營建業（包括營造和建築）由於可帶動上下游諸多關聯產業如鋼鐵、水泥、預拌混泥土、衛浴五金、機電設備等，一向被視為內需火車頭工業。近年來，政府祭出各項方案如修正都更獎勵辦法、五都合併升格直轄市（臺北市雖未合併升格，但習慣上將其計入稱之）等，皆是希望藉由健全營建業的發展來帶動關聯產業的成長，進而帶動臺灣經濟的成長。其重要性由此可見一斑。 然而國內論及營建業產業環境、分析，以及建設公司經營策略的碩博士論文為數眾多，但似乎缺乏一較完整之觀念架構來描述產業特性和策略形態。為此，本研究試圖應用學者司徒達賢發展之『策略矩陣分析法』來說明臺灣營建業之產業特性，並運用策略矩陣上的策略組合來描述臺灣北部地區三家建設公司之經營策略，以供對此產業有興趣者參考運用。 本研究發現，若以地圖和行車路線圖來比喻產業矩陣和策略矩陣的關係，三家建設公司在同一張產業地圖上明顯地呈現出不同的行車路線（經營策略）。如在土地開發上，文心建設透過本身的獨特能力來處理並取得有很多問題的土地。又利用此獨特能力結合多年在都市更新開發方式上的經驗，來順利取得都更主管機關的開發許可；遠雄建設由於具有資金上的優勢，形成在土地開發上的優勢，使其可以用買斷的形式購買所需資金龐大的土地，例如大面積的土地、閒置的工業用地等；新光建設則由於集團自有許多土地資產，故主要以開發自有的土地資產為主。在土地方面，文心建設主要選擇位於良好地段的土地；遠雄建設主要選擇大面積的土地和閒置的工業用地；新光建設則是由於集團自有許多土地資產而形成優勢。 此外，以策略矩陣分析法來描述過往相關研究的研究成果，可以發現在研究過程中藉由此觀念架構的運用，可以更深入地瞭解和更細緻地呈現研究對象的經營策略，此點亦為本研究與過往相關研究最大之不同。

台灣營建業主要景氣循環階段大約進入了第七波循環，每一波平均每3~5年為一循環。每一階段的成長，都有著產業不同成長策略之應用（林瑞陽，2001)。至今，多數的具規模的營建業者，經營觸角已由本業延伸到各個不同的事業領域，甚至有些事業領域也建立了該廠商新的核心能力，如龍嚴建設自民81年起，轉型進入了殯葬服務業，其除了開創了一個新的事業領域外，也造就了其新的成長動能。 然而，並非所有的營建業者，都具有多角化的資源以及能力。現行15,400家的營建廠商中，仍有大部分的業主屬於中小型營建商，這些營建商除了須承受景氣波動所帶來的影響外，面對萎縮的建案市場需求，仍須尋求突破。 本研究希望透過個案公司面臨業務轉型之際，透過深度訪談與次級資料的分析，勾勒出個案公司之現況全貌。進而透過策略創新之可能性，展開未來預期的策略樣貌。因此，本研究之目的如下： 一、深入研究個案公司之經營流程，辨識出主要之產業價值鏈。 二、以策略形態分析法，作為個案公司策略之分析架構，檢視現行產業環境下，個案公司之策略可行性及未來性。 三、透過公司現有的條件以及外在環境之事實，發展建議策略，並且利用策略形態分析法構面勾勒出未來樣貌，並且檢視可能須滿足之條件、環境前提。 在研究過程中，發現個案公司有在策略上，有其獨特的做法，使得在競爭激烈且土地取得不易的台北市地區，仍可以逐步成長，甚至成功推出一地區之指標性建案，進而能逐步擴張。以下綜合整理出個案公司之策略重點作法。 一、持續在地經營，建立起在地品牌形象。 二、成功整合各方資源，推出高難度建案。 三、及早掌握市場趨勢，成功推出都市更新案件。 本研究也針對該公司策略想法，經過理論架構的分析與實際驗證，做出下述建議。 一、都市更新之環境前提的改變，對W建設公司的影響甚鉅。 二、進入新北市之策略，需考量公司品牌的擴散與否，以及人脈建立。 三、仍需更多替代策略，一同納入考量。

2010年前，台灣經濟蓬勃發展而帶動了房地產業興盛，台灣房地產在市場上的價格不斷攀升，導致社會普遍關注，為了防止房地產業泡沫化、抑制高房價，政府單位採取了一連串的打房政策，期望這些措施能夠平穩市場上的價格、緩和房價上漲趨勢。政府相關單位在2011年後積極推出因應政策，例如實施課徵奢侈稅、房價實價登錄等等，願房地產業能夠朝著明朗、有條不紊的方向前進。實施這些政策必定會嚴重衝擊到房地產業，房地產業正在經歷嚴格考驗，面對重重困境，建設公司應該如何進行轉型？不動產開發商業同業公會又應該扮演什麼樣的角色？ 　　本研究欲透過文獻分析與市場資料，探討在政府打房政策下，建設公司要如何因應環境而做出轉型。根據研究結果顯示：市場經濟趨勢的改變、避免房地產業所帶來的風險，建設公司能以漸進的方式來做轉型，像是可以併購飯店、投資新建飯店，避開市場瓶頸以創造現金流。不動產開發商業同業公會陪伴建設公司歷經景氣的高峰與谷底，竭盡幫助建設公司面對困境。面對環境的趨勢、法令的變動，不動產開發商業同業公會必須隨時掌握即時資訊，加強監測與分析預警，做好前瞻性的工作，且扮演著與政府協調溝通的角色，地位顯的更相形重要，另外，適時地輔佐各建設公司，凝聚同業力量，亦能使不動產開發商業同業公會更加成長與茁壯。 / Taiwan's booming economy led to the prosperity of the real estate market before 2010. Prices for real estate in Taiwan's market continue to rise, leading to widespread social concern. In order to prevent the burst of real estate bubbles and restrain the effect of high prices, the government adopted a series of housing policies, hoping these measures could stabilize market prices and ease the upward trend of housing prices. 　　Relevant government units then actively introduced responsive policies after 2011, such as the imposition of the luxury tax, and the implementation of registering the actual selling price of real estate, etc., in the hopes that the real estate industry would be clear and methodical in the future. The implementation of these policies will certainly be a serious assault on the real estate industry. While the real estate industry is undergoing severe challenges and facing many difficulties, how the construction companies should transform, and what role the Real Estate Development Association should play are of particular concern. 　　Through citation analysis and market data, this study discusses how the construction companies should transform in response to a changing environment. According to the research result, in the face of changing market economic trends and the risks posed by the real estate industry, construction companies could transform in a progressive way. By merging with hotels and investing in newly-built hotels, they could avoid the bottleneck of the market and generate cash flow. The Real Estate Development Association accompanied the construction companies through both the peak and bottom of prosperity, doing its best to help construction companies face difficulties. 　　Faced with the trends of this environment, as well as changes in the laws and decrees, the Real Estate Development Association must keep abreast of real-time information, reinforce monitoring and pre-warning analysis. It must perform proactively and play a coordinative and communicative role with the government, as it seems relatively more important. In addition, it must assist each construction company duly, not only to build cohesion within this industry, but also to enable the Real Estate Development Association to grow and prosper even more.

建築投資產業一向被視為內需之火車頭工業及國家經濟建設之基礎，而當中主導土地開發經營策略之建設公司更是重要關鍵。鑑於建築投資產業受政府政策與景氣影響甚鉅，建設公司亦投入BOT開發案之商場經營，以追求營收及獲利之穩定。因此本研究以司徒達賢(2016)之策略矩陣分析法，探討建設公司對於BOT開發案之商場經營策略分析。採個案研究法，說明以個案公司為主體的建設營造集團投入之兩個BOT開發之商場經營案例，針對下列研究問題進行分析，包括：(一)個案公司屬於營建產業，其主要經營策略有哪些？策略背後意義為何？(二)個案公司投入BOT開發案之商場經營其策略、目標、環境前提及條件前提為何？(三)個案公司入BOT/OT商場經營策略其執行之組織部門及績效指標為何？本研究透過公開資料及文獻等次級資料之收集，參與式觀察及與個案公司相關主管面對面訪談等初級資料之收集。 本研究結論歸納個案公司之五大經營策略，分別是「差異化策略–建立國內營建產業技術及服務之標竿企業形象」、「集中化策略」、「私人土地開發策略」、「多角化策略–以對於BOT等公辦開發案之競爭優勢投入商場經營」、「擴張策略–追求CITYLINK商場規模經濟及提升品牌形象策略」。藉由策略模組及策略矩陣分析圖的繪製，描述個案公司之五大策略及策略背後的意義。並說明策略對應之目標、環境前提及條件前提，以及歸納整理個案公司在投入BOT商場經營所對應執行之各部門組織及相關績效指標，最後提出個案公司在總體策略及事業策略之重要意涵。期能藉由本研究個案分析，在理論面強化策略矩陣分析之應用，在實務面則提出對於建設公司投入BOT商場經營在策略管理實務運作上的參考。

網際網路的應用可協助企業強化與消費者的溝通與互動，此對於傳統的商業模式產生相當大的衝擊，然而在房地產諸多異於一般商品的特質下，網際網路對於建設公司經營的影響是否與一般企業相同？目前未被清楚討論。本研究發現，在B2E與B2B方面，網際網路對建設公司與一般企業的影響差異並不大，但在B2C方面，建設公司的網際網路運用度則明顯偏低，目前僅能扮演輔助交易的角色。不過，隨著網路環境的逐漸成熟，以及線上調查、產品客製化、集體議價等新興商業模式的出現，建設公司為提升經營績效，實有必要依循從B2E到B2B，再延伸至B2C的步驟，逐步提升自身的電子化能力，並採取傳統行銷與網路行銷二者並行的模式，以及強化網站的房地產行銷功能。 / The application of Internet can assist the enterprise to reinforce its communication and interaction with clients. Such a fact has a great impact on the traditional business model for sure. However, we must notify that the features of real estate are different from other common goods. Does Internet have the same influence on the management of real estate developer just like other industries? The issue hasn't been further discussed in the existing literature. This research reveals that Internet's impact on the real estate developer is relatively the same compared with other general business in the B2E and B2B aspects. Nonetheless, the Internet application ratio is obviously lower in the aspect of B2C. Real estate developer merely acts as the subsidiary in transaction part. Due to the well-developed Internet environment, innovative business models such as "online suvey"、"customized product" and "collective bargaining mode" begin to emerge in the market. In order to improve its management efficiency, a real estate developer company must adopt the B2E to B2B then B2C step-by-step procedure. Its electronic competence will be gradually enhanced accordingly. Besides, it needs to combine the traditional marketing with Internet to strengthen the marketing through web site and gain a considerable profit.

在房地產生命週期中，建設公司扮演了土地取得、資金籌措、個案企畫、規劃興建、銷售與管理維護等角色，可說是房地產相關行業中最主要之關鍵；因此包括購屋者、股票購買者、公司管理階層、金融機構、證券管理機構等，皆必須以不同的角度來關切個別建設公司的經營績效，以供其行為決策的參考。 基於此，本研究第一部份先運用模糊理論衍生之模糊綜合評估法對上市建設公司的財務績效等相關指標進行各種綜合評估，並以劃分為「劣」、「普」、「良」、「優」四個級距的方式對公司進行評等。第二部份則搭配定性描述的產品績效予以交叉探討，以進一步了解不同類型建設公司的經營特質，共獲致以下結論。 在公司財務績效評等方面，相較於傳統簡單加權法，模糊綜合評估法因搭配權重的不同而在測試考驗上有較大落差；不過就評估結果而言，幾種評估權重的一致程度皆相當高，其中以同時考量到建築投資業產業特質（如高負債比率、低周轉率、經營規模成長快等）與員工生產力的評等模式穫得了最佳的測試成績。在該評估模式下，八十三年第四季至八十六年第三季各公司的評等結果分別為：「劣」等級包括宏福、宏總等兩家；「普」等級包括潤建、龍邦、長谷、緯城、仁翔等五家；「良」等級包括國揚、太設、太子、長億、寶祥、宏璟、皇普、昱成、春池等九家；「優」等級包括國建、寶建、冠德、華建、三采、尖美、宏盛、宏普、基泰等九家。 而在上市建設公司財務績效與產品績效交叉探討的部份：本研究從公司上市時間、成立時間、資本額，存貨內涵、政府認證等幾個角度做為產品績效的測試基準，有以下三點重要發現： 1.財務表現優良的上市建設公司亦有不錯的股價表現，至於財務表現不良的公司股價表現相對較差。 2.財務表現優良的公司平均上市時問較短，財務表現不良的公司平均上市時間則較長。 3.財務表現優良的公司帳面上的養地比率較高，財務表現不良的公司帳面上養地比率則較低。

建設公司的產業發展，並不可以單純的以經濟活動的一環來看，它也是家與生活場合的提供者。但是，在市場上所見到仍是一案建商的活躍，而績優建商卻相對委屈。問題的根源是，在資本市場大家無法分辨建設公司的好壞，資源無法有效流向好的建設公司，自然在市場上就發生劣幣驅逐良幣的現象。但是，在國內建設公司特有的經營環境，使得建設公司財務報表的功能性大幅受限，進而使其誘導資源的能力也相對降低。本論文之主要目的，即是分析建設公司之經營特性，分析其持有土地、在建工程與待售成屋存貨之經濟意涵與會計處理上之問題。同時，透過四個實證研究，提出建設公司存貨持有對建設公司財務報表影響之相關結論與建議，希望能解決部分目前對建設公司財務報表解讀困境與促進對建設公司之瞭解。本文主要內容，由四個實證研究所構成，分述如下。 第一個實證研究為以國泰建設為例，透過時間序列之共積(cointegration)模型，分析養地型建設公司財務報表之長期結構。研究結果發現，土地、在建工程與待售成屋三種存貨間存在長期穩定關係；此外，土地存貨持有率與毛利率長期間呈現負相關，顯示土地存貨持有，利潤率呈現上有不利的影響。實證結果也發現土地存貨持有率與負債比率，長期間呈現負相關，顯示建設公司將在財務結構較健全時進行土地持有。 第二個實證研究為透過資料包絡法(Data Envelopment Analysis;DEA)建構建設公司之績效指標，並利用Tobit迴歸分析比較績效指標與房地產投資開發變數之關連性。研究結果發現，建設公司有能力購入土地進行策略性等待，可以帶動績效指標上升；待售成屋存貨與在建工程存貨就如同預期，與績效指標呈現負相關。該部分實證結果顯示，分析建設公司之績效時，應考慮其存貨構成項目與其背後策略意涵，分析才會周延。至一般常用財務績效指標方面，結果不是完全無法掌握土地開發變數，就是在待售成屋存貨此項土地開發變數方面，與本文建構績效指標的符號方向相反，顯示有進一步探討空間。 第三個實證研究為透過Malmquist生產力指數，進一步計算績效指標之跨期變動，並以拔靴複製法(bootstrap)進行檢定不同土地持有策略對生產力、效率與技術變動影響為何。實證結果顯示，在房地產景氣之起跌階段，生產力均無顯著變化。在房地產景氣之續跌階段，長期大量持有土地之建設公司效率提升；短期大量持有土地之建設公司，產生技術退步。在房地產景氣之探底階段，建設公司為了在訴求高品質之推案以迴避景氣壓力，所以，全體建設公司均發生技術進步。至房地產景氣上升階段，一般性購屋需求大增，建設公司推案以量取勝，此時全體建設公司均發生技術退步現象，但不影響其生產力。 第四個實證研究，針對建設公司業績具有高度隨機性之特性進行研究。利用三階段DEA可以同時調整環境變數與隨機性之特性，深入探討建設公司之純粹技術效率。實證結果發現在一階段DEA中，低持有土地的效率值較好，但是，在三階段DEA則未達顯著水準。成屋存貨持有率與在建工程成有率在一階段DEA都未達顯著水準。在三階段DEA調整環境因素與隨機性後，結果發現，即使房地產景氣上升，擁有待售成屋存貨與在建工程之建設公司仍是效率不利。 綜合以上的結論，本文認為目前財務報表分析重點往往置於損益表之上，財務報表使用者非常關心當期損益，但是基於建設公司的營運特性與會計原則特性，透過當期損益根本難以掌握建設公司未來動態。所以，觀察重點應該重回資產負債表之上，尤其是房地產相關存貨的結構與土地持有策略。同時也必須留意景氣變化對建設公司造成的影響，並調整隨機性對其財務報表數字之表達。 / Construction companies (developers) play a key role in the housing market. However, one-case companies but good performing companies dominate the real estate market. Homebuyers and investors are not able to tell which companies have good quality from their financial reports. Consequently, capitals can not support good companies. The main purpose of this dissertation is to analyze construction companies’ operation, financial report, and economic senses. This dissertation employs four essays to figure out the relation between financial report and land holding and development and to propose some suggestions for solving some dilemmas about construction companies’ financial analysis. The first essay tries to find out the relation between financial structure ratios and real estate related inventory ones. Empirically, we find that there is strong relation between these ratios in the long run. We also find there is a negative relation between land inventory ratio and gross profit rate. Finally, an option of buy-and-hold strategy for land will be exercised under a healthy financial structure. Under considering risk control, the second essay employs Data Envelopment Analysis (DEA) to calculate the efficiency of the listed real estate development firms in Taiwan and to discriminate the factors which cause the inefficiency of those. The results show companies which exercise buy-and–hold-land strategy for land have better performance and it can conform to real option theory. The market beats the companies which own buildings or houses for sale as well as constructions in process. By comparing traditional performance indices and DEA indices, the land purchasing decision and the costs for construction in progress go in the same direction. However, the direction of houses for sale and that of land inventory are the opposite. Therefore, the conclusion is that more information is required when we evaluate the performance of real estate companies. The third essay tries to use Malmquist productivity index combine some financial ratios and bootstrapping method to test productivity, efficiency, and technical change of listing real estate companies. At the beginning of a recession, there was no significant productivity change for both companies which hold long-term mass lands(LTML) or short-term ones(STML). For an extension of this period, efficiency improvement and productivity enhancement occur to LTML and technical regress to STML. When the economy hits the bottom, technical progress occurs to both but productivity enhancement occurs only to STML because of huge financial pressures upon LTML. At the period of a recovery, mass-production oriental policy causes technical regress for all companies. Based on the highly stochastic attribute of construction companies operation, the fourth essay applies a three-stage DEA procedure to calculate pure managerial efficiency. We find that the pure managerial efficiency of companies which holding existing houses and construction in progress is at disadvantage. But there is no significant evidence that buy-and-hold-land strategy will lower pure managerial efficiency. From the above four essays, we conclude that financial report analyst should pay more attention to real estate related inventory rather than income statement. We also suggest that more information for land holding, construction in progress, and existing houses should be required.

本研究之目的為透過我國上市櫃之建設公司之財務報表一窺我國房地產近十年之實際狀況，以及會計政策對建設公司的財務報表與營運計畫之影響。研究方法係採用Khan and Watts在2009所提出之C_Score，作為衡量財務報表可靠程度的值。本研究以2004年至2013年合計十年為研究期間，實證結果如下： 1、上市建設公司的C_Score與上櫃建設公司之C_Score為負數，代表大多數的建設公司於2004年至2011年間的財務報表似乎不具有審慎性，本研究推測，可能是自2003年SARS風暴之後，房地產市場開始歷經十年的大多頭行情，投資人對於建設公司普遍給予較高的本益比與評價，再加上建設公司每年所發放的股利穩定，使得財務報表較不審慎。而上市建設公司的C_Score大於上櫃建設公司之C_Score，顯示上市建設公司的財務報表較上櫃公司來得可靠。 2、具有集團背景之建設公司C_Score大於不具有集團背景的建設公司C_Score，表示集團背景之建設公司財務報表審慎性較高。 3、以適用ROC GAAP與適用IFRS之財務報表做比較，適用ROC GAAP之C_Score明顯小於適用IFRS的C_Score，可見採用IFRS後，負報酬率對盈餘的增額解釋能力確實顯著提高，對於主張採用IFRS將使得財務報表審慎程度降低之說法，至少在建設業中，是不成立的。

近年來房價持續攀升，政府決定實施特種貨物及勞務稅條例以降低投機買賣之行為，達到防止房價泡沫化，平抑房價之目的。為探討資本市場對該條例之預期，本論文首先以事件研究探討特種貨物及勞務稅條例消息公布之際，上市櫃建設公司是否產生負的累積異常報酬率，並採用迴歸模型探討公司特性與該公司受特種貨物及勞務稅條例影響幅度的關聯性。本論文進而透過對上市櫃建設公司營業收入及營業毛利率在特種貨物及勞務稅條例消息公布後是否產生不利影響之探討，了解特種貨物及勞務稅條例消息公布對建設公司銷售面之實質影響，最後採用迴歸模型探討公司特性與建設公司銷售面受影響幅度之關聯性。 本研究研究結果發現： 1、在特種貨物及勞務稅條例消息公布之相關事件日，上市櫃建設公司普遍均產生顯著的負向股票異常報酬率。 2、股票累積異常報酬率與公司特性關聯性之迴歸結果顯示，研議及開徵特種貨物及勞務稅消息公布之事件日，存貨比率較高、公司規模較大、公司成長性較高之上市櫃建設公司，其累積異常報酬率較低。 3、在特種貨物及勞務稅條例消息公布後，上市櫃建設公司之營業收入產生不利影響，但對營業毛利率並無顯著之不利影響。 / In order to curb the housing price hike and prevent housing bubble, Taiwan government implemented the Specifically Selected Goods and Services Tax Act. The Act is expected to have negative impacts on stock market returns of construction companies and real estate market. Using event study method, this study examines the stock market reactions to the announcements of the legislature policy. This study explores the relation between the stock cumulative abnormal returns (CAR) of the Act and firm characteristics. This study finds that the stock market reacts negatively when the news of the Act are released. The regression results indicate when the news of the Act are released, for construction companies, CARs are negatively related with inventory-to-total assets ratio, corporate size and growth. This study also finds the construction companies’ revenue reflected the negative impacts on real estate market.

建設公司為典型的內需產業，隨著國內經濟的發展而變動。在民國80年後房地產市場因經濟與政治的動盪而一路下滑，陷入長期的衰退時期，因此政府採取許多利多措施以振作該產業的發展，而土地增值稅減半徵收政策就是其中一項振興措施。土地增值稅減半措施可以降低土地的交易成本，被房地產市場認為是利多消息，而國內研究多從投資人的觀點探討政策對股價的影響，未曾探討該政策對身為房地產市場供給者之建設公司經營效率的影響程度。 因此，本研究針對1998年至2003年的36家上市櫃建設公司，採用資料包絡分析法與大邊界法的概念，畫出單一包絡曲線以涵蓋整體樣本期間，求出所有樣本的效率值並分析其長期趨勢，以探討減半徵收政策對建設公司成本效率、配置效率與技術效率的影響。 實證結果顯示，政策實施後之純技術效率顯著大於政策實施後，而政策實施後之規模效率則顯著小於政策實施前；以Tobit迴歸分析顯示，政策實施對建設公司整體而言有提升配置效率與純技術效率的效果，但規模效率是下降的，表示建設公司尚未達到最適生產規模，仍有調整提振的空間。另外，就不同組織型態下的建設公司探討政策對其影響程度，若就上櫃建設公司與上市建設公司兩個子群體分別觀察，分析結果發現上櫃建設公司在政策實施前與實施後之成本效率、整體技術效率、純技術效率與規模效率皆顯著大於上市建設公司，且政策實施對上市建設公司之純技術效率有大幅度提升的效果，而Tobit迴歸分析亦顯示上櫃建設公司之經營效率較上市建設公司為佳。從有無集團背景著眼分析顯示非屬於集團企業之建設公司在政策實施前與實施後之成本效率、整體技術效率與純技術效率皆顯著大於屬於集團企業之建設公司，而Tobit迴歸分析亦顯示屬於集團企業之建設公司在整體技術效率方面不如非屬於集團企業之建設公司。 / Developers as the typical domestic demand industry change with development of the domestic economy. Because of turbulence of the economy and politics the real estate market fell into long-term decline after 1990. So the government took many favorite policies to improve the development of this industry, and the Land Value Increment Tax (LVIT) cut was one of those policies. The LVIT cut could reduce the transaction cost of the land, so it was thought a profitable policy to the real estate market. Most domestic researches are based on the investors’ view to test the impact of the policy on stock market, but not focus on the influence on the suppliers of real estate market, developers. In order to trace the trend of developers’ efficiency, this research employs data of 36 listed developers from 1998 to 2003 and applies Date Envelopment Analysis (DEA) to construct a grand frontier. Therefore, based on the trend of grand frontier this research could examine the impact of LIVT cut on developers` cost efficiency, allocation efficiency and technical efficiency. The major findings of this research as follows. The statistical results show that pure technical efficiency after the policy is statistically significant greater than that before the policy, and scale efficiency before the policy is statistically significant greater than that after the policy. The Tobit regression suggests that the implement of the LIVT cut could improve pure technical efficiency and allocation efficiency but drop scale efficiency. The finding suggests that developers have not yet reached the best scale and still have adjustment space. In addition, this research examines the impact of the policy on developers under different organization type. First, to divide developers into TSE and OTC. The analysis result shows that whether before the policy or after the policy cost efficiency, technical efficiency, pure technical efficiency and scale efficiency of OTC are statistically significant greater than that of TSE, and Tobit regression also shows that business efficiency of OTC is greater than that of TSE. Besides, from views of group background, the analysis result shows that whether before the policy or after the policy cost efficiency, technical efficiency, and pure technical efficiency of independent developers are statistically significant greater than that of group developers, and Tobit regression shows that technical efficiency of independent developers is statistically significant greater than that of group developers.