metod beror idag främst på i vilket syfte och på uppdrag av vem som fastighetsvärderingen utförs. De två metoder som främst tas upp och analyseras i den här rapporten är nettokapitaliseringsmetoden och kassaflödesmetoden. Dessa används i de två fastighetsbolag som vi har valt att intervjua. Eftersom att fastighetsvärdering är en spekulation om framtiden är den behäftad med stor osäkerhet. Vi anser därför att metoden med minst osäkerhet tämligen borde vara säkrast och presentera det mest sannolika marknadsvärdet. Utifrån den tesen lyfter rapporten fram olika osäkerheter och problem som kan uppstå vid värdering av fastigheter. Genom två intervjuer kunde det empiriska materialet erhållas för att kunna återkoppla teori till verklighet. De två intervjupersonerna valdes utifrån att de kunde ge olika perspektiv på olika värderingsmetoder, typ av fastigheter och fastighetsbeståndens lokalisering. Utifrån empirin kunde vi, med de olika värderingsmetoderna, värdera en fastighet med fiktiva värden och därefter jämföra resultatet.

Denna studie utforskar den transformerande potentialen hos artificiell intelligens (AI) i fastighetsvärderingsprocessen, och använder en kvalitativ intervjumetod för att fördjupa sig i fördelarna och utmaningarna med att integrera AI i detta område. AI visar förmågan att hantera stora mängder data och identifiera mönster som kanske inte är omedelbart uppenbara för mänskliga utvärderare, vilket potentiellt kan leda till mer exakta och objektiva fastighetsvärderingar. Men användningen av dessa system innebär också risker, som möjligheten att lära sig felaktiga antagandeneller att använda diskriminerande data som en del av deras träningsprocess. En av de största utmaningarna som identifierats med AI inom fastighetsvärdering är bristen på transparens i AI-modeller. För att AI-modeller ska accepteras och utnyttjas till sin fulla potential måste de varatillräckligt transparenta. Detta är särskilt viktigt inom fastighetsvärdering, där motiveringen bakom beräkningar och värderingar behöver vara tydlig. Studien noterar också den konservativa naturen hos fastighetsmarknaden och hur detta kan bromsa antagandet av nya teknologier som AI. Det förväntas att det kommer att ta tid för AI att få omfattande acceptans inom branschen. Studien drar slutsatsen att AI-tekniken ännu inte är fullt utvecklad för att användas självständigt inom fastighetsvärdering. Det kommer att ta tid för AI-system att utvecklas tillräckligt för att användas som ett verktyg inom fastighetsvärdering på ett omfattande sätt. Etiska överväganden med att använda AI i fastighetsvärdering diskuteras också, inklusive risken för att AI-system lär sig att göra felaktiga antaganden eller att använda diskriminerande data som en del av deras träningsprocess. Sammanfattningsvis, medan AI innehar löftet om att revolutionera fastighetsvärdering, finns det betydande utmaningar att övervinna. Dessa inkluderar att förbättra transparensen hos AI-modeller, ändra attityder mot ny teknik inom fastighetsbranschen, vidareutveckla AI-teknik och hantera etiska överväganden. Det förväntas att med fortsatt forskning och utveckling kan dessa utmaningar övervinnas, och AI kan bli en integrerad del av fastighetsvärderingsprocessen. Men det måste erkännas att AI är ett verktyg som kan användas på både bra och dåliga sätt, och det är upp till oss att se till att det används ansvarsfullt. / This study explores the transformative potential of Artificial Intelligence (AI) in the property valuation process, using a qualitative interview method to delve into the advantages and challenges associated with integrating AI into this domain. AI demonstrates the capacity to handle large volumes of data and identify patterns that may not be immediately apparent to human evaluators, potentially leading to more accurate and objective property valuations. However, the use of these systems also carries risks, such as the possibility of learning incorrect assumptions or using discriminatory data as part of theirtraining process. One of the major challenges identified with AI in property valuation is the lack of transparency in AI models. For AI models to be accepted and utilized to their full potential, they must be sufficiently transparent. This is particularly important in property valuation, where the rationalebehind calculations and valuations needs to be clear. The study also notes the conservative nature of the property market and how this can slow the adoption of new technologies like AI. It is expected that it will take time for AI to gain widespread acceptance within the industry. The study concludes that AI technology is not yet fully developed to be used independently within property valuation. It will take time for AI systems to develop sufficiently to be used as a tool within property valuation in a comprehensive manner. Ethical considerations of using AI in property valuation are also discussed,including the risk of AI systems learning to make incorrect assumptions or using discriminatory data as part of their training process. In conclusion, while AI holds the promise of revolutionizing property valuation, there are significant challenges to overcome. These include improving the transparency ofAI models, changing attitudes towards new technology within the property industry, further developing AI technology, and addressing ethical considerations. It is expected that with continued research and development, these challenges can be overcome, and AI can become an integral part ofthe property valuation process. However, it must be recognized that AI is a tool that can be used in both good and bad ways, and it is up to us to ensure that it is used responsibly.

Nacka kommun genomgår stora förändringar av projektet Nacka stad som innebär nya bostäder, kommersiella fastigheter och tunnelbanestationer. När ett område inom en kommun förändras har det visats att detta ger en effekt angående bostadspriserna i andra närliggande områden. Studiens syfte blir därav att se vilken effekt infrastruktursatsningar har på bostadspriser i Jarlaberg och Storängen i och med projektet Nacka stad. Detta har lett till frågeställningen; Vilken effekt kommer projektet Nacka stad ha på bostadspriserna i Jarlberg och Storängen? Studien grundas på teorier angående fastighetsvärdering, pristeori, lokaliseringsteori och restidsvärdering. Två typer av datainsamling har använts; Booli och en enkätundersökning. Utöver detta har även en litteraturstudie gjorts. Resultatet visar på att Nacka stad kommer att medföra en positiv effekt på bostadspriserna i Jarlaberg. Angående Storängen anses inte tillräckligt med relevant data och information innehas för att kunna dra några slutsatser. / Nacka municipality is undergoing major changes because of the project Nacka stad, which involves new housing, commercial properties and metro stations. When an area within a municipality changes, it has been shown that this influence housing prices in other neighboring areas. The aim of this study is therefore to see what effect infrastructure investments have on housing prices in Jarlaberg and Storängen, because of the project Nacka stad. This has led to the framing of the question; Which effect will the Nacka stad project have on housing prices in Jarlaberg and Storängen? The study is based on theories of property valuation, price, location and residual evaluation. Two types of data collection have been used; Booli and a survey. In addition, literature studies have also been carried out. The result shows that Nacka stad will have a positive effect on housing prices in Jarlaberg. Regarding Storängen, there is not enough relevant data and information to be able to draw any conclusions.

Sedan finanskrisen 2008 har reglerna kring bankers kapital och likviditetshantering stramats åt i nya reformpaketet Basel Ⅲ vars implementering fortgår. I dagsläget styrs bankernas kreditgivning av det internationella regelverket samt Finansinspektionens bolånetak på 85 procent av fastighetens marknadsvärde. För att ta fram ett marknadsvärde gör huvudsakligen en auktoriserad värderare en värdering eller fastighetsmäklare en prissättning av fastigheten, vanligen i och med fastighetstransaktioner. När banken ska ta fram ett marknadsvärde som underlag för utlåning tillämpas primärt en statistisk värdering eller kompletteras med externa värderingar utförda av ovan nämnda aktörer. Uppsatsen syftade till att undersöka hur värdering skiljde sig åt mellan dessa tre aktörer samt att utröna om värderingen kunde skilja sig åt i olika scenarier men hänsyn till bankens utlåning. Arbetet avgränsades till fastigheter i form av småhus. Metoden som användes för att utreda detta var av kvalitativ karaktär med semistrukturerade intervjuer. Studien innehar åtta intervjuer med respondenter från respektive aktör.  Studien resulterade i att aktörernas värdering märkbart skiljer sig åt. Framför allt skiljde sig banken från de andra aktörerna med avsaknaden av platsbesök i samband med den statistiska värderingen. Det gick dessutom att skilja mäklarna från värderarna med tanke på att deras primära verksamhet är bunden till försäljning och kan således påverka värderingen. Värdering beroende på scenario skiljde sig åt för mäklarna medan värderarna alltid värderar lika. Bankerna gjorde inte heller någon skillnad på värdering beroende på scenario men det framgick att de i mycket större utsträckning tar in en mäklares värdeutlåtande än en auktoriserad värderares i samband med utlåning. / Since the 2008 financial crisis occurred the rules regarding the capital and liquidity management for banks has become stricter in the new reform package Basel Ⅲ which is still being implemented. Today’s lending is guided by the international regulations and the 85 percent limit of the propertys market value regarding housing mortgages set by the Swedish authority Finansinspektionen. To set a market value, a valuation of the property is performed mainly by an accredited real estate valuer or a real estate agent most commonly in situations regarding real estate transactions. When the bank is setting a market value as grounds for lending, a statistical valuation is primarily used. Otherwise, an external valuation by the two actors on the market mentioned above is used as a complement to their own.  The purpose of this thesis was therefore to examine how property valuation differs between these three actors and also to investigate if valuation may differ within various scenarios considering loans from the bank. The thesis is delimited to only investigate detached houses. To examine this a qualitative method with semi-structured interviews was used. The study involves eight interviews with respondents each from one of the three categories of actors. The study showed that the actors' valuation noticeably differed. The main difference lies between the bank and the two other actors and refers to the absence of a visit to the property along with the statistical valuation. However, there was also a noticeable difference between real estate agents and accredited real estate valuers. Since real estate agents aim is to sell the property their valuation may be biased. Valuation on account of scenario differed for the real estate agents while the valuation of the accredited real estate valuers did not depend on scenario. There was also no difference in valuation between scenarios at the bank, but they are rather using value statements from real estate agents than accredited real estate valuers concerning lending.

Property valuation is a critical concept for a variety of applications in the real estate market such as transactions, taxes, investments, and mortgages. However, there is little consistency in which method is the best for estimating the property value. This paper aims at investigating and comparing the differences in the Stockholm residential property valuation results among parametric hedonic pricing models (HPM) including linear and log-linear regression models, and Random Forest (RF) as the machine learning algorithm. The data consists of 114,293 arm-length transactions of the tenant-owned apartment between January 2005 to December 2014. The same variables are applied on both the HPM regression models and RF. There are two adopted techniques for data splitting into training and testing datasets, randomly splits and splitting based on the transaction years. These datasets will be used to train and test all the models. The performance evaluation and measurement of each model will base on four performance indicators: R-squared, MSE, RMSE, and MAPE.   The results from both data splitting circumstances have shown that the accuracy of random forest is the highest among the regression models. The discussions point out the causes of the models’ performance changes once applied on different datasets obtained from different data splitting techniques. Limitations are also pointed out at the end of the study for future improvements. / Fastighetsvärdering är ett kritiskt koncept för en mängd olika applikationer på fastighetsmarknaden som transaktioner, skatter, investeringar och inteckningar. Det finns dock liten konsekvens i vilken metod som är bäst för att uppskatta fastighetsvärdet. Denna uppsats syftar till att undersöka och jämföra skillnaderna i Stockholms fastighetsvärderingsresultat bland parametriska hedoniska prissättningsmodeller (HPM) inklusive linjära och log-linjära regressionsmodeller, och Random Forest (RF) som maskininlärningsalgoritm. Uppgifterna består av 114,293 armlängds-transaktioner för hyresgästen från januari 2005 till december 2014. Samma variabler tillämpas på både HPM-regressionsmodellerna och RF. Det finns två antagna tekniker för uppdelning av data i utbildning och testning av datamängder: slumpmässig uppdelning och uppdelning baserat på transaktionsåren. Dessa datamängder kommer att användas för att träna och testa alla modeller. Prestationsutvärderingen och mätningen av varje modell baseras på fyra resultatindikatorer: R-kvadrat, MSE, RMSE och MAPE. Resultaten från båda uppdelningsförhållandena har visat att noggrannheten hos slumpmässig skog är den högsta bland regressionsmodellerna. Diskussionerna pekar på orsakerna till modellernas prestandaförändringar när de tillämpats på olika datamängder erhållna från olika datasplittringstekniker. Begränsningar påpekas också i slutet av studien för framtida förbättringar.

The digital development in today's society is taking place at an impressive speed wheredigital solutions are implemented in all segments to make the world a smarter place tolive in. The real estate industry, has from a historical point of view, been consideredconservative and viscous for changes; however, the industry is facing major changestoday as digital technology is implemented in buildings with the purpose of makingthem smarter. This is also known as PropTech. The digital transformation entailseffects that actors on the market have begun to identify and adapt to. The question isto what extent they are considering these effects and whether they have begun toadapt their models after this. If not, there is a risk that the credit institutes' models willhave a bigger uncertainty, which could affect both the credit institutes as well as CREcompanies negatively from a financial perspective. The purpose of this thesis istherefore to increase knowledge of how digitalization is considered in creditassessments for commercial real estate companies in the Swedish real estate market. Three areas in which digitization theoretically affects credit assessments were selectedfor this degree project through a pre-study, namely sustainability, customer satisfactionand operational efficiency. A theoretical chain is presented in a conceptual frameworkbased on previous research showing how digitalization can affect the repayment abilitythrough profitability of commercial real estate companies and the market value ofcommercial real estate properties, which are two important factors in a creditassessment. Furthermore, collection of empirical data has been gathered throughsemi-structured interviews with experts in credit assessment towards real estatecompanies as well as real estate valuers. The conceptual framework showed a clearlink between digitalization and its theoretical impact on profitability and market value,with regard to sustainability, customer satisfaction and operational efficiency. Theempirical evidence also indicated that creditors and property valuers are aware of thedigital change to a certain extent, but there exists a number of barriers, hindering theconsideration of digitalization in credit assessments. The respondents expressed abelief that digitalization will increasingly impact the CRE industry and it will become animportant aspect to examine in the future. / Utvecklingen i dagens samhälle sker med en imponerande hastighet där digitalalösningar implementeras inom alla segment för att göra världen smartare.Fastighetsbranschen, som ur historisk synvinkel ansetts vara konservativ ochtrögflytande i samband med förändringar, har inte heller lämnats oberörd. Idag stårfastighetsbranschen inför stora förändringar då digital teknik implementeras ibyggnader för att göra dem smartare. Den digitala transformationen medför effektersom aktörer på marknaden börjat identifiera och anpassa sig efter. Frågan är till vilkenutsträckning kreditinstitut beaktar dessa effekter och om deras analysmodeller förbedömning av återbetalningsförmåga anpassas efter detta. Om detta inte sker finnsen risk att kreditinstituts modeller får större osäkerhet, vilket kan komma att påverkabåde kreditinstituten samt fastighetsbolagen negativt ur ekonomisk synvinkel. Syftetmed detta examensarbete är därmed att öka förståelsen för hur digitalisering beaktasi kreditgivningsprocessen för kommersiella fastighetsbolag på den svenskakontorsmarknaden. Tre områden där digitalisering påverkar kreditgivningsprocessen valdes ut iexamensarbetet genom en förstudie. Dessa var: hållbarhet, kundnöjdhet ochoperationell effektivitet. Ett konceptuellt ramverk skapades med förankring i tidigareforskning som visar hur digitalisering kan påverka återbetalningsförmågan genomlönsamheten hos kommersiella fastighetsbolag samt marknadsvärdet förkommersiella fastigheter, samt en explorativ undersökning genom semi-struktureradeintervjuer med experter inom kreditgivning till fastighetsbolag samt fastighetsvärderareför insamling av empiriska data. Det konceptuella ramverket visade en tydlig kopplingmellan digitalisering och dess teoretiska påverkan på lönsamhet och marknadsvärde,med hänsyn till hållbarhet, kundnöjdhet samt operationell effektivitet. Intervjuresultatenvisade även att kreditgivare och fastighetsvärderare är medvetna om förändringen tillen viss grad men att en mängd utmaningar måste lösas innan digitalisering kanbeaktas i fastighetsvärdering och kreditgivning. Vidare slutsats från empirin visade pårespondenterna tro om att digitalisering kommer få ett allt större genomslag i denkommersiella fastighetsbranschen och att det kommer bli en allt viktigare aspekt att tahänsyn till i framtiden.

This thesis investigates the impact of transaction volumes on the valuation accuracy of cooperative housing in Stockholm, focusing on the period from 2019 to 2023. Utilizing an Automated Valuation Model (AVM) and a traditional Hedonic Pricing Model (HPM) with Ordinary Least Squares (OLS) regressions, the study examines how fluctuations in market activity influence the precision of property valuations. The primary objective of this research is to determine the extent to which different levels of turnover in the co-operative housing market affect the certainty of these valuations. The study aims to present the correlation between transaction volume and valuation accuracy in a quantifiable manner, providing insights into the dynamics that transaction volume introduces into real estate market assessments. The findings reveal that higher transaction volumes correlate with greater valuation accuracy, emphasizing the importance of market liquidity in real estate assessments. The AVM shows that transaction volumes, while having low measured coefficients, significantly affect valuation accuracy. Conversely, the HPM indicates a stronger influence of transaction volume on absolute percentage error, particularly over the 30 days prior to the sales and valuation date. These results suggest that both simpler techniques like the HPM and more sophisticated approaches like the AVM experience reduced accuracy with decreased market activity, although the impact is less pronounced with advanced valuation systems. / Denna uppsats undersöker hur transaktionsvolymer påverkar värderingsnoggrannheten av bostadsrätter i Stockholm, med fokus på perioden från 2019 till 2023. Genom att använda en automatiserad värderingsmodell (AVM) och en traditionell Hedonsik Pris Modell (HPM), med “Ordinary Least Squares”(OLS) regressioner, undersöker studien hur fluktuationer i transaktioner påverkar precisionen i fastighetsvärderingar. Det primära syftet med denna forskning är att fastställa i vilken utsträckning olika transaktionsvolymer på bostadsrättsmarknaden påverkar säkerheten i dessa värderingar. Studien syftar till att presentera korrelationen mellan transaktionsvolym och värderingsnoggrannhet på ett kvantifierbart sätt, vilket ger insikter i de dynamiker som transaktionsvolym introducerar i fastighetsmarknaden. Resultaten visar att högre transaktionsvolymer korrelerar med större värderingsnoggrannhet, vilket betonar vikten av marknadslikviditet vid bostadsrättsvärderingar. AVM visar att transaktionsvolymer, trots att de har låga koefficienter, påverkar värderingsnoggrannheten signifikant. Omvänt indikerar HPM en starkare påverkan av transaktionsvolym på absolut procentfel, särskilt under de 30 dagar som föregår försäljnings- och värderingsdatumet. Dessa resultat tyder på att både enklare tekniker som HPM och mer sofistikerade metoder som AVM upplever minskad noggrannhet vid minskad marknadsaktivitet, även om påverkan är mindre uttalad med avancerade värderingssystem.

Vid försäljning av kommunal mark som ska exploateras för bostadsbyggande brukar kommun och byggaktör flera år innan överlåtelsen fastställa ett pris. Syftet med detta arbete var att undersöka hur priset justeras från överenskommelsens tidpunkt till överlåtelsen där priset justeras genom en så kallad indexeringsmodell. Bakgrunden till arbetet är att det bland kommun och byggaktörer funnits ett missnöje av modellerna, vilket för Stockholms stad lett till en översyn av dess modell. Tidigare studier har endast översiktligt berört ämnet och lyft det som ett förslag till framtida studier. En litteraturstudie med grund i värderingsteori har utförts för att undersöka hur en alternativ indexeringsmodell skulle kunna konstrueras. Vidare har en alternativ indexeringsmodell presenterats som tillsammans med de modeller som idag tillämpas i Stockholm, Göteborg och Malmö stad ingått i en jämförande analys. Analysen har jämfört prisutvecklingen enligt respektive modell mot observerad prisutveckling för markanvisade byggrätter i Stockholms stad. Slutligen har en intervjustudie av fastighetsvärderare anställda på Stockholms stad genomförts i syfte att utreda vilka konsekvenser ett byte av indexeringsmodell kan innebära. Resultatet visar att en alternativ modell bör i kontrast till tillämpade modeller innefatta även byggkostnadsutvecklingen. För vissa faktorer, såsom vinstfaktor, saknas det tillförlitliga underliggande indexeringar, varför de exkluderats i den alternativa modell som föreslagits. Den jämförande analysen visar att prisutvecklingen enligt de snarlika modellerna tillämpade i Stockholm och Göteborgs stad har lägst procentuell avvikelse från den observerade prisutvecklingen följt av Malmö och den alternativa modellen. Intervjustudien visar att ett byte av indexeringsmodell kan ha konsekvenser för prissättning, värderingspraxis och bostadsförsörjning. Valet av indexeringsmodell visar sig ha en påverkan på optionsvärdet och således även prisutvecklingen. Detta förklarar varför Stockholmsmodellen också tycks förklara prisutvecklingen i Stockholm med minst avvikelse. För valet av indexeringsmodell bör kommuner ta ställning till vad som bedöms vara en lämplig riskfördelning, vilket banar väg för framtida studier att undersöka ämnet risker närmare. / When municipal land is sold for residential development, the municipality and the developer usually establish a price several years before the actual transaction. The purpose of this study was to examine how the price is adjusted from the time of agreement to the transaction, where the price is adjusted using a so called indexation model. The background of the thesis is that there have been a dissatisfaction among municipalities and developers with the current models, which has led to the City of Stockholm reviewing its model. Previous studies have only overviewed the topic and suggested it for future research. A literature study based on valuation theory has been conducted in order to examine how an alternative model could be constructed. Additionally, an alternative model have been suggested and has along with the models that are currently applied in the municipalities of Stockholm, Gothenburg and Malmö been included in a comparative analysis. The analysis have compared the price development according to each model against the observed price development for land allocated development rights in the City of Stockholm. Further, an interview study with real estate appraisers employed in the City of Stockholm was conducted to investigate what consequences a change of indexation model could mean. The results show that an alternative model, in contrast to the applied models, should also include the development of construction costs. For certain factors, such as the profit margin, there is lacking reliable underlying indexations, which is why they were excluded from the alternative model that is presented. The comparative analysis shows that the price development according to the similar models applied in Stockholm and Gothenburg has the lowest percentage deviation from the observed price development, followed by Malmö andthe alternative model. The interview study shows that a change of an indexation model could have implications for pricing, valuation practices and housing supply. The choice of indexation model appears to impact the option value and thus the price development. This explains why the Stockholm model also seems to explain the price development in Stockholm with the least deviation. For the selection of an indexation model, municipalities should conclude what is to be considered an appropriate level of risk, paving the way for future studies to examine the subject of risks more closely.

The goal of this diploma thesis is to determine the insurance payment that should be paid to the insured person in case of fire of a detached house in Louka. The theoretical part defines basic terms related to valuation of real estates and insurance industry. The following practical part focuses on the valuation of the immovable property in Loučka using the cost approach in three different periods of time. Subsequently the expenses for repairs are determined by using the method of itemized budget, using BUILDPower S. Lastly the determined insurance payment is compared to the insurance contract.