För att uppnå Sveriges energimål har servicesektorn börjat bygga energieffektiva byggnader. I detta examensarbete har energiberäkningar med hjälp av VIP-Energy utförts för Elmeskolan som är byggd enligt passivhusteknik. Resultatet av energiberäkningen har jämförts med kraven enligt BBR 22 och 25 och passivhusstandarden. Det visade sig att kraven för BBR och passivhusstandarden uppfylldes. Även en beräkning av energiprestanda för BBR 22 och 25 med avseende på bergvärme och fjärrvärme har tagits fram med hjälp av definitioner enligt Boverkets byggregler. Energiprestandan för bergvärme visade sig vara lägre än för fjärrvärme. Tre LCC-kalkyler har utförts med hjälp av en Excel-mall. Den beräknade energiprestandan för Elmeskolan samt det maximala kravet för energiprestanda för passivhusstandarden och BBR 22 har legat till grund för kalkylen. Kalkylen resulterade i att Elmeskolans energikostnad var en fjärdedel i jämförelse med kravet för BBR 22. Syftet med denna studie är att resultatet ska påvisa fördelarna med att uppföra byggnader med passivhusteknik samt påvisa energieffektiviteten för ett passivhus. / In order to achieve Sweden's energy goals, the service sector needs to build energy-efficient buildings. Therefore, the national board of housing, building and planning proposed building regulations called BBR that consists of requirements and general recommendations for both new and existing building and contains multidimensional aspects including energy management in the building. Passive house building is also another promising solution to approach an energy efficient building. The main aim of this study is to assess the energy performance of a case study building according to the both BBR and passive house building criteria. Correspondingly, Elmeskolan, which has been built based on passive house standards, is chosen as the case study and a model is developed using a building energy-modelling program, VIP-Energy. The result of the energy calculation has been compared with the requirements of BBR 22 and 25 and the Passive House Standards. The study shows that the requirements for BBR and Passive House Standards were met for the case studied building. The primary energy demand of the heat supply system in the building is assessed by considering either geothermal or district heating system according to the Boverket’s energy management building regulations. It is concluded that the primary energy demand in case of using geothermal system is lower than district heating system to supply building heating demand. A simplified LCC analysis has been considered in this study due to the passive house standard and BBR 22 and 25 building regulations. The results show energy cost of the case studied building that is built based on passive house criteria is 25 % of total energy cost of similar building that built based on BBR 22 requirements. The results show the benefits of passive house requirements in comparison with BBR regulations for the case studied building in terms of thermo-economic objectives.

Today, there is a housing shortage in the larger cities. This together with the long housing waiting lists makes it difficult for younger people to make a housing career and invest in a condominium. In 2014, the Swedish Parliament introduced the reform of attefallshus with the aim of reducing the housing shortage in the country and facilitating entry into the housing market. The work studies whether an attefall block can be a favorable housing concept and an example of such a housing concept is designed. The purpose of the study is to analyze which legal obstacles limit a block of attefall houses and whether the housing concept can possibly reduce the housing shortage. To answer the study's purpose and questions, interviews were conducted with experienced people in the field. The results show that very few attefallshus are currently used as dwellings. Instead they have other functions. Furthermore, the results show that the legal obstacles that limit an Attefall block are, according to the study, availability to existing one- or two residential buildings that allows additional buildings of in total 30 on the plot. The interviewees believe that the concept should change the name to single-family neighborhoods and establish detailed development plans specifically for this. The conclusions are that an attefall block will not be economically favorable, is impracticable and not a solution for housing shortages.

Sweden is currently experiencing major population growth, focused predominantly in and around its major cities. This has created an ongoing challenge for municipalities to ensure housing supply meets demand, in turn increasing the required rate of construction. Furthermore, new property prices are increasing which has led to lower and middle-income earners being pushed out of the market. The thesis examines the relationship between the sale price and unit construction price of new condominiums, and to what degree Swedish building regulations influence construction costs. The design of both new and re-developed housing is influenced by various Swedish laws, regulations and guidelines, where the Planning and Building Act and the National Board of Housing, Building and Planning's Building Rules govern, which are all recognized nationally. According to the Planning and Building Act, it is not permitted for municipalities to set their own requirements. However, the results of the study show that developers experience different interpretations of these rules and regulations when working within different municipalities, or even between different case officers within the same municipality. This then results in projects being difficult to plan, resulting in higher costs. Sweden has, when compared to other European countries, high production costs, which according to the literature review is considered to have a direct connection to construction requirements and market competition. Additionally, the results show that the requirements make it difficult to produce and implement standard designs and construction methods. This has led to the construction industry finding it difficult to develop in regards to construction technology and from a cost perspective. Lack of predictability has driven costs up when it comes to accessibility, housing design and fire protection. Finally, the study shows that lower production costs can lead to greater competition by making it easier for more developers to establish themselves in the market. This would result in more homes being built at lower production costs, which motivates developers to invest in new projects. As the results indicate that production costs do not affect final prices – but rather the willingness of developers to invest – a greater supply of housing would push down final prices. / Befolkningen ökar ständigt i Sverige och framför allt i storstäderna. En pågående utmaning för landets kommuner är därför att se till att utbudet av bostäder möter efterfrågan och att det rådande underskottet på bostäder hämtas upp. För att göra det krävs en hög och jämn byggtakt. Vidare har de höga slutpriserna som i dagsläget föreligger på bostadsrätter, försatt låginkomsttagare utanför bostadsmarknaden och även skapat problem för medelinkomsttagare att förvärva en bostad. I detta examensarbete undersöks relationen mellan slutpriser på bostadsrätter och produktionskostnaderna för flerbostadshus samt om de svenska byggreglerna påverkar produktionskostnaderna. I förlängningen undersöker examensarbetet huruvida kraven i de svenska byggreglerna genererar merkostnader som i sin tur leder till dyrare priser på bostadsrätter. Hur ny- och ombyggnation ska utformas regleras i ett antal lagar, föreskrifter och allmänna råd, där Plan- och bygglagen och Boverkets Byggregler styr. Reglerna ska i sin tur verka nationellt och det är därmed enligt Plan- och bygglagen inte tillåtet för kommunerna att ställa egna särkrav. Dock visar resultatet av examensarbetet att byggbolagen upplever att det finns en viss tolkningsfrihet och lokala formuleringar av de rådande kraven. De menar att detta leder till att processen skiljer sig åt beroende på i vilken kommun nyproduktionen projekterats för samt vilken bygglovshandläggare som hanterar ärendet. Vidare resulterar detta i projekt som är svåra att planera och i vissa fall ger högre kostnader. Sverige har jämfört med övriga länder i Europa höga produktionskostnader vilket enligt litteraturöversikten anses ha en direkt koppling till bland annat kravställningarna och konkurrensen på marknaden. Dessutom presenterar resultatet att kravställningarna försvårar produktionen samt implementeringen av standardprodukter och innovationer. Detta leder till att byggbranschen generellt sett får det svårt att utvecklas industriellt, byggtekniskt och ur ett kostnadsperspektiv. Bristande förutsägbarhet är framför allt kostnadsdrivande när det handlar om tillgänglighet, bostadsutformning och brandskydd. Slutligen visar studien att lägre produktionskostnader kan leda till större konkurrens genom att det underlättar för fler byggbolag att etablera sig på marknaden. Detta skulle resultera i att fler bostäder skulle kunna byggas till lägre produktionskostnader vilket motiverar byggbolagen att investera i nya projekt. Eftersom resultatet tyder på att produktionskostnaderna inte påverkar slutpriserna utan snarare investeringsviljan hos byggbolagen, skulle också ett större utbud av bostäder pressa ned slutpriserna.

Thesis (LLD)--Stellenbosch University, 2012. / ENGLISH ABSTRACT: Ownership, and especially the ownership of land, consists of rights as well as duties. The social responsibilities of the owner depend on the prevailing needs of the public (as expressed in legislation) and are subject to change. Section 25(1) of the Constitution impliedly recognises the social obligations of the property owner insofar as it confirms that ownership can be regulated by the state in the public interest. Section 25(1) also sets requirements for the interference with property rights and, in so doing, recognises that the social obligations of the property owner are not without boundaries. In its landmark FNB decision the Constitutional Court gave content and structure to a section 25(1) challenge. The Constitutional Court held that deprivations will be arbitrary for purposes of section 25(1) if the law of general application does not provide sufficient reason for the deprivation or is procedurally unfair. The Constitutional Court elaborated that ‘sufficient reason’ had to be determined with reference to eight contextual factors which reflect the complexity of the relationships involved in the dispute. With reference to section 25(1) and FNB this dissertation considers the constitutional implications of two types of statutory interference with the owner’s right to use, enjoy and exploit his property. Firstly, the dissertation considers the owner’s statutory duty in terms of the National Building Regulations and Building Standards Act 103 of 1977 to demolish unlawful and illegal building works in certain instances. Secondly, the dissertation considers the limitations imposed by the National Heritage Resources Act of 25 of 1999 and the Prevention of Illegal Eviction from and Unlawful Occupation of Land Act 19 of 1998 (PIE) on the owner’s right to demolish historic or unlawfully occupied structures. This dissertation argues that building and development controls, historic preservation laws and anti-eviction legislation are legitimate exercises of the state’s police power. Generally, these statutory interferences with ownership will not amount to unconstitutional deprivation of property. Nevertheless, there are instances where regulatory laws cannot be applied inflexibly if doing so results in excessive interferences with property rights. The FNB substantive arbitrariness test indicates when the law imposes disproportionate burdens on land owners. Furthermore, the non-arbitrariness tests shows when it might be necessary to mitigate disproportionate burdens, imposed in terms of otherwise legitimate regulatory laws, by way of German-style equalisation measures, which are comparable to the constitutional damages granted by South African courts. This dissertation concludes that in the past century the South African legal system has progressed from the apartheid regime, which protected the rights and interests of the white minority, to a constitutional regime which safeguards the rights of all South Africans. There are two legal developments that may lead to positive change in the next century, namely active pursuance of the notion that ownership consists of rights and duties and the development of equalisation-style measures, incorporated into legislation, to alleviate excessive burdens imposed on property owners in the public interest. / AFRIKAANSE OPSOMMING: Eiendomsreg, veral eiendomsreg op grond, bestaan uit regte sowel as pligte. Die sosiale verantwoordelikhede van die eienaar word bepaal deur die heersende behoeftes van die publiek (soos in wetgewing beliggaam) en is onderhewig aan verandering. Artikel 25(1) van die Grondwet erken implisiet die sosiale verpligtinge van die eienaar in soverre dit bevestig dat eiendomsreg nie ʼn absolute reg is nie en dat dit deur die staat in die openbare belang gereguleer kan word. Artikel 25(1) koppel vereistes aan statutêre beperkings wat op die eienaar se regte geplaas kan word en erken daardeur dat die sosiale pligte van die eienaar nie onbegrens is nie. In die invloedryke FNB-beslissing het die Grondwethof inhoud en struktuur aan grondwetlike analise ingevolge artikel 25(1) gegee. Die Grondwethof het bepaal dat ʼn ontneming arbitrêr sal wees vir die doeleindes van artikel 25(1) as die algemeen geldende reg nie genoegsame rede vir die ontneming verskaf nie of as die ontnemingsproses prosedureel onbillik was. Die Grondwethof het uitgebrei dat ‘genoegsame rede’ bepaal moet word met verwysing na agt kontekstuele faktore wat die kompleksiteit van die verhoudinge wat in die geskil betrokke is, weerspieël. Met verwysing na artikel 25(1) en FNB oorweeg hierdie proefskrif die grondwetlike implikasies van twee tipes statutêre beperkinge wat deur wetgewing op eienaars se regte geplaas word. Eerstens neem die proefskrif die eienaar se statutêre plig ingevolge die Wet op Nasionale Bouregulasies en Boustandaarde 103 van 1977 om onwettige en onregmatige geboue en bouwerke te sloop, in oënskou. Tweedens oorweeg die proefskrif die beperkinge ingevolge die Wet op Nasionale Erfenishulpbronne 25 van 1999 en die Wet op die Voorkoming van Onwettige Uitsettings en Onregmatige Besetting van Grond 19 van 1998 op die eienaar se reg om historiese en onregmatige bewoonde strukture te sloop. Die proefskrif betoog dat bou- en ontwikkelingsbeheermaatreëls, historiese bewaringswette en uitsettingsvoorkomingswetgewing legitieme uitoefening van die staat se polisiëringsmag is. In die algemeen sal hierdie statutêre inmenging nie uitloop op ongrondwetlike ontneming van eiendom nie. Nietemin is daar gevalle waar die regulerende wette nie onbuigsaam toegepas kan word nie indien dit tot uitermatige inmenging met die eienaar se regte lei. Die FNB-toets vir substantiewe arbitrêre ontneming dui aan wanneer ‘n wet ʼn disproporsionele las op grondeienaars plaas. Verder wys die FNB-toets wanneer dit nodig mag wees om oneweredige laste, wat deur andersins regmatige regulerende wette opgelê is, te versag. Dit kan gedoen word deur middel van ʼn statutêre maatreël, geskoei op Duitse voorbeeld, wat vergelykbaar is met grondwetlike skadevergoeding wat deur Suid-Afrikaanse howe toegeken is. Hierdie proefskrif kom tot die gevolgtrekking dat die Suid-Afrikaanse regstelsel oor die afgelope eeu ontwikkel het van die apartheidsbestel, wat die regte en belange van die wit minderheid beskerm het, tot die huidige grondwetlike bestel wat die regte van alle Suid-Afrikaners beskerm. Twee ontwikkelinge kan tot positiewe verandering in die volgende eeu lei, naamlik aktiewe bevordering van die gedagte dat eiendomsreg uit regte en verpligtinge bestaan en ontwikkeling van statutêre maatreëls wat die uitermatige las wat in die openbare belang op eienaars geplaas word, te verlig.

Andelen miljöcertifierade byggnader har under 2000-talet ökat. Inom kommersiella fastigheter är det numera inte lika ovanligt att kontor miljöcertifieras och en ny aspekt har etablerat sig bland certifieringssystemen - människans välbefinnande. WELL Building Standard är ett hälsocertifieringssystem som sätter människan i centrum. Systemet har under 2017 gjort inträde på den svenska marknaden och det första projektet står klart för verifiering under våren 2018. Detta projekt är Castellums huvudkontor i fastigheten Klassföreståndaren 3 i Stockholm, även kallad Flat Iron Building. Syftet med studien är att bidra till större kunskap om WELL Building Standard under svenska förhållanden och underlätta fortsatt etablering av hälsosamma byggnader. Målsättningen med studien är att identifiera lärdomar från certifieringen av projektet enligt WELL Building Standard - New &amp; Existing Interiors - genom att besvara följande frågeställningar: <ol type="1">Hur förhåller sig det slutgiltiga resultatet i Flat Iron Building gentemot intentionerna med att   certifiera projektet och syftet med WELL Building Standard? Med avseende på Flat Iron Building i Stockholm, vilka utmaningar finns vid kombination av de sju koncepten i WELL Building Standard samt svenska lagar och regler? Hur arbetar olika aktörer vid införande av hälsocertifieringen WELL Building Standard i Flat Iron Building? För att undersöka implementering av en hälsocertifiering i projektet utfördes en genomgång av litteratur inom svensk lagstiftning och regelverk, miljöcertifieringssystem samt hälsocertifieringar. Litteraturgenomgången innefattar en kartläggning av WELL Building Standard gentemot Arbetsmiljöverkets föreskrifter, Boverkets byggregler, Miljöbyggnad och LEED. I undersökningen utfördes även en fallstudie med kvalitativa intervjuer och platsbesök. Intervjuerna genomfördes med involverade aktörer samt brukare av kontoret. Studien ger unika lärdomar gällande projektets intentioner och utfall, hur implementeringen av indikatorer kan utföras i Sverige samt arbetssätt vid genomförande av en hälsocertifiering. Exempelvis kan WELL, enligt studien, användas som verktyg för att uppnå beställarens målsättning. Studien lyfter fram både utmaningar och vad som underlättats när systemet kombineras med de svenska regleringar som styr byggandet, där utmaningar redogjorts i projektet kopplat till avsaknad av produktinformation gällande VOC-värden i möbler på den svenska marknaden. Arbetssättet vid WELL Building Standard kan enligt fallet likställas med hur aktörer arbetar i ett miljöcertifieringsprojekt. Likt ett sådant projekt krävs samarbete mellan samtliga inblandade parter. Vidare kan ytterligare lärdomar hämtas i studien som kan användas för att underlätta etablering av fler WELL-projekt. Dessa lärdomar är bland annat kopplade till tidsplanering, kommunikation, kunskap och stöd - däribland vikten av att få WELL att genomsyra alla steg av processen från planering till drift av fastigheten. Avslutningsvis kan de lärdomar som presenteras i detta examensarbete vara till nytta för den som innehar en samordnande roll i byggprojekt och vill arbeta med implementering av WELL Building Standard på den svenska marknaden. Studien kan även användas som referens vid fortsatt forskning inom WELL. / The number of certified green buildings has increased during the 21st century. Within commercial properties, such as offices, it is no longer unusual to use green building rating systems. Hence, new types of rating systems have arisen - those that promote human well-being. The WELL Building Standard is one of these new rating systems that puts the people inside the building at the centre. In 2017, the WELL Building Standard accessed the Swedish market and the first project is ready for Performance Verification in spring 2018. The project is Castellum’s Headquarter in Stockholm with property designation Klassföreståndaren 3, also known as the Flat Iron Building. The aim with this study is to contribute to a greater knowledge of how WELL Building Standard can be used in Sweden and thereby facilitate further establishment of buildings that promotes health and well-being of the building’s occupants. The objective with this study is to identify lessons learned from the certification process of the project according to WELL Building Standard - New &amp; Existing Interiors - by answering the following research questions: What is the outcome of the project in Flat Iron Building in relation to the intentions with using the rating system and the purpose of WELL Building Standard? Regarding Flat Iron Building in Stockholm, which challenges exists when combining the seven concepts of WELL Building Standard and Swedish legislation? How does project stakeholders collaborate during the implementation of WELL Building Standard in Flat Iron Building? To investigate the implementation of a wellness-oriented rating system a literature review about Swedish legislation was conducted. The review includes an overview of how WELL Building Standard compares to The Swedish Work Environment Authority’s Statute Book (AFS); National Board of Housing, Building and Planning’s Building Regulations (BBR); Miljöbyggnad and LEED. Within the investigation a case study with qualitative interviews was conducted, as well as an on-site visit at the headquarter. The interviews were held with different stakeholders in the project. The study contributes to unique lessons about the intentions and outcome of the project, how features can be implemented in Sweden and how project stakeholders collaborate during implementation of a wellness-oriented rating system. According to the study WELL can be used as a tool to achieve the property owner’s objectives. Furthermore, the study demonstrates features which are challenging or uncomplicated when combined with Swedish legislation. One of the challenges described in the project is the absence of product information regarding VOC values in furniture available on the Swedish market. The study demonstrates that collaboration between stakeholders in a WELL Building Standard project is similar with a green building project. In both cases it is important with cooperation between all parties involved. Further lessons can be found in the study to facilitate establishment of WELL-projects. These lessons are related to time management, communication, knowledge and support - for instance the importance of incorporating WELL in the entire building process from planning to management. The lessons presented in this master thesis can serve those who hold a coordinating position in construction projects and is interested in implementing WELL Building Standard in Sweden. The study can also be used as a reference in further research within WELL.